| Plan: | Bestemmingsplan Coehoorn |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.729-0301 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar mogelijk worden gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Bebouwingsmogelijkheden
Op de kaart zijn middels bouwgrenzen aangegeven waar bebouwd mag worden en middels aanduidingen is de maatvoering zoals de maximumbouwhoogte opgenomen. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplannen is gepoogd de bebouwingsmogelijkheden gelijkt te houden of te verruimen. De maximumbouwhoogte is vrijwel overal overgenomen of iets verhoogd.
Parkeernormen
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening kunnen parkeernormen niet meer worden opgenomen in de bouwverordening. Dit betekent dat de gemeente bij nieuwbouwplannen niet meer een aantal parkeerplaatsen kan eisen. Indien bij de bouw van nieuwe woningen, kantoren of andere functies onvoldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Om bij nieuw- en verbouw toch de mogelijkheid te hebben de aanvrager te verplichten een minimaal aantal parkeerplaatsen aan te laten leggen, kan hiervoor een parkeernorm worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de bestemmingen 'Centrum', 'Gemengd-1', 'Gemengd-2', 'Maatschappelijk' en 'Wonen' een verwijzing op te nemen naar de parkeernormen die opgenomen zijn in bijlage 2.
De parkeernormen die zijn opgenomen in de bijlage zijn gebaseerd op de CROW-publicatie 182: Parkeercijfers - basis voor parkeernormeringen. Het CROW is het Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek.
In de parkeernorm is voor de verschillende functies aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden aangelegd op eigen terrein en hoeveel plaatsen er bereikbaar moeten zijn voor de bezoekers. Per functie wordt verwezen naar de bestemmingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Bij de bestemming/functie wonen wordt voor een geschakelde woning een andere norm voorgeschreven dan voor een halfvrijstaande of vrijstaande woning. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypes zoals studentenhuizen, kamerbewoning en aanleunwoningen/serviceflats terwijl bewoners van deze woningtypes in het algemeen minder auto's bezitten. In dit artikel worden de voorwaarden beschreven waaronder kan worden afgeweken van een bestemmingsregel. Deze afwijkingen kunnen worden toegepast op alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De afwijkingen die uitsluitend gelden voor een bepaalde bestemming zijn in het betreffende artikel van die bestemming opgenomen.
Bedrijfsfuncties
Binnen de bestemmingen Centrum en Gemengd 1 en 2 zijn bedrijven op de begane grond toegestaan zoals genoemd in de bedrijvenlijst die als bijlage bij de regels is opgenomen. Bedrijven op deze lijst zijn ingedeeld in categorieën op basis van de hinder die zij kunnen veroorzaken. Op de kaart is de maximum categorie aangegeven die is toegestaan. Bedrijven die niet op de lijst voorkomen maar kunnen aantonen dat zij een vergelijkbare hinder (of minder) veroorzaken kunnen eveneens via een afwijking worden toegestaan. De volgende bedrijven hebben een aparte bestemming en zijn binnen de bestemming 'Bedrijf' niet toegestaan; detailhandel, horeca-activiteiten, agrarische bedrijven, recreatiebedrijven, kantoren en seksinrichtingen.
In dit bestemmingsplan geldt de bestemming Bedrijf-Nutsvoorziening (Artikel 3) voor het nutsgebouw in de Coehoornstraat (nummer 31).
Deze bestemming is bedoeld voor nutsbedrijven of soortgelijke instellingen. Dit zijn bedrijven, gericht op de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, de verzorging van telecommunicatie of de afvoer en verwerking van afvalstoffen.
Er is gekozen om deze voorzieningen/bedrijven specifiek als nutsvoorziening te bestemmen. Een algemene bedrijfsbestemming maakt naast nutsvoorzieningen op deze locatie ook andere bestemmingen mogelijk zoals een autobedrijf en dat is hier niet wenselijk.
Naast de nutsvoorzieningen/-bedrijven die expliciet zijn bestemd, zijn er nutsvoorzieningen van geringe omvang zoals transformatorstations en schakelhuisjes, die niet apart bestemd zijn. Voor dergelijke voorzieningen kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de bestemmingsregels.
