Bestemmingsplan Oosterhoogebrug en Ulgersmaborg

4.3 Toelichting op de artikelen

4.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4 Bedrijventerrein-1

Deze bestemming is van toepassing op het bedrijventerrein Ulgersmaweg-Beckerweg, en hier zijn bedrijven tot en met categorie 3.2 toegestaan. Twee categorie 4-bedrijven zijn als zodanig positief bestemd. Kleine zelfstandige kantoren (tot 500m2) en kantoren ten dienste van het ter plaatse gevestigde bedrijf (50%) zijn eveneens mogelijk. Perifere detailhandelsvestigingen zijn eveneens toegestaan; alleen grootschalige detailhandel op het gebied van meubelen en woninginrichting blijft beperkt tot aangeduide locaties. Verder kunnen ondernemingen op het gebied van cultuur en ontspanning en sport hier een plek vinden, alsmede kringloopbedrijven en webshops. Bij deze laatste is evenwel geen toonzaal- en afhaalfunctie toegestaan, om te voorkomen dat deze bedrijven ter plaatse een detailhandelskarakter krijgen. Op aangeduide locaties zijn daarnaast de onderwijsfunctie, maatschappelijke dienstverlening, detailhandel, horeca, museum, kerk, verkoop van motorbrandstoffen met lpg en kantoren groter dan 500m2 mogelijk. Bestaande bedrijfswoningen zijn positief bestemd; nieuwe kunnen worden toegestaan via een afwijkingstoestemming.

Artikel 5 Bedrijventerrein-2

Deze bestemming geldt voor de bedrijventerreinen Ulgersmaborg-noord en zuid. In noord is bedrijvigheid tot en met categorie 3 toegestaan, in zuid tot en met 2 in verband met de nabijheid van woonbebouwing. Bestaande bedrijfswoningen zijn als zodanig aangeduid; voor nieuwe is toestemming mogelijk via een afwijkingsprocedure. Twee aanwezige perifere detailhandelszaken zijn positief bestemd; door toepassing van een wijzigingsbevoegdheid kan eventueel perifere detailhandel op andere locaties worden mogelijk gemaakt.

Artikel 6 Detailhandel

Deze bestemming ligt uitsluitend op het winkelblok aan de Rijksweg - Leeuwenburgstraat. Behalve detailhandel zijn hier ook persoonlijke en maatschappelijke dienstverlening toegestaan.

Artikel 7 Dienstverlening

Deze bestemming betreft één locatie aan de Akeleiweg, waar zakelijke dienstverlening is gevestigd.

Artikel 8 Gemengd

Voor gebieden waar een mix aan functies voorkomt en dit ook gewenst is, wordt de bestemming Gemengd gebruikt. Naast het ruime toelatingsbeleid dat in het algemeen geldt voor deze bestemming, zijn op aangeduide percelen tevens de horeca- en detailhandelsfunctie (met beperkingen) mogelijk. De bestemming ligt vooral op de bebouwing aan de Rijksweg. Hier is tevens een bouwregel opgenomen die het karakter van de bebouwing, met de woonfunctie aan de voorzijde van de percelen, moet bewaren (gedeelte ten oosten van de Leeuwenburgstraat).

Artikel 9 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Daarnaast zijn voet- en fietspaden in deze bestemming toegestaan, kleine waterpartijen en -gangen, recreatieve voorzieningen en, waar aangeduid op de kaart, een kinderboerderij en een volkstuinencomplex. De bebouwingsmogelijkheid voor gebouwen op het volkstuinencomplex is specifiek geregeld (maximaal 8m2). Een auto-ontsluiting naar het gemaal aan de oostelijke ringweg is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting'.

Artikel 10 Maatschappelijk

Met name de scholen en wijkvoorzieningen in het plangebied vallen onder deze bestemming.

Artikel 11 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat zowel de hoofdverkeersstructuur in het plangebied als de woonstraten. Om het belang als stedelijke fietsroute te benadrukken, is ook de Stadsweg onder deze bestemming gebracht. In deze bestemming zijn tevens nutsvoorzieningen geregeld die het vergunningvrije regime van het Besluit omgevingsrecht (15m2 en 3 meter bouwhoogte) te boven gaan.

Artikel 12 Water

Alleen de structuurbepalende waterpartijen zijn onder de bestemming Water gebracht. Daarmee wordt het belang van dit water in de wijk benadrukt.

Artikel 13 Wonen

De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.

Regeling voor bijbehorende bouwwerken

Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererfgebied.

Voorerfgebied en achtererfgebied

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:

• maximaal 4 meter hoog zijn, en;
• maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken

Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar toegankelijk gebied moeten bijbehorende bouwwerken minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.

Ligging aan het openbaar toegankelijk gebied

Voor alle bijbehorende bouwwerken op het achtererfgebied tezamen, inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererfgebied voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m2.

Daar waar de aanduiding 'bijgebouwen' voorkomt, zijn in afwijking van de algemene regel bijgebouwen op het voorerf toegestaan. Het gaat hier om bestaande bijgebouwen.

In de bestemming Wonen zijn tevens locaties met garageboxen als zodanig aangeduid op de kaart, en in de regels is een maatvoering voor de garageboxen opgenomen.

Voor de op de plankaart van een specifieke bouwaanduiding voorziene gemeentelijke monumenten is een beperkte mogelijkheid voor bijbehorende bouwwerken opgenomen.

Artikel 14 Leiding-Gas

In het noordelijk deel van het plangebied bevindt zich een hogedruk gasleiding van de Gasunie. Deze is als dubbelbestemming opgenomen. De bebouwingsvrije zone bedraagt 4 meter aan weerszijden van het hart van de leiding.

Artikel 15 Leiding-Hoogspanningsverbinding

Deze verbinding, die door het oostelijk deel van het plangebied loopt, heeft een bebouwingsvrije zone (belaste strook) van 2x25 meter. Omdat nieuwe gevoelige functies in deze zone niet mogelijk zijn, is er geen noodzaak een indicatieve zone (2x50 meter) aan te houden noch een specifieke zone te berekenen.

Artikel 16 Waarde-Archeologie 1

Onder deze dubbelbestemming vallen bekende archeologische waarden. Het gaat hier om een aantal voormalige boerenerven alsmede de Stadsweg. Er is een onderzoeksplicht opgenomen bij bouwinitiatieven groter dan 50m2 en dieper dan 0,30m. Ook voor werkzaamheden in de bodem die deze afmetingen te boven gaan is een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden vereist.

Artikel 17 Waarde-Archeologie 2

Deze dubbelbestemming beschermt verwachte archeologische waarden (Hunzezone waarin ook twee steenovens). Er is een onderzoeksplicht opgenomen bij bouwinitiatieven groter dan 500m2 en dieper dan 0,30m. Ook voor werkzaamheden in de bodem die deze afmetingen te boven gaan is een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden vereist.

Algemene regels

Artikel 18

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en er daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 19

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.

Artikel 20

Dit artikel bevat de gebruiksregels die op alle bestemmingsplannen van toepassing zijn.

Artikel 21

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing is. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 22

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 23

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

Wijzigingsbevoegdheid

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.6 onder 5 van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in artikel 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het wijzigingsplan.

4.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk

Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 13.6 onder a.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 13.6 onder b, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Staat van bedrijfsactiviteiten wonen-werken (bijlage 2).