Bestemmingsplan Kanaalzone-Zuid - Kayersmolen

6.2 Plansystematiek

Voordat wordt ingegaan op de voorstellen voor de verschillende regelingen in het bestemmingsplan, komen eerste enkele meer algemene onderwerpen aan de orde. Het op te stellen bestemmingsplan Kanaalzone Zuid - Kayersmolen dient verschillende doelen

• het moet de realisering van het ontwikkelingsplan Pilot Kanaalzone-Zuid, deels vlek 2, 3A en 4 mogelijk maken;
• het vormt een beheerkader voor de bestaande en te handhaven functies;
• het plan moet de nieuwe en bestaande functies op elkaar afstemmen.

Het is daarom niet goed mogelijk om alle plannen en projecten op dezelfde manier in het bestemmingsplan op te nemen. De Wet ruimtelijke ordening biedt echter verschillende mogelijkheden om zaken in het bestemmingsplan te regelen:

• Gedetailleerde bestemmingen, waarbij vrij nauwkeurig wordt aangegeven waar en tot hoe hoog mag worden gebouwd en waarvoor de gebouwen en gronden mogen worden gebruikt. Dit is een goede manier van werken voor de bestaande situatie in het plangebied, zoals deelgebied Kayersmolen.
• Globale bestemmingen, waarbij het plan meer ruimte laat voor verschillende invullingen. De grote lijnen zijn echter duidelijk in het plan vastgelegd. Deze manier van werken zou kunnen worden toegepast voor de Pilot Kanaalzone-Zuid, vlek 2, 3A en 4. Het bestemmingsplan biedt dan de ruimte die nodig is om bij de uitwerking van het ontwerp tot een goede oplossing te komen. Nadeel van globale bestemmingen is dat op de verbeelding geen beeld wordt gegeven in de eindsituatie.
• Uit te werken bestemmingen, die worden toegepast als wel de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkelingen bekend zijn, maar bijvoorbeeld nog niet de ruimtelijke invulling. Een belangrijk verschil tussen de Uit te werken bestemmingen en de andere twee bestemmingen is dat (zoals de naam al aangeeft) de bestemming eerst uitgewerkt moet worden voordat er een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend. Daarnaast moet duidelijkheid bestaan over de financiële en planologische uitvoerbaarheid zoals bijvoorbeeld geluid en luchtkwaliteit. In de regels worden randvoorwaarden voor de uitwerking opgenomen. Ook deze manier van werken kan voor de Pilot Kanaalzone-Zuid, vlek 2, 3A en 4 worden toegepast.
• Wijzigingsbevoegdheden, die kunnen worden gebruikt als de toekomstige ontwikkelingen nog niet voldoende duidelijk zijn, of als de haalbaarheid van de toekomstige ontwikkelingen nog onzeker is. Op de verbeelding is dan de bestaande situatie door middel van gedetailleerde of globale bestemmingen opgenomen. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming veranderd worden als de toekomstige ontwikkelingen wel duidelijk zijn.

Pilot Kanaalzone-Zuid, vlek 2, 3A en 4 (Kanaalzone Zuid B)

Bij de vertaling van het ontwikkelingsplan naar het bestemmingsplan is er voor gekozen om de voorgenomen ontwikkelingen gedetailleerd op de verbeelding weer te geven. Op deze manier wordt aan omwonenden en belanghebbenden zo goed mogelijk een beeld gegeven van de toekomstige bouwmogelijkheden.

De procedure van het bestemmingsplan en de bouwplanontwikkeling zijn grotendeels gelijk opgelopen. Dit maakte het mogelijk om de wijzigingen in de bouwplannen op te nemen in het bestemmingsplan. De verbeelding en de daarbij behorende regels zijn in de loop van de procedure daarop steeds aangepast.

Voor de gronden die verworven zijn en waar geen belemmeringen gelden als gevolg van de omliggende bedrijven, is duidelijk dat de plannen zoals die in het ontwikkelingsplan zijn opgenomen daadwerkelijk gerealiseerd kunnen worden. Voor deze gronden zijn de bouwblokken, de bouwhoogten en de inrichting van het openbare gebied als gedetailleerde bestemmingen op de verbeelding opgenomen.

Het is op dit moment niet mogelijk om de braakliggende gronden waar vroeger de fabriek van Koldewijn heeft gestaan te gebruiken voor woningbouw. Dit komt door de milieuhinder / milieuruimte van de bedrijven ten noorden van de Mezenweg. Op deze locatie kunnen pas woningen worden gebouwd als milieucontouren van de betreffende bedrijven niet meer over deze locatie liggen. Er is een lichte bedrijfsbestemming opgenomen.

Uit het ontwikkelingsplan blijkt dat naast de geplande woningbouw ook verschillende andere functies en voorzieningen gerealiseerd zullen worden. Soms zijn gebouwen in zijn geheel voor andere functies gereserveerd, zoals Kufa. Soms komt er in bepaalde complexen een menging van wonen met andere functies. Zoals in het ontwikkelingsplan is aangegeven is in dit stadium van de planvorming nog niet duidelijk welke functies op welke plek gerealiseerd zullen of kunnen worden. Dit houdt in dat bij het opstellen van het bestemmingsplan met een zekere mate van flexibiliteit rekening gehouden dient te worden. Deze flexibiliteit is mogelijk door de bestemming "Gemengd". Daarbij kan per locatie worden bepaald:

• welke functies zijn toegelaten;
• tot welke oppervlakten deze functies mogelijk zijn;
• of de andere functies dan wonen alleen op de begane grond mogelijk zijn, of ook op de verdiepingen.

In het ontwikkelingsplan is de ambitie neergelegd om een deel van de woningen te ontwikkelen als woon-werk-woningen. Dat wil zeggen dat er bij het ontwerp van de woningen rekening mee worden gehouden dat iemand daar zijn beroep uitoefent of aan huis een kleinschalig bedrijfje of atelier heeft. De ambities gaan daarbij verder dan de regeling voor aan huis gebonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten zoals die in de meeste Apeldoornse bestemmingsplannen is opgenomen. In de regels van het bestemmingsplan zal hiervoor een aangepaste regeling worden opgenomen.