| Plan: | Zuideropgaande 2011 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0118.BP20118023001-VG02 |
Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en functionele kwaliteiten te stimuleren of juist af te remmen. Het zal voor de komende tien jaar een juridische basis vormen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het gebied. Het is daarom van belang de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan nader te beschrijven.
Het beleid voor het plangebied komt kort geformuleerd neer op het behoud en de versterking van de kwaliteit van het woonmilieu. Die kwaliteit komt ook tot uiting in de stedenbouwkundige en architectonische kenmerken en dit wordt onder meer bereikt door:
Binnen de begrenzing van het onderhavige plangebied staan in totaal circa 180 woningen met ongeveer 600 bewoners. Binnen het plangebied is het eigen woningbezit ongeveer 90% tegenover 10% huurwoningen. Van deze huurwoningen staan er aan de zuidzijde van de Carstensdijk acht en aan het Jan Wintersdijkje tegenover de kerk vier (alle halfvrijstaande woningen).
Binnen het plangebied is het grootste gedeelte van de woningen (circa 75%) na 1945 gebouwd. Hiervan is 15% in de laatste dertig jaar gerealiseerd (circa 30 woningen). Het overgrote deel van de woningen zijn vrijstaand (ruim 80%), de rest zijn halfvrijstaande woningen.
Het omringende landschap
Het plangebied ligt op de grens van een kleinschalig en een grootschalig veenontginningslandschap. Het grootschalig landschap ligt aan de westzijde van het plangebied en is vanaf het begin van de zeventiende eeuw ten oosten van Hoogeveen ontstaan. De eerste bebouwing is ontstaan als verspreide lintbebouwing langs wegen en kanalen (wijken). Later ontwikkelde zich geconcentreerde bebouwing bij de kruispunten van kanalen (nu in de meeste gevallen wegkruisingen).
Ten zuiden van het Hollandscheveldse Opgaande is er sprake van een landschap dat wordt gekenmerkt door een fijnmazig oost-west georiënteerde parcelering, ontstaan uit de vroegste verveningsperiode. De sloten die deze parcelering gestalte geven, zijn goed herkenbaar in het landschap, met name op die plaatsen waar de randen worden begeleid door bomen. Het gebied wordt voornamelijk gebruikt voor veeteelt en weide en vertegenwoordigt een van de weinige veenweidegebieden in de provincie Drenthe.
Het grootschalige veenontginningsgebied is, op een enkele boerderij en woonhuis na, vrij van bebouwing gebleven. De weinige bebouwing die er voorkomt, bestaat uit agrarische bedrijven of een enkele woning. De bebouwing staat vaak alleen en is onopvallend aanwezig. De bouwhoogte bestaat uit één bouwlaag en is afgedekt met een zadeldak.
Ten oosten van het plangebied ligt het kleinschalig veenontginningslandschap, waarvan de ruimtelijke opbouw bestaat uit een rechthoekig patroon van wegen en waterlopen, bebouwing en beplanting dat zijn oorsprong vindt in de vervening. De wijken liggen hier dicht op elkaar en de percelen zijn opgedeeld in kleine eenheden. In dit gebied werden na de vervening kleine percelen in gebruik genomen door veenarbeiders die zich hier vestigden. Tevens werd als gevolg van de slechte bodemkwaliteit een groot gedeelte van het gebied ingeplant met bos. Met de komst van de kunstmest werd het mogelijk landbouw te bedrijven en werden ten behoeve hiervan grote delen van het bosgebied gerooid.
Verder bestaat het gebied in de kern uit een complex van bossen (Schoonhoven), daaromheen bevindt zich een landschap van kleine bosjes, houtwallen, graslanden en akkers. Langs alle wegen komt tweezijdige wegbeplanting voor, afgewisseld met beplantingssingels. De verspreid liggende bebouwing in één bouwlaag met kap ligt steeds in kleine clusters bij elkaar langs of aan de (vroegere) wijken, waarbij de nokrichting overwegend evenwijdig aan de wijk ligt.
