Klazienaveen, Brugstraat 153-154

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voornemen is om aan de Brugstraat 153-154 te Klazienaveen van de gemeente Emmen zes twee-onder-een-kapwoningen te bouwen. De locatie Brugstraat nr. 153 is in het verleden in gebruik geweest als auto-/garagebedrijf met een benzinestation. De locatie Brugstraat nr. 154 is in het verleden in gebruik geweest als transportbedrijf. De verouderde bedrijfsbebouwing die op de locatie aanwezig is wordt in zijn geheel gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Stedenbouwkundig worden de plannen gezien als een positieve invulling aan de Brugstraat. De ontwikkeling is echter niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Onderhavig plan voorziet hierin. Vanwege de gewenste flexibiliteit maakt het plan zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen mogelijk.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen direct ten oosten van de Brugstraat. De Brugstraat is de noord-zuidgerichte doorgaande weg door Klazienaveen (N862). In noordelijke richting kruist deze weg via een viaduct de A37 en deze gaat over in de Vastenow richting Nieuw Dordrecht. In zuidelijke richting gaat de Brugstraat over in de Dortsedijk richting Weiteveen, om uiteindelijk aan te sluiten op de Europaweg (N863) langs de grens met Duitsland.

Figuur 1.1 Luchtfoto plangebied en directe omgeving (bron: Bing Maps)

1.3 Vigerende regeling

Het plangebied is planologisch geregeld in het bestemmingsplan 'Klazienaveen', vastgesteld op 19 december 2013. Het perceel Brugstraat 153 heeft de enkelbestemming 'Bedrijf - milieucategorie 2'. Ten behoeve van een zendmast is een specifieke aanduiding op de verbeelding opgenomen. Ten zuiden van het perceel Brugstraat 153 heeft het tot het plangebied van dit bestemmingsplan behorende terrein de bestemming 'Wonen - Vrijstaand lintbebouwing' gekregen (Brugstraat 154).

Aan de overzijde van de weg bevindt zich vrijstaande lintbebouwing, alsmede detailhandel en een kerk, welke de bestemming 'Maatschappelijk - Religie' heeft gekregen. Ten zuidoosten van het plangebied is aan de Evenaar de bestemming 'Maatschappelijk' toegekend op een cultureel centrum/wijk- en dienstencentrum en een religieuze organisatie/kerkgenootschap. Verder is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' van toepassing op het plangebied. Bij een of meer bouwwerken waarvan de totale te bebouwen oppervlakte groter is dan 1.000 m², is een archeologisch onderzoek vereist.

De realisatie van zes twee-onder-een-kapwoningen is in strijd met het vigerende bestemmingsplan omdat twee-onder-een-kapwoningen niet zijn toegestaan binnen de bestemmingen 'Bedrijf - milieucategorie 2' en 'Wonen - Vrijstaand lintbebouwing'.

Figuur 1.2 Fragment vigerend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 3 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komen de huidige en toekomstige situatie aan bod. In hoofdstuk 4 wordt de beoogde ontwikkeling aan de milieu- en omgevingsaspecten getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 wordt de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Nationale omgevingsvisie

De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving samen. Daarbij hoort één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waarmee Nederland de komende 30 jaar verandert. Dit betreft onder meer:

• De bouw van ongeveer 1 miljoen nieuwe woningen;
• Meer duurzame energie gebruiken;
• Aanpassen aan klimaatverandering;
• De ontwikkeling van een circulaire economie;
• Omschakeling naar kringlooplandbouw.

Bij de opgaven wordt altijd rekening gehouden met een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De Nationale Omgevingsvisie schetst een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Op het niveau van dit bestemmingsplan biedt de NOVI geen concrete aandachtspunten.

2.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is in artikel 3.1.6 geregeld dat een toelichting op een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking. Het artikel is op 12 mei 2017 gewijzigd en op 1 juli 2017 in werking getreden. De nieuwe regeling houdt in dat de toelichting op een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling bevat. Indien het ruimtelijk plan de betreffende ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet tevens gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling, wordt bepaald aan de hand van de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Het voorgenomen plan maakt de realisatie van zes twee-onder-een-kapwoningen in het plangebied mogelijk. Hierbij is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe 2018

De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. De provincie streeft naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag. Het maken van bovenlokale afspraken hierover is van provinciaal belang. Gemeenten werken hun aandeel in het woonaanbod en de woonmilieus uit in gemeentelijke structuurvisies of woonplannen. Zij houden daarbij rekening met de huidige kernenstructuur in hun gemeente en de behoefte aan verschillende woonmilieus.

Kernkwaliteiten

Onder de Drentse kernkwaliteiten worden landschap, cultuurhistorische waarden, archeologische waarden, aardkundig erfgoed, natuur, stilte en duisternis verstaan. Nieuwe ontwikkelingen dienen bij te dragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de provincie.

Kernkwaliteit landschap

De kwaliteit en de diversiteit van het Drentse landschap dragen sterk bij aan een aantrekkelijk milieu om in te wonen, te werken en te recreëren. Landschap is een van de zes kernkwaliteiten van Drenthe. De identiteit van het Drentse landschap wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis en de diversiteit aan landschapstypen. De provincie richt zich op het in stand houden en het versterken van het landschap als economisch, ecologisch en cultureel kapitaal. De ambitie is een Drents landschap waarin de verscheidenheid aan landschapstypen en -onderdelen zich blijvend manifesteren. De landschapstypen met de bijbehorende landschapskenmerken wil de provincie in samenhang behouden en versterken. Daarmee wordt gestreefd naar een Drents landschap waarin het grondgebruik, het type natuur en het landschapsbeeld passen bij de (ontwikkelings)geschiedenis van het landschap. Vanuit dat perspectief wil de provincie keuzes voor nieuwe ontwikkelingen in het landschap blijvend mogelijk maken. De doelstellingen voor de kernkwaliteit landschap zijn het behouden en versterken van:

• De ruimtelijke afwisseling van landschapstypen;
• De karakteristieke kenmerken van de verschillende landschapstypen die we in Drenthe onderscheiden;
• De karakteristieke macrogradiënten van het Drents Plateau in relatie tot de aangrenzende en lager liggende veengebieden.

Naast de landschapstypen hanteert de provincie specifiek beleid voor enkele zichtbare overgangen in het landschap, te weten de macrogradiënt (overgangen in het landschap met veel reliëf), de wegpanorama’s, de stads- en dorpsranden, de harde grens tussen stad en land en de hoogbouw. Het plangebied maakt deel uit van het Wegpanorama. De provincie hecht waarde aan een zorgvuldige presentatie van Drenthe met betrekking tot hoofdinfrastructuur en wil de karakteristieken van de landschapstypen en het contrast tussen stad en land, in het licht van de infrastructuur, zichtbaar houden. De essentie van het begrip wegpanorama zit in het beleefbaar houden van de afwisseling tussen bebouwd en onbebouwd gebied. Daar waar langs wegen ontwikkeld wordt, dient dit met kwaliteit gepaard te gaan. Omwille van eenduidigheid wordt geen onderscheid tussen snelwegen en wegpanorama’s gemaakt en wordt enkel het begrip wegpanorama gebruikt. Deze komen voor langs de doorgaande Rijkswegen en provinciale wegen, waaronder de A28, de A32, de A37, de N33, de N34, de N48, de N371, de N381 en de N391.

Figuur 2.1 Fragment kaart 2, kernkwaliteit landschap. Lichtbruin: wegpanorama (bron: Actualisatie omgevingsvisie Drenthe 2022)

Kernkwaliteit cultuurhistorie

Cultuurhistorie is het totaal aan bovengrondse sporen van menselijke activiteiten in de stad en op het platteland, in de bebouwde en de onbebouwde omgeving. Deze sporen leveren ons informatie op over het leven en werken van de mens in vroegere tijden (de bewoningsgeschiedenis) én verklaren ook voor een belangrijk deel waarom onze omgeving er nu uitziet zoals ze eruitziet. De cultuurhistorie in Drenthe omvat dus zowel historisch (steden)bouwkundig erfgoed als historisch landschappelijke erfgoed.

In het provinciaal beleid ten aanzien van cultuurhistorie staan twee doelstellingen centraal:

• 1. Het herkenbaar houden van de cultuurhistorie;
• 2. De ruimtelijke identiteit versterken.

De Cultuurhistorische Hoofdstructuur verbindt alle elementen, structuren en gebieden die in hun onderlinge samenhang van provinciaal belang worden geacht. Bij het bepalen van welke onderdelen van provinciaal belang worden geacht, zijn de volgende criteria toegepast:

• De onderlinge, samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden;
• De bovenlokale betekenis van de elementen, structuren en gebieden;
• De mate waarin de elementen, structuren en gebieden nu ruimtelijk dominant zijn;
• De mate waarin zij karakteristiek zijn voor de provincie Drenthe en voor het deelgebied.

Het veiligstellen van cultuurhistorische waarden en tegelijkertijd het bieden van ruimte voor ontwikkelingen vraagt om een heldere wijze van sturing. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen drie sturingsniveaus: respecteren, voorwaarden stellen en eisen stellen. Deze drie sturingsniveaus zijn conform de Omgevingswet beleidsneutraal vertaald naar twee sturingsniveau 's: Betrekken bij en Rekening houden met.

Op het plangebied is het sturingsniveau 'Betrekken bij' van toepassing (10 B Emmen, venen en randveenontginningen). Dit levert de volgende karakteristieken en het volgende omgevingsbeeld op:

• Meervoudig systeem van kanalen en wijken;
• Licht slingerend verloop van de weg als ontginningsas, parallel aan het Schoonebekerdiep;
• Een onderscheid tussen oost en west in lintdorpen en esgehuchten;
• Een opstrekkende verkaveling vanuit het lint.

