| Plan: | Stadscentrum |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0018.BP101Stadscentrum-30va |
Deze regels bestaan uit de Begrippen en de Wijze van meten.
In het eerste artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels worden gebruikt en die misschien niet geheel voor zichzelf spreken. Een aantal van deze begrippen is voorgeschreven door 'Bijlage 11: Begrippen' van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, de SVBP2008. Zij kunnen daarom (enigszins) afwijken van dezelfde begrippen in een voorgaand plan. De lijst met begrippen en verklaringen is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen of woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik, de Van Dale of de jurisprudentie aan gegeven wordt.
In het tweede artikel staat de wijze van meten in het bestemmingsplan verklaard. De definities van de wijze van meten zijn voorgeschreven door 'Bijlage 12: Wijze van meten' van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, de SVBP2008. Het gaat dan bijvoorbeeld om de juiste manier van meten van de bouwhoogte of de goothoogte.
Deze regels zijn verbonden aan de verschillende bestemmingen in het gebied. In de navolgende subparagrafen worden de regels per bestemming toegelicht. De laatst behandelde bestemmingen zijn zogenaamde dubbelbestemmingen, wat dat precies inhoudt wordt in de betreffende subparagraaf uitgelegd.
Een bestemmingsregel begint met een bestemmingsomschrijving. Daarin wordt aangegeven welke functies zijn toegestaan of expliciet zijn uitgesloten. Toegepaste aanduidingen worden hier verduidelijkt. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen hoofdfuncties en ondergeschikte functies. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten. Bij veel bestemmingen komen ondergeschikte functies als erf, nutsvoorziening, parkeren, tuin en water voor.
De bouwregels geven regels voor het bouwen van gebouwen, licht- en vlaggenmasten en overige andere bouwwerken. De bouwregels kennen de volgende opbouw: bepalingen over de situering van gebouwen (verwezen wordt naar een bouwvlak op de verbeelding), bepalingen over maatvoering (bijvoorbeeld maximale bouwhoogte en maximale dakhelling), bepalingen die verwijzen naar gebiedsaanduidingen, functieaanduidingen of bouwaanduidingen en overige bepalingen. Een lichte overschrijding van het aangewezen bouwvlak is mogelijk ingeval van ondergeschikte bouwonderdelen zoals een erker of een daaraan gelijk te stellen bouwonderdeel. Van de toegekende maximale bouwhoogte zijn uitgezonderd bestaande eerder toegelaten bouwhoogten en onder voorwaarden plaatselijke verhogingen als schoorstenen, antennes, technische installaties en daaraan gelijk te stellen verhogingen. Zie de betreffende bestemmingsregels voor de exacte voorwaarden en omschrijving. Licht- en vlaggenmasten zijn toegestaan tot maximaal zes meter hoogte, behalve in de groene, blauwe en grijze gebieden: daar is vijf meter het maximum. Overige andere bouwwerken zijn toegestaan tot 3 meter hoogte en bij afwijking in de meeste gevallen tot vijf meter hoogte.
Zoals wordt aangegeven in 6.2.2.7.2 komen in dit bestemmingsplan geen nadere eisen voor. Deze eisen zijn de afgelopen jaren niet of nauwelijks toegepast zodat besloten is ze te schrappen.
In sommige gevallen kan worden afgeweken van de bouwregels. In dit bestemmingsplan wordt dit onder het kopje 'Afwijken van de bouwregels' genoemd. De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, toepassing moet goed onderbouwd worden. Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale- en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Verder kennen de bestemmingsregels specifieke gebruiksregels, waarin wordt duidelijk gemaakt welk gebruik onder bepaalde voorwaarden specifiek is toegestaan, bijvoorbeeld in het geval van een beroep of bedrijf aan huis, en welk gebruik zoal in strijd is met de bestemming. Deze regel lijkt wellicht overbodig. Regels zijn er immers om na te leven, overtreding is nooit de bedoeling. Het artikel is opgenomen door ervaringen uit het verleden, het is bedoeld om misverstanden te voorkomen. Formeel is in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening geregeld dat overtreding van de regels van het bestemmingsplan strafbaar is. Bovendien is in artikel 2a van de Wet op de economische delicten geregeld dat deze overtredingen een economisch delict zijn. Het gaat onder meer om een aantal algemene bepalingen. Bijvoorbeeld dat het gebruik van gronden voor het storten van puin en afvalstoffen niet toegestaan is of dat het niet is toegestaan de gronden te gebruiken voor de stalling en opslag van aan het oorspronkelijk gebruik onttrokken vaar-, vlieg- of voertuigen. Net als bij de bouwregels kan in sommige omstandigheden worden afgeweken van de gebruiksregels. Bijvoorbeeld om bedrijvigheid toe te staan die niet expliciet in de bedrijvenlijst wordt genoemd maar qua effecten voor de omgeving daarmee wel vergelijkbaar is.
