Tempeliersstraat-Raamsingel
Tempeliersstraat-Raamsingel    

Toelichting     

Hoofdstuk 1 INLEIDING     

Na een lange geschiedenis aan planvorming heeft de HHB Groep medio 2016 de samenwerking gezocht met her architecten en Joost Swarte om te komen tot een nieuw ontwerp voor de HKB locatie. Gezien de lastige voorgeschiedenis is gekozen voor een echt Haarlems ontwerpteam. De locatie betreft het voormalige HKB gebouw, het voormalige pand van de Willie Wortel naast de dansschool Schröder en de parkeerplaats tussen de Tempeliersstraat en de Raamsingel.

Het plan betreft de herontwikkeling van het bestaand pand aan de Tempeliersstraat 35, de bebouwing aan de Raamsingel 16ABC en het daar aangrenzende parkeerterrein in Haarlem. De bestaande bebouwing wordt gesloopt en daarvoor in de plaats worden zes (woon)gebouwen gerealiseerd. De locatie is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Op de begane grond van de gebouwen aan de Tempeliersstraat is tevens een ruimte voor commerciële doeleinden. Ter vervanging wordt een parkeergarage gerealiseerd, waarvan de ingang aan de Tempeliersstraat, rechts van het te realiseren gebouw, gelegen is.

Voor het overgrote deel van de locatie is geen vigerend bestemmingsplan. Om die reden dient een planologische procedure doorlopen te worden.

verplicht

Afbeelding 1.1: Ligging van het bestemmingsplangebied

1.1 Bestemmingsplan     

Het bestemmingsplan Tempeliersstraat-Raamsingel bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De regels bevatten juridische regels over het gebruik van de ruimte. Deze regels geven aan of, en zo ja, hoe ruimte bebouwd mag worden en welke functies (bestemmingen) zijn toegestaan. De verbeelding geeft de exacte plaats van de bestemmingen aan, en verwijst naar de regels. De toelichting, tenslotte, is de onderbouwing van regels en verbeelding. Hierin wordt beschreven wat het doel is van het bestemmingsplan en wat de toekomstige ontwikkeling van het gebied is. Er wordt ingegaan op onderwerpen die voor die ontwikkeling van belang zijn, zoals de stedenbouwkundige structuur, de haalbaarheid van het plan en milieuaspecten.

1.2 Begrenzing van het plangebied     

De locatie betreft het voormalige HKB gebouw, het voormalige pand van de Willie Wortel naast de dansschool Schröder en de parkeerplaats tussen de Tempeliersstraat en de Raamsingel. De locatie is onderdeel van de historische stadsrand van Haarlem en is gelegen aan de zuidzijde van het historisch centrum, net buiten de Raamsingel. De locatie wordt globaal door de volgende objecten begrensd:

  1. de Raamsingel (ten noorden);
  2. bebouwing aan de Raamsingel 16 (ten oosten);
  3. de Tempeliersstraat (ten zuiden);
  4. bebouwing aan de Van Eedenstraat 1 t/m 7 en de Raamsingel 12 en 14 (ten westen).

verplicht

Afbeelding 1.2: Aanduiding projectlocatie

1.3 Doel van het bestemmingsplan     

Hoofddoel van het nieuwe bestemmingsplan Tempeliersstraat-Raamsingel is het opstellen van een actueel juridisch kader, waarbinnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het gebied mogelijk wordt gemaakt, zowel wat betreft gebruik als wat betreft bebouwingsmogelijkheden. De bestaande ruimtelijk-functionele structuur en voortzetting van het huidige gebruik vormen daarbij belangrijke uitgangspunten. De verbeelding en de regels zijn zo opgesteld dat een maximale bescherming ontstaat voor de functies en gebouwen die in het huidige karakter moeten worden behouden. Aangezien de locatie binnen het beschermd stadsgezicht valt is een beschermend bestemmingsplan noodzakelijk ten behoeve van de ontwikkeling.

1.4 Geldende planologische regelingen     

Inleiding

Voor het plangebied Tempeliersstraat-Raamsingel is voor het overgrote deel van het plangebied geen vigerend bestemmingsplan van kracht. Uitzonderingen hierop zijn het gedeelte aan de kant van de Raamsingel waar het bestemmingsplan Koninginnebuurt, partiële herziening 2014 geldt. Daarnaast geldt voor de gehele locatie tevens het Facetbestemmingsplan Archeologie en het Parapluplan Parkeernormen 2018. In afwezigheid van een geldend bestemmingsplan wordt wordt het geldende planologische regime aan de hand van de Haarlemse Bouwverordening bepaald.

Per besluit van 5 oktober 2011 van de Minister van Infrastructuur en Milieu en de Staatsecretaris van Onderwijs, Cultuur & Wetenschap, is het beschermd stadsgezicht Haarlem-Zuidwest aangewezen. De projectlocatie is gelegen binnen de grenzen van het beschermd stadsgezicht. Dat betekent dat het bijzondere ruimtelijke en functionele karakter van het gebied in het bestemmingsplan moet worden beschermd (op basis van artikel 36 van de Monumentenwet 1988). Als gevolg hiervan, dient de bestaande goot- en/of bouwhoogte in het gebied gehandhaafd te blijven.

nr. Naam van het plan Vastgesteld Onherroepelijk
00801 Facetbestemmingsplan Archeologie 02-07-2009 21-08-2009
BP0120001-va01 Parapluplan Parkeernormen 2018 17-05-2018
BP4120011-va04 Bestemmingsplan Koninginnebuurt, partiële herziening 2014 26-05-2016 -

Tabel 1.1: Geldende bestemmingsplannen op moment van opstellen bestemmingsplan.

Haarlemse Bouwverordening

Ter plaatse van het parkeerterrein gelegen tussen de Tempeliersstraat en de Raamsingel en de bebouwing aan de Tempeliersstraat 35 is momenteel geen bestemmingsplan van kracht. Als gevolg hiervan, wordt het planologisch regime aan de hand van de Haarlemse Bouwverordening bepaald. De voorschriften van stedenbouwkundige aard en bereikbaarheidseisen dienen ter invulling van de maximaal planologische mogelijkheden. In paragraaf 5 van de Haarlemse Bouwverordening staan de bepalingen van stedenbouwkundige aard beschreven. Met betrekking tot de parkeernormen geldt het bestemmingsplan Parapluplan Parkeernormen Haarlem 2018.