Ambitie

Bepalend voor dit deelgebied is de stad Emmen als naoorlogse groeikern op de rand van de Hondsrug met een omringend veengebied. In dit deelgebied wordt in relatie tot het plangebied specifiek gestuurd op:

• Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug;
• Het herkenbaar houden van de lintstructuur van de randveenontginningen met een variatie aan bebouwing langs de slingerende oost-west georiënteerde wegen.

Conclusie

Op basis van de Omgevingsvisie zijn voor het plangebied de kernkwaliteiten 'landschap' en 'cultuurhistorie' van belang. De voorgenomen ontwikkeling doet geen afbreuk aan deze kernkwaliteiten. Op het niveau van dit bestemmingsplan biedt de Omgevingsvisie Drenthe geen concrete aandachtspunten. Het voornemen is niet in strijd met het provinciaal beleid.

2.2.2 Provinciale omgevingsverordening Drenthe

In de provinciale omgevingsverordening Drenthe 2018 wordt in artikel 2.17 ingegaan op woningbouw: een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en de nieuwe woningbouw aansluit bij bestaand stedelijk gebied.

De gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad:

• Draagt bij aan de balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd op de woningmarktregio's;
• Benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur;
• Schetst de opgaven voor de bestaande woningvoorraad;
• Geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd;
• Geeft een langetermijnaanpak.

Een ruimtelijk plan kan onder voorwaarden voorzien in incidentele bouwmogelijkheden buiten het bestaand stedelijk gebied.

Conclusie

Het plangebied voor dit bestemmingsplan is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. De omgevingsverordening biedt hiervoor geen verdere aanknopingspunten. Het voornemen is niet in strijd met het provinciale beleid. In paragraaf 2.3.6 wordt ingegaan op de gemeentelijke woonvisie.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020 Veelzijdigheid troef

De structuurvisie (vastgesteld op 24 september 2009) geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. Tevens dient de structuurvisie bedrijven, instellingen en andere overheden uit te nodigen tot het uitvoeren van passende en gewenste activiteiten en het doen van investeringen die aansluiten op de ambities en ruimtelijke mogelijkheden. Deze structuurvisie bevat de belangrijkste ruimtelijke elementen van de diverse gemeentelijke nota’s en werkt principes/opgaven uit vanuit andere bestuurslagen.

Ruimtelijke kaders als basis voor ontwikkeling

De belangrijkste uitgangspunten en ontwikkelingsprincipes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen bestaan uit:

• Kwaliteit voor kwantiteit: centraal element is een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit.
• Keuze voor een duurzame inrichting van de ruimte: dit komt onder meer tot uiting door:
  • 1. nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten op bestaande waterhuishoudkundige structuren en bodemopbouw. De waardevolle elementen in het landschap die gekoesterd worden zijn belangrijke onderleggers waarop nieuwe ontwikkelingen moeten aansluiten. Deze elementen zijn de Hondsrug, de steilrand (overgang van de Hondsrug naar het Veenkoloniale gebied), de beekdalen, de essen, het hoogveengebied en de openheid.
  • 2. behoud en versterking van de balans tussen de stad en het buitengebied. De insteek van ‘Emmen open, groene stad’ krijgt vervolg in deze structuurvisie met ‘Emmen open, groene gemeente’. De opbouw in een lobbenstructuur is het leidend principe voor uitbouw van de kern Emmen.
  • 3. cultuurhistorie als een medebepalend element: in Emmen is veel cultuurhistorie aanwezig, evenals een karakteristiek cultuurhistorisch landschappelijk patroon.
  • 4. rekening houden met klimaatverandering: daarom is water als leidend principe gehanteerd. Zowel in tijden van extreme droogte als extreme neerslag is het beschikken over een ‘waterbuffer’ van eminent belang. Een ander onderwerp waar in dit kader aandacht aan wordt besteed, is duurzame energie.

In Emmen is een breed palet aan kernen met een grote variatie te vinden. Hierin zit een zekere hiërarchie qua grootte, functie en verzorgingsgebied. Emmen is een echte stad met een regionale verzorgingsfunctie. De aanwezigheid van voorzieningen op het vlak van zorg (ziekenhuis), onderwijs en winkels maken het tot een complete regiostad. Ruim de helft van de inwoners woont in de kern van Emmen, de andere helft woont verspreid over de andere acht hoofdkernen, de dertien kleine kernen en het landelijk gebied.

Behalve de verspreiding van het aantal inwoners betekent dit dat ook het voorzieningenaanbod (zowel commercieel als met name ook niet-commercieel) een hoge mate van spreiding over de gemeente kent. Deze kernenopbouw vormt voor Emmen een specifiek gegeven. Plaatsen als Klazienaveen, Nieuw-Amsterdam/Veenoord en Emmer-Compascuum zijn door hun omvang redelijk ‘complete’ dorpen. Woon-, werk- en winkelfuncties zijn allen aanwezig. Daarnaast kent de gemeente veel kernen waarvan de meeste een eigen accent hebben; een accent dat gevormd is uit het samenspel van landschap en de wijze waarop en wanneer hiermee is omgegaan. Plekken waar de samenhang tussen ruimtelijke structuur, ontstaanswijze en omgang met het landschap aanwezig zijn, zijn waardevol.

Omdat de ondergrond en omgeving binnen de gemeente sterk verschillen, zijn er verschillende typen en ontwikkelingen van dorpen. Daar waar cultuurhistorie en bebouwingstructuur samenvallen, wordt hier extra zorgvuldig mee omgegaan bij nieuwe ontwikkelingen. Emmen kiest voor een ruimtelijk concept dat uitgaat van de bestaande spreiding van voorzieningen en woningen.

Van kwantiteit naar kwaliteit: differentiatie van woonmilieus

Om een gevarieerd woningaanbod in heel Emmen te kunnen realiseren, moet worden aangesloten op de woonwensen van inwoners. Eerder is ervoor gekozen om deze opgave langs drie wegen in te vullen: herstructurering, inbreiding en uitbreiding (de 'Stadsontwikkelingtrojka'). De structuurvisie wenst deze benadering zowel breder in te zetten alsook te komen tot een vernieuwingsslag. De herstructureringsopgave is tot nu toe vooral aan de orde geweest in de kern van Emmen en tot op zekere hoogte in enkele grotere dorpen (Klazienaveen, Nieuw-Amsterdam/Veenoord), maar ook in andere dorpen manifesteert de bouwopgave zich meer en meer in de vorm van vervanging en inbreiding.

In bijna alle dorpen is de noodzakelijke toename van de voorraad beperkt, maar dit betekent niet dat weinig tot geen woningen gebouwd worden. Het is de opgave om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Dit betekent:

• meer levensloopbestendige woningen: bij voorkeur zo dicht mogelijk bij de kern van het dorp. Zo wordt tegemoetgekomen aan de toenemende behoefte aan wonen met zorg- en welzijnsdiensten;
• meer ruimte voor bouwkavels: zo wordt tegemoetgekomen aan de wens van inwoners om zelf de regie in handen te hebben bij het creëren van hun woon- en leefomgeving.

2.3.2 Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan

Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) is in december 2013 vastgesteld.

Het plan bestaat uit maatregelen, projecten en acties gericht op een betere verkeersveiligheid en op het aanbrengen van een balans tussen het gebruik van de fiets, het openbaar vervoer en de auto. Voor de planperiode van het GVVP (2012-2020) zijn de volgende doelstellingen geformuleerd:

• een betere balans vinden in het gebruik van de verschillende vervoersmodaliteiten (modal split), door het aandeel van de fiets en het openbaar vervoer te vergroten;
• faciliteren van mensen die hun reis ‘slim’ plannen door gebruik te maken van het geschiktste vervoersmiddel;
• hanteren van het standstillbeginsel voor parkeren in het centrum van Emmen;
• de binnenstad voetgangersvriendelijker, toegankelijker en veiliger maken, waardoor het voor bewoners en bezoekers aantrekkelijker wordt om daar langer te verblijven;
• het aantal ernstige verkeerslachtoffers terugbrengen met 50%.

De kernen Klazienaveen, Nieuw-Amsterdam, Emmer-Compascuum, Schoonebeek en Erica zijn groot genoeg om ook voor de directe omgeving een centrumfunctie te vervullen. Een goed bereikbaar centrum is essentieel voor de economische positie van deze dorpen. Bovendien vergroot een goede bereikbaarheid de leefbaarheid en ondersteunt het de toeristische betekenis van deze hoofdkernen. In het accommodatiebeleid, het woonbeleid en de detailhandelsvisie zet de gemeente actief in op centrumvorming en -versterking in deze dorpen. Bereikbaarheid is hierbij dan ook een continu aandachtspunt.

De verdubbeling van de weg naar Klazienaveen (N862) is van groot belang voor de verdere economische ontwikkeling van Emmen. De weg naar Klazienaveen (N862) is in de Structuurvisie Emmen 2020 (2009) aangewezen als een belangrijke toegangsweg naar Emmen. Deze vormt de hoofdontsluiting voor de industrieterreinen in de zogenaamde Werkas. Vooral tijdens de spits stroomt het verkeer bij de op- en afritten naar de A37 slecht door. Dit komt mede door de beperkte capaciteit van de rotonde Pollux in Klazienaveen. De bereikbaarheid van zowel het industrieterrein als het centrum van Emmen staat hierdoor onder druk. In de structuurvisie Emmen is de ambitie verwoord om van de N862 een hoogwaardige verbindingsas met stedelijke allure te maken en de weg te verdubbelen: een ambitie die door het bedrijfsleven is omarmd. Bij de bespreking van de prioriteitsvraag Rondweg N391-N862 heeft de commissie Wonen en Ruimte zich achter het bedrijfsleven geschaard.

