Weezenlanden

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Op het perceel Groot Wezenland 20 te Zwolle staat nu een ziekenhuis dat onderdeel is van de Isalaklinieken . Het betreft de locatie Weezenlanden. Isala concentreert al haar activiteiten op de locatie Oosterenk. Hierdoor komt de locatie Weezenlanden naar verwachting eind 2014 vrij. De locatie Weezenlanden is een bijzondere plek in de stad, die gelegen is in de schil rondom de binnenstad van Zwolle. Een nieuwe invulling van de locatie is een unieke kans om betere stedelijke verbanden in deze zone van de stad te leggen. Het kan een geweldige kwaliteitsimpuls betekenen voor de locatie zelf, voor de directe omgeving en voor de stad Zwolle als geheel. Bij deze ontwikkeling zijn verschillende partijen betrokken, waaronder Novaform Vastgoed-ontwikkelaars B.V, Delta Wonen en de gemeente Zwolle. In het onderhavige bestemmingsplan worden de randvoorwaarden en de planologische mogelijkheden aangegeven voor de herontwikkeling voor de locatie Weezenlanden.

1.2 Doel

Het doel van het bestemmingsplan is de locatie Weezenlanden te ontwikkelen tot een hoogstaand centrumstedelijk woongebied.

1.3 Plangebied

Het plangebied is gelegen in de schil rondom de binnenstad tussen Groot Wezenland, het gerechtsgebouw aan de Schuurmanstraat, de Luttenbergstraat en de Assendorperstraat. De ligging van het plangebied is op onderstaande kaart aangegeven.

 

1.4 Geldend bestemmingsplan

Het geldend bestemmingsplan voor dit gebied is het bestemmingsplan Assendorp dat op 13 mei 2013 (besluitnummer EC1302-0013) door de gemeenteraad is vastgesteld.

Hoofdstuk 2 Beschrijving bestaande situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis

In de geschiedenis van Zwolle is deze locatie pas laat tot ontwikkeling gekomen. De bekende stedenbouwkundige en architect Dudok heeft in de jaren '50 van de vorige eeuw in opdracht van de gemeente voorstellen uitgewerkt over de nattere zone aan de oostzijde van de binnenstad. Inzet was nieuwe stedelijke programma's met een relatief grote schaal en massa als het provinciehuis, rechtbank, scholen en ziekenhuis een plek te geven in een landschappelijke context in het verlengde van park de Weezenlanden. Op deze wijze bleef de binnenstad binding houden met het landschap (vergelijkbaar met bijvoorbeeld Den Bosch) en kon de stad groeien. Niet alles van Dudok is volgens zijn plannen uitgevoerd maar de hoofdgedachte is overeind gebleven. Belangrijk voor de locatie Weezenlanden is het respecteren van de historische stadszoom langs de gracht, de Luttenbergstraat passend voorzien van doorgaande bomenrijen en het doortrekken van de Assendorperdijk naar de stadsgracht.

Qua uitstraling is het ziekenhuis één van de 'grote jongens' rondom de binnenstad. Uit dezelfde tijd stamt ook het belastingkantoor, de Nieuwe Haven en Keersluis, het voormalige Gak-kantoor, de flat tussen Veerallee en het spoor en V&D. Architectonisch naar huidige maatstaven geen hoogstandjes maar wel beeldbepalend en herkenbaar. Inmiddels horen ze bij Zwolle. In de stadsplattegrond en in het stadssilhouet dragen ze bij aan het gevoel van stedelijkheid.

2.2 Bestaande situatie

In deze paragraaf wordt achtereenvolgens de bestaande situatie beschreven met betrekking tot de archeologische, de ruimtelijke en de functionele structuur.

2.2.1 Archeologische structuur

Inleiding

In 2002 is door de gemeente Zwolle een Archeologische Waarderingskaart Zwolle vervaardigd. Voor de waarderingskaart is gebruik gemaakt van informatie uit het Centraal Archeologisch Archief (CAA) bij de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed in Amersfoort (RCE), informatie van amateur-archeologen, gegevens van de archeologische sectie van de gemeente Zwolle, het kadastrale minuutplan uit 1832, de geomorfologische kaart en waarnemingen in het veld. Dit heeft geresulteerd in een analoge en digitale waarderingskaart. De digitale versie is door de gemeente verwerkt en toegankelijk gemaakt binnen het geografische informatiesysteem Geopoort. In 2002 is vastgelegd dat de kaart dynamisch is. Dit betekent dat de waarde van de gebieden kan veranderen.

Bestemmingsplannen en archeologische waarden

In de Wet voor de archeologische monumentenzorg en het daarop gebaseerde archeologie beleid binnen de gemeente Zwolle is vastgelegd dat de archeologische waarden in de bestemmingsplannen vastgelegd moeten worden met de erbij horende consequenties.
Bij de vernieuwing van alle bestemmingsplannen wordt per bestemmingsplangebied de archeologische waarderingskaart opgewaardeerd. De jongste inzichten worden er in verwerkt.

De archeologische dienst van Zwolle heeft de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (AWZ) opgesteld, die fijnmazig van karakter is. De binnenstad is vrij gedifferentieerd gewaardeerd terwijl het buitengebied qua potentieel vrij nauwkeurig in kaart is gebracht.

Het archeologisch potentieel van de verschillende gebieden is in de volgende percentages uitgedrukt.

0% archeologisch leeg, geheel verstoord of reeds opgegraven.

10% archeologische waarde onbekend; proefonderzoek wordt aanbevolen.

50% archeologisch waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is 1:2. Voor de binnenstad betekent een 50% locatie meestal dat de eerste meter bodemarchief verdwenen is, maar dat de onderste lagen nog bewaard zijn gebleven.

90% archeologisch zeer waardevol; een opgraving is noodzakelijk en de vondstkans is nagenoeg 100%.

100% archeologische toplocatie; indien bescherming niet kan is een opgraving altijd noodzakelijk, de vondstkans is uiteraard 100%.

De archeologische waarderingskaart is geen statische kaart. Het is een dynamische kaart. Dat houdt in dat door in de toekomst verworven kennis aan reeds gewaardeerde gebieden een afwijkende waarde kan worden toegekend. Dat kan betekenen dat er in een 10% gebied (een gebied waarvan we niets afweten) ineens een 100% locatie gelokaliseerd wordt. Anderzijds kan een 50% of 90% gebied of een deel daarvan ineens een 0% gebied worden, bijvoorbeeld doordat de grens van een prehistorische nederzetting er dwars doorheen loopt. Of omdat er diepe sloop of afgraving heeft plaats gevonden waarvan geen documentatie beschikbaar was. Veranderde inzichten hebben voor een potentiële verstoorder alleen consequenties als dit voorafgaand aan een bouwaanvraag bekend is gemaakt door de archeologische dienst.

Waardering 50% ( beschrijving nr 242)

Op de Archeologische Waarderingskaart Zwolle (AWK) is het gebied aangegeven als nr. 242 met een waarde van 50%. Bij deze archeologische waarde hoort de voorwaarde dat bij een bodemingreep van meer dan 100 m² vierkante meter en 0,5 meter diep een Inventariserend Veldonderzoek met proefsleuven noodzakelijk is. Deze archeologische waarde is gebaseerd op de beschikbare archeologische en historische kennis van het gebied.

De situatie rond 1560

De oudste kaart die er van het gebied bestaat is de plattegrond van Jacob van Deventer uit ca. 1560. Op deze kaart is duidelijk te zien dat er door het gebied een groot aantal wegen lopen Deze wegen corresponderen met een schouw van de marke Assendorp en Middelwijk.

Op de plattegrond van Van Deventer zijn langs de wegen meerdere huizen getekend. De meeste bebouwing concentreert zich ten zuiden van de latere Assendorperdijk of Bleekerstraat en ligt mogelijk op een dekzandhoogte. Deze dekzandhoogte is in de gebruikte kleurschakering op de plattegrond uit 1560 zichtbaar als een okergele vlek. Ten noorden van de Assendorperdijk is de kleur groen gebruikt. Deze kleur verwijst naar een lager gelegen gebied. Zie tekening hieronder.

De situatie van 1560 verwijst voor een groot deel naar de periode van de Late- en Volle Middeleeuwen. Dit wordt bevestigd door de archeologische waarnemingen die in 1985 door amateurarcheologen zijn gedaan. In de bouwput van bouwfase 4 zijn in het gele dekzand tal van sporen en vondsten aangetroffen. De oudste vondsten betreffen een aantal vuurstenen artefacten uit de prehistorie. Na de prehistorie lijkt het gebied voor het eerst in de 8de en 9de eeuw bewoond te zijn geweest. Uit deze periode stammen wat randscherven van aardewerk. Ook de contouren van een mogelijke sloot kan in deze periode worden geplaatst. In de 11de en 12de eeuw zal de bewoning zijn uitgebreid. Naast aardewerk uit deze periode zijn voor het eerst paalsporen en boomstamputten uit deze periode aangetroffen. De amateurarcheologen spreken zelfs van een of meerdere huisplattegronden. In de bouwputten werden verder nog kuilen, putten en een sloot uit latere perioden waargenomen. Vooral de sloot is interessant vanwege de koppeling met historisch kaartmateriaal. De sloot moet de noordelijke begrenzing zijn geweest van de voormalige Assendorperdijk in het gebied. Tijdens het onderzoek werden geen sporen van het Buschklooster of Marienbosch aangetroffen. Dit klooster werd gesticht door Gheerd ten Bussche en wordt in 1401 voor het eerst vermeld. Het ligt op dat moment buiten de stadsmuur. In 1510 schijnt het gebouw ontruimd te zijn en door de stad in brand te zijn gestoken. In 1516 kon het toch weer gebruikt worden en wordt het herbouwd. In 1524 wordt het echter definitief verlaten en verplaatste het zich naar het Gasthuisplein binnen de stadsmuren. Waar dit klooster precies heeft gelegen is onduidelijk. Een deel ligt vermoedelijk onder het bastion met daarop het huidige Van Nahuysplein. Een ander deel kan mogelijk op de plek van de latere singelgracht en het terrein van de Weezenlanden gezocht worden.

De situatie rond 1832

Op het kadastrale minuutplan uit 1832 zijn in het gebied meerdere huizen en gebouwen te zien. De gebouwen liggen aan het Groot Wezenland, de Bleekerstraat en de Assendorperstraat. De Assendorperstraat was in deze periode een stuk smaller. Bij de verbreding is een deel van de oude bebouwing onder de huidige straat komen te leggen. Een belangrijk onderdeel in 1832 is de azijnmakerij De Ster.

Azijnmakerij De Ster

Op de hoek van de Assendorperstraat, tussen de Assendorperstraat en de Bleekerstraat, stond vanaf 1805 de azijnmakerij De Ster. Dit bedrijf is op 1 juni 1805 opgericht door Johannes Schaepman en Theodoor Heerkens. In het bedrijf werden kaarsen vervaardigd die voornamelijk voor kerkelijke doeleinden waren bestemd. De kaarsen werden gemaakt van gele bijenwas uit Azie en Afrika. Deze bijenwas werd onder invloed van de zon gebleekt. Ook de pitten voor de kaarsfabricage werden zelf gevlochten of getwijnd. Naast kaarsen was ook het maken van azijn, later ook kruidenazijn, wijnazijn en moutazijn een belangrijk onderdeel. Een deel van dit bedrijvencomplex ligt mogelijk nog onder de parkeerplaats voor de hoofdingang van het ziekenhuis. Van de andere gebouwen zijn op het terrein waarschijnlijk alleen op de locatie van de parkeerplaatsen of tuinen nog sporen aanwezig. Onder de verschillende vleugels van het ziekenhuis zijn deze geheel verdwenen.

De situatie vanaf 1902.

In 1902 worden door een College van Regenten van de Zusters van Tilburg twee herenhuizen op de hoek van de Bleekerstraat en Groot Wezenland aangekocht. Dit was de basis voor het ziekenhuis de Weezenlanden op deze locatie. Het oude R.K. ziekenhuis werd geleidelijk aan uitgebreid. In 1963 werd besloten tot complete nieuwbouw en in 1967 kon fase I van De Weezenlanden in gebruik worden genomen. De laatste fase IV met daarin de afdeling hartchirurgie werd in 1987 in gebruik genomen. De nieuwbouw en uitbreiding hebben ervoor gezorgd dat de oude gebouwen verdwenen en er meerdere nieuwe vleugels bijkwamen. Zie tekening hieronder.

Al deze nieuwe vleugels zijn onderkeldert en in ieder geval tot 0 meter –NAP verstoord. Mogelijk zijn alleen de oudste sporen direct in het dekzand nog voor een deel bewaard gebleven. Alle latere sporen van bebouwing met bijbehorend muurwerk zijn door de bouwactiviteiten verdwenen. Voor de bebouwing die behoort heeft tot bouwfase IV uit 1985 kan zelfs gesteld worden dat alle sporen verdwenen zijn. Zie tekening hieronder.

In een periode van 25 jaar tijd van 1963 tot 1988 verdween het oude RK ziekenhuis, de azijnmakerij De Ster, de herenhuizen en Nutschool aan het Groot Wezenland, de Thomasschool aan de Bleekerstraat, het complex van wasserij De Boschbleek en een flink aantal kleinere woningen, waaronder die aan de Bartjensstraat.

De archeologische verwachting

Op basis van de bekende historische informatie kan geconcludeerd worden dat het gebied een hoge verwachting heeft wat betreft de aanwezigheid van archeologische sporen. De verwachting is het grootst in de gebieden die niet bebouwd zijn en als parkeerplaats in gebruik zijn geweest. Onder de gebouwen is mogelijk alleen in het onderste vlak rond 0 meter NAP nog kans op archeologische resten. Om vast te kunnen stellen of onder de parkeerterreinen, plantsoenen en tuinen nog sporen aanwezig zijn wordt voorgesteld om in het plangebied een Inventariserend veldonderzoek met proefsleuven uit te voeren. Op basis van dit onderzoek kan vastgesteld worden of er inderdaad sprake is van archeologische sporen of dat deze al eerder door de sloop van de diverse gebouwen zijn vernietigd. Dit onderzoek zou voorafgaand aan de sloop van de diverse gebouwen plaats kunnen vinden.

Voor de locatie waarop de gebouwen zelf staan geldt ook dat hier een Inventariserend Veldonderzoek middels proefsleuven nodig is. Belangrijk doel is het vaststellen of hier onder de kelders nog archeologische sporen aanwezig zijn. Dit onderzoek kan pas plaatsvinden na de sloop van de verschillende vleugels.

2.2.2 Cultuurhistorische structuur

In oktober 1993 is de binnenstad ministerieel aangewezen als beschermd stadsgezicht. De locatie Weezenlanden ligt, buiten de begrenzing, maar wel direct tegen het historische stadscentrum aan. Een klein gedeelte (de kruising Groot Wezenland/Assendorperstraat) van het plangebied ligt binnen de begrenzing.

In 2009 is een cultuurhistorische verkenning uitgevoerd , die inzichtelijk maakt op welke wijze de ruimtelijke structuur van het plangebied tot stand gekomen is en welke kwaliteiten gewaarborgd dienen te worden bij nieuwe ingrepen. De verkenning is als Bijlage 3 aan de toelichting opgenomen.

Een samenvatting van deze verkenning is hieronder opgenomen.

Belang van het verleden

Vanwege de ligging direct tegen het historische stadscentrum, kan de toekomst van het gebied niet los gezien worden van haar verleden. Het verleden is sterk verbonden met de identiteit van deze plek, de historische structuur is door een aantal grootschalige ingrepen echter behoorlijk verstoord. De ligging van het plangebied aan de rand van het historische stadcentrum en ingeklemd tussen de voorstad Assendorp en de voormalige Weezenlanden, biedt kansen om de historische identiteit te herstellen.

Het voortborduren op de ontwikkelingslijnen uit het verleden is daarbij geen doel op zich. Door nieuwe architectonische en stedenbouwkundige impulsen in verband te brengen met de karakteristieken en kwaliteiten van bestaande structuren en gebouwen, kan een belangrijke bijdrage geleverd worden aan de identiteit van de plek. Op deze wijze kan een hedendaagse leefomgeving ontstaan die op betekenisvolle en zorgvuldige wijze rekening houdt met het verleden. Daarbij is het van belang dat de historische betekenis van het gebied in relatie tot Assendorp en de binnenstad waar mogelijk versterkt wordt.

Ruimtelijke Ontwikkeling De Weezenlanden Stadsgracht

In het geval van de locatie Weezenlanden is primair gekeken naar veranderingen in de ruimtelijke structuur van het gebied: wegen, waterlopen, vestingwerken en bijzondere gebruiksfuncties.

Door de te onderscheiden tijdslagen (onderverdeeld in: vóór 1600, 1600-1902, 1902-1950) met elkaar te vergelijken, worden constante factoren inzichtelijk. Hoe langer deze factoren overleefden, hoe groter de kans dat ze van invloed zijn geweest op de uiteindelijke vorming van dit stadsdeel.

Wegen en waterlopen die op kaarten uit de verschillende tijdsperioden voorkomen zijn met elkaar vergeleken. Deze vergelijking levert in totaal vijf gemeenschappelijke structuren op, waarvan er drie in oost-west richting lopen en twee gerelateerd zijn aan het verloop van de vestingwerken:

• 1. het tracé van de Grote Aa
• 2. de loop van de Bleekerstraat
• 3. de zuidelijke rooilijn van de Assendorperstraat
• 4. de rooilijn aan het Groot Wezenland
• 5. de oever van de stadsgracht

Buitenoever Stadsgracht

De buitencontour van de stadgracht is sinds de aanleg in het begin van de 17de eeuw vrijwel niet gewijzigd. De kade aan het Groot Wezenland is in de tweede helft van de vorige eeuw gedeeltelijk verlaagd en daardoor ruimtelijk gescheiden van de rijbaan. In dezelfde periode is de aanwezige boomaanplant nogal gehavend.

Aanbeveling: bezinning op het grote belang van deze bijzondere openbare ruimte als verkeers- en verblijfsruimte en als voorplein van de toekomstige bebouwing aan het Groot Wezenland.

