| Plan: | Bestemmingsplan Kanaalzone-Zuid - Kayersmolen |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0200.bp1003-onh1 |
Hoofdstuk 1 van de regels geeft de inleidende regels. Het betreft de begripsregels, waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd, en de wijze van meten en berekenen.
Hoofdstuk 2 bevat de bestemmingsregels. Hierin worden per bestemming regels gegeven voor gebruik en bebouwing van de grond. Deze bestemmingsregelingen worden hierna besproken.
Bestemming Bedrijf
Een belangrijk uitgangspunt voor het bestemmingsplan is het bestemmen van de bedrijven en instellingen volgens een gestandaardiseerde bedrijvenlijst met een indeling van de bedrijven in een milieucategorie. De bedrijvenlijst geeft inzicht in de inpasbaarheid van bedrijfstypen ten opzichte van een woongebied op basis van de hinder die de bedrijfstypen in het algemeen kunnen opleveren. Bedrijven worden ingedeeld bij een milieucategorie en krijgen als het ware daarmee milieucontouren mee bestemd. Aldus wordt inzichtelijk wat het (onzichtbare) ruimtebeslag is bij de betreffende milieucategorie.
Aan de hand van bestaande bedrijvenlijst van de afdeling milieu van de gemeente is een veldinventarisatie uitgevoerd. Na enkele aanvullende onderzoeken is de uiteindelijke indeling, zoals die nu in het bestemmingsplan opgenomen is, tot stand gekomen.
De verbeelding: inwaarts zoneren
Bij het opnemen van de milieuzonering op de verbeelding is gekozen voor een inwaartse zonering. Dat wil zeggen dat vanuit de woningen die het dichtst bij de bedrijvigheid liggen een milieuzonering wordt uitgezet. Daarbij zijn de richtafstanden tot het omgevingstype "gemengd gebied" aangehouden.
Woningen
Binnen de bedrijfsbestemming komen verschillende woningen voor. Het gaat daarbij zowel om een aantal bedrijfswoningen, als om enkele woningen die door particulieren worden bewoond. De bestaande woningen zijn op de verbeelding aangegeven. Het is niet mogelijk om nieuwe woningen te realiseren, omdat daarbij de bedrijven in de directe omgeving belemmerd kunnen worden.
Geluidszone
Het zuidelijke deel van het plangebied maakt deel uit van het grote bedrijventerrein Kayersmolen, dat doorloopt tot aan de A1. In het kader van de Wet geluidhinder heeft dit bedrijventerrein een geluidszone. Dat houdt in dat op het bedrijventerrein bedrijven gevestigd kunnen zijn die relatief veel lawaai maken. De geluidszone waarborgt dat de geluidsbelasting door het bedrijventerrein op de woningen in de omgeving aan de normen voldoet. De geluidszone dient daarom ook op de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen. Daarbij kan worden opgemerkt dat de gehele geluidszone opnieuw bekeken wordt en mogelijk wordt aangepast. Indien daar aanleiding voor is, zal ook de geluidszone zoals die nu op de verbeelding is weergegeven aangepast worden.
LPG-vulpunt
Het benzinestation aan de noordzijde van de Laan van de Mensenrechten, net buiten het plangebied, verkoopt ook LPG. De opslagtank en het vulpunt liggen echter ìn het plangebied: bij de keerlus in Kanaal Zuid. Het vulpunt, met de daarbij behorende veiligheidszone (zie ook hoofdstuk 5.1.7), zijn op de verbeelding aangegeven.
Bestemming wonen
De woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen. Voor de woningen is op de plankaart een bouwvlak gegeven. In de meeste gevallen heeft dit bouwvlak de vorm van een bouwstrook waarin meerdere woningen zijn opgenomen.