Bestemmingsplan 'Koninginnebuurt partiële herziening 2014'

Voor de bebouwing aan de Raamsingel 16ABC (bebouwing aan de rechterzijde) is het bestemmingsplan 'Koninginnebuurt, partiële herziening 2014' het vigerende bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is op 26 mei 2016 door de raad van de gemeente Haarlem vastgesteld. De bestemming betreft 'Gemengd - 4', met de dubbelbestemmingen 'Waarde – archeologie 3' en 'Waarde - beschermd stadsgezicht'. Voor de bebouwing gelegen aan de Raamsingel, geldt tevens de specifieke bouwaanduiding 'orde 3'. Er geldt een bouwvlak, waarbinnen gebouwd mag worden met voor de bebouwing aan de Raamsingel een maximale goothoogte van 10 meter. Voor de overige bebouwing geldt een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Relatie met projectplan

Om voor het plangebied in bestemmingsplan Tempeliersstraat-Raamsingel tot een planologisch regime te komen, is een combinatie gezocht tussen de Bouwverordening Haarlem, de aanwijzing als beschermd stadgezicht en het bestemmingsplan 'Koninginnebuurt'. Onderscheid wordt gemaakt in het parkeerterrein, het gebouw aan de Tempeliersstraat 35 (voormalige gebouw van de Haarlemse Kegel Bond en de voormalige supermarkt op de begane grond) en de bebouwing aan de Raamsingel 16abc.

Parkeerterrein

Het parkeerterrein ter plaatse van de projectlocatie is een openbaar parkeerterrein, waardoor de bepalingen van artikel 2.5.9 uit de Bouwverordening Haarlem van toepassing zijn. Gebouwen zijn niet toegestaan en derhalve geldt geen bouwvlak noch maximale bouwhoogte.

Gebouw

Voor het gebouw aan de Tempeliersstraat 35 geldt de bouwverordening van Haarlem. Aangezien éénmaal de afstand tussen de voorgevelrooilijnen langs de desbetreffende weg meer dan 15 meter is, geldt dat artikel 2.5.25 van toepassing is. Hierdoor is de maximaal toegestane bouwhoogte in de voorgevelrooilijn 15 meter. Dit geldt tevens voor de achtergevelrooilijn. Hierbij dient te worden genoemd dat de locatie is aangewezen als beschermd stadsgezicht. Als gevolg hiervan, dient de bestaande goot- en/of bouwhoogte gehandhaafd te blijven.

Bebouwing

De bebouwing aan de Raamsingel 16abc is gelegen binnen bestemmingsplan 'Koninginnebuurt partiele herziening 2014'. Er geldt een bouwvlak, waarbinnen gebouwd mag worden met voor de bebouwing aan de Raamsingel een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 9 meter. Voor de overige bebouwing geldt een maximale bouwhoogte van 3 meter.

Bovenstaande is verduidelijkt in onderstaande figuur.

verplicht

Afbeelding 1.3 Bebouwingsmogelijkheden projectlocatie (bron: google.nl/maps)

Met het vaststellen van het bestemmingsplan Tempeliersstraat-Raamsingel zal het desbetreffende gedeelte van het ter plaatse geldende bestemmingsplan Koninginnebuurt, partiële herziening 2014 worden overschreven. Het bestemmingsplan Tempeliersstraat-Raamsingel zal zodoende gelden voor het gehele plangebied.

1.5 Bestemmingsplanprocedure     

Het bestemmingsplan Tempeliersstraat-Raamsingel doorloopt de wettelijke procedure. Vervolgens geeft het college van burgemeester en wethouders na bespreking in de commissie Ontwikkeling het ontwerpbestemmingsplan vrij voor tervisielegging volgens artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Na publicatie wordt het ontwerp gedurende zes weken ter inzage gelegd. In die tijd kan door iedereen zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad. De gemeente organiseert in deze periode een informatiebijeenkomst waarin het bestemmingsplan wordt toegelicht.

Na verwerking van de zienswijzen en mogelijke ambtelijke aanpassingen besluit de gemeenteraad over de vaststelling van het bestemmingsplan.

Na aanpassing van het bestemmingsplan met inachtneming van de door de raad aangebrachte wijzigingen wordt het vastgestelde bestemmingsplan weer zes weken ter inzage gelegd (aanvang beroepstermijn). Belanghebbenden die een zienswijze bij de gemeenteraad hebben ingediend kunnen beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast kunnen belanghebbenden beroep instellen tegen wijzigingen die de gemeenteraad bij de vaststelling van het bestemmingsplan heeft aangebracht.

1.6 Leeswijzer plantoelichting     

Hoofdstuk 2 gaat in op de bestaande ruimtelijk-functionele structuur van het plangebied. Door eerst in te gaan op de ontstaansgeschiedenis van het gebied wordt de huidige verschijningsvorm voor een belangrijk deel verklaard. Ook wordt een beschrijving gegeven van het nieuwbouwplan. In hoofdstuk 3 passeren de voor het plangebied relevante beleidsdocumenten de revue.

Hoofdstuk 4 bevat een inventarisatie van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en de resultaten van de verschillende onderzoeken. Het gaat hierbij om alle zaken die kunnen leiden tot ruimtelijke beperkingen. Het uitvoeren van onderzoeken en het maken van analyses van het plangebied is nodig overeenkomstig artikel 3.1.6 Bro. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de juridische aspecten waarbij een toelichting wordt gegeven op de planregels, bedrijvenlijst, verbeelding, waarderingskaart en de regeling voor bebouwing.

In hoofdstuk 6 wordt de financieel-economische uitvoerbaarheid beschreven en worden de uitkomsten van overleg toegelicht. De resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn opgenomen in paragraaf 6.2.2.