Groot Wezenland

Tot 1950 stonden de voorgevels van de bebouwing aan het Groot Wezenland in een rooilijn, die het verloop van de vestingwerken volgde en voor een deel terugging op de middeleeuwse verkavelingsstructuur te plaatse. Deze markering nu grotendeels verdwenen. Daardoor mist de openbare ruimte ter plaatse een duidelijke begrenzing. Deze begrenzing is in historisch opzicht belangrijk vanwege de relatie met verdedigingswerken van de stad.

Aanbeveling: herstel deze rand in de vorm van al dan niet geschakelde individuele bebouwing ligt daarom voor de hand.

Assendorperstraat

De rooilijn van de huizen aan het begin van de Assendorperstraat volgt het historische verloop die terug gaat tot de late Middeleeuwen. Tot de sloop van azijnfabriek in de jaren vijftig, was de Assendorperstraat smal. Als onderdeel van de nieuwe verkeersring om het centrum is dit gedeelte sterk verbreed. Ook de visuele breedte is enorm vergroot door het ontbreken van een wand langs de straat. Het ruimtelijke begin van de Assendorperstraat schoof op tot het Dominicanenklooster. De groenstrook langs het trottoir van de ziekenhuisvleugel versterkt dit effect.

Aanbeveling: bij de planvorming het begin van de Assendorperstraat visueel weer te leggen op de hoek van het Groot Wezenland, door het kiezen van een rooilijn die direct aansluit bij het huidige straatprofiel.

Bleekerstraat

Tot 1950 vormde de Bleekerstraat als verlengde van de Assendorperdijk onderdeel van de hoofdstructuur van het gebied. Voor de aanleg van de 17de eeuwse vestingwerken liep de Assendorperdijk tot aan de Sassenpoort door en kende een relatief hoge bebouwingsdichtheid. De dijk vormde tevens de harde grens tussen de bebouwing van Assendorp en de lager gelegen Weezenlanden. Bij de nieuwbouw van het ziekenhuis in de jaren '60 van de vorige eeuw is de Bleekerstraat geheel overbouwd en als zodanig niet meer herkenbaar. Daarmee is een belangrijk deel van de historische Assendorperdijk, die al in de Middeleeuwen bestond, van de kaart gegumd.

Aanbeveling: herstel de aansluiting van de Assendorperdijk in de richting van de Sassenpoort.

2.2.3 Ruimtelijke structuur

In deze paragraaf wordt de bestaande ruimtelijke structuur van het plangebied omschreven op het gebied van het verkeer, het groen, het water en de bebouwing.

2.2.3.1 Verkeersstructuur

Autoverkeer

Het plangebied wordt omsloten door het Groot Wezenland, de Assendorperstraat en de Luttenbergstraat.

De Assendorperstraat en de Luttenbergstraat zijn onderdeel van de binnenring en de parkeerroute van Zwolle. Beide wegen zijn aangewezen als gebiedsontsluitingsweg type B. Dit zijn wegen die omliggende wijken ontsluiten. Op wegen met deze functie geldt een maximum snelheid van 50 km/uur. Het Groot Wezenland is een erftoegangsweg, waar in de huidige situatie nog een maximum snelheid van 50 km/uur geldt.

Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het terrein van de rechtbank. Het rechtbank terrein is hier met een hek afgesloten. Aan deze zijde van het gebouw bevindt zich de logistiek van de rechtbank, waaronder de aan- en afvoerroute voor delinquenten.

Fietsverkeer

De Assendorperstraat maakt onderdeel uit van een hoofdfietsroute die van de binnenstad naar de Hortensiastraat en vandaar verder richting de Hortensiatunnel en Zwolle zuid loopt. De Luttenbergstraat en het Groot Wezenland zijn fietsroutes. De Assendorperstraat en de Luttenbergstraat zijn voorzien van fietsstroken.

Openbaar vervoer

Het plangebied is ontsloten voor het openbaar vervoer door meerdere buslijnen. Eén stadsbus naar Assendorp heeft een halte op de Assendorperstraat. De overige bussen halteren op het Groot Wezenland, ongeveer ter hoogte van de voormalige hoofdingang van het ziekenhuis. Het gaat om de stadsbus naar Wipstrik en Oosterenk en om streekbussen naar een aantal omliggende plaatsen in de regio, o.a. Steenwijk, Dedemsvaart, Raalte, Ommen en Deventer.

In de onderstaande kaart is de verkeersstructuur aangegeven.

2.2.3.2 Groenstructuur

Stedelijke hoofdgroenstructuur

De Stedelijke hoofdgroenstructuur in en rond het plangebied bestaat uit respectievelijk de stadsgracht met singels, waaronder het groen van het Groot Wezenland aan de noordwestzijde van het plangebied, de Assendorperstraat aan de zuidrand van het plangebied en de Luttenbergstraat aan de oostrand. Ook de parkachtig en bomenrijke omgeving van het verpleeghuis Weezenlanden en van de omringende kantoren wordt tot de Stedelijke hoofdgroenstructuur gerekend als ecologische en recreatieve verbinding van de stadsgracht met het Park Wezenlanden

Wijkgroen

Er komt geen wijkgroen in of nabij het plangebied voor.

Bijzondere bomen

Het Groot Wezenland heeft hoofdzakelijk een tweezijdige begeleiding van zware deels monumentale eiken in groene bermen. Dit geeft een parkachtig karakter. Langs het zuidelijke bekade gedeelte staan jonge eiken en twee waardevolle paardenkastanjes in verharding; aan de overzijde van het Groot Wezenland staat hier binnen het plangebied een rij jonge platanen.

Langs de Assendorperstraat wordt het beeld aan de noordzijde bepaald door een rij middelzware platanen, die binnen het plangebied staan. De Luttenbergstraat heeft hoofdzakelijk een tweezijdige begeleiding van jonge tot middelzware platanen in een groene berm. Die aan de noordwestzijde staan binnen het plangebied.

Het terrein tussen het zusterhuis en het verpleeghuis is parkachtig van aanleg en heeft een bijzonder groen karakter. De parkeerterreinen binnen het plangebied zijn beplant met jonge platanen, deel in rijen. Een van de platanen dateert van voor de bouw van het ziekenhuis en geldt als waardevol.

Op de onderstaande kaart is de groenstructuur aangegeven.

2.2.3.3 Waterstructuur en riolering

Waterstructuur

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel is in de directe omgeving, langs de westzijde van het plangebied, de stadsgracht aanwezig. Deze staat in verbinding met het Zwarte Water.

Riolering

Het plangebied valt binnen het bemalingsgebied Turfmarkt en is voorzien van een gemengd rioolstelsel. Het rioolstelsel voldoet aan de gestelde eisen.

Drooglegging

In plangebied wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 0,7 m gehanteerd. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld.

2.2.3.4 Bebouwingsstructuur

De bestaande bebouwingsstructuur bestaat uit een samengesteld gebouwencomplex in 2 tot 4 lagen met drie daarboven uitstekende schijven in 6, 9 en 8 bouwlagen, een verpleeg- en zusterhuis in 5 lagen en een vrijstaand gebouw in 3 lagen. De hoogste schijf van het ziekenhuis is 36 meter hoog.

De aangrenzende nieuwbouw van de rechtbank is 25 meter hoog. Het kantoorgebouw aan de Luttenbergstraat is 13 meter hoog.

Het gebouwencomplex en de vrijstaande gebouwen leggen minimaal ruimtelijk relaties met hun omgeving. De inrichting van de buitenruimte is weliswaar toegankelijk maar niet uitnodigend voor andere mensen dan bezoekers en werknemers.

2.2.4 Functionele structuur

2.2.4.1 Woonvoorzieningen

In het plangebied bevinden zich geen woonfuncties.

2.2.4.2 Overige maatschappelijke voorzieningen

In het plangebied bevindt zich het ziekenhuis de Isala Klinieken locatie Weezenlanden. De locatie biedt plaats aan het ziekenhuis, het verpleeghuis, het transitorium en het zusterhuis van de Isala Klinieken locatie Weezenlanden.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Ruimtelijk beleid

3.1.1 Rijksbeleid

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken.

Op 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Aan artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking (SER-ladder) toegevoegd. Dit artikel bepaalt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een verantwoording dient te bevatten dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.

Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze structuurvisie bundelt het nationale ruimtelijke en infrastructuurbeleid in 13 nationale belangen. Met de uitbreiding van het Barro en het Bro is de juridische verankering van de SVIR nagenoeg compleet.

Toepassing van de SER-ladder

Aan artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Dit artikel bepaalt dat in een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Onderzoek en conclusie

Bij a.

• De woningen voorzien in een actuele regionale behoefte. De onderbouwing hiervan is opgenomen in de woonvisie. Voor een nadere toelichting worden verwezen naar hoofdstuk 3.7 Volkshuisvestingsbeleid en hoofdstuk 5.3.2 Functionele structuur van de plantoelichting .

Bij b.

• Er wordt door middel van herstructurering gebruik gemaakt van reeds beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied, want de ontwikkeling is beoogd op de locatie van de Isalakliniek, locatie Weezenlanden. De gemeente Zwolle zet in op herontwikkeling van deze locatie naar een hoogstaand centrumstedelijk woongebied.

Bij c.

• De beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied, daarom behoeft deze stap niet verder te worden uitgewerkt.

Er wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de SER-ladder.

3.1.2 Provinciaal beleid

Provinciale Omgevingsverordening/Omgevingsvisie

De provincie Overijssel heeft op 1 juli 2009 de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd, dat ondermeer in plaats treedt van het Streekplan Overijssel 2000+, de Verordening voor de Fysieke Leefomgeving (VFLO) en het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan (PVVP). In het beleid van de provincie staan de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. Deze elementen zijn derhalve binnen de hele omgevingsvisie terug te vinden.

In de onderhavige situatie gaat het om de ontwikkeling van de locatie Weezenlanden tot woongebied.

In de Omgevingsvisie heeft de provincie als een van de centrale beleidsambities : "Versterken kernkwaliteiten (binnen-)steden (monumenten, architectuur, water/groen, culturele voorzieningen, stationsgebieden)". Hoofdlijn van beleid is het versterken van de kracht van de binnensteden en stationsomgevingen. Door afspraken over binnenstedelijke woningbouw en investering in de ontwikkeling van stationsomgevingen. De kwaliteit van de binnensteden bepaalt de identiteit en het imago van de steden, maar ook de mate waarin Overijssel als geheel als aantrekkelijke en dynamische economische en culturele regio wordt gezien. Met gemeenten worden prestatieafspraken gemaakt over het versterken van woonfuncties in de binnensteden.

Ontwikkelingsperspectief

Op de kaart Ontwikkelingsperspectief Stedelijke omgeving is op hoofdlijnen weergegeven welke ontwikkelingsperspectieven de provincie in de Stedelijke omgeving ziet. Een van de ontwikkelingsperspectieven is "Steden als motor". Dit ontwikkelingsperspectief omvat de steden. De ambitie Brede waaier aan woon-, werk en mixmilieus is hier de belangrijkste kwaliteitsambitie. De binnensteden leggen de basis voor de identiteit van de steden. Herstructurering, transformatie, inbreiding, uitbreiding van het stedelijk gebied inzetten om de kwaliteit en de veerkracht van het stedelijk woon-, werk- en voorzieningenmilieu te garanderen en te versterken. De ontwikkelingsperspectievenkaart geeft het plangebied aan als "historisch kern, binnenstad." Dit betekent ruimte voor multifunctioneel milieu gebaseerd op voorzieningen (winkels, cultuur, ov etc.). Versterking van de eigen identiteit gebaseerd op het historisch karakter, erfgoed en monumenten.

Catalogus gebiedskenmerken

Vanuit de “Catalogus gebiedskenmerken” blijkt dat de natuurlijke laag van het plangebied aangemerkt dient te worden als: “dekzandvlakte".

De laag van het agrarisch cultuurlandschap” is aangeduid als bebouwing. Hetgeen voor het stedelijk voor de hand ligt. In de “stedelijke laag” wordt het plangebied Bebouwing "bebouwingsschil 1900 - 1955"

De vierde laag, de “lust en leisurelaag”, heeft geen directe betekenis voor het plangebied.

Al deze kwalificaties bij elkaar en hetgeen de catalogus gebiedskenmerken erover zegt, maakt dat de ontwikkeling in het plangebied passen binnen het generieke beleid van de provincie en past binnen de meer specifieke uitgangspunten van de Omgevingsvisie qua ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. De ontwikkeling is dus conform het provinciaal beleid.

3.1.3 Gemeentelijk beleid

Op gemeentelijk niveau zijn het structuurplan 2020, Ontwikkelingsprogramma Binnenstad 2020 het Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Zwolle Weezenlanden en de welstandsnota van belang voor het ruimtelijke beleid in het plangebied.

Structuurplan 2020

In het Structuurplan 2020 is het plangebied aangeduid als zone ´Centrum stedelijk gebied´.

Hieronder zijn teksten uit het structuurplan opgenomen die van toepassing zijn op het plangebied.

“ Versterking regiocentrum Zwolle "

Ter versterking van de regionale centrumfunctie benoemt het Structuurplan Centrumstedelijk Gebied. Dit zijn gebieden met gemengde functies zoals wonen, werken en voorzieningen. De te versterken en uit te bouwen Centrumstedelijke gebieden zijn:

- De Binnenstad met de schil daarom heen. De kwaliteit van de Binnenstad is en wordt de komende jaren verbeterd door nieuwe winkel- en horecavestigingen, een nieuw theater en meer woningen. “

"Uitbouwen van Centrumstedelijke gebieden"

Zwolle groeit tot 130.000 inwoners in 2020. Daarnaast vervult Zwolle een belangrijke regionale centrumfunctie voor wonen, werken en voorzieningen op het gebied van o.a. onderwijs, cultuur, zorg en detailhandel. Zwolle wil deze functie de komende jaren versterken door het onderbrengen van regionale en stedelijke voorzieningen in het Centrumstedelijk Gebied.

 “ Binnenstad en Schil "

Dit is de meest dynamische plek in de stad. Hier komen tal van functies bij elkaar. In augustus 2004 is het Ontwikkelingsprogramma Binnenstad vastgesteld. In het kader hiervan werkt de gemeente de komende jaren samen met diverse partijen samen om de kwaliteit van dit gebied te verbeteren. Geprobeerd wordt om meer evenementen te organiseren en het beheer door campagnes als 'Schoon, Heel, Veilig' te verbeteren. Er komen nieuwe winkel- en horecavestigingen en meer woningen” .

"4.2.4 Nieuwe woningbouwlocaties"

In deze paragraaf worden de nieuwe woningbouwlocaties beschreven,. In paragraaf 2.3.3 is een overzicht gegeven van de woningbouwopgave. In deze paragraaf wordt deze opgave verder uitgewerkt.

Spoor I: inbreiding

Op kaart 8 wordt met driehoekjes een indicatie gegeven van de inbreidingslocaties. De capaciteit is bepaald op basis van de woningen die nodig zijn en de hiervoor gegeven gemiddelde bruto dichtheden:

2010- 2020: 1500 woningen op alle A-locaties inclusief 0,5% gemiddelde wijkverdichting

1000 op enkele B-locaties inclusief nogmaals 0,5% gemiddelde wijkverdichting

Totaal 2500-1500 woningen incl. 0,5-1,0 % wijkverdichting

A-locaties

Binnenstadsschil: 800 woningen (+ centrumvoorzieningen en bedrijvigheid)

• Bagijneweide Noord

• Willemspoort

• Brandweerkazerne

• Burg. Drijbersingel West

• Ziekenhuisterrein De Weezenlanden

Deze locaties zijn geschikt als centrumstedelijk woonmilieu. Hierbij gaat het uitdrukkelijk niet alleen om appartementen, maar ook om grondgebonden stadswoningen.

In het structuurplan wordt nadrukkelijk gekozen voor gebiedsontwikkeling met inbreiden in de stad en het zoveel mogelijk ontzien van het buitengebied. De uitbouw van het centrumstedelijke gebied (binnenstad en de zone daarom heen) heeft daarbij prioriteit. Ook omdat versterken van dit gebied de positie van Zwolle in de regio steviger neer zet. Dit is als ambitie verwoord in het plan. De ontwikkeling van de locatie Weezenlanden is een belangrijke bouwsteen bij de vervulling van deze ambitie.

Het structuurplan vraagt aandacht voor meer differentiatie van de aanwezige woonmilieus in plaats van meer van hetzelfde. Ook hier voldoet het stedenbouwkundig plan van Weezenlanden aan: stedelijk wonen in hoge dichtheid. Vanaf de jaren '50 van de vorige eeuw heeft Zwolle zich vooral ingezet op het realiseren van groen stedelijke woonmilieus in zogeheten uitbreidingslocaties. In het structuurplan is geconstateerd dat op deze wijze de doelgroep die nabij de binnenstad wil wonen onvoldoende is bediend. Deze doelgroep wil stedelijke voorzieningen en bijbehorende sfeer onderdeel laten zijn van hun directe woonomgeving. Wonen in hogere dichtheid wordt daarbij als vanzelfsprekend ervaren, echter wel met een evenwichtige mix aan grondgebonden woningen en appartementen.  

Inbreiden in de bestaande stad met relatief hogere dichtheden komt tegemoet aan de duurzaamheidsambitie van het structuurplan.

De hoogbouwvisie uit het structuurplan maakt onderscheid in een aantal bouwhoogtezones. De locatie Weezenland is opgenomen in de zone laag tot middelhoog. Met middelhoog wordt bedoeld 16 meter tot maximaal 30 meter op beeldbepalende plekken. Met dit uitgangspunt zijn de hoogtes van het plan Weezenlanden vorm gegeven. Langs de gracht is de hoogte 16 meter en op een beeldbepalende plek een enkel accent van 18 meter hoog. Op deze manier kunnen statige en rijzige villa's langs het water en het groen verrijzen aansluitend op de aanwezige bebouwingsstructuur langs de gracht. Langs de Luttenbergstraat is de hoogte 22 meter. De hoogte sluit aan op de grotere en hogere bestaande bebouwing als het Dominicanerklooster, de rechtbank en het Provinciehuis. Voor het overige deel van het plangebied geldt een hoogte van 14 meter.

Ontwikkelingsprogramma Binnenstad 2020

Het college van burgemeester en wethouders heeft het Ontwikkelingsprogramma Binnenstad 2020 op 7 december 2011 vastgesteld. De gemeenteraad heeft dit in januari 2012 vastgesteld.