Tot slot, tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voorzover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door burgemeester en wethouders worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in art. 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening.
Met dit bestemmingsplan is het de bedoeling zoveel mogelijk van globale planregels gebruik te maken. Dit uit zich op de verbeelding in ruime bouwvlakken en in minimale bouwregels. Gebieden die zijn gelegen langs cultuurhistorisch waardevolle structuren, in casu vooral Het Historisch Lint, zijn van een meer gedetailleerde regeling voorzien. De bouwvlakken zijn hier minder ruim en naast de maximale bouwhoogte is ook de goothoogte en de dakhelling voorgeschreven. In de globale regeling wordt alleen de maximale bouwhoogte geregeld. Er geldt geen regeling voor bijgebouwen.
Deze bestemming geldt voor het winkelcentrum De Hooge Meeren, de directe omgeving daarvan waar onder meer het gemeentehuis, het theater, diverse kantoren en een tankstation zijn gevestigd, het gebied bekend staande onder de naam Tussenhof-Zuid en de voormalige SBHS-locatie.
De centrumbestemming is een zogenaamde verzamelbestemming wat betekent dat er een reeks van functies is toegestaan. Op enkele plaatsen na is hier overal detailhandel toegestaan. Voor de goede orde: het gaat hier over de reguliere detailhandel, géén grootschalige detailhandel dat ook wel detailhandel in volumineuze goederen wordt genoemd. Grootschalige detailhandel hoort ofwel op een bedrijventerrein ofwel op het Winkelpark De Vosholen thuis. Daar waar geen detailhandel is toegestaan is dit aangegeven met een gelijknamige aanduiding. Verder zijn onder deze bestemming kleinschalige bedrijven zoals aangegeven op de bij de regels behorende bedrijvenlijst toegestaan, dan wel daaraan gelijk te stellen bedrijven, evenals dienstverlenende bedrijven of dienstverlenende instellingen, horeca behalve daar waar dit door middel van een gelijknamige aanduiding is uitgesloten, maatschappelijke voorzieningen waarover hieronder meer en kantoren. De woonfunctie en het tankstation zijn alleen toegestaan daar waar dit door middel van een specifieke aanduiding is aangegeven.
Onder de begripsomschrijving van de toegelaten Maatschappelijke voorzieningen: zijn diverse hoofdfuncties c.q. gebruiksdoelen te onderscheiden vanuit de hoofdgroepen van bestemmingen van de landelijke RO Standaarden 2008 waarover in 6.1 is gesproken. Zo zijn vanuit de hoofdgroep Cultuur en Ontspanning een bioscoop, muziekschool, dansschool en theater voorbeelden. Ook is in de begripsomschrijving de hoofdgroep Sport vertegenwoordigd waarbij een fitnesscentrum, sportschool of het squashcentrum voorbeelden zijn. Als voorbeeld van een functie uit de hoofdgroep Maatschappelijk kan de bibliotheek, zorg- en gezondheidinstellingen en het gemeentehuis gelden. De begripsomschijving van maatschappelijke voorzieningen luidt: educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke, sport- en recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening, gezondheidszorg, kinderopvang, buitenschoolse opvang alsook ondergeschikte detailhandel en bedrijfsmatige activiteiten ten dienste van deze voorzieningen. De functie maatschappelijke doeleinden komt ook voor bij de tweede variant van de centrumbestemming, bij de bestemming Gemengd en bij de bestemming Wonen - 2.
Als ondergeschikte functies zijn onder meer groen, parkeren, verkeer maar ook een bedrijf of beroep aan huis toegestaan en incidentele evenementen.
Gebouwen moeten gebouwd worden binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak en moeten voldoen aan de maximaal toegestane bouwhoogte. Deze bouwhoogte is afgestemd op de huidige situatie.
Voor de locaties waar wonen is toegestaan zijn de voorwaarden voor aan huis verbonden bedrijven en beroepen van toepassing, zie hiervoor ook 6.2.2.7.1 Bedrijf of beroep aan huis.
De laatste bepaling van deze bestemming gaat over de toetsingsgronden wanneer een bedrijf dat niet in de bedrijvenlijst is genoemd vergelijkbaar is met een bedrijf dat wel in die lijst wordt genoemd en de afwegingen die daarbij moeten worden gemaakt.
Deze bestemming geldt voor het gebied rond het spoor tot aan de Meint Veningastraat en de percelen langs de Kerkstraat. Ook hier is er sprake van een range van toegelaten hoofd- en ondergeschikte functies zoals onder de bestemming Centrum - Stadscentrum1. Omdat buiten de aangewezen kerngebieden voor detailhandel alleen de bestaande detailhandel is toegelaten, zijn onder deze bestemming de bestaande detailhandelsvestigingen met een specifieke aanduiding aangegeven. Een dergelijk concentratiebeleid geldt ook voor de horeca: bestaande horecavestigingen zijn daarom ook met een specifieke aanduiding aangegeven. Dit is ook meteen het meest in het oog lopende verschil met de bestemming Centrum - Stadscentrum1.