De kleinschaligheid van het gebied, samen met de verspreid staande oorspronkelijke bebouwing worden als waardevol beschouwd. Waardevol is tevens de goed herkenbare ontstaansgeschiedenis van het gebied.
Bebouwingslint Zuideropgaande
Op een aantal plaatsen in het ontginningslandschap hebben zich vooral in noord-zuid richting bebouwingslinten ontwikkeld. Het gaat hierbij om linten die de hoofdlijnen van de ontginning aangeven, waarbij vanuit deze linten het gebied grotendeels is ontgonnen.
Alle linten hebben ongeveer hetzelfde profiel: een weg met aan een zijde of aan weerszijden zware boombeplanting met op enige afstand bebouwing. Het lint heeft geen kanaal meer; dat is na de tweede wereldoorlog gedempt en vervangen door een weg. De bebouwing ligt in een variërende rooilijn en met een variërende afstand tussen de bebouwing en heeft de nokrichting overwegend haaks op de weg. De bebouwing in het lint bestond oorspronkelijk uit enkele grote boerderijen, eenvoudige woonhuizen, een kerk en een school. De bijzondere bebouwing staat veelal solitair en in een terugliggende rooilijn.
De woonhuizen zijn gebaseerd op een eenvoudige rechthoekige plattegrond, de gevels zijn opgebouwd uit een lichtbruine tot roodbruine baksteen en afgedekt met een zadeldak bestaande uit oranje/rode of antracietkleurige pannen. De woningen hebben een sobere uitstraling. De bijzondere bebouwing wijkt het meest af met betrekking tot de ligging en de rijkere detaillering.
De oorspronkelijke bebouwingsstructuur is in de loop van de tijd aangevuld met nieuwbouw, met behoud van een aantal herkenbare openingen, waarbij de doorzichten naar het open landschap zijn blijven bestaan. De waarde van de bebouwing in dit gebied zit in de afleesbaarheid van de ontstaansgeschiedenis.
Er is een duidelijk onderscheid in bebouwingsdichtheid tussen de noordzijde en de zuidzijde van het Zuideropgaande. De noordzijde kent een relatief hoge woningdichtheid vergeleken met de zuidzijde. De grens ligt ongeveer ter hoogte van de Jeulenwijk (dit wordt nader uitgewerkt in paragraaf 4.3).
In paragraaf 3.5.7 is beschreven dat de ontwikkelnota Paardenhouderrijen mogelijkheden biedt om ontwikkelingen mogelijk te maken. Hierbij gaat het om meer grootschalige ontwikkelingen.
Binnen de bestemming 'Agrarisch' en 'Wonen' zijn paardenbakken toegestaan. Om verstoring van het landschap en hinder in de omgeving te voorkomen zijn voorwaarden gesteld waaraan voldaan moet worden.
Deze voorwaarden hebben betrekking op de afstand van de paardenbak tot de woning van derden, de oppervlakte van de paardenbak, de verlichting van de paardenbak en de landschappelijke inpassing van de paardenbak.
Een goede landschappelijke inpassing is een vereiste. Vooral het licht gekleurde zand valt nogal op in het landschap. Een haag en/ of een graswalletje van maximaal 1 meter voorkomt zicht op het lichte zand/mengsel.
Wanneer beplanting wordt aangebracht dient inheems materiaal te worden gebruikt. Voor de omheining van de paardenbak zijn palen met bruin of groen lint passend. In besloten landschappen kunnen ook houten (in naturelkleur) hekwerken gebruikt worden.
Zeker in een besloten landschap zorgen houtsingels voor een aanhechting op het omliggende landschap. Houtsingels, boomgroepen en losse bomen versterken ook de kleinschaligheid van het landschap en geven beschutting tegen weer en wind.
Binnen de bestemming 'Agrarisch' en 'Wonen' is verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Om verstoring van het landschap en hinder in de omgeving te voorkomen zijn voorwaarden gesteld waaraan voldaan moet worden.
De voorwaarden hebben betrekking op het aantal kampeerplaatsen, de periode, landschappelijke inpassing en de bebouwing. Het inrichten van een verblijfsrecreatieterrein met een kleinschalig karakter is uitsluitend toegestaan op erven van agrarische bedrijven en woningen.