In het ontwikkelingsprogramma Binnenstad is onder andere het volgende opgenomen over het plangebied.

"4.4.1 Centrumvoorzieningen

Wonen

Door de economische crisis is de woningmarkt sinds 2008 blijvend veranderd. De tijd van 'massaproductie' van nieuwbouwwoningen is voorbij. Er is een omslag nodig van aanbodgericht naar vraaggericht. Kwaliteit moet doorstromers verleiden een nieuwbouwwoning te kopen. Op het niveau van individuele woningen in de diverse woningbouwprojecten en ook in het totale woningbouwprogramma moet het aanbod goed aansluiten op de vraag.

In de woonvisie 2005-2020 is het realiseren van hoogwaardige centrumstedelijke woonmilieus een belangrijk speerpunt. Waar mogelijk blijft de gemeente daarom actief meewerken aan initiatieven die gericht zijn op het versterken van de woonfunctie in de binnenstad.

Aandachtspunten:

• de gemeente streeft naar een goede mix van appartementen en grondgebonden woningen in de diverse prijssegmenten in het Kraanbolwerk, Kamperpoort, Noordereiland, Bagijneweide en op langere termijn de Weezenlanden. Dit betekent voor deze projecten een bijstelling van de in hoogconjunctuur gevormde programma's met veel dure appartementen;

"5.2 Programmaprofielen"

Vastgoedprojecten in Binnenstadschil

Met de unieke ligging aan de Groene Singelring zijn voor de volgende projecten kansen voor horeca, sfeergebonden leisure, cultuur, binnenstedelijk wonen met kantoor aan huis:

• op het Weezenlandterrein legt de gemeente het accent op grondgebonden woningbouw in combinatie met versterking van de historische identiteit aan de Singelkant.

Stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitplan Zwolle Weezenlanden

Op 17 februari 2014 heeft de gemeenteraad ingestemd met het Stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteit Zwolle Weezenlanden. In dit plan zijn de randvoorwaarden voor de herontwikkeling van Weezenlanden vastgelegd. In dit plan is in hoofdstuk 5 het Beeldkwaliteitplan opgenomen. Dit plan wordt opgenomen als onderdeel van de Welstandsnota en wordt daarmee toetsingskader voor de omgevingsvergunning. Na de vaststelling is er besloten het plangebied te vergroten. Het betreft een perceel van de provincie aan het Groot Wezenland (transitorium). In Bijlage 4 Stedenbouwkundig plan Weezenlanden met Beeldkwaliteitplan is dit perceel meegenomen.

3.2 Archeologisch en cultuurhistorisch beleid

Archeologie

Het archeologisch beleid is gebaseerd op de Wet op de archeologische monumentenzorg. Gebieden die volgens de archeologische waarderingskaart een vondstkans hebben van 50% of meer (zie hiervoor 2.2.1 Archeologische structuur) hebben de dubbelbestemming “Archeologisch waardevol gebied” gekregen. Voor bepaalde ingrepen in de bodem (zie hiervoor 6.2 Inleidende regels, Artikel 6) dient de aanvrager van een reguliere omgevingsergunning in het belang van de archeologische monumentenzorg een rapport te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld. Aan een reguliere omgevingsvergunning kunnen in dit verband regels worden verbonden.

Cultuurhistorie

Om meer vorm en inhoud te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening zullen gemeenten op basis van het daartoe op 1 januari 2012 gewijzigde besluit ruimtelijke ordening bij het vaststellen van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied.( zie hiervoor 2.2.2 Cultuurhistorische structuur)

3.3 Verkeersbeleid

Nota mobiliteit

De Nota Mobiliteit (30 september 2004) beschrijft de hoofdlijnen van het nationale verkeers- en vervoersbeleid voor de komende decennia. Uitgangspunt daarbij is dat mobiliteit een noodzakelijke voorwaarde is voor economische en sociale ontwikkeling. Een goed functionerend systeem voor personen- en goederenvervoer en een betrouwbare bereikbaarheid van deur tot deur zijn essentieel om de economie en de internationale concurrentiepositie van Nederland te versterken. De Nota Mobiliteit geeft aan op welke wijze dit gebeurt. Bij de Nota Mobiliteit is ook een Uitvoeringsagenda uitgebracht, waarin is beschreven hoe het Rijk de komende jaren concreet - met decentrale overheden, bedrijven, burgers, maatschappelijke organisaties en kennisinstellingen - uitvoering geeft aan het in de Nota Mobiliteit geschetste beleid. De samenhang tussen ruimtelijke ordening en verkeer en vervoer wordt sterk benadrukt. Bij ruimtelijke beslissingen moeten de mobiliteitseffecten altijd worden meegewogen.

Herontwikkeling van een binnenstedelijke locatie zoals het voormalig ziekenhuis terrein sluit aan bij het beleid zoals de Nota Mobiliteit verwoord. Uit oogpunt van mobiliteit heeft het de voorkeur boven ontwikkeling van bouwlocaties aan de rand van de stad of in de regio. Binnenstedelijke locaties genereren minder verkeer omdat veel voorzieningen zich in de directe nabijheid bevinden.

Mobiliteitsvisie (2009)
Het op dit moment vigerende Zwolse mobiliteitsbeleid vloeit voort uit het rijksbeleid en het provinciaal beleid en is verwoord in de Mobiliteitsvisie. De Mobiliteitsvisie is door de gemeenteraad vastgesteld op 2 februari 2009.

In de Mobiliteitsvisie is de categorisering van wegen vastgelegd. De gedachte hierachter is om het gemotoriseerde verkeer zoveel mogelijk te concentreren op hoofdroutes, zodat tussen deze wegen verkeersluwe gebieden gecreëerd kunnen worden.

De Mobiliteitsvisie besteedt verder vooral aandacht aan de niet-infrastructurele aspecten van mobiliteit. De hoofddoelstelling voor het Mobiliteitsbeleid van de Gemeente Zwolle is in dit document als volgt omschreven: “De kwaliteiten van Zwolle als bereikbare en gezonde stad vasthouden door, naast de noodzakelijke uitbreiding van de infrastructuur, de samenleving te mobiliseren om de groeiende vraag naar mobiliteit om te buigen in een duurzame richting.”

Parkeerbeleid

In de Parkeernota (2004) zijn de hoofdlijnen van het stedelijk parkeerbeleid vastgelegd. Voor het plangebied is relevant dat gekozen is voor de invoering van het zogenaamde fiscaal parkeren in de wijken rondom de binnenstad. In dit parkeerregiem geldt voor alle parkeerplaatsen in de openbare ruimte betaald parkeren gedurende een groot deel van de dag, bewoners kunnen met een parkeervergunning op alle betaalde parkeerplaatsen parkeren. Het regiem van betaald parkeren is in 2006 / 2007 ingevoerd in drie wijken. Assendorp, de wijk waar het plangebied aan grenst was daar één van.

In de beleidsnota Doorontwikkeling Parkeerbeleid (2013) heeft het College B&W van Zwolle het voornemen uitgesproken het fiscaal parkeren uit te breiden naar andere delen van de schilwijken.

De consequentie voor het plangebied is dat alle openbare parkeerplaatsen ingericht zullen worden als betaalde parkeerplaatsen. Bewoners kunnen een parkeervergunning aanvragen. De voorwaarden die verbonden zijn aan het fiscaal parkeren en het verlenen van parkeervergunningen zullen vergelijkbaar zijn met de voorwaarden die nu in Assendorp gelden.

Prioriteitwegen

Op 21 september 2010 heeft het college van burgemeester en wethouders prioriteitwegen vastgesteld. Prioriteitwegen zijn wegen die die door de hulpverleningsdiensten primair gebruikt worden om tijdig (binnen de gestelde zorgnormen) op de plaats van een incident te kunnen zijn.

Hoofdroutes zijn:

• Stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen buiten en binnen de bebouwde kom.
• Routes vanaf de ambulancepost, kazerne of het politiebureau naar risicovolle of kwetsbare objecten.

Op deze wegen kan tenminste 50 km/u gereden worden. De snelheid van de hulpverleningsdiensten bij calamiteiten en hulpverleningen is zo mogelijk tot 20 km/u hoger dan de snelheid van het overige verkeer. Voor de hulpverleningsdiensten moet er ruimte zijn om zowel het verkeer op dezelfde baan als het tegemoetkomende verkeer te passeren.

Vervolgroutes zijn:

• Stroomwegen, gebiedsontsluitingswegen buiten en binnen de bebouwde kom (in termen van duurzaam veilig).

Binnen het plangebied liggen geen hoofdroutes of vervolgroutes, zoals aangeduid in het besluit van het college..

3.4 Groenbeleid

Groenbeleidsplan (1998) en Structuurplan (2008)

De Raad heeft met het vaststellen van het gemeentelijke Groenbeleidsplan (1998) de Stedelijke Hoofdgroenstructuur aangewezen, welke bestaat uit een samenspel van groen- en waterelementen die tezamen een betekenis hebben voor de stad als geheel. Deze groenstructuur moet stevig genoeg zijn om duurzaam in stand te worden gehouden en zal meerdere functies vervullen, zal natuurwaarden in zich bergen en duidelijk herkenbaar zijn in de stad.

In het Structuurplan 2020 (2008) wordt dit beleid overgenomen door aan het Stedelijk Hoofdgroenstructuur de kwalificatie Structuurgroen te geven.

Groene structuren en voorzieningen op wijkniveau worden in het Groenbeleidsplan gerekend tot het Wijkgroen en in het Structuurplan 2020 tot het Buurtgroen.

Bomenverordening (2013)

Het gemeentelijk beleid rond bomen is vastgelegd in de Bomenverordening (2013). Voor het vellen van een boom met een omtrek groter dan 30 cm, die staat op een perceel van 400 m2 en groter, is een (kap)vergunning nodig als deze boom zich bevindt binnen de groengebieden die op de Groene Kaart staan aangegeven. De Stedelijke Hoofdgroenstructuur is één van deze gebieden. Onder vellen valt ook het rooien, het verplanten en het verrichten van handelingen die de dood, ernstige beschadiging of ontsiering van een houtopstand ten gevolge kunnen hebben. Een ernstige beschadiging kan bijvoorbeeld optreden wanneer de wortels aangetast worden. Daarbij geldt als vuistregel dat de ruimte die bovengronds wordt ingenomen door de kroon, ondergronds wordt ingenomen door het wortelgestel. Daarom is het niet alleen ongewenst dat er gebouwd wordt binnen de projectie van de kroon op de grond, maar ook dat daar bijvoorbeeld verharding wordt aangebracht, wordt afgegraven of opgehoogd.

Bijzondere bomen

Bomen die vanwege ouderdom, omvang, soort of andere redenen bijzonder zijn, staan geregistreerd als bijzondere boom. Voor deze bomen geldt dat ze in principe niet gekapt mogen worden, tenzij daarvoor een uitzonderlijke reden is. Voor een kapvergunning is een aparte, zwaardere procedure vereist.

Kapvergunning met compensatie

Het basisprincipe is dat bij kap van bomen herplant plaats vindt; voor iedere gekapte boom een nieuwe boom. Wanneer bij functiewijziging er absoluut geen mogelijkheden zijn voor (voldoende) herplant, moet er financiële compensatie plaatsvinden. De waarde van de bomen wordt daarbij bepaald volgens de actuele methode van de Nederlandse Vereniging van Beëdigde Taxateurs van Bomen. Dit geld wordt gebruikt om in de stad bomen kwantitatief of kwalitatief te verbeteren.

Bij functiewijziging van een gebied dient in het vroegste stadium geïnventariseerd te worden welke bomen en groenstructuur gehandhaafd dient te blijven en of er Bijzondere Bomen staan. Alleen op basis van een goede doorwrochte groeninventarisatie en een verantwoorde afweging kan een kapvergunning worden aangevraagd en worden verleend. Er kan van compensatie worden afgeweken als daar vanuit de groenfunctie redenen voor aan te voeren zijn, namelijk omdat de resterende boombeplanting door de kap meer ruimte krijgt om zich tot volwassen boom te kunnen ontwikkelen of omdat de herplant niet gewenst is vanwege natuurwetenschappelijk belang, cultuurhistorische aspecten van het groen, landschappelijke kwaliteiten en/of recreatief gebruik

3.5 Natuurbeleid

Europees en nationaal beleid

Natura 2000 en de Natuurbeschermingswet 1998

Natura 2000 is het netwerk van natuurgebieden in de Europese Unie, dat wordt beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en de Habitatrichtlijn (1992). Deze richtlijnen geven aan welke typen natuur en welke soorten beschermd moeten worden. De lidstaten wijzen daarvoor bepaalde beschermingszones aan en moeten instandhoudingsmaatregelen nemen om deze gebieden te beschermen. De Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn zijn in Nederland geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet 1998. Deze wet kent voor de Natura-2000 gebieden een vergunningenstelsel en beheerplannen. Hiermee is een zorgvuldige afweging gewaarborgd van activiteiten in en rond de natuurgebieden die gevolgen kunnen hebben voor Natura-2000 gebieden en hun natuurwaarden. Activiteiten en projecten mogen in principe alleen uitgevoerd worden wanneer geen significante schade aan de natuurwaarden wordt gedaan.

Het beschermingsregime van de Natuurbeschermingswet strekt zich naast de gebieden die zijn aangewezen of aangemeld onder de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn ook uit over de Beschermde Natuurmonumenten (de Nbw-gebieden).

Natura 2000 'Uiterwaarden IJssel'

Het Natura-2000 gebied 'Uiterwaarden IJssel' is in 2013 definitief door de minister van EL&I aangewezen. Het is gelegen op 2500 meter van het plangebied, betreft het grootste deel van de IJsseluiterwaarden bij Zwolle, die in 2007 voornamelijk als Vogelrichtlijngebied zijn aangemeld. Hiermee is de afzonderlijke bescherming van ingelegen Nbw-gebied komen te vervallen.

De speciale instandhoudingsdoelstellingen van het gebied 'Uiterwaarden IJssel' betreffen zowel broedvogelsoorten als niet-broedvogelsoorten.

Vanwege de aanzienlijke afstand (2500 meter) tot het plangebied, in samenhang met de ligging van het plangebied midden in de bebouwde kom van Zwolle, wordt het uitgesloten geacht dat de voorgestelde wijzigingen in het plangebied van invloed kunnen zijn op de genoemde instandhoudingsdoelstellingen.

Vanwege de grote afstand van andere Natura-2000 gebieden (meer dan 3 kilometer) worden deze verder niet besproken.

Nationaal beleid

Flora- en faunawet

De Flora- en Faunawet regelt de bescherming van soorten planten en dieren die in hun voortbestaan worden bedreigd. Naast soorten uit de Vogel- en Habitatrichtlijn zijn dat ook soorten uit een nationale lijst. Daarnaast regelt de Flora- en Faunawet de zorgplicht, die stelt dat dieren niet onnodig mogen worden gedood, verwond of verstoord.

Niet iedere soort is onder de Flora- en Faunawet even zwaar beschermd. Dit is terug te vinden in de verschillen categorieën die in de wet worden genoemd: Tabel 1, 2, 3 en Vogels. In het kader van een ruimtelijke ingreep zoals de herontwikkeling van ziekenhuisterrein De Wezenlanden geldt ten aanzien van de verbodsbepalingen voor Tabel 1 - soorten een ontheffing. Door met een goedgekeurde gedragscode te werken geldt er een vrijstelling voor Tabel 2 - soorten ten aanzien van de ontheffingsplicht. Bij activiteiten die te kwalificeren zijn als ruimtelijke ontwikkelingen, geldt voor tabel 3 - soorten geen vrijstelling, ook niet op basis van een gedragscode. Hiervoor is een ontheffing nodig.

Ontheffingaanvragen voor soorten uit Tabel 1 en 2 worden getoetst aan het criterium 'doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort' (de zogenaamde lichte toets). Ontheffingaanvragen voor soorten uit Tabel 3 krijgen te maken met de 'uitgebreide toets'. Dit houdt in dat wordt getoetst op drie criteria, te weten 1) er is sprake van een in of bij de wet genoemd belang, 2) er is geen alternatief en 3) doet geen afbreuk aan gunstige staat van instandhouding van de soort. Aan alle criteria moet worden voldaan.

Provinciaal beleid

Het winterbed van de IJssel maakt grotendeels onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), en tevens (i zijn geheel en in samenhang met binnendijkse natuurgebieden) van de GroenBlauwe HoofdStructuur (GBHS) uit het Omgevingsplan (2009). Het plangebied ligt (ver) buiten de EHS en buiten de GBHS. Dit provinciaal beleid is hier niet relevant.

3.6 Waterbeleid

Europees en nationaal beleid

Duurzaam, schoon oppervlaktewater en bescherming van het drinkwater voor de toekomst. Dat zijn, heel in het kort, de belangrijkste doelstellingen van de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) en het Waterbeheer 21e eeuw, die voortaan samengaan via het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW).

Europese Kaderrichtlijn Water

De Kaderrichtlijn water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat 'een goede ecologische toestand'. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen.
Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).

Wat precies bedoeld wordt met een goede chemische toestand voor oppervlaktewater staat in de geldende Europese richtlijnen en de toekomstige EU-dochterrichtlijn Prioritaire Stoffen. De ecologische doelstellingen stellen de lidstaten onderling vast in zogeheten (internationale) stroomgebiedbeheersplannen. Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

 

Waterbeheer 21e eeuw

Waterbeheer 21e eeuw (WB21) anticipeert op toekomstige ontwikkelingen zoals klimaatverandering, bodemdaling en zeespiegelstijging. Deze ontwikkelingen stellen strengere eisen aan het waterbeheer. In WB21 wordt uitgegaan van twee principes (tritsen) voor duurzaam waterkwantiteit- en waterkwaliteitsbeheer:

• Vasthouden, bergen en vertraagt afvoeren;
• Schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Bij “vasthouden, bergen en afvoeren” wordt regenwater zoveel als mogelijk bovenstrooms vastgehouden in de bodem en het oppervlaktewater. Wanneer er toch een wateroverschot ontstaat wordt het water eerst tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en dan pas afgevoerd. Bij “schoonhouden, scheiden en zuiveren” gaat het om een voorkeurvolgorde waarbij de voorkeur uitgaat naar het voorkomen van verontreiniging (schoonhouden). Als toch verontreiniging ontstaat, moeten schoon- en vuilwater zoveel mogelijk worden gescheiden. Ten slotte wordt het verontreinigde water zo goed mogelijk gezuiverd.

