Almere Hout Noord

6.2 Bestemmingsregeling

Algemeen

Voor het woongebied en de daarbinnen gelegen bedrijventerreinen zijn globale bestemmingen Woongebied en Bedrijventerrein met directe bouw- en gebruiksregels aangegeven waarbinnen de deelgebieden kunnen worden ontwikkeld.

Op deze wijze kan het ontstaan van de wijk, waarbij bewoners, ondernemers en instellingen zelf met initiatieven komen, optimaal gefaciliteerd worden en tot ontwikkeling komen.

Nadat de wijk gerealiseerd is zal voor het beheer van de wijk dit globale bestemmingsplan worden vervangen door een meer gedetailleerd bestemmingsplan, danwel een beheersverordening waarin de bestaande situatie zal worden vastgelegd.

Voor het bedrijventerrein Twentsekant is een bestemming Bedrijventerrein - Uit te werken opgenomen. Hier worden, alvorens het bedrijventerrein in ontwikkeling wordt genomen, gedetailleerdere bestemmingsregeling in uitwerkingsplannen vastgelegd.

Op een aantal plaatsen in de bestemming Bos is een Wijzigingsbevoegdheid opgenomen om hier op beperkte schaal woningbouw, danwel woningbouw in combinatie met andere functies voor de kavel aan de Hoge Vaart, te ontwikkelen. Aangezien de planvorming voor deze gebieden nog niet geheel is uitgewerkt is er voor gekozen om voor deze gebieden de bestemming in stand te houden, tot het moment dat deze kavels ontwikkeld gaan worden. Op dat moment moet er een wijzigingsplan waarin de diverse belangen in het gebied dienen te worden afgewogen, zoals eventuele boscompensatie, worden gemaakt.

Tot slot zijn er een aantal "functie aanduidingen" in het plangebied opgenomen waarmee de ligging van de hoofdinfrastructuur en de diverse reserveringen zijn aangegeven.

De Regels van het bestemmingsplan Almere Hout Noord

Hoofdstuk 1 Inleidende Regels

Artikel 1 Begrippen

Hier zijn alle begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt nader omschreven.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de verschillende gebruikte maten dienen te worden gemeten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Woongebied

In Artikel 8 Woongebied zijn in de bestemmingsomschrijving de uitgangspunten voor het woongebied opgenomen en zijn verder regels opgenomen waarbinnen de bebouwing en het gebruik van de gronden moet plaatsvinden. De bestemmingsomschrijving is ruim en flexibel en biedt de mogelijkheid om de gronden met de bestemming Woongebied als volwaardig woongebied in te richten met (woon)straten, doorgaande wegen, busbanen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen en water.

Het bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om maximaal 5.000 woningen te realiseren in verschillende verschijningsvormen. Zo zijn bijvoorbeeld ook waterwoningen, wonen in combinatie met het houden van paarden, bedrijfswoningen en woonwerkeenheden mogelijk.

Behalve wonen wordt in dit artikel ook voorzien in woonzorgvoorzieningen, bedrijven, detailhandel, dienstverlening, kantoren, maatschappelijke-, culturele en op ontspanning gerichte-, sport- en overige voorzieningen en horeca.De toegelaten voorzieningen zijn opgenomen in Bijlage 3 Staat van bedrijfactiviteiten - Functiemenging-2.

Verder is er voorzien in nutsvoorzieningen waaronder (kleine) windmolens, zonnepanelen en zonnecollectoren en wordt de benodigde infrastructuur mogelijk gemaakt. Er wordt van uitgegaan dat het laden en lossen en het parkeren op eigen terrein plaatsvindt bij de bedrijven en voorzieningen. Er wordt wel een mogelijkheid geboden om hiervan af te wijken indien blijkt dat het een en ander niet goed op te lossen is op eigen terrein maar wel in het openbaar gebied.

