| Plan: | Emmen, Emmermeer |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.2009059-0701 |
De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Voor elke bestemming is afzonderlijk een bestemmingsregel opgenomen. Dit heeft alsnog geleid tot een tot een bestemmingsplanregeling met 51 artikelen.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Als daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel, die is vastgelegd door middel van de aanduiding 'gevellijn'. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Voor wat betreft de maatvoering, vormen de bestaande goot- en bouwhoogte het uitgangspunt. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijbehorende bouwwerken of de kapvorm van daken.
Flexibiliteit
Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn de volgende flexibiliteitregelingen opgenomen:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijking van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkgregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen
kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de afwijken en de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.
| Bij toepassing van een afwijking en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
| 1. Woonsituatie: |
| Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
| 2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
| In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
| 3. Culthuurhistorie |
| i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
| 4. Verkeersveiligheid |
| Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
| 5. Sociale veiligheid |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
| 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding |
| Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
| 7. Milieusituatie: |
| Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
| 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen |
| Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.
Staat van inrichtingen
In diverse bestemmingsplanregels van dit bestemmingsplan wordt verwezen naar een staat van inrichtingen. Hierin zijn de toegestane vormen van bedrijvigheid in het plangebied opgenomen. Deze staat van inrichtingen is ontleend aan de 'Bedrijven en milieuzonering' van de Vereniging Nederlandse Gemeenten, 2009. Op basis van deze lijst is voor het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer een specifieke Staat van inrichtingen opgesteld.
Bescherming van waarden
Om bepaalde natuurlijke, landschappelijke en/ of cultuurhistorische/ archeologische waarden te beschermen is in de volgende regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen: 'Agrarisch', 'Bos', 'Waarde - Archeologie Vastgestelde waarde en 'Waarde - Archeologie Verwachtingswaarde'. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst.
Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle aanlegvergunningen aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
Opzet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden enkele in de planregels gehanteerde begrippen nader verklaard, zodat interpretatieproblemen zoveel mogelijk worden voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Behalve de eerste twee begrippen zijn deze omschrijvingen alfabetisch gerangschikt. Zij zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt. Waar nodig zijn begrippen toegevoegd, weggelaten of anderszins aangepast, afgestemd op de lokale situatie.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.
De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven. De bestemming geldt ter plaatse van agrarische gronden, waardoor er geen mogelijkheden zijn om gebouwen te realiseren.
Dit artikel kent een omgevingsvergunningstelsel voor diverse werkzaamheden als het ophogen of afgraven van grond en het aanleggen van (fiets)paden.
Artikel 4 Agrarisch - Grondgebonden
De voor 'Agrarisch - Grondgebonden' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarische bedrijven en daarbij behorende bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen en bijbehorende bouwwerken. Gebouwen dienen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Er mag één bedrijfswoning worden gebouwd ter plaatste van de daarvoor opgenomen aanduiding. De gezamenlijke oppervlakte van een woning inclusief bijbehorende bouwwerken bedraagt ten hoogste 250m2, danwel de bestaande oppervlakte;
Bijbehorende bouwwerken bij de woning dienen qua massa en hoogte ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw, wat onder andere betekent dat:
Indien de oppervlakte van de bestaande woning ten tijde van de terinzagelegging van het het ontwerpbestemmingsplan meer bedraagt dan 150 m², dan mag de totale oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde maximaal 100 m² bedragen;
Dit artikel kent een omgevingsvergunningstelsel voor diverse grondwerkzaamheden. Om in te kunnen spelen op eventuele nieuwe, nu niet te voorziene ontwikkelingen in de land- en tuinbouw zijn verschillende afwijkings- en/of wijzigingsregels opgenomen. Er zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om kleinschalige bedrijfsactiviteiten uit te oefenen, mantelzorg te verlenen of een kleinschalig kampeerterrein (tot 25 standplaatsen) toe te staan. Om hiervoor een omgevingsvergunning te krijgen, moet aan verschillende randvoorwaarden worden voldaan.
De wijzigingsbevoegdheid heeft betrekking op het bij bedrijfsbeëindiging wijzigen van de bestemming Agrarisch naar een andere bestemming zoals bijvoorbeeld 'Wonen - Voormalige Agrarische bebouwing', 'Bedrijf - milieucategorie 2' of 'Maatschappelijk'.