Deltawet

Het doel van de Deltawet, aangenomen op 28 juni 2011, is ons land nu en in de toekomst beschermen tegen hoog water en de zoetwatervoorziening op orde houden.

De afgelopen eeuw is de zeespiegel gestegen, de bodem gedaald en het is warmer geworden. Dat zet door, blijkt uit de cijfers van het KNMI. Hevigere weersomstandigheden, zoals meer regen en periodes van droogte, zijn zaken om rekening mee te houden. Het Deltaprogramma is er om ons land voor te bereiden op de toekomst. En om daarbij de juiste maatregelen te nemen voor een veilig en aantrekkelijk Nederland met voldoende zoetwater. In het Deltaprogramma werken het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen samen met maatschappelijke organisaties, bedrijfsleven en kennisinstituten. Dit gebeurt onder regie van de Deltacommissaris. De staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu is de coördinerend bewindspersoon voor het Deltaprogramma.

Naast de lopende programma's, zoals Ruimte voor de Rivier, Maaswerken, Zwakke Schakels Kust en Hoogwaterbeschermingsprogramma, staan in het Deltaprogramma vijf deltabeslissingen centraal. Voor 2015 worden die voorgelegd aan het kabinet. Deze beslissingen gaan over:

• de normen van onze belangrijkste dijken en andere waterkeringen en de strategieën voor onze waterveiligheid;
• over de beschikbaarheid en verdeling van zoetwater;
• over het peil van het IJsselmeer;
• over de manier waarop gebieden veilig kunnen blijven zonder aan economische waarde in te boeten en;
• over hoe bij het bouwen van buurten en wijken rekening kan worden gehouden met water.

Provinciaal beleid

De Provincie Overijssel heeft haar beleid vastgelegd in een omgevingsvisie en de omgevingsverordening. Op 1 juli 2009 zijn de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening vastgesteld. In de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening is het ruimtelijk beleid van de provincie vastgelegd, dat ondermeer in plaats treedt van het Streekplan Overijssel 2000+ en de Verordening voor de Fysieke Leefomgeving (VFLO). De Omgevingsvisie heeft tevens de status van Regionaal Waterplan onder de (nieuwe) Waterwet (en Provinciaal Waterhuishoudingsplan onder de Wet op de waterhuishouding tot de inwerkingtreding van de Waterwet) en het Milieubeleidsplan onder de Wet milieubeheer.

Waterschapsbeleid

Het algemene beleid van het waterschap Groot Salland is verwoord in het waterbeheerplan 2010-2015, de beleidsnota Leven met Water in Stedelijk Gebied, de Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Het beleid van het waterschap sluit nauw aan bij de uitgangspunten van WB21. In 2007 is de nota "Leven met Water in stedelijk gebied" vastgesteld. Deze nota beschrijft de voor het waterschap gewenste situatie in bestaand en nieuw stedelijk gebied. Om deze situatie te bereiken wil het waterschap het beheer en onderhoud van deze wateren overnemen van de gemeenten. Op watergangen van het waterschap Groot Salland is de keur van toepassing. In de keur is aangegeven wat wel en niet mag bij watergangen, waterkeringen en waterstaatswerken. Bijvoorbeeld regels voor bouwwerken op of langs watergangen. De genoemde beleidsdocumenten liggen ter inzage op het hoofdkantoor van het Waterschap Groot Salland. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wgs.nl.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Zwolle heeft haar waterbeleid in 2008 vastgelegd in het Stedelijke Waterplan. Hierin zijn de ambities met betrekking tot de beleving en de kwaliteit van water beschreven. De gemeente Zwolle heeft haar beleid ten aanzien van de inzameling van afvalwater, het omgaan met hemelwater en grondwater vastgelegd in het gemeentelijk rioleringsplan. Tevens zijn ontwerprichtlijnen en beleidskeuzes beschreven waaraan voldaan moet worden.

3.7 Volkshuisvestingsbeleid

Woonvisie; Woonplan 2011-2015

Het Zwolse beleid op het terrein van het wonen is vastgelegd in de Woonvisie (2005) en de actualisering van de Woonvisie (Woonplan 2011-2015). Bij deze actualisering zijn de inzichten meegenomen die uit het landelijke Woononderzoek (WoOn) in 2009 naar voren zijn gekomen.

Het Woonplan 2011-2015 heeft in december 2011 de instemming van de provincie Overijssel verworven (Brief dd 20 december 2011, nr 2011/03208060) De provincie heeft verklaard dat het Woonplan past binnen het provinciaal beleid, dat er is voldaan aan de afstemmingsverplichting met buurgemeenten en de overige aspecten in de provinciale omgevingsverordening, en dat het Woonplan past binnen de Prestatieafspraken Wonen tussen de gemeente en de provincie Overijssel.

In het Woonplan 2011-2015 wordt een zestal volkshuisvestelijke thema's onderscheiden: de nieuwbouwopgave van Zwolle, de aandacht voor de sociale voorraad, de duurzaamheid en energiebesparing, de woonconsument aan zet, de doorgaande herstructurering van de voorraad, en tenslotte wonen & zorg.

Binnen het thema 'de bouwopgave van Zwolle' wordt in het Woonplan 2011-2015 geconstateerd dat Zwolle groeit en volgens de demografische prognoses blijft groeien, maar dat veranderende marktomstandigheden nopen tot meer kwaliteit en een preciezere aansluiting op de marktvraag.

Na de vaststelling van het Woonplan 2011-2015 heeft er – tegen de achtergrond van de sinds 2009 afgenomen woningbouw - een brede heroriëntatie op de gemeentelijke vastgoedprogramma's plaatsgehad. Voor het wonen heeft dit geleid tot de conclusie dat er sprake was van een zekere overprogrammering, d.w.z. dat een woningproductie werd geprogrammeerd dat het absorptievermogen van de markt overschrijdt.

Op basis van het (meer kwalitatieve) onderzoek Woononderzoek Nederland (WoON) 2012, heeft de raad besloten ( Nota Van programmeren naar stimuleren', raad april 2013 ') de productieverwachtingen in de eerstkomende vijf jaren naar beneden bij te stellen, met name op de componenten dure woningen en appartementen op niet-binnenstedelijke locaties. Voor de jaren ná bedoelde vijfjarenperiode is geen sprake meer van een kwantitatieve productiedoelstelling of –verwachting. Verder is besloten tot een omslag van 'programmeren' (door de gemeente) naar 'faciliteren' (van kansrijke initiatieven uit de markt).

Met betrekking tot centrumstedelijke woonmilieus wordt in deze bovenbedoelde beleidskaders gesignaleerd dat de stad als stedelijk centrum van de regio fungeert en als zodanig weinig concurrentie in de nabije omgeving kent. Er is daardoor veel vraag naar centrumstedelijk woonvormen in Zwolle. Bovendien versterkt het centrumstedelijk wonen de vitaliteit en de aantrekkingskracht van de stad. Het realiseren van centrumstedelijke woonmilieus is dan ook als een belangrijk speerpunt opgenomen in de nieuwbouwopgave van Zwolle.

De Zwolse Woonagenda 2013-2017

In juni 2013 heeft de raad de Zwolse Woonagenda 2013-2017 vastgesteld; deze nota beschrijft de gemeentelijke opgaven voor de vijf jaren 2013 t/m 2017. Op het terrein van de woningnieuwbouw wordt het belang van de programmatische invulling van de locatie Weezenlanden onderkend. Vanwege de omvang en de unieke ligging van de locatie moet deze zoveel mogelijk complementair zijn aan andere binnenstedelijke projecten.

De Woonagenda kent een zogeheten 'kleurenwaaier' waarin wordt aangegeven op welke gezichtspunten de te faciliteren externe initiatieven voor woningbouw worden beoordeeld. Het gaat daarbij om :

• 1. Toevoeging sociale huurwoningen
• 2. Geen grootschalige clustering van (goedkope) koopwoningen met matige kwaliteit
• 3. Toevoegen van duurdere huurwoningen
• 4. Ruime, kwalitatief goede middeldure koopwoningen
• 5. Bijzondere architectuur en/of woonmilieus
• 6. Functiemenging

3.8 Beeldwaliteitplan

Voor het plangebied is een beeldkwaliteitplan opgesteld dat als  Bijlage 4 aan de toelichting is opgenomen.

Er is voor gekozen om het beeldkwaliteitplan juridisch te verankeren als onderdeel van de welstandsnota, zodat iedere aanvraag om omgevingsvergunning getoetst kan en zal worden aan het beeldkwaliteitplan.

Het doel van de Welstandsnota is het bieden van een toetsingskader voor de ruimtelijke kwaliteit van de stad. De nota kent twee belangrijke gebruikers. Voor de overheid biedt de nota een toetsingskader voor ingediende bouwinitiatieven. Voor de burger biedt de welstandsnota vooraf het kader en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van nieuwe bouwinitiatieven.

De welstandstoets wordt uitgevoerd op basis van relatieve criteria. Eisen aan het gebruik van 'relatieve' criteria is dat zij niet uitkomen op één resultaat, maar dat zij meerdere uitkomsten mogelijk maken. Relatieve criteria vragen dus om nadere oordeelsvorming, bijvoorbeeld de bepaling dat kleurgebruik van een bijgebouw hetzelfde karakter moet hebben als dat van het hoofdgebouw. Om een goede kwaliteit van de ontwerpresultaten te bevorderen, kunnen er aanvullende richtlijnen worden geformuleerd.

Het bestemmingsplan is altijd kaderstellend voor de welstandstoetsing. Wat in het bestemmingsplan is toegelaten of is voorgeschreven aan bouwhoogte, bouwvolume, functie enzovoorts, kan door het welstandsbeleid niet worden ingeperkt. Soms gaan bestemmingsplannen verder en worden ook regels gegeven voor bijvoorbeeld plaatsing in de rooilijn of voor kappen en dakkapellen. Dan is er sprake van enige overlap met welstand.

3.9 Coffeeshopbeleid

Voor coffeeshops geldt een gedoogbeleid. Dit gaat, onder andere, uit van de handhaving van maximaal 5 te gedogen coffeeshops. In de nabijheid van het plangebied bevindt zich één aan Van Karnebeekstraat 41.

3.10 Prostitutiebeleid

Het Zwolse prostitutiebeleid gaat uit van een maximaal stelsel. Het maximum aantal seksinrichtingen is daarbij gesteld op 10 (inclusief escortbedrijven). Deze mogen zich alleen bevinden in het zogenaamde vestigingsgebied. Dit gebied bestaat uit het gebied binnen de stadsgrachten, enige uitvalswegen (Willemskade, Harm Smeengekade, Pannekoekendijk, Schuttevaerkade, Zamenhofsingel, Diezerkade, Thomas à Kempisstraat tot de hoek Vechtstraat, Groot Wezenland, Assendorperstraat tot Molenweg), alsmede het gebied buiten de bebouwde kom. Het plangebied ligt in het vestigingsgebied, maar in het plangebied zullen in dit bestemmingsplan geen seksinrichtingen worden toegestaan.

3.11 Milieubeleid

Algemeen beleid
De gemeenteraad heeft in 2005 de milieuvisie 'Milieu op scherp' vastgesteld, waarin ambities en doelstellingen zijn geformuleerd en waarin prioriteiten worden gesteld in de ontwikkeling en uitvoering van het Zwolse milieubeleid.
Om te komen tot een effectief en efficiënt milieubeleid worden er parallelle sporen gevolgd, te weten nader beleid per sector (geluid, bodem, externe veiligheid, luchtkwaliteit enzovoort) en gebiedsgericht milieubeleid. Door middel van een gebiedsgerichte aanpak wordt het sectorale milieubeleid per gebied geïntegreerd.

Binnen het grondgebied van Zwolle worden diverse gebiedstypen onderscheiden op basis van ruimtelijke kenmerken en functies. Er wordt vervolgens vastgesteld welke milieukwaliteit nagestreefd wordt bij een dergelijk gebiedstype. Het referentie milieukwaliteitsprofiel vormt dan de basis voor de uitwerking van het milieubeleid in een specifiek gebied.

Op dit moment is voor de sectoren energie, duurzaam bouwen, bodem, grondwater, geluid, afval en externe veiligheid gebiedsgericht beleid vastgesteld.

De relevante milieu aspecten worden hierna kort beschreven.

Geluid
Een belangrijke doelstelling is het verminderen van geluidshinder in bestaande woningen en het voorkomen van geluidshinder bij renovatie en nieuwbouw. Een belangrijke maatregel om deze doelstelling te bereiken is het toepassen van stillere wegdeksoorten. Een andere maatregel is het meenemen van de geluidsdoelstellingen bij de ruimtelijke planontwikkeling.

In de door de gemeenteraad vastgestelde 'Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle' (juli 2007) en in de beleidsregel 'Hogere waarden Wet geluidhinder' (april 2007) worden de ambities en de grenswaarden (basiskwaliteit) per gebiedstype genoemd. Is de geluidsbelasting lager dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid dan kan na een eenvoudige administratieve toets de hogere waarde worden vastgesteld. Is de geluidsbelasting hoger dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid, maar onder het wettelijke maximum dan is een diepergaande beoordeling noodzakelijk.

Het plangebied Weezenlanden valt binnen het gebiedstype Centrumstedelijk. In dit gebiedstype gelden voor nieuw te bouwen woningen langs een bestaande weg de in onderstaande tabel genoemde doelstelling (ambitie) en grenswaarde volgens het gebiedsgericht milieubeleid en de voorkeursgrenswaarde en hoogst toelaatbare waarde vanuit de Wet geluidhinder:

Gebiedstype	ambitie	Voorkeurs-grenswaarde Wet Geluidhinder	grenswaarde	Maximale ontheffingswaarde Wet Geluidhinder
Centrumstedelijk	53 dB	48 dB	63 dB	63 dB

Railverkeerslawaai en industrielawaai zijn niet relevant voor het plangebied.

Indien de geluidbelasting onder de 63 dB blijft, kan worden volstaan met een eenvoudige administratieve toets. Dit betekent dat hogere grenswaarden kunnen worden vastgesteld als aan één of meer van de volgende criteria wordt voldaan:

• 1. door de gekozen situering of bouwvorm gaan de woningen een doelmatige akoestisch afschermende functie vervullen voor andere woningen of voor andere geluidsgevoelige objecten, of
• 2. de woningen zijn ter plaatse noodzakelijk om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid, of
• 3. door de gekozen situering vullen de woningen een open plaats tussen aanwezige bebouwing op, of
• 4. de woningen worden ter plaatse gesitueerd als vervanging van bestaande bebouwing.

Hogere grenswaarden worden slechts dan vastgesteld indien de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de verwachte geluidsbelasting van de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen tot de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zal zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeers- of vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

Luchtkwaliteit
Zwolle wil, binnen de beïnvloedingssfeer van de gemeente, een significante bijdrage leveren aan de verbetering van de luchtkwaliteit. Om dat te bereiken zijn de volgende doelen geformuleerd:

• Voldoen aan wet- en regelgeving;
• Anticiperen op de toekomst: knelpunten in de toekomst moeten voorkomen worden. Dit betekent dat de luchtkwaliteit in het planvormingsproces van ruimtelijke plannen en verkeersplannen wordt meegenomen;
• Beleid ten aanzien van luchtkwaliteit inbedden in bestaand gemeentelijk beleid. De gemeente streeft ernaar dat het aspect door gaat werken in het verkeers- en vervoersbeleid, het ruimtelijke ordeningsbeleid en het beleid van vergunningen en handhaving.

Externe veiligheid
De beleidsvisie externe veiligheid is op 6 maart 2007 vastgesteld door de gemeenteraad. In de visie wordt ernaar gestreefd om voor haar gehele grondgebied te voldoen aan de basisveiligheid, zodat onder meer overal wordt voldaan aan de normen voor plaatsgebonden risico (PR).

Op 20 januari 2009 heeft het college van burgemeester en wethouders als nadere uitwerking van de doelstelling uit de beleidsvisie het gebiedsgericht beleidskader externe veiligheid vastgesteld. Het gaat om een ruimtelijke uitwerking van het externe veiligheidsbeleid dat aansluit op het gebiedsgerichte milieubeleid.

Op basis van kenmerken (fysieke omgeving, hulpverleningsniveau en zelfredzaamheid) die bij een bepaald gebiedstype horen is een beleidsstandpunt bepaald ten aanzien van een mogelijke toename van het groepsrisico. Tevens is op basis van dezelfde kenmerken van een gebiedstype bepaald of er plaats is voor nieuwe risicobronnen.

Een afwijkend gebiedstype vormen de stroomzones. Stroomzones zijn gebieden rondom infrastructuur (spoorlijnen, wegen en waterwegen) waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Voor stroomzones is een apart beleidskader geformuleerd.

Het plangebied behoort tot het gebiedstype Centrumstedelijk. Voor dit gebiedstype dat de risicoruimte zeer beperkt is vanwege de zeer hoge personendichtheid, de slechte bereikbaarheid voor hulpdiensten en de lage organisatiegraad (met het oog op preparatie op calamiteiten met gevaarlijke stoffen). Voor dit gebiedstype geldt een stand still beleid voor het groepsrisico, met andere woorden een overschrijding van de oriëntatiewaarde en een toename van het groepsrisico als gevolg van interne gebiedsontwikkelingen is niet toegestaan.

Bodem
In januari 2010 heeft de gemeente een nieuw bodembeleidsplan vastgesteld. Dit bodembeleidsplan kent in overeenstemming met het gemeentelijk milieubeleid een gebiedsgerichte benadering.

In het plan wordt onderscheid gemaakt tussen de bovengrond (de laag tot ca. 1,5 meter onder maaiveld) en de ondergrond (dieper dan 1,5 meter onder maaiveld).

Op 1 juli 2008 is het Besluit bodemkwaliteit in werking getreden. In dat kader heeft de gemeente Zwolle op 9 december 2008 een bodemfunctieklassenkaart vastgesteld, waarop voor de hele gemeente wordt aangegeven welke functie de bodem heeft of welke functie in de toekomst wordt nagestreefd. De functieklassenindeling is gebaseerd op het gebiedsgericht milieubeleid van de gemeente. De volgende functies worden onderscheiden: wonen, industrie, water, buitendijksgebied, AW2000 ('schone grond') en hoofdwegen. Het plangebied weezenandenheeft na de planrealisatie de functie wonen.