Wet Geluidhinder

Voor een aantal woningen en wellicht ook gebouwen met geluidgevoelige functies is bepaald dat de geluidsbelasting vanwege, met name de rijksweg A6, niet hoger mag zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of de verleende hogere waarde. Aangezien in dit stadium nog niet bekend is waar de woningen precies zullen worden gerealiseerd omdat de verkaveling van het woongebied nog niet vastligt is ervoor gekozen om een "gebiedsgerichte hogere waarden" te verlenen. Deze hogere waarde is verleend bij besluit van 16 februari 2012 en opgenomen in bijlage 6 Besluit hogere waarden met bijlagen bij deze toelichting. Om voor deze hogere waarden in aanmerking te komen zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd en bij de planregels in Bijlage 5 Afstemmings- en ontheffingsregels Wgh gevoegd, waaraan woningen en andere geluidgevoelige functies maar ook de nog aan te leggen wegen aan moeten voldoen. Door een gemeentelijk monitoring systeem kan gedurende de ontwikkeling van de wijk de geluidbelasting permanent gecheckt worden, zodat er een optimale situatie kan ontstaan waarbij de "goede ruimtelijke ordening" voor wat betreft het voldoen aan de Wet Geluidhinder wordt gewaarborgd.

In de 8.3 Specifieke bouwregels is een regeling voor erfbebouwing opgenomen die aansluit op de Beleidsnota Kleine Bouw 2008. Om te bepalen wat er vergunningvrij mag worden gebouwd is in Artikel 1 Begrippen een definitie van het achtererfgebied opgenomen.

Gebruiksmogelijkheden voor de woningen

De vrije beroepen

In 8.5 Specifieke gebruiksregels is onder de regeling opgenomen die geldt voor het uitoefenen van aan huis verbonden beroepen en de bedrijfsmatige activiteiten aan huis.

Deze regeling is van kracht voor woningen, onder voorwaarde dat niet meer dan 50% van de woning hiervoor gebruikt mag worden, en voor de bedrijfsruimten.

Een categorie zijn de zogenaamde vrije beroepen. Kenmerk van deze beroepen is de van oudsher sterke verwevenheid tussen wonen en werken. Het gaat om de traditionele vrije beroepen, zoals een notaris, een huisarts, een tandarts, een accountant.

Voor de woningen geldt dat deze beroepen altijd in combinatie met het wonen worden uitgeoefend en dat de woonfunctie in overwegende mate intact blijft. De belangrijkste voorwaarde is dan ook dat het beroep vanuit het gebouw waarin wordt gewoond, wordt uitgeoefend. Het is uiteraard ook toegestaan om de erfbebouwing voor de uitoefening van het beroep te gebruiken.

Voor de bedrijfsruimten geldt de voorwaarde dat het beroep door de bewoner wordt uitgeoefend niet, aangezien het hier niet om woningen gaat maar om zelfstandige vestigingen.

Aan-huis-verbonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten aan huis

In 8.5 Specifieke gebruiksregels zijn behalve de vrije beroepen ook overige aan-huis-verbonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten aan huis toegestaan. Het gaat om activiteiten waarvan wordt aangenomen dat er weinig overlast voor de omringende woonomgeving zal ontstaan. Om overlast te voorkomen zijn hier de voorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan. Als hier niet aan kan worden voldaan ontstaat er strijdig gebruik met de woonbestemming, waar tegen kan worden opgetreden.

In onderstaande lijst is opgesomd om welke aan huis verbonden beroepen en bedrijfsmatige activiteiten aan huis het kan gaan. Deze lijst is niet limitatief en is bedoeld als voorbeeld.