Artikel 5 Agrarisch - Stoeterij
De gronden ter plaatse van deze bestemming zijn primair bedoeld voor het trainen, fokken en verhandelen van paarden. Voor de rest gelden vergelijkbare bouw- en gebruiksmogelijkheden als bij de bestemming 'Agrarisch - Grondgebonden'. Deze bestemming komt in het plangebied één keer voor aan het Noordeinde.
Afhankelijk van de mate van hinder ten opzicht van de woonomgeving is de hoofdgroep opgedeeld in een bestemming bedrijf die de specifieke functie van het bedrijf aangeeft dan wel een bestemming bedrijf met een bepaalde milieucategorie. Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat in woongebieden in principe alleen milieucategorie 1- en 2 bedrijven (de zogeheten lichte vormen) gevestigd kunnen worden.
Artikel 6 Bedrijf - Milieucategorie 1
De bestemming 'Bedrijf - Milieucategorie 1' is toegekend aan de zelfstandige bedrijven in het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer. Ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf - Milieucategorie 1' is alleen zeer lichte bedrijvigheid (milieucategorie 1) toegestaan.
Gebouwen ter plaatse van deze bestemming mogen slechts binnen het bouwvlak worden gebouwd. Bedrijfswoningen mogen alleen ter plaatse van een aanduiding worden gebouwd. Voor de maatvoering van bijbehorende bouwwerken bij bedrijfswoningen gelden vergelijkbare regels als bij 'Agrarisch - Grondgebonden'.
Artikel 7 Bedrijf - Milieucategorie 2
De bestemming 'Bedrijf - Milieucategorie 2' is toegekend aan de zelfstandige bedrijven in het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer. De lichte bedrijven binnen het plangebied (milieucategorie 2) zijn als zodanig bestemd. Er gelden vergelijkbare bouwregels als bij 'Bedrijf - Milieucategorie 1'.
Bedrijven in een hogere milieucategorie, zoals autospuitinrichtingen, zijn specifiek aangeduid. Daarmee wordt voorkomen dat op deze plek nieuwe bedrijven uit een vergelijkbare milieucategorie op dezelfde plaats worden gevestigd. De bestaande bedrijfsactiviteiten zijn wel toegestaan. Het gaat om aanduidingen ten behoeve van een aannemersbedrijf, een autospuitinrichting, een houthandel, een sportcentrum en een meubelmakerij.
In de regels zijn mogelijkheden opgenomen om de bestemming bedrijfsbeëindiging om te zetten naar een maatschappelijke bestemming. Dit onder de voorwaarde dat er sprake is van een goede omgevingssituatie.
Artikel 8 Bedrijf - Nutsvoorzieningen
Op verschillende plaatsen in het plangebied komen nutsvoorzieningen voor, ten behoeve van de distributie van gasof elektriciteit. Installaties met een omvang groter dan 50 m3 zijn geregeld met de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorzieningen'. De maximale bouwhoogte is vastgelegd op 3,00 meter.
Artikel 9 Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen
De bestemming 'Bedrijf - Verkooppunt motorbrandstoffen' is toegekend aan het bedrijf aan het Noordeinde. Naast de verkoop van motorbrandstoffen, is bij het bedrijf een benzineshop, autoverhuurbedrjif en een autowasgelegenheid aanwezig. Verkoop van LPG is niet toegestaan. Gebouwen zoals de benzineshop moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Installaties mogen ook buiten het bouwvlak voorkomen.
Aan de noordzijde gaat het plangebied over in bos. Op deze gronden is gebruik gemaakt van de bestemming 'Bos'. De bosgronden zijn tevens bestemd voor recreatief medegebruik, fiets- en voetpaden, brandgangen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Binnen de bestemming bos mogen geen gebouwen en of andere bouwwerken worden opgericht. Ook parkeervoorzieningen zijn niet toegestaan.
