Stadscentrum

4.2 Visie op het Stadscentrum

4.2.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan is gemaakt omdat het geldende bestemmingsplan is verouderd en aan vernieuwing toe is. Dit bestemmingsplan geeft de bestaande situatie een passende bestemming. In het plan zitten geen nieuwe ontwikkelingen. Eventuele nieuwe grootschalige ontwikkelingen in het stadscentrum worden door middel van aparte bestemmingsplannen mogelijk gemaakt. Hiermee verschilt dit bestemmingsplan voor het stadscentrum wezenlijk van het voorafgaande plan, dat specifiek op ontwikkeling gericht was en grotendeels uitgevoerd is.

Geen grote nieuwe ontwikkelingen dus, wel een aantal (nuance)verschillen met de voorgaande planologische situatie waarmee in dit plan rekening wordt gehouden. Dat heeft een aantal redenen. Ten eerste omdat het beleid en de regelgeving vanuit "Den Haag" de afgelopen jaren behoorlijk is veranderd en ook omdat het gemeentelijk beleid ten aanzien van het stadscentrum de achterliggende periode enkele veranderingen heeft ondergaan. Uiteraard worden bestaande rechten met het plan gerespecteerd.

Verderop in dit hoofdstuk wordt op deze verschillen ingegaan en wordt aangegeven wat dit voor effect heeft op de verschillende gekozen bestemmingen. Hiervoor is het zinvol, alhoewel dit plan geen nieuwe ontwikkelingen kent, in het kort in te gaan op de toekomstige plannen voor het Stadscentrum.

4.2.2 Ontwikkelingsmogelijkheden in de toekomst

Voor een goed begrip van een aantal keuzes die in dit bestemmingsplan worden gemaakt, is het goed, zij het kort, even in te gaan op de ontwikkelingsplannen voor het Stadscentrum.

Voor deze paragraaf is geput uit de nota 'Herijking plannen voor het stadscentrum, een nieuw ontwikkelingsconcept en - strategie' uit 2011. Deze nota geeft een nieuwe visie op het gehele centrumgebied en presenteert een voorkeursmodel voor de eerste stappen. Er wordt gekozen voor het bundelen van functies en dit wordt vervolgens uitgewerkt in een ontwikkelingsconcept. Realisme en haalbaarheid staan hoog in het vaandel.

Voor dit bestemmingsplan staat een aantal interessante punten in de nota.

Plangebied

Het Plangebied van dit bestemmingsplan is ruimer dan het gebied waar in de toekomst nieuwe ontwikkelingen te verwachten zijn. Laatstgenoemd gebied stopt bij de Meint Veningstraat, terwijl het plangebied van dit bestemmingsplan doorloopt tot aan het Winschoterdiep. Dit heeft zijn belang voor de keuze van de bestemmingen.

Ontwikkelingsgebieden binnen plangebied

In de nota 'Herijking plannen voor het stadscentrum, een nieuw ontwikkelingsconcept en - strategie' worden drie gebieden of fasen onderscheiden waar in de toekomst ontwikkelingen te verwachten zijn. Per fase is een strategie bepaald. Deze strategie is als volgt: in fase 1 richt de gemeente zicht op de realisatie, voor fase 2 richt de gemeente zich op het mogelijk toelaten van regionale vervoersbelangen en voor fase 3 stimuleert en regisseert de gemeente particuliere initiatieven.

Fase 1

In het gebied rond het winkelcentrum staat het bundelen van maatschappelijke en commerciële functies voorop. De SBHS-locatie (voormalige school ten zuiden van de spoorlijn) leent zich het best voor invulling met functies als wonen, werken, kantoren en gezondheidscentrum. Het terrein van de Tussenhof-Zuid is geschikt voor woningbouw. Een combinatie van woningbouw met bijvoorbeeld een ontwikkeling op het gebied van kantoren/gezondheidscentrum is ook denkbaar.

Fase 2

Het gebied rondom het spoor wordt voorlopig gereserveerd voor mogelijke ontwikkelingen op het gebied van het regionale openbaar vervoer. De mogelijkheden hiervoor zijn thans in onderzoek bij Regio en Provincie. Voorlopig wordt uitgegaan van eeen station met bushaltes en parkeergelegenheid voor auto's. Wanneer er nog ruimte overblijft is woningbouw op beperkte schaal een optie. Mocht invulling pas op de langere termijn gaan geschieden, dan kan overwogen worden het gebied een parkachtige invulling te geven.

Fase 3

Dit gebied leent zich voor initiatieven op het gebied van wonen en werken. De gemeente zal in dit gebied geen actieve rol spelen, doch initiatieven van eigenaars, gebruikers of externe partijen ondersteunen en indien gewenst regisseren.

De gewenste toe te laten functies binnen de diverse fasen heeft zijn belang voor de inhoud van de centrumbestemmingen. Zie hiervoor 4.2.3.

Hedendaagse invulling Stadscentrum en ...

... nog volop ruimte voor nieuwe ontwikkelingen.

