Loenen en Veldhuizen

6.3 Bestemmingen

De bestemmingen zijn vastgelegd in de regels en op de plankaart. Samen geeft dit de regels voor gebruik en bebouwing van de grond. De bestemmingen worden hierna besproken.

Agrarisch

De agrarische bedrijven die in het plangebied voorkomen hebben de bestemming 'Agrarisch'. Op deze gronden zijn agrarische bedrijven toegestaan, met uitzondering van intensieve veehouderij. Op de plankaart zijn een kwekerij en daarbij behorende detailhandel aangeduid. Voor deze detailhandel zijn ook specifieke gebruiksregels opgenomen. Zowel landschappelijke waarden, als landschappelijke en natuurwaarden zijn op de plankaart aangeduid. Ter bescherming van de landschappelijke waarden is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. De cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is nader aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'. Aan deze aanduiding is ook een regeling voor de omgevingsvergunning voor het slopen gekoppeld. Op deze gronden zijn ook nevenactiviteiten van categorie 1 toegestaan, zoals deze vermeld zijn in de bijlage Lijst van toegelaten nevenactiviteiten. De genoemde vormen van recreatief gebruik zijn toegestaan.

Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken om nevenactiviteiten toe te staan van categorie 2, of nevenactiviteiten die niet voorkomen op de Lijst van toegelaten nevenactiviteiten en die naar hun aard en invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met nevenactiviteiten die wel voorkomen op de lijst. Ook bij een omgevingsvergunning afgeweken worden voor andere vormen van recreatief gebruik dan die genoemd in de bestemmingsomschrijving. Criterium voor het verlenen van beide omgevingsvergunningen is dat het stedenbouwkundige en landschappelijke beeld niet onevenredig worden aangetast.

Bedrijf

De bedrijven die in het plangebied voorkomen hebben de bestemming Bedrijf. Op gronden met deze bestemming zijn altijd bedrijven van milieucategorie 1 toegestaan. Met een aanduiding is aangegeven op welke percelen bedrijfsactiviteiten van milieucategorie 2 zijn toegelaten. In de regels wordt voor de bedrijfsactiviteiten van categorie 1 die zijn toegelaten, verwezen naar de Lijst van toegelaten bedrijfstypen die als bijlage bij de regels is opgenomen. In paragraaf 5.1.4 is de milieuzoneringssystematiek verder besproken.

Ten opzichte van de basislijst van de VNG is de hier gehanteerde Lijst van toegelaten bedrijfstypen nader ingeperkt. Dit is gebeurd vanwege milieuhygiënische en planologische redenen. Ten eerste zijn er bedrijfstypen die wel op de basislijst van de VNG voorkomen maar die om planologische redenen niet een bedrijfsbestemming krijgen. Het gaat hier om detailhandels- en horecabedrijven (met uitzondering van cateringbedrijven), maatschappelijke dienstverlening en bepaalde sport- en recreatieactiviteiten. Omdat deze bedrijfstypen een heel andere uitstraling op de omgeving hebben dan gewone bedrijven worden hiervoor specifieke bestemmingen gebruikt. Ze zijn daarom niet in de Lijst van toegestane bedrijfstypen opgenomen. Ten tweede zijn er ook bedrijven die in deze buurt niet passen omdat er geen ruimte voor is of omdat de buurt zich er niet voor leent. Het gaat dan om land- en tuinbouw (een kleinschalig bedrijfsvorm als een hoveniersbedrijf is hier wel denkbaar en daarom wel in de Lijst opgenomen), zeevaart, binnenvaart, visserij, luchtvaart en delfstoffenwinning. Tot slot wordt om milieuhygiënische redenen de opslag van gevaarlijke stoffen hier niet wenselijk geacht en daarom uitgesloten. Ook geluidzoneringsplichtige bedrijven als bedoeld in artikel 2.1 lid 3 juncto Bijlage 1 onderdeel D van het Besluit omgevingsrecht en risicovolle inrichtingen als bedoeld in het Besluit externe veiligheid inrichten zijn uitgesloten, omdat zij niet passen in een woonwijk.