2.3.3 Integrale parkeervisie

In de 'Integrale parkeervisie' (vastgesteld op 19 oktober 2017) is vastgelegd hoe de gemeente Emmen het parkeren regelt. Het ontwikkelen van parkeerbeleid is een kerntaak van de gemeente: met een goed parkeerbeleid wordt bijgedragen aan de aantrekkelijkheid van een bezoek aan Emmen. Daarbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• parkeren is betaalbaar;
• parkeerfaciliteiten zijn goed bereikbaar en toegankelijk;
• het parkeerbeleid komt zoveel mogelijk aan de wensen van de parkeerders tegemoet;
• vraag en aanbod zijn in balans: doordeweeks, op zaterdagen en koopzondagen zijn er voldoende parkeerplaatsen;
• er worden parkeerfaciliteiten geboden in parkeerkelders en op maaiveldniveau, daarbij wordt onderscheid gemaakt in lang- en kortparkeren;
• de parkeerplaatsen zijn schoon, heel en veilig.

Parkeernormen

Parkeernormen gaan over parkeervoorzieningen die nodig zijn bij nieuwbouw en verbouw van vastgoed. Om een omgevingsvergunning te krijgen, moet de aanvrager onder meer voldoen aan de parkeerbehoefte. De parkeerbehoefte geeft aan welke parkeercapaciteit er in theorie beschikbaar moet zijn binnen het bouwplan. De gemeente beoordeelt dit op basis van parkeernormen. In het nieuwe parkeerbeleid gelden bij het invullen van de parkeerbehoefte de kengetallen zoals deze zijn vervat in de landelijke kencijfers parkeren van het CROW. Deze parkeerkencijfers hebben een bandbreedte: in overleg met de initiatiefnemer wordt de parkeernorm bepaald. Bij woningbouw baseren we de parkeercapaciteit op autobezit. Bij nieuw te ontwikkelen of te her te ontwikkelen woongebieden geldt dat de benodigde parkeerruimte wordt ingecalculeerd bij de planvorming. Het uitgangspunt is dat bewoners parkeren op eigen terrein.

Voor twee-onder-een-kapwoningen (koop) in het centrumgebied van een weinig-stedelijk tot een matig stedelijk gebied geldt een parkeernorm van minimaal 1,3 parkeerplekken per woning. Zie verder paragraaf 3.4.

2.3.4 Welstandsbeleid

Het welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota (vastgesteld op 30 juni 2016). Het gebiedsgerichte beleid vormt het hart van de welstandsnota. Per niveau is het beleid samengevat op basis van een gebiedsbeschrijving en criteria. Daarbij is de doelstelling dat de planontwikkeling uiteindelijk goed tot haar recht komt in relatie tot de directe omgeving. De gebiedsbeschrijving vormt in combinatie met de criteria de gespreksagenda voor de begeleiding en beoordeling van bouwplannen. Binnen de gemeente zijn drie niveaus van welstand van toepassing:

• niveau welstandsvrij;
• niveau welstandsluw;
• niveau hoog.

Per niveau zijn er welstandscriteria uitgewerkt. Voor het plangebied is het niveau 'welstandsluw' van toepassing.

Er zijn veel gebieden waarbij de hoofdstructuren vooral van belang zijn voor de omgevingskwaliteit. Dit zijn gebieden waarbij, vooral vanuit stedenbouwkundig oogpunt, de onderlinge samenhang van het gebouw met zijn omgeving van belang is. De stedenbouwkundige samenhang van de specifieke complexen, ensembles, linten en straatbeelden vormt hier een belangrijk uitgangspunt. Het welstandsbeleid richt zich met

name op de voorkanten van bouwwerken en bouwblokken en het aanzicht op deze bebouwing vanuit de openbare ruimte. Ingrepen worden beoordeeld in relatie tot de naastgelegen bebouwing en het straatbeeld. Het beleid is alleen op hoofdzaken gericht en niet op details. Dit welstandsluwe niveau is van toepassing voor grote delen van de gemeente. Het betreft delen van de dorpen, het buitengebied, woonwijken en belangrijke randen van bedrijventerreinen en recreatiegebieden.

Het beleid en de ambitie voor de dorpen van de gemeente Emmen is gericht op behoud en herstel van (cultuurhistorische) karakteristieken van de ruimtelijke structuur, de openbare ruimte en de bebouwing. Voor gebieden die zijn aangetast wordt gekozen voor kwalitatief herstel. Daarbij is het behoud van de individuele opzet van de bebouwing en de relatie met de openbare ruimte een belangrijk uitgangspunt. Om aan het beleid te voldoen, voegt het gebouw zich naar de kenmerken van de omgeving. Deze criteria gaan uit van de meest voorkomende situaties. Bij de welstandstoets van een regulier bouwplan zijn de navolgende criteria van belang.

Hoofdvorm en positie

Bij verbouw of nieuwbouw is de (hoofd)vorm en positie van het bestaande bouwwerk of stedenbouwkundige eenheid (ensemble) uit de omgeving richtinggevend. Nieuwe invullingen mogen de bestaande situatie niet overheersen.

Gevelaanzicht

• De gevels en materialisering van het bouwwerk, zichtbaar vanuit de openbare ruimte, worden afgestemd op het bestaande bouwwerk, het ensemble en/of de omgeving, waarbij gevelopeningen onderling op elkaar zijn afgestemd.
• Kleur- en materiaalgebruik zijn passend in de omgeving. Extreem felle kleuren of zeer glimmende materialen zijn niet toegestaan. Voor het buitengebied zijn donkere kleuren (donkerrood, donkergrijs, donkergroen etc.) het uitgangspunt.

Erfscheidingen

Bij erfscheidingen die zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte wordt de eenheid in bestaande zorgvuldige oplossingen gerespecteerd.

2.3.5 Erfgoednota en Cultuurhistorische Waardenkaart

Met de 'Erfgoednota Emmen 2017-2022' geeft de gemeente Emmen uitdrukking aan het belang dat cultuurhistorie voor de samenleving inhoudt. In de erfgoednota benoemt de gemeente Emmen haar ambities ten aanzien van het benutten van de kansen en kwaliteiten van haar erfgoed. De gemeente Emmen herkent de krachtige stimulans die het erfgoed voor de gemeenschap in cultureel, sociaal-maatschappelijk, economisch en ruimtelijk opzicht kan bieden. Met het vaststellen van de erfgoednota wordt de betekenis van het erfgoed duurzaam verankerd in ieders denken en doen. De inspanningen die de gemeente Emmen verricht hebben ook een wettelijke grondslag: de Erfgoedwet, de Archiefwet en de Omgevingswet (inwerkingtreding op 1 januari 2024) verplichten gemeenten hun cultuurhistorische potentie te inventariseren en de omgang hiermee in ruimtelijke plannen op te nemen.

De nota behandelt de thema’s historische geografie, historische stedenbouw en bouwkunst, historische archieven en museale collecties en de immateriële tradities. Het thema archeologie maakt eveneens deel uit van de alomvattende noemer ‘erfgoed’ of ‘cultuurhistorie’, maar is in 2013 al in de 'Beleidsnota Archeologie 2013-2018' en de

'Archeologische Beleidskaart Emmen' uitgewerkt. Bij de gemeentelijke erfgoednota hoort de erfgoedkaart.

Op de erfgoedkaart is het plangebied en de omgeving uit het oogpunt van historische stedenbouwkunde van belang. Bij historische bouwkunde gaat het niet om één gebouw, maar om dorpen of wijken waar gebouwen duidelijk met elkaar te maken hebben. Dit is in de hele gemeente te vinden. Voorbeelden zijn de wijken in Emmen, de lintdorpen zoals Klazienaveen en de esdorpen zoals Weerdinge. De historische bouwkunde wil de gemeente graag herkenbaar houden. Nieuwe ontwikkelingen worden zo goed mogelijk aangesloten op de bestaande omgeving. Het plangebied is aangeduid als 'lintstructuur, periode 1850-1940'. De maatregel die daarbij hoort is 'herkenbaar houden'. De Brugstraat wordt eveneens vermeld als 'historische infrastructuur'. De Brugstraat is daarmee ook aangewezen voor de maatregel 'herkenbaar houden'. Ten aanzien van 'lintstructuur' vermeldt de erfgoednota het volgende: 'lintstructuur met een vrij dichte verkavelingsstructuur, aangelegd na 1900. Het lint vormt een belangrijke structuur van het dorp, samen met het lint langs het kanaal. Het lint is stedenbouwkundig zeer waardevol vanwege deze hoofdstructuur. Architectonisch is het minder waardevol omdat de bebouwing uit diverse bouwperioden komt en her en der ook nieuwe ingrepen zijn gedaan. Het is wel een zeer kenmerkende structuur voor de gemeente Emmen en daarmee heeft het enige zeldzaamheid in Nederland'.

Figuur 2.2 Fragment Erfgoedkaart gemeente Emmen

2.3.6 Woonvisie 2020-2030

De Woonvisie 'Buitengewoon Thuis in Emmen 2020-2030' is op 27 oktober 2022 vastgesteld. De gemeente Emmen wil met haar woonbeleid bijdragen aan de leefbaarheid in dorpen en wijken. Zij doet dit samen met de samenleving: bewoners(organisaties), corporaties, welzijnsinstellingen en andere organisaties. De gemeente blijft inzetten op sterke kernen en een vitaal platteland. De stad Emmen blijft haar regionale functie en positie versterken. De grotere kernen, zoals Klazienaveen, Nieuw-Amsterdam/Veenoord en Emmer-Compascuum, hebben een bovenlokale functie. Voorzien wordt dat een uitbreiding van de woningvoorraad noodzakelijk is, evenals inzet op diverse en passende woningen in een aantrekkelijke woonomgeving.

De visie is als volgt geformuleerd: de gemeente Emmen biedt een gevarieerde woonomgeving en beschikt over een breed, duurzaam aanbod van woningen in diverse prijsklassen, in alle kernen. Het aanbod sluit aan op de behoeften en financiële mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners. De gemeente Emmen werkt samen met inwoners en betrokken partijen aan wonen en heeft de volgende ambities:

• 1. Emmen draagt zorg voor een aantrekkelijke, leefbare woonomgeving, waar iedereen zich thuis voelt en zichzelf naar vermogen kan redden.
• 2. Emmen geeft ruimte aan vernieuwende woonconcepten.
• 3. Emmen versterkt haar groene omgeving, zet in op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige woningvoorraad.