Door middel van bouwaanduidingen is onderscheid gemaakt tussen de verschillende bouwwijzen van de woningen: vrijstaand, twee-onder-een-kap, aaneengebouwd en gestapeld. Ter plaatse van de aanduiding twee-aaneen zijn zowel twee-onder-een-kapwoningen als vrijstaande woningen toegestaan. Bij de woningen zijn standaarddieptes voor de bouwvlakken gehanteerd: 10 meter voor aaneengesloten woningen, 12 meter voor halfvrijstaande en 15 meter voor vrijstaande woningen. De nog beschikbare uitbreidingsruimte hangt daarmee af van de diepte van de bestaande woning. In principe krijgt een rijtjeswoning minder uitbreidingsmogelijkheden dan een vrijstaande woning. De reden hiervoor is dat een achteraanbouw aan een vrijstaande woning in het algemeen minder van invloed is op het woongenot van de buren, dan wanneer het gaat om een rijtjeswoning. Voorwaarde bij het toekennen van de diepte van het bouwvlak is dat de tuinen diep genoeg zijn: in principe wordt een afstand van 16 meter tussen twee tegenover elkaar liggende (potentiële) achtergevels aangehouden.
Bij vrijstaande, twee-onder-een-kap- en aaneengebouwde woningen heeft het perceelsgedeelte voor de voorgevel (en bij hoekpercelen naast de zijgevel en het verlengde daarvan) de aanduiding 'tuin'; het perceelsgedeelte achter de achtergevel (en bij vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen die niet op een hoek liggen het gedeelte naast de zijgevel) de aanduiding 'erf'. Deze aanduidingen zijn van belang voor de situering van bijgebouwen, aan- en uitbouwen en overkappingen. In de regels is namelijk bepaald dat deze bouwwerken niet alleen binnen het bouwvlak maar ook ter plaatse van de aanduiding erf mogen worden gebouwd. Daarbij is nog specifiek bepaald dat deze erfbebouwing ten minste 3 meter achter de voorgevel (of het verlengde daarvan) moet worden gesitueerd.
De maximaal toegelaten oppervlakte aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen is gerelateerd aan de oppervlakte van de kavel. Is de kavel kleiner dan 500 m2 dan is ten hoogste 50 m2 aan bijgebouwen, aan- of uitbouwen en overkappingen toegestaan, bij kavels tussen 500 en 750 m2 is die oppervlakte maximaal 65 m2 en is de kavel groter dan 750 m2dan is ten hoogste 85 m2 aan erfbebouwing toegestaan. Daarbij geldt wel steeds de voorwaarde dat niet meer dan 60% van de kavel wordt bebouwd.
Bestemming Gemengd
De visie achter het plan Schatkamer van Zuid is het ontwikkelen van een gemengd stedelijk gebied voor wonen, werken en voorzieningen in de Pilot Kanaalzone-Zuid, vlek 2, 3A en 4. Dit komt terug in een groot deel van gebouwen dat worden ontwikkeld. Op verschillende niveaus zijn er plannen en mogelijkheden om verschillende functies naast en boven elkaar te realiseren. De ambities met betrekking tot het nagestreefde woon-werkmilieu in Kanaalzone Zuid B / Pilot Kanaalzone-Zuid, vlek 2, 3A en 4 komen mede tot uitdrukking in de bestemming "Gemengd" die een groot deel van de geplande nieuwbouw heeft gekregen. Binnen deze bestemming zijn de verschillende functies, zoals wonen, werken en voorzieningen gelijkwaardig en (tot op zekere hoogte) uitwisselbaar. Deze functieuitwisseling is zowel mogelijk binnen de panden die voor voorzieningen zijn gereserveerd (zoals Kufa), als voor de "woonfabrieken". Voor de woonfabrieken is in het bestemmingsplan een aangepaste regeling voor de bedrijvigheid aan huis opgenomen:
Verder kan worden opgemerkt dat binnen de GD-bestemmingen (gebouwde) parkeervoorzieningen gerealiseerd mogen worden.
Voorzieningen
Zoals hiervoor is beschreven ontwikkelt woningbouwcorporatie de Woonmensen het project de Passerel. Het plan wordt onderdeel van het "dorp", het gedeelte tussen de Aalscholverweg, Lepelaarweg en de Mezenweg. In het bestemmingsplan heeft het de bestemming Maatschappelijk gekregen.