De bestemming 'Centrum' is gelegd op het winkelcentrum van Emmermeer en wordt tevens gebruikt aan de zuidzijde van het plangebied, waar een menging van functies voorkomt. Binnen deze bestemming zijn verschillende functies toegestaan. Zo is het binnen deze bestemming toegestaan om de gronden onder andere te gebruiken voor detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, horeca categorie 1 en 2, parkeervoorzieningen en kantoren. De functie wonen is slechts toegestaan op de verdieping zover aangeduid. Binnen de bestemming dienen de gebouwen binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Garageboxen mogen alleen ter plaatse van de daarvoor opgenomen aanduiding worden gerealiseerd. Ook horeca uit categorie 3 is slechts toegestaan voor zover aangeduid.
Artikel 12 Cultuur en ontspanning
De voor 'Cultuur en ontspanning' aangewezen gronden zijn bestemd voor het museum dat is gevestigd in de monumentale boerderij aan het Noordeinde. Voor deze bestemming geldt dat horeca in de vorm van een restaurant is toegestaan. Daarnaast mag men ter educatie en promotie van streekgebonden producten, deze producten verkopen. Deze verkoop dient wel kleinschalig te zijn en mag zich niet ontwikkelen tot een zelfstandige detailhandelslocatie. Om de huidige aanzicht van het perceel in stand te kunnen houden, is parkeren alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.
De voor Gemengd aangewezen bestaan minimaal uit een combinatie van twee gelijkwaardige functies van de in de SVBP 2008 opgesomd hoofdgroepen van bestemmingen. In het geval van de bestemming 'Gemengd' gaat het om de functies dienstverlening en wonen. Gebouwen ter plaatse van deze bestemming moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. De gezamelijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken mag 35 m2 bedragen, waarbij tevens als voorwaarde geldt dat niet meer dan 50% van het perceel mag worden bebouwd.
De op de verbeelding voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorzieningen, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Multifunctionele sport- en speelvoorzieningen zijn toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'speelterrein'.
Binnen de bestemming zijn geen bouwmogelijkheden opgenomen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken, zijn tot een bepaalde hoogte wel toegestaan. Het is niet mogelijk om parkeergelegenheden in het groen te realiseren. Met een omgevingsvergunning kan toestemming worden verleend om in afwijking van het bestemmingsplan parkeerfuncties of een multifunctioneel sportveld aan te leggen.
De horeca-inrichtingen in het plangebied zijn in verband met de bijzondere functie en mogelijke hinder afzonderlijk geregeld. Afhankelijk van de mate van hinder ten opzicht van de woonomgeving is iedere horeca-inrichting in een categorie ingedeeld. Deze categorie is met een eigen specifieke functieaanduiding op de verbeelding aangegeven. Deze functieaanduiding correspondeert met een bepaald type horecabedrijf, zoals omschreven in de begripsomschrijvingen. Het onderscheid tussen de functieaanduidingen heeft te maken met de dag-, avond- of nachtelijke openingstijden en, in het verlengde hiervan, de verkrijgbaarheid van (sterk) alcoholische dranken. In de begripsomschrijvingen is van de verschillende horecabedrijven een nadere omschrijving opgenomen. In oplopende volgorde van zwaarte gaat het om: sportkantine/ondergeschikte horeca (categorie 1), restaurants (categorie 2), cafés (categorie 3), bardancings en discotheken (categorie 4) en logiesverstrekkende bedrijven, zoals hotels en pensions (categorie 5).
Voor de categorieën geldt een uitwisselbaarheid tussen de bestemmingsklassen en wel zodanig dat in een zwaardere klasse (bijvoorbeeld een bar) per saldo een lichter gekwalificeerd horecabedrijf mag komen (uitgezonderd categorie 4). In het bestemmingsplan is één horecabedrijf opgenomen uit categorie 2. Het gaat om een restaurant aan het Noordeinde (zuidwesten van het plangebied). Dit restaurant is geregeld door middel van de bestemming 'Horeca - 2'.
De gronden die op de plankaart aangewezen zijn voor 'Maatschappelijk' mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, kinder(dag)opvang, kerken, (overheid)instellingen, stichtingen en zorginstellingen. Door één overkoepelende bestemming te gebruiken, worden deze functies uitwisselbaar, dit biedt enige flexibliteit op het moment dat een instelling wordt beëindigd. In dat geval kan het gebouw namelijk worden gebruikt door een andere maatschappelijke functie, zonder dat daar het bestemmingsplan voor hoeft te worden aangepast.