Met de invoering van het Besluit bodemkwaliteit zijn de kwaliteitsklassen AW2000 (kwaliteit voldoet aan achtergrondwaarden), wonen, en industrie ingevoerd. Op 1 december 2009 heeft de gemeente de bodemkwaliteitsklassenkaart vastgesteld gebaseerd op de kwaliteitsklassen van het Besluit bodemkwaliteit. Het plangebied valt deels binnen het centrumstedelijk gebied (oostelijk deel), dat de kwaliteitsklasse 'industrie' heeft. Het westelijk deel valt binnen stedelijk gebied, waar uitgegaan wordt van kwaliteitsklasse AW2000.

Volgens het gemeentelijke Bodembeleidsplan (van kracht per 11 januari 2010) mag de bodemkwaliteitsklassenkaart als kwaliteitsbewijs worden gebruikt bij het herontwikkelen van een locatie. Een onderzoek is dan niet nodig. Eventueel vrijkomende grond mag volgens het bodembeleid binnen de gemeente worden hergebruikt met de bodemkwaliteitsklassenkaart als kwaliteitsbewijs. Voorwaarde hiervoor is dat de locatie niet verdacht wordt van bodemverontreiniging op basis van het huidige of historische gebruik, en er geen (al dan niet gesaneerd) geval van bodemverontreiniging bekend is. Indien er aanwijzingen zijn dat de bodemkwaliteit niet geschikt is voor de functie, kan een bodemonderzoek nodig zijn om te bepalen of de locatie gesaneerd dient te worden.

Normaliter worden verontreinigingen in de bovengrond functiegericht gesaneerd. Dit houdt in dat een locatie geschikt wordt gemaakt voor de functie. De terugsaneerwaarde is afhankelijk van de functie van de locatie en gericht op het voorkomen van eventuele risico's. Bij een functiegerichte sanering wordt daarom vaak een leeflaag aangebracht, die contact met de verontreinigde grond moet voorkomen.

Duurzaamheid

Klimaatbeleid-interimbeleid 2009

In 2009 heeft het college een interimklimaatbeleid vastgesteld met betrekking tot nieuwbouw van woningen en utiliteitsgebouwen om het verouderde gemeentelijk klimaatbeleid in overeenstemming te brengen met het rijksbeleid vooruitlopend aan de vaststelling van nieuw gemeentelijk klimaatbeleid. Daarbij is ondermeer de volgende doelstelling geformuleerd: het aandeel duurzame energie van het totale energiegebruik voor een nieuw te bouwen woning of gebouw bedraagt tenminste 60%.

De toepassing van koude warmte opslag (KWO) draagt in belangrijke mate bij niet alleen aan de doelstellingen van het interimklimaatbeleid, maar ook aan de doelstellingen van de Visie op de Ondergrond en het daarvan afgeleide gebiedsbeheersplan.

Andere maatregelen om genoemde doelstellingen te bereiken zijn de toepassing van zonne-energie (PV en/of zonnecollectoren) en verbeterde isolatie.

Visie op de ondergrond

Zwolle wil de evenwichtige groei en duurzame ontwikkeling van de stad voortzetten en goed regelen. Bij een optimale inrichting en ruimtegebruik is ook de ondergrondse dimensie een factor van betekenis. De gemeenteraad heeft hiervoor in oktober 2007 de Visie op de ondergrond vastgesteld en besloten de basisprincipes uit deze visie toe te passen in projecten. Deze basisprincipes zijn verder uitgewerkt in het gebiedsbeheersplan voor het centrumgebied van Zwolle, waartoe het plangebied Weezenlanden behoort.

Belangrijke uitgangspunten zijn ondermeer het structureel en georganiseerd toepassen van koude en warmte opslag (KWO), het koppelen van KWO aan grondwatersaneringsopgaven en de beheersing van grondwaterverontreinigingen in het centrumgebied.

Duurzaam bouwen

Op 8 januari 2007 heeft de gemeenteraad de Beleidsvisie Duurzaam Bouwen vastgesteld. Het beleid is van toepassing op gebouwen en grond.-, weg- en waterbouw en is erop gericht dat overal een minimaal niveau voor duurzaamheid bereikt moeten worden. De beleidsvisie biedt 2 methodieken voor het realiseren van het minimale niveau. Bouwpartijen kunnen een keuze kunnen maken voor één van beide. De methodes verschillen in flexibiliteit:

De toepassing van GPR Gebouw geeft maximale flexibiliteit voor de bouwpartijen. GPR (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn) Gebouw is een computerprogramma dat ontwerpgegevens van een gebouw omzet in kwaliteit- en duurzaamheidprestaties, verdeeld over de thema's energie, materialen, afval, water, gezondheid en woonkwaliteit. Het programma is bruikbaar voor zowel woningbouw als utiliteitsbouw (kantoren en scholen). Het minimaal te bereiken niveau van kwaliteit- en duurzaamheidprestaties (GPR=7) komt overeen met de toepassing van de vaste, kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzame (Utiliteits)bouw (maatregelen, die altijd technisch goed toepasbaar zijn en in de regel kostenneutraal zijn). De gemeente stelt het computerprogramma ter beschikking van de ontwikkelende partij. In gezamenlijk overleg wordt het te realiseren prestatieniveau vastgelegd.

Toepassing van de lijst van 8 maatregelen, waaruit minimaal 5 maatregelen gekozen moeten worden. Dit geeft minder flexibiliteit aan bouwpartijen, maar wel duidelijkheid.

Hoofdstuk 4 Beperkingen

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op aspecten die beperkingen met zich meebrengen bij het toekennen van bestemmingen. Het betreft zowel de diverse milieuaspecten als de ligging van kabels, leidingen en straalpaden.

4.2 Milieu

4.2.1 Geluid

Wegverkeerslawaai:
In de door de gemeenteraad vastgestelde “Handreiking gebiedsgericht werken aan milieu gemeente Zwolle” (juli 2007) en in de beleidsregel Hogere waarden Wet geluidhinder (april 2007) worden de ambities en de grenswaarden per gebiedstype genoemd. Is de geluidsbelasting lager dan de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid dan kan na een eenvoudige administratieve toets de hogere waarde worden vastgesteld. Het plangebied behoort tot het gebiedstype 'Centrum stedelijk'.

Voor de gebiedsontwikkeling Weezenlanden is een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd, omdat het plangebied in de geluidzones ligt van de Assendorperstraat, de Luttenbergstraat, de Wethouder Alferinkweg, de Schuurmanstraat en Groot Wezenland. Het onderzoek is uitgevoerd door ABOVO Acoustics en is als Bijlage 5 bijgevoegd (d.d. 13 mei 2014, kenmerk W1593-2a-GB).

De geluidbelasting is berekend met het computerprogramma Geomilieu volgens de standaard rekenmethode II, als omschreven in het 'Reken- en meetvoorschrift 2012; bijlage III', zijnde de regeling als bedoeld in artikel 110d van de Wet geluidhinder.

Uit het onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde op de gevel van de te bouwen woningen (dat wil zeggen de bebouwingsgrens volgens het bestemmingsplan) wordt overschreden bij vrijwel de gehele buitenste bebouwingsgrens ten gevolge van verkeerslawaai van de Assendorperstraat, de Luttenbergstraat en (deels) Groot Wezenland.en de Wethouder Alferinkweg.

Aan de zijde van de Assendorperstraat en de Luttenbergstraat wordt ook de grenswaarde uit het Gebiedsgericht Milieubeleid overschreden. Aan de Assendorperstraat worden op sommige punten zelfs maximale waarden (63 dB) berekend, echter nergens in het plangebied worden de maximale waarden overschreden. Om de woningen te realiseren dienen hogere waarden te worden verleend. Op grond van de gemeentelijke beleidsregel Hogere Waarden Wet geluidshinder kunnen hogere waarden worden verleend, omdat sprake is van vervanging van bestaande bebouwing en omdat de toepassing van maatregelen, gericht op het terugbrengen van de verwachte geluidsbelasting van de gevel van de betrokken woningen of andere geluidsgevoelige bestemmingen tot de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde, onvoldoende doeltreffend zal zijn, en overwegende bezwaren ontmoet van stedenbouwkundige, verkeers- of vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard.

De gemeentelijke beleidsregel geeft aan dat wanneer de gebiedsgerichte grenswaarde wordt overschreden – voor deze locatie geldt een grenswaarde van 53 dB - er een milieuplanologische beoordeling wordt uitgevoerd. Bij deze beoordeling komt het onderzoeken van varianten nadrukkelijk aan bod en wordt gekeken naar de mogelijkheden van een geluidsluwe gevel, een aangepaste indeling van de woning (bijvoorbeeld de hoofdslaapkamer aan de geluidsluwe gevel) en/of afsluitbare buitenruimtes dan wel geluidsluwe buitenruimtes.

 

Bij een aantal woningen en appartementengebouwen aan de Luttenbergstraat wordt niet zondermeer voldaan aan een geluidsluwe gevel. Door de indeling van het gebouw te optimaliseren is het mogelijk om bij ieder appartement een geluidsluwe gevel te realiseren. Bij de woningen (hoek Luttenbergstraat/Assendorperstraat) kan de oplossing gezocht worden in afscherming van de buitenruimte.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het gewenst het woon –en leefklimaat van de bewoners zo aangenaam mogelijk te maken.

De parkeerplaatsen zouden door geluiden als het frequent dichtslaan van portieren en het starten van motoren het geluidluwe karakter van de buitenruimte (in de nachtelijke uren) kunnen beïnvloeden. Om zoveel mogelijk recht te doen aan een geluidluwe buitenruimte kan het half verdiept en overdekt aanleggen van parkeerplaatsen (carport of parkeergarage onder het appartementencomplex) en/of een afschermende werking van gekoppelde bergingen met daartussen een gesloten wand met dichte poortjes een oplossing zijn. Indien het parkeren onder het appartementencomplex niet gerealiseerd kan worden is een ( glazen) scherm ter isolatie van de galerijen een goed alternatief. Bij de nadere uitwerkingen van de bouwplannen zal worden bepaald welke van de hier voornoemde oplossingen haalbaar zijn voor wat betreft de indeling van de woning en de inrichting van de buitenruimte.

Industrielawaai:
De geluidbelasting afkomstig van bedrijven (inrichtingen in de in van de Wet Milieubeheer (Wm)) buiten het plangebied kan van invloed zijn. Het plangebied ligt niet binnen de geluidszone van een gezoneerd bedrijventerrein. Voor individuele bedrijven wordt verwezen naar 4.2.2 Bedrijvigheid (Wet milieubeheer)

Railverkeer:
Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van een spoorlijn.

4.2.2 Bedrijvigheid (Wet milieubeheer)

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en onderwijs anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Zwolle hanteert bij de uitwerking van het bovenstaande principe de veel gebruikte VNG-handreiking "Bedrijven en Milieuzonering" (2009). Hierin zijn richtafstanden aangegeven die aangehouden kunnen worden tussen bedrijven en woningen.

De aanwezige bedrijvigheid rondom het plangebied vormt geen belemmering voor de woningbouwplannen (zie Bijlage 6 Quick scan externe veiligheid en bedrijven en milieuzonering uitgevoerd door BOOT, ref. P13-0474, d.d.6 februari 2014).

4.2.3 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. De wet maakt een onderscheid in projecten die “in betekenende mate” (IBM) en “niet in betekenende mate” (NIBM) bijdragen aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarnaast worden er bestemmingen genoemd die extra gevoelig zijn voor luchtvervuiling (gevoelige bestemmingen).

Uiteraard moet niet alleen bij gevoelige bestemmingen maar bij alle projecten sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening. Uit dit oogpunt moet afgewogen worden of het aanvaardbaar is om een bepaald project op een bepaalde plaats te realiseren. Hierbij speelt de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol, ook als het project zelf hier niet of nauwelijks aan bijdraagt. Projecten die “niet in betekende mate” leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet afzonderlijk getoetst te worden op de grenswaarde(n), tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Volgens de gelijknamige AMvB ligt de grens van “niet in betekenende mate” bij 3% van de grenswaarde van een stof.

De concentraties in de buitenlucht van zowel fijnstof (PM10) als stikstofdioxide (NO2) mogen met niet meer dan 3% toenemen.

Aannemelijk maken NIBM bijdragen
Een project is NIBM als aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie van de componenten NO2 en PM10 veroorzaakt van maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarden van NO2 en PM10. Dit komt overeen met 1,2 µg/m3. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft. Eén van de mogelijkheden is aantonen dat een project binnen de grenzen van een categorie uit de Regeling NIBM valt. Er is dan geen verdere toetsing nodig. De Regeling NIBM geeft getalsmatige grenzen waarbinnen een project altijd NIBM is. Voor de categorie woningbouwlocaties bij minimaal twee ontsluitingswegen geldt dat een aantal woningen < 3000 een toename van maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarden van NO2 en PM10 veroorzaakt en daarom in ieder geval niet in betekende mate bijdraagt (NIBM). Het plangebied omvat ca 290 woningen. Nader onderzoek is dus niet nodig.

Het gaat in de regeling overigens om het netto aantal woningen, dat wil zeggen bij bouw die bestaande bouw vervangt wordt alleen de netto toename van het aantal woningen ten opzichte van de eerdere situatie in aanmerking genomen. In dit geval vervangt het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van de ca 290 woningen het aantal verkeersbewegingen ten gevolge van het ziekenhuis. De netto toename is naar alle waarschijnlijkheid negatief hetgeen betekent dat door realisatie van het plan de luchtkwaliteit verbetert.

4.2.4 Bodemkwaliteit

In 2012 is door KWA Bedrijfsadviseurs een verkennend en eindsituatie bodemonderzoek uitgevoerd ten behoeve van de voorgenomen verkoop van de locatie (kenmerk 3208520DR01, 2 oktober 2012). De strategie voor het onderzoek is gebaseerd op de NEN-5740 en de NEN-5707, maar wijkt op bepaalde punten af. Het aantal uitgevoerde boringen en peilbuizen is namelijk berekend op basis van het onbebouwde oppervlak (twee in plaats van vier hectare) en voor het asbestonderzoek is gebruik gemaakt van de reguliere boringen in plaats van het graven van proefgaten of -sleuven.

Uit de resultaten van het onderzoek blijkt dat ter plaatse van een ondergronds tankcluster een geval van bodemverontreiniging met minerale oliecomponenten aanwezig is. Volgens het onderzoeksbureau betreft het een beperkte oliespot die als niet-ernstig wordt beoordeeld. Ter plaatse van de overige ondergrondse tanks zijn geen bodemverontreinigingen met minerale olie aangetroffen.

Over de gehele locatie is de grond zwak tot sterk puinhoudend. Plaatselijk is sprake van bijmengingen met kolengruis en slakken. In de kolengruis- en slakkenhoudende grondmonsters zijn sterk verhoogde loodgehalten gemeten. De overige onderzochte grondmonsters bevatten maximaal licht verhoogde gehalten aan metalen, PAK en PCB.

Er zijn geen asbesthoudende materialen of asbestvezels aangetoond in de onderzochte grondmonsters. In de onderzochte grondwatermonsters zijn licht verhoogde concentratie aan gechloreerde koolwaterstoffen en molybdeen gemeten.

Hoewel de gehanteerde strategie voor het uitgevoerde bodemonderzoek afwijkt van de geldende NEN-normen, geven de onderzoeksresultaten een goed beeld van de algemene bodemkwaliteit van de locatie. De kosten voor de sanering van de oliespot, het verwijderen van de ondergrondse tanks en het realiseren van een schone (en puinvrije) leeflaag belemmeren de financiële haalbaarheid van de ontwikkelingen op de locatie waarschijnlijk niet.

Het is echter niet uit te sluiten dat de blekerij die op de locatie gevestigd is geweest, gebruik heeft gemaakt van chloorhoudende oplosmiddelen. De bij toeval aangetroffen gechloreerde koolwaterstoffen in het grondwater wezen zelfs in die richting.

Om die reden zijn op 15 januari 2014 grondwatermonsters genomen en door Alcontrol op vluchtige organische chloorverbindingen (VOCl) inclusief VC geanalyseerd. Uit de toetsing blijkt dat er alleen in Pb 201 (beide filters) een licht verhoogd gehalte aan dichlooretheen aangetroffen is. Het gehalte ligt op ongeveer 1/30 van de tussenwaarde, hetgeen geen aanleiding geeft voor verder onderzoek. In de andere 4 peilbuizen zij geen verhoogde gehalten aan VOCl of VC aangetroffen (ALcontrol rapportnummer 11971031, 21 januari 2014)

In 2014 is een verkennend bodemonderzoek (Anteagroup Nederland B.V., projectnummer 10269-265018.1, d.d. 5 februari 2014) uitgevoerd op het perceel Groot Wezenland 29 (locatie transitorium perceel provincie) . Uit het onderzoek blijkt dat visueel plaatselijk bijmengingen met kolengruis en bakstenen is aangetoond. Tijdens de veldwerkzaamheden is visueel geen asbest aangetroffen. Verder onderzoek naar asbest heeft daarom niet plaatsgevonden. Analytisch zijn licht verhoogde gehalten aan PAK en PCB's aangetoond in de grond en een licht verhoogde concentratie aan barium in het grondwater. Deze aangetoonde verhogingen vormen geen belemmeringen voor de geplande herontwikkeling.

Geconcludeerd kan worden dat de vastgestelde bodemkwaliteit van deze locatie geen consequenties heeft voor de financiële haalbaarheid van de bestemmingswijziging.

4.2.5 Externe veiligheid

Door middel van een quick scan is bepaald of risicobronnen voor externe veiligheid en andere externe factoren aanwezig zijn, welke mogelijk van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling. De rapportage van de quick scan (uitgevoerd door BOOT, ref. P13-0474, d.d. 5 mei 2014) is als Bijlage 6 Quick scan externe veiligheid en bedrijven en milieuzonering toegevoegd. Uit de quick scan blijkt dat er geen risicobronnen zijn die van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

4.2.6 Mer-beoordeling

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplannen is beoordeeld of sprake is van een m.e.r.-plicht.

De beoordeling of er sprake is van een m.e.r.(beoordelings)-plicht vindt plaats aan de hand van het Besluit m.e.r., en specifiek op basis van de bijlage van het Besluit. In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is vastgelegd voor welke besluiten meteen een m.e.r. moet worden doorlopen. In onderdeel D is vastgelegd voor welke besluiten een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt.

C lijst (m.e.r.-plicht)

Conform het nieuwe Besluit m.e.r. (per 1 april 2011) is de bouw van ca. 290 woningen niet m.e.r.-plichtig.

D lijst (m.e.r.-beoordelingsplicht)

Een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt in dit geval als het de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen betreft. Het dient dan wel om gevallen te gaan waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m of meer.

Het plan Weezenlanden voldoen bij lange na niet aan een van deze gevalsdefinities.

Plan m.e.r

Een plan m.e.r. is verplicht indien het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor volgens de Wet milieubeheer een project-m.e.r.(-beoordeling) is verplicht of de ontwikkelingen binnen het plan mogelijk tot significante gevolgen leiden voor Natura 2000- gebieden (en dus een passende beoordeling nodig is). Gezien het karakter van het plan (transitie van ziekenhuisterrein naar woonbestemming) is de conclusie dat er een plan m.e.r.-plicht niet aan de orde is.

Vergewisplicht (nieuwe Besluit m.e.r.)

Als gevolg van nieuwe Besluit m.e.r dient ook bij kleine projecten voortaan van geval tot geval door het bevoegd gezag moet worden beoordeeld of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Dit wordt de 'vergewisplicht' genoemd. Achterliggende gedachte is hierbij dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten.

Volgens de nieuwe wetgeving dienen in dit geval de criteria uit bijlage III 85/337/EEG nagelopen te worden om te beoordelen of belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen worden uitgesloten.Met andere woorden op basis van de getalskenmerken is dit plan niet als m.e.r.-plichtig of als m.e.r.-beoordelingsplichtig te beschouwen.

In de toelichting zal uiteengezet worden of er sprake is van bijzondere omstandigheden die alsnog een m.e.r. wenselijk maken. (“vormvrije m.e.r.-beoordeling”). Aangezien hierbij ook het akoestisch onderzoek voor het wegverkeerslawaai nodig is en deze nog niet gereed is, zal deze paragraaf later worden aangevuld.

4.2.7 Ecologie

Inleiding

In januari 2014 is door adviesbureau (Bureau Bleijerveld) een quickscan uitgevoerd

In de Quickscan is de mogelijke aanwezigheid van beschermde soorten (tabel 1, 2 dan wel 3) onderzocht. Het voorkomen van beschermde soorten wordt uitgesloten geacht, met uitzondering van:

• enkele algemene zoogdieren (tabel 1).
• Vleermuizen (tabel 3), als verblijfplaats (in de gebouwen, niet in bomen), als vliegroute en is minder geschikt als foerageergebied.
• enkele algemene vogels, zonder vaste nestplaats, waarvan de nesten alleen in de broedtijd zijn beschermd.
• een mogelijk vaste nestplaats van een sperwer, waarvan het nest jaarrond is beschermd

De quickscan is als Bijlage 7 Flora en faunaonderzoek De Weezenlanden Zwolle toegevoegd.

In de periode mei tot november 2014 is een nader onderzoek uitgevoerd. De resultaten zijn als Bijlage 8 Flora-en faunaonderzoek De Weezenlanden Zwolle toegevoegd.

Uit dit onderzoek blijkt dat de bebouwing op het ziekenterrein in gebruik is als klein zomerverblijf, paarverblijf en winterverblijf voor de Gewone dwergvleermuis. In één hoog gebouw van het complex zijn circa tien vaste nestplaatsen van Gierzwaluw aanwezig. Door de voorgenomen sloopwerkzaamheden worden de verblijfplaatsen aangetast.

Voor deze soorten dient ontheffing te worden aangevraagd op grond van de Flora-en Faunawet. Op grond van artikel 75, lid 5, van de Flora- en faunawet worden ontheffingen slechts verleend wanneer er geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort. Om nader te onderbouwen of het aannemelijk is dat voor het project ontheffing van de Flora- en faunawet kan wordt verleend en vanuit dat oogpunt uitvoerbaar is, is de notitie "uitvoerbaarheid Flora en Fauna” opgesteld.

Gierzwaluw

Door het treffen van maatregelen zoals opgenomen in de notitie “uitvoerbaarheid Flora en Fauna”, is de verwachting dat er door het realiseren van het project geen permanente negatieve effecten optreden ten aanzien van de aanwezige populatie van de Gierzwaluw. Aan de gunstige staat van instandhouding wordt naar verwachting geen afbreuk gedaan.

Gewone dwergvleermuis

Met betrekking tot de Gewone dwergvleermuis kunnen er op dit moment geen uitspraken worden gedaan over de aantallen. Er zijn aanwijzingen dat de huidige bebouwing de functie heeft als massawinterverblijf. In de winter van 2014-2015 worden de aantallen nader uitgezocht. In de bovengenoemde notitie zijn een aantal vergelijkbare projecten omschreven, waarvoor ontheffingen zijn verleend. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er voor sloop van gebouwen met een massawinterverblijfplaats ontheffing kan worden gekregen, mits op lange termijn de gunstige staat van instandhouding wordt gewaarborgd. In het geval van Weezenlanden worden daarom onder andere in twee van de nieuw te realiseren gebouwen (met hoogten van van respectievelijk 18 en 22 meter) in het plangebied grote ruimte gecreeerd die gebruikt kunnen worden als massawinterverblijfplaats. In het bestemmingsplan krijgen deze gebouwen de functieaanduiding 'ecologie” . In het ontwerpbestemmingsplan was deze aanduiding reeds opgenomen voor de bebouwing aan de zijde van Groot Weezenland. Er wordt nu voorgesteld deze locatie aan het Groot Weezenland te verkleinen en ook op een gebouw aan de zijde van de Luttenbergstraat op te nemen. Aan de functieaanduiding 'ecologie' is in de regels van het bestemmingsplan een voorwaardelijke verplichting gekoppeld dat bij de aanvraag voor omgevingsvergunning voor het bouwen aangetoond dient te worden dat de maatregelen, zoals zoals opgenomen in hoofdstuk 3.3 van de Bijlage 1 Notitie Uitvoerbaarheid Flora en Fauna “Uitvoerbaarheid Flora en Fauna” zijn verzekerd. Deze notitie is als Bijlage 1 aan de regels toegevoegd

Daarnaast dient er voor het verlenen van de ontheffing een wettelijk belang te zijn. Deze belangen zijn nader uitgewerkt in de bovengenoemde notitie.

Conclusie

Gelet op het bovenstaande is de verwachting dat de ontheffing kan worden verleend voor de Gierzwaluw en de Gewone dwergvleermuis en staat de Flora en faunawet de uitvoerbaarheid van het bestemmingplan niet in de weg.

4.2.8 Waterbeheer

Waterkeringen

Het plangebied ligt binnen de het waterstaatswerk en beschermingzone van de regionale waterkering van de Stadsgracht.

4.2.9 Overstromingsrisico

Het plangebied wordt beschermd door een primaire- en een regionale waterkering.

Primaire waterkering

Het plangebied (zie figuur 1) is gelegen in dijkring 53, Salland. Deze dijkring wordt omsloten door de Vecht aan de noordzijde, de IJssel aan de westzijde en het Zwarte Water aan de noordwestzijde. Omdat het bestemmingsplan ruimte biedt aan de ontwikkeling van niet incidentele overstromingsgevoelige functies en omdat het plangebied gelegen is in dijkring 53 is een overstromingsrisicoparagraaf verplicht.

Risico-inventarisatie

Voor de keringen van dijkring 53 is de overschrijdingkans genormeerd op 1/1.250e per jaar. Op basis van de provinciale risicokaart wordt de maximale waterdiepte, in Zwolle voor dijkring 53, voor het betreffende plangebied, tijdens een overstroming, geschat tussen de 0,8 en 2,0 meter. De mogelijke waterdiepte kan daarmee worden aangeduid als ondiep (figuur 2).

Afhankelijk van de locatie waar een dijk doorbreekt zal water dijkring 53 binnen stromen. In figuur 3 zijn twee maatgevende locaties (Olst en Berkum) weergegeven die uiteindelijk zullen leiden tot een waterstand weergegeven in figuur 2 en de snelheid waarmee het water dijkring 53 instroomt (figuur 3). Afhankelijk van de locatie binnen dijkring 53 kan het wenselijk zijn om maatregelen dan wel voorzieningen te treffen.

Regionale waterkering

Voor de regionale waterkeringen van dijkring 53 is de overschrijdingkans genormeerd op 1/200 e per jaar. Op basis van de provinciale risicokaart wordt de maximale waterdiepte, in Zwolle voor dijkring 53, voor het betreffende plangebied, tijdens een overstroming vanuit het regionale systeem, geschat op minder dan 0,20 m. De mogelijke waterdiepte kan daarmee worden aangeduid als ondiep (figuur 4). Het gaat om gebeurtenissen die waarschijnlijk hooguit een keer in een mensenleven kunnen voorkomen.

Maatregelen

Bij nieuwe ontwikkelingen binnen de dijkringen is het gewenst dat tijdig wordt nagedacht over voorzieningen dan wel maatregelen die kunnen worden getroffen waarbij eventuele risico's en nadelige effecten van een overstroming kunnen worden beperkt. Het betreft ook een stuk bewustwording dat bouwen in risicovolle gebieden bepaalde risico's met zich meebrengt en dat hier adequaat mee omgesprongen dient te worden. Bij de ontwikkeling van het plangebied dient rekening te worden gehouden met mogelijke overstroming(en).

Voor onderhavige ontwikkeling kan worden gedacht aan navolgende voorzieningen/ maatregelen:

• aanvullend ophogen (voor zover mogelijk) van het plangebied;
• voldoende hoog aanbrengen vloerpeil, eventueel verhoogde drempels;
• aansluiting plangebied op dichtstbijzijnde weg zodat bereikbaarheid gewaarborgd blijft;
• zodanig inrichten gebouw zodat bij eventuele overstromingen schade zoveel mogelijk wordt beperkt (bijv. materiaalgebruik, minder gevoelige ruimten op de begane grond);
• opstellen van evacuatie plan;

4.3 Kabels, leidingen en straalpaden

Binnen het plangebied zijn geen kabels, leidingen of straalpaden die invloed hebben of beperkingen opleveren voor de nieuwe functies in het plangebied.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de doelstelling en de uitgangspunten die gehanteerd zijn bij het maken van dit bestemmingsplan.

5.1.1 Doelstelling

Het doel van het bestemmingsplan is de locatie Weezenlanden te ontwikkelen tot een hoogstaand centrumstedelijk woongebied.

5.1.2 Uitgangspunten

Op 17 februari 2014 heeft de gemeenteraad ingestemd met het Stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteit Zwolle Weezenlanden. In dit plan zijn de randvoorwaarden voor de herontwikkeling van Weezenlanden vastgelegd. Het Stedenbouwkundig plan is de basis voor het bestemmingsplan. Na de vaststelling is er besloten het plangebied te vergroten. Het betreft een perceel van de provincie aan het Groot Wezenland. In het Bijlage 4 Stedenbouwkundig plan Weezenlanden met Beeldkwaliteitplan is dit perceel meegenomen. Daarnaast is de mogelijkheid van een halfverdiepte parkeergarage opgenomen onder de appartementen aan de zijde van de Luttenbergerstraat.

5.2 Plangebied

Het plangebied is gelegen in de schil rondom de binnenstad tussen Groot Wezenland, het gerechtsgebouw aan de Schuurmanstraat, de Luttenbergstraat en de Assendorperstraat.

5.3 Ontwikkeling

5.3.1 Bebouwingsstructuur

De geprojecteerde bebouwingsstructuur bestaat uit twee woongebieden van elkaar gescheiden door het tracé van de nieuwe Blekerstraat, de oude structuurlijn in het verlengde van de Assendorperdijk. Binnen deze woongebieden is het mogelijk ontsluitingswegen te realiseren.

De herontwikkeling biedt kansen het gebied meer te betrekken bij de beleving en het gebruik van de stad. Ruimtelijke relaties met aanliggende gebieden worden hersteld waarbij de cultuurhistorische analyse (zie 2.2.2 Cultuurhistorische structuur) een mooie inspiratiebron is. Zo wordt het profiel van de Assendorperstraat gecontinueerd met een doorlopende bebouwingswand, wordt het parkachtige karakter langs de gracht versterkt met villabebouwing en wordt de groene sfeer van de Luttenbergstraat met vrijstaande hogere gebouwen doorgetrokken tot aan het dominicanenklooster.

De nieuwe Bleekersweg verbindt de Assendorperdijk met de gracht. Een groene wandelroute langs de grens met de rechtbank verbindt het stadspark de Weezenlanden eveneens met de gracht.

De bouwblokken definiëren op een heldere en eenduidige wijze de rooilijnen en dus de openbare ruimte. De rooilijnen vertonen kleine sprongen om zo een meer levendige en gevarieerd straatbeeld te verkrijgen. De openbare ruimte bestaat uit doorgaande routes aangevuld met groen en bomen. Aangezien het grootste deel van het parkeren in de bouwblokken is gesitueerd, is het aandeel parkeerplaatsen in de openbare ruimte beperkt. Dit verhoogt de leefbaarheid en veiligheid en geeft meer sfeer aan het gehele plan. Daarnaast is onder de appartementen aan de zijde van de Luttenbergstraat de mogelijkheid van een halfverdiepte parkeergarage opgenomen. Het parkeergebouw mag maximaal 1,20+ maaiveld komen te liggen.

De bomen aan de Assendorperstraat zijn onderdeel van de hoofdgroenstructuur. In het stedenbouwkundig plan is voor de woningen een rij bomen getekend. Vanuit de cultuurhistorie is het doorzetten van het karakter van de Assendorperstraat tot aan de stadsgracht meer voor de hand liggend. Dus een symmetrische stadsstraat met hier en daar een solitaire boom. Dat houdt in dat de woningen dan dichter bij de weg komen en dat halverwege, bij de doorgang naar het achterliggende hof, ruimte wordt gemaakt voor 2 of 3 bomen. Aangevuld met bomen op de koppen van het bouwblok. Bij een herprofilering van het Groot Wezenland kunnen deze bomen worden gecompenseerd. De inrichting van de Assendorperstraat wordt nader uitgewerkt in een inrichtingsplan die bij wijziging van vastgesteld beleid ook aan de raad wordt voorgelegd. In de regels van de bestemming woongebied wordt, gelet hierop, een afwijking opgenomen dat het bouwvlak van de woningen maximaal 3 meter richting de Assendorperstraat mag worden verschoven.

5.3.2 Functionele structuur

Woonvoorzieningen

De locatie Weezenlanden: toetsing aan 'de kleurenwaaier' uit Zwolse Woonagenda 2013-2017

Het plan voorziet in een naar binnenstedelijke maatstaven grote ontwikkeling waarbij circa 275 tot 290 woningen tot stand worden gebracht, voor eenderde deel appartementen en voor tweederde deel grondgebonden woningen. De ontwikkelaar beoogt een differentiatie van 30% sociale huurwoningen, 40% middeldure huurwoningen en 30% dure koopwoningen.

Toetsing van het plan aan de gezichtspunten uit de 'kleurenwaaier', laat zien dat op vrijwel alle focuspunten positief gescoord wordt. Voor wat betreft de huurwoningen laat de ontwikkelaar weten dat over de afzet daarvan reeds afspraken zijn gemaakt met concrete partijen. Aldus is de afzet van 70 % van het programma op voorhand verzekerd, hetgeen de realiseerbaarheid van het plan sterk ten goede komt.

Het plan kan worden beschouwd als een belangrijke kans voor Zwolle om op een grote centrumstedelijke locatie te komen tot een kwalitatief hoogwaardige toevoeging aan de woningvoorraad.

5.4 Groen

De bomen die in de bestaande situatie in het plangebied staan, zijn niet allemaal geschikt om te behouden. Veel van deze bomen zijn gevormd door de bebouwing die gesloopt gaat worden. Eenzijdige kronen en stammen die meer dan een meter overhangen zijn hiervan het gevolg.

Toch zijn nog steeds een groot aantal bomen wel degelijk waardevol en maken ook onderdeel uit van de stedelijke hoofdgroenstructuur. Er zal dan ook gebruik worden gemaakt van dit bomenbestand bij het plaatsen van de buurtpleintjes. Ook de mogelijkheid van het verplanten van bestaande bomen wordt meegenomen in het ontwerp.

In het Stedenbouwkundig plan Weezenlanden met Beeldkwaliteitplan (pagina 15) is op tekeningen weergeven welke bomen gehandhaafd zullen worden, welke behouden (al dan niet op de huidige standplaats) en welke verwijderd zullen worden. Ook de locatie voor compensatie van de te verwijderen bomen is aangegeven. Waar bomen niet in het plan kunnen worden herplant of gecompenseerd, vindt financiële compensatie plaats.

In het Stedenbouwkundig plan is (op pagina 23) een groene openbare wandelroute opgenomen tussen Park de Wezenlanden en Groot Wezenland. Deze route vormt door de begeleidende boombeplanting tevens een ecologische route.

Het karakter van het gebied verandert drastisch, van een ziekenhuisterrein naar een woongebied. Hiermee is niet gezegd, dat ook de potentie van het gebied in ecologische zin noodzakelijkerwijs sterk moet wijzigen. Los van de wettelijke verplichting tot mitigatie (hoofdstuk 4.4) kan op het verbeteren van de functionaliteit van het plangebied voor deze dieren worden ingestoken. In het plan is reeds gezorgd voor een groene ecologische route tussen de verblijfgebieden en de belangrijkste foerageerterreinen in de omgeving van het plangebied.

Binnenstedelijke woongebieden zijn daarnaast potentieel geschikt voor gierzwaluw, huismus en andere obligate gebouwbewonende vogels, die er nu nog niet voorkomen. Ook hiervoor kunnen aanvullend stimulerende maatregelen worden genomen

5.5 Water

Op grond van de afspraak uit de startovereenkomst WB21 dienen decentrale overheden in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf op te nemen. In die paragraaf dient te worden uiteengezet wat voor gevolgen het plan in kwestie heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Deze waterparagraaf bevat zowel het wateradvies als enkele randvoorwaarden waaraan het plan moet voldoen.

Proces van de watertoets

Er hebben vooroverleggen plaatsgevonden met zowel initiatiefnemer, gemeente Zwolle als waterschap Groot Salland. De hieruit voortvloeiende afspraken en ruimtelijke gevolgen voor de benodigde waterberging zijn vastgelegd in Bijlage 9 Rapportage waterhuishouding en riolering. De belangrijkste aspecten zijn genoemd in deze paragraaf.

Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden.

Waterstructuur

In het plangebied is geen water aanwezig.

Grondwater en drooglegging

In het plangebied wordt een ontwateringsdiepte van minimaal 0,7 m gehanteerd. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte.

Grondwateroverlast als gevolg van afwijkende aanleghoogten is voor verantwoordelijkheid van de initiatiefnemers. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Punt van aandacht:

In de toekomst moet rekening moet worden gehouden met hogere grondwaterstanden als gevolg van hogere waterstanden in de Stadsgracht. Het maatgevend hoogwater ter hoogte van de Schoenkuiperbrug is berekend op + 1.95 m NAP. Het grondwater in het plangebied kan waarden bereiken die met het huidige grondwatermeetnet niet eerder zijn geregistreerd. Hier dient in de uitwerking van het plan met bijvoorbeeld kelders en entrees beneden het maaiveld rekening te worden gehouden.

Riolering (hemelwater en vuilwater)

Hemelwater:

Voortvloeiend uit de planontwikkeling neemt het verharde oppervlak niet toe. Echter is, conform beleid van gemeente en waterschap, bij herinrichting wel infiltratie van hemelwater wenselijk geacht. Binnen het plangebied wordt het infiltreren van hemelwater naar de ondergrond mogelijk geacht.

Het hemelwater, afkomstig van de verharde oppervlakken op particulier terrein, zal doelmatig worden afgevoerd en in infiltratieputten worden geborgen c.q. geïnfiltreerd. De infiltratieputten zijn geprojecteerd in de rijbaan en parkeervakken op particulier terrein. Wanneer de berging (20 mm) in de infiltratieputten volledig benut is zal, het surplus aan hemelwater, oppervlakkig afstromen naar openbaar gebied.

Bij voorkeur van de gemeente zal de benodigde infiltratievoorziening, om het afstromende hemelwater in de openbare ruimte te bergen en infiltreren, gerealiseerd worden in de vorm van waterpasserende verharding voorzien van bergende fundering (vlijlaag van split). De totale bergings- en infiltratiecapaciteit binnen het plangebied is hiermee toereikend om een bui T=100 +10% te kunnen verwerken zonder dat dit zal leiden tot wateroverlast.

De gemeente streeft ernaar om het gebruik van uitlogende bouwmaterialen te voorkomen. Het plan veroorzaakt geen nadelige gevolgen voor of door het oppervlaktewatersysteem in de omgeving.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 15 - 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed om wateroverlast te voorkomen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Vuilwater:

Waar mogelijk zal het vuilwater, middels nieuw te realiseren DWA riool, worden aangesloten op het bestaande gemengde rioolstelsel van de gemeente in de Luttenbergstraat. De overige woningen zullen rechtstreeks worden aangesloten op het bestaande gemengde rioolstelsel van de gemeente in de Assendorpstraat c.q. Groot Wezenland.

Het bestaande rioleringssysteem en de rioolwaterzuivering ondervinden geen hinder van de voorgenomen nieuwbouw.

Waterkeringen

Het plangebied ligt binnen de kern- of beschermingzone van de regionale waterkering van de stadsgracht. De ligging van de waterkering zal ten behoeve van de planontwikkeling aangepast worden en worden opgenomen in het bestemmingsplan. Voor de waterkering (waterstaatswerk) inclusief de beschermingszone geldt een zogenaamde dubbelbestemming . Deze gronden hebben de bestemmings Waterstaat- waterkering Artikel 7 Waterstaat - Waterkering, In dit stadium zijn principeafspraken gemaakt tussen initiatiefnemer, gemeente en waterschap. De principeafspraken worden in een later stadium nader uitgewerkt en getoetst door het waterschap.

5.6 Verkeer

Ontsluiting autoverkeer

Het plangebied zal naar verwachting op drie plaatsen worden ontsloten. Op deze plaatsen sluit het plangebied aan op het verkeersnetwerk van Zwolle. De ontsluiting aan de zijde van de Luttenbergerstraat heeft de bestemming Verkeer- Erftoegangsweg. Uit verkeersoogpunt is het gewenst deze ontsluiting als zodanig op te nemen, omdat deze ligt in het verlengde van de Assendorperdijk.

De wegen binnen het plangebied zullen worden aangewezen als erftoegangswegen. Op erftoegangswegen staat de verblijfsfunctie centraal en geldt een maximale snelheid van 30 km/uur.

Fietsverkeer

Mogelijk wordt het Groot Wezenland in de komende jaren ingericht tot fietsstraat.

Parkeren bewoners

In het plangebied wordt het privé-autogebruik in afgesloten parkeerhoven georganiseerd (in mandelig gebied of op eigen terrein) terwijl in de openbare profielen het bezoekersparkeren wordt gerealiseerd. Daarnaast is onder de appartementengebouwen aan de zijde van de Luttenbergerstraat de mogelijkheid van een halfverdiepte parkeergarage opgenomen.

Parkeernormen

Het parkeren dient te voldoen aan de parkeernormen zoals genoemd in de bouwverordening van de gemeente Zwolle.

Openbaar Vervoer

Het is denkbaar dat binnen de planperiode van dit bestemmingsplan belangrijke wijzigingen zullen optreden in het buslijnennet. Ten gevolge van ontwikkelingen zoals de verplaatsing van het ziekenhuis en de voorgenomen verplaatsing van het busstation. Ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan is de lijnvoering van buslijnen langs het plangebied nog in onderzoek. In het verlengde van de categorisering van wegen is het logisch en voor de hand liggend om de busroutes naar de binnenring te verleggen.

In het milieutechnisch onderzoek ten behoeve van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met zowel de huidige als de beoogde lijnvoering voor de bus. Daarnaast is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om voor een strook grond aan de zijde van de Assendorperstraat de bestemming te wijzigen in Verkeer om de mogelijk verplaatsing van de bushaltes planologisch mogelijk te maken

5.7 Archeologie

Uitgangspunt is dat de archeologische waarden, zoals die zijn omschreven in hoofdstuk 2, worden beschermd. Voor de juridische vertaling van dit uitgangspunt wordt verwezen naar 6.2 Inleidende regels en Artikel 6 Waarde - Archeologie

Hoofdstuk 6 Juridische aspecten

6.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan is gemaakt conform het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 20. Dit handboek is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen SVBP2012, zoals vastgelegd in de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.
De regels zijn binnen de systematiek van de SVBP2012 aangepast aan de Zwolse situatie en uitgebreid met extra standaardbestemmingen, waaraan in Zwolle behoefte is. De regels van Weezenlanden zijn voor zover nodig op hun beurt weer aangepast aan specifieke situaties in het plangebied van het bestemmingsplan Weezenlanden.

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

De inleidende regels zijn van algemene aard en bestaan uit de volgende regels:

Artikel 1 Begrippen

Artikel 2 Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels:

Toelichting op de regels voor de enkelbestemmingen:

Het gehele plangebied is onderverdeeld in enkelbestemmingen. Dit in tegenstelling tot een bestemming die andere bestemmingen als dubbelbestemming overlapt. De dubbelbestemmingen behoeven niet in het gehele plangebied voor te komen.

Een enkelbestemming kan in het plangebied op één plaats, maar ook op meerdere plaatsen voorkomen. De bij deze bestemmingen behorende regels zijn per bestemming in een apart artikel ondergebracht.

Alle regels die op een bepaalde bestemming van toepassing zijn, worden zoveel mogelijk in de bestemmingsregels zelf geregeld. Op deze wijze wordt bij de digitale versie van het plan bij het aanklikken op adres of bestemmingsvlak zo veel mogelijk informatie gegeven zonder dat er verder doorgeklikt behoeft te worden.

De opbouw van een bestemmingsregel is als volgt:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijken van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijken van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. Wijzigingsbevoegdheid.

Per bestemmingsonderdeel wordt hierna een korte toelichting wordt gegeven.

• 1. Bestemmingsomschrijving:

In de bestemmingsomschrijving wordt een nadere omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functie(s). De hoofdfunctie wordt als eerste genoemd. Indien van toepassing, worden ook aan de hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk gemaakt. De ondergeschiktheid wordt aangegeven door de zin 'met daaraan ondergeschikt'. De ondergeschikte functies staan ten dienste van de hoofdfunctie in de bestemming. De bestemmingsomschrijving is niet alleen functioneel maar bevat ook inrichtingsaspecten.

• 2. Bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld.

Bij woningen wordt een onderscheid gemaakt tussen 'hoofdgebouwen', 'bijbehorende bouwwerken' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak'. Een 'bijbehorend bouwwerk' is een 'uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel een functioneel met een zich op het zelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak'. Deze definitie is gelijk aan de definitie in het Besluit omgevingsrecht (Bor).

Voor de andere functies geldt dat er meestal geen sprake is van 'bijbehorende bouwwerken'. Bij deze functies wordt dan alleen gebruik gemaakt van de begrippen 'gebouwen' en 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde'.

De maatvoering waaraan een (hoofd)gebouw, bijbehorend bouwwerk c.q. bouwwerk, geen gebouw zijnde, dient te voldoen wordt in deze regel opgenomen. De maximum goothoogte en maximum bouwhoogte worden in meters weergegeven, de dakhelling in graden.

De hoogte van de gebouwen wordt op de kaart aangegeven, indien er geen uniforme hoogteregels voor de gehele bestemming van toepassing zijn. Dit wordt in de verbeelding op papier van het plan gedaan door middel van een symbool in de vorm van een rondje verdeeld in een matrix met 2 of 3 vlakken. Linksboven staat bijvoorbeeld de maximum goothoogte in meters vermeld, rechtsboven de maximum bouwhoogte in meters en onderaan staat zo nodig het maximum bebouwingspercentage aangegeven. Het symbool is gekoppeld aan het bouwvlak, of indien er geen bouwvlak aanwezig is, aan het bestemmingsvlak.

• 3. Nadere eisen:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder d, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat door burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen worden gesteld. Het betreft hier nadere eisen ten behoeve van bepaalde doorgaans kwalitatief omschreven criteria, zoals stedenbouwkundig beeld, woonsituatie, en verkeersveiligheid. De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in concrete situaties in het kader van het verlenen van een omgevingsvergunning sturend op te treden door het stellen van nadere eisen. De criteria zijn in de bepaling van nadere eisen zelf opgenomen.

De procedure voor het stellen van nadere eisen is in deze bestemmingsregels omschreven in hoofdstuk 3 Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 12 Algemene procedureregels 

4. Afwijken van de bouwregels:

Op grond van artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat bij een omgevingsvergunning van het bestemmingsplan kan worden afgeweken. In deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de bouwregels waarvan kan worden afgeweken. Een afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels wordt alleen opgenomen, indien dit noodzakelijk wordt geacht in verband met het gewenste beleid en het een afwijking of verduidelijking betreft van de algemene afwijkingsregels. De criteria zijn in de afwijkingsregel zelf opgenomen.

De procedure voor het afwijken van de bouwregels is omschreven in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

5. Specifieke gebruiksregels:

In artikel 2.1, eerste lid onder c, van de Wabo wordt aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning gronden en bouwwerken te gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Ter verduidelijking worden in een aantal bestemmingen in de specifieke gebruiksregels specifieke vormen van gebruik met name uitgesloten. Dit zijn gebruiksvormen, waarvan het op voorhand gewenst is aan te geven dat deze in ieder geval niet zijn toegestaan.

6. Afwijken van de gebruiksregels:

Bij specifieke gebruiksregels wordt in een aantal bestemmingen een daarop gerichte afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Bij zo'n specifieke afwijkingsbevoegdheid zijn ook hier de criteria opgenomen. Ook deze afwijkingsbevoegdheid is gebaseerd op artikel 3.6, eerste lid onder c, van de Wro

De procedure voor het afwijken van de gebruiksregels is omschreven in de Wabo.

7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden:

Door het opnemen van de eis voor een omgevingsvergunning overeenkomstig artikel 2.1, eerste lid onder b, van de Wabo, kunnen specifieke inrichtingsactiviteiten aan een omgevingsvergunning worden verbonden. Het betreft het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden. Het bouwen wordt niet aangemerkt als zo'n inrichtingsactiviteit. De eis voor een dergelijke omgevingsvergunning wordt opgenomen om extra bescherming aan een specifieke waarde van de bestemming te bieden, zoals de landschappelijke of cultuurhistorische waarde. De eis voor deze omgevingsvergunning wordt met de criteria voor vergunningverlening in de bestemmingregel opgenomen

8. Wijzigingsbevoegdheid:

Het gaat hier om een specifieke op een bepaalde bestemming gerichte wijzigingsbevoegdheid als bedoel in artikel 3.6, eerste lid onder a, van de Wro. Hierin wordt aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om de betreffende bestemming op de aangegeven punten te wijzigen.

Op het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid is de Uniforme openbare voorbereidingsprocedure (Uov) van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing.

Toelichting op de regels voor dubbelbestemmingen:

Een dubbelbestemming wordt opgenomen in een bestemmingsplan wanneer er sprake is van twee functies die onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. Het opnemen van een dubbelbestemming zorgt met het oog op een specifiek belang voor bescherming van het betreffende gebied.

Het betreft in dit plan:

Artikel 6 Waarde - Archeologie

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering

Deze bestemmingen liggen als het ware over de reguliere (enkel)bestemmingen heen. De bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming geeft aan dat de gronden, naast de andere aan die gronden gegeven (enkel)bestemmingen, mede voor deze dubbelbestemming zijn bestemd.

De opbouw van een dubbelbestemmingregel is dezelfde als die van een (enkel)bestemmingsregel, maar alleen die regels worden ter aanvulling opgenomen die noodzakelijk zijn. De regels in de dubbelbestemming geven de verhouding van de enkelbestemming ten opzicht van de dubbelbestemming aan.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In de algemene regels zijn de volgende regels in onderstaande volgorde opgenomen:

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Artikel 9 Algemene bouwregels

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Artikel 12 Algemene procedureregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit laatste hoofdstuk komen de overgangsregels en de slotbepaling aan de orde.

6.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Hierin worden de in de regels gebruikte begrippen gedefinieerd. Ze zijn alfabetisch gerangschikt met uitzondering van de begrippen plan en bestemmingplan die als eerste zijn genoemd.

Het doel van deze regels is om misverstanden of verschillen in interpretatie te voorkomen. Dit als aanvulling op de gevallen waarbij het woordenboek van Van Dale geen uitsluitsel geeft.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit is de handleiding voor de manier van meten van diverse in het plan bepaalde maten.

6.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Verkeer

Deze bestemming is voor een klein gedeelte van het plangebied opgenomen, dat is gelegen op de hoek van de Assendorperstraat en Groot Wezenland. De reden hiervoor is dat de inrichting van de Assendorperstraat nog nader wordt uitgewerkt in een inrichtingsplan om onder andere de mogelijkheid van het omleggen van de buslijnen naar de binnenring nader te onderzoeken. Uitgangspunt bij het onderzoek naar een mogelijke verplaatsing van de bushaltes is de ruimtelijke inpassing en het voorkomen van stagnatie in de verkeersdoorstroming. Om de verplaatsing van de bushaltes planologisch mogelijk te maken is de bestemming Verkeer opgenomen.

Artikel 4 Verkeer - Erftoegangsweg

Deze bestemming is opgenomen voor de ontsluiting aan de zuidoostzijde van het plangebied. Uit verkeersoogpunt is het gewenst deze ontsluiting als zodanig op te nemen, omdat deze ligt in het verlengde van de Assendorperdijk.

Het heeft een inrichting gericht op gemengd verkeer in een 30 kilometer gebied. Behalve de rijbanen zelf worden ook de bijbehorende bermen, voetpaden, fietspaden en parkeerplaatsen in de bestemming opgenomen. Ook groenvoorzieningen zijn als onderdeel van de verblijfsfunctie mogelijk in deze bestemming. Binnen deze bestemming mogen ook gebouwtjes tot 50 m² en met een goothoogte tot 3 meter en een nokhoogte tot 6 meter worden gebouwd.

De aanleg van de overige erftoegangswegen binnen het plangebied is toegestaan binnen de bestemming Woongebied.

Artikel 5 Woongebied

Deze bestemming is gegeven aan bijna   het gehele plangebied.

In deze bestemming zijn toegestaan:

• eengezinshuizen al dan niet in combinatie met ruimte voor beroep of bedrijf aan huis:
• meergezinshuizen al dan niet in combinatie met ruimte voor beroep of bedrijf aan huis:

Met een aanduiding 'Gestapeld' is aangegeven waar de meergezinshuizen zijn toegestaan. Voor de overige delen zijn slechts eengezinshuizen toegestaan. Door middel van een aanduiding is de bouwhoogte aangegeven.

Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen worden gebouwd. Het aantal wooneenheden dat mag worden gebouwd is door middel van een aanduiding op de verbeelding opgenomen.

Op een drietal plaatsen is door middel van gevellijn aangegeven dat er in de rooilijn gebouwd dient te worden. Op deze plaatsen mag de rooilijnen wel verspringen. De afstand van deze verspringing is in de regels opgenomen

Bijbehorende bouwwerken bij eengezinshuizen

• Op het bijbehorende erf binnen deze bestemming, mogen bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dak worden gebouwd, maar geen zelfstandige hoofdgebouwen, .
• In het kader van de deregulering mag het erf binnen deze bestemming aan de zijkant en de achterkant van het bouwvlak zonder afwijking worden bebouwd met bijbehorende bouwwerken tot maximaal 50% en 100 m².
• Ter wille van de openheid in het stedenbouwkundig beeld blijft het uitgangspunt waar mogelijk van toepassing om bijbehorende bouwwerken in de zijtuin achter de voorgevel van het hoofdgebouw te plaatsen.
• Bij de bepaling van de voorzijde wordt gekeken waar de naar de weg toegekeerde grens van een bouwvlak en de naar de weg toegekeerde grens van de gevel van een hoofdgebouw is gelegen. Hierbij is de zijde van de hoofdtoegang van het hoofdgebouw bepalend.
• Zo nodig kunnen nadere eisen worden gesteld aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, zodat bij het ontwikkelen van ongewenste situaties nog kan worden ingegrepen.