Het wonen is binnen de bestemming toegestaan en de bestaande kamerverhuurpanden zijn specifiek inbestemd. Hierover kan nog het volgende gezegd worden. Door toepassing van een stringente formulering van het begrip Wonen: wordt kamerverhuur (niet één afzonderlijk huishouden) en tijdelijke bewoning (korter dan zes maanden) niet toegestaan in dit bestemmingsplan. Een uitzondering geldt voor de bestaande kamerverhuurpanden. Bestaande kamerverhuurpanden zijn in 2011 geïnventariseerd. Deze bedrijven kunnen, vanuit planologisch oogpunt, doch onverlet overige regelgeving, blijven functioneren. Dit gegeven is vastgelegd door de inventarisatie van deze panden en door middel van een Lijst bestaande kamerverhuurpanden toe te voegen aan de planregels. Zo zijn de bestaande kamerverhuurpanden specifiek toegestaan met dit bestemmingsplan. Nieuwe kamerverhuurpanden zijn niet meer toegelaten. In dit bestemmingsplan komt kamerverhuur alleen voor binnen de bestemming Centrum -Stadscentrum2.
Gebouwen moeten gebouwd worden binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak en moeten voldoen aan de maximaal toegestane bouwhoogte. Deze bouwhoogte is afgestemd op de huidige situatie. Langs het lint van de Meint Veningastraat en de Hoofdstraat, voorzover vallend binnen het plangebied, gelden de maatvoeringsregels behalve voor de maximale bouwhoogte ook voor de maximale goothoogte en de maximale dakhelling. Dit is gedaan om de verschijningsvorm van Het Historische Lint te kunnen beschermen.
Bij de functie wonen zijn de voorwaarden voor aan huis verbonden bedrijven en beroepen van toepassing, zie hiervoor ook 6.2.2.7.1 Bedrijf of beroep aan huis.
De laatste bepaling van deze bestemming gaat over de toetsingsgronden wanneer een bedrijf dat niet in de bedrijvenlijst is genoemd vergelijkbaar is met een bedrijf dat wel in die lijst wordt genoemd en de afwegingen die daarbij moeten worden gemaakt.
Deze bestemming geldt voor diverse percelen ten noorden van de Meint Veningastraat. Diverse hoofd- en ondergeschikte functies als lichte bedrijvigheid, dienstverlening, kantoren, wonen en maatschappelijke voorzieningen zijn toegelaten. Bestaande horeca en detailhandel is voorzien van een specifieke aanduiding. Ook de bestaande (voormalige) telecommunicatiemast is specifiek aangeduid.
Gebouwen moeten gebouwd worden binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak en moeten voldoen aan de maximaal toegestane bouwhoogte. Deze bouwhoogte is afgestemd op de huidige situatie. Langs het lint van de Meint Veningastraat en de Hoofdstraat, voorzover vallend binnen het plangebied, gelden de maatvoeringsregels behalve voor de maximale bouwhoogte ook voor de maximale goothoogte en de maximale dakhelling. Dit is gedaan om de verschijningsvorm van Het Historische Lint te kunnen beschermen.
Bij de functie wonen zijn de voorwaarden voor aan huis verbonden bedrijven en beroepen van toepassing, zie hiervoor ook 6.2.2.7.1 Bedrijf of beroep aan huis.
De laatste bepaling van deze bestemming gaat over de toetsingsgronden wanneer een bedrijf dat niet in de bedrijvenlijst is genoemd vergelijkbaar is met een bedrijf dat wel in die lijst wordt genoemd en de afwegingen die daarbij moeten worden gemaakt.
Deze bestemming is toegekend aan de begraafplaatsen in het noordelijke plangebied. Behalve een begraafplaats zijn geen andere functies toegelaten. Bijbehorende ondergeschikte functies als groen, parkeren etc. zijn in de bestemmingsomschrijving meegenomen.
Gebouwen moeten gebouwd worden binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak en moeten voldoen aan de maximaal toegestane bouwhoogte. Deze bouwhoogte is afgestemd op de huidige situatie. Langs het lint van de Meint Veningastraat en de Hoofdstraat, voorzover vallend binnen het plangebied, gelden de maatvoeringsregels behalve voor de maximale bouwhoogte ook voor de maximale goothoogte en de maximale dakhelling. Dit is gedaan om de verschijningsvorm van Het Historische Lint te kunnen beschermen.
De diverse wegen, inclusief de spoorlijn en het tankstation die als zodanig zijn aangeduid, met bijbehorende functies zijn onder deze bestemming gebracht. De voor verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, wegverkeervoorzieningen en voor ondergeschikte functies als groen, geluidwerende maatregelen enzovoort.