Binnen alle maatschappelijke bestemmingen is het alleen mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding bedrijfswoning. Voor de bebouwing geldt dat deze alleen binnen de aangegeven bouwvlakken gebouwd mag worden. Tevens geldt voor deze bestemming dat ten dienste van de bestemming een horeca -1 functie aanwezig mag zijn (kantine). Een zelfstandige horeca -1 functie voor bedrijfsmatige doeleinden is niet toegestaan.
Bij de meeste maatschappelijke functies is het bouwvlak om de bestaande bebouwing heen gelegd. Op een locatie aan A. Beensstraat is de bebouwing gesloopt. Op deze locatie is een bouwvlak opgenomen, zodat er op termijn een nieuwe maatschappelijke functie kan worden gehuisvest, bijvoorbeeld een school. Op deze plek is dan geen gevellijn opgenomen, omdat de oriëntatie van de toekomstige bebouwing nog niet duidelijk is.
Artikel 17 Maatschappelijk - Begraafplaats
Aan de noordoostzijde van het plangebied is een begraafplaats aanwezig. Het betreft een dusdanig specifieke maatschappelijke functie, dat hier een aparte bestemmings is gehanteerd. Ten behoeve van de begraafplaats mogen ter plaatse van een bouwvlak gebouwen worden gebouwd. Andere bouwwerken, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, toegangswegen, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn ook buiten het bouwvlak toegestaan.
Artikel 18 Maatschappelijk - Onderwijs
Bij de onderwijsinstellingen is gebruik van een specifieke bestemming gemaakt. Hier zijn alleen scholen en bijbehorende groen-, parkeer- en speelvoorzieningen toegestaan. Fietsenstallingen mogen buiten het bouwvlak worden gebouwd, wanneer zij een maximaal vloeroppervlak van 30 m2 en een maximale bouwhoogte van 3 meter hebben.
Artikel 19 Maatschappelijk - Woonzorginstelling
De gronden ter plaatse van de bestemming 'Maatschappelijk - Woonzorginstelling' zijn bestemd voor zorginstellingen, verpleeghuizen, beschermd wonen en daaraan ondergeschikte voorzieningen. Horeca uit categorie 2 (restaurant) is toegestaan ter plaatse van de daarvoor opgenomen aanduiding.
Artikel 20 Recreatie - Volkstuin
De voor 'Recreatie - Volkstuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor volkstuinen, tuinen en bijbehorende gebouwen. Ten aanzien van deze gebouwen geldt een maximale gezamelijke oppervlakte van 10 m2 per tuinperceel. Daarnaast zijn er overige bouwwerken toegestaan.
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Binnen deze bestemming zijn geen bijbehorende bouwwerken toegestaan. Op die manier wordt het huidige bebouwingsbeeld aan de voorzijde in stand gehouden. Voor erfafscheidingen gelden specifieke hoogtematen, overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen maximaal 1,00 meter hoog zijn op basis van het bestemmingsplan. Carports zijn specifiek aangeduid. Hiervoor geldt een maximale bouwhoogte van 3,00 meter.
De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen en straten voor hoofdzakelijk doorgaand verkeer en andere verkeersgerelateerde functies zoals transferia, voorzieningen voor het openbaar vervoer en taxistandplaatsen. Binnen deze bestemmingen zijn ook, voor zover aanwezig, waterhuishoudkundige voorzieningen, de bermen, bermsloten en bermbeplanting opgenomen. zie bestemmingsomschrijving in de regels. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk dat andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden opgericht, zoals verkeerslichten en dergelijke.
Artikel 23 Verkeer - Verblijfsgebied
De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritconstructies. Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport- en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze bestemmingen, wel zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming en het oprichten van een antennemast met installatieruimte ter plaatse van de aanduiding zend-/ontvangstinstallatie mogelijk.
Binnen deze bestemming voorkomende garageboxen en toegangsgebouwen ten behoeve van ondergrondse parkeergarages mogen alleen worden gebouwd ter plaatse van de daarvoor opgenomen aanduiding.
De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor de in het plangebied voorkomende waterlopen, watergangen, waterberging en waterpartijen met een belangrijke waterhuishoudkundige functie. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. Wel is het mogelijk om andere bouwwerken zoals bruggen, dammen en of duikers aan te leggen, echter deze mogen de waterhuishouding niet belemmeren.