Bijbehorende bouwwerken bij meergezinshuizen

Voor de bijbehorende bouwwerken bij meergezinshuizen geldt dat deze uitsluitend inpandig mogen worden gebouwd.

Ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van woongebied -route erftoegangsweg' kan de situering van de bouwvlakken verschuiven. Aangezien het van belang is dat de onderlinge afstand tussen de hoofdgebouwen een bepaalde maat moet hebben in verband met de aanleg van de erftoegangsweg, is dit door middel van een afwijking opgenomen. De verschuiving van de bebouwing mag maximaal 5 meter bedragen, mits de erftoegangsweg met een gelijke afstand verschuift.

Aan de zijde van de Assendorperstraat kan het bouwvlak maximaal 3 meter richting deze straat worden verschoven. Een nadere toelichting hierop is opgenomen in 5.3.1 Bebouwingsstructuur.

Binnen de bestemming is de aanleg van wegen toegestaan. Het gaat om wegen met een inrichting hoofdzakelijk gericht op gemengd verkeer in een 30 kilometer gebied.

Beroep en bedrijf aan huis:

Volgens vaste jurisprudentie moet binnen een woonbestemming ook een aan huis verbonden beroep worden toegelaten. Uit de jurisprudentie kan als enige ruimtelijk relevant criterium worden afgeleid het hebben van 'een ruimtelijke uitwerking of uitstraling, die in overeenstemming is met de woonfunctie van het betrokken perceel'.

Er is in dit plan een regeling opgenomen voor het gebruik van een deel van een woning voor een aan huis verbonden beroep en tevens voor een aan huis verbonden bedrijf. De beperking van het ruimtebeslag van de woning met inbegrip van de bijgebouwen tot 30% van het vloeroppervlak van de woning (met een absoluut maximum van 50 m²) dient om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Het verhuren of anderszins beschikbaar stellen van woonruimte aan derden voor de uitoefening van een beroep of bedrijf, hoe gering ook van omvang, is zonder meer als strijdig met de woonbestemming aan te merken.

In de begrippen zijn definities opgenomen over wat onder een aan huis verbonden beroep of bedrijf moet worden verstaan. Het gaat om een dienstverlenend beroep en een dienstverlenend of ambachtelijk bedrijf. De definities van beroep en bedrijf aan huis zijn gelijk aan de landelijk gehanteerde standaarddefinities. Indien er personeel in dienst wordt genomen kan er eerder sprake zijn van een ruimtelijke uitwerking of uitstraling die niet met de woonfunctie in overeenstemming is.

Maatschappelijke voorzieningen

Er is in het plan een regeling opgenomen voor maatschappelijke voorziening in de eerste bouwlaag van eengezinshuizen en meergezinshuizen. Hieronder worden sociaal-medische voorzieningen, zoals een fysiotherapie of tandartspraktijk, verstaan. Er is een beperking opgenomen tot maximaal vijf eengezinswoningen en een totale oppervlakte van 750 m² voor meergezinshuizen. Net zoals bij beroep en bedrijf aan huis is dit opgenomen om het verlies of de bovenmatige aantasting van de woonfunctie of van het woonkarakter tegen te gaan. Op deze wijze wordt tevens voorkomen dat de verkeersaantrekkende werking te groot zal worden.

Bouwwerken die geen gebouwen zijn, zonder dak:

Bij de regeling van deze bouwwerken is geen verschil gemaakt tussen verschillende soorten bouwwerken. Elk bouwwerk dat functioneel past in de bestemming kan worden toegelaten. Volstaan is met algemene bepalingen omtrent de maximum hoogte. Daarbij is voor erf- of perceelafscheidingen aansluiting gezocht bij het criterium voor vergunningvrij bouwen van het Bor en voor de afwijking bij het criterium van de Bouwverordening.

Wijzigingsbevoegdheid

Deze regel maakt het mogelijk de bestemming 'Woongebied' onder de in deze regel omschreven voorwaarden te wijzigen in de bestemming 'Artikel Verkeer'. Dit kan aan de orde komen indien de busroute langs de gracht wordt verplaatst naar de binnenring. Gelijktijdig kan dan gebruik worden gemaakt van de in Artikel 11 Algemene wijzigingsregels opgenomen wijzigingsbevoegdheid om aan de zijde van de Assendorperstraat het bouwvlak van de weg te verschuiven met een gelijke afstand als de bestemming Verkeer.

Artikel 6 Waarde - Archeologie

Uitgangspunten voor deze dubbelbestemming zijn:

• De gebieden die volgens de gemeentelijke archeologische waarderingskaart een grote vondstkans hebben (50% of meer) zijn mede bestemd tot archeologisch waardevol gebied (zie kaart archeologie in 2.2.1 Archeologische structuur).
• Bij de regeling voor de dubbelbestemming is nauwe aansluiting gezocht bij de Wet op de archeologische monumentenzorg.
• Bij verstoringen in de bodem met een grotere diepte dan 0,5 meter en een grotere oppervlakte dan 100 m² zijn specifieke bouwregels en een omgevingsgunningenstelsel conform de regeling uit de Wet op de archeologische monumentenzorg van toepassing.

Artikel 7 Waterstaat - Waterkering

Bouwwerken ten behoeve van andere bestemmingen, welke met deze dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering samenvallen, mogen uitsluitend worden gebouwd met toepassing van een afwijking, mits geen afbreuk wordt gedaan aan de waterstaatsbelangen en vooraf advies is ingewonnen van de waterstaatsbeheerder.

Naast deze dubbelbestemming blijft de keur van het waterschap Groot Salland onverkort van kracht. Op grond van de keur is voor een aantal werken en werkzaamheden ontheffing van het waterschap nodig.

Ter voorkoming van dubbele regelgeving en bevoegdheidsconflicten en ter voorkoming van een onnodig star en bij een wijziging van de keur snel verouderend bestemmingsplan zijn de voorschriften van de keur niet in het bestemmingsplan opgenomen.

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning ten behoeve van een andere (dubbel)bestemming dienen niet alleen de belangen van deze bestemmingen te worden afgewogen, maar ook de waterstaatsbelangen. Voor werken en werkzaamheden met betrekking tot het aanbrengen van rivier- en kanaalverlichting, bebakeningvoorwerpen en waterstandsignalerende apparatuur is geen omgevingsvergunning nodig.

6.4 Algemene regels

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel moet op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een perceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In dit artikel wordt geregeld dat een bouwplan moet voorzien in voldoende ruimte voor parkeren, laden en lossen.
Wat voldoende is, wordt op basis van het algemene parkeerbeleid van de gemeente Zwolle bepaald tijdens de beoordeling van een bouwplan.
Bij een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken, indien anderszins in voldoende ruimte kan worden voorzien. Hierbij kan gedacht worden aan het betalen van een compenserende bijdrage aan de gemeente Zwolle. Ten slotte kan bij een omgevingsvergunning worden afgeweken in bijzondere omstandigheden, onder andere op basis van criteria van het algemene parkeerbeleid.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In deze regels is als eerste de op grond van vaste jurisprudentie vereiste algemene afwijking in de vorm van de zogenaamde 'toverformule' opgenomen. Bij een omgevingsvergunning moet van het gebruiksverbod worden afgeweken, indien strikte toepassing zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

Daarnaast wordt in deze regels de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bepaalde in het bestemmingsplan geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Deze regels zijn niet van toepassing, indien en voor zover er specifieke in de bestemming zelf geregelde afwijkingsregels van toepassing zijn.

Ten slotte zijn de criteria voor de toepassing van deze afwijkingsregels hier opgenomen.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Deze regel maakt het mogelijk de bestemming 'Woongebied' onder in deze regel omschreven voorwaarden zodanig te wijzigen dat de situering en de vorm van de in het plan aangegeven bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden gewijzigd dan wel nieuwe bouwvlakken met bijbehorende tuinen, erven, wegen en groenvoorzieningen worden aangegeven.

Artikel 12 Algemene procedureregels

Hierin wordt de standaardprocedure bij Zwolse bestemmingsplannen voor de voorbereiding van een besluit tot het stellen van een nadere eis beschreven.

6.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is vastgelegd in de vorm zoals in het Bro is voorgeschreven.

Tevens is een hardheidsclausule opgenomen in de vorm van persoonsgebonden overgangsrecht op de wijze zoals door de regering bij de totstandkoming van het Bro werd aanbevolen.

Artikel 14 Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen. Deze regel bevat zowel de aanhalingstitel van het plan, de aanhalingstitel van de regels van het plan als de vaststellingregel van het plan.

6.6 Handhaving

De bestemmingsregels zijn op een dusdanige wijze geformuleerd, dat de handhaving van het bestemmingsplan voor een ieder duidelijk kan zijn. Dit is met name gelegen in de formulering van de specifieke gebruiksregels, waarin een opsomming is opgenomen van de verschillende manieren van gebruik van gronden en bouwwerken die in ieder geval in strijd zijn met de bestemming.

6.7 Handboek

Dit bestemmingsplan is vervaardigd conform de richtlijnen van het 'Handboek bestemmingsplannen Zwolle' versie 20.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

In het onderhavige bestemmingsplan is voorzien in een tweetal aangewezen bouwplannen op de bij de initiatiefnemers in eigendom zijnde percelen kadastraal bekend gemeente Zwolle Sectie G, nummers 9820, 10450, 10653, 10654, 10889, 10891 (het vml. ziekenhuisterrein) en de nummers 11543 en 11544 (het Transitorium). Op de overige gronden is geen sprake van een aangewezen bouwplan.

Voor de percelen kadastraal gemeente Zwolle, Sectie G, nummers 7705, 9820, 10429, 10450, 10653, 10654, 10830, 10831, 10889, 10890, 10891, 11110, 11485, 11501 11543 en 11544 zijn een tweetal anterieure overeenkomst gesloten. Middels deze anterieure overeenkomsten zijn de kosten van de grondexploitatie anderszins verzekerd. De anterieure overeenkomsten zijn overeenkomstig artikel 6.24 Wro en artikel 6.2.12 Bro gepubliceerd en ter inzage gelegd. Bij vaststelling van het bestemmingsplan wordt de gemeenteraad, op grond van deze anterieure overeenkomsten, geadviseerd geen exploitatieplan vast te stellen.

Ten aanzien van de dekking van reeds gemaakte en nog te maken kosten kan gesteld worden dat bij besluit d.d. 12 november 2013 het college van B&W van de gemeente Zwolle een krediet heeft vastgesteld. In het krediet zijn alle benodigde kosten geraamd (voor de begeleiding) en herinrichting van de openbare ruimte langs het Groot Wezenland. De dekking van alle overige kosten van de beoogde ontwikkeling en de daarvoor noodzakelijke aanpassing van de kruising op de Luttenbergstraat, de eventuele verlegging van het busstation aan de Assendorperstraat en de ontsluitingen op het Groot Wezenland geschiedt middels het kostenverhaal op basis van de met de initiatiefnemer gesloten anterieure overeenkomst.

Conclusie

Op basis van het bovenstaand wordt het bestemmingsplan geacht economisch uitvoerbaar te zijn.

Hoofdstuk 8 Overleg

8.1 Uitkomsten overleg

Provincie

Het voorontwerp bestemmingsplan is besproken in het provinciaal overleg van 23 januari 2014. Door de provincie is aangegeven dat de geplande woningen zijn opgenomen in het woningbouwprogramma. Er is slechts een afgeleid provinciaal belang. In het kader van het vooroverleg hoeft het bestemmingsplan niet meer te worden aangeboden.

Waterschap

Samenvatting reactie

Verbeelding 

Op de verbeelding is de huidige waterkering als dubbelbestemming Waterstaatwaterkering aangegeven. Wij stellen u voor om niet de bestaande, maar de toekomstige situatie van de waterkering dubbel te bestemmen op de verbeelding.

De huidige waterkering ontbreekt op de Verbeelding ter plaatse van de kruising Assendorperstraat-Groot Wezenland. Er wordt verzocht dit alsnog aan te geven.

Reactie gemeente

De bovengenoemde punten zullen worden aangepast.

Toelichting

Onder 4.2.8: "kernzone" is een niet meer in gebruikt zijnde term. Er wordt verzocht dit te wijzigen in "waterstaatswerk". Dit geldt voor gehele document;

Onder 4.2.8: "of moet zijn "en";

Onder 4.2.9: bij de overstromingsrisico's wordt niet een overstroming vermeld vanuit het regionale systeem (stadsgracht/weteringen), terwijl dat juist hier eventueel aan de orde is.

Reactie gemeente

De bovengenoemde punten zullen worden aangepast.

Brandweer IJsselland

Samenvatting reactie

Het advies is beperkt tot de zaken die relevant zijn voor de (externe) veiligheid. Dit advies is afgestemd met de Geneeskundige Hulpverleningsorganisatie in de Regio (GHOR) en de Politie Oost Nederland, district IJsselland.

Prioriteitswegen

In paragraaf 3.3 “Verkeersbeleid” verwijst u naar verschillende beleidsdocumenten van de gemeente die met dit onderwerp samenhangen. Het gemeentelijk beleid voor prioriteitswegen past ook binnen dit onderwerp. Er wordt verzocht om in deze paragraaf ook naar dit beleid te verwijzen.

Reactie gemeente

In de toelichting zal een verwijzing naar dit beleid worden opgenomen.

Bereikbaarheid en bluswater
Het plan houdt in dat er 275 nieuwe woningen ontwikkeld worden. Hiervoor worden ook nieuwe wegen aangelegd. Het is belangrijk dat de hulpdiensten op deze locatie goed kunnen optreden. Hiervoor zijn onder andere een goede bereikbaarheid en voldoende bluswater nodig. De toegankelijkheid van de parkeerhoven verdient hierbij extra aandacht. Daarnaast is het aantal brandkranen in de huidige situatie onvoldoende als bluswatervoorziening voor de toekomstige situatie; voor voldoende bluswater zijn extra brandkranen nodig. Er wordt geadviseerd om bij de verdere uitwerking van dit plan de wegenstructuur en de bluswatervoorzieningen (locaties brandkranen) af te stemmen met de veiligheidsregio. Op deze manier worden een goede bereikbaarheid en bluswatervoorziening geborgd.

Reactie gemeente

Er zal over de bereikbaarheid en voldoende bluswatervoorzieningen in het plangebied contact worden opgenomen met de veiligheidsregio.

Overstromingsrisico

In paragraaf 4.2.9 “Overstromingsrisico” worden er enkele mogelijke maatregelen die toegepast kunnen worden vanwege het overstromingsrisico voor de locatie. Maar er wordt niet aangegeven welke maatregelen er concreet getroffen worden. Er wordt geadviseerd om dit toe te voegen aan deze paragraaf zodat duidelijk is of en welke maatregelen er getroffen worden.

Reactie gemeente

Gelijktijdig met de ontwikkeling van het plangebied wordt de huidige waterkering op sterkte en hoogte gebracht waarmee geanticipeerd wordt op toekomstig hogere waterpeilen. De mogelijke maatregelen die benoemd zijn in de toelichting, en die van toepassing zijn op het plangebied, kunnen wij niet afdwingen. Het is momenteel nog een advies.

Bouwkundige maatregelen

Vanwege de afstand tot de transportroutes voor vervoer van gevaarlijke stoffen is het niet aannemelijk dat er in het plangebied slachtoffers vallen als gevolg van een incident met brandbare stoffen. Wel valt het plangebied in het invloedsgebied van een incident met toxische stoffen op het spoor. Om de effecten hiervan voor de aanwezigen te kunnen beperken wordt geadviseerd om de woningen te voorzien van (mechanisch) afsluitbare ventilatie. Dit helpt om bewoners veilig te laten schuilen in huis tijdens zo'n incident.

Reactie gemeente

Dit punt is ruimtelijk niet relevant en kan in het kader van een bestemmingsplan niet worden afgedwongen. Dit advies zal aan de ontwikkelaar van de woningen worden doorgegeven.

Quick scan externe veiligheid

Op bladzijde 6 van de “Quick scan externe veiligheid” staat in de alinea boven de conclusie de volgende zin: “Mogelijk stelt de Veiligheidsrisico aanvullende eisen aan de woningen en andere functies om de gevolgen bij een dergelijk scenario te beperken.” Ik ga er vanuit dat met Veiligheidsrisico de Veiligheidsregio bedoeld wordt. Er wordt verzocht om dit aan te passen in de tekst.

Reactie gemeente

Dit zal worden aangepast.

Risicocommunicatie

Voor het plangebied geldt een overstromingsrisico. Ook ligt het hele gebied in het invloedsgebied van een incident met toxische stoffen op het spoor. Om de effecten van dergelijke incidenten te beperken wordt geadviseerd om de bewoners voor te lichten over de risico's die zij lopen en wat zij bij een eventueel incident zelf kunnen doen (risicocommunicatie). Wanneer de woningen worden voorzien van (mechanisch) afsluitbare ventilatie kan het gebruik hiervan meegenomen worden tijdens de voorlichting.

Reactie gemeente

Dit punt is ruimtelijk niet relevant en kan in het kader van een bestemmingsplan niet worden afgedwongen.

8.2 Rapportering inspraak

Novaform en de gemeente Zwolle hebben voor de ontwikkeling van deze locatie een plantraject opgezet dat maximaal gebruik maakt van de kennis van omwonenden, gemeente Zwolle en Novaform. Hiervoor is met een klankbordgroep discussie gevoerd over de kwaliteiten van de locatie en zijn uitgangspunten voor het stedenbouwkundig plan Weezenlanden gevormd. Ook is er overleg met Waterschap Groot Salland geweest t.a.v. de regionale waterkering die door het plangebied loopt.

Ten tijde van het proces is continue getekend en gerekend aan de verbeteringen en aanpassingen aan het plan, om een maximale kwaliteit te bereiken.

Op 21 januari 2014 is een inloopbijeenkomst in het Stadshuis gehouden voor belangstellenden.Tijdens deze bijeenkomst werden het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan gepresenteerd.