| Plan: | Hoogstede-Klingelbeek |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0202.723-0302 |
Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing opgericht mag worden. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. De bestaande situatie is hierbij het uitgangspunt.
Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van o.a. ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.
Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.
In deze paragraaf worden de keuzes die zijn gemaakt nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld.
Parkeernormen
Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening kunnen parkeernormen niet meer worden opgenomen in de bouwverordening. Dit betekent dat de gemeente bij nieuwbouwplannen niet meer een aantal parkeerplaatsen kan eisen. Indien bij de bouw van nieuwe woningen, kantoren of andere functies onvoldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de omgeving. Om bij nieuw- en verbouw toch de mogelijkheid te hebben de aanvrager te verplichten een minimaal aantal parkeerplaatsen aan te laten leggen, kan hiervoor een parkeernorm worden opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan is gekozen om voor de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Wonen' een verwijzing op te nemen naar de parkeernormen die opgenomen zijn in bijlage 1 bij de regels.
De Arnhemse parkeernormen die zijn opgenomen in de bijlage komen voort uit de Parkeernota Arnhem 2003-2010. Deze normen zijn gebasseerd op landelijke richtlijnen voor parkeernormen.In de parkeernorm is voor de verschillende functies aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden aangelegd op eigen terrein en hoeveel plaatsen er bereikbaar moeten zijn voor de bezoekers. Per functie wordt verwezen naar de bestemmingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.
Bij de bestemming/functie wonen wordt voor een geschakelde woning een andere norm voorgeschreven dan voor een halfvrijstaande of vrijstaande woning. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen verschillende woningtypes zoals studentenhuizen, kamerbewoning en aanleunwoningen/serviceflats terwijl bewoners van deze woningtypes in het algemeen minder auto's bezitten. Daarom is binnen de bestemmingen een afwijking opgenomen waarmee een lagere parkeernorm kan worden vastgesteld. Voorwaarde is wel dat deze lagere norm niet leidt tot een toename van de parkeerdruk in de omgeving.
In de volgende subparagrafen worden de afzonderlijke bestemmingen die voorkomen in het bestemmingsplan besproken. Er kan worden gekozen om bepaalde bestemmingen in één subparagraaf te behandelen zoals Bedrijf en Bedrijf - Nutsvoorziening, Groen en Groen - Park en de Verkeerbestemmingen.
Per bestemming wordt ingegaan op:
De bestemming “Gemengd” is in dit bestemmingsplan een samenstelling van de bestemmingen “Wonen” en “Maatschappelijk”.
In dit plan geldt deze bestemming voor de beide nieuwe woonzorgcomplexen in het westen van het plangebied en de tandartsenpraktijk aan de Klingelbeekseweg 134-136.
vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
In het vigerende bestemmingsplan 'Hesweg-Klingelbeekseweg' hebben de gronden waarop de woonzorgencomplexen worden gerealiseerd de bestemming "Kwekerij". De woonzorgcomplexen maken onderdeel uit van de ontwikkelplannen en worden in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt, door ze positief te bestemmen.
De tandartsenpraktijk heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming :"Eengezinshuizen in open bebouwing". Deze ontwikkeling is mogelijk gemaakt door destijds vrijstelling te verlenen van het vigerende bestemmingsplan. In dit plan is deze vrijstelling meegenomen en de nieuwe situatie bestemd. Op de verdieping is een woning gerealiseerd. Om in de toekomst een uitwisseling van beide functies mogelijk te maken is voor de bestemming gekozen.
In het plangebied is veel groen aanwezig dat is bestemd als 'Groen' (artikel 5) of 'Groen-Park'
(artikel 6).
In het Groenplan (zie paragraaf 3.6.5) is voor de groenvoorzieningen een onderscheid gemaakt tussen structureel groen en snippergroen. De groenstroken die structuurbepalend zijn op wijkniveau, zijn bestemd als "Groen". Binnen deze bestemming is het toegestaan om groen in de breedste zin (grasvelden, struiken, speelvelden) aan te leggen en in stand te houden. Daarnaast zijn de belangrijkste waterlopen en waterpartijen opgenomen in deze bestemming. Het aanleggen van voetpaden, fietspaden en voorzieningen voor bestemmingsverkeer zijn eveneens toegestaan. Wegen voor doorgaand autoverkeer en parkeren is niet toegestaan. Bij snippergroen wordt afhankelijk van de locatie gekozen voor de groenbestemming of de bestemming Verkeer-verblijfsgebied. Dit hangt af van de grootte van de groenzone en de ligging.