Gebouwen zijn niet toegelaten met uitzondering van de gebouwtjes ter plaatse van het tankstation. Daar moet ook voldaan worden aan een maximale bouwhoogte bepaling.
Vijver, (vaar)water en waterberging zijn de hoofdfuncties. Onder (vaar)water dient verstaan te worden een gebruik ten behoeve van de vaarfunctie; dit kan pleziervaart en beroepsvaart betreffen. De functies brug, gemaal, stuw, afsluitvoorziening, groen, groenvoorziening, nutsvoorziening, park en speel- en sportvoorziening alsmede kunstwerken zijn ondersteunend aan de hoofdfuncties. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten. De ligplaats voor woonschepen in het Kieldiep is specifiek aangeduid.
Gebouwen zijn niet toegelaten.
Het plangebied kent twee verschillende woonbestemmingen. Dit is gedaan omdat zich binnen het gebied geheel verschillende stedenbouwkundige situaties voordoen, die om om verschillende bouwregels vragen. De Wonen - 1 bestemming richt zich op eengezinshuizen van 1 of 2 bouwlagen met of zonder kap, met erven en tuinen. De Wonen - 2 bestemming, hierover later meer, regelt de mogelijkheden bij appartementengebouwen. Deze splitsing in twee woonbestemmingen wordt ook in andere bestemmingsplannen van de gemeente toegepast.
De hoofdfunctie is wonen en daarnaast is een aantal ondergeschikte functies toegestaan. Dit heeft onder anderen betrekking op het toelaten van diverse beroepen en bedrijven aan huis. Zie hiervoor 6.2.2.7.1. Een bedrijf of beroep aan huis is ondergeschikt ook bij de Wonen - 2 bestemming toegestaan en verder bij de verzamelbestemmingen Centrum -Stadscentrum 1, Centrum-Stadscentrum2 en Gemengd als ondergeschikte functie bij de woonfunctie.
Gebouwen moeten gebouwd worden binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak en moeten voldoen aan de maximaal toegestane bouwhoogte. Deze bouwhoogte is afgestemd op de huidige situatie. Langs het lint van de Meint Veningastraat en de Hoofdstraat, voorzover vallend binnen het plangebied, gelden de maatvoeringsregels behalve voor de maximale bouwhoogte ook voor de maximale goothoogte en de maximale dakhelling. Dit is gedaan om de verschijningsvorm van Het Historische Lint te kunnen beschermen. In de regels is een bepaling opgenomen over het maximale aantal woningen per bouwvlak.
Dit bestemmingsplan kent geen bijgebouwenregeling. Veel is tegenwoordig geregeld dan wel vrijgelaten in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Zie voor een toelichting hierop paragraaf 6.2.2.7.2.
Woningen, oftewel de bestemmingen Wonen - 1 en Wonen - 2 en de woonfuncties binnen de bestemmingen Centrum-Stadscentrum 1, Centrum-Stadscentrum 2 en Gemengd, mogen worden gecombineerd met een aan huis verbonden beroep of bedrijf. Het geeft mensen de kans thuis of bij huis te werken. Bijvoorbeeld om een startend bedrijf de kans te geven tot volwaardige onderneming te groeien, waarna vestiging in een daarvoor bestemde bedrijfsruimte (financieel) mogelijk wordt.
Het wonen moet de hoofdfunctie blijven, terwijl de bedrijfsactiviteiten moeten passen binnen de grenzen van jurisprudentie (de toepassing van recht of (het geheel van) uitspraken door rechters).