4.2.3 Keuzes en overwegingen ten aanzien van de bestemmingen

Op basis van de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan, de beleidsinventarisatie genoemd in hoofdstuk 3 van de toelichting en de inventarisatie die in juni 2012 ter plaatse in het plangebied heeft plaatsgevonden, wordt gekomen tot de volgende keuzes voor de toe te kennen bestemmingen. De keuzes zijn uitgewerkt in de Bestemmingsregels. Een meer juridische- en meer uitgebreide toelichting op deze en de overige bestemmingen en regels is te vinden in 6.2.2.

Centrum

Het grootste deel van het plangebied heeft deze bestemming. De bestemming kent twee varianten: Centrum - Stadscentrum1 en Centrum - Stadscentrum2. Variant 1 geldt in grove lijnen voor het winkelcentrum De Hooge Meeren en omgeving. De tweede variant voor de omgeving rond het spoor richting de Meint Veningastraat en de Kerkstraat. Voor deze splitsing is gekozen omdat het stedenbouwkundig geheel verschillende gebieden zijn en ook omdat in de plansystematiek anders een wir-war van aanduidingen van toe te laten of juist niet toe te laten functies zou ontstaan. De splitsing van de bestemming komt ook in grote lijnen overeen met de genoemde fasering in de ontwikkeling van het stadscentrum zoals in voorgaande paragraaf is genoemd. Door middel van de bestemmingsomschrijving en diverse aanduidingen wordt aangegeven wat binnen de varianten aan functies is toegestaan dan wel wat niet gewenst wordt geacht. Het voornaamste verschil in de twee varianten is, dat ter plaatse van het winkelcentrum de Hooge Meeren detailhandel nagenoeg onbeperkt is toegelaten, en daardoor wordt gestimuleerd, terwijl in de tweede variant detailhandel is beperkt tot de winkels die aanwezig waren ten tijde van de inventarisatie van het plan en webwinkels. Een soortgelijke insteek geldt voor horecavestiging. Gebieden die bebouwd zijn verkrijgen een bouwvlak dat rond de bestaande bebouwing is getrokken. Onbebouwde terreinen krijgen een centrumbestemming zonder bouwvlak. Dat laatste betekent, dat er pas gebouwd kan worden nadat een afzonderlijke bestemmingsplanprocedure is afgerond.

In het geldende bestemmingsplan was er ook sprake van een splitsing van de centrumfunctie in twee varianten. Het grote verschil zat hem daar ook in het stimuleren van detailhandel dan wel strikt toelaten van de bestaande detailhandelvestigingen. In het geldende plan kwamen vijf uitwerkingslocaties voor. Dit waren gebieden waar later nog een apart uitwerkingsplan voor ontwikkelingen voor moest worden gemaakt. Van deze vijf gebied is er één daadwerkelijk uitgewerkt: de locatie aan het Winschoterdiep waar de RABObank is gevestigd. De overige gebieden zijn niet uitgewerkt, inmiddels sluiten de destijds geformuleerde uitgangspunten voor uitwerking niet meer aan op de huidige (economische) ontwikkelingen. Deze gebieden zijn in het nieuwe bestemmingsplan bestemd volgens de feitelijke situatie. In het nieuwe bestemmingsplan komen geen uitwerkingslocaties meer voor. Dit plan draagt namelijk geen nieuwe ontwikkelingen in zich.

Gemengd

Het plangebied ten noorden van de Meint Veningastraat krijgt, uitgezonderd de uitgesproken woonfuncties en de begraafplaats, een bestemming Gemengd. Dat betekent dat er op de betreffende percelen diverse functies mogelijk zijn.

In het geldende bestemmingsplan hadden deze gronden de bestemming Centrum. Aangezien dit gebied niet langer behoort tot het gebied waar in de toekomst centrumontwikkelingen zijn gedacht, is nu gekozen voor de bestemming Gemengd. Dit komt overeen met de manier van bestemmen van soortgelijke locaties aan het Historische Lint.

Wonen

De woonfuncties in het gebied krijgen een woonbestemming. Ofwel Wonen - 1 bij de 'normale' woning met één of twee bouwlagen met of zonder kap, ofwel Wonen - 2 bij appartementen. De woontorens in het winkelcentrum vallen, vanwege de directe relatie daarmee, onder de bestemming Centrum.

Dit is gelijk aan de regeling in het geldende bestemmingsplan.

Begraafplaats

De begraafplaatsen ten noorden van de Meint Veningastraat zijn specifiek bestemd voor die functie en de ondergeschikte functies als groen en groenvoorzieningen. Er zijn geen andere bestemmingen toegelaten.

Dit komt overeen met de bestemming en uitgangspunten in het geldende bestemmingsplan.

Verkeer en water

Structurerende elementen als het Winschoterdiep en het Kieldiep zijn bestemd als 'Water', de doorgaande- en ander wegen en de spoorlijn Groningen - Nieuweschans v.v. zijn bestemd als 'Verkeer'.

Dit komt overeen, afgezien van de benamingen, met de bestemming en uitgangspunten in het geldende bestemmingsplan.