In het plangebied komt in beperkte mate detailhandel voor. Het betreft een aantal historisch gegroeide situaties langs de Kayersdijk. In een aantal gevallen is de detailhandel ontstaan vanuit het bijbehorende bedrijf. Tussen de Savornin Lohmanstraat en de Marchantstraat krijgt de aanwezige detailhandel een aanduiding binnen de bestemming Bedrijf. Dat houdt in dat een pand ook weer als bedrijfsruimte in gebruik kan worden genomen als de winkel sluit.
Ten noorden van de Savornin Lohmanstraat wordt de aanwezige detailhandel specifiek bestemd tot "detailhandel - detailhandel perifeer". Het betreft perifere detailhandel, zoals Carpet Right, Leenbakker en Babykamer Paleis. Voor het bestemmingsplan betekent dit, dat de nu aanwezige perifere detailhandel positief wordt bestemd. Het beleid t.a.v. volumineuze detailhandel (PDV/GDV) is in 2010 gewijzigd. Dit beleid gaat uit van concentratie van deze vormen van detailhandel in twee zones, de Voorwaarts en de Europaweg. De huidige clusters in Kanaal-Zuid en -Noord zouden op termijn moeten worden afgebouwd. Dit betekent dat het beleid niet gericht is op versterking van het PDV-cluster in Kanaal-Zuid. Huidige functies kunnen worden gehandhaafd, maar het geniet de voorkeur ze op termijn te verplaatsen naar de genoemde clusters. Dit wordt niet afgedwongen maar moet op een natuurlijke manier gebeuren. Dit betekent tevens dat terughoudend wordt omgegaan met eventuele uitbreidingswensen van zittende winkeliers in de Kanaalzone.
Beroeps- en bedrijfsuitoefening aan huis
Bij recht is het gebruik van een deel van (bedrijfs)woningen en bijgebouwen voor beroepsuitoefening en niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan. Daarbij worden enige beperkingen gesteld om ervoor te zorgen dat het woonkarakter van de woning het beroeps- of bedrijfsmatige gebruik blijft overheersen. Voor de niet-publieksgerichte bedrijfsmatige activiteiten aan huis geldt dat alleen bedrijfsactiviteiten die voorkomen op de Lijst van toegelaten bedrijfsactiviteiten aan huis zijn toegestaan. Voor deze lijst is aansluiting gezocht bij de bedrijven die in de richtafstandenlijst van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' als bedrijven van categorie 1 zijn aangemerkt. Omdat het gaat om activiteiten in een woning op een relatief klein oppervlak is het aantal bedrijfsactiviteiten dat is toegelaten zeer beperkt gehouden. l.
Binnen de bestemmingen Bedrijf en Bedrijventerrein en die bestemmingen die ook bedrijfsactiviteiten mogelijk maken is het uitoefenen van een bedrijf op het hele perceel toegelaten. Het is dan het overbodig om nog iets te regelen over bedrijfsuitoefening aan huis. Voor alle duidelijkheid is in die bestemmingen vastgelegd dat het uitoefenen van een beroep aan huis is toegestaan.
In hoofdstuk 3 (Algemene regels) zijn regels opgenomen die gelden voor alle bestemmingen. In artikel 20 zijn bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen gelden. In lid 20.1 is onder andere de bepaling over ondergronds bouwen opgenomen. Hierin is bepaald dat ondergronds bouwen in het hele plangebied (zowel binnen als buiten het bouwvlak) is toegestaan, mits de ondergrondse ruimten een functionele eenheid vormen met en dienstbaar zijn aan de woon-, kantoor- en werkfuncties in de omgeving. Het laatste onderdeel van dit lid geeft een regeling voor legaal gebouwde (delen van) bouwwerken die niet voldoen aan de in het plan voorgeschreven maatvoering. De aanwezige maten zijn dan toegelaten, ook bij eventuele herbouw van het bouwwerk. Dit geldt alleen daar waar de afwijking voorkomt. Het laatste onderdeel van dit lid geeft een regeling voor legaal gebouwde (delen van) bouwwerken die niet voldoen aan de in het plan voorgeschreven maatvoering. De aanwezige maten zijn dan toegelaten, ook bij eventuele herbouw van het bouwwerk. Dit geldt alleen daar waar de afwijking voorkomt.