Vergelijking vigerend bestemmingsplan
In het geldende bestemmingsplan is het gebouw ook bestemd als 'nutsvoorziening'.
Een deel van de bebouwing aan het Stationsplein en het Nieuwe Plein is bestemd als 'Centrum'. Dit is een verzamelingbestemming waarin meerdere stedelijke functies zoals detailhandel, horeca (met uitzondering van nachtclubs, discotheken en coffeeshops maar inclusief hotels), kantoren maar ook de functies wonen en maatschappelijk zijn toegestaan. Dit betekent dat deze functies onderling uitwisselbaar zijn. Dit zorgt voor flexibiliteit bij de invulling van deze bebouwing. Zo kan een bakkerij worden vervangen door een kapper etc. Gezien de ligging van deze bebouwing direct grenzend aan het Stationsplein en de binnenstad zijn centrumfuncties zoals horeca, hotels en detailhandel hier goed denkbaar.
Voor de bebouwing aan het Nieuwe Plein (huisnummer 25 en 27) geldt dat het bestaande bestemmingsplan hier geen hotel is toestaat. Dit is een ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt (zie paragraaf 5.1). De centrumbestemming die geldt voor de bebouwing (en hotels) langs het Stationsplein is daarom ook opgenomen op de panden Nieuwe Plein 25 en 27.
Vergelijking vigerend bestemmingsplan
De bebouwing aan het Stationsplein heeft in het geldende bestemmingsplan 'Bergstraat e.o' een bestemming Horeca met een aanduiding winkels op de begane grond en woningen op de verdieping toegestaan. Binnen deze horecabestemming waren ook hotels toegestaan. De bestemming 'Centrum' die dit bestemmingsplan aan deze panden geeft, maakt op de begane grond meer functies mogelijk. Het is dus een ruimere bestemming.
De panden Nieuwe Plein 25 en 27 hebben in het geldende bestemmingsplan een bestemming 'Kantoren' met de op de begane grond winkels (nummer 27) en café/bar (nummer 25) toegestaan. Deze panden zijn ook als 'Centrum' bestemd.
Dit is een verzamelbestemming waarbinnen meerdere functies zijn toegestaan. Er is in dit bestemmingsplan een splitsing gemaakt in de bestemming 'Gemengd' in Gemengd-1 en Gemengd-2. In beide bestemmingen zijn de volgende functies toegestaan:
Het verschil is de woonfunctie. Binnen de bestemming 'Gemengd-1' zijn geen woningen toegestaan.
Binnen deze bestemmingen is dus een uitwisseling van bovenstaande functies mogelijk. Deze bestemmingen zijn voornamelijk gelegen langs de Oude Kraan en de Stationsstraat. Dit zijn de in- en uitvalswegen naar de binnenstad en een menging van functies is hier wenselijk en acceptabel.
Vergelijking vigerend bestemmingsplan
Gemengd - 1 (artikel 5)
De panden met de bestemming 'Gemengd-1' hebben in het geldende bestemmingsplan 'Bergstraat e.o.' verschillende bestemmingen. Hieronder een overzicht:
Gemengd - 2 (artikel 6)
Ook de panden met de bestemming 'Gemengd-2' hebben in het geldende bestemmingsplan 'Bergstraat e.o.' verschillende bestemmingen. Hieronder een overzicht:
In het plangebied is niet veel groen aanwezig. Het is een stedelijk gebied. Twee grotere gebieden hebben een groenbestemming gekregen. Dat betreft een deel van het talud/stuwwal in het westen van het plangebied grenzend aan het gebied van de Hogeschool voor de Kunsten. Het andere gebied is de heuvel/talud dat is gelegen direct tegen de Krul van de Nelson Mandelabrug. Verder zijn een paar kleine stroken groen langs de Oude Kraan als groen bestemd.
In het Groenplan (zie paragraaf 3.8) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
Het deel van de stuwwal heeft in het bestemmingsplan 'Bergstraat e.o.' de bestemming 'tuin'. Gezien het belang van de groene uitstraling van de stuwwal is gekozen om deze zone de groenbestemming te geven. Voor de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden maakt dit geen verschil.