Ter plaatse van de specifieke aanduiding is een bedrijfswoning toegestaan. Om alle twijfel weg te nemen is bepaald dat beroepsuitoefening aan huis is toegestaan. Ook zijn aanduidingen opgenomen daar waar detailhandel is toegestaan en daar waar een zelfstandig kantoor is toegestaan. De oppervlakte van het zelfstandig kantoor mag niet meer dan 100 m2 bedragen. De cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is nader aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'. Aan deze aanduiding is ook een regeling voor de omgevingsvergunning voor het slopen gekoppeld.
Door middel van een omgevingsvergunning kunnen ook bedrijven die niet voorkomen op de Lijst en bedrijven uit een hogere categorie dan bij recht is toegestaan worden toegelaten, mits ze naar aard en invloed op hun omgeving vergelijkbaar zijn met de bij recht toegestane bedrijven. In de procedure van de omgevingsvergunning kan worden bezien of de benodigde hinderbeperkende maatregelen mogelijk zijn (bijvoorbeeld in de vorm van nieuwe technieken). Criterium voor het verlenen van omgevingsvergunning is in dit geval dat de hinder die resulteert na het nemen van maatregelen niet groter is dan van de ter plekke wel bij recht toegelaten bedrijven zou kunnen worden verwacht.

Bedrijf - Nutsvoorziening

De grote nutsvoorzieningen binnen het plangebied hebben deze bestemming. Nutsvoorzieningen tot 60 m³ zijn binnen de overige bestemmingen toegestaan, zo is geregeld in de algemene bouwregels. Voor grotere nutsvoorzieningen is specifiek deze bestemming opgenomen omdat de ruimtelijke invloed van een dergelijke functie iets groter is.

Detailhandel

De gronden met de bestemming 'Detailhandel' zijn bestemd voor detailhandel. Deze bestemming is opgenomen op percelen waar detailhandel de hoofdfunctie vormt. Ter plaatse van de aanduidingen zijn een autohandel, een bedrijfswoning, kamerbewoning, en wonen op de verdieping toegestaan. Daarnaast mogen de gronden worden gebruikt als tuin en/of erf en zijn nutsvoorzieningen toegestaan, evenals beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis.

Gemengd

Met de bestemming 'Gemengd' wordt op de begane grond in de zogenaamde 'plint' van het gebouw voorzien in commerciële ruimtes. Naast woningen zijn hier lichte vormen van bedrijvigheid en maatschappelijke functies toegestaan. De toegelaten activiteiten zijn opgenomen in Lijsten van toegelaten activiteiten in de bijlagen. In deze lijsten zijn tevens enkele activiteiten van categorie 2 opgenomen, waarvoor na onderzoek, mogelijk de in artikel 7.5.1 Afwijken van de gebruikregels kan worden verleend.

Groen

Het structurele en structurerende openbare groen in het plangebied is onder de bestemming Groen gebracht. Hier zijn groenvoorzieningen, paden, hondenuitlaatplaatsen, nuts- en speelvoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegelaten. De bouwhoogte van speel- en klimtoestellen mag bij recht niet meer dan 4 meter bedragen. Burgemeester en wethouders kunnen bij een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels voor speel- en klimtoestellen tot een hoogte van 6 meter.

Horeca

Op gronden met de bestemming Horeca zijn horecavormen in categorie 1 van de Lijst van toegelaten horecatypen toegelaten. Met een omgevingsvergunning kunnen ook andere horecatypen worden toegelaten. Criterium voor het verlenen van een omgevingsvergunning is dat de dan toegelaten horecavorm naar aard en invloed vergelijkbaar is met de bij recht toegelaten vormen. Daar waar een bedrijfswoning of detailhandel is toegestaan, is dit aangeduid op de plankaart.

Kantoor

Op de gronden met de bestemming ‘Kantoor’ zijn kantoren, zakelijke dienstverlening, congres- en vergaderruimten, nutsvoorzieningen, tuinen en erven toegestaan, inclusief bouwwerken en parkeervoorzieningen.

Maatschappelijk

Binnen deze bestemming zijn de in het plangebied aanwezige maatschappelijke voorzieningen ondergebracht. Om de nodige flexibiliteit te kunnen bieden is binnen deze bestemming een vrije uitwisseling tussen de verschillende maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Welke voorzieningen dat zijn staat in de Lijst van toegelaten maatschappelijke voorzieningen die in de bijlagen bij de regels is opgenomen. Daar waar de betreffende aanduiding is opgenomen is een bedrijfswoning toegestaan.

Het gaat hier om maatschappelijke voorzieningen die thuishoren in een woongebied en noodzakelijk zijn voor het functioneren van het woongebied, zoals scholen en (para)medische praktijken.

Maatschappelijk - Begraafplaats

Binnen deze bestemming valt de in het plangebied aanwezige begraafplaats. Omdat de ruimtelijke uitstraling van een begraafplaats een heel andere is dan die van andere maatschappelijke voorzieningen, is hier niet gekozen voor het toelaten van vrije uitwisseling tussen de verschillende maatschappelijke voorzieningen, maar is een specifieke bestemming voor de begraafplaats gehanteerd.