Lid 20.3 bevat de afdekbepaling. Hier is bepaald dat, wanneer in het plan een maximale goothoogte is aangegeven, het gebouw vanaf de aangegeven goothoogte dient te worden afgedekt met een kap. Deze bepaling impliceert dat een -al dan niet gedeeltelijke- platte afdekking is toegestaan, mits dat platte dak niet hoger is dan de op dat punt geldende maximaal toegelaten bouwhoogte.
In artikel 21 staan de algemene gebruiksregels. In lid 21.1 is beschreven welke vormen van gebruik in ieder geval gelden als gebruik in strijd met de bestemming. Onderdeel g hiervan verdient bespreking. De archeologische beleidskaart geeft voor het gehele grondgebied van Apeldoorn aan hoe hoog de trefkans op archeologische resten per gebied is. Gebieden met een hoge trefkans hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie hoog gekregen, gebieden waar die trefkans middelhoog is hebben de dubbelbestemming Waarde - Archeologie middelhoog gekregen. De overige gebieden, waar de trefkans op archeologische resten laag is, hebben geen dubbelbestemming gekregen. Daarvoor geldt onderdeel g van de Algemene gebruiksregels. Daarin is bepaald dat het verstoren van archeologische waarden in die gebieden door het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden over een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 en dieper dan 0,50 meter onder maaiveld in strijd is met de bestemming, tenzij uit archeologisch onderzoek is gebleken dat die waarden niet onevenredig worden verstoord. Indien de archeologische waarde van het terrein al uit andere informatie (bij voorbeeld eerder uitgevoerd onderzoek) bij de gemeente bekend is, is het niet nodig nieuw archeologisch onderzoek uit te voeren. In lid 4.3 is het daadwerkelijke strijdig gebruik strafbaar gesteld. Dit is noodzakelijk voor vormen van gebruik waarvoor het niet mogelijk en wenselijk is een omgevingsvergunning te verlenen en de strafbaarstelling van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht derhalve niet van toepassing is.
In hoofdstuk 3 zijn ook de regels voor de gebiedsaanduidingen opgenomen. Dit zijn regels voor gebiedsaanduidingen die in meerdere bestemmingen voorkomen. Hier is onder andere een regeling opgenomen voor de bomen die door het bevoegd gezag als bijzondere boom zijn aangewezen. Bijzondere bomen vinden hun voornaamste bescherming in de Algemene Plaatselijke Verordening, waarin is bepaald dat het verboden is om zonder vergunning bomen te kappen en dat er geen vergunning tot het kappen van bijzondere bomen wordt afgegeven, tenzij sprake is van een ernstige bedreiging van de openbare veiligheid, noodtoestand of andere uitzonderlijke situatie. Dit geheel biedt reeds een aanzienlijke bescherming van de bijzondere bomen. In het bestemmingsplan is een aanvullende regeling opgenomen. De bijzondere bomen zijn met een (gebieds)aanduiding op de plankaart aangegeven. In de regels is bepaald dat, daar waar de aanduiding 'bijzondere boom' voorkomt, de afstand van bebouwing tot het hart van de boom ten minste 10 meter dient te bedragen; onder voorwaarden kan het bevoegd gezag afwijken van de bouwregels voor het verkleinen van deze afstand tot 5 meter. Ter verdere bescherming van de bomen is een aantal werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden binnen een afstand van 5 meter uit het hart van de als monumentale boom aangeduide boom slechts toegestaan indien een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is verleend.
In artikel 27 staan de procedureregels die bij het stellen van nadere eisen moeten worden toegepast. Procedureregels voor het bij omgevingsvergunning afwijken van de regels van het bestemmingsplan zijn niet opgenomen omdat daarvoor de procedure uit de wet algemene bepalingen omgevingsrecht van toepassing is. De procedureregels voor uitwerkings- en wijzigingsplannen staan in de Wet ruimtelijke ordening. Artikel 28 tenslotte geeft aan welke regeling geldt wanneer wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen en plannen. De overige artikelen bevatten bekende regels die geen nadere bespreking behoeven.
Hoofdstuk 4 bevat tot slot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik en de titel van het bestemmingsplan.