Het is niet altijd helder wat door jurisprudentie is toegestaan, er zijn nog onvoldoende eenduidige criteria voor toelaatbare beroepen. Het gaat vrijwel altijd om dienstverlenende beroepen. Ook de meer traditionele vrije beroepen zijn vaak passend. Die beroepen hebben amper of geen ruimtelijke uitwerking of uitstraling. Als aan huis verbonden beroepen worden in ieder geval aangemerkt het beroep van:
| accountant administratieconsultant advocaat architect assurantiebemiddelaar belastingconsultant dierenarts |
fysiotherapeut gerechtsdeurwaarder huisarts logopedist makelaar onroerend goed medisch specialist notaris |
oefentherapeut organisatie-adviseur adviseur ruimtelijke plannen raadgevend ingenieur tandarts verloskundige |
Ter verbreding zijn ook ambachtelijke activiteiten toegelaten. Hierbij staat het met de hand vervaardigen of herstellen van producten centraal. Van een aantal van deze bedrijfjes vinden de bedrijfsactiviteiten grotendeels of geheel op locatie en niet bij de woning plaats. Als ambachtelijk bedrijf worden in ieder geval aangemerkt:
| Productieambacht: Fijnkeramischbedrijf, Maatoverhemdenbedrijf, Maatschoenmakerbedrijf, Modisterijbedrijf, Muziekinstrumentmakerbedrijf Natuursteenbedrijf. Voedingsambacht: Banketbakkersbedrijf, Consumptie-ijsbereidingbedrijfSlagersbedrijf. Gebouwverzorgend ambacht: Glazenwasserbedrijf, Schoorsteenvegerbedrijf. |
Reparatieambacht consumptiegoederen: Fietsherstellerbedrijf, Goud- en zilversmidbedrijf, Kledingreparatiebedrijf, Lederwarenambacht, Naaimachinebedrijf, Schoenherstellerbedrijf, Textielreinigingbedrijf, Uurwerkmakerbedrijf, Zadelmakerbedrijf. Uiterlijke verzorgingsambacht: Grimeurs- en toneelkappersbedrijf, Schoonheidsverzorgingbedrijf, Escortservice, Voetverzorgingbedrijf, Kappersbedrijf. |
Bouwambacht: Bestratingbedrijf, Dakdekkerbedrijf, Glasbewerkingbedrijf, Glazenierbedrijf, Natuursteenbedrijf, Parketvloerenleggerbedrijf, Rietdekkerbedrijf, Schilderbedrijf, Voegbedrijf, Zonweringbedrijf. Medische hulpmiddelentechniek: Optiekbedrijf, Orthopedisch schoentechnisch bedrijf, Tandtechnisch laboratoriumbedrijf. |
Omdat niet elk beroep of bedrijf aan huis zich goed mengt met de woonfunctie is een aantal regels opgenomen:
a. De woonfunctie blijft de hoofdfunctie, zowel in omvang als in uitstraling, vooral aan de naar de weg gekeerde zijde(n) van het perceel;
b. de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner(s);
c. de activiteit mag geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de woning en omgeving, en mag geen noemenswaardige hinder veroorzaken of afbreuk doen aan de gebruiksmogelijkheden en privacy van omliggende gronden en bouwwerken;
d. de activiteit mag niet meer ruimte gebruiken dan 40% van het vloeroppervlak van de gebouwen, en niet meer dan 50 m2;
e. alleen productiegebonden detailhandel is toegelaten, met uitzondering van webwinkels inclusief etalages, mits er geen sprake is van uitstalling van de goederen;
f. de activiteit is alleen toegelaten als zij milieuhygiënisch passend is;
g. de activiteit is alleen toegelaten als in de parkeerbehoefte voorzien wordt op het eigen erf;
h. reclame-uitingen en etalages zijn niet toegelaten.
Het standpunt is helder: zodra aan deze regels wordt voldaan is het bedrijf of beroep aan huis voor de gemeente toelaatbaar. Trouwens, als het gaat om webwinkels, deze zijn, behalve als beroep of bedijf aan huis bij de woonfuncties W1 en W2, toegestaan binnen de bestemmingen Centrum-Stadscentrum 1 en 2 en Gemengd zolang de publieksaantrekkende werking zich beperkt tot maximaal een afhaalfunctie.
Met de komst, per 1 oktober 2010, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en bijbehorende regelgeving, is er het één en ander veranderd in de vergunningverlening en in de mogelijkheden om af te wijken van bestemmingsplannen. Bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen is het van belang om rekening te houden met de veranderde regelgeving. In deze paragraaf is aangegeven hoe met dit bestemmingsplan wordt omgegaan met de nieuwe Wabo-realiteit.
- Definities
In de Wabo-regelgeving is een aantal definities opgenomen die afwijken van de definities zoals deze onder de Woningwet werden gehanteerd. De meest interessante definities voor het raakvlak van bouwen en ruimtelijke ordening staan vermeld in artikel 1 van Bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht (Bor). De volgende definities staan opgenomen in artikel 1 van het bestemmingsplan:
Erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.
Hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.
Vanwege expliciete keuzes ten aanzien van de plansystematiek, hierover later in deze paragraaf meer, is het niet nodig de begripsbepalingen voor bijbehorend bouwwerk, achtererfgebied, voorerfgebied en openbaar toegankelijk gebied op te nemen in het bestemmingsplan.
- Vergunningvrij bouwen
Onder de vigeur van de Wabo is een groot aantal zaken vergunningvrij geworden. In Bijlage II van het Bor worden 2 soorten vergunningvrij bouwen onderscheiden. Artikel 2 van de Bijlage gaat over bouwwerken die zondermeer vergunningvrij kunnen worden opgericht. Artikel 3 van de Bijlage gaat over bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen nodig is maar waarbij wel moet worden nagegaan of het bouwen voldoet aan de planologische regels.