Hoofdgebouwen
Voor de verschillende woonvormen in het plangebied zijn verschillende bestemmingen opgenomen. Voor alle woonvormen geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden. Het bouwvlak van het hoofdgebouw is per woning op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten bepaald.
bijbehorende bouwwerken
bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt aan het hoofdgebouw te zijn en mogen in het bouwvlak maar ook op het zij- en achtererf gebouwd worden. Voor het te bouwen m2 aan bijbehorende bouwwerken geldt een maximum dat is aangegeven binnen de regels. Hierbij geldt het uitgangspunt dat niet meer dan 50% van het bouwperceel bebouwd mag worden. Voor alle woonvormen geldt dat wonen in bijbehorende bouwwerken niet is toegestaan. Tevens mag in het bestemmingsplan het aantal woningen niet worden vermeerderd, tenzij dit met een aanduiding op de verbeelding anders word aangegeven.
Flexibiliteit
In de woonbestemmingen zijn afwijkingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Naast algemene afwijkingen (o.a. vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, bouwen van bijbehorende bouwwerken in de voorgevel van het hoofdgebouw, bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling) zijn er ook specifieke afwijkingsmogelijkheden opgenomen.
Artikel 25 Wonen - Aaneengebouwd
Bij 'Wonen - Aaneengebouwd' gaat het om regels die gelden voor grondgebonden aaneengesloten woningen. Aaneengesloten woningen zijn woningen waarvan meer dan twee woningen onder één kap zijn geplaatst (rijwoningen). Voor Wonen - Aaneengebouwd aaneen geldt dat maximaal 35 m² bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Via een omgevingsvergunning kunnen Burgemeester en Wethouders toestemming verlenen voor ondergeschikte aanpassingen aan woningen. Ook voor aan-huis-gebonden bedrijfsactiviteiten moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd.
Op een aantal plaatsen zijn de bijbehorende bouwwerken specifiek aangeduid, om er voor te zorgen niet groter worden gebouwd dan de huidige hoogte. Door middel van een aanduiding zijn om twee plekken mogelijkheden gecreëerd voor ondergeschikte detailhandel en een maatschappelijke functie (woonwinkel).
Ter plaatse van flatgebouwen of appartementen geldt de bestemming 'Wonen - Gestapeld'. De studentenhuisvesting aan de noordzijde van het plangebied is ook onder deze bestemming gebracht. Daarmee krijgt een situatie waarvoor een tijdelijke regeling gold, een permanente regeling. Binnen deze bestemming is een aan huis gebonden beroep toegestaan. Dit geldt ook voor ondergrondse parkeergarages en garageboxen.
Artikel 29 Wonen - Twee aaneen
De bestemming 'Wonen - Twee aaneen' geldt voor grondgebonden twee-onder-één-kap woningen dan wel grondgebonden woningen die door middel van een garage, berging of bijgebouw aan elkaar geschakeld zijn. Voor 'Wonen - Twee aaneen' geldt dat maximaal 50 m² bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning).
Binnen deze bestemming is tevens een dansschool toegestaan op een daarvoor specifiek aangeduide locatie (Weerdingerstraat 120).
Artikel 30 Wonen - Twee aaneen 1
Het gebied Aireydorp-oost is op dit moment in uitvoering. In het gebied zijn onder andere twee-onder-één-kap-woningen voorzien. Om het bestemmingsplan uit te voeren overeenkomstig het stedenbouwkundig ontwerp, wordt hiervoor een aparte bestemming opgenomen. Binnen de bestemming is een maximaal aantal woningen opgenomen. Voor deze woningen gelden specifieke voorwaarden ten aanzien van de maatvoering, nokrichting en dakhelling.
Alle vrijstaande woningen in het plangebied hebben de bestemming 'Wonen - Vrijstaand' gekregen. Bij vrijstaande woningen geldt dat maximaal 75 m² bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Karakteristieke woningen zijn aangeduid en voorzien van een beschermdende regeling. Kantoren zijn toegestaan ter plaatse van de daarvoor opgenomen aanduiding.
Ter plaatse van een aantal vrijstaande woningen aan de Weerdingerstraat is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze bestemming kan op termijn worden omgezet naar een centrumbestemming. Daarmee kan op termijn een aanvulling op de centrumfuncties worden gerealiseerd.