Maatschappelijk - Militair terrein

Binnen deze bestemming is het militaire oefenterrein ondergebracht. Omdat de ruimtelijke uitstraling van het oefenterrein een heel andere is dan die van andere maatschappelijke voorzieningen, is hier niet gekozen voor het toelaten van vrije uitwisseling tussen de verschillende maatschappelijke voorzieningen, maar is een specifieke bestemming gehanteerd. Binnen deze bestemming zijn twee dienstwoningen toegestaan.

Sport

Op de gronden met de bestemming Sport zijn kinderopvang, evenementen, nutsvoorzieningen, sport en sportvoorzieningen tot en met categorie 3.1 van de Lijst van toegelaten sportvoorzieningen toegestaan. Deze bestemming is gegeven aan de sportcomplexen en sportzalen in het plangebied.

Verkeer - Spoorweg

De bestemming Verkeer – Spoorweg is gegeven aan de spoorlijn gelegen in het plangebied. Hier zijn wegen, spoorwegen, bermen, watergangen, groenvoorzieningen en specifieke spoorinfrastructuur toegestaan. Er is tevens een museum in categorie 1 van de bij de regels behorende Lijst van toegelaten vormen van cultuur en ontspanning toegestaan en de daaraan ondergeschikte activiteiten, zoals museale stallingsruimten voor spoorwegmateriaal.

Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer - Verblijfsgebied is gegeven aan de gebieden die een verblijfsfunctie hebben. Dit betreft de wegen, straten, voet- en fietspaden, bermen en parkeervoorzieningen in de woongebieden. Ook het niet-structurerende groen is in deze bestemming ondergebracht.

Verkeer - Weg

De wegen met primair een functie voor het doorgaande verkeer hebben de bestemming Verkeer - Weg gekregen.

Water

Het water in het plangebied vervult een belangrijke waterhuishoudkundige functie, maar is ook van visuele betekenis. Voor al deze waterpartijen is de bestemming Water gehanteerd. Ook water- en oeverrecreatie is toegestaan.

Wonen

De woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen. Er zijn een aantal bedrijven aanwezig die qua bedrijfsactiviteiten en/of qua omvang niet passen binnen de regeling voor bedrijfsuitoefening aan huis. Deze bedrijven zijn specifiek aangeduid. Ook zijn aanduidingen opgenomen voor detailhandel, kantoor, jeugdopvang en een dependance. De aanduiding 'detailhandel' binnen deze bestemming is gebruikt voor percelen waar de detailhandel ondergeschikt is aan de woonfunctie. De cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is nader aangeduid ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'. Aan deze aanduiding is ook een regeling voor de omgevingsvergunning voor het slopen gekoppeld.

Voor de woningen is op de plankaart een bouwvlak gegeven. In de meeste gevallen heeft dit bouwvlak de vorm van een bouwstrook waarin meerdere woningen zijn opgenomen. Daar waar vanuit cultuurhistorisch oogpunt de open ruimte tussen de woningen behouden moet blijven is gewerkt met kleinere bouwvlakken. Het bouwvlak voor gestapelde woningen is strak om de gebouwen getrokken.

Door middel van bouwaanduidingen is onderscheid gemaakt tussen de verschillende bouwwijzen van de woningen: vrijstaand, twee-onder-een-kap, aaneengebouwd en gestapeld. Ter plaatse van de aanduiding twee-aaneen zijn zowel twee-onder-een-kapwoningen als vrijstaande woningen toegestaan. Bij de woningen zijn zoveel mogelijk standaarddieptes voor de bouwvlakken gehanteerd: 10 meter voor aaneengesloten woningen, 12 meter voor halfvrijstaande en 15 meter voor vrijstaande woningen. De nog beschikbare uitbreidingsruimte hangt daarmee af van de diepte van de bestaande woning. In principe krijgt een rijtjeswoning minder uitbreidingsmogelijkheden dan een vrijstaande woning. De reden hiervoor is dat een achteraanbouw aan een vrijstaande woning in het algemeen minder van invloed is op het woongenot van de buren, dan wanneer het gaat om een rijtjeswoning. Voorwaarde bij het toekennen van de diepte van het bouwvlak is dat de tuinen diep genoeg zijn: in principe wordt een afstand van 16 meter tussen twee tegenover elkaar liggende (potentiële) achtergevels aangehouden.

Bij vrijstaande, twee-onder-een-kap- en aaneengebouwde woningen heeft het perceelsgedeelte voor de voorgevel (en bij hoekpercelen naast de zijgevel) de aanduiding 'tuin'; het perceelsgedeelte achter de achtergevel (en bij vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen die niet op een hoek liggen het gedeelte naast de zijgevel) de aanduiding 'erf'. Deze aanduidingen zijn van belang voor de situering van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen. In de regels is namelijk bepaald dat deze bouwwerken niet alleen binnen het bouwvlak maar ook ter plaatse van de aanduiding erf mogen worden gebouwd. Daarbij is nog specifiek bepaald dat deze erfbebouwing ten minste 3 meter achter de voorgevel (of het verlengde daarvan) moet worden gesitueerd.

De maximaal toegelaten oppervlakte aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen is gerelateerd aan de oppervlakte van de kavel. Is de kavel kleiner dan 500 m2 dan is ten hoogste 50 m2 aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen toegestaan, bij kavels tussen 500 en 750 m2 is die oppervlakte maximaal 65 m2 en is de kavel groter dan 750 m2 dan is ten hoogste 85 m2 aan erfbebouwing toegestaan. Daarbij geldt wel steeds de voorwaarde dat niet meer dan 60% van de kavel wordt bebouwd.

Wonen - Garageboxen 

Garageboxen en bergingen die niet aan de naastgelegen woningen gekoppeld zijn, zijn apart bestemd tot Wonen - Garageboxen. Aan deze garages zijn geen uitbreidingsmogelijkheden toegekend. De maximale bouwhoogte van garageboxen is in het bebouwingsschema van deze bestemming op 4 meter bepaald.

Leiding - Brandstof

De gronden met de dubbelbestemming Leiding – Brandstof zijn mede bestemd voor een ondergrondse brandstofleiding. Op de gronden met deze dubbelbestemming mogen uitsluitend gebouwen ten dienste van de leiding worden gebouwd. Andere gebouwen zijn, mits passend binnen de andere bestemming, uitsluitend toegestaan door middel van omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. Er kan pas een omgevingsvergunning worden verleend wanneer vooraf advies van de leidingbeheerder is ingewonnen. Er is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden waarbij aan de aanleg van diepwortelende beplanting, grondwerken, het aanbrengen van verhardingen en heiwerkzaamheden, beperkingen worden gesteld.

Waarde - Archeologie Hoog en Waarde - Archeologie Middelhoog

Gebieden die op de archeologische beleidskaart zijn aangemerkt als gebied met hoge trefkans op archeologische resten hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie Hoog gekregen, gebieden die zijn aangemerkt als gebied met middelhoge trefkans op archeologische resten hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie Middelhoog gekregen. Voor beide bestemmingen geldt dat bij het indienen van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen voor een bouwwerk met een oppervlakte van meer dan 50 m2 (Hoog) respectievelijk 100 m2 (Middelhoog) tevens een archeologisch onderzoeksrapport moet worden ingediend. Als uit dit rapport blijkt dat de archeologische waarden door het oprichten van het bouwwerk zullen worden verstoord kunnen burgemeester en wethouders bepaalde voorwaarden aan de omgevingsvergunning verbinden. Wanneer de archeologische waarde van het terrein al uit andere informatie (bijvoorbeeld uit eerder uitgevoerd onderzoek) bij de gemeente bekend is, is het niet nodig nieuw onderzoek uit te voeren. Er is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Waarde - Beken en sprengen

De dubbelbestemming Waarde - Beken en sprengen is gegeven aan alle HEN-wateren gelegen binnen het plangebied. De gronden zijn, naast de daar voorkomende andere bestemmingen, mede bestemd voor het beheer, herstel en onderhoud van de landschappelijk en ecologisch waardevolle beken en sprengen. De dubbelbestemming beoogt ook de beekoevers te beschermen. Daarom is het bestemmingsvlak beduidend breder dan de beek zelf. Op de gronden met deze dubbelbestemming mogen uitsluitend gebouwen ten dienste van het beheer van de beken of sprengen worden gebouwd. Andere gebouwen zijn, mits passend binnen de andere bestemming, uitsluitend toegestaan door middel van een omgevingsvergunning voor het afwijken van de bouwregels. Er kan pas een omgevingsvergunning worden verleend wanneer vooraf advies van de beheerder van de beek of spreng is opgenomen. Als voorwaarde is daarnaast opgenomen dat de landschappelijke en ecologische waarden van de beek of spreng niet mogen worden aangetast. Ook deze bestemming kent voor een aantal werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden een omgevingsvergunningvereiste.

Beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis

Bij recht is het gebruik van (een deel van) woning en bijgebouwen ten behoeve van beroepsuitoefening en niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan. Daarbij worden enige beperkingen gesteld om ervoor te zorgen dat het woonkarakter van de woning het beroeps- of bedrijfsmatige gebruik blijft overheersen. Voor de niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis geldt dat alleen bedrijfsactiviteiten die voorkomen op de Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan. Voor deze lijst is aansluiting gezocht bij de bedrijven die in de richtafstandenlijst van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' als bedrijven van categorie 1 zijn aangemerkt. Omdat het gaat om activiteiten in een woning op een relatief klein oppervlak is het aantal bedrijfsactiviteiten dat is toegelaten zeer beperkt gehouden.

Binnen de bestemmingen Bedrijf en die bestemmingen die ook bedrijfsactiviteiten mogelijk maken is het uitoefenen van een bedrijf op het hele perceel toegelaten. Het is dan het overbodig om nog iets te regelen over bedrijfsuitoefening aan huis. Voor alle duidelijkheid is in die bestemmingen vastgelegd dat het uitoefenen van een beroep aan huis is toegestaan.

Bouwregels

Voor de maatvoering van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde is per bestemming een bebouwingsschema opgenomen. In de bebouwingsschema's staan de maatvoeringsaspecten die voor die specifieke bestemming gelden.

Regeling karakteristieke panden

De panden die opgenomen staan in de paragraaf Karakteristieke panden zijn in dit bestemmingsplan aangewezen als karakteristiek pand. Op de plankaart hebben ze de aanduiding 'karakteristiek' gekregen. Het bebouwingsvlak is op de voor- en zijgevel van de bestaande woningen gelegd, aan de achterzijde is nog ruimte voor uitbreiding. In de bestemmingsomschrijving van die bestemmingen waar deze aanduiding voorkomt is bepaald dat ter plaatse van die aanduiding de gronden (ook) bestemd zijn voor behoud en herstel van cultuurhistorisch waardevolle panden. Verder is bepaald dat het ter plaatse van die aanduiding verboden is de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te slopen zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Kort gezegd wordt deze vergunning alleen verleend wanneer de kosten van renovatie zo hoog zijn dat handhaven van het pand redelijkerwijs niet meer kan worden geëist. De aanvrager dient dit met een rapport van een deskundige aan te tonen. Het overleggen van een deskundigenrapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag uit andere beschikbare informatie afdoende bekend is dat de bouwkundige en/of gebruikstechnische staat van het gebouw dermate slecht is respectievelijk zijn dat handhaving van het pand redelijkerwijs niet kan worden geëist.

Veldhuizen

In een deel van het plangebied was voorheen het bestemmingsplan Stuwwalrand Parkzone Zuid van toepassing. Dit bestemmingsplan kent een andere systematiek. Dit in die zin dat de ter plaatse aanwezige woningen niet in een bebouwwingsvlak zijn vastgelegd maar dat een maximale inhoudsmaat geldt van 400 m3 waarbij woningen maximaal 7 meter breed zijn.

Om deze gewenste kleinschaligheid ook met de huidige systematiek intact te houden is ervoor gekozen de bouwvlakken te beperken tot 7 meter breedte of strak op beide zijgevels van de woningen wanneer de woningen feitelijk breder zijn. Daarnaast is wat betreft maximale goot- en nokhoogten aangesloten op de bestaande situatie. Hiermee blijft de karakteristieke kleinschaligheid behouden die kenmerkend is voor Veldhuizen, zonder dat de bouwmogelijkheden ingrijpend worden ingeperkt.

Voor de woningen die grenzen aan het kanaal is dezelfde regeling van toepassing. Hierbij spelen de de cultuurhistorische context en de landschappelijke waarde van het kanaal een belangrijke rol. De bebouwing moet ondergeschikt blijven aan de krachtige lijn van het kanaal en zijn monumentale boombeplanting.

Geluidwerende maatregelen

Een drietal ontwikkelingen aan de Hoofdweg kunnen alleen gerealiseerd worden door het nemen van geluidsmaatregelen. Alleen een combinatie van het realiseren van afscherming tussen weg en de woning (in de vorm van een scherm) en het uitvoeren van geluidwerende gevels en/of gevels met daarachter niet geluidgevoelige ruimten kan leiden tot een uitvoerbaar plan. Deze randvoorwaarden zijn in de regels opgenomen waarbij in bijlage 8 bij de regels is weergegeven welke maatregelen per woning minimaal noodzakelijk zijn.