Het oprichten van hoofdgebouwen is in geen enkel geval vergunningvrij. Vergunningvrije bouwwerken zijn allerlei bouwwerken die bij een hoofdgebouw kunnen worden opgericht. Voor veel van deze bouwwerken zijn in de huidige bestemmingsplannen geen regels gesteld. Alleen op vergunningvrije bouwwerken waaraan het bestemming wel regels stelt, wordt hier ingegaan. Van belang zijn de erfafscheidingen en de bijbehorende bouwwerken.
- erfafscheidingen
Een omgevingsvergunning is niet vereist voor een erf- of perceelafscheiding, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:
a. niet hoger dan 1 m, of
b. niet hoger dan 2 m, en
1°. op een erf of perceel waarop al een gebouw staat waarmee de erf- of perceelafscheiding in functionele relatie staat,
2°. achter de voorgevelrooilijn, en
3°. op meer dan 1 m van openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn;
In de gemeente Hoogezand-Sappemeer was het gebruikelijk om in bestemmingsplannen erfafscheidingen toe te staan van 2 meter hoogte op 1 meter achter de voorgevelrooilijn. Aangezien erfafscheidingen tot in de voorgevelrooilijn van 2 meter hoogte vergunningvrij zijn geworden, heeft de bepaling dat deze 1 meter verder naar achteren moet worden gesitueerd, geen waarde meer.
In deze gemeente stonden in bestemmingsplannen (standaard) bepalingen die de oprichting van erfafscheidingen van 2 meter hoogte, direct grenzend aan openbaar toegankelijk gebied verhinderen. Alleen als er ook redelijke eisen van welstand van toepassing zijn op deze erfafscheidingen is het mogelijk om te effectueren dat erfafscheidingen van 2 meter hoogte op een afstand van 1 meter van het openbare gebied dienen te worden opgericht. Het is de vraag of er behoefte is aan deze beperking van de mogelijkheden om vergunningvrije erfafscheidingen op te nemen. Wij zijn van mening van niet, aangezien de ruimtelijke relevantie van het vrijhouden van deze 1 meterstrook nauwelijks aanwezig is. De erfafscheiding blijft in het zicht staan en er resteert, bij het vasthouden aan de originele bepaling, een reststrook van een meter, wat in de praktijk vaak een rommelige aanblik zal gaan bieden. Nu de Wabo ruime mogelijkheden biedt tot het vergunningvrij plaatsen van erfafscheidingen, is het niet nodig hierover in dit bestemmingsplan aanvullende regels te stellen.
- bijbehorende bouwwerken
Een omgevingsvergunning is niet vereist voor een op de grond staand bijbehorend bouwwerk in achtererfgebied, mits wordt voldaan aan de volgende eisen (art. 2, lid 3, Bijlage II, Bor):
a. voor zover op een afstand van niet meer dan 2,5 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw, niet hoger dan:
1°. 4 m,
2°. 0,3 m boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, en
3°. het hoofdgebouw,
b. voor zover op een afstand van meer dan 2,5 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw:
1°. niet hoger dan 3 m,
2°. de oppervlakte van vergunningvrije bijbehorende bouwwerken binnen een afstand van 1 m van een naburig erf niet meer dan 10 m2.
3°. als gevolg van het bijbehorende bouwwerk de totale oppervlakte van vergunningvrije bijbehorende bouwwerken op een afstand van meer dan 2,5 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw niet meer dan 30 m2, en
4°. functioneel ondergeschikt aan het hoofdgebouw,
c. op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied, tenzij geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn,
d. niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte,
e. het bij het oorspronkelijk hoofdgebouw behorende achtererfgebied als gevolg van het bijbehorende bouwwerk voor niet meer dan 50% bebouwd, en
f. niet aan of bij:
1°. een woonwagen,
2°. een hoofdgebouw waarvoor in de omgevingsvergunning voor het bouwen daarvan is bepaald dat het slechts voor een bepaalde periode in stand mag worden gehouden, of
3°. een bouwwerk ten behoeve van recreatief nachtverblijf door één huishouden.
Bijbehorende bouwwerken die voldoen aan de bovenstaande definitie zijn zondermeer vergunningvrij en het opnemen van regels in een bestemmingsplan met de bedoeling bovenstaande mogelijkheden in te perken zijn zinloos. Op grond van bovenstaande bepalingen zijn bijbehorende bouwwerken vergunningvrij toegestaan tot 1 meter achter de voorgevelrooilijn. Indien het bestemmingsplan het toestaat dan kan ook een op de grond staand bijbehorend bouwwerk in achtererfgebied, mits niet hoger dan 5 meter zonder omgevingsvergunning worden gebouwd (art. 3, lid 1, Bijlage II, Bor). In dit bestemmingsplan zullen over het algemeen ruime bouwblokken worden aangegeven op de plankaart. Binnen deze blokken mogen hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken worden opgericht. De bijbehorende bouwwerken zullen hoofdzakelijk vergunningvrij worden in deze methodiek. Voor de meer kwetsbare delen van het plangebied, denk aan bijvoorbeeld het Historische Lint, zullen de bouwblokken met meer maatwerk worden ingetekend en worden de vergunningvrije mogelijkheden beperkt tot de categorieën zoals genoemd in artikel 2 bijlage II Bor. Op deze manier is het niet nodig in het bestemmingsplan aanvullende regels te stellen over de bijbehorende bouwwerken. Om deze reden is ook de aanduiding 'garage' voor garageboxen, zoals deze nog in een aantal vorige bestemmingsplannen voorkwam, vervallen.