Artikel 36 Wonen - Vrijstaand 1
Analoog aan de bestemming 'Wonen - Twee aaneen 1', is de bestemming 'Wonen - Vrijstaand 1' opgenomen. Er gelden overeenkomstige randvoorwaarden. Een deel van de kavels kan nog worden omgezet naar twee-onder-één-kap-woningen.
Wonen - Woonwagenstandplaats
In het plangebied komt woonwagencentrum voor aan . Dit woonwagencentrum heeft twee bestemmingen te weten 'Wonen - Woonwagenstandplaats' en 'Wonen - Woonwagenstandplaats 1'. Het aantal plaatsen wordt gereguleerd door in de bestemming een maximum aantal op te nemen. Daarnaast zijn de bebouwingsmogelijkheden ten behoeve van de standplaats gebonden aan een bouwvlak. Verschil tussen beide bestemmingen is dat bij de tweede bestemming naast woonwagenstandplaatsen ook vrijstaande woningen zijn toegestaan.
Het plangebied Emmen, Emmermeer kent 3 dubbelbestemmingen te weten Leiding-Gas, Waarde- Archeologie- Vastgesteldewaarde en Waarde- Archeologie Verwachtingswaarde. Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.
Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.
De dubbelbestemming Leiding-Gas is bedoeld om de leidingen te beschermen tegen invloeden van buitenaf zoals bijvoorbeeld werkzaamheden. Net buiten het plangebied is een regionale gastransportleiding (N-522-51-KR-007 met een diameter van ten hoogste 4 inch en een werkdruk van tot en met 40 bar), aanwezig. Een klein deel van de belemmeringstrook van de gasleiding, ter hoogte van het Valterbospad, ligt in het plangebied.De ligging alsmede de aan te houden afstand ten opzichte van de leidingen zijn op de verbeelding aangegeven.
Waarde- Archeologie
Op basis van de cultuurhistorie van het plangebied en de gevonden voorwerpen in het plangebied worden aan het plangebied archeologisch waarden toegekend. Op de verbeelding zijn de gebieden waar archeologische vondsten zijn gedaan met de dubbelbestemming Artikel 43 Waarde - Archeologie vastgestelde waarden en Artikel 44 Waarde - Archeologie verwachtingswaarden aangegeven. Voor deze gebieden geldt dat bij verstoring altijd een ( bureau)onderzoek uitgevoerd dient te worden. In het gebied komt een wettelijk beschermde archeologisch monument voor. Voor dit monumenten geldt dat de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed de vergunning verleent op grond van de Monumentenwet 1988 en dat de bestemmingsplanregels dus niet van toepassing zijn op dit archeologisch terrein archeologisch monumenten voor en daarom niet op de verbeelding zijn opgenomen.Voor de dubbelbestemmingen Waarde geldt dat bestemmingen een wijzigingsbevoegdheid kennen, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro Burgemeester en Wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.
Zowel de dubbel bestemming Leding- Gas als de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie vastgestelde waarden en Waarde - Archeologie verwachtinggegeven een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Door het opnemen van een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden in de bestemming kan de uitvoering van bepaalde activiteiten aan bepaalde voorwaarden gebonden worden. Met een Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden kunnen dus geen extra gebruiksmogelijkheden aan een bestemming worden toegevoegd. Voor de gebruiksmogelijkheden blijft de doeleindenomschrijving het kader. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhedenen aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.
Artikel 45 Anti-dubbeltelregel
Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouw- of omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.
Artikel 46 Algemene bouwregels
In artikel 46 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt. Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een vijftal onderwerpen in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 47 Algemene aanduidingsregels
Aan de hiervoor genoemde enkelbestemmingen is ten behoeve van het straalpad de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - straalpad' opgenomen. Deze aanduiding werkt naast de onderliggende enkelbestemmingen door op de gronden die zijn aangeduid. De aanduiding is opgenomen ter bescherming van functies die niet direct zichtbaar zijn in het gebied, maar wel van invloed zijn op de inrichting van de omgeving.
Artikel 48 Algemene afwijkingsregels
Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %. De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
Artikel 49 Algemene wijzigingsregels
Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.
In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer ".