Buitengebied Noord-Oost

3.6 Wonen

3.6.1 Beschrijving en analyse huidige situatie

Verspreid in het plangebied van Apeldoorn komen burgerwoningen voor. Het gaat om circa 270 woningen. Bijna de helft had in het vigerende bestemmingsplan een agrarische bestemming. De meeste woonbebouwing concentreert zich bij Beemte, de Beemterweg en de Deventerstraat. Voor het overige komt de bebouwing verspreid in het plangebied voor.

Naast burgerwoningen komen in het plangebied bedrijfswoningen voor. Het gaat om bedrijfswoningen bij agrarische bedrijven, bij overige bedrijven, beheerderswoningen en dienstwoningen.

De woningen worden gekenmerkt door een in het algemeen lage gootlijn, dat wil zeggen één bouwlaag met kap. Ze komen voor in vrijstaande woningen, maar ook in twee-onder-een-kapwoningen en geschakelde vormen. Naast de gebruikelijke burgerwoningen wordt gewoond in voormalige boerderijen, voormalige schuren en dergelijke.

Met de beëindiging van agrarische bedrijven hebben ook veel voormalige dienstwoningen een woonfunctie gekregen. De toename van de mobiliteit en de behoefte aan rust en ruimte maken deze vrijkomende (dienst)woningen tot gewilde objecten.

De maatvoering van de burgerwoningen is eveneens zeer divers. De bebouwing varieert van kleinschalige woningen tot en met forse boerderijen.

In het plangebied hebben diverse historische boerderijen een monumentenstatus. Meer over monumenten staat beschreven in de paragraaf 'Landschap, cultuurhistorie en archeologie'.

De algemene beleidslijn is dat in beginsel nieuwbouw ten behoeve van het wonen in het plangebied wordt geweerd, teneinde te voorkomen dat meer woningen in het plangebied worden gebouwd die geen functionele binding met het landelijk gebied hebben. Het gemeentelijke, regionale en provinciale beleid richt zich op bundeling van stedelijke functies, waaronder wonen, in de kernen en op beperking van de mobiliteit en de aantasting van het landelijk gebied. In het kader van functieverandering van vrijkomende agrarische bedrijven is wonen wel een goed alternatief.

Geldende planologische regeling

Bestaande woningen hebben in de geldende bestemmingsplannen over het algemeen een uitbreidingsmogelijkheid gekregen tot 150 m². Er is geen regeling voor aan huis verbonden activiteiten opgenomen.

3.6.2 Ontwikkelingen/perspectieven voor het wonen

Het beleid is erop gericht om geen nieuwe burgerwoningen in het plangebied toe te staan, anders dan via functieverandering van vrijkomende agrarische bedrijven.

Afsplitsing van een (voormalige bedrijfs-)woning

Een bedrijf in het plangebied bestaat vaak uit een woning met (meerdere) bedrijfsgebouwen welke eigendom zijn van één eigenaar. In sommige gevallen wordt bij verkoop het eigendom gesplitst. De bedrijfswoning wordt verkocht en als burgerwoning gebruikt. Een risico van afsplitsing is dat de eigenaar van de bedrijfsgebouwen de behoefte krijgt om bij zijn bedrijf te wonen en daarom een (nieuwe) woning wil bouwen. Dit wordt echter niet toegestaan, omdat in planologische zin de (voormalige) bedrijfswoning blijft toegerekend tot het bedrijfsperceel. Zodra een bedrijfswoning is afgesplitst, verliest men het recht op een nieuwe bedrijfswoning.

Noodwoningen

Voor bewoning van noodwoningen geldt het beleid op basis van het Selectief Pardon. De bestaande noodwoningen zijn in kaart gebracht. Er heeft een beoordeling plaatsgevonden, waarbij is beoordeeld of de woningen in aanmerking komen voor:

• legalisering van de woning middels een woonbestemming, of een aanduiding (in tweeën gesplitste woning, dependance of kleine woning met afmetingen op maat). De in tweeën gesplitste woning heeft maximaal de maat van één woning. Een dependance beslaat maximaal 65 m². Een kleine woning heeft maximaal een inhoudsmaat van 400 m³;
• persoonsgebonden gedoogbeschikking, hierin is geregeld dat bij vertrek van de huidige hoofdbewoners de clandestiene woning niet meer opnieuw gebruikt mag worden voor bewoning;
• handhaving uitmondend in verwijdering van de woning.

Functieverandering naar wonen

Functieverandering naar wonen wordt in dit bestemmingsplan niet mogelijk gemaakt. Voor functieverandering naar wonen wordt per geval een postzegelbestemmingsplan opgesteld. Uitgangspunt voor functieverandering naar wonen vormt het beleid dat is weergegeven in de regionale beleidsinvulling voor functieverandering (zie par. 2.3.3).

Nieuwe landgoederen

Nieuwe landgoederen van 10 ha zijn mogelijk. Aangesloten wordt bij de ontwerp Regionale Structuurvisie De Voorlanden. Op het landgoed mogen maximaal drie woningen worden gerealiseerd met eventueel daarbij een (klein) kantoor. Het plan moet passen binnen de voor het gebied geldende natuurdoeltypen van het Gebiedsplan Natuur en Landschap (2005). Het landgoed draagt bij aan de landschappelijke kwaliteit.

Ook hiervoor geldt dat dit niet in dit bestemmingsplan wordt geregeld, maar dat voor een nieuw landgoed een afzonderlijk bestemmingsplan moet worden opgesteld.

Uitgangspunten voor het bestemmingsplan

• bestaande woningen worden bestemd. Voor het landelijk gebied ligt een standaardinhoudsmaat van 700 m³ voor de hand. Bestaande kleine woningen mogen maximaal 400 m3 zijn;
• de woonbestemmingsvlakken blijven beperkt tot de feitelijk aanwezige woonbebouwing en voorzieningen. Het geldend recht wordt daarbij gerespecteerd, tenzij er op ruimtelijke gronden aanleiding is tot inperking. In de praktijk blijkt dat regelmatig tuinen bij een woning zijn aangelegd die deels buiten het bestemmingsvlak liggen. Uitgangspunt is om het woonbestemmingsvlak om deze reden niet uit te breiden.
• nieuwe woningen worden niet toegestaan;
• het splitsen van een woning in twee zelfstandige woonruimten staat de gemeente onder voorwaarden toe (standaard regels voor het landelijk gebied);
• op basis van het Selectief Pardon worden noodwoningen bestemd;
• het plan zal onder voorwaarden een regeling bevatten voor het bieden van mogelijkheden voor kleinschalige aan huis verbonden activiteiten.