De komende jaren heeft de gemeente een aantal grote veranderopgaven:

• De mismatch tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad terugbrengen;
• Kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving in de wijken en dorpen;
• Meer diverse woningen binnen wijken of dorpen realiseren;
• Realistische groei van de woningvoorraad en het inwonertal realiseren;
• Energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad.

Het streven is om in 2030 resultaat geboekt te hebben voor al deze opgaven. In 2026 zijn er 2000 woningen bijgebouwd om de mismatch in de woningvoorraad aan te pakken en zijn er plannen om bijna 2000 woningen extra te bouwen richting 2030. Dit zijn zowel koop- als huurwoningen in verschillende prijsklassen en woningen voor diverse doelgroepen. Hiermee heeft de gemeente ook de diversiteit in de wijken en dorpen verbeterd. Tegelijkertijd is de verbetering van de bestaande woningvoorraad op stoom. Jaarlijks worden 400 woningen aangepakt.

In De Blokken ligt een aantal kernen: Klazienaveen, Klazienaveen-Noord, Barger-Compascuum, Nieuw-Dordrecht, Nieuw-Schoonebeek, Weiteveen en Zwartemeer. Het aantal huishoudens in De Blokken groeit nog tot 2030. De gemeente wil ook hier een groei van vijf procent van de woningvoorraad realiseren. Daarom ziet de gemeente tot 2030 de mogelijkheid voor het toevoegen van 780 woningen. Klazienaveen heeft een aanzuigende werking op de omliggende dorpen, omdat hier veel voorzieningen zijn. Dit betekent dat wat betreft het toevoegen van extra woningen, vooral naar de mogelijkheden in Klazienaveen wordt gekeken (400-550 woningen).

In Klazienaveen heeft de gemeente de komende jaren veel aandacht voor de herstructurering van de bestaande voorraad. In Klazienaveen is het actualiseren van het bestaande dorpsprogramma nodig, evenals een herziening van het Masterplan Klazienaveen dat specifiek voor het centrum van Klazienaveen is opgesteld. De komende jaren focust de gemeente op:

• Gebiedsontwikkeling in oudere woonbuurten;
• Het toevoegen van nieuwe kavels voor grondgebonden woningen op diverse locaties (reeds aangewezen: Het Kruiwerk, De Doole en aan de Broekweg). Inbreidingslocaties hebben de voorkeur, maar uitbreiding van het dorp wordt ook onderzocht.
• De transformatie van vrijkomende schoollocaties naar wonen, wonen en zorg of een overige maatschappelijke functie.
• Het stimuleren van ontwikkelingen in het centrum om zo vernieuwingen en verbetering van panden te realiseren en de uitstraling van het centrum te verbeteren.

2.3.7 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is te typeren als een 'inbreiding' en past daarmee binnen de uitgangspunten van de structuurvisie Emmen. Bovendien draagt de herontwikkeling van deze locatie bij aan een duurzaam ruimtegebruik. Het planvoornemen is niet strijdig met het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). De integrale parkeervisie geeft aan dat bij nieuw te ontwikkelen of her te ontwikkelen woongebieden geldt dat de benodigde parkeerruimte wordt ingecalculeerd bij de planvorming. Uitgangspunt is dat bewoners parkeren op eigen terrein. Dit is bij onderhavig planvoornemen aan de orde. Op grond van de welstandsnota is het welstandsniveau 'luw'. Het planvoornemen wordt voorgelegd aan de adviescommissie omgevingskwaliteit.

De erfgoednota geeft aan dat bij nieuwe ontwikkelingen wordt geprobeerd om deze zo goed mogelijk bij de bestaande omgeving aan te laten sluiten. Het plangebied is aangeduid als 'lintstructuur, periode 1850-1940'. De maatregel die daarbij hoort is 'herkenbaar houden'. De voorgenomen ontwikkeling voegt zich in het stedelijk weefsel van de bestaande bebouwing aan weerszijde van de Brugstraat.

In de woonvisie wordt een uitbreiding van de woningvoorraad voorzien, evenals inzet op diverse en passende woningen in een aantrekkelijke woonomgeving. In Klazienaveen wordt ingezet op het toevoegen van 400-550 woningen tot 2030. De komende jaren focust de gemeente hier onder andere op het toevoegen van nieuwe kavels voor grondgebonden woningen op diverse locaties. Inbreidingslocaties hebben de voorkeur.

Het voornemen voor de bouw van zes twee-onder-een kapwoningen past binnen de verwachte groei.

Het voornemen is niet in strijd met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Huidige situatie en voorgenomen ontwikkeling

3.1 Ontwikkelingsgeschiedenis

3.1.1 Kanalen en linten

Klazienaveen is een jong veendorp. Haar naam dankt ze aan Klaziena, de vrouw van W.A. Scholten. De familie Scholten was eigenaar van de venen ten oosten van Emmen. Toen rond 1900 de Verlengde Hoogeveense Vaart – nu het Van Echtenskanaal – werd doorgetrokken tot aan de Duitse grens, kwam de vervening in dit gebied op volle toeren. Ook kreeg Klazienaveen de karakteristieke veenkoloniale ruimtelijke hoofdstructuur met de hoofdkanalen en de dwarsloten, ook wel wijken genoemd. Een deel van de arbeidersbevolking volgde de vervening door de regio, anderen vestigden zich langs de gegraven kanalen en wijken en probeerden een bestaan op te bouwen in de turfwinning, turftransport, turfverwerkende industrie of in de landbouw. Ter plekke van de dwarsverbindingen op het Van Echtenskanaal, tussen de Dordsebrug en de Trambrug/Scholtenskanaal, verdichtte de lintbebouwing en concentreerde zich de detailhandel. Zo ontstond het centrum van Klazienaveen.

Figuur 3.1 Topotijdreis.nl, 1906

3.1.2 Woonbuurten

Tot het begin van de jaren '60 van de vorige eeuw kon binnen de veenkoloniale ruimtelijke opzet met de lange lintbebouwing de uitbreiding van het dorp gerealiseerd worden. Door de groei van de bevolking en de bedrijvigheid in de jaren daarna was de behoefte aan nieuwe woningen groot en werden planmatig woonbuurten achter de historische, veenkoloniale linten aangelegd. Grofweg is het huidige Klazienaveen op te delen in vier kwadranten: Sterrenbuurt, Molenbuurt, Noordwest (Kruidenveld) en Zuidwest. De veenkoloniale ontwikkelingsassen van het Van Echtenskanaal en de Dordsedijk/Brugstraat maken de verdeling.

Begin jaren '60 werd als eerst gebouwd in Zuidwest en de Molenbuurt. In Zuidwest bestaat de uitbreiding uit een klassieke blokverkaveling met vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen. De stedenbouwkundige opzet sluit aan op de verspreide bebouwing die in het kwadrant al aanwezig was. De openbare zijde met voortuin, woonkamer en de voordeur richt zich op de straat, aan de privé-achterzijde zitten de achtertuin en de schuur. Zo sluit de uitbreiding vanzelfsprekend aan op de achterzijde van de woonbebouwing in het historische lint langs het kanaal.

In de Molenbuurt vindt de dorpsuitbreiding in eerste instantie ook met deze klassieke blokverkaveling plaats. In de Molenbuurt worden vooral rijtjeswoningen gebouwd. Tussen de verkavelde blokken zitten grote ruimtes voor kerken en scholen. Gaandeweg hebben zich tussen het historische lint en de woonbuurt winkels en dienstverlenende functies, bevoorradingsstraten en parkeerterreinen gevestigd, een overloop vanuit het historische lint. In de jaren '70 zijn in de Sterrenbuurt en de zuidelijke uitbreiding van de Molenbuurt de toen heersende stedenbouwkundige trends van de 'stempelverkaveling' en de 'çul de sac' toegepast.

In een stempelverkaveling is geen strikte scheiding tussen de openbare voorkant en de private achterkant. De woningenblokken worden 'los' geplaatst binnen een rechthoekige stratenpatroon. Op die plekken verdwijnt de gesloten straatwand, 'spoelt de ruimte om de blokken' en zijn vaak groene veldjes in de blokcompositie opgenomen. Meestal zijn er verschillende woningtypes in een stempel ondergebracht; eengezinswoningen, bejaardenwoningen en gestapelde bouw. Dit vanuit de sociologische gedachte dat daarmee een mix van bewoners ontstaat. De stempelverkaveling dankt haar naam aan de herhaling van deze compositie van woonblokken.

De 'çul de sac' ziet men in die tijd vaak in combinatie met een stempelverkaveling. De straat eindigt op een pleintje middenin het blok. De woningen staan losjes gegroepeerd om zo'n pleintje, er is geen doorgaand autoverkeer en er is meer ruimte tussen de woningen.

De overgang van de Sterrenbuurt naar het historische lint wordt grotendeels gemaakt door ook hier de achterzijden van bebouwing tegen elkaar te plaatsen (de Neptunusbaan en de Evenaar). Bij de Evenaar komen 'çul de sac's' en later een bevoorradingsweg met een parkeerterrein. Bij de Meridiaan wordt als uitzondering het stempelpatroon doorgezet tot aan het kanaal.

Eind jaren '90 wordt de klassieke verkaveling met een openbare voorzijde aan de straat en een private achterzijde aan een binnenterrein weer gebruikt in de uitbreidingsplannen. Echter, in Noordwest worden de straten niet rechttoe rechtaan, maar bochtig aangelegd. Ook is in Noordwest op een grotere afstand van het historische lint gebouwd.