Stacaravans, chalets en blokhutten zijn niet toegestaan.
Voor voormalige boerderijen is de mogelijkheid opgenomen om deze door middel van een omgevingsvergunning te splitsen. Hieraan zijn een aantal voorwaarden verbonden. Eén van de voorwaarden is dat sprake moet zijn van een voormalig agrarische bedrijfswoning waarvan het hoofdgebouw een oppervlakte heeft van minimaal 180 m2. Met deze regeling wordt beoogd om de hoofdvorm van de boerderijen te behouden.
Voor een aantal percelen geldt dat deze in gebruik zijn geweest ten behoeve van een agrarisch bedrijf. Inmiddels zijn deze percelen in gebruik ten behoeve van een woning. De voormalige agrarische bebouwing is veelal nog aanwezig op het perceel.
Om verrommeling van het gebied te voorkomen is de mogelijkheid opgenomen om de bestemming te wijzigen in 'Bedrijf' of ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, verblijfsrecreatie, verblijfsrecreatieve voorziening of de vestiging van een kinderboerderij. Bedrijven behorende tot de categorie 1 of 2 die zijn opgenomen in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' zijn toegestaan. Daarnaast zijn maatschappelijke voorzieningen en recreatieve verblijfsaccommodatie toegestaan.
In het aan te leveren bedrijfsplan moet de bedrijfsvoering worden omschreven, daarnaast moet de uitvoerbaarheid van de gewenste bedrijfsvoering aangetoond worden door bijvoorbeeld een financiële verklaring. Verder moet worden aangetoond dat de gebouwen tenminste drie jaar in gebruik zijn geweest ten behoeve van een agrarisch bedrijf.
Ten behoeve van het verbeteren van de ruimtelijke structuur wordt de mogelijkheid geboden om de bebouwing te slopen en te vervangen door nieuwbouw. De nieuwbouw moet voldoen aan bebouwingscriteria. Landschappelijke inpassing is een vereiste om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid.
Het erf moet onderdeel gaan uitmaken van het omliggende landschap. Dit houdt niet in dat het erf moet worden “weggestopt”, het erf moet juist een logische plek krijgen in het landschap.
Plan
Een goede landschappelijke inpassing is geen afvinklijstje maar vraagt om maatwerk en vakmanschap.
Een plan voor een goede landschappelijke inpassing bevat in ieder geval:
Een plan voor landschappelijke inpassing is geen tuinontwerp. Het gaat erom hoe het erf zich manifesteert in de omgeving.
Onderdelen die in ieder geval benoemd worden in de landschappelijke inpassing zijn:
Waterberging:
Bij het toevoegen van verhard oppervlak stelt het waterschap als eis dat er ook water geborgen wordt om te voorkomen dat wateroverlast ontstaat. Waterberging kan op verschillende manieren bijv. door het toepassen van krattenconstructies of het vergroten of aanleggen van wateroppervlak. Als gekozen wordt het water te bergen door het wateroppervlak te vergroten is het van belang voor een wijze te kiezen die past in het bestaande landschap.
Beplanting in en om het erf:
Beplanting op het erf is van groot belang. Het zorgt niet alleen voor een aangenamer klimaat. Het zorgt er ook voor dat het erf onderdeel gaat uitmaken van de omgeving.
Eventuele erfafscheiding vindt plaats met natuurlijke materialen en niet met houten schuttingen.
Parkeren:
De gemeentelijke parkeernormen zijn van toepassing. In de landschappelijke inpassing wordt duidelijk hoe de parkeervoorziening is gesitueerd en op welke wijze de parkeervoorziening landschappelijk wordt ingepast.
Reclame:
Vooral bij reclame is het goed te realiseren dat deze goed moet passen in de landelijke setting van het lint. Het is geen bedrijventerrein. Terughoudendheid in omvang en kleurgebruik is gewenst en straalt een betere kwaliteit uit.