Omschrijving	Voorwaarden/toelichting
Vrije beroepen	bijv. Notaris, huisarts, tandarts, accountant
Uitgeverijen	Kantoren
Grafische afwerking
Reproductiebedrijven opgenomen media
Vervaardiging van sieraden e.d.
Reparatie t.b.v. particulieren	bijv. fietsen, maar reparaties van auto's en motorfietsen vallen hier niet onder
Reisorganisaties
Verzekeringsbedrijf/kantoor
Verhuur van en handel in onroerend goed
Computerservice- en informatietechnologiebureaus e.d.
Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek
Hoveniersbedrijven	Bedoeld wordt een eenmanszaak die zijn auto thuis parkeert, kantoor aan huis heeft en eventueel spullen opslaat. Het mag geen kwekerij zijn
Meubel- en woningstoffeerderijen
Cursussen
Workshops
Internetbedrijven	Geen verkoop aan huis
Kantoor algemeen
Schoonheidsspecialisten, pedicures en manicures
Bed&breakfast	Het gaat om het laten gebruiken van normale slaapkamers in een woning door reizigers/vakantiegangers, waarbij eventueel ook ontbijt mogelijk is. Ten hoogste zijn 5 gasten tegelijk mogelijk. Ook moet de woning wel een woning blijven. Er mag geen complete verbouwing plaatsvinden tot een hotel. De eigenaar/exploitant moet er ook blijven wonen.
Gastouderschap, niet zijnde kinderdagverblijven	Opvang binnen de eigen woning, geen verbouwingen, geen professionele organisatie
Wassalons en wasserettes	Geen wasmachines/drogers, alleen inzameling en aflevering van kleding
Kappers
Buiten de hierboven genoemde gevallen	Activiteiten die naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar zijn met de bovengenoemde activiteiten

Tenslotte zijn er diverse afwijkingsmogelijkheden opgenomen in 8.6 Afwijken van de gebruiksregels van de bouwregels en de gebruiksregels teneinde mee te kunnen werken aan projecten waarin niet is voorzien, maar die wel wenselijk zijn.

Werkgebied

In Artikel 3 Bedrijf, Artikel 4 Bedrijventerrein en Artikel 9 Bedrijventerrein - Uit te werken zijn de regels opgenomen met betrekking tot het werken in het gebied.

In Artikel 3 Bedrijf is de bestemming opgenomen voor de Reinwaterkelder van Vitens. Hier wordt drinkwater opgeslagen voor Almere. Deze voorziening is reeds aanwezig in het gebied en ook reeds als zodanig bestemd. De huidige bestemming is in het nieuwe plan overgenomen, waarbij op de eigen kavel uitbreidingsmogelijkheden voor de toekomst mogelijk zijn gemaakt.

In Artikel 9 Bedrijventerrein - Uit te werken is de bestemming opgenomen voor het bedrijventerrein Twentsekant. Hier zijn bedrijven toegestaan, maar ook detailhandel gericht op perifere- en grootschalig detailhandel. De toegelaten bedrijven zijn opgenomen in Bijlage 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten VNG 2009. Verder wordt er een benzineverkooppunt toegelaten. Bedrijfswonen is toegelaten in de zone aansluitend aan het woongebied. Tevens is het mogelijk om in de vaart, die het bedrijventerrein Twentsekant van het woongebied scheidt woonschepen of drijvende woningen te realiseren. Gelet op de beperkte omvang van deze objecten is de eis om ook te wonen in combinatie met werken hier losgelaten en mag hier dus gewoond worden.

In Artikel 4 Bedrijventerrein is de bestemming opgenomen voor de binnenstedelijke bedrijventerreinen waarbij gebruik gemaakt wordt van de Staat van Bedrijfactiviteiten - Functiemenging - 1 die uitgaat van het mengen van functies en niet van het scheiden van functies (zoals bij de traditionele lijst van bedrijfsactiviteiten). Op deze bedrijventerreinen is een veelheid aan functies toegestaan, al dan niet gecombineerd met wonen. Er zijn voorzieningen uit de hoogste categorie van de functiemengingslijst toegestaan omdat de terreinen over het algemeen goed aangesloten zijn op infrastructuur.