Figuur 3.2 Topotijdreis.nl, 1960

Figuur 3.3 Topotijdreis.nl, 1979

Figuur 3.4 Topografische kaart, 2015

Figuur 3.5 Indeling in woonbuurten

3.2 Huidige situatie

Stedenbouwkundige hoofdstructuur

Het plangebied van dit bestemmingsplan is, uitgaande van de indeling in woonbuurten, gelegen in de Sterrenbuurt. De stedenbouwkundige hoofdstructuur is aan te merken als lintbebouwing. De oude lintbebouwing loopt veelal nog door tot in de dorpen en geeft een herkenbare houvast aan de oorspronkelijke structuur. De samenhang in het lint is met name te vinden in de ritmiek van bouwmassa’s van één tot twee lagen met kap. Langs het lint Brugstraat-Dortsedijk bevinden zich voornamelijk vrijstaande woningen van één bouwlaag met kap. Af en toe komen hogere woningen voor, alsmede twee-onder-een-kapwoningen. De woningen worden her en der afgewisseld met andere functies, zoals bedrijvigheid en maatschappelijke functies. De rooilijn is verspringend. De kaprichting is overwegend haaks op de hoofdontsluiting.

Huidige situatie

De locatie Brugstraat nr. 153 is in het verleden (tot 2019) in gebruik geweest als auto-/garagebedrijf met een benzinestation. De locatie Brugstraat nr. 154 is in het verleden in gebruik geweest als transportbedrijf. Op de locatie van nr. 153 zijn nog enkele garages en een werkplaats aanwezig. Aan de voorzijde zit een showroom. Boven deze showroom is een appartement aanwezig. De bedrijfsactiviteiten zijn gestaakt, de bebouwing staat leeg. Ten zuiden van dit pand is een woning aanwezig (nr. 154), welke reeds in vervallen staat is. Rondom de woning zijn dichte bosschages aanwezig, waardoor de woning aan voorzijde amper zichtbaar is. De ramen en deuren zijn dichtgemaakt met houten platen. Aan de achterzijde van deze woning is een overkapping aanwezig met daarachter een schuur. Tevens zit achter de woning een grasveld, welke is afgesloten middels een hek. Aan alle zijden van het plangebied zijn woningen aanwezig.

Figuur 3.6 Ligging plangebied met de luchtfoto van de huidige situatie

3.3 Voorgenomen ontwikkeling

Het planvoornemen bestaat uit de bouw van zes twee-onder-een-kapwoningen, bestaande uit twee bouwlagen met een kap. De oriëntatie van de woningen is oost-west gericht en sluit aan op de oriëntatie van de vrijstaande woningen aan weerszijden van het plangebied. De woningen voegen zich in het stedelijk weefsel van de bestaande bebouwing aan weerszijden van de Brugstraat. Op deze wijze wordt met het planvoornemen concreet invulling gegeven aan het versterken van de stedenbouwkundige hoofdstructuur (lintbebouwing) ter plekke.

De verouderde (bedrijfs)bebouwing die op de locatie aanwezig is wordt in zijn geheel gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Stedenbouwkundig worden de plannen gezien als een positieve invulling aan de Brugstraat. De invulling sluit aan op de belangrijkste functie in de directe omgeving, voornamelijk wonen.

De twee-onder-een-kapwoningen bestaan uit twee bouwlagen met kap. De goothoogte bedraagt maximaal zes meter en de bouwhoogte is maximaal tien meter. Door het mansardedak oogt de twee-onder-een-kapwoning aan de kant waar de garage zich bevindt wel lager: de goot is daar immers maar één bouwlaag hoog. Een mansardedak is een dakvorm met gebroken, naar buiten geknikte vlakken. Bij een mansardedak is het onderste gedeelte van het schuine dak steiler dan het bovenste gedeelte. De kap is verder loodrecht op de straat gesitueerd. Hierdoor oogt de twee-onder-een-kapwoning minder massaal. Tenslotte draagt de verspringende rooilijn er eveneens aan bij dat de nieuwe woningen passen binnen het lintkarakter. Door de verspringende rooilijn ogen de woningen minder massaal en is er sprake van minder randwerking. Het feit dat de garages net los van elkaar staan, draagt hier ook aan bij.

Figuur 3.7 Impressie bouwplan woningen Brugstraat 153-154 Klazienaveen (08-12-2022)

Figuur 3.8 Doorsnede 1:100 (28-09-2022)

Figuur 3.9 Plattegronden 1:100 basis en 5 opties (18-10-2022, optie 5 aangepast 23 -01-2023)

Figuur 3.10 Situatie 1:500

Figuur 3.11 Kadastrale kaart 1:500

3.4 Bereikbaarheid, ontsluiting en parkeren

Bereikbaarheid en ontsluiting

Klazienaveen is gelegen ten zuidoosten van Emmen. Net ten noorden van Klazienaveen loopt de snelweg A37, tussen Hoogeveen en de grens met Duitsland. Het plangebied is gelegen aan de Brugstraat 153-154 te Klazienaveen. De Brugstraat betreft een noord-zuidgerichte doorgaande weg door Klazienaveen. Even ten noorden van het plangebied gaat de Brugstraat in westelijke richting over in de Antares, welke uitkomt op de N862. Via de N862 is de snelweg A37 te bereiken. De bereikbaarheid en ontsluiting van het plangebied is daarmee goed te noemen. Gezien het karakter van de Brugstraat (doorgaande weg door Klazienaveen) en het feit dat hier in het verleden een garage/autobedrijf zat, mag er van worden uitgegaan dat de Brugstraat de verkeersafwikkeling van de 6 woningen goed aankan.

Parkeren

In het parkeerbeleid van de gemeente Emmen gelden bij het aantonen van de parkeerbehoefte de kengetallen zoals deze zijn vervat in de landelijke kencijfers voor parkeren van het CROW.

Voor twee-onder-een-kapwoningen (koop) in het centrumgebied van een weinig-stedelijk tot een matig stedelijk gebied, geldt een parkeernorm van minimaal 1,3 parkeerplekken per woning. De woningen aan de Brugstraat 153-154 zijn voorzien van een aangebouwde garage alsmede van een eigen oprit. Parkeren kan plaatsvinden op eigen terrein. Op eigen erf worden aldus twee parkeerplaatsen per woning mogelijk gemaakt. Aan de parkeernorm, zoals vervat in de landelijke kencijfers voor parkeren van het CROW, wordt ruimschoots voldaan.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies, zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)'. In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarmee onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In bepaalde gevallen kan gemotiveerd worden dat er geen sprake is van een 'rustige woonwijk', maar van een 'gemengd gebied'. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een lint in een dorpskern waar meerdere functies naast elkaar zitten, of bij een gebied dat langs een drukke ontsluitingsweg ligt. Bij een gemengd gebied kunnen de richtafstanden met één afstandsstap verkleind worden. Uitzondering hierop is de richtafstand voor externe veiligheid, deze wordt niet verkleind.

Figuur 4.1 Milieucategorie met bijbehorende richtafstanden, VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)

Onderzoek en conclusies

De locatie wordt aan de noord-, zuid- en oostzijde begrensd door woningbouw. Aan de noord- en zuidzijde betreft het vrijstaande lintbebouwing. Aan de oostzijde gaat het om een rijtje aaneengebouwde woningen. Op de hoek Brugstraat-Evenaar is een pand bestemd als 'kantoor'.

Aan de overzijde van de weg bevindt zich eveneens vrijstaande lintbebouwing, alsmede detailhandel en een kerk, welke de bestemming 'Maatschappelijk - Religie' heeft gekregen. Ten zuidoosten van het plangebied is aan de Evenaar de bestemming 'Maatschappelijk' gelegd op een cultureel centrum/wijk- en dienstencentrum en een religieuze organisatie/kerkgenootschap.

De omgeving van het plangebied is te typeren als een gemengd gebied: er is sprake van lintbebouwing in een dorpskern waar meerdere functies naast elkaar zitten. De richtafstanden kunnen daarom met één stap worden verkleind. Binnen dit plan wijzigt alleen de bestemming van het adres Brugstraat 153 (van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming). Brugstraat 154 heeft in de huidige situatie al een woonbestemming. Om deze reden worden de afstanden gemeten tot de bestemmingsgrens van Brugstraat 153.

Bestemming 'Maatschappelijk - Begraafplaats'

Ten noordwesten van het plangebied ligt de bestemming 'Maatschappelijk - Begraafplaats'. De richtafstand die bij deze activiteit hoort, bedraagt voor het aspect geluid 10 meter bij het gebiedstype 'rustige woonwijk' of 'rustig buitengebied'. Bij een gemengd gebied wordt de richtafstand verkleind naar 0 meter en wordt logischerwijs voldaan aan de richtafstand.

Meteoor 3 - Wijk- en Dienstencentrum Noorderbreedte: bestemming 'Maatschappelijk'

Op het adres Meteoor 3 ligt de bestemming 'Maatschappelijk', welke nu in gebruik is als Wijk- en Dienstencentrum Noorderbreedte. Bijlage 2 Staat van inrichtingen "woonkern Klazienaveen" van bestemmingsplan Klazienaveen geeft weer welke activiteiten op deze bestemming zijn toegestaan. Worstcase mag een maatschappelijke voorziening t/m milieucategorie 2 zich op deze bestemming vestigen, waarbij een richtafstand van 10 meter moet worden aangehouden voor gebiedstype 'gemengd gebied'. De huidige afstand tussen de bestemmingsgrenzen bedraagt ongeveer 17 meter. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand.

Brugstraat 10 - Stevens Wonen: bestemming 'Detailhandel'

Op dit adres is woonwinkel Stevens Wonen gevestigd. De locatie is bestemd als 'Detailhandel'. Volgens de Staat van inrichtingen "woonkern Klazienaveen" zijn activiteiten behorende bij de categorie detailhandel toegestaan t/m milieucategorie 2. De richtafstand geldend voor categorie 2 voor gebiedstype 'gemengd gebied' bedraagt 10 meter. De huidige afstand tussen de bestemmingsgrenzen bedraagt ongeveer 26 meter. Daarmee wordt voldaan aan de richtafstand.