In de wijzigingsbepalingen is de ruimte-voor-ruimte regeling opgenomen. Hierbij is aangesloten bij de bepalingen uit de provinciale omgevingsverordening. Als compensatie voor de afbraak van landschap ontsierende bebouwing mag één compensatiewoning terug worden gebouwd. Hierbij dienen de uitgangspunten van de structuurvisie uit 2004 en de uitbreidingslocaties in het kader van Woningbouw dorpen in acht te worden genomen.
Dat betekent dat wanneer gebruik wordt gemaakt van de ruimte-voor-ruimte regeling de compensatiewoning ter plaatse van de af te breken gebouwen en/ of bebouwing moet worden gebouwd. Het bouwblok ten behoeve van de voormalige agrarische functie komt te vervallen. De gronden die direct aan het lint Zuideropgaande zijn gelegen komen niet in aanmerking voor bebouwing. In het kader van het project Woningbouw dorpen is namelijk een keuze gemaakt welke locaties langs het lint geschikt zijn voor woningbouw. Voor die locaties is een specifieke wijzigingsbevoegdheid opgenomen (zie paragraaf 4.3.1).
Een aantal percelen die voor de ruimte-voor-ruimte regeling in aanmerking komen zijn gelegen nabij aardgastransportleidingen. Voor deze percelen geldt dat alleen van de regeling gebruik kan worden gemaakt als het groepsrisico verantwoord kan worden.
Voor de te bouwen woning geldt dat de hoofdvorm, gevelindeling, materialisering en kleuren moeten passen in de agrarische omgeving. De welstandsnota (gebied 32; lintbebouwing) is hier van toepassing. Landschappelijke inpassing is een vereiste.
Het nieuwe erf moet onderdeel gaan uitmaken van het omliggende landschap. Dit houdt niet in dat het erf moet worden “weggestopt”, het erf moet juist een logische plek krijgen in het landschap.
Plan
Een goede landschappelijke inpassing is geen afvinklijstje maar vraagt om maatwerk en vakmanschap.
Een plan voor een goede landschappelijke inpassing bevat in ieder geval:
Een plan voor landschappelijke inpassing is geen tuinontwerp. Het gaat erom hoe het erf zich manifesteert in de omgeving.
Onderdelen die in ieder geval benoemd worden in de landschappelijke inpassing zijn:
Beplanting in en om het erf:
Beplanting op het erf is van groot belang. Het zorgt niet alleen voor een aangenamer klimaat. Het zorgt er ook voor dat het erf onderdeel gaat uitmaken van de omgeving.
Eventuele erfafscheiding vindt plaats met natuurlijke materialen en niet met houten schuttingen.
Parkeren:
De parkeernorm stelt dat minimaal 2 auto's op eigen terrein worden geparkeerd. In de landschappelijke inpassing wordt duidelijk hoe dit is gesitueerd en op welke wijze ingepast.
Uitgangspunt van het beleid van de gemeente ten aanzien van bedrijven is dat bestaande rechten worden gerespecteerd. Bestaande bedrijven krijgen voor wat betreft het oppervlak de mogelijkheid om nog 10% uit te breiden. Bij een grotere ruimtebehoefte bestaat de mogelijkheid om zich te vestigen op een van de bedrijventerreinen.
Vervoerswijze en tracékeuze zullen (nog) meer dan tot nu toe moeten stoelen op de visie, dat het kostbare en kwetsbare woonmilieu van de gemeente Hoogeveen in het algemeen en die van het Zuideropgaande in het bijzonder, zowel moet worden beschermd, als hoogwaardig ontsloten.
Concreet houdt dit in, dat de verkeersruimten niet worden uitgebreid, maar dat de bestaande infrastructuur beter moet worden benut. Binnen het grootste deel van het plangebied vinden verkeersbewegingen plaats voor het bestemmingsverkeer. De wegen voor het doorgaande verkeer en dus met een grotere stroomfunctie zijn in dit plan de Carstensdijk dat tevens een busroute is en buiten het plangebied de Riegshoogtendijk. Alle wegen zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen.
Door middel van beheersmaatregelen zullen dan ook binnen deze gebieden doorgaande verkeersbewegingen en een hoge snelheid ontmoedigd moeten worden. De wijze van bestemmen belet deze ontwikkeling niet.