- Andere bouwwerken
Specifieke bepalingen die in bestemmingsplannen in deze gemeente zijn opgenomen over licht- en vlaggenmasten en overige andere bouwwerken, moeten ook in de toekomst, en dus ook in dit plan, worden opgenomen. De categorieën die in Bijlage II van het Bor staan vermeld als vergunningvrij zijn beperkter dan de categorieën zoals vermeld in het bestemmingsplan. Het weglaten van deze bepalingen uit een bestemmingsplan leidt per saldo tot een vermindering van de bouwmogelijkheden. Vergunningvrij is bijvoorbeeld slechts 1 vlaggenmast toegestaan, en op grond van het bestemmingsplan meer dan 1.
- Binnenplanse afwijking
Voor binnenplanse afwijkingen geldt geen bijzondere (zienswijzen)procedure meer. In het verleden moesten belanghebbenden in de gelegenheid worden gesteld om hun zienswijzen naar voren te brengen omtrent een voornemen tot afwijking van het bestemmingsplan. Daartoe werden procedureregels opgenomen in de regels van het bestemmingsplan. Hoogezand-Sappemeer hanteerde in de regel een zienswijzentermijn van 2 weken. Voortaan is de reguliere procedure van de Wabo van toepassing. Deze procedure kent geen zienswijzenprocedure. De meeste juristen, waaronder de juristen van het ministerie van I&M, stellen zich op het standpunt dat met de invoering van de Wabo de procedureregels voor afwijking in bestemmingsplannen zijn vervallen. Daarnaast is het ook vanwege de korte proceduretijd van de reguliere procedure van 8 weken, raadzaam om geen zienswijzenprocedure meer op te nemen in het bestemmingsplan.
Wel is op het afwijken het bepaalde in de artikelen 4:7 en 4:8 van de Awb van toepassing. Ingevolge die artikelen stelt het bevoegd gezag in bepaalde gevallen de aanvrager, respectievelijk derden in de gelegenheid om zienswijzen naar voren te brengen. Verder zal het bestuursorgaan in het kader van de toepassing van de artikelen 3:2 en 3:4 van de Awb de belangen van derden op een goede wijze bij de besluitvorming moeten betrekken. Daar komt bij dat de toetsingsgronden in het bestemmingsplan zijn ingekaderd. Gelet op deze waarborgen is in het kader van de reguliere procedure van de Wabo geen extra regeling opgenomen voor de betrokkenheid van belanghebbenden. Indien belanghebbenden zich niet kunnen verenigen met een genomen besluit kunnen zij daartegen bezwaar maken en beroep instellen.
- Nadere eisen
Jurisprudentie wijst uit dat geen nadere eisen gesteld kunnen worden aan bouwwerken die vergunningvrij mogen worden opgericht. De ABRvS heeft in haar uitspraak van 15 maart 2006 geoordeeld dat voor het stellen van nadere eisen slechts aanleiding kan bestaan indien een aanvraag om vergunning daartoe aanleiding geeft. Voor het los van een vergunning stellen van nadere eisen biedt de Wet op de ruimtelijke ordening geen basis (LJN: AV5072). Recentelijk heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank 's-Hertogenbosch in een uitspraak in hoofdzaak geoordeeld dat ook de Wet ruimtelijke ordening hier geen basis voor biedt ((LJN: BO2154).
Een groot aantal nadere eisen die betrekking heeft op vergunningvrije bouwwerken is zinloos. Los daarvan speelt de vraag of het grote aantal nadere eisen zoals genoemd in verschillende bestemmingsplannen van deze gemeente zinvol is en wel eens wordt toegepast. Uit een intern onderzoek blijkt toepassing nog nauwelijks of nimmer te hebben plaatsgevonden. Besloten is derhalve de nadere eisen te schrappen. Vermindering van regelgeving en grotere rechtszekerheid voor de inwoners van Hoogezand-Sappemeer en anderen zijn het gevolg.
- Wijziging
In verschillende voorgaande bestemmingsplannen staat vermeld dat afdeling 3.4 Awb van toepassing is op de voorbereiding van een wijziging van bestemmingsplannen. Deze procedurele bepaling zijn geschrapt omdat de Wro zelf al verwijst naar de 3.4 Awb-procedure in artikel 3.9a Wro.