Brugstraat 7 en 8: bestemming 'Maatschappelijk - Religie'

Deze locatie heeft de bestemming 'Religie', maar op dit moment is hier een cadeauwinkel gevestigd. Voor de cadeauwinkel geldt een richtafstand van 10 meter, maar deze wordt verkleind naar 0 meter bij gebiedstype 'gemengd gebied'. Voor kerkgebouwen geldt een richtafstand van 30 meter (geluid), maar dit wordt 10 meter bij een gemengd gebied. De huidige afstand tussen de bestemmingsgrenzen bedraagt ongeveer 39 meter en voldoet daarmee aan de richtafstand.

Samenvattend

Detailhandel wordt gerekend tot een categorie 1-bedrijf. De richtafstand bedraagt 10 meter (geluid). In een gemengd gebied bedraagt de richtafstand dus 0 meter. Kerkgebouwen, buurt- en clubhuizen worden gerekend tot categorie 2-bedrijven. De richtafstand bedraagt 30 meter (geluid). In een gemengd gebied mag deze richtafstand worden teruggebracht naar 10 meter. Deze afstand wordt gehaald. Er zijn daardoor geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen.

Het aspect 'bedrijven en milieuzonering' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.2 Archeologie

Toetsingskader

Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologisch erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Doelstelling van het Verdrag van Valetta is de bescherming en het behoud van archeologische waarden. Als gevolg van dit verdrag wordt in het kader van de ruimtelijke ordening het behoud van het archeologisch erfgoed meegewogen zoals alle andere belangen die bij de voorbereiding van het plan een rol spelen.

Onderzoek en conclusies

Op basis van het vigerend bestemmingsplan is archeologisch onderzoek nodig bij ingrepen groter dan 1.000 m2 en dieper dan 30 centimeter. De voorgestane ontwikkeling heeft een oppervlakte van circa 960 m2 en blijft daarmee onder de onderzoeksgrens (zie bijgaande figuur). Het plangebied is bovendien grotendeels bebouwd en daardoor zal er sprake zijn van een reeds geroerde bodem. Ter bescherming van de (eventuele) archeologische waarden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen in dit bestemmingsplan.

Het aspect 'archeologie' staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Figuur 4.2 Oppervlakte

4.3 Cultuurhistorie

Toetsingskader

De regering heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Burgers krijgen hiermee het recht om bij de planning van bouwwerkzaamheden aan te geven of er cultureel erfgoed wordt geraakt.

Onderzoek en conclusies

Op de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Emmen wordt het plangebied aangemerkt als 'stedenbouwkundige gebieden en structuren van hoge cultuurhistorische waarde' (periode 1850-1940). De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op een locatie waar zich verouderde (bedrijfs)bebouwing bevindt. Deze bebouwing wordt in zijn geheel gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Brugstraat 154 is gebouwd in 1905. Aan de zijkanten van de woning zijn de speklagen die kenmerkend zijn voor de bouwstijl uit die tijd nog steeds te zien. Desalniettemin bestaat er ten aanzien van het aspect erfgoed geen bezwaar tegen de sloop van de aanwezige bebouwing.

Op de kaart behorende bij de erfgoednota is het plangebied aangeduid als 'lintstructuur, periode 1850-1940'. De Brugstraat, waar de huizen straks aan komen te staan, is op zichzelf aangewezen als historische infrastructuur. De maatregel die daarbij hoort is 'herkenbaar houden'. Het realiseren van de zes woningen op de betreffende locatie is passend binnen de stedenbouwkundige structuur van de omgeving en draagt bij aan het herkenbaar houden van de karakteristieke lintstructuur.

De beoogde ontwikkeling tast de cultuurhistorische waarden van het gebied niet aan.

Figuur 4.3 Fragment Cultuurhistorische Waardenkaart (beleidskaart met periodisering)

4.4 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient er in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij een functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat als de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig gesaneerd wordt dat deze kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen worden bij voorkeur op schone grond gerealiseerd. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen en projecten te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

Onderzoek en conclusie

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is door Ecoreest op 26 november 2021 een verkennend bodem- en asbestonderzoek en actualiserend nader chemisch bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 1 in de toelichting opgenomen.

Uit de onderzoeksresultaten van het verkennend chemisch bodemonderzoek blijkt dat in de boven- en ondergrond en in het grondwater overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden uit de Wet bodembescherming zijn aangetoond. Ter plaatse van het zuidelijk deel van de met beton verharde werkplaats op nr. 153 overschrijden de gehalten aan minerale olie in de grond de interventiewaarde. De hier aangetoonde grond- en grondwaterverontreiniging met olieproducten vormt een geheel met de bij eerder onderzoek aangetoonde bodemverontreiniging ter plaatse van de ondergrondse afgewerkte olie- en dieseltank(s) en de olie/waterafscheider op de terreingrens. Op grond van de huidige gegevens wordt de onderzoekshypothese, zijnde verdachte locatie(s), met betrekking tot de voormalige werkplaats op nr. 153, de voormalige wasplaats met olie/waterafscheider op nr. 153 en de overige terreindelen van nr. 153 en 154, bevestigd.

Op basis van de resultaten van het huidige onderzoek wordt het volgende geadviseerd:

• Het plaatsen van een diepe(re) peilbuis nabij de ondergrondse tanks van het benzinestation op nr. 153, teneinde na te gaan of ter plaatse sprake is van (sterke) verontreiniging met minerale olie en/of vluchtige aromaten in de grond en/of het grondwater tussen circa 5 en 10 m-mv;
• Het uitvoeren van aanvullende boringen, teneinde de sterke grondverontreiniging met minerale olie onder de betonvloer van de werkplaats aan de zuidzijde van Brugstraat nr. 153 aan de (zuid)west- en noordwestzijden verder af te perken.

Ten aanzien van de voorgenomen woonfunctie is het noodzakelijk dat de kwaliteit van de bodem voldoende is voor bewoning. Uit het verkennend bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat sprake is van een saneringssituatie. Bodemsanering zal moeten plaatsvinden alvorens de locatie geschikt is voor woningbouw.

Saneringsplan

In opdracht van de initiatiefnemer is een saneringsplan opgesteld. De benodigde vervolgonderzoeken worden meegenomen in het saneringsplan. Het concept-saneringsplan is in februari 2023 opgeleverd. Op basis van het saneringsplan zullen vervolgmaatregelen worden uitgevoerd. Het stappenplan voor het saneringstraject kan tegelijkertijd met het bestemmingsplantraject verder in gang gezet worden/vervolgd worden. De Regionale Uitvoerinsgdienst Drenthe (RUD) is bevoegd om het saneringsplan goed te keuren.

Een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt uitsluitend verleend indien de stappen uit het bodemsaneringsplan zijn uitgevoerd en de bodem geschikt is gemaakt voor woningbouw. Hiertoe is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen, zie artikel 4.2.1. Het saneringsplan is opgenomen als bijlage 1 in de regels.

4.5 Water

Watertoets

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moeten ruimtelijke plannen voorzien zijn van een waterparagraaf. Hiervoor wordt de watertoets doorlopen. Bij het watertoetsproces gaat het om het gehele proces van vroegtijdig meedenken, informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk het beoordelen van de waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het waterschap beoordeelt wat de invloed van het project is op de waterhuishouding en geeft een wateradvies. Waterhuishoudkundige consequenties van een plan mogen niet op de omgeving worden afgewenteld. Het waterschap streeft ernaar de ingrepen binnen een peilgebied waterneutraal te houden. Wateraspecten die met een specifiek instrument kunnen worden geregeld, worden in de watertoets wel gesignaleerd, maar niet geregeld.

Via www.dewatertoets.nl is het plan op 20 juni 2022 aangemeld bij het Waterschap Vechtstromen. Zie ook bijlage 2. Hieruit blijkt dat de korte procedure gevolgd moet worden.

Wateraspecten plangebied

Waterhuishouding

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

Toe- of afname verhard oppervlakte

In de bestaande situatie is sprake van grotendeels verhard terrein en voormalige bedrijfsbebouwing bij het voormalige garage-/autobedrijf en voormalig transportbedrijf. In de toekomstige situatie worden hier zes twee-onder-een-kapwoningen gerealiseerd. Er is derhalve geen sprake van een toename van verhard oppervlak. In vergelijking met de bestaande situatie neemt de oppervlakte van het verhard terrein af met circa 1.500 m2. Compenserende maatregelen in verband met een toename van verhard oppervlakte zijn niet aan de orde.

Voorkeursbeleid hemelwaterafvoer

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater afgevoerd via een gescheiden systeem voor hemelwaterafvoer en riool.

Aanleghoogte van de bebouwing

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade aan woningen en bedrijven te voorkomen, wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook bij lagere, beneden het maaiveld gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast. In het plan wordt ernaar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Watertoetsproces

De initiatiefnemer heeft het Waterschap Vechtstromen geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de korte procedure van de watertoets is gevolgd. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het Waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

4.6 Geluid (wegverkeerslawaai)

Toetsingskader

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur en rond spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te kunnen tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan het bevoegd gezag - in de meeste gevallen de gemeente - hogere grenswaarden vaststellen. Hiervoor geldt een bepaald maximum, de 'uiterste grenswaarde' genoemd. Bij de vaststelling van hogere grenswaarden moet worden afgewogen of bronmaatregelen of maatregelen in de overdrachtssfeer kunnen worden getroffen.