Het beleid is er op gericht het groen dat in het dorp aanwezig is te behouden en waar nodig te versterken en uit te breiden. Daarom zijn de belangrijkste boom- en groenstructuren langs de Carstensdijk en het Zuideropgaande en de kavel met opgaande bomen ten zuiden van het Jufferspad met een passende bestemming in het plan geregeld. Even ten noorden van de Barsweg gelegen aan het Zuideropgaande kent het dorp een omheind speel/trapveld met daar tegenover een speelgelegenheid voor de kleinere kinderen.
Het beleid voor deze gronden binnen het plangebied is er op gericht, dat de archeologische waarden worden beschermd en dat de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden behouden blijven. Bestaande rechten van agrarische bedrijven worden gerespecteerd.
Wat betreft het toekennen van agrarische bouwpercelen het volgende. Ingeval van het hobbymatig houden van dieren is geen agrarisch bouwperceel toegekend. Deze vorm kan namelijk onder de woonbestemming plaatsvinden. In de overige gevallen is wel een bouwperceel opgenomen. Het onderscheid tussen bedrijfsmatige en niet-bedrijfsmatige activiteiten wordt gemaakt op basis van de mogelijkheid tot het onderhouden van minimaal een halve volwaardige arbeidskracht (0,5 VAK). Om te bepalen of een bedrijf over 0,5 VAK beschikt is van de in het gebied aanwezige bedrijven het aantal Nederlandse Grootte-Eenheden (NGE) berekend waaruit het aantal VAK's kan worden afgeleid. De berekeningen zijn uitgevoerd op basis van de informatie van het Landbouw Economisch Instituut (LEI). Daarbij is de volgende werkwijze gehanteerd.
In september 2011 zijn alle agrarische bedrijven geïnventariseerd. Van deze bedrijven is vastgesteld welke activiteiten worden uitgevoerd. Wanneer er sprake is van een veebedrijf is het aantal vergunde dieren zoals vermeld in de milieuvergunning vastgesteld en omgerekend naar VAK. Aangezien de werkelijke veebezetting in veehouderijen niet overeen hoeft te komen met de vergunde situatie zijn tevens bedrijfsbezoeken en/of visuele waarnemingen (vanaf de openbare weg) verricht en is kennis over de veehouderijen bij medewerkers van de gemeente geïnventariseerd. Bedrijven welke op basis van het dossieronderzoek niet beschikken over 0,5 VAK
Het onderstaande overzicht heeft betrekking op agrarische bedrijvigheid langs het Zuideropgaande.
| Nr. | Vergunde dieraantallen/soorten | NGE | VAK | |||||
| 51 | J. Hoogeveen | 60mk | 76,2 | 1,52 | ||||
| 53 | L. Hummel | 10 mk | 10 jv | 20 p | 60 s | 56,91 | 1,14 | |
| 117 | H.A. Mol | 30 mk | 20 jv | 2 fs | 45,19 | 0,9 | ||
| 139 | J. Smink | 15 zk | 17jv | 19 vs | 2 p > 3 jr | 2 p < 3 jr | 21,41 | 0,71 |
| 140 | G. Smink | 81 mk | 40 jv | 113,2 | 1,55 | |||
| 158a | Mts. Otten | 1140 vlv/ oz | 60 kz | 175 gdz | 4 db | 720 gb | 124,37 | 1,45 |
| Verklaring afkortingen | |||||
| mk | melkkoeien | jv | jongvee | p | paarden |
| > | ouder dan | < | jonger dan | jr | jaar |
| s | schapen | fs | fokstieren | zk | zoogkoeien |
| vs | vleesstieren | vlv/oz | vleesvarkens en/of opvokzeugen | kz | kraamzeugen |
| gdz | guste en dragende zeugen | db | dekberen | gb | gespeende biggen |
Uit het veldbezoek van september 2011 is gebleken dat aan het Zuideropgaande 139 nog 4 paarden worden gehouden, dat is minder dan 0,5 VAK. Verder is bij Zuideropgaande 51 gebleken dat de hoofdactiviteit bestaat uit een handelsonderneming. Er zijn nog 20-30 koeien gestald en dat is minder dan 0,5 VAK. Voor het overige zijn geen afwijkingen geconstateerd.