Bebouwing binnen de groenbestemming is uitsluitend toegestaan indien dit binnen de bestemming past zoals speeltoestellen en verlichting met een maximumbouwhoogte van 4 meter.
De in het plangebied aanzwezige tankkazamat (object die samenhangt met de Koude Oorlog / de IJssellinie) is middels een een functieaanduiding 'cultuurhistorische waarden' in de bestemming "Groen" op de plankaart opgenomen. In de regels is opgenomen dat voor sloop van deze bouwwerken een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk nodig is.
De grotere groengebieden die een landschappelijke, ecologische of recreatieve functie hebben, zijn bestemd als 'Groen-park'. Dit is een zwaardere bestemming dan groen omdat hieraan een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is gekoppeld. Dat betekent dat binnen de bestemming een vergunning noodzakelijk is om bepaalde werkzaamheden uit te voeren zoals het aanleggen van verharding en het kappen van bomen.
De belangrijkste groenstructuren in het plangebied zijn het bosgebied in het westen, de Holle weg en het gebied ten zuiden van de Klingelbeekseweg met bos, park en ruigtes. Door de bestemming "Groen-Park" blijven deze groenstructuren grotendeel behouden en worden versterkt.
In het plan zijn diverse groene openbare ruimtes opgenomen. Deze ruimtes sluiten aan bij de bestaande geitenweide. Samen vormen ze een reeks van groene akkers. Omdat het bestaande trapveld langs de Klingelbeekseweg wordt bebouwd is een veldje in het hart van het plan opgenomen. Ten behoeve van sport en spel zal hier een vlak terrein worden aangelegd.
Ten zuiden van de bestaande graft, een beplante steilrand, worden volkstuinen aangelegd.
Een derde veld wordt gevormd door een bloemrijke akker. In deze akker, die grenst aan de holle weg, is een poel voor rugstreeppad, gewone pad, groene kikker en kleine watersalamander opgenomen.
In het plan is een tweetal kleine speeltuinen opgenomen. De eerste ligt tussen de geitenweide en de holle weg. Hier zullen tussen de te handhaven bomen een aantal speeltoestellen worden aangebracht. Hiermee wordt de bestaande voorziening op de geitenweide uitgebreid. Een tweede speeltuin ligt aan het achterpad, achter de Hoogstedelaan.
Binnen de bestemming 'Groen-Park' is geen bebouwing toegestaan, met uitzondering van het gebied binnen de functieaanduiding 'kinderboerderij'. Er is wel een afwijking mogelijk indien kan worden aangetoond dat de bebouwing geen afbreuk doet aan het park. Het gaat dan om bebouwing die past binnen de bestemming zoals speeltoestellen waarbij een maximumbouwhoogte geldt van 4 meter.
vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
Een groot aantal bestaande groengebieden zijn in de vigerende bestemmingsplannen niet als zodaning zijn bestemd, maar vallen onder de bestemming "Eengezinshuizen in (half) open bebouwing" of onder de verkeersbestemming. Om het bestaande groen zoveel mogelijk te behouden is in dit bestemmingsplan op een aantal plekken voor de specifieke groen-bestemming gekozen.
De bestemming 'Maatschappelijk' (artikel 7) is bedoeld voor functies ten behoeve van onderwijs, welzijn, zorginstellingen, cultuur, religie, openbare dienstverlening en therapeutische functies. Voorbeelden hiervan zijn scholen, ziekenhuizen en kerken. Dienstwoningen die horen bij de bestemming, zoals bijvoorbeeld een conciërgewoning of pastorie, zijn indien noodzakelijk toegestaan. Aan de hoofdfunctie ondergeschikte horeca (kantine) is eveneens toegestaan.
Binnen het plangebied zijn het verzorgingshuis "Huis en Haard" aan de Utrechtseweg, het "Oolgaardhuis" en het Klooster (huis van de Fraters van Utrecht) aan de Klingelbeekseweg als zodanig bestemd.
vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
In de vigerende bestemmingsplannen zijn deze maatschappelijke functies bestemd als "Bijzondere Bebouwing - Gast en Verpleeginrichting".Hierbinnen zijn scholen, kerken, openbare gebouwen en gast- en verpleeginrichtingen toegestaan. In het nieuwe plan vallen deze binnen de bestemming 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming passen de functies die het vigerende plan mogelijk maakt.
Op de plankaart zijn voor het Oolgaardhuis en het Klooster aan de Klingelbeekseweg relatief grote bouwvlakken opgenomen waarvoor een maximumbebouwingspercentage van respectievelijk 55% en 25% geldt en een maximumbouwhoogte van respectievelijk 34 en 30 meter. Dit betekent dat de feitelijke bebouwingsmogelijkheden niet hard zijn weergegeven en vastgelegd. Hierdoor is nog veel bebouwingsmogelijkheid onbenut gebleven en kunnen situaties ontstaan welke niet wenselijk zijn. In dit bestemmingsplan zijn door middel van strakkere bouwgrenzen en het vastleggen van de feitelijke maximumgoot- en bouwhoogten de grenzen van wat wij acceptabel vinden opgenomen. Er is hierbij zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de omliggende bestaande bebouwing en openbare ruimte.
De bestemmingen tuin en tuin-1 (artikel 8 en 9) zijn bedoeld voor de voortuin langs de karakteristieke straten die evenals de groenstroken bepalend zijn voor het groene karakter van de wijk. In dit plangebied betreft dit een strook tuinen langs de Utrechtseweg in het noordelijk deel van het plangebied, de voortuinen van de woningen langs de Rosandelaan en alle voortuinen langs de Klingelbeekseweg.
Voor de te ontwikkelen woningen is er ook op een aantal plaatsen gekozen voor de tuin-bestemming. Voor de woningen aan de Klingelbeekseweg om het beeld van de bestaande voortuinen voort te zetten. Het hofje in het noordoosten van het plangebied moet een introvert groen karakter krijgen waar de auto's ondergeschikt zijn.
Karakteristiek in het gebied zijn de groene hellingen. Om deze bijzondere landschappelijke elementen te handhaven en afgraving hiervan te voorkomen geldt voor een deel van de gronden met de bestemming tuin, gelegen aan de Klingelbeekseweg en ter plaatse van de woonzorglocatie op de hoek van de Utrechtseweg en de Hoogstedelaan een omgevingsvergunningstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Deze gronden hebben de aparte bestemming "Tuin-1".
Parkeren binnen deze bestemmingen is niet toegestaan, voorzover het betreft de zone gelegen tussen de naar de openbare weg gekeerde bouwgrens van de aangrenzende bestemming en de openbare weg zelf, tenzij deze zone wordt gebruikt als oprit naar een carport of garage.
vergelijking met het vigerende bestemmingsplan
In de vigerende bestemmingsplannen hebben de voortuinen de bestemming "Tuin" of
"Tuin en Erf". Deze bestemmingen komen overeen met de bestemming "Tuin" in dit bestemmingsplan.
De bestemming verkeer is opgedeeld in een tweetal 'sub-bestemmingen' te weten:
Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 10);
Verkeer-Wegverkeer (artikel11).
Hieronder wordt ingegaan op deze twee sub-bestemmingen.
Verkeer-Verblijfsgebied
De bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied' geldt voor woonerven, woonstraten, parkeerplaatsen, voet- en fietspaden, speelplaatsen en buurtgroen. Dit zijn dus voornamelijk wijken (30 km/uur zones) waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd.
vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
De gronden die deze bestemming hebben vallen in meerdere vigerende bestemmingsplannen en zijn voornamelijk als 'wegen, parkeerstroken, rijwielpaden en trottoirs' of 'weg en pad' bestemd. Daarbij zijn de kleine groenstroken, speelplaatjes e.d. alszondanig bestemd. In de nieuwe bestemmingsplannen vallen de wegen voor bestemmingsverkeer inclusief parkeerplaatsen, kleine groenstroken, fiets- en wandelpaden en speelplaatsjes in de bestemming 'Verkeer-verblijfsgebied'. Dit maakt de plannen flexibeler doordat niet voor elke wijziging een bestemmingsplan wijziging noodzakelijk is. De grote groengebieden met een belang voor de wijk zijn bestemd als 'Groen' of 'Groen-Park' (zie paragraaf 6.3.4).
Verkeer-Wegverkeer
De bestemming "Verkeer–Wegverkeer" is bedoeld voor wegen die een doorgaand karakter hebben. Vaak zijn dit wegen waar maximaal 50 km/uur gereden mag worden. Onder andere wegen, voet- en fietspaden, parkeerplaatsen, bushaltes met wachtruimten, trottoirs en groenaanleg zijn mogelijk in deze bestemming.
Op de plankaart is het aantal rijstroken per weg aangegeven. Omdat bij de Utrechtseweg de plangrens over het hart van de weg loopt, is buiten de plangrens ook nog een rijstrook gelegen die deel uit maakt van de weg.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
De vigerende bestemmingsplannen bevatten één verkeerbestemming voor de wegen en verblijfsgebieden. Vanwege het duidelijke onderscheid in beleving en karakter is gekozen in dit bestemmingsplan een knip te maken en twee bestemmingen te hanteren.
In de vigerende bestemmingsplannen werd ook niet gewerkt met het vastleggen van het aantal rijstroken. Hier waren dwarsprofielen opgenomen van de grotere wegen. Er wordt met het opnemen van het aantal rijstroken hetzelfde bereikt. De indeling van de weg kan niet veranderen zonder bestemmingswijziging. Dit is een verplichting vanuit de Wet Geluidhinder omdat bij verbredingen van wegen onderzoek moet worden gedaan naar de gevolgen (bijvoorbeeld van het geluid van het wegverkeer) voor de omgeving.
Nieuwe verbindingsweg
Nieuwe woonstraten
Functie
Alle woningen in het plangebied zijn bestemd als 'Wonen' (artikel 12). Binnen deze bestemming passen verscheidene woonvormen zoals gezinsbewoning, bejaardenhuizen, kamerbewoning, serviceflats, etc. Er is geen onderscheid gemaakt tussen vrijstaande-, halfvrijstaande-, aaneengesloten- en gestapelde woningen. Bijzondere woonvormen, zonder therapeutische behandeling, passen ook binnen deze bestemming.
Binnen de bestemming 'Wonen' zijn in principe beroepsmatige activiteiten toegestaan. Om hinder voor de directe omgeving te voorkomen is hieraan wel een aantal voorwaarden verbonden. In de eerste plaats mag slechts een gedeelte van de woning, inclusief de bijgebouwen (maximaal 1/3 van de totale vloeroppervlakte van de woning) worden gebruikt als praktijkruimte door de bewoner. Is er meer dan 1/3 van de woning in gebruik voor het uitoefenen van een beroep, dan is er geen sprake meer van een 'beroep aan huis' en derhalve strijd met het bestemmingsplan. Voorts mag door dit gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat (bijvoorbeeld beperkte reclamemogelijkheden) noch een onevenredige parkeerdruk ontstaan. Tot slot zijn er vormen van beroepsuitoefening expliciet uitgezonderd, omdat ze te veel overlast voor de omgeving veroorzaken (detailhandel, prostitutie, horeca-activiteiten en beroepen die milieuoverlast veroorzaken).
Garageboxen zijn op de plankaart aangeduid met "garage" binnen de bestemming wonen. Naast het stallen van auto's is een beperkte opslag toegestaan, mits gerelateerd aan de woonfunctie. Wonen in garageboxen is niet toegestaan evenmin als bijvoorbeeld detailhandel, prostitutie en bedrijfsmatige activiteiten.
In de bestemming "Wonen" zijn woonwagens, woonschepen en bijvoorbeeld gevangenissen en asielzoekerscentra niet inbegrepen. Deze vormen van wonen zijn, indien van toepassing, in een specifieke vorm van de woonbestemming opgenomen.
Bebouwingsmogelijkheden
Binnen de bestemming 'wonen' zijn twee zones te onderscheiden: de bouwzone en de onbebouwbare zone.
De bouwzone omvat het eigenlijke woongebouw met, daar waar mogelijk en gewenst, uitbreidingsmogelijkheden. Als geen bebouwingspercentage is vermeld, mag deze gehele zone worden bebouwd in de aangegeven bouwhoogte, mits aan andere vereisten (bijvoorbeeld welstand) is voldaan.
De onbebouwbare zone is bedoeld voor tuinen, buurtgroen, speelplekken, woonstraten, trottoirs en parkeerplaatsen ten behoeve van de woonfunctie.
Voor een groot deel van de onbebouwbare zone geldt een bouwaanduiding 'bijgebouwen'. Dit betekent dat hier in afwijking van het bepaalde in artikel 15.1 buiten het bouwvlak mag worden gebouwd. Deze gronden met deze aanduiding zijn bedoeld voor garages, schuren en beperkte uitbreidingen aan het woonhuis, zoals serres. De maximale bouwhoogte van de bijgebouwen is 3 meter, exclusief kap. De maximale bouwhoogte voor uitbreidingen aan het woonhuis is gelijk aan de hoogte van de begane-grondbouwlaag.
Hoogte van woningen
In het plangebied komen verschillende type woningen voor. Zoals hierboven aangegeven wordt er wat betreft de bestemming geen onderscheid gemaakt in het woningtype.
Kenmerkend voor het gebied zijn onder andere de gedifferentieerde goot en nokhoogte . Voor zowel de bestaande als voor de nieuwbouw wordt dan ook uitgegaan van verschillende goot-en nokhoogtes.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is een onderscheid gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen. Dit onderscheid is in het nieuwe plan losgelaten. Door het opnemen van een maximumgoot- en bouwhoogte wordt dit onderscheid ook gegarandeerd.
Hoogstedelaan 63-65
In het geldende bestemmingsplan 'Hesweg-Klingelbeekseweg' heeft dit perceel de bestemming "Kwekerij". Dit pand was een dienstwoning ten behoeve van de achter op het perceel destijds aanwezige kwekerij. De kwekerij is door de nieuwbouwplannen voor dit gebied opgeheven. Hierdoor vervalt het gebruik als dienstwoning. Feitelijk blijft er wel gewoond in beide panden. De woningen zijn in dit bestemmingsplan dan ook als zodanig bestemd.
Klingelbeekseweg 102-104
Dit pand heeft in het geldende bestemmingsplan 'Hoogstede' de bestemming "Bijzondere bebouwing".
De woonfunctie is dus in strijd met het geldende bestemmingsplan. Omdat er feitelijk al jaren in dit pand wordt gewoond, is de woning als zodanig bestemd. Om naast wonen ook de mogelijkheid te bieden op de begane grond een praktijk uit te oefenen in dit pand is een functieaanduiding 'praktijkruimte' opgenomen.
Klingelbeekseweg 134-136
In het geldende bestemmingsplan 'Hesweg-Klingelbeekseweg' heeft dit pand de bestemming "Eengezinshuizen in open bebouwing". Hier is een tandartsenpraktijk in gevestigd. Deze is met een functieaanduiding 'praktijkruimte' positief bestemd. Om hier ook in de toekomst een woning toe te staan, is de hoofdbestemming wel wonen.
gebied voormalige kwekerij
Dit perceel heeft in het geldende bestemmingsplan "Hesweg-Klingelbeekseweg" de bestemming "Kwekerij", met bebouwingsmogelijkheid in 1 ruim bouwvlak. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk op deze plek binnen 2 bouwblokken bebouwing ten behoeve van een Woonzorgcomplex (WOZOCO) te realiseren.
binnengebied
In het geldende bestemmingsplan Uitbreidingsplan in onderdelen Hoogstede-De Klingelbeek is ook al woningbouw op deze plek gepland en als zodanig bestemd. Feitelijk is dit terrein al een aantal jaren braakliggend. Door de nieuwbouwplannen komen er woningen op deze plek. Dit bestemmingsplan maakt deze ontwikkeling mogelijk door de woningen op deze plek positief te bestemmen.
De SVBP 2008 geeft ook de mogelijkheid dubbelbestemmingen op te nemen. Dubbelbestemmingen zijn bestemmingen die liggen over meerdere enkel bestemmingen en daar iets over zeggen. In dit bestemmingsplan is één dubbelbestemming opgenomen:
Deze dubbelbestemming geldt voor de zone in het gebied waarvoor een hoge archeologische verwachtingskans geldt. Dit artikel bevat een aantal, naast de andere bestemmingsbepalingen geldende, beschermende bouwvoorschriften en nadere eisen. De zone waarbinnen sprake is van een hoge archeologische verwachtingskans is op de plankaart nader aangeduid. Daarnaast is in de regels geregeld dat ter plaatse van de op de plankaart aangegeven zone omgevingsvergunningen alleen mogen worden afgegeven wanneer blijkt dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd. Daartoe geldt een onderzoeksplicht. De uitkomst van dit onderzoek is dat, voordat omgevingsvergunningen worden afgegeven, het inzichtelijk moet zijn dat hierbij geen archeologische waarden worden geroerd.
Vergelijking met de vigerende bestemmingsplannen
In de vigerende bestemmingsplannen is deze bestemming niet opgenomen en worden de archeologische waarden ook niet op een andere wijze beschermd.