Onderzoek en conclusie

In het kader van de bestemmingsplanprocedure dient een toetsing aan de Wet geluidhinder plaats te vinden. Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege wegverkeer in het plangebied/op het perceel als gevolg van de Brugstraat (50 km-weg) en het Van Echtenskanaal NZ (westelijk van de rotonde). Daarnaast is gekeken naar de geluidbelasting vanwege de relevante 30 km-wegen. De uitgangspunten, berekeningen en resultaten zijn vastgelegd in de memo 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai'. Deze memo is opgenomen als bijlage 3 in de toelichting.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB voor de nieuwe woningen aan de Brugstraat wordt overschreden. De maximale grenswaarde van Lden = 63 dB wordt niet overschreden. De hoogst berekende waarde bedraagt Lden = 60 dB, invallend op de naar de Brugstraat gerichte gevels. De realisatie van het plan blijft mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder middels een procedure hogere waarde.

Vanwege de beperkte omvang van het plan is het treffen van maatregelen financieel niet doelmatig (geluidsreducerend wegdek) en liggen deze maatregelen daarmee buiten de reikwijdte van het plan. Een geluidscherm binnen de bebouwde kom is vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst. De geluidbelasting van 30 km-wegen bedraagt niet meer dan Lden = 48 dB en voldoet aan de richtwaarde. De berekende waarden exclusief aftrek bedraagt ten hoogste Lden = 65 dB en kan worden toegepast bij de toetsing aan het Bouwbesluit voor het vaststellen van de benodigde karakteristieke gevelgeluidwering (GA;k). Deze dient op basis van het Bouwbesluit 2012 ten minste GA;k = 65 - 33 = 32 dB(A) te bedragen.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat er hogere waarden vastgesteld moeten worden. Het 'Ontwerpbesluit hogere grenswaarde wegverkeerslawaai' wordt gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan in procedure gebracht. Het ontwerpbesluit is als bijlage 4 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

4.7 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan, uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens, rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijnstof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijnstof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijnstof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijnstof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen of kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek en conclusie

Met dit plan wordt de realisatie van zes twee-onder-een-kapwoningen toegestaan. Het aantal vervoersbewegingen dat de voorgestane ontwikkeling met zich meebrengt is veel geringer dan het aantal vervoersbewegingen in de hierboven genoemde vrijgestelde categorieën. Concluderend kan dan ook worden gesteld dat de voorgestane ontwikkeling in het plangebied niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

Het aspect 'luchtkwaliteit' staat de voorgenomen ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Ecologie

4.8.1 Toetsingskader

Wet natuurbescherming

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Binnen de Wnb is onderscheid te maken tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

4.8.2 Onderzoek

Om te onderzoeken hoe de geplande voornemens zich verhouden tot (potentieel) aanwezige beschermde natuurwaarden in en nabij het plangebied en of deze waarden negatieve effecten ondervinden van de voorgenomen plannen, is er een QuickScan uitgevoerd. Deze QuickScan is opgesteld om de ecologische waarden van het plangebied te bepalen en de ten gevolge van de geplande werkzaamheden eventuele strijdigheden met de Wet natuurbescherming (Wnb) in kaart te brengen, waaruit een advies zal volgen over hoe te handelen volgens deze wet.

De Quickscan is als bijlage 5 opgenomen in de toelichting van dit bestemmingsplan. De Quickscan resulteert in de volgende conclusies en aanbevelingen:

Uit de QuickScan is gebleken dat er mogelijk jaarrond beschermde nesten van de huismus en gierzwaluw, algemene broedvogels, verblijfplaatsen van vleermuizen en verblijfplaatsen van de steenmarter binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden aanwezig zijn. Om overtredingen op de Wet natuurbescherming te voorkomen, dient:

• Nader onderzoek naar jaarrond beschermde nesten van de huismus en gierzwaluw uitgevoerd te worden (zie paragraaf 5.1 van de Quickscan).
• Enkele mitigerende maatregelen genomen te worden voor algemene broedvogels. Het heeft de voorkeur om buiten het vogelbroedseizoen te werken. Indien toch gestart wordt met de werkzaamheden aan het begin of in het midden van het vogelbroedseizoen, dienen de maatregelen zoals beschreven in paragraaf 5.2 van de Quickscan gevolgd te worden.
• Nader onderzoek naar vleermuizen uitgevoerd te worden (zie paragraaf 5.3 van de QuickScan).
• Een extra bezoek te worden gebracht aan de steenmarter om de onderzoeken of de gebouwen geschikt zijn als verblijfplaats. Indien de gebouwen geschikt worden geacht, dient een nader onderzoek te worden uitgevoerd naar verblijfplaatsen van de steenmarter (zie paragraaf 5.4 van de QuickScan).

Voor het verstoren of vernietigen van nest- of verblijfsplaatsen van beschermde diersoorten (in dit geval mogelijk huismus, gierzwaluw, vleermuizen en steenmarter) dient een ontheffing te worden aangevraagd. Om deze ontheffing te verkrijgen, dient er in ieder geval gemitigeerd te worden voor het verlies aan leefgebied, nesten en/of verblijfplaatsen, wat mogelijk middels het nader onderzoek zal worden aangetoond. Bij het aanbieden van deze mitigatie dient tevens rekening gehouden te worden met soortspecifieke eisen en aanvullende voorschriften vanuit de ontheffing. Met name de vaak verplichte gewenningsperiode kan ervoor zorgen dat het planvoornemen langer uitgesteld moet worden dan vooraf gedacht. De vertraging kan hierbij oplopen tot een jaar. Wanneer men echter alternatieve nesten en/of verblijfplaatsen aanbiedt voordat het nader onderzoek heeft plaatsgevonden, kan de gewenningsperiode alvast beginnen en kunnen de werkzaamheden mogelijk eerder worden uitgevoerd. Voor het verwijderen van verblijfplaatsen en/of nesten van mogelijk aangetroffen beschermde soorten dienen er dus nestkasten of vleermuiskasten opgehangen te worden.

Bij de realisatie van nieuwbouw wordt geadviseerd om natuurinclusief te bouwen. Natuurinclusief bouwen is een vorm van duurzaam bouwen waarbij er meer plek voor verschillende diersoorten gerealiseerd wordt. Hierbij kan worden gedacht aan het ophangen van inbouwkasten aan de muur of het aanbrengen van speciale dakpannen voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

Uit de QuickScan flora en fauna blijkt dat nadere onderzoeken uitgevoerd moeten worden. De resultaten van deze vervolgonderzoeken worden te zijner tijd aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

 

Vervolgonderzoeken

De vervolgonderzoeken naar huismus, gierzwaluwen, verblijfplaats vleermuizen (verblijfplaats) en steenmarter zijn in gang gezet.

Indien uit het nader onderzoek blijkt dat er geen nesten van huismus of gierzwaluw aanwezig zijn, is er geen belemmering meer vanuit de Wet natuurbescherming voor wat betreft de bescherming van jaarrond beschermde nesten van huismus en gierzwaluw. Indien er echter nesten of vaste verblijfsplaatsen van huismus of gierzwaluw worden aangetroffen, dient er voor deze soorten een ontheffing te worden aangevraagd. Om deze ontheffing te verkrijgen, moeten er mitigerende

maatregelen worden genomen door bijvoorbeeld het aanbieden van alternatieve nestgelegenheden in de omgeving.

Door middel van nader onderzoek wordt uitgezocht of vleermuizen daadwerkelijk verblijven in het plangebied en hoe ze gebruik maken van het plangebied. Vervolgens kan beoordeeld worden of de effecten van de geplande werkzaamheden een ontheffing noodzakelijk maken op deze verbodsartikelen. Er kan een mitigatieplan worden opgeteld als onderdeel van de ontheffingsaanvraag.

Voor de steenmarter dient een extra bezoek gebracht te worden, waarbij de binnenzijde van de gebouwen gecontroleerd kan worden op aanwezigheid van sporen van steenmarter en geschiktheid van het pand voor verblijfplaatsen voor steenmarter. Wanneer het pand ongeschikt wordt geacht en er geen sporen worden aangetroffen, zijn er geen belemmeringen wat betreft verblijfplaatsen van de steenmarter. Wanneer de panden wel geschikt worden geacht en/of er sporen worden aangetroffen, dient er een nader onderzoek te worden uitgevoerd naar de aanwezigheid van een verblijfplaats van de steenmarter.

Wanneer de aanwezigheid van een verblijfplaats van steenmarter wordt aangetoond, dient er een ontheffing te worden aangevraagd bij de provincie Drenthe voor het verwijderen van deze verblijfplaats.

4.8.3 Stikstofdepositie

Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 mei 2019 met betrekking tot het Programma Aanpak Stikstof, wordt bij vrijwel ieder plan stilgestaan bij de mogelijke stikstofemissie en het effect daarvan op Natura 2000-gebieden.

Woningbouwplannen of vergelijkbare projecten kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen in een Natura 2000-gebied. Deze toename van de stikstofdepositie kan het gevolg zijn van bouwwerkzaamheden in de aanlegfase (bijvoorbeeld als gevolg van de aanvoer van bouwmaterialen en grondverzet op de bouwplaats). Het gebruik van de woningen (de gebruiksfase ) kan ook leiden tot een toename van de stikstofdepositie. Deze toename kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van het gebruik van gas en het autoverkeer van bewoners en bezoekers van de woningen.

Berekening

Met behulp van de meest recente release van het rekenprogramma AERIUS-Calculator (release 26 januari 2023) is gekeken naar de depositie op de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden (automatische berekening). In deze berekening is rekening gehouden met de verschillende verkeersbewegingen. Voor het plan wordt uitgegaan van gasloze woningen. Er is derhalve geen emissie vanwege het verstoken van aardgas binnen de woningen. De berekening met bijbehorende memo is opgenomen als bijlage 6 in de toelichting van dit bestemmingsplan.

Conclusie

Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde. De aanleg- en exploitatiefase zijn worst-case in dezelfde berekening meegenomen. Voor dit plan geldt geen vergunningplicht op basis van de Wet natuurbescherming (Wnb).