Daarnaast is aan het Zuideropgaande 71a een graszodenkwekerij actief. De agrarische bedrijven aan het Zuideropgaande 53, 71a, 117 en 140 zijn voorzien van een agrarische bestemming met een bouwblok. Hier zijn grondgebonden agrarische bedrijven toegestaan. Een intensieve tak, waarbij de bedrijfsvoering geheel of in overwegende mate is gericht op het houden van dieren zonder te beschikken over open grond bestemd voor de voerproductie van deze dieren, is niet toegestaan. Zuideropgaande 158a daarentegen betreft een intensief, niet grondgebonden agrarisch bedrijf.
Binnen de bestemming 'Agrarisch' en 'Wonen' zijn paardenbakken toegestaan. In paragraaf 4.1.2.1wordt dit beschreven.
Binnen de bestemming 'Agrarisch' en 'Wonen' is verblijfsrecreatie met een kleinschalig karakter toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. In paragraaf 4.1.2.2 wordt dit beschreven.
Ten behoeve van de verbreding van de agrarische bedrijven kan door middel van een omgevingsvergunning een ondergeschikte tweede tak of een neventak mogelijk gemaakt worden. Hieraan zijn wel een aantal voorwaarden verbonden.
Met het combineren van de tweede tak of de neventak wordt beoogd dat degene die het agrarische bedrijf voert zijn inkomen kan aanvullen. De tweede tak of de neventak moet dan ook verbonden zijn met de hoofdtak en zowel in omvang als omzet ondergeschikt zijn aan de agrarische functie.
Bedrijven behorende tot de categorie 1 of 2 die zijn opgenomen in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten' zijn toegestaan. Daarnaast is maatschappelijke en recreatieve verblijfsaccommodatie toegestaan.
De activiteiten ten behoeve van de uitoefening van de tweede tak of de neventak moeten binnen de bestaande bebouwing worden ondergebracht. Wanneer er geen sprake meer is van een ondergeschikte tak en er sprake is van een volwaardig bedrijf en deze gewenst is dient de bestemming gewijzigd te worden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid (zie paragraaf 4.1.6.5).
Ten behoeve van de recreatieve bedrijven kan door middel van een omgevingsvergunning een recreatieve activiteit mogelijk gemaakt worden. Hieraan zijn wel een aantal voorwaarden verbonden.
De betreffende gronden mogen geen afbreuk doen aan de natuurlijke en landschappelijke waarden. Dit betekent dat de gronden het agrarische karakter dienen te behouden. De uitstraling en de inrichting van de activiteit moet aansluiten bij het omliggende landschap.
De bedrijfsvoering van aangrenzende (agrarische) bedrijven mag niet worden belemmerd. Verder moet er sprake zijn van een goede bereikbaarheid en dient er voldoende parkeerruimte aanwezig te zijn.
Omdat steeds meer agrarische bedrijven worden beëindigd en om verrommeling van het gebied te voorkomen is de mogelijkheid opgenomen om de bestemming te wijzigen. In paragraaf 4.1.2.4wordt dit beschreven. Wanneer gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid komt het bouwblok van de agrarische functie te vervallen.
In de wijzigingsbepalingen is de ruimte-voor-ruimte regeling opgenomen. In paragraaf 4.1.2.4.1wordt dit beschreven. Wanneer gebruik wordt gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid komt het bouwblok van de agrarische functie te vervallen.
Alle bestaande wijken of watergangen zijn met een passende bestemming opgenomen. Naast een bijdrage aan een aantrekkelijk woonmilieu zijn zij ook een tastbaar overblijfsel van de lokale ontstaansgeschiedenis. Met name betreft het de wijken (van noord naar zuid), de Schutwijk, de Brouwerswijk, de Bakkerswijk, de Calkoenswijk, de Prieswijk en de Lange Wijk. In de bestemming is opgenomen dat de bestaande wijken/ watergangen behouden moeten blijven.