Openbaar gebied

In Artikel 5 Bos is de bestemming opgenomen voor de bosgebieden die zijn gelegen langs de Hoge Vaart en voor het Kievitsbos. Ter bescherming van aanwezige zwaar beschermde soorten bever en watervleermuis is op de plankaart een strook ter breedte van 40 meter, grenzend aan het Kievitsbos opgenomen waar de aanduiding "natuurwaarde" geldt In de regels van Artikel 8 Woongebied is opgenomen dat ter plaatse van deze aanduiding met de inrichting van het woongebied rekening dient te worden gehouden met de (eventuele) -ter plaatse en in het aangrenzende gebied met de bestemming Bos- aanwezigheid van de bever en de watervleermuis, in die zin dat de instandhouding van de functionaliteit van het leefgebied van deze soorten gewaarborgd blijft

Er is in deze bossen op een drietal plekken bebouwing toegelaten na wijziging van de bestemming.In het Kievietsbos gaat het om 2 locaties van ieder 1 ha waar woningen zijn geprojecteerd zodat het noordelijk en zuidelijk woongebied met elkaar worden verbonden en de sociale veiligheid in het plangebied wordt versterkt. In het bos nabij de Hoge Vaart gaat het om een locatie van ongeveer 2 ha waar het sluishuis en woningen in combinatie met andere functies, zou moeten worden gerealiseerd.

In Artikel 6 Verkeer is de bestemming opgenomen voor de doorgetrokken Tussenring die het plangebied aan de oostzijde ontsluit. Tevens is hier een reservering opgenomen voor een mogelijke railverbinding met het Gooi. Voor het overige is de bestemming verkeer opgenomen in de bestemmingen voor de woongebieden en het bedrijventerrein. In de diverse uitwerkingsplannen zullen de wegen gedetailleerd worden aangegeven.

In Artikel 7 Water is de bestemming opgenomen voor de Hoge Vaart en voor enkele doorgaande watergangen. Ook hier geldt dat water overal elders in het plangebied bij de desbetreffende bestemmingen is toegestaan.

Dubbelbestemmingen

In Artikel 10 Leiding-Water wordt de ondergrondse waterleiding die door het gebied loopt beschermd.

In Artikel 11 Waarde-Archeologie 1 is de bestemming opgenomen voor het gebied dat mogelijk archeologisch waardevol is en dat nog onderzocht moet worden indien er bouwactiviteiten in het gebied zouden worden ontwikkeld. Het gaat om een strook die gelegen is in het bos dat grenst aan de Hoge Vaart.

In Artikel 12 Waarde-Archeologie 2 is de bestemming opgenomen voor de beschermingszone die rondom de vindplaatsen die in het gebied aanwezig zijn, zijn gelegen. In deze zone is geen bebouwing, behoudens bebouwing die nodig is voor archeologisch onderzoek toegestaan.

In Artikel 13 Waarde-Archeologie 3 is de bestemming opgenomen voor de vindplaatsen. Hier is geen bebouwing toegestaan. Ook het aanleggen van voorzieningen is aan strikte voorwaarden verbonden.

Algemene Regels

In Hoofdstuk 3 Algemene Regels zijn algemene regels, die gelden voor het gehele bestemmingsplan opgenomen. In Artikel 18 Overige Regels is de aanvullende werking van de voorschriften van de “Bouwverordening Almere 2007” uitgesloten behoudens de artikelen 2.5.2, 2.5.3, 2.5.3a, 2.5.4 en 2.5.30. In deze artikelen is ondermeer bepaald dat er voldoende parkeergelegenheid moet zijn bij woningen en voorzieningen in het gebied.

Tenslotte is opgenomen dat daar waar in de regels wordt verwezen naar andere wettelijke regelingen, de regelingen, zoals zij luiden op het tijdstip van de ter inzage legging van het ontwerp (17 oktober 2011) van dit bestemmingsplan.gelden.

In Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregel is het overgangsrecht opgenomen en is aangegeven hoe het bestemmingsplan zou moeten worden aangehaald.