Het aspect 'stikstofemissie' vormt geen belemmering voor de voorgestane ontwikkeling op deze locatie.

4.9 Externe veiligheid

4.9.1 Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving. De concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximaal aantal transporten en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag bieden. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt voor het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR-contour 10-6) opgenomen vanaf het midden van de transportroute.

Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik. Er geldt een oriënterende waarde voor het groepsrisico en onder voorwaarden een verantwoordingsplicht tot 200 m binnen de transportroute.

4.9.2 Onderzoek en conclusies

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn die het plan kunnen belemmeren, is de risicokaart geraadpleegd. Volgens de risicokaart zijn er in het plangebied en in de nabijheid van geen gevaarzettende functies aanwezig. Behalve Bevi-inrichtingen zijn ook transportroutes voor gevaarlijke stoffen en gastransportleidingen van belang in het kader van de externe veiligheid. Deze zijn niet in het plangebied of in de omgeving hiervan aanwezig.

Aangezien er in en in de nabijheid van het plangebied geen gevaarzettende functies, routes en leidingen aanwezig zijn, zijn er ten aanzien van het aspect externe veiligheid geen negatieve effecten op dit bestemmingsplan.

Ten aanzien van het aspect 'externe veiligheid' zijn er geen belemmeringen voor dit plan.

4.10 Fysieke veiligheid

Onder fysieke veiligheid valt brandveiligheid, verkeersveiligheid en veiligheid van leefomgeving. Het is van belang dat iedereen weet hoe te handelen bij incidenten.

Ten aanzien van inrichting en ontwikkeling zijn de volgende punten van belang:

Inrichting en ontwikkeling

• Bluswatervoorzieningen: In beginsel is er in voldoende mate voorzien in de aanwezigheid van bluswatervoorzieningen ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling.
• Waarschuwings- en alarmeringssysteem: de locatie / het plangebied valt binnen de dekking van het Waarschuwingsalarmeringsstelsel.
• Bereikbaarheid: het gebied heeft 2 normale toeritten. Hiermee voldoet het gebied goed aan de uitgangspunten van bereikbaarheid.
• Opkomsttijd: geadviseerd wordt de initiatiefnemer te informeren over brandveiligheidsmaatregelen. Het gaat daarbij om de BIObiz factoren:
  • 1. bouwkundige voorzieningen, bijv. rekening houden met voldoende afstand tot aan de erfgrens in verband met brandoverslag. De garages lijken redelijk dicht op de erfgrens te staan, waardoor hier ten minste met een brandwerende gevelconstructie rekening gehouden dient te worden.
  • 2. installatietechnische voorzieningen, bijv. woningsprinklers
  • 3. organisatorische voorzieningen, bijv. vluchtplan voor de bewoners
  • 4. brandweeropkomsttijd, vrij houden van wegen / zo min mogelijk verkeersbelemmerende maatregelen
  • 5. inventaris, toepassen van moeilijk brandbaar materiaal
  • 6. zelfredzaamheid van de aanwezigen, toepassen veilige vluchtroutes
• Verantwoording Groepsrisico: niet van toepassing

4.11 Kabels en leidingen

In het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg. Voor de realisatie van de woningen dient wel een KLIC-melding uitgevoerd te worden om inzicht te verkrijgen in de aanwezigheid van overige kabels en leidingen.

4.12 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden, moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit plan maakt slechts zes woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks plan-m.e.r.-, project-m.e.r.- of m.e.r.-beoordelingsplichtig.

Daarnaast wordt de ontwikkeling, gelet op de aard en de omvang, ook niet aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject hangt af van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. In dit geval is sprake van een herstructurering van een auto-/garagebedrijf en transportbedrijf (een stedelijke functie) naar een andere stedelijke functie in de vorm van wonen. Daarbij is van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is.

Weliswaar wordt de bestemming 'Wonen' met dit bestemmingsplan in beperkte mate vergroot, maar dit betekent niet dat hetgeen waarin het plan voorziet, moet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1, categorie D11.2 van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Met dit plan is sprake van een afname van het bebouwde ruimtebeslag ten opzichte van de huidige planologische mogelijkheden. Verder vinden geen wijzigingen aan de ontsluiting plaats en wordt de parkeerbehoefte binnen het plangebied opgelost. Daarnaast leidt de ontwikkeling tot een lagere verkeersaantrekkende werking dan in de huidige situatie. Op basis hiervan wordt de beoogde ontwikkeling niet gekwalificeerd als stedelijk ontwikkelingsproject. Er behoeft dan ook geen besluit te worden genomen over het wel of niet moeten doorlopen van een MER.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

5.2.1 Tuin

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De bestemming wordt vooral toegepast om voortuinen bij woningen te bestemmen. Hiermee hangen ook enkele afwijkingsbepalingen samen die de bouw van erkers, afdaken en balkons mogelijk kunnen maken bij aangrenzende (hoofd)gebouwen.

5.2.2 Wonen - Twee-aaneen - Vrijstaand

Vanwege de gewenste flexibiliteit maakt de bestemming 'Wonen - Twee-aaneen - Vrijstaand' zowel vrijstaande als twee-onder-een-kapwoningen mogelijk. Ook bijbehorende bouwwerken, tuinen en erven zijn binnen deze bestemming toegestaan. Een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt uitsluitend verleend indien de stappen uit het bodemsaneringsplan zijn uitgevoerd en de bodem geschikt is gemaakt voor woningbouw. Hiertoe is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

Gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. Voor hoofdgebouwen geldt dat per bouwvlak uitsluitend één blok van twee-aaneengebouwde woningen of één vrijstaande woning mag worden gebouwd. Op de verbeelding zijn drie bouwvlakken weergegeven. Er zijn dus maximaal zes twee-onder-een-kapwoningen of maximaal drie vrijstaande woningen mogelijk. Een combinatie van vrijstaande en twee-onder-een kapwoningen is eveneens toegestaan. Om de gewenste verspringende rooilijn te borgen, is op de verbeelding een gevellijn opgenomen: de voorgevel van het hoofdgebouw dient in de gevellijn te worden opgericht. In de bouwregels is verder geregeld dat de goot- en bouwhoogte bij een twee-aaneengebouwde woning repectievelijk maximaal 6 en 10 meter bedraagt. De goot- en bouwhoogte bij een vrijstaande woning bedraagt respectievelijk maximaal 3,5 en 9 meter. De nokrichting van een hoofdgebouw moet haaks op de weg staan.

Afwijken van de bouwregels

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de bouwregels als het gaat om:

• het verhogen van de dakhelling van het hoofdgebouw;
• het bouwen van een carport op een minimale afstand van 1 meter achter de gevellijn van het hoofdgebouw;
• het verkleinen van de afstand van bijbehorende bouwwerken bij twee-aaneen gebouwde woningen tot de zijdelingse perceelsgrens.

5.2.3 Waarde - Archeologie 4

Tot de gronden met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' behoren zones die op grond van landschappelijke kenmerken een hoge tot middelhoge verwachting hebben op het aantreffen van intacte sporen en vondsten. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Delen van dit landschap kunnen bovendien zijn afgedekt door esdekken. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden. De vrijstelling voor archeologisch onderzoek geldt voor oppervlaktes tot 1.000 m2 en dieptes tot 30 cm +10 cm ('+10' betreft niet-bodemkerende werkzaamheden ten behoeve van het verbeteren van de verdichte bodemstructuur (niet-kerend woelen) tot ten hoogste 10 cm onder de bouwvoor, de zogenaamde woellaag (het '30 cm +10 cm-principe')).

De onderzoeksplicht is in het geval van een aantal werkzaamheden niet van toepassing, waaronder in ieder geval werken en/of werkzaamheden die normaal onderhoud en beheer betreffen. Drainage is eveneens toegestaan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voorgelegd aan de betrokken overleginstanties. Het voorontwerp is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Daarnaast zijn de direct omwonenden door initiatiefnemer geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. De reacties waren positief.

In dit geval zijn op 14 april 2023 provincie Drenthe, EOP van Klazienaveen, waterschap Vechtstromen en de Veiligheidsregio Drenthe (VRD) op de hoogte gebracht. In het kader van het overleg is een reactie ontvangen van provincie Drenthe en Veiligheidsregio Drenthe. In de 'Nota van beantwoording' is een samenvatting van de reacties gegeven. Vervolgens is de gemeentelijke reactie hierop gegeven en, indien van toepassing, de eventuele doorvertaling ervan in het bestemmingsplan. De Nota van beantwoording is opgenomen als bijlage 7 bij de toelichting van dit bestemmingsplan. De vooroverlegreacties zijn opgenomen als bijlage 8 en bijlage 9bij de toelichting van dit bestemmingsplan.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening). Indien hier aanleiding voor bestaat, wordt het bestemmingsplan aangepast aan de zienswijzen.

Vaststelling

Vervolgens wordt het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vastgesteld. Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de uitvoering van dit plan worden gedragen door de ontwikkelaar. De uit te geven gronden worden tegen marktconforme prijzen aangeboden. Ook de kosten voor de bodemsanering (zie paragraaf 4.4) worden gedragen door de ontwikkelaar. In de bouwcalculatie is hier door de initiatiefnemer rekening mee gehouden. De ontwikkelaar heeft onderzocht of het project financieel uitvoerbaar is. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan geborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten op derden. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. In de Wro is opgenomen dat voor bouwplannen, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, in verband met het kostenverhaal van de gemeente in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden.

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van woningen mogelijk. Dit valt onder de bouwplannen zoals bedoelt in het Bro. Bij ruimtelijke ontwikkelingen - waarbij op verzoek van een ontwikkelaar een bouwplan mogelijk wordt gemaakt - worden de onderlinge afspraken vastgelegd in een zogenaamde anterieure overeenkomst, dat wil zeggen een overeenkomst gesloten voorafgaand aan de vaststelling van een bestemmingsplan. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet nodig.