- Bijgebouwenregeling
Zoals aangegeven komt in dit bestemmingsplan geen specifieke bijgebouwenregeling voor. Bijbehorende bouwwerken mogen buiten het bouwvlak worden opgericht voorzover geen omgevingsvergunning is vereist voor het oprichten ervan.
De Wonen - 2 bestemming regelt de mogelijkheden bij appartementengebouwen. De hoofdfunctie is wonen en daarnaast is een aantal ondergeschikte functies toegestaan. Dit heeft onder anderen betrekking op het toelaten van diverse beroepen en bedrijven aan huis. Zie hiervoor 6.2.2.7.1. Verder zijn maatschappelijke voorzieningen als ondergeschikte functie toegestaan, het komt namelijk geregeld voor dat deze functie of een deel daarvan in een appartementengebouw, vaak op de begane grond of een andere centrale plaats, voorkomt.
De maximale bouwhoogte en het maximum aantal woningen per bouwvlak zijn geregeld.
Deze en de volgende twee bestemmingen zijn dubbelbestemmingen. Er is sprake van een dubbelbestemming, indien op een stuk grond twee of meer onafhankelijk van elkaar voorkomende bestemmingen voorkomen, waarbij er sprake is van een rangorde tussen de dubbelbestemming en de daarmee samenvallende bestemming. In de bij de dubbelbestemming behorende planregels wordt de verhouding tussen de doeleinden (functies) van de bestemmingen aangegeven. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd. De specifieke kenmerken van dubbelbestemmingen brengen met zich mee dat deze bestemmingen doorgaans een relatief groot gebied beslaan en veelal op meerdere bestemmingen betrekking hebben.
De in het plangebied gesitueerde hoofdgastransportleidingen dan wel gasontvangstations zijn aangegeven en met de bijbehorende belemmeringenstrook beschermd in hun functioneren in deze dubbelbestemming. De regels van beide bestemmingen gelden gelijktijdig en wegen even zwaar. Op de verbeelding is de hartlijn van de leiding aangegeven. Zie 5.5.
Dubbelbestemming ter bescherming en behoud van archeologische- en cultuurhistorische waarden. Zie 5.4.
De in verband met de waterhuishoudkundige noodzaak tot regulering noodzakelijke boezemkades worden met deze dubbelbestemming vastgelegd. Zie 5.6.
Deze regels bestaan uit de Anti-dubbeltelregel en de Geluidzones.
In eerdere bestemmingsplannen was het in Hoogezand-Sappemeer gebruikelijk om regels die voor meerdere bestemmingen golden als algemene regel op te nemen. Het betrof hier vooral de regels voor nadere eisen, wijziging en ontheffing. Nu bestemmingsplannen digitaal zijn, is het voor de (digitale) leesbaarheid gewenst om alle geldende regels per bestemming op te nemen. Bij het opvragen van de regels voor een bestemming, wordt dan in één keer duidelijk, welke (on)mogelijkheden er zijn binnen die bestemming. Het aantal algemene regels is daarom in dit plan tot een minimum beperkt.
De anti-dubbeltelregel is geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro). Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, nogmaals zou kunnen worden gebruik gemaakt. Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde 'rustende-boerregeling'. Veel bestemmingsplannen voor agrarische gebieden plegen een voorziening te bevatten dat op een agrarisch bouwperceel, waarop de bouw van burgerwoningen op zichzelf genomen niet is toegestaan, een woonhuis mag worden bijgebouwd voor de voormalige bedrijfsleider, die van zijn oude dag zal gaan genieten. Het is voorgekomen dat, nadat de rustende boer het woonhuis had verlaten, en deze woning door een ander in gebruik was genomen, er opnieuw behoefte ontstond aan een vergelijkbare voorziening. Een vergelijkbaar geval is de gebouwde tweede bedrijfswoning die vervolgens niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt. De anti-dubbeltelbepaling maakt de bouw van een nieuwe 'rustende boer'-woning c.q. tweede (derde) bedrijfswoning onmogelijk.
Op de verbeelding zijn de geluidzones van industrie, spoor en wegen (als een aanduiding) opgenomen. In de algemene regels is de relatie met de planregeling gelegd. Overigens voldoen alle bestaande woningen in het plangebied aan de bepalingen van de wet geluidhinder. Zie 5.2.
Deze regels bestaan uit de Overgangsregels en de Slotregel.
De overgangsregels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Bro). Omdat een bestemmingsplan in ieder geval elke tien jaar moet worden herzien, liefst eerder, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande legale rechten worden beschermd met overgangsrecht, dat is waar het overgangsrecht op neer komt. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor gebruik van de gronden en bouwwerken.
De slotregel is geheel voorgeschreven door de Ministeriële regeling Standaard Vergelijkbare Bestemmings Plannen (in paragraaf 5.7 van de SVBP2008). Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers.