Nij Beets - woonuitbreiding Geawei

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het planvoornemen betreft de ontwikkeling van acht vrijstaande woningen aan de Geawei in Nij Beets. Het plangebied grenst aan de dorpskern Nij Beets.

De bestaande boerderij aan de Geawei 2 te Nij Beets wordt gesloopt. Daarvoor in de plaats worden op het perceel twee vrijstaande woningen gebouwd. Op het aangrenzende perceel (aan de noordwestzijde) is er het voornemen om zes vrijstaande woningen te realiseren.

De voornemens passen niet binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Het is noodzakelijk dat er een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld waarmee de bouw van de acht woningen planologisch mogelijk wordt gemaakt. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

Dit waren twee afzonderlijke plannen, maar naar aanleiding van de ingekomen reacties van de provincie op beide plannen is besloten de beide plannen samen te voegen tot één nieuw woningbouwplan, zowel in dit bestemmingsplan (planologisch) als in het stedenbouwkundig plan / onderbouwing.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de Geawei en bestaat uit een voormalig boerenerf met een aansluitend stuk weidegebied. Het voormalig boerenerf erf en het naastgelegen weidegebied markeert samen met de tegenoverliggende woningen, de volkstuintjes en de brug de westelijke entree van Nij Beets.

Het plangebied wordt gevormd door het kadastrale perceel 521 (sectie F, kadastrale gemeente Beetsterzwaag) en het tegen de Geawei gelegen gedeelte van het kadastrale perceel 665 (sectie F, kadastrale gemeente Beetsterzwaag).

Figuur 1. Ligging en begrenzing van het plangebied

1.3 Juridisch planologisch kader

Geldend bestemmingsplan

Het geldende bestemmingsplan is het Bestemmingsplan Buitengebied (vastgesteld 30 juni 2014), en moet in samenhang met het bestemmingsplan 'Correctieve en partiële (1e) herziening bestemmingsplan Buitengebied 2018 (vastgesteld 8 oktober 2018) en de gerechtelijke uitspraak Bestemmingsplan Buitengebied worden bekeken.

Het plangebied kent de bestemming 'Agrarisch' en de bestemming 'Wonen - Woonboerderij'. Op grond van de agrarische bestemming is uitsluitend een gebruik als agrarische cultuurgrond toegestaan. Bebouwing is niet toegestaan (een bouwvlak ontbreekt). De aanleg en het gebruik van woningen is op grond van de geldende regelingen niet toegestaan binnen deze bestemming.

Op grond van de bestemming 'Wonen - Woonboerderij' is uitsluitend één hoofdgebouw binnen het huidige bouwvlak toegestaan. Het bouwen en gebruiken ten behoeve van twee woningen in strijdig met de bestemming 'Wonen - Woonboerderij'.

Figuur 2. Fragment van de plankaart (verbeelding) van het bestemmingsplan Buitengebied

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een planbeschrijving. Hoofdstuk 3 gaat in op het relevante beleidskader waarbinnen de gewenste ontwikkeling moet passen, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing plaatsvindt aan de geldende wet- en regelgeving. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische toelichting en hoofdstuk 6 beschrijft tenslotte de uitvoerbaarheid van het planvoornemen.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit agrarische cultuurgrond en een woonboerderij met een opslagschuur. De boerderij is opgetrokken uit baksteen en heeft een schilddak bestaande uit twee soorten materialen. Het meest zuidelijke deel is bedekt met dakpannen. De noordwestelijke en noordoostelijke delen zijn bedekt met kunststof dakpanplaten. Het noordoostelijke deel van het gebouw is even hoog als het zuidelijke deel. Het noordwestelijke deel is lager, heeft een zadeldak en aan de zuidzijde een damwandplaten gevel. Enkele jaren geleden is de nabijgelegen brug over het Polderhoofdkanaal ten behoeve van de recreatieve vaarroute verhoogd. Hiermee is de voormalige boerderij aan de Geawei 2, gezien vanaf het dorp, 'achter de brug' komen te liggen.

Op de onderstaande afbeelding is de bestaande situatie vanuit het dorp richting het buitengebied gezien. Figuur 3 geeft een weergave van Geawei 2 en Figuur 3 van het naastgelegen weidegebied.

Figuur 3. Zicht vanaf de Geawei vanuit het dorp Nij Beets.

Figuur 4. Zicht vanaf de Geawei vanuit het buitengebied van Nij Beets (Google Streetview)

2.2 Ontstaansgeschiedenis en visie Nij Beets

Onstaansgeschiedenis

Nij Beets behoort tot de wat grotere dorpen van de gemeente Opsterland. Het dorp is gelegen nabij de snelweg A7 waardoor een goede verbinding met zowel Drachten als Heerenveen aanwezig is. Nij Beets is gelegen in het westelijk laagveengebied van Opsterland. Het dorp is van oorsprong een agrarisch veenontginningsdorp. Het woonmilieu wordt gekenmerkt als het wonen in een rustige en landeljke woonomgeving die goed bereikbaar is door de ligging aan de A7.

De verkaveling van de oorspronkelijke bebouwing is haaks gericht op het door het dorp lopende Polderhoofdkanaal. Latere bebouwing vond plaats langs de Doarpsstrjitte en de Prikkewei. Deze wegen steken scheef door het oorspronkelijke verkavelingspatroon, terwijl de bebouwing die aan deze wegen is gebouwd, hier wel haaks op staat. In de later gevormde kom van Nij Beets komen deze twee verkavelingsrichtingen samen, waardoor een 'knik' zichtbaar is geworden in de verkavelingsstructuur. Deze bebouwingsstructuur met deze hoekverdraaiing dient in de toekomst behouden te blijven om de identiteit van Nij Beets de accentueren. In en rond het dorp zijn diverse ruilverkavelingsbosjes aawezig. Deze hebben vooral een visuele en afschermende betekenis. Bij het ontwikkelen van uitbreidingslocaties in de toekomst is een goede inpassing in het groen, met een strook bebossing als afscheiding naar het open landschap tevens een belangrijk uitgangspunt.

De afgelopen decennia hebben in het dorp diverse woonuitbreidingen plaatsgevonden waarmee het dorp is geworden zoals het nu bestaat. De laatste uitbreiding die nog op de lat staat is de omvorming van het voormalige bedrijfsterrein aan de noordzijde van het dorp (Dorpsstrjitte 1) naar circa 23 woningen.

Toekomstvisie

Hoewel in de eerdere structuurvisies van Opsterland per dorp duidelijk werd aangegeven hoe de ontwikkeling van de dorpen er uit kan zien, is dit in de huidige Omgevingsvisie Opsterland 2015-2030 los gelaten. In de visie wordt per thema aangegeven wat de kernkwaliteiten zijn en waar kansen liggen, zie ook 3.3.1).

Vanuit het belang van behoud van het waardevolle open landschap en de nadruk op versterking van het bestaande bebouwd gebied, komt de nadruk steeds meer te liggen op inbreiding. Dat betekent dat onder andere woningbouw binnen de bestaande kern op open plekken, op de plaats van leegstaande bebouwing of door sloop van bestaande woningen plaatsvindt. Deze beleidslijn past bij een belangrijk deel van de woonwensen in de gemeente: woonruimte dicht bij voorzieningen. In de dorpen gaat het vooral om kleine inbreidingslocaties en om type woningen en woonmilieus die voldoen aan de lokale behoefte.Verdere grootschalige uitbreidingen zullen vooralsnog niet meer aan de orde zijn. In Nij Beets komt dit tot uiting door de herstructurering van een voormalige bedrijfslocatie naar wonen. Daarnaast is ruimte voor enkele kleine woningbouwontwikkelingen.

Nij Beets vormt een belangrijk aangrijpingspunt voor recreatieve voorzieningen langs de vaarroute van Opsterland naar de Friese Meren (Polderhoofdkanaal). Bij het zwembad zijn voorzieningen voor waterrecreanten gerealiseerd en daarnaast zijn er verschillende aanlegplaatsen langs de route gerealiseerd. Bij de nieuwe brug en het dorpshuis (Geawei) wil de gemeente een nieuw dorpshart ontwikkelen, met daarop aansluitend de mogelijkheid van een recreatief steunpunt. Een dergelijke ontwikkeling kan de aantrekkingskracht van de vaarroute versterken en draagt tevens bij aan een versterking van de dorpsstructuur met een nieuw dorpshart.

Het recreatief steunpunt is inmiddels gerealiseerd in de vorm van een bezoekerscentrum bij het al aanwezige veenmuseum. Enkele jaren geleden is de brug bij het dorpshuis verhoogd en vernieuwd waarmee een aantrekkelijke recreatieve vaarroute over het Polderhoofdkanaal is ontstaan. Kleinschalige woningbouw op de locatie bij de nieuwe brug en het dorpshuis is de afrondende stap in het 'nieuwe dorpshart'.

2.3 Nieuwe situatie

Met de planvorming wordt aangesloten op het bestaande kleine bebouwingscluster dat de landelijke entree van het dorp aan de Geawei markeert. Het voormalige boerenerf in dit cluster (Geawei 2) wordt herontwikkeld met twee nieuwe woningen. Tegenover de volkstuinen en Geawei 3 wordt een landelijk lintje met zes woningen ingepast aan de Geawei.

Voormalig boerenerf Geawei 2

Het bestaande erf van ruim 2.800 m2 wordt gesplitst in twee kavels van ongeveer dezelfde grootte. Hiervoor worden de aanwezige boerderij en schuur gesloopt, wordt vegetatie verwijderd en grond vergraven. De watergangen langs de noordwest-, noordoost- en zuidoostzijde van het plangebied blijven bij het plan ongemoeid. Daarnaast wordt de groenstrook aan de noord- en oostzijde, als kenmerkend voor het boerenerf, versterkt. Hiermee ontstaat een natuurlijke afscheiding met de naastgelegen vrije kavels.

Woonkavels op de agrarische gronden

De ontwikkeling op de agrarische gronden bestaat uit de realisatie van zes royale bouwkavels voor evenveel vrijstaande woningen aan de Gaewei te Nij Beets. De zes kavels worden in de markt gezet en vervolgens individueel ontwikkeld. Het bestaande maaiveld van de kavels wordt met ca. 130 cm opgehoogd tot ongeveer -0,50 m + NAP. De gemiddelde kavelbreedte is 19 m en de oppervlakte van de kavels varieert tussen 1.185 m2 en 1.393 m2.

De sloot aan de voorzijde wordt versmald, en iedere kavel wordt individueel ontsloten met een uitrit op de Geawei. Ter compensatie van de gedeeltelijke demping van de sloot en de toevoeging van verharding die met het plan mogelijk wordt gemaakt zal een waterpartij aan de achterzijde van de kavels gegraven worden. Dit wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst en is geborgd in de regels van dit bestemmingsplan.

De eigendomsgrenzen van de kavels en dus de woonbestemming ligt halverwege de sloot aan de voorzijde. Tussen de sloot en de huidige weg wordt een voetpad aangelegd langs de kavels. Er wordt openbare verlichting geplaatst conform de daarvoor geldende normen.

2.4 Stedenbouwkundige inpassing

Om een goede ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing te waarborgen is een stedenbouwkundig plan gemaakt (Bijlage 1). Hier is een toelichting bij gegeven, te vinden als Bijlage 2 bij de toelichting van het bestemmingsplan. De onderstaande afbeelding laat dit stedenbouwkundig plan zien.

Figuur 5. Stedenbouwkundig plan Geawei

Landschap

Het plangebied ligt in een deel van de veenpolder dat is ingeklemd tussen de lintbebouwing van de Kanaelwei Noard en de Domela Nieuwenhuisweg en de dorpskern van Nij Beets. Het plangebied is daarmee geen onderdeel van grootschalig open veenweidegebied.

De Geawei is een oude structuurlijn met lintbebouwing in het gebied. Nij Beets ontleent het ontstaan voor een deel aan deze weg. Nij Beets is in de basis een combinatie van een lint- en kanaaldorp. Een verdichting van het lint aan de rand van het dorp is daarmee ook een logische ontwikkeling, passend bij de aard van het dorp en het landschap. Het plan kan min of meer worden beschouwd als een organische voortzetting van de lintbebouwing langs de Prikkewei en omgekeerd.

Kavels en bebouwing

Voormalig boerenerf Geawei 2

Voor het voormalig boerenerf van Geawei 2 is het erfconcept leidend voor de nieuwe inrichting. De erfrandbeplanting wordt behouden en versterkt en de kenmerkende bouwrichting van de oorspronkelijke boerderij wordt gehandhaafd voor de nieuwe bouwvolumes. Voor de bebouwing is een stenen woning aan de weg met een (deels) houten schuurwoning daarachter de basis. De hoofdvorm van de bebouwing is een bouwlaag met een kap. Eventuele bijgebouwen worden op de plek van de te slopen schuur gebouwd (i.v.m. behoud van de kelder).

Het nieuwe lintje

Het nieuwe lintje is afgestemd op de landschappelijke situatie. De kavels en de richting van de woningen zijn afgestemd op de kenmerkende opstrekkende verkaveling. Aan de landschapszijde (noordzijde) is de voor de omgeving kenmerkende verspringende achtererfgrens onderdeel van het plan.

De nieuwe woningen staan in een verspringende voorgevelrooilijn, waarbij het beeld beslotener wordt in oostelijke richting. Hiermee wordt een te sterke verdichting voorkomen en ontstaat een geleidelijke overgang van landschap naar dorp en omgekeerd. De verspringende rooilijn is vastgelegd in de verbeelding en regels.

Groen en water

Met een groenblauwe rand wordt voorzien in inpassing van de woningen vanaf de Kanaelwei Noard gezien. Deze groenblauwe rand wordt vormgegeven met een waterpartij, riet, en groepjes opgaande beplanting. De relatief forse waterpartij is noodzakelijk om te voorzien in waterberging en om de percelen te kunnen ophogen. De vormgeving van de waterpartij is geïnspireerd op petgaten, waarbij de richting van de verkaveling leidend is. De waterpartij wordt voorzien van flauw hellende taluds met kruidenrijke grasmengsels en riet. De groenblauwe rand wordt onderdeel van de kavels, maar mag niet worden bebouwd. De inrichting moet door de bewoners in stand worden gehouden. Op deze wijze wordt de inpassing gegarandeerd en wordt voorkomen dat schuttingen en kleine bijgebouwen het beeld gaan bepalen vanuit het open landschap.

Aan de westzijde is een dicht beplante beplantingsstrook onderdeel van het plan. Deze strook is onderdeel van een kavel maar moet door de bewoners in stand worden gehouden. Met deze strook wordt aangesloten bij de landschappelijke karakteristiek van besloten erven en wordt voorzien in inpassing van de woningen vanuit westelijke richting.

Langs de weg wordt de bestaande sloot behouden. Een groene terreininrichting is uitgangspunt aan de wegzijde. Door de inritten te clusteren wordt de bestaande sloot beperkt onderbroken en wordt de inrichting van de (relatief) smalle percelen zo groen mogelijk.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht geworden. De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld.

De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI.

Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleidskader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 2016-2021 (NWP) op grond van de Waterwet.

In zijn totaliteit kent de NOVI 21 nationale belangen en opgaven die het verder uitwerkt. Die opgaven zijn niet meer op zichzelf staand op te lossen, maar grijpen in elkaar. Met de NOVI zoekt het Rijk een perspectief om de grote opgaven aan te pakken, om Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Om die reden worden binnen de NOVI prioriteiten gesteld. De NOVI stelt daarbij een integrale aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Met steeds een zorgvuldige afweging van belangen werkt het Rijk aan de vier prioriteiten:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Centraal bij de afweging van belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als van de ondergrond. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; en,
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de afwegingsprincipes benut worden. Met de NOVI presenteert het Rijk een integrale, op samenwerking gerichte aanpak. De NOVI geeft een gebiedsgericht afwegingskader en sturende visie in een, gericht op het realiseren van een gezond, leefbaar, herkenbaar en economische sterk Nederland.

Conclusie

Het onderhavig plan is in overeenstemming met de NOVI. Om die reden kan een verdere toetsing aan de NOVI achterwege blijven.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Op 13-03-2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. Hierin is de visie van het Rijk op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR is gekozen voor een selectieve inzet van het rijksbeleid waarbij 13 nationale belangen aan de orde zijn die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen; het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn. Met betrekking tot het voornemen kan worden geconcludeerd dat geen van de 13 nationale belangen wordt geschaad.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2011)

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 07-12-2011), ook wel bekend onder de naam AMvB Ruimte, zijn de nationale belangen uit de SVIR voorzien van juridische kaders, waarmee de doorwerking van de nationale belangen op ruimtelijk gebied is geborgd. Uit het Barro blijkt dat voor het planvoornemen en het plangebied geen sprake is van specifieke aspecten van nationaal belang. Wel geldt bij elk ruimtelijk plan nationaal belang 13 met betrekking tot zorgvuldig ruimtegebruik.

3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling (zie artikel 1.1.1 van het Bro) mogelijk maakt.

Wettelijk kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking (Ladder) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik, met een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Bij besluit van 28 augustus 2012 is de Ladder toegevoegd aan artikel 3.1.6 van het Bro en vervolgens op 1 oktober 2012 in werking getreden. Op 1 juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij een nieuwe Laddersystematiek geldt. De Ladder staat als instrument niet op zichzelf, maar geeft mede vorm aan de systeemverantwoordelijkheid van de minister van Infrastructuur en Milieu voor een goede ruimtelijke ordening. Deze verantwoordelijkheid brengt met zich mee, dat de minister er voor zorgt dat decentrale overheden over de juiste instrumenten kunnen beschikken voor een zorgvuldige benutting van de ruimte. Hieronder wordt begrepen het voorkomen van overprogrammering, het faciliteren van groei, het anticiperen op stagnatie en het leefbaar houden van krimpregio's.

De Ladder is onder andere van toepassing op bouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang:

• 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?
• 2. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw?
• 3. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied?
• 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?
• 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Toetsing 

Ad 1. Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling?

De eerste afweging in de toetsing aan de Ladder is het beantwoorden van de vraag of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Of daarvan sprake is wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Als definitie voor stedelijke ontwikkeling is in het Bro opgenomen: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is voor kleinschalige ontwikkelingen. Uit rechtspraak (ABRvS 28 juni 2017;ECLI:NL:RVS:2017:1724) blijkt dat niet iedere ontwikkeling van onder meer woningbouw als stedelijke ontwikkeling valt te kwalificeren. Zo is geoordeeld dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als meer dan 12 woningen worden gerealiseerd.

Het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan bevat de mogelijkheid van acht grondgebonden woningen in het plangebied. Gelet op de omvang van het woningbouwplan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. De ladder is niet op het planvoornemen van toepassing.

Gezien het voorgaande zijn Ad 2. en Ad 3. niet op het planvoornemen van toepassing en worden in deze paragraaf niet behandeld.

Ad 4. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling?

Wanneer de Ladder niet van toepassing is op een planvoornemen, is wel een motivering nodig waaruit blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In het kader van uitvoerbaarheid moet onder andere aandacht worden besteed aan de behoefte van het plan.

De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. Daarnaast moet bij de beoordeling van de behoefte het bestaand aanbod betrokken worden. Gemotiveerd moet worden dat rekening is gehouden met (de effecten op) leegstand. Daarbij moet inzichtelijk worden gemaakt:

• Dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben.
• Dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Volgens regionale afspraken

Zowel de Provinsje Fryslân als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouwprogrammering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. In de Verordening Romte gaat de provincie in op regionale afstemming en heeft de provincie ook aangegeven dat gemeenten een actueel woonplan moeten hebben.

Provinsje Fryslân en de regio Zuidoost-Fryslân hebben in 2022 voor de periode 2022-2030 woningbouwafspraken gemaakt die de Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw onderschrijven. Aansluitend zijn die woningbouwafspraken vertaalt in een regionale woondeal. Hierin is afgesproken dat de gemeente Opsterland zich tot en met 2030 inzet voor de bouw van 530 nieuwe woningen.

Naast aantallen zijn er in de Woondeal ook afspraken gemaakt over de betaalbaarheid. Volgens het rijksbeleid (Nationale Woon- en Bouwagenda en het Programma Woningbouw) dient 30% van de totaal toe te voegen nieuwbouw een sociale huurwoning te zijn. In specifiek de regio Zuidoost Fryslân wordt ingezet op de bouw van 70% van de woningbouwopgave in de regio in het betaalbare segment, 30% daarvan bevindt zich ten minste in het sociale huursegment.

Het planvoornemen maakt de bouw mogelijk van acht woningen. De beoogde woningen bevinden zich in het hogere segment (woningen >350.000 euro). De woningen zijn bedoeld voor de doorstroming in het dorp Nij Beets. Huishoudens die nu in de huursector of in de betaalbare segment wonen, worden hiermee in de gelegenheid gesteld om door te stromen. Hoewel met het planvoornemen niet direct wordt voorzien in betaalbare woningen of woningen in de sociale huursector ontstaat deze marktruimte er wel doordat sprake is van doorstroming.

Volgens gemeentelijk beleid

Naast de regionale afspraken heeft de gemeente Opsterland haar eigen woningbouwbeleid uitgewerkt in de Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’ 18 september 2023. Deze visie betreft een actualisatie van de eerder vastgestelde woonvisie 2017-2021. In de geactualiseerde versie is onder andere de Woningmarktanalyse Opsterland (2021) en nieuwe ontwikkelingen (wonen en zorg, vergrijzing, grote en kleine dorpen) betrokken. In de woonvisie zijn een viertal speerpunten benoemd:

• 1. Bestaande woningvoorraad: inspelen op de (kwalitatieve) vraag
• 2. Woningbouw: flexibiliteit en maatwerk
• 3. Wonen welzijn zorg: senioren en bijzondere doelgroepen
• 4. Betaalbaarheid en beschikbaarheid

De regio Zuidoost Fryslân zet in op meer en gevarieerde woningbouw. Huishoudens-groei in de regio is toe te schrijven aan huishoudensverdunning en instroom van buiten. Het is belangrijk om woningen te bouwen die een waardevolle aanvulling zijn op de bestaande voorraad, op plekken waar de meerwaarde het grootst is. Dit hangt samen met een verschuiving in de kwalitatieve vraag van gezinswoningen – waarvan er al relatief veel zijn in de regio – naar kleinere en levensloopbestendige woonvormen.

Dit komt door huishoudensverdunning, vergrijzing en ontgroening. Een groot deel van deze woningen zal in de categorie 'betaalbaar' gebouwd moeten worden, passend bij de inkomenssituatie van de inwoners. Dit stelt de gemeente in staat om woningen te ontwikkelen waaraan een kwantitatieve én kwalitatieve behoefte bestaat, zoals aan levensloopbestendige woningen of nultredenwoningen (woningen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond). Dit draagt bij aan doorstroming en beweegruimte in de bestaande woningvoorraad. Hierdoor kan de gemeente op korte termijn een sterk en divers woonprogramma neerzetten met het oog op het voorkomen en mitigeren van negatieve effecten in minder courante woningen op de langere termijn.

Net als in grote delen van Nederland zit ook in de dorpen in de gemeente Opsterland de woningmarkt op slot. Er staan weinig woningen te koop en de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren tot recordhoogte gestegen.

In de gemeentelijke woonvisie wordt gesteld dat de toevoeging van woningen in de dorpen in de eerste plaats binnen het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt. Maar als inbreiding te weinig mogelijkheden geeft én het plangebied aansluit aan bestaand bebouwd gebied, kan een ontwikkeling buiten bestaand bebouwd gebied worden overwegen. Bij deze woningbouwplannen zijn de voorwaarden die vanuit de Omgevingsverordening Fryslân (nu nog Verordening Romte Fryslân 2014) zijn aangegeven doorslaggevend. Hierin dient onderbouwd te worden waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Daarnaast moeten de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van GS heeft (art. 3.1. VRF).

Gemeente Opsterland heeft in haar woonvisie de regionale woningbouwafspraken opgenomen. Gemeentebreed is ruimte voor 1.000 woningen tot 2035.

Ten behoeve van de woonvisie is in 2021 door RIGO een woningmarktanalyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er een tekort is aan betaalbare koopwoningen (tot maximaal €350.000). Daarnaast is de conclusie dat er veel vraag is naar eengezinswoningen. Voorliggend plan voorziet in de realisatie van acht grondgebonden woningen. De acht woningen zijn bedoeld voor het hogere segment (> €350.000) en liggen buiten stedelijk gebied. De realisatie van de woningen heeft als doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Zoals aangeven zit de woningmarkt ook in de gemeente Opsterland en in het dorp Nij Beets op slot. Door op deze wijze ruimte te creëren worden huishoudens die nu in betaalbare koopwoningen in de gelegenheid gesteld om door te groeien naar volgende woningen. De betaalbare koopwoningen komen hierdoor weer beschikbaar op de markt (marktruimte). Zoals blijkt uit het makelaarsonderzoek dat ten behoeve van het bestemmingsplan is uitgevoerd (Bijlage 3 en Bijlage 4) is in Nij Beets behoefte aan deze doorstroming. Het planvoornemen is dan ook in overeenstemming met de woonvisie van de gemeente Opsterland. Daarnaast is met het voorgaande aangetoond dat de nieuwe ontwikkeling niet een zodanige leegstand tot gevolg heeft (ladderonderbouwing).

Ad 5. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Ook volgens de 'ladder van duurzame verstedelijking' (net als VRF en woonvisie) gaat de voorkeur uit naar inbreiding in plaats van uitbreiding.

Het bestaand stedelijk gebied zoals bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking kent haar grondslag in de Bro. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt; ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Gronden waarop een agrarische bestemming rust en die overeenkomstig die bestemming worden gebruikt vormen geen onderdeel uit van bestaand stedelijk gebied (ABRvS 29 april 2015; ECLI:NL:RVS:2015:1340). Gronden die zijn bestemd voor een stedelijke functie en de locatie onderdeel is van het bestaand stedenbouwkundig samenstelsel van bebouwing, maar nog onbebouwd zijn, zijn te beschouwen als bestaand stedelijk gebied.

Dit maakt een groot deel van Nij Beets en omgeving bestaand stedelijk gebied. Zie navolgende figuur voor de aanwezige bestemmingen (stedelijke functies) in Nij Beets.

Figuur 6. Weergave bestemmingsplannen Nij Beets

De begripsomschrijving van de provinciale verordening is enger. De omschrijving (zie 3.2.2) lijkt op de begripsomschrijving in het Bro, alleen is in de verordening een kaart opgenomen waarin het stedelijk gebied is begrensd. Zie navolgende figuur voor de begrenzing.

Figuur 7. Weergave bestaand stedelijk gebied Verordening Romte

De planlocatie ligt in beide gevallen buiten bestaand stedelijk gebied. De mogelijkheden voor inbreiding zijn binnen het bestaand stedelijk gebied van Nij Beets beperkt. De kern biedt geen ruimte voor nog meer grondgebonden woningen zonder aantasting van de leefbaarheid en de aanwezige groenstructuren of de openbare ruimte. Navolgende figuur geeft een luchtfoto van de kern van Nij Beets weer. Hieruit blijkt dat er geen open ruimten aanwezig zijn waar grondgebonden woningen kunnen worden gerealiseerd. Ook het splitsen van het planvoornemen is daarmee geen optie.

Alternatieve mogelijkheid is om te kijken naar vrijkomende locaties in het dorp zoals schoolgebouwen, sportvelden, of bedrijvigheid. In Nij Beets zijn twee basisscholen aanwezig (Gietersewei). Deze scholen zijn nog actief in gebruik en komen op korte termijn niet in aanmerking voor herontwikkeling. Ten zuidwesten van Nij Beets (Doarpstrjitte) liggen sportvelden. Ook deze sportvelden zijn actief in gebruik en komen op korte termijn niet in aanmerking voor herontwikkeling. Ten noorden van het dorp ligt een voormalig bedrijfsterrein (Kanaelwei Noard). Op dit terrein was een aannemers- en transportbedrijf gevestigd. Het terrein beslaat een oppervlakte van circa 1,5 hectare en is inmiddels niet meer als zodanig in gebruik. Deze locatie is in potentie geschikt als woningbouwlocatie (+/- 20 woningen). Hiervoor is in het geldend bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op dit moment zijn voor die locatie woningbouwplannen in voorbereiding. Het betreft de ontwikkeling van 23 woningen in het betaalbare segment (rijwoningen en twee-onder-een-kap). Deze locatie is dan ook niet langer als potentieel alternatieve locatie te beschouwen.

Aan De Peppel in het noordoosten van Nij Beets ligt een verkeersbestemming waarop een wijzigingsbevoegdheid naar wonen is opgenomen. Deze kavel biedt ruimte de bouw van één vrijstaande woning en is daarmee voor het voorgenomen planvoornemen van acht woningen ongeschikt.

Voor het overige zijn in het bestaand bebouwd gebied geen alternatieve locaties beschikbaar. De beoogde planlocatie grenst aan het bestaand bebouwd gebied en vormt een afronding van een landelijk wooncluster (zie ook 2.4). Met het planvoornemen wordt deels een bestaand voormalig agrarisch erf ontwikkeld. Daarnaast is voor het beoogde planvoornemen een landschappelijke inpassing opgesteld. Met het planvoornemen is dan ook voldoende toepassing gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Conclusie
Het planvoornemen is niet strijdig met het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Fryslân (2025-2030)

Op 23 september 2020 is de omgevingsvisie Fryslân vastgesteld. In wat voor Fryslân wilt u in 2025-2030 wonen, werken, recreëren, kortom: leven? Deze vraag staat centraal bij het maken van de nieuwe Omgevingsvisie van de provincie Fryslân. In het plan komt al het provinciale beleid voor de fysieke leefruimte te staan. Het gaat om de hoofdlijnen voor de ruimtelijke inrichting van Fryslân, de provinciale waterhuishouding, infrastructuur, natuur, landschap en milieu.

Een van de doelen in de omgevingsvisie is een vitaal en samenhangend netwerk van steden en dorpen met een variatie aan woningen, bedrijven, kennis- en onderwijsinstellingen, werkgelegenheid en voorzieningen.

Fryslân kent een samenhangend netwerk van steden, grote en kleinere dorpen. Deze steden en dorpen vullen elkaar aan op het gebied van wonen, werken en voorzieningen, ieder vanuit de eigen kwaliteiten. Inzet is om de onderdelen van dit netwerk nog sterker met elkaar te verbinden tot een compleet palet aan woon-, en werkmilieus en voorzieningen. Het netwerk vormt daarmee de basis voor onder andere plezierig wonen in een verscheidenheid aan woonbuurten, waarbij het woningaanbod aansluit op de vraag van inwoners en van mensen die zich in Fryslân willen vestigen.

Vanuit de wettelijke verantwoordelijkheid voor zorgvuldig en verantwoord gebruik van de schaarse ruimte, vindt er regionale afstemming van plannen voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoorvolume plaats. Tussen provincie en gemeenten in regioverband worden meerjarige programmeringsafspraken over passend aanbod, zowel kwantitatief als ook kwalitatief wanneer dat gewenst is, gemaakt.

Belangrijk hierbij is dat stedelijke functies naar aard en schaal passen bij stad of dorp en daarop aansluiten. Daarnaast moet de stad of dorp goed ontsloten worden, waarbij vervoersknooppunten zoveel mogelijk benut worden. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de verdeling van woningbouw en aanleg van bedrijfslocaties over hun kernen; in hun visies/ plannen bepalen ze waar dit gebeurt en in welke kwaliteit. Bij nieuwe inzichten en ontwikkelingen kan van afspraken worden afgeweken. Dit biedt flexibiliteit, ook om in te spelen op kwaliteiten waar aantoonbaar behoefte aan is.

3.2.2 Verordening Romte Fryslân 2014

In de Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt de provincie regels aan de provinciale belangen. Deze regels hebben betrekking op de thema’s bundeling, ruimtelijke kwaliteit, wonen, werken, recreatie en toerisme, landbouw, natuur, kustverdediging en duurzame energie. De regels moeten in gemeentelijke plannen worden vertaald.

Ontwerp Omgevingsverordening Fryslân

Op 01-02-2022 is de Omgevingsverordening Fryslân door provinciale staten vastgesteld. Deze verordening is de opvolger van de Verordening Romte Fryslân 2014. Met de nieuwe verordening zijn concrete beleidsregels vastgelegd die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen (uit de Omgevingsvisie) doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen. De Omgevingsverordening Fryslân komt op grote lijnen overeen met de Verodening Romte Fryslân 2014 en treedt per 1 januari 2024 (gelijktig met de Omgevingswet) in werking.

Het plangebied is gelegen in het landelijk gebied van de provincie Fryslân. Uit de kaart 'Begrenzing bestaand stedelijk gebied' (kaart 1 van de verordening) blijkt dat het plangebied is gelegen buiten 'bestaand stedelijk gebied'.

Figuur 8. Weergave bestaand stedelijk gebied Verordening Romte.

Artikel 1.1.1. Algemeen

Op basis van artikel 1.1.1 lid 1 zijn in beginsel op deze locatie geen nieuwe stedelijke functies toegestaan.

De verordening biedt verschillende mogelijkheden om af te wijken van deze regeling. Nieuwe bebouwing in het plangebied is hiermee niet uitgesloten. De verordening biedt twee mogelijkheden om af te wijken van de bepaling dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling alleen binnen bestaand stedelijk gebied is toegestaan. In artikel 1.1.1. lid 2 is opgenomen dat in afwijking van artikel 1.1.1. lid 1 in een ruimtelijk plan een uitbreidingslocatie aansluitend op bestaand stedelijk gebied kan worden toegestaan.

Artikel 1.1.1. lid 2 biedt een mogelijkheid om af te wijken van de regeling onder artikel 1.1.1 lid 1. Of sprake is van een locatie zoals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 2 kan als volgt worden uitgelegd. Het bestaand bebouwd gebied wordt begrensd op de bebouwing van Nij Beets tot het Polderhoofdkanaal. Alles na het Polderhoofdkanaal is landelijk gebied. Net over de brug over het Polderhoofdkanaal bevindt zich een voormalig boerenerf (plangebied), tegenoverliggende woningen en volkstuintjes die samen een klein bebouwingscluster vormen. Het Polderhoofdkanaal is door de aanwezigheid van dat kleine bebouwingscluster geen grens tussen dorp en landschap maar er juist een onderdeel van. Met het planvoornemen is dan ook sprake van een locatie aangrenzend op bestaand bebouwd gebied.

Zoals aangegeven in de vorige alinea ligt het plangebied in een klein bebouwingscluster aangrenzend aan het bestaand bebouwd gebied. Door ontwikkeling van het plangebied vindt afronding plaats van dit kleine bebouwingscluster dat in gezamenlijkheid de westelijke entree van Nij Beets vormt. Artikel 1.3.1. is dan ook van toepassing op het planvoornemen. In geval artikel 1.3.1 van toepassing is, is artikel 3.1.1. van de verordening ook van toepassing. Dat artikel bevat regels over het aantal en en de kwaliteit van de woningen in relatie tot een woonplan.

Artikel 1.3.1. Verbetering bebouwingslinten en bebouwingsclusters in het landelijk gebied

In afwijking van artikel 1.1.1, eerste lid kan een nieuwe stedelijke functie in of aansluitend op een bestaand bebouwingslint of een bestaande bebouwingscluster worden toegestaan met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• a. de nieuwe stedelijke functie leidt tot een landschappelijk aanvaardbare afronding of verdichting van een bebouwingslint of bebouwingscluster en doet geen afbreuk aan de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten;
• b. een nieuw bedrijf behoort tot de milieucategorieën 1 of 2, tenzij aangetoond kan worden dat het bedrijf wat betreft aard, schaal, milieuhinder, en fysieke uitstraling past in de omgeving; - niet van toepassing
• c. detailhandel houdt verband met de hoofdfunctie van het perceel en is daaraan bedrijfsmatig en wat betreft omvang ondergeschikt; - niet van toepassing
• d. in geval van woningbouw gaat het per lint of cluster om één of enkele woningen, waarvan de oppervlakte per woning inclusief bijgebouwen niet meer bedraagt dan 300 m², of de maat die het bestemmingsplan buitengebied als algemene regel hanteert voor bestaande burgerwoningen. Artikel 3.1.1 is mede van toepassing.

Zoals aangegeven in de vorige alinea ligt het plangebied in een klein bebouwingscluster aangrenzend aan het bestaand bebouwd gebied. Door ontwikkeling van het plangebied vindt afronding plaats van dit kleine bebouwingscluster dat in gezamenlijkheid de westelijke entree van Nij Beets vormt. In geval artikel 1.3.1 van toepassing is, is artikel 3.1.1. van de verordening ook van toepassing. Dat artikel bevat regels over het aantal en en de kwaliteit van de woningen in relatie tot een woonplan. Paragraaf 3.3 gaat hier nader op in.

Als sprake is van een ruimtelijk plan dat voorziet in een uitbreidingslocatie in het landelijk gebied dan is artikel 2.1.1. van de verordening eveneens van toepassing. Dit artikel luidt als volgt:

Artikel 2.1.1. Ruimtelijke kwaliteit

• 1. De plantoelichting van een ruimtelijk plan voor een uitbreidingslocatie of voor het landelijk omvat een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf waarin, voor zover noodzakelijk, wordt aangegeven op welke wijze:
  • a. het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond, netwerken en nederzettingspatronen;
  • b. het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zijnde de structuren van provinciaal belang zoals die, met inbegrip van een richtinggevend advies, per deelgebied of gebiedsoverschrijdend zijn omschreven in de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte.
• 2. Een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op landelijk gebied stelt zo nodig regels die ertoe strekken dat de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten als bedoeld in het eerste lid, sub b, herkenbaar blijven.
• 3. Een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied dient te voorzien in een zorgvuldige inpassing van:
  • a. een uitbreidingslocatie;
  • b. nieuwe infrastructuur of aanpassing van infrastructuur;
  • c. een nieuwe recreatieve voorziening of uitbreiding van een recreatieve voorziening;
  • d. agrarische bedrijven, inclusief glastuinbouwbedrijven;
  • e. overige nieuwe of uitbreiding van bestaande, al dan niet aan het landelijk gebied gebonden functies, binnen de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten, zoals bedoeld in het eerste lid, sub b.

Ter onderbouwing van de hiervoor genoemde artikelen is een landschappelijke inpassing opgesteld waarin de ontwikkeling is gemotiveerd aan de hand van landschappelijk kenmerken en kwaliteiten en de ligging ten opzichte van het bestaand bebouwd gebied en/of bebouwingscluster, zie Bijlage 2 en Bijlage 1.

Zoals blijkt uit paragraaf 2.4 en bijbehorende bijlagen vormt het planvoornemen een afronding van het bestaande kleine bebouwingscluster dat de landelijke entree aan de Geawei van het dorp Nij Beets markeert. Aan artikel 2.1.1. van de verordening kan dan ook worden voldaan.

Omdat sprake gebruik wordt gemaakt van een een afwijkingsbevoegdheid zoals deze in de verordening is opgenomen, is zekerheidshalve een ontheffing aangevraagd bij de provincie.

3.2.3 Grutsk op 'e romte (2014)

Provinciale Staten hebben op 26 maart 2014 het document 'Grutsk op 'e Romte' als thematische structuurvisie over landschap en cultuurhistorie vastgesteld. In deze thematische structuurvisie zijn landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd en gewaardeerd. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, inspireren en adviseren. 'Grutsk op 'e romte' is als proces vereiste opgenomen in de verordening Romte, zodat bij het opstellen van een ruimtelijk plan een analyse dient te worden gemaakt van de aanwezige waarden in het plangebied. Op deze wijze verwacht Provinsje Fryslân de doorwerking van provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten, rijk en provincie te borgen.

Zoals aangegeven in paragraaf 2.4 en ook verder uitgewerkt in Bijlage 1 en Bijlage 2 is bij de inrichting van het plangebied aandacht besteed aan een goede landschappelijke inpassing en rekening gehouden met Grutsk op 'e romte.

3.2.4 Ontgrondingsbeleid

De provincie voert haar ontgrondingsbeleid op basis van de Ontgrondingsverordening Fryslân. Daarin is bepaald dat bij een ontgronding van meer dan 10.000 m3 of wanneer sprake is van een ontgronding onder een niveau van 2 m onder het maaiveld, de provincie een ontgrondingsvergunning moet verlenen.

Binnen het plangebied is deze situatie niet aan de orde. Er zal een sloot worden gerealiseerd waarvan de inhoud met circa 1.000 m3 bedraagt. Dit is aanzienlijk lager dan de drempelwaarde van 10.000 m3. Daarnaast blijft de waterbodem ruim boven de drempelwaarde van 2 m onder het maaiveld. Een ontrondingsvergunning is dan ook niet noodzakelijk.

3.2.5 Regionale woondeal Zuidoost Fryslân

De samenleving verandert; ook in Fryslân. Zo neemt het aantal huishoudens nog steeds toe. De meeste huishoudens zijn tegenwoordig ook kleiner dan vroeger. Mede daarom zijn er te weinig geschikte woningen. Het gevolg is dat vooral jongeren en ouderen moeite hebben om een woning te vinden die aansluit bij hun situatie. Dat speelt ook in andere situaties.

Om iedereen passend onderdak te kunnen bieden heeft Nederland in 2030 ongeveer 900.000 extra woningen nodig. Dat lukt alleen als snel met de bouw kan worden begonnen. Om helder te krijgen hoeveel woningen provincies kunnen bouwen, heeft het Rijk aan elke provincie gevraagd een reële inschatting te maken. Samen met de gemeenten heeft de provincie een inventarisatie gedaan en een 'reality check' uitgevoerd. Dit heeft geresulteerd in een bod aan het Rijk. In Fryslân kunnen de komende 8 jaar zo'n 17.500 woningen worden gebouwd. De regionale doorvertaling naar gemeenten van deze afspraken tussen Rijk en provincie zijn in de Regionale woondeal Zuidoost Fryslân (20 april 2023) gemaakt. De gemeenten in de regio Zuidoost Fryslân zetten zich gezamenlijk in voor de realisatie van 4.680 woningen. Elke gemeente neemt een haalbaar en passend deel van de regionale opgave. Er zijn afspraken gemaakt over de (minimale) opgave per gemeente.

Zuidoost Fryslân heeft ambitie. Het is een economisch sterke regio en heeft veel te bieden op het gebied van natuur, cultuur en woonomgeving. Het is fijn wonen en werken in Zuidoost Fryslân, waarbij Drachten en Heerenveen een bovenregionale functie vervullen. De aanleg van de Lelylijn zal de positie van deze regio verder versterken.

De uitgangspunten van de regionale woondeal zijn:

• 30% sociale huurwoningen
• 30% betaalbaar (middeldure huur tot € 1000, betaalbare koop tot € 355.000)
• 40% vrije markt
• Toevoegen nultreden-woningen en/of geclusterde woonvormen (gedeeltelijk) geschikt
• voor ouderen.

De gemeente Opsterland zet zich in voor de realisatie van 1.000 woningen, waarvan 412 in enkele sleutelprojecten. Voor de overige 118 woningen geldt dat dit met lokale initiatieven kan worden ingevuld. Voor dit plan geldt dat er voor de dorpen maatwerk nodig is en vooral ingezet moet worden op de juiste woningen op de juiste plaats. Paragraaf 3.3 gaat hier op in.

In de Regionale Woondeal Zuidoost Fryslân is aangegeven dat de opgave voor de provincie Fryslân in woningbouw voor ouderen 2900 nultredewoningen betreft (slaapkamer en badkamer op de begane grond). In de Woonvisie heeft de gemeente aangegeven er naar te streven alle nog te bouwen vrijstaande woningen als nultredewoning te realeseren. Dit streven wordt in onderhavig plan ondersteund.

3.2.6 Conclusie

Het planvoornemen is opgesteld in lijn met het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 2015 - 2030

In de Omgevingsvisie is zowel het integraal beleid, het sociaal domein als het fysiek domein van de gemeente Opsterland geformuleerd. Hierbij staat de vitaliteit van de gemeenschap centraal. De missie van de gemeente Opsterland is het creëren van randvoorwaarden, die zorgen voor vitale leefgemeenschappen in een aantrekkelijke en duurzame leefomgeving. Opsterland wil een faciliterende gemeente zijn, die regie voert over de ruimtelijke ontwikkelingen, door duidelijke doelen te stellen en het maatschappelijk middenveld uit te nodigen om te investeren in de samenleving en in de leefomgeving.

In de omgevingsvisie is op het gebied van economie en arbeidsmarkt opgenomen dat door de economische omstandigheden er minder focus is op groei, promotie en acquisitie, maar meer op behoud van het bestaande; samenwerking en verbetering van het ondernemersklimaat.

Toetsing 

Over de woningbouw is opgenomen dat de gemeente in samenwerking met de in Opsterland werkzame woningcorporaties Elkien en WoonFriesland, maatschappelijke organisaties, de verenigingen van plaatselijk belang, bewonersorganisaties en bewoners herontwikkelingsplannen per dorp opstellen. Het plan voor het lintje met de zes woningen is samen met de bewoners van Nij Beets gemaakt. Dit wordt nu aangevuld met de twee woningen op de locatie van de voormalige boerderij.

Conclusie

Het plan is in lijn met de Omgevingsvisie.

3.3.2 Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’

Naast de regionale afspraken heeft de gemeente Opsterland haar eigen woningbouwbeleid uitgewerkt in de Woonvisie gemeente Opsterland ‘volkshuisvestingsprogramma’ 18 september 2023. Deze visie betreft een actualisatie van de eerder vastgestelde woonvisie 2017-2021. In de geactualiseerde versie is onder andere de Woningmarktanalyse Opsterland (2021) en nieuwe ontwikkelingen (wonen en zorg, vergrijzing, grote en kleine dorpen) betrokken. In de woonvisie zijn een viertal speerpunten benoemd:

• 1. Bestaande woningvoorraad: inspelen op de (kwalitatieve) vraag
• 2. Woningbouw: flexibiliteit en maatwerk
• 3. Wonen welzijn zorg: senioren en bijzondere doelgroepen
• 4. Betaalbaarheid en beschikbaarheid

De regio Zuidoost Fryslân zet in op meer en gevarieerde woningbouw. Huishoudens-groei in de regio is toe te schrijven aan huishoudensverdunning en instroom van buiten. Het is belangrijk om woningen te bouwen die een waardevolle aanvulling zijn op de bestaande voorraad, op plekken waar de meerwaarde het grootst is. Dit hangt samen met een verschuiving in de kwalitatieve vraag van gezinswoningen – waarvan er al relatief veel zijn in de regio – naar kleinere en levensloopbestendige woonvormen.

Dit komt door huishoudensverdunning, vergrijzing en ontgroening. Een groot deel van deze woningen zal in de categorie 'betaalbaar' gebouwd moeten worden, passend bij de inkomenssituatie van de inwoners. Dit stelt de gemeente in staat om woningen te ontwikkelen waaraan een kwantitatieve én kwalitatieve behoefte bestaat, zoals aan levensloopbestendige woningen of nultredenwoningen (woningen met een slaapkamer en badkamer op de begane grond). Dit draagt bij aan doorstroming en beweegruimte in de bestaande woningvoorraad. Hierdoor kan de gemeente op korte termijn een sterk en divers woonprogramma neerzetten met het oog op het voorkomen en mitigeren van negatieve effecten in minder courante woningen op de langere termijn.

Net als in grote delen van Nederland zit ook in de dorpen in de gemeente Opsterland de woningmarkt op slot. Er staan weinig woningen te koop en de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren tot recordhoogte gestegen.

In de gemeentelijke woonvisie wordt gesteld dat de toevoeging van woningen in de dorpen in de eerste plaats binnen het bestaand bebouwd gebied plaatsvindt. Maar als inbreiding te weinig mogelijkheden geeft én het plangebied aansluit aan bestaand bebouwd gebied, kan een ontwikkeling buiten bestaand bebouwd gebied worden overwogen. Bij deze woningbouwplannen zijn de voorwaarden die vanuit de Omgevingsverordening Fryslân (nu nog Verordening Romte Fryslân 2014) zijn aangegeven doorslaggevend. Hierbij kan worden opgemerkt dat de gemeente Opsterland terughoudend is met nieuwe woningbouwontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied.

Voor voorliggende ontwikkeling kan worden opgemerkt dat de genoemde woningaantallen zijn opgenomen in de regionale woningbouwafspraken en daarmee eveneens in overeenstemming zijn met de aantallen in de woonvisie. De woningbouwplannen in aantallen en locatie zijn ruim een aantal jaren geleden al regionaal besproken en afstemd. Hoewel met de voorgenomen plannen sprake is van een locatie buiten bestaand stedelijk gebied zijn de plannen in overeenstemming met de woonvisie.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid

Gemeente Opsterland heeft in haar woonvisie de regionale woningbouwafspraken opgenomen. Gemeentebreed is ruimte voor circa 1.000 woningen tot 2035.

Ten behoeve van de woonvisie is in 2021 door RIGO een woningmarktanalyse uitgevoerd. Hieruit blijkt dat er een tekort is aan betaalbare koopwoningen (tot maximaal €350.000). Daarnaast is de conclusie dat er veel vraag is naar eengezinswoningen.

Voorliggend plan voorziet in de realisatie van acht grondgebonden woningen. De acht woningen zijn bedoeld voor het hogere segment (> €350.000) en liggen buiten stedelijk gebied. De realisatie van de woningen heeft als doel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Zoals aangeven zit de woningmarkt ook in de gemeente Opsterland en in het dorp Nij Beets op slot. Door op deze wijze ruimte te creëren worden huishoudens die nu in betaalbare koopwoningen in de gelegenheid gesteld om door te groeien naar volgende woningen. De betaalbare koopwoningen komen hierdoor weer beschikbaar op de markt (marktruimte). Zoals blijkt uit het makelaarsonderzoek dat ten behoeve van het bestemmingsplan is uitgevoerd (Bijlage 3 en Bijlage 4) is in Nij Beets behoefte aan deze doorstroming. Het planvoornemen is dan ook in overeenstemming met de woonvisie van de gemeente Opsterland. Daarnaast is met het voorgaande aangetoond dat de nieuwe ontwikkeling niet een zodanige leegstand tot gevolg heeft (ladderonderbouwing).

3.3.3 Welstandsnota Gemeente Opsterland

Het welstandsbeleid van de gemeente Opsterland is vastgelegd in de Welstandsnota Gemeente Opsterland uit 2009. De welstandscriteria in deze nota vormen in de eerste plaats een vangnet en dienen om bouwplannen die minder passend zijn, uit Opsterland te weren. Daarnaast kunnen de welstandscriteria gebruikt worden als opstapje, als middel om na te denken over de schoonheid van het bouwwerk in zijn omgeving. In de welstandsnota zijn zowel gebiedsgerichte als objectgerichte welstandscriteria opgenomen. Zoals blijkt uit navolgende figuur (rode cirkel) is het plangebied gelegen in deels de welstandsgebieden 2 en 8. Gebied 2 betreft de lintbebouwing waar een regulier welstandsregime van toepassing is. In gebied 8, het buitengebied (open landschap) geldt eveneens een regulier welstandsregime. De welstandscriteria worden betrokken in de uiteindelijk planvorming.

Figuur 9. Welstandsnota Opsterland, uitsnede dorp Nij Beets.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Erfgoed

4.1.1 Archeologie

Wet- en regelgeving

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze op 1 januari 2024 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Onderzoek

De Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) biedt informatie over in de provincie bekende of te verwachten archeologische waarden. Voor de periode Steentijd – Bronstijd geldt het advies 'Karterend onderzoek 2' waar bij ruimtelijke ingrepen groter dan 2.500 m2 onderzoek noodzakelijk is. Voor de periode IJzertijd - Middeleeuwen geldt het advies 'Karterend onderzoek 3' waar bij ruimtelijke ingrepen vanaf 5.000 m2 onderzoek noodzakelijk is.

Figuur 10. Uitsnede Famke IJzertijd-Middeleeuwen

Figuur 11. Uitsnede Famke Steentijd-Bronstijd

Het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 1,5 ha. Met die reden is archeologisch onderzoek in het plangebied uitgevoerd. Dit heeft in twee rapportages plaatsgevonden.

Geawei 2

Archeologisch onderzoeks- en adviesbureau De Steekproef heeft een karterend archeologisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van het plan. De onderzoeksrapportage is opgenomen als Bijlage 6). De archeologische verwachting voor het plangebied is gespecificeerd tijdens het bureauonderzoek en getoetst door middel van karterend booronderzoek. Tijdens het veldwerk zijn acht boringen gezet. Rondom de bestaande boerderij bleek nog een dik pakket veen aanwezig te zijn met daaronder een veeninspoeling in het dekzand.

Rondom de boerderij zullen resten van eventuele oudere boerderijen bij de sloop en bouw van de huidige boerderij reeds sterk zijn aangetast. De kans op intacte archeologische sporen is hierdoor klein. Verder archeologisch onderzoek wordt niet zinvol geacht. Geadviseerd wordt om het plangebied vrij te geven voor de geplande werkzaamheden.

Woongebied

Archeologisch onderzoeks- en adviesbureau De Steekproef heeft een karterend archeologisch onderzoek uitgevoerd ten behoeve van het plan. De onderzoeksrapportage is opgenomen als Bijlage 6). Tijdens het veldwerk zijn acht boringen gezet. Rondom de bestaande boerderij bleek nog een dik pakket veen aanwezig te zijn met daaronder een veeninspoeling in het dekzand.

Uit de het booronderzoek blijkt dat het veen ter plaatse van de akker al voor een groot deel is afgegraven. Het onderliggende dekzand is nog afgedekt door een dun veenrestant. In het dekzand is echter geen bodemvorming waargenomen en zijn geen indicatoren aangetroffen die duiden op bewoning. De verwachting voor archeologische resten uit de steentijd is hierdoor laag.

Nota bene

Als bij toekomstig graafwerk toch archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, dan dient daarvan direct melding te worden gemaakt bij de minister conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10 & 5.11. Geadviseerd wordt dit te doen bij de gemeente Opsterland.

Conclusie

Het plangebied bevat naar verwachting geen archeologische waarden. De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet belemmerd door het aspect archeologie.

4.1.2 Cultuurhistorie

De Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CHK2) biedt informatie over de aanwezige cultuurhistorische waarden in de Provinsje Fryslân.

De CHK2 is geraadpleegd op de aanwezigheid van belangwekkende cultuurhistorische elementen en objecten. Uit een inventarisatie van de Provinciale Planologische Dienst uit 1979 blijkt dat binnen het plangebied een oude 'puinreed' aanwezig was. Die is geheel verdwenen en er zijn geen tekenen meer van terug te vinden waardoor er geen cultuurhistorische waarde is die verloren kan gaan.

Conclusie

Het plangebied bevat naar verwachting geen archeologische waarden en/of cultuurhistorische waarden. De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet belemmerd door het aspect erfgoed.

4.2 Ecologie

Wet- en regelgeving

In het kader van de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen is het van belang om aandacht te besteden aan beschermde natuurwaarden. De effecten op natuurwaarden dienen te worden beoordeeld in relatie tot bestaande wet- en regelgeving op het gebied van gebieds- en soortenbescherming zoals vastgelegd in de Wet natuurbescherming, Streekplan Fryslân en de provinciale verordening Romte.

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is door BügelHajema Adviseurs een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd (beknopte natuurtoets). Het rapport is als Bijlage 7 bij de toelichting gevoegd. Het ecologisch onderzoek maakt onderscheid tussen deelgebied 1; het woongebied en deelgebied 2: Geawei 2.

Beknopte natuurtoets

Soortenbescherming

In het plangebied (in de natuurtoets is deelgebied 1 het woongebied; deelgebied 2 is de voormalige boerderij aan de Geawei 2) gaan als gevolg van de sloop van de boerderij mogelijk jaarrond beschermde nestplaatsen van huismus en gierzwaluw verloren. Ook kunnen bij de sloop beschermde verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuizen, zoals gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger, verloren gaan. Nader onderzoek is nodig om te bepalen of huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen gebruik maken van de boerderij in deelgebied 2. Dit onderzoek zal worden uitgevoerd volgens het ecologisch werkprotocol dat als Bijlage 8 bij deze toelichting is gevoegd.

Bij uitvoering van de plannen veranderen deelgebied 1 en 2 als foerageergebied voor vogels met jaarrond beschermde nesten, zoals huismus en buizerd, maar zullen niet geheel ongeschikt worden. Bovendien is in de directe omgeving van het plangebied in ruime mate alternatief en deels hoogwaardiger foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten op vogels met jaarrond beschermde nesten door verlies van foerageergebied treden niet op.

Verder moet bij de werkzaamheden rekening worden gehouden met het broedseizoen van vogels. Dit betekent dat er bij voorkeur buiten het broedseizoen wordt gewerkt, dus buiten de periode half maart tot half juli.

Deelgebied 2 zal naar verwachting na uitvoering van de plannen niet compleet ongeschikt worden voor de te verwachten vleermuissoorten. Bovendien is in de directe omgeving van het plangebied in ruime mate alternatief foerageergebied aanwezig. Negatieve effecten op vleermuizen door verlies van foerageergebied van vleermuizen treden niet op.

Als gevolg van de ontwikkelingen kunnen enkele verblijfplaatsen van algemene amfibieën- en zoogdiersoorten worden verstoord en vernietigd. Ook kunnen hierbij enkele exemplaren worden gedood. De te verwachten algemene soorten worden niet in hun voortbestaan bedreigd en vallen in de vrijstellingsregeling bij ruimtelijke ontwikkelingen van de provincie Fryslân. Voor deze soorten hoeft geen ontheffing te worden aangevraagd. Wel geldt voor deze soorten de zorgplicht van de Wnb.

Gebiedsonderzoek

Het plangebied ligt op ca 4,5 km afstand van het Natura 2000-gebied Alde Feanen en bijna 2 km afstand van het Natura 2000-gebied ‘Van Oordt’s Mersken’. Hierdoor zijn in potentie alleen effecten door externe werking mogelijk. Het plangebied is gescheiden van het Natura 2000-gebied door de bebouwing van Nij Beets, wegen en agrarisch gebied. Gezien de afstand tot het Natura 2000-gebied, de inrichting van het tussenliggende gebied en de aard van het plan, kan een toename van verstoring door geluid, verlichting of optische verstoring worden uitgesloten.

Er kan in potentie wel sprake zijn van een toename van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden tijdens de aanleg- en de gebruiksfase. Daarom is voor deze ontwikkeling een AERIUS-berekening gemaakt waaruit blijkt dat tijdens de aanleg-/bouwfase en de gebruiksfase geen sprake is van stikstofdepositie van meer dan 0.00 mol N/ha/ja in stikstofgevoelige habitattypen van Natura 2000-gebieden. Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden. Een vergunning van de Wnb is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig. De AERIUS-berekening en het rapport met de toelichting op deze berekening is te vinden in Bijlage 9.

Het NNN of Natuur buiten het NNN in Fryslân kent geen externe werking. Met de uitvoering van de plannen gaat geen NNN verloren, waardoor negatieve effecten hierop kunnen worden uitgesloten. Weidevogelleefgebieden zullen eveneens geen verstoring ondergaan, gezien de grote afstand tot het plangebied en de inrichting van het tussenliggende gebied.

Nader onderzoek

Naar aanleiding van het beknopte natuuronderzoek en het ecologisch werkprotocol is in 2023 nader onderzoek naar vleermuis uitgevoerd, zie Bijlage 10. Uit het onderzoek blijkt dat in het plangebied geen kraam- of zomerverblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Er gaan bij de sloop van de bebouwing dan ook geen kraamverblijfplaatsen van vleermuizen verloren. Langs de watergang ten oosten van het plangebied is wel een vliegroute van meervleermuis aanwezig. Aan de watergang vinden echter geen werkzaamheden plaats, waardoor negatieve effecten als gevolg van de plannen kunnen worden uitgesloten.

Conclusie

Het aspect ecologie leidt niet tot beperkingen voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan, tenzij nog bijzonderheden blijken na de uitvoering van het hiervoor genoemde ecologisch werkprotocol.

4.3 Externe veiligheid

Wettelijk kader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de woon- en leefomgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of LPG. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Dit is verankerd in diverse wet- en regelgeving, zoals het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit).

Toetsing

In het kader van het Interprovinciaal Overleg (IPO) is een zogenoemde risicokaart ontwikkeld. Op de risicokaart staan verschillende risico-ontvangers en risicobronnen aangegeven. Voor dit plan is op de risicokaart nagegaan of er ook aandachtspunten (in het geval risicobonnen) op het vlak van de externe veiligheid aanwezig zijn. Deze blijken er niet te zijn.

Conclusie

De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet beperkt door externe veiligheidsaspecten.

4.4 Bodemkwaliteit

Wet- en regelgeving

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is derhalve onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt in het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de volksgezondheid dat het bestemmen van gronden met een bodem van onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit met een hiervoor gevoelige bestemming, zoals wonen, in beginsel moet worden voorkomen.

Toetsing

Woongebied

Ter plaatse van het deel van het plangebied waar het lint van 6 woningen op voormalige weidegronden is gepland is geen bodemonderzoek uitgevoerd en is er ook geen directe aanleiding om aan de kwaliteit van de bodem te twijfelen. Het gebied is steeds als agrarische cultuurgrond (grasland) in gebruik geweest. Er is eerder niet gebouwd, noch heeft (een deel van) het gebied deel uitgemaakt van een erf. Dit gebruik geeft geen aanleiding om de bodem te verdenken van onvoldoende kwaliteit voor de toekomstige woonbestemming. Daarom is hier ten behoeve van de onderbouwing van de geschiktheid van de locatie voor de functie wonen geen bodemonderzoek uitgevoerd.

Voor de onderbouwing van de nieuwe woonfunctie in dit deel van het plangebied is het bovenstaande voldoende. Om definitieve zekerheid te krijgen moet voorafgaand aan de verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen wel verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden uitgevoerd.

Geawei 2

Met het oog op het bepalen van de bodemkwaliteit van het voormalige boerenerf heeft Enviso verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 11 bij deze toelichting). Uit dit onderzoek blijkt dat er sprake is van delen van het terrein die zijn vervuild met minerale olie (ter plaatse van een inmiddels verwijderde opslagtank) en zink. Er is geen asbest in de bodem aangetroffen.

De omvang van de verontreinigingen is vervolgens door Enviso in het kader van aanvullend onderzoek in kaart gebracht. De rapportage van de uitkomsten van dit onderzoek zijn opgenomen in Bijlage 12 bij deze toelichting.

De omvang van de vervuilde grond was beperkt tot:

• in totaal 50 m3 met zink vervuilde grond,
• 200 m3 met minerale olie vervuilde grond, waarvan 20 m3 ernstig vervuild.

Van het grondwater is circa 200 m³ verontreinigd geraakt waarvan 20 m³ sterk verontreinigd (hoger dan de Interventiewaarde).

Uit het nader bodemonderzoek blijkt dat voor de grond in minimaal 25 m3 bodemvolume de gemiddelde gemeten concentraties de interventiewaarden overschrijden, zodat er sprake is van een ‘geval van ernstige bodemverontreiniging’ in de zin van de Wet bodembescherming (Wbb). Op basis van het historisch onderzoek is gebleken dat het een historisch geval van bodemverontreiniging betreft (ontstaan voor 1987).

Enviso stelt vast dat op basis van de aangetroffen verontreinigingen en de situering ervan de verwachting is dat er bij het huidige gebruik geen onaanvaardbare risico’s bestaan. Bij herontwikkeling van het terrein moet de verontreinigingen gesaneerd.

Verder adviseert Enviso als volgt: Indien ter plaatse van de verontreinigde bodem werkzaamheden (b.v. herinrichting) worden uitgevoerd, dient rekening gehouden te worden met een nader op te starten saneringsprocedure. Hiertoe dient een saneringsplan of BUS-melding opgesteld te worden, die goedgekeurd dient te worden door het bevoegd gezag (provincie Fryslân). Op grond van dit advies heeft de initiatiefnemer besloten om de verontreiniging te saneren.

Conclusie

De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet door de kwaliteit van de bodem beperkt, mits de bodemsanering compleet is uitgevoerd.

4.5 Waterparagraaf

Wet- en regelgeving

Op grond van artikel 3.1.6 Bro is de watertoets verplicht voor bestemmingsplannen of wijzigingsplannen. In een hierover op te nemen paragraaf dient te worden aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In die paragraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke weerslag van de zogenaamde watertoets: 'het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren (door de waterbeheerder), afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten'.

Toetsing

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Door middel van de digitale watertoets is het het voornemen in een vroegtijdig stadium ter beoordeling aan het waterschap voorgelegd.

Aangezien het aanvankelijk om twee separate ruimtelijke plannen ging, zijn voor deze ontwikkeling twee watertoetsen uitgevoerd. De resultaten van de watertoets zijn als Bijlage 13 en Bijlage 14 bij de toelichting van het bestemmingsplan gevoegd. In het navolgende volgt een samenvatting van de uitkomsten per watertoets.

Watertoets voormalige boerenerf Geawei 2

Uit de digitale watertoets (zie Bijlage 13 bij deze toelichting) blijkt dat voor dit project een normale procedure geldt. Dit betekent dat Wetterskip Fryslân met een advies komt met betrekking tot de wateraspecten. Het wateraspect moet worden bekeken in samenhang met de aangrenzende woningbouwontwikkeling.

De bestaande boerderij met stal wordt gesloopt en in de plaats daarvan worden twee vrijstaande woningen gebouwd. Het plan maakt niet meer verharding mogelijk dan in de huidige situatie is toegestaan. Op basis van het plan is er dan ook geen noodzaak tot watercompensatie. Aangezien de terrein- en peilhoogtes op het perceel aan de Geawei 2 niet zullen wijzigen, zijn met betrekking tot de waterhuishoudingsituatie geen bijzonderheden te verwachten. Over aanpassing van het watersysteem wordt zonodig overleg gevoerd met Wetterskip Fryslân.

Watertoets woonkavels op de voormalige agrarische gronden

Voor deze woonkavels is rekening gehouden met 250 m2 verharding/bebouwing per woning. Per saldo gaat het dan om 1.500 m2. Om de effecten op de waterhuishouding te compenseren moet op basis van de normstelling van het Wetterskip 10% van deze oppervlakte in de vorm van nieuw oppervlaktewater worden gecompenseerd wanneer er sprake is van meer dan 1.500 m2 toename verharding in het landelijk gebied. Daarvan is hier min of meer sprake (geschatte oppervlakten). In het plan is opgenomen dat achter de woningen een brede sloot zal worden gerealiseerd met een oppervlakte van ca. 1.500 m2. Dit is ruim voldoende voor de noodzakelijk geachte compensatie. Het watersysteem wordt achter de kavels langs verbonden met het huidige systeem. De sloot aan de voorzijde wordt versmald. Over het watersysteem is nader overleg gevoerd met Wetterskip Fryslân. Voor zover noodzakelijk zullen de Waterwetvergunningen worden aangevraagd bij ingrepen in het watersysteem.

Wetterskip Fryslân adviseert in haar overlegreactie (zie Bijlage 14 bij deze toelichting) om nog nader in te gegaan op het watersysteem om als vloerpeil van de woningen ten minste -70 cm + NAP te hanteren, vergelijkbaar met de bestaande bebouwing in de polder. Dit advies zal ter harte worden genomen. Verder suggereert het Wetterskip dat zij niet kan instemmen met de voorgenomen aanpassing van het watersysteem. Daar is evenwel contact over geweest tussen initiatiefnemer en Wetterskip. Misverstanden zijn uit de weg geruimd; het Wetterskip heeft telefonisch bevestigd dat zij met de gekozen aanpak alsnog kan instemmen.

Conclusie
De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet beperkt door de waterhuishoudingsituatie.

4.6 Geluidhinder

Wettelijk kader

In het kader van de Wet geluidhinder bevinden zich langs alle wegen zones, met uitzondering van wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. In het geval van het realiseren van geluidsgevoelige bebouwing binnen deze zones dient een akoestisch onderzoek plaats te vinden. Akoestisch onderzoek kan achterwege blijven bij wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt of als het plan geen geluidsgevoelig gebouw mogelijk maakt. Naast de kaders die de Wet geluidhinder stelt, dient bij een ruimtelijk plan sprake te zijn van een goede ruimtelijke ordening, zodat een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

Alle wegen - met uitzondering van wegen waar maximaal 30 km per uur mag worden gereden, en woonerven - hebben op grond van de Wgh een geluidszone waarbinnen onderzoek moet worden ingesteld om te bepalen of de geluidhinder bij nieuwe geluidgevoelige objecten ook aan de wettelijke normen kan voldoen.

Toetsing

De te realiseren woonkavels liggen nog net binnen de 30-km per uur zone van Nij Beets. Geconcludeerd kan worden dat een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai daarom achterwege kan blijven. Bovendien is de Geawei een smalle weg met betrekkelijk weinig verkeer. Op grond van gegevens van de gemeente uit 2017 blijkt dat er per etmaal 541 motorvoertuigen (weekdagintensiteit) over de Geawei rijden waardoor het lawaai van het verkeer dat het dorp via de Geawei uitrijdt en daar max. 60 km/uur mag rijden niet zal leiden tot geluidhinder. Omdat de cijfers al weer wat ouder zijn en uit CBS-cijfers blijkt dat de hoeveelheid verkeer jaarlijks met ongeveer 1 procent toeneemt, kun je berekenen dat bij een verdere toename van 1% per jaar, de totale verkeersintensiteit op de Geawei bij een planperiode van 10 jaar in 2033 ca 635 motorvoertuigen wordt. De acht woningen leiden per etmaal gemiddeld tot acht extra ritten per woning (bron: CROW), waardoor het totaal aantal ritten per etmaal op ca 699 uitkomt. Dat aantal is nog steeds vrij laag. Ook dit aantal zal niet leiden tot geluidhinder op de gevels die wettelijk onacceptabel is.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.7 Bedrijfshinder

Wettelijk kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de ruimtelijk-functionele afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en hindergevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Door middel van de milieuwet- en regelgeving wordt (milieu)hinder in woongebieden zo veel mogelijk voorkomen. Bedrijven en instellingen zijn verplicht te voldoen aan de eisen van een AMvB, dan wel een milieuvergunning te hebben voor de exploitatie van het bedrijf, waarbij rekening gehouden dient te worden met de omliggende woonbebouwing. Er moet worden aangetoond dat het plan buiten de invloedssfeer van bedrijvigheid in de nabije omgeving valt. Tevens moet worden aangetoond dat het plan andersom geen belemmering vormt voor de nabijgelegen bedrijven.

Op basis van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is de richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten gehanteerd. Per bedrijfstype zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de minimale afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen een bedrijf en woningen om hinder aan mensen binnen aanvaardbare proporties te houden. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken.

Toetsing 

Het plangebied ligt aan de noordwestrand van het dorp Nij Beets in een omgeving met overwegend woningen en agrarische cultuurgronden. De dichtstbij gelegen bestemming waarvan enige bedrijfshinder mag worden verwacht is de bestemming 'cultuur en ontspanning' van het openluchtmuseum It Damshûs en het museumgemaal Sudergemaal (milieucategorie 1 met een minimale richtafstand van 10 meter). Dit gemaal ligt aan de overkant van de Geawei op een afstand van ca. 25-30 m. Het dichtstbij gelegen bouwvlak van een agrarische bedrijf (milieucategorie 3.2 met een minimale richtafstand van 100 meter) ligt op ruim 300 m van de woonbestemming.

Figuur 8. Uitsnede verbeelding Bestemmingsplan Buitengebied (de rode speld geeft het agrarisch bedrijf aan)

De woonkavels zijn buiten de milieuzones van bedrijfsmatige functies gelegen. Met het voorliggende bestemmingsplan wordt geen nieuwe bedrijvigheid in het plangebied toegestaan, waardoor hinder vanuit het plangebied op de omgeving niet aan de orde is.

Conclusie

Het plan is voor wat betreft het aspect bedrijfshinder uitvoerbaar.

4.8 Verkeer en parkeren

Wettelijk kader

Voor een ruimtelijk plan geldt dat de verkeerseffecten die optreden als gevolg van een planvoornemen in het kader van een goede ruimtelijke ordening moeten worden onderbouwd. De nadruk ligt daarbij op de effecten van de ontwikkeling op de verkeersafwikkeling, de verkeersveiligheid, de verkeershinder en parkeren (bereikbaarheid en leefbaarheid). In publicatie nr. 381 'Toekomstbestendig parkeren; van parkeerkencijfers naar parkeernormen' (2018) van het CROW (het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte) zijn vuistregels en kengetallen aangereikt om verkeerseffecten bij ontwikkelingen te bepalen. De richtlijnen van het CROW gaan uit van een bandbreedte van minimale en maximale parkeerkencijfers.

Onderzoek naar verkeerseffecten

De verkeersgeneratie is beperkt op basis van het aantal woningen. Op basis van het type en aantal woningen is gerekend met een worstcasescenario. Er is daarbij gebruik gemaakt van CROW publicatie 381 (december 2018), waarbij de onderstaande maximale kencijfers zijn aangehouden ('niet stedelijk' en 'rest bebouwde kom').

Type	Aantal woningen	Max. kengetal verkeersgeneratie	Totale verkeersgeneratie
Koop, vrijstaand	8	8,6
Totaal	69

De verkeersgeneratie per weekdagetmaal bedraagt afgerond maximaal 69 voertuigen. Deze hoeveelheid extra verkeer is hier aanvaardbaar en leidt niet tot verkeersveiligheidsproblemen.

De Geawei is een smalle straat. Per woonkavel wordt een ruime uitrit gerealiseerd die de kavel ontsluit op de Geawei. Ter hoogte van de nieuwe woonkavels wordt een voetpad langs de weg aangelegd zodat voetgangers de woonpercelen veilig langs de weg kunnen lopen (zie ook paragraaf 2.2).

Onderzoek parkeerbehoefte

Gemeente Opsterland hanteert in haar parkeerbeleid de parkeernormen die door het CROW zijn bepaald. Er blijkt voor dit plan een totale parkeerbehoefte te zijn van afgerond 19 parkeerplaatsen. Uitgangspunt is dat parkeren op eigen erf wordt opgelost. Omdat de Geawei smal is, moeten ook bezoekers op de woonkavels parkeren. De parkeerbehoefte moet dan ook volledig op de woonkavels worden opgelost. Daarom worden per woonperceel drie parkeerplekken (achter de voorgevel) ingepast. Dit wordt opgenomen in de anterieure overeenkomst.

Type	Aantal woningen	Gemiddelde norm	Aandeel bezoekers	Parkeerbehoefte
Koop, vrijstaand	8	2,3	0,3	18,4
Totaal	8	19

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen te verwachten met betrekking tot verkeersbewegingen, verkeersveiligheid en parkeren. In het plan is voldoende ruimte gereserveerd voor parkeren, waardoor de volledige parkeerbehoefte kan worden opgevangen. Verkeer en parkeren vormen geen beperkingen voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.9 Luchtkwaliteit

Wettelijk kader

Met het oog op het beperken van de effecten van het verkeer op de luchtkwaliteit zijn in de Wet milieubeheer (Wm) regels opgenomen waarin beperkingen zijn gesteld aan de emissie van onder meer fijnstof en stikstofdioxide. Fijnstof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) zijn de belangrijkste stoffen in de luchtkwaliteitsregelgeving.

Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven op grond van de Wet milieubeheer (Wm) niet te worden getoetst aan de geldende grenswaarden. Een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) wordt als nibm beschouwd. Van een dergelijke verslechtering van de luchtkwaliteit is sprake wanneer een ruimtelijk plan tot een toename van meer dan 2.278 auto's (bij 100% autoverkeer) dan wel 105 vrachtwagens (bij 100% vrachtverkeer) per weekdagetmaal leidt (grenswaarde 2023). Kenniscentrum InfoMil vermeldt op haar website dat als de luchtkwaliteit aan de PM10 normen voldoet, dit ook geldt voor de PM2,5 normen. Op grond hiervan is toetsing aan de grenswaarden voor PM2,5 niet nodig, als aan de PM10 normen kan worden voldaan.

Toetsing

Met het planvoornemen worden maximaal 8 woningen gerealiseerd dat maximaal 69 autoritten per weekdagetmaal produceert. Het project blijft dan ook ruimschoots onder de grenswaarden. Het plan kan beschouwd worden als een nibm-project.

Conclusie

De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet door de luchtkwaliteit beperkt.

4.10 M.e.r.-verantwoording

De bij elk ruimtelijk plan uit te voeren m.e.r.-verantwoording houdt in dat nagegaan moet worden of er activiteiten plaatsvinden die negatieve effecten op het milieu kunnen hebben. De grondslag hiervoor is enerzijds het Besluit m.e.r. (Besluit milieueffectrapportage) en anderzijds de hiervoor beschreven onderzoeken. De activiteit die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, sluit het beste aan bij onderdeel D 11.2 van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Onderdeel D 11.2 betreft: 'uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen'. De drempelwaarden behorende bij deze categorie worden echter niet overschreden (oppervlakte van 200 ha of meer, 2.000 of meer woningen en bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer). Het voornemen is daarmee niet rechtstreeks plan-m.e.r.-, project-m.e.r. of m.e.r.-beoordelingsplichtig. Voor projecten die voorkomen in de lijst met categorieën in de bijlage bij het Besluit m.e.r, maar geen drempelwaarden overschrijden is de zogenoemde vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde.

Zoals hiervoor aangegeven sluit het voornemen het beste aan bij categorie D11.2. Van belang is echter of het voornemen daadwerkelijk als stedelijk ontwikkelingsproject kan worden aangemerkt. Het begrip stedelijk ontwikkelingsproject is niet gedefinieerd in het Besluit m.er. In de toelichting op het Besluit m.e.r zijn wel een aantal voorbeelden van bouwprojecten opgenomen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. In dat kader wordt verwezen naar woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Naar het oordeel van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State moet worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het geval. Onder meer de aard, de omvang en de milieugevolgen van de stedelijke ontwikkeling zijn relevant.

Het afgelopen jaar is uit jurisprudentie meer duidelijk geworden welke concrete omstandigheden een kunnen rol spelen bij het bepalen of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Het transformeren van panden zonder dat de bebouwing toeneemt, is een belangrijke overweging van rechters om een ontwikkeling niet als een stedelijk ontwikkelingsproject te zien (ECLI:NL:RVS:2018:348 of ECLI:NL:RBNHO:2017:9184). Het blijkt uit de hiervoor genoemde uitspraken dat relevant is hoe de gewijzigde functie zich verhoudt tot de bestaande functie. Eveneens van belang is in welke omgeving de ontwikkeling plaatsvindt. Vanuit de achtergrond van het Besluit m.e.r., de beoordeling van de mogelijk nadelige gevolgen voor het milieu, is het logisch dat de locatie van invloed is op het risico dat deze gevolgen ontstaan. Zo zal een ontwikkeling op een bedrijventerrein veel minder snel tot nadelige gevolgen leiden dan een ontwikkeling in een natuurgebied. Voor een deel wordt de omvang van de wijziging bepaald door toename van het bebouwd oppervlak. Daarnaast kan de wijziging van het gebruiksoppervlak een rol spelen.

In een recente uitspraak (ECLI:NL:RVS:2020:729) overweegt de afdeling dat hetgeen in het plan is voorzien, gelet op de aard en omvang ervan, niet kan worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Weliswaar is sprake van een geringe toename van de bebouwingsmogelijkheden en weliswaar verandert het gebruik van de percelen door de realisatie van 8 woningen, maar dat betekent niet dat hetgeen waarin het plan voorziet moet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Daarbij is van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is.

Het bestemmingsplan voorziet in de realisatie van acht grondgebonden woningen. Het plangebied grenst aan de bebouwde kom van Nij Beets. Het gebruik is door het geringe aantal nieuw te bouwen woningen en te bebouwen oppervlak niet aan te merken als stedelijk ontwikkelingsproject. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is dan ook niet aan de orde. Vanwege de ligging grenzend aan de bebouwde kom en de afstand tot natuurgebieden zijn negatieve effecten op het milieu niet te verwachten. Dit blijkt eveneens uit de verantwoording van de omgevingsaspecten in voorgaande paragrafen.

Conclusie

Er bestaat geen aanleiding om voor dit bestemmingsplan de uitgebreide plan-m.e.r.-procedure te doorlopen.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Plansystematiek

Het beleid en de planuitgangspunten, zoals verwoord in de vorige hoofdstukken, hebben in de regels van dit bestemmingsplan hun juridische vertaling gekregen in de vorm van bestemmingen. Deze paragraaf bespreekt de juridische vormgeving van het plan.

Dit bestemmingsplan is zodanig vormgegeven dat het voldoet aan de vereisten voortkomend uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Bij de vormgeving van de regels en de verbeelding is aangesloten op de meest recente regeling Ruimtelijke Standaarden ruimtelijke ordening en is de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan de digitale verplichtingen zoals die per 01-01-2010 van kracht zijn.

SVBP2012

De SVBP2012 bevat een aantal juridische regels die moeten worden opgevolgd. Voor de planregels betekent dit dat er sprake is van een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die worden neergelegd in artikel 1 aangaande de begrippen. Ook schrijft de SVBP2012 voor op welke wijze er invulling moet worden gegeven aan artikel 2 betreffende de wijze van meten. Vanwege het Bro geldt verder een formulering die ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht eveneens in de planregels moet worden overgenomen.

Analoog vs. digitaal bestemmingsplan

De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal bestemmingsplan. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is het digitale bestemmingsplan bepalend qua vormgeving en inhoud.

5.2 Toelichting op de regels

De regels zijn vervat in artikelen die onderverdeeld zijn in vier hoofdstukken:

5.2.1 Inleidende regels

In de 'Inleidende regels' zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In artikel 2 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot.

5.2.2 Bestemmingsregels

In de 'Bestemmingsregels' zijn de bestemmingen en de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden van de betreffende gronden aangegeven. De bestemmingen zijn op alfabetische volgorde benoemd. De regels kunnen onder meer bestaan uit de volgende onderdelen:

• Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving is uitgegaan van een volledige opsomming van wat binnen een bestemming functioneel ten aanzien van het gebruik van de gronden is toegestaan. Soms kan het voorkomen dat verschillende functies of bestemmingen naast elkaar zijn toegelaten, soms als primaire bestemming en soms als ondergeschikte bestemming.

• Bouwregels

De bouwregels bieden voor iedere bestemming het kader in hoeverre er ergens gebouwd mag worden. Er zijn regels gesteld met betrekking tot het oprichten van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels kunnen eisen wat betreft maatvoering, oppervlakte- en inhoudsbepalingen en aantallen te plaatsen bouwwerken omvatten.

• Nadere eisen

Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid om nadere eisen te stellen aan de plaats van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, dan wel aan ondergeschikte bebouwing, met het oog op het voorkomen van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, de verkeersveiligheid en de bezonnings- en privacysituatie.

• Afwijken van de bouwregels

Met het afwijken van de bouwregels wordt geregeld dat door het bevoegd gezag in voorkomende gevallen onder voorwaarden binnen de bestemming 'Wonen' kan worden afgeweken van de eerder opgenomen bouwregels per bestemming.

• Specifieke gebruiksregels

Met specifieke gebruiksregels is vastgelegd welk gebruik in ieder geval tot strijdig met het in de bestemmingsomschrijving toegestane gebruik wordt gerekend.

• Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan in een aantal concrete situaties bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van dit plan.

5.2.3 Algemene regels

In de 'Algemene regels' staan artikelen benoemd die voor alle of meerdere bestemmingen gelden. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende algemene bouw- en gebruiksregels. De afwijkingsmogelijkheden in de verschillende bestemmingen en de algemene afwijkingsregels zorgen verder voor enige flexibiliteit in het plan. De algemene afwijkingen zijn niet specifiek op één bestemming gericht; zij kunnen gebruikt worden ten aanzien van alle bestemmingen. In de algemene wijzigingsregels zijn regels opgenomen waaronder het bevoegd gezag op een aantal onderdelen onder bepaalde randvoorwaarden het plan kan wijzigen.

5.2.4 Overgangs- en slotregels

Ten slotte bevat het bestemmingsplan nog 'Overgangs- en slotregels'. Dit betreft overeenkomstig de in het Bro voorgeschreven artikelen over het overgangsrecht met betrekking tot bouwwerken en gebruik en afsluitend de slotregel.

5.3 Toelichting op de bestemming

De woningen in het plangebied zijn geregeld in de woonbestemming. Er is gekozen om in grote lijnen aan te sluiten bij de woonbestemming "Wonen" uit het geldende bestemmingsplan voor de kom. In de regels is bepaald dat alle bebouwing binnen een bouwvlak moet worden gebouwd. Verder zijn de goot- en bouwhoogte en de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwperceelgrens aangegeven, waaraan de woningen moeten voldoen. Uit het stedenbouwkundig plan komt naar voren dat de woningen in een gevellijn worden gebouwd. In de regels en op de verbeelding is daarom een aanduiding 'gevellijn' opgenomen. Naast bepalingen ten aanzien van de hoofdbebouwing (de woning), zijn in de regels maatvoeringen opgenomen waaraan ondergeschikte bebouwing op de woonpercelen (aan-, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen) moeten voldoen. Binnen deze bestemming zijn daarnaast ook openbare nutsvoorzieningen, verkeers- en verblijfsvoorzieningen toegestaan, evenals water en groenvoorzieningen. Onder voorwaarden is de uitoefening van een beroep/bedrijf aan huis toegestaan en kan worden afgeweken van de bepaling dat niet in vrijstaande bijgebouwen mag worden gewoond. De afwijkingsvergunning kan alleen worden verleend wanneer er sprake is van een zorgbehoefte (zoals bij mantelzorg). Ten slotte is de uitvoering en instandhouding van de landschappelijke inpassing in de regels geborgd.

5.4 Bestemmingsplanprocedure

De bestemmingsplanprocedure is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de procedure zijn de volgende fasen te onderscheiden:

Ontwerpbestemmingsplan en vaststellingsprocedure
Na aankondiging in de Staatscourant, in het digitale Gemeenteblad en op de website www.ruimtelijkeplannen.nl, wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kan een ieder zienswijzen omtrent het ontwerp naar voren brengen. Na afloop van de termijn van de terinzagelegging stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd uiterlijk 12 weken na de termijn van terinzagelegging vast.

Vastgesteld bestemmingsplan en beroepsprocedure
Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Iedereen die een zienswijze heeft ingediend, heeft ook de mogelijkheid om beroep in te stellen. Op deze hoofdregel is een aantal uitzonderingen:

• tegen gewijzigde vaststelling kan beroep worden ingediend zonder dat een zienswijze is ingediend, als de gewijzigde vaststelling leidt tot een belang van diegene die eerder geen aanleiding zag om een zienswijze in te dienen;
• als kan worden aangetoond dat er een dringende reden bestond waarom geen zienswijze is ingediend. Deze optie is gebonden aan een strikte uitleg en zal niet snel aan de orde zijn.

Indien Gedeputeerde Staten (GS) of de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging uiterlijk 6 weken na vaststelling. Binnen 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS).

Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan zienswijzen van GS en/of de ILT wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, wordt gedragen door de initiatiefnemers. Hieronder vallen ook de kosten voor het inrichten van het openbaar groen / de openbare ruimte, voor zover het een initiatief van derden betreft.

De gemeente legt dit vast in een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is in dat geval ook niet noodzakelijk. Op basis van deze overweging moet het planvoornemen economisch uitvoerbaar worden geacht. Voorgaande betekent dat het op te stellen bestemmingsplan economisch uitvoerbaar wordt geacht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie, inspraak en overleg

Het planvoornemen is in het voortraject als twee afzonderlijke projecten aan de buurt en vooroverlegpartners gepresenteerd (Nij Beets - Geawei 2 en Nij Beets - woongebied). Hierna volgt een terugkoppeling op beide afzonderlijke plannen. Na aanleiding van de reactie van de provincie is zijn de twee plannen samegevoegd tot één bestemmingplan.

Woonkavels op de voormalige agrarische gronden

De ontwikkelaar heeft zijn plannen gepresenteerd aan de bewoners van Nij Beets. Een terugblik en beknopt verslag hiervan is als bijlage bij deze toelichting opgenomen. Daaruit blijkt dat de aanwezigen zich in het plan kunnen vinden Bijlage 15.

Het plan is in een eerder stadium als conceptontwerpbestemmingsplan in het kader van het wettelijk vooroverleg verzonden naar de provincie Fryslân en Wetterskip Fryslân.

De reactie van Provincie Fryslân is opgenomen in Bijlage 16 bij deze toelichting. De provincie vraagt een nadere onderbouwing van de locatie van het plangebied en van de inpassing binnen de landschappelijke kenmerken van het gebied en de woningbehoefte. Verder vraagt de provincie aandacht voor het aspecten van de ontgronding en het waterrobuust bouwen. De nadere onderbouwingen zijn opgenomen in het plan. Ook is aandacht besteed aan de aspecten ontgronding en waterrobuust bouwen.

Uit de reactie van Wetterskip Fryslân (Bijlage 17) blijkt dat het wetterskip niet kan instemmen met de gekozen aanpassing van het watersysteem. Na telefonisch overleg blijkt dit op een misverstand te berusten. Het wettterskip stemt in met de aanpak zoals die in het plan is opgenomen. Verder adviseert het wetterskip om het vloerpeil op -70 cm + NAP of hoger te bepalen, zodat er bij wateroverlast geen belangrijke problemen hoeven te ontstaan voor de nieuwe woningen. Dit advies zal ter harte worden genomen.

Woonkavels voormalige boerenerf

Dit plan is in een eerder stadium in het kader van wettelijk vooroverleg ook als conceptbestemmingsplan naar de overlegpartners verstuurd ter beoordeling, zie Bijlage 18. Ook ten aanzien van deze ontwikkeling heeft de provincie Fryslân gevraagd om een nadere onderbouwing van de locatie van het plangebied en van de inpassing binnen de landschappelijke kenmerken van het gebied en de woningbehoefte. De nader onderbouwing is opgenomen in het plan. Daarbij is ervoor gekozen de plannen tot een samenhangend plan samen te voegen en hierop een stedenbouwkundig plan en een nadere onderbouwing van de landschappelijke inpassing te baseren.

Het Wetterskip heeft een verlate overlegreactie op het planvoornemen gegeven, zie Bijlage 19. De opmerkingen zien op het kadastrale perceel BSZ00F 668 tussen Geawei 2 en het Polderhoofdkanaal. Dit perceel maakt onderdeel uit van de beschermingszone van de hoofdwatergang. Hier is de aanplant van bomen niet toegestaan. Met de beschermingszone is rekening gehouden door het bouwvlak van de beoogde woning op dit perceel buiten de zone te projecteren.

Terinzagelegging

Het bestemmingsplan wordt in ontwerp voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Met het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan stelt de gemeente iedereen in de gelegenheid om kennis te kunnen nemen van en te reageren op de inhoud van het plan. Eventuele zienswijzen zullen vervolgens door de raad worden betrokken bij de vaststelling van het bestemmingsplan.