De groene heuvel, die is gelegen tegen de Krul, is in het geldende bestemmingsplan bestemd als groenvoorziening en op de bovenkant van de heuvel ligt een horecabestemming met een bouwmogelijkheid (maximumbouwhoogte 4,50 meter). Op deze plek is nooit een horecabedrijf gevestigd en deze horecabestemming is wegbestemd. De hele 'heuvel' heeft nu een groenbestemming.
De bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 8) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn verschillende scholen en andere maatschappelijke functies die als zodanig zijn bestemd.
De gronden waarop de 'kleine Eusebiuskerk' stond, ligt al jaren braak. Het is op het moment van het opstellen van dit bestemmingsplan niet duidelijk hoe deze locatie ingevuld gaat worden en binnen welke termijn. Daarom is gekozen om de bestemming en de bebouwingsmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan 'Bergstraat e.o.' over te nemen.
Vergelijking met het vigerend bestemmingsplan
De panden die in dit bestemmingsplan als zodanig zijn bestemd hadden in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Bijzondere bebouwing'. Binnen deze bestemming zijn de volgende functies toegestaan: een kerk, een school, een bioscoop, een wijk-, vereniging- en openbaar gebouw en sociaal-culturele activiteiten en geldt voor Coehoornstraat 15 t/m 17 (oneven) en 60, Bergstraat 33, Utrechtsestraat 37 en Vijfzinnenstraat 82. De bestemming 'Maatschappelijk' is ruimer omdat binnen deze bestemming meer functies zijn toegestaan. Een bioscoop is niet meer toegestaan. Deze is niet wenselijk in dit gebied.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten;
Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen
Verkeer-Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
Verkeer-Wegverkeer
De bestemming "Verkeer–Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
Op de kaart is het aantal rijstroken per weg aangegeven. Omdat bij deze wegen de plangrens over het hart van de weg loopt, zijn buiten de plangrens ook nog rijstroken gelegen die deel uit maken van de weg.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In het geldende bestemmingsplan vallen alle wegen in één bestemming verkeersdoeleinden.
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen' (artikel 12). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning (tot maximaal 4 personen vrij en bij meer personen is een vergunning nodig), serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Garageboxen zijn op de kaart aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is opslag (zowel ten behoeve van het wonen als bedrijfsmatig) toegestaan. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel en prostitutie.
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Op een aantal locaties is middels een functieaanduiding op de kaart aangegeven dat er meer functies zijn toegestaan dan uitsluitend wonen zoals centrumfuncties op de begane grond of kantoren in het hele pand.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
Voor een groot deel van de bouwzone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. De gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Het deel van de woonbestemming waar niet gebouwd mag worden, is bedoeld voor tuinen, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
Binnen de woonbestemming zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan 'Bergstraat e.o.' mag de begane grond ook worden gebruikt voor bedrijven die in de als bijlage bij de voorschriften opgenomen 'bedrijvenlijst' zijn opgenomen. In het nieuwe bestemmingsplan is deze regeling vervangen door de regeling voor 'beroep aan huis'. Maximaal éénderde van een woning mag worden gebruikt voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep. In beleidsregels zijn hier nadere eisen aan gesteld.
Voor de panden die in het nieuwe bestemmingsplan als 'Wonen' zijn bestemd, geldt dat zij deze bestemming ook hadden in het geldende bestemmingsplan. Hier treedt dus geen planologische wijziging op. Er zijn wel een paar verschillen:
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkel bestemmingen en daar iets over zeggen. Dit bestemmingsplan zijn twee dubbelbestemmingen opgenomen: Waarde - Archeologie (artikel 13) en Waterstaat - Waterkering (artikel 14). Hieronder worden beiden kort toegelicht:
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal naast de andere bestemmingsbepalingen geldende beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden alleen mag worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhedenen wordt afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.
De waterkering wordt in dit artikel primair bestemd. Dit om de bescherming van de waterkering te garanderen.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en wordt de waterkering niet beschermd.