Hoofdstuk 2 ONTWIKKELING     

2.1 Korte historische schets     

De locatie is onderdeel van de historische stadsrand van Haarlem. Het ligt aan de zuidzijde van het historisch centrum, net buiten de Raamsingel. Deze voormalige vestinggracht werd eind veertiende eeuw aangelegd ter verdediging van de stad. Het Grote Houthek en de Raampoort boden in de zuidwesthoek toegang tot de stad. Via de Raamsingel en het Wijde Geldelozepad waren beide uitvalswegen met elkaar verbonden. Het Wijde Geldelozepad maakte ter hoogte van Tempeliersstraat 35 een flauwe bocht, waardoor een kromming in de gevelwand ontstond. In het gebied tussen de Raamsingel en Wijde Geldelozepad lag een lappendeken van kleine kavels met uiteenlopende functies. De percelen waren in gebruik als raamland voor de lakenwevers in de stad, weiland, bloementeelt en kleine buitens. De hoofdvorm van het huidige plangebied is op de historische kaarten al snel herkenbaar. Het perceel bestrijkt het hele gebied tussen de Raamsingel en het Wijde Geldelozepad – het ligt precies in de knik van het pad. De kavel was bij de eerste kadastrale opmeting in 1822 in gebruik voor de bloemen en bollenteelt, evenals de twee kavels aan weerszijden. Vanaf eind 19e eeuw is er een wijziging van het verloop van het Wijde Geldelozepad. De knik in de weg zou worden rechtgetrokken door de weg vanuit het westen in een bijna rechte lijn door te trekken naar de hoofdroute van het Houtplein. De nieuwe verbinding naar het Houtplein kreeg in 1900 de naam Tempeliersstraat. Het oorspronkelijk verloop van de weg bleef behouden als aftakking van de Tempeliersstraat en behield de naam Wijde Geldelozepad. Het clubgebouw van de kegelbond werd gebouwd in wat destijds de stadsrand van Haarlem was, net buiten de voormalige vestinggracht, de Raamsingel. Begin twintigste eeuw werd in het gebied ten zuidwesten van de vestinggracht de Koninginnebuurt ontwikkeld, bedoeld voor de welgestelde inwoners van de stad. De Tempeliersstraat werd een belangrijk knooppunt voor het openbaar vervoer ten zuiden van de stad. De Haarlemse Kegelbond vestigde zijn clubgebouw op de hoek van de Tempeliersstraat en Van Eedenstraat, gunstig gelegen in een nette buurt en met een goede bereikbaarheid per tram. Het gebouw van de Haarlemse Kegelbond (HKB-gebouw) aan de Tempeliersstraat 35 opende zijn deuren in 1923, als grootste kegelpaleis van Nederland. Het gebouw werd door de Overveense architect J.C. Dop ontworpen, in nauwe samenspraak met de voorzitter van de Haarlemse Kegelbond (HKB), B. Groenewegen. Tot 1986 was het gebouw volledig in gebruik door de verschillende Haarlemse kegelclubs die verenigd waren in de Kegelbond. Naast negen kegelbanen op de eerste verdieping had het gebouw een rijk versierde feestzaal op de begane grond. Deze zaal vormde het decor voor bijeenkomsten op lokaal en nationaal niveau, zoals tentoonstellingen, congressen en feestavonden voor honderden mensen. Tegenwoordig is het pand niet meer als kegelbaan en verenigingsgebouw in gebruik. Vanaf 1986 werd de feestzaal getransformeerd tot winkelruimte. Na het vertrek van de Haarlemse Kegelbond in 2005 is de ruimte van de kegelbaan op de eerste verdieping als snookercentrum in gebruik. Het gebouw is in de loop van de tijd aangepast, waarbij de interieurafwerking verloren is gegaan. Aan de buitenzijde heeft het complex de tand des tijds beter doorstaan. (tekst ontleend aan cultuurhistorisch onderzoek Tempeliersstraat 35 – Haarlem van SteenhuisMeurs, Bijlage 10)

Eind 1931 werden aan weerszijden van Raamsingel 16 op tot dan toe lege kavels een beneden-bovenwoning en een garage met bovenwoningen gebouwd. De schoonheidscommissie had in eerste instantie grote problemen met het bebouwen van de lege percelen aan de Raamsingel en zag dit voorstel als een ongewenste voortzetting van deze ontwikkeling. Het ontwerp was volgens haar in strijd met het karakter van de Raamsingel ter plaatse. Na een aantal aanpassingen van het ontwerp waren de bezwaren weggenomen en kon het plan toch worden uitgevoerd.

De twee panden zijn sober vormgegeven, in de kenmerkende stijl en materialisering van de jaren '30 met het donkere metselwerk en zware, relatief vlakke kozijnen met glas-in-lood bovenlichten. Sinds 1931 zijn de panden vrijwel ongewijzigd gebleven. De panden hebben ondanks hun ligging in het beschermde stadsgezicht geen bijzondere bescherming gekregen.

2.2 Beschermd stadsgezicht     

In 2011 is Haarlem Zuidwest aangewezen als beschermd stadsgezicht. De Tempeliersstraat en de Raamsingel maken deel uit van dit gezicht. De aanwijzing heeft tot doel om de karakteristieke structuur en de ruimtelijke kwaliteit en samenhang van het gebied te onderkennen als een zwaarwegend belang bij nieuwe ontwikkelingen. Voor ontwikkeling van de locatie is een nieuw bestemmingsplan nodig. Hiervoor is mede een cultuurhistorisch onderzoek uitgevoerd door het bureau SteenhuisMeurs ( Bijlage 10) om de aanwezige cultuurhistorische waarde van het HKB gebouw te bepalen.

Vanwege de bouwkundige staat van het HKB gebouw, de reeds verwijderde interieurwaarde, een functioneel andere programmering en de wens van een parkeergarage onder de gehele locatie is er een afweging gemaakt en gekozen voor sloop nieuwbouw. Door deze keuze is het voornemen om het HKB gebouw als orde 2 aan te duiden komen te vervallen. Immers de criteria voor een orde 2 pand luiden: bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn. Bij de nieuwbouw wordt wel rekening gehouden met de bestaande kwaliteiten van het HKB gebouw.

SteenhuisMeurs (Bijlage 10) wijst t.a.v. een herbouw-variant op het volgende:

De betekenis van de locatie als onderdeel van het beschermde stadsgezicht, waarbij het gaat om de stedenbouwkundige en architectonische logica van de plek. Dit uit zich in de morfologische structuur (korrelgrootte, goot- en nokhoogte, architectonische kenmerken, materiaalgebruik, etc.) en in de stedenbouwkundige betekenis van het gebouw op het kruispunt van Tempeliersstraat, Van Eedenstraat en het Wijde Geldelozepad. Mocht het gebouw verdwijnen, dan ontstaat er een aanzienlijk gat in de wand van de Tempeliersstraat. De grootste uitdaging zal zijn om de grote schaal van de nieuwbouw te laten matchen met de bescheiden schaal van het stadsgezicht, zowel in de hoogte (afwisselend daklandschap) als in de breedte (bescheiden kavelbreedtes). Tegelijk stelt de ruimtelijkheid van de plek - dankzij de zichtlijnen en de overgang van villabebouwing naar straatwanden hoge eisen aan de massaopbouw van nieuwbouw.

Stedenbouwkundig spelen hier de volgende opgaven:

  • Opvangen van de hoekverdraaiing in de wand van Tempeliersstraat, ter hoogte van het Wijde Geldelozepad. Dit kan met een knik in de rooilijn of (zoals in het bestaande gebouw) met een terugliggend en een iets vooruitspringend deel.
  • Het ontwerpen van een logische overgang van de doorlopende straatwand (Tempeliersstraat) naar de vrijstaande volumes bij de Van Eedenstraat. In de bestaande toestand is het perceel in drie delen opgedeeld (parkeerterrein,) entreeblok HKB en zalen HKB; waarbij het entreeblok de straatwand van de Tempeliersstraat beeindigt en zich bovendien als een vrijstaand volume manifesteert in relatie tot de villa's in de Van Eedenstraat.

De architectonische opgave laat zich samenvatten als:

  • Afstemmen van het bouwvolume in maat, schaal, compositie en materialisatie op het bestaande stadsgezicht (met speciale aandacht voor het daklandschap, goot- en nokhoogte, gevelopbouw, materialisering.
  • Het met architectonische middelen accentueren van de knik in de rooilijn (ter hoogte van het Wijde Geldelozepad) zowel gezien vanuit het Wijde Geldelozepad, als vanaf de Van Eedenstraat en het verlengde van de Tempeliersstraat.

2.3 Ruimtelijke structuur     

Voor de projectlocatie kan onderscheid worden gemaakt in drie onderdelen, te weten het gebouw aan de Tempeliersstraat 35, de bebouwing aan de Raamsingel 16ABC en het parkeerterrein tussen de Raamsingel en de Tempeliersstraat.

Tempeliersstraat 35

Het gebouw van de Haarlemse Kegelbond (HKB-gebouw) aan de Tempeliersstraat 35 uit 1923 bestaat uit een rechthoekig drielaags plat afgedekt volume in de stijl van de Nieuwe Haagsche School, met een bescheiden hoekelement in de zichtlijn van de Tempeliersstraat en de Van Eedenstraat.

Raamsingel 16ABC

De bebouwing aan de Raamsingel 16ABC bestaat uit een garage met bovenwoningen uit 1931. Breed pand met diepe eerste bouwlaag en tweelaagse ondiepere opbouw onder groot driezijdig schilddak. Hierachter een eenlaagse loods onder zadeldak uit 1948. De panden aan weerszijden van het Schröderpand staan in de rooilijn van de Raamsingel, het Schröderpand (Orde-2) heeft een markante positie voor de rooilijn, dat doorgevoerd is in de architectuur van het pand.

Openbaar parkeerterrein

Het parkeerterrein, waar tegen betaling geparkeerd kan worden, is in eigendom van de gemeente.

2.4 Stedenbouwkundig plan     

Het stedenbouwkundig ontwerp reageert in het algemeen op de historische ontwikkeling van de locatie en specifiek op de aanbevelingen van SteenhuisMeurs (zie Bijlage 10).

De oostzijde van de locatie grenst aan een gesloten bouwblok structuur met voornamelijk vroeg 20e eeuwse woningen (Tempeliersstraat), afgewisseld met enkele oorspronkelijke vroege bebouwing aan het Houtplein en de Raamsingel (typologie: historische kernen). Het HKB gebouw vormt op de locatie de afsluiting van het gesloten bouwblok van de Tempeliersstraat. Door de alzijdige uitstraling van het gebouw wordt een hoekpand gesuggereerd.

De westzijde van de locatie kenmerkt zich door een vroeg 20e eeuwse ingreep waarbij de Van Eedenstraat dwars door de bestaande van oorsprong agrarische structuur is aangelegd met een villa-achtige bebouwing (typologie: villagebieden). Het plan behelst het afmaken van het gesloten bouwblok aan de oostzijde. Hiervoor komt aan de Raamsingel bebouwing van 4 lagen, waarbij de 4e laag deels terug ligt t.o.v van de gevels. Hierdoor blijft de kap van het kenmerkende Schröder-pand vol in het zicht. Deze bebouwing ligt qua rooilijn in het verlengde van de bebouwing van de panden oostelijk van het Schröder pand waardoor deze laatste prominent naar voren blijft steken. Aan de Tempeliersstraat-zijde wordt het HKB gebouw hiermee de beëindiging van de straatwand en het gesloten bouwblok. Aan de westzijde kent het plan twee losstaande bouwvolumes met hierin meerdere woningen. Dit volgt het principe van de 'villa-achtige' bebouwing aan de Van Eedenstraat. Met de aangrenzende villa bebouwing vormt het hiermee een eigen bouwblok.

De volumes hebben twee gemetselde lagen met daarboven een royale kap met hierin 2 woonlagen. Hiermee geeft het een interpretatie aan de typologie waar het onderdeel van uit gaat maken. Het bouwvolume aan de Raamsingel ligt terug vanaf de eigendomsgrens zodat hier kenmerkend voor de 'villa-achtige' bebouwing voortuinen gecreëerd kunnen worden. Daar waar de scheiding ligt tussen de twee stedenbouwkundige typologieën wordt een steeg gecreëerd. Deze verbindt visueel het Wijde Geldelozepad én de Van Eedenstraat met de Oude Raamstraat aan de overzijde van de Raamgracht. Ter plaatse van de steeg ontstaat een hof. Het hof wordt gevormd door de bebouwing aan de Tempeliersstraat en de Raamsingel, aangevuld met 'hof-woningen' daar tussen. Deze hofwoningen bestaan uit 1 à 2 bouwlagen en vormen enerzijds het hof en maken anderzijds het gesloten bouwblok en het villa-achtige bouwblok af. De herbouw van het HKB gebouw vormt de spil in de planvorming. Hierbij krijgt het nieuwe HKB gebouw dezelfde footprint als het origineel (met de lichte knik in de gevelrooilijn van de Tempeliersstraat) en wordt de stedenbouwkundige waarde als driezijdig hoekpand versterkt door de nieuwe stedenbouwkundige context (als hoek van het gesloten bouwblok). Door de villa-achtige bebouwing in het verlengde van de Tempeliersstraat aan de westzijde van de Van Eedenstraat te leggen blijft het volle zicht op de westgevel van het HKB gebouw gewaarborgd.

Het HKB gebouw zelf heeft een bijzondere architectonische opbouw met verspringingen tussen de verschillende oorspronkelijke gebouwdelen (zalen, entree, kopgebouw). Hiertoe verspringt de gevel steeds verder het straatprofiel in. Daar waar het gebouw nu overal dezelfde hoogte heeft zal de herbouw naar de hoek toe een hoogteaccent krijgen. Hierdoor worden de oorspronkelijke gebouwdelen benadrukt en krijgt het een typische jaren 20 architectuur hoekoplossing. Het hoogteaccent zet het stedenbouwkundig gebaar van het accent op de hoek kracht bij. Mede door de toevoeging van de steeg is de hoek prominent zichtbaar en tevens een markering op de scheiding van het villagebied op het voormalige buitengebied naar de stedelijke structuur van de historische kern.

Door bij de nieuwbouw gebruik te maken van dezelfde bouwkundige elementen (metselwerk, -kleur, -verbanden en details) krijgt het gebouw de hernieuwde jaren 20 kwaliteit, echter specifiek toegesneden op de nieuwe woonfunctie. Omdat de gehele Tempeliersstraat diverse gebruiksfuncties op maaiveld niveau kent, wordt ook in het HKB gebouw atelier-, winkel- en praktijkruimtes op de begane grond aan de straatzijde voorzien. Hiermee vormt het zowel ruimtelijk als functioneel de hoeksteen van het plan.

Het gehele plan van De Vierhoek kent een rijke diversiteit aan woning typologieën. Grotere appartementen zijn voorzien aan de Raamsingel, Starters en eenpersoonshuishouden krijgen een plek in het HKB gebouw terwijl ouderen aan het hof kunnen wonen. Met het stedenbouwkundig ontwerp voegt De Vierhoek zich zorgvuldig in het stedenbouwkundig weefsel van de Raamsingel en de Tempeliersstraat, zowel ruimtelijk, programmatisch als vanuit historisch perspectief.

verplicht

verplicht

2.5 Programma en bouwplan     

Het doel van de ontwikkeling is om het bestaande parkeerterrein, de bebouwing aan de Raamsingel 16ABC en de Tempeliersstraat 35 te herontwikkelen tot woningbouwlocatie. Daarnaast is op de begane grond een commerciële ruimte aanwezig en worden een aantal woningen dusdanig ontworpen dat werken aan huis mogelijk is. Onder het maaiveld wordt een parkeergarage voor 63 parkeerplaatsen gerealiseerd. De separate bergingen voor de woningen en een algemene fietsenstalling zijn eveneens ondergronds gelegen. Daarnaast wordt inpandig op maaiveldniveau een fietsenberging voor de dansschool gerealiseerd voor 100 fietsen.

Te midden van de herontwikkelingslocatie wordt een semi-openbaar hof gerealiseerd. Dat houdt in dat het hof overdag toegankelijk is voor de omgeving maar gedurende de avond en nacht zal worden afgesloten. Het totale programma bestaat uit zes gebouwen met in totaal 50 woningen. Het beoogde programma betreft 42 appartementen, 2 twee-onder-een-kap woningen en 6 hofwoningen. Minimaal 8 woningen worden aangeboden in het lage middeldure koopsegment (tot €215.000,- ; voorheen sociaal segment). Daarnaast worden circa 16 woningen in het hoge middeldure koopsegment aangeboden en circa 26 woningen in het dure koopsegment.

verplicht

Plankaart (bron: HER Architecten)

Op de plankaart zijn de gebouwen met witte cijfers genummerd. De gebouwen hebben de volgende kenmerken:

Gebouw 1

Het rechter gebouw, gesitueerd aan de Tempeliersstraat, betreft gebouw 1. Op de begane grond, aan de zijde van de Tempeliersstraat, zijn twee appartementen met een mogelijkheid tot werken aan huis (ondergeschikt beroep aan huis) gesitueerd.

Daarnaast is op de begane grond in de plint aan de Tempeliersstraat een ruimte van maximaal 130 m2 bruto vloeroppervlak met mogelijkheid tot horeca t/m categorie 2, dienstverlening (ruimte met (flex)werkplekken) en ondergeschikte detailhandel.



Een lichte horeca functie in de vorm van een lunchroom, koffiebar of restaurant (een horeca-1 en/of een horeca 2 functie van de voorschriften), met ondergeschikte detailhandel en ruimte voor (flex)werkplekken, is passend in de omgeving. Hiermee wordt ingespeeld op de trend van groeiende grensvervaging tussen horeca, detailhandel en andere branches ('blurring'). De functie sluit aan bij het gebruik van de locatie als woninglocatie en voegt voorzieningen toe voor de bewoners en de omgeving. Het initiatief draagt daarom bij aan de leefbaarheid van de wijk. De Tempeliersstraat heeft reeds vergelijkbare functies. De nadruk bij de functie 'Horeca tot en met categorie 2' ligt op het verstrekken van maaltijden (restaurant) en niet-alcoholische dranken (koffiebar, lunchroom). De bezoekers van de horecagelegenheid kunnen eventueel parkeren in de nabij gelegen Houtplein parkeergarage. De voorgenomen ontwikkeling betreft de uitwerking van een hoogwaardig kwalitatief concept, waarbij in een combinatie van horeca, flexwerkplekken en ondergeschikte detailhandel wordt voorzien.

De lichte horecafunctie maakt onderdeel uit van het plangebied en zal een aantrekkende werking hebben. In het kader van een goed woon- en leefklimaat is het belangrijk eventuele overlast, bijvoorbeeld door geluid, tot een minimum te beperken. Aangezien de naastgelegen dansschool een aantrekkende werking heeft met bijbehorende (geluid)uitstraling het nodig om bij het vaststellen van de openingstijden voor de horecagelegenheid af te wijken van de Algemene Plaatselijke Verordening om te zorgen dat de(geluid)uitstraling beperkt blijft en de nachtrust van de omwonenden wordt gewaarborgd. Vanwege de omliggende woonbestemming is voor de lichte horeca-functie in het bestemmingsplan, in afwijking van de Algemene Plaatselijke Verordening, de opening- en sluitingstijd vastgesteld op 07.00u - 22.00u. Na dit tijdstip is er voor bezoekers geen reden meer zich op te houden in het gebied. De maatregel draagt dan ook bij aan de sociale veiligheid in de buurt.

Samengevat draagt het initiatief bij aan de verbinding tussen de ondernemers en de buurt, de leefbaarheid van de wijk en wordt er een ontmoetingsplek gecreëerd. Het functionele concept voor deze locatie is dan ook in het nieuwe bestemmingsplan voor de locatie positief bestemd.

Op de verdiepingen van gebouw 1 zijn de overige 25 appartementen gelegen. Tevens is ruimte voor een fietsenstalling voor Schröder aanwezig. Het gebouw kent verschillende bouwhoogten, variërend van 10 tot 22 meter hoog.

Gebouw 2

Gebouw 2 betreft het rechter gebouw aan de Raamsingel. In gebouw 2 worden, verdeeld over drie verdiepingen, acht appartementen gerealiseerd. Het gebouw kent een maximale goothoogte van 14 meter.

Gebouw 3

Gebouw 3 betreft het linker gebouw aan de Raamsingel. In gebouw 3 worden, verdeeld over drie verdiepingen, zes appartementen gerealiseerd. Het gebouw kent een maximale goothoogte van 10 meter. Gebouw 3 wordt afgedekt met een kap met een maximale hoogte van 5 meter.

Gebouw 4

Gebouw 4 betreft het linker gebouw aan de Tempeliersstraat. Er worden twee grondgebonden woningen gerealiseerd, waarbij tevens ruimte is voor werken aan huis (ondergeschikt beroep aan huis). De maximale goothoogte betreft 8 meter dan wel 9 meter. Ook dit gebouw wordt afgedekt met een kap met een maximale hoogte van 5 meter.

Gebouw 5

Het gebouw aan de rechterkant op het hofje, betreft gebouw 5. In totaal worden drie hofwoningen gerealiseerd, verdeeld over twee bouwlagen. Het gebouw kent een maximale bouwhoogte van 6 meter

Gebouw 6

Het gebouw aan de linkerkant op het hofje, betreft gebouw 6. In totaal worden drie hofwoningen gerealiseerd, verdeeld over twee bouwlagen. Het gebouw kent grotendeels een maximale bouwhoogte van 6 meter. De achterzijde van het gebouw is afgeschuind en heeft een maximale goothoogte van 3 meter.

Impressie volume Vierhoek (bron: Joost Swarte)

verplicht

Impressie aanzicht Raamsingel (bron: Joost Swarte)

verplicht

Impressie aanzicht Tempeliersstraat (bron: Joost Swarte)

verplicht

Hoofdstuk 3 BELEIDSKADER     

3.1 Rijksbeleid     

3.1.1 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)     

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen.

Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies.

Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren.

Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie.

3.1.2 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie heeft verschillende nota's vervangen, zoals de Nota Ruimte, Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de Mobiliteits Aanpak, de structuurvisie voor de Snelwegomgeving, de agenda Landschap, de agenda Vitaal Platteland en de Pieken in de Delta.

De rijksoverheid streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Overheden, burgers en bedrijven krijgen de ruimte om oplossingen te creëren. Zij verdienen het vertrouwen dat ze dat op een goede manier doen. Het Rijk gaat zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten zitten en richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie en natuur. Afspraken over verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijk ordening. Daarnaast kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

  • Een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainport, greenports en de valleys.
  • Over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan. Bijvoor-beeld voorbiodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed.
  • Een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid van inwoners.

In de structuurvisie zijn dertien nationale belangen benoemd. De nationale belangen, die worden benoemd, betreffen de internationale concurrentiepositie, het gebruik van de ondergrond, het behouden en versterken van vervoer- en transportsystemen, de milieukwaliteit, de waterveiligheid en zoetwatervoorziening en behoud en versterken van natuur en cultuurhistorische waarden. Geen van deze nationale belangen zijn van toepassing op dit project en daarmee wordt beleid hierover overgelaten aan de provincie en de gemeente.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder is als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen. Het doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de Ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Wettelijk kader

De Ladder voor duurzame verstedelijking is verankerd in het Bro. Artikel 1.1.1. definieert relevante begrippen:

  • bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur;
  • stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Artikel 3.1.6 van het Bro:

  • lid 2: de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
  • Lid 3: indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel.
  • Lid 4: een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat het bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Toelichting op gebruik

De Ladder is in de Nota van Toelichting (Stb. 2017, 182) gemotiveerd: “Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden gemotiveerd in de toelichting. Tevens wordt de mogelijkheid geboden in het derde lid, om de toepassing van de Ladder door te schuiven naar het uitwerkings- of wijzigingsplan. De verwachting is dat de Ladder hierdoor beter hanteerbaar zal zijn, beter aansluit bij het geheel aan vereisten aan een toelichting bij bestemmingsplannen en tot minder onderzoekslasten zal leiden.”

Relatie met het project

Voor de projectlocatie geldt dat het gaat om vervanging van bestaande bebouwing. Dit betekent dat met name de regionale behoefte aan nieuwe woningen aangetoond moet worden. De Ladder voor duurzame verstedelijking dient goed gemotiveerd te worden. In paragraaf 4.15 vindt deze toets plaats.

3.1.3 Archeologie     

De drie belangrijkste uitgangspunten van de Wet op de archeologische monumentenzorg zijn:

  • het behoud van archeologische waarden in de bodem;
  • de initiatiefnemer van het project dat tot bodemverstoring leidt, betaalt de kosten van archeologisch onderzoek;
  • de zorg voor het archeologische erfgoed wordt vroegtijdig geïntegreerd in de procedures van de ruimtelijke ordening.

De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE) beheert de Archeologische Monumenten Kaart (AMK). Deze kaart bevat een overzicht van belangrijke archeologische terreinen in Nederland. De terreinen zijn beoordeeld op verschillende criteria en ingedeeld in diverse categorieën archeologische waarden. In aanvulling op de AMK is er de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor heel Nederland, inclusief de bodems van grote wateren, de kans aan op het vinden van archeologische resten bij werkzaamheden in de bodem.

3.2 Provinciaal beleid     

3.2.1 Structuurvisie Noord-Holland 2040 en Provinciale Ruimtelijke Verordening     

De structuurvisie is 21 juni 2010 vastgesteld en voor het laatst gewijzigd in 2015. De Provincie Noord-Holland heeft gekozen voor drie hoofdbelangen: klimaatbestendigheid, duurzaam ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie borduurt voort op en heeft de eerdere streekplannen vervangen. Met name de scheiding tussen landelijk en stedelijk gebied komt sterk naar voren in de visie. In het landelijk gebied is de provincie veel meer terughoudend ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen dan in het stedelijke gebied, waar lokale overheden veel meer vrijheid hebben om hun eigen beleid te voeren.

Naast de structuurvisie heeft de provincie een verordening vastgesteld waarin regels zijn opgenomen die de provinciale belangen beschermen. Deze regels zijn een uitwerking van de structuurvisie.

Relatie met project

De projectlocatie is gelegen in een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.

De projectlocatie is gelegen binnen bestaand bebouwd gebied, dan wel binnen bestaand stedelijk gebied. Voor de ontwikkeling betekent dit dat vanuit de provincie in zijn algemeenheid geen beperkingen worden opgelegd voor de ontwikkeling van stedelijke functies.

3.2.2 Archeologie     

Het archeologische beleid van het provinciaal bestuur van Noord-Holland ligt vast in de Provinciale Cultuurnota. Verder geeft de Informatiekaart Landschap en Cultuurhistorie informatie over onder andere archeologische verwachtingen.

Paragraaf 4.11 Archeologie werkt het aspect archeologie verder uit.

3.3 Regionaal beleid     

3.3.1 Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid-Kennemerland/IJmond 2016-2020     

Het tweede Regionale Actieprogramma Wonen (RAP) 2016 t/m 2020: De regio Zuid-Kennemerland / IJmond geeft thuis! is een gezamenlijk product van de acht gemeenten uit de regio Zuid-Kennemerland / IJmond (Beverwijk, Bloemendaal, Haarlem, Haarlemmerliede c.a., Heemskerk, Heemstede, Velsen en Zandvoort) en de provincie Noord-Holland.

In het RAP staan de gezamenlijke ambities en afspraken op het gebied van wonen van de regiogemeenten. Bij de totstandkoming van dit RAP is nauw samengewerkt met de provincie Noord-Holland en is er veel interactie geweest met stakeholders uit het brede beleidsveld wonen.

Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien is een woningbouwprogramma van 8.100 woningen (met een bandbreedte van 20%) gewenst voor de periode 2016 t/m 2020. Dit is de centrale opgave voor de regio in de komende RAP periode. Omdat, zowel op de korte als op de lange termijn, een tekort aan plancapaciteit dreigt, wordt de komende periode gezocht naar extra plancapaciteit in de hele regio.

Uitgangspunt bij het realiseren van de opgave is dat primair wordt ingezet op het bouwen binnen Bestaand Stedelijk Gebied (met prioriteit voor locaties rondom OV-knooppunten) en door transformatie van leegstaande panden naar woningbouw.

Vraaggestuurd woningbouwprogramma

Voor het vraaggestuurd woningbouwprogramma wordt onderscheid gemaakt tussen kwantiteit en kwaliteit. Er moeten niet alleen voldoende woningen zijn, de woningen dienen ook ten aanzien van het segment te beantwoorden aan de vraag naar woonruimte. Op pagina 30 van het RAP is aangegeven dat het gewenste bouwprogramma voor Haarlem 4.133 woningen bedraagt. Rekening houdend met de bandbreedte van 20%, geldt dat minimaal 3.306 en maximaal 4.960 woningen gerealiseerd dienen te worden tot 2020.

Kwalitatief geldt binnen Haarlem het volgende:

  • Het aantal sociale- en particuliere huurwoningen dient per saldo een lichte procentuele toename (0%-10%) van de woningvoorraad te laten zien;
  • Het aantal betaalbare en middeldure koopwoningen dient per saldo een sterke procentuele toename (>25%) van de woningvoorraad te laten zien;
  • Het aantal dure koopwoningen dient per saldo een lichte procentuele toename (0%-25%) van de woningvoorraad te laten zien.

Plancapaciteit

In het RAP wordt het gewenste woningbouwprogramma afgezet tegen de beschikbare plancapaciteit per gemeente in de periode 2016 tot 2020. Er lijkt voor de regio als geheel op korte termijn voldoende plancapaciteit te zijn, maar deze biedt geen reserves. De 'overmaat' (17%) is minder groot dan het percentage planuitval waarmee vaak wordt gerekend, bijvoorbeeld 30%. Verder is de 'overmaat' in deze periode uitsluitend aanwezig in de gemeenten Beverwijk, Haarlem en Haarlemmerliede c.a en Velsen. Planvorming en realisatie van woningbouw neemt meerdere jaren in beslag. De prognose van de provincie Noord-Holland voorspelt ook voor de periode 2020 t/m 2040 nog een forse groei van de regio met circa 17.000 huishoudens. De huidige plancapaciteit voor de periode na dit RAP bedraagt nog slechts 4.392 woningen. Dit betekent dat ook voor de periode na dit RAP naar aanvullende plancapaciteit gezocht moet worden.

Onderstaande tabel is een uitsnede uit het RAP en zet het gewenste programma af tegen de plancapaciteit.

verplicht

Plancapaciteit t.o.v. bouwprogramma (bron: RAP Kennemerland-Zuid/IJmond 2016-2020)

 

In eerste instantie lijkt voor Haarlem het bouwprogramma reeds te zijn ingevuld met de beschikbare plancapaciteit. Er is zelfs sprake van een overstijging. Echter, zoals eerder is aangegeven, dient rekening te worden gehouden met uitval van plancapaciteit van ca. 30%. Het percentage dat het bouwprogramma overstijgt bedraagt slechts 17%. Bovendien is ook in de periode na 2020 behoefte aan een sterke groei in de woningbouwvoorraad, gelet op de verwachtte bevolkingsgroei. Op basis van de huidige plancapaciteit worden in de periode na 2020 vooralsnog slechts 3.543 woningen gerealiseerd. Het is daarom zaak meer plancapaciteit te zoeken.

Relatie tot het plan

De locatie is gelegen in Haarlem, een van de partners die heeft samengewerkt aan de totstandkoming van het RAP. Binnen de gemeente is behoefte aan toename van de woningvoorraad in elk segment. Gelet op het woningbouwprogramma, de huidige plancapaciteit in relatie tot de verwachtte bevolkingsgroei op lange termijn, kan gesteld worden dat behoefte bestaat aan de woningen, zowel kwalitatief als kwantitatief.

Uitgangspunt bij het realiseren van de opgave is dat primair wordt ingezet op het bouwen binnen Bestaand Stedelijk Gebied (met prioriteit voor locaties rondom OV-knooppunten) en door transformatie van leegstaande panden naar woningbouw. Ook hier sluit voorliggend plan aan op de doelen uit het RAP.

Conclusie

Het project is in lijn met het RAP. Dit regionaal beleid staat de vaststelling van het bestemmingsplan daarom niet in de weg.

3.4 Beleid van het hoogheemraadschap     

3.4.1 Waterbeheerplan 5     

Het hoogheemraadschap van Rijnland is verantwoordelijk voor het watersysteem in haar beheersgebied dat zich uitstrekt van Gouda tot Spaarndam. Het hele plangebied is daar onderdeel van.

Elke zes jaar leggen waterschappen het beleid en de aanpak die noodzakelijk zijn om de watertaken goed te kunnen uitvoeren vast in een waterbeheerplan.

De belangrijkste taken van Rijnland zijn:

  • veiligheid tegen overstromingen;
  • voldoende, schoon en gezond oppervlaktewater en
  • het zuiveren van afvalwater.

Het WBP5 formuleert de ambities van Rijnland voor bovengenoemde taken in de periode 2016 -2021 en werkt deze uit in doelstellingen en maatregelen. Het WBP5 integreert daarbij de actuele  hoofdlijnen voor de aanpak voor de Kaderrichtlijn Water (KRW) zoals voorgeschreven door de Europese Unie.

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te reguleren, gebruikt Rijnland de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waar werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem aan moeten voldoen.

3.4.2 Keur van Rijnland     

Om initiatieven van burgers, bedrijven en organisaties die het watersysteem kunnen beïnvloeden te kunnen reguleren, maakt Rijnland gebruik van de Keur en bijbehorende uitvoeringsregels. Hierin staat waaraan werkzaamheden die invloed hebben op het watersysteem moeten voldoen. In de Keur 2015 gaat Rijnland niet langer uit van een 'nee, tenzij' aanpak maar van een 'ja, mits' en geeft daarmee verantwoordelijkheid en flexibiliteit aan de initiatiefnemers waar dat kan en stelt regels waar dat moet. Deze aanpak zorgt voor minder regeldruk en daarmee voor minder vergunningen en meldingen.

Ook voor het plangebied is het hoogheemraadschap van Rijnland de waterbeheerder. Paragraaf 4.4 gaat in op het aspect water.

3.5 Gemeentelijk beleid     

3.5.1 Structuurplan Haarlem 2020     

Op 20 april 2005 heeft de gemeenteraad van Haarlem het Structuurplan Haarlem 2020 vastgesteld. Het Structuurplan geeft op hoofdlijnen de ruimtelijke ambities en wensen voor de stad voor de periode 2005-2020. In de toekomst wil Haarlem de bestaande aantrekkelijkheid behouden en verder uitbouwen. Haarlem wil voor zijn inwoners een levendige en veilige stad zijn met veel aandacht voor een leefbare woonomgeving en voldoende voorzieningen voor alle leeftijdsgroepen. Voor bedrijven moet Haarlem nog interessanter worden als vestigingsplaats. De strategische ligging vlakbij Schiphol, Amsterdam en IJmond, de goede bereikbaarheid over de weg en per openbaar vervoer, en de aanwezigheid van een hoogopgeleide beroepsbevolking spelen daarbij een cruciale rol.

Haarlem streeft ook herstructurering na in de bestaande voorraad van het sociale bezit. Daarnaast wil Haarlem haar woonklimaat versterken door in het stedelijk gebied woningen bij te bouwen. Daarbij wordt zorgvuldig omgegaan met behoud en versterking van historisch interessante woonwijken en beschermde stadsgezichten.

Er is een redelijk goed aanbod van goedkope woningen en de gemeente wil dat in stand houden om lagere inkomensgroepen een huis te kunnen bieden. Probleem is wel dat ook in dit segment de doorstroming beperkt is, deze voorraad dus feitelijk niet beschikbaar is en er daardoor nauwelijks starterswoningen zijn. Deze krappe woningmarkt maakt het bijvoorbeeld voor jongeren moeilijk om woonruimte te vinden, terwijl Haarlem in regionaal verband juist voor die doelgroep een rol heeft.

Door het kwantitatieve en kwalitatieve tekort aan woningen in de middeldure en dure prijsklasse weg te werken, wordt doorstroming in de verstopte woningmarkt bevorderd. Hierdoor komen bestaande betaalbare koop- en huurwoningen vrij voor de doelgroep en starters (regionale functie) op de koopmarkt. Voorts moet de woningvoorraad voldoende kans bieden aan specifieke doelgroepen, zoals ouderen en studenten, bij voorkeur nabij het centrum.

Relatie tot het plan

Het projectplan sluit aan bij diverse doelstellingen. In het stedelijk gebied worden woningen bijgebouwd, hetgeen een bijdrage levert aan de doelstelling het woonklimaat van Haarlem te verbeteren. Gelet op de ligging in het stedelijk gebied draagt het plan daarnaast ook bij aan het doel een levendige stad te zijn met veel aandacht voor een leefbare woonomgeving en voldoende voorzieningen, voor alle leeftijdsgroepen.

Conclusie

Vanuit het Structuurplan Haarlem 2020 zijn er geen bezwaren tegen de beoogde ontwikkeling op de genoemde locatie. De plannen zijn in lijn met het gemeentelijk beleid en haar doelstellingen.

Het structuurplan vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

3.5.2 Woonvisie 2017-2020     

Er is een nieuwe woonvisie opgesteld, de Woonvisie Haarlem 2017 – 2020 'Doorbouwen aan een (t)huis'. De woonvisie heeft tot 26 januari 2017 ter inzage gelegen. Na afloop van de inspraakperiode, worden alle inspraakreacties afgewogen en mogelijk verwerkt in de definitieve Woonvisie. Volgens planning wordt de Woonvisie in het voorjaar van 2017 vastgesteld.

Met de nieuwe woonvisie formuleert Haarlem de kaders en speerpunten van het beleid. De woonvisie geeft richting aan het gemeentelijk woonbeleid tot 2030, zodat de gemeente kan zorgen voor voldoende, goede en betaalbare woningen die passen bij de wensen van inwoners en belangstellenden van buiten de stad. De gemeente vervult hierin een faciliterende rol en stelt kaders voor ontwikkelingen en doelen waarmee zij het gesprek met de corporaties en andere (investerende) partijen aangaan. De woonvisie bepaalt de koers. De visie is door Haarlem met haar partners, inwoners en de regio opgesteld. Zij vragen maatschappelijke partners, zoals woningcorporaties, ontwikkelende partijen en andere initiatiefnemers bij te dragen aan de ontwikkeling ervan en om te investeren in Haarlem.

Met de Woonvisie wordt uitvoering gegeven aan de volgende (hoofd)doelen:

  1. Het toevoegen van 7.500 woningen in de periode 2016-2025;
  2. Van deze 7.500 woningen worden 1.900 sociale huurwoningen gerealiseerd, waarvan 1.200 in Zuidwest, Centrum en Noord;
  3. Meer en/of beter woningaanbod voor specifieke groepen zoals jongeren, ouderen, eenpersoonshuishoudens, doorstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang;
  4. De verbetering van wijken door te zetten, met zoveel mogelijk behoud van het huidig aantal sociale huurwoningen;
  5. Via pilots en samenwerking met diverse partijen binnen en buiten de stad de energietransitie tot stand te brengen aansluitend bij de in wording zijnde routekaart Haarlem Klimaat Neutraal.

Wonen vormt een belangrijke actor bij de duurzame stedelijke ontwikkeling in Haarlem. Ruimtelijke kwaliteit geldt als uitgangspunt en aantasting van het groen in en om de stad wordt niet geaccepteerd. In de Woonvisie zijn uiteenlopende maatregelen opgesomd die een bijdrage moeten leveren aan de doelstellingen. Daarbij wordt zorgvuldig omgegaan met behoud en versterking van historisch interessante woonwijken en beschermde stadsgezichten.

Haarlem is onderdeel van de Metropoolregio Amsterdam. In dat verband zijn afspraken gemaakt over de regionale woningbouwopgave in het Regionaal Actie Programma (RAP). Hieraan zal Haarlem ook moeten bijdragen. De grootste uitdaging ligt binnen de bestaande woningvoorraad. Het gaat om verduurzaming van deze voorraad en van de openbare ruimte, leefbaarheid en mobiliteit. Een kleinschaliger, meer organische aanpak past hierbij, met stapsgewijze, flexibele verbeteringen in plaats van grote masterplannen.

Deze aanpak is bij uitstek toepasbaar binnen de ruimtelijke structuur van het plangebied Nieuwstad, omdat hier geen ruimte is voor grootschalige nieuwbouw of herstructureringspro-jecten. Het behoud van de hoogwaardige stedenbouwkundige kwaliteit staat voorop.

3.5.3 Ruimtelijke kwaliteit     

De Nota Ruimtelijke Kwaliteit (NRK) geeft een integrale stadsbrede visie op ruimtelijke kwaliteit die voor ieder nieuw ruimtelijk plan de basis vormt. De gemeenteraad stelde de nota op 28 juni 2012 vast. Het bestaat uit twee delen. In het eerste deel draagt Haarlem uit waar haar kracht en ambitie liggen. De relatie tussen duurzaamheid, in de zin van toekomstbestendigheid en de kwaliteit van de leefomgeving, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit, is een belangrijk thema van de visie. Er zijn tien gouden regels geformuleerd die een prioriteit voor ruimtelijke ontwikkeling in Haarlem uitspreken.

Relevante gouden regels zijn onder andere:

  1. Kiezen voor toekomstbestendigheid. Haarlem legt de prioriteit bij toekomstbestendigheid: duurzame verstedelijking in relatie tot ruimtelijke kwaliteit;
  2. Synergie tussen toekomst-, gebruiks- en belevingswaarde staat centraal in de planvorming. Bij elk ruimtelijk initiatief in de stad staat de vraag centraal hoe de mensen dit zullen ervaren;
  3. Bestaande kwaliteit is het vertrekpunt. Prioriteit ligt in Haarlem bij het vasthouden aan bestaande kwaliteit;
  4. De gebiedstypologie moet meegenomen worden in afwegingen. Vragen en opgaven moeten in hun onderlinge samenhang worden opgepakt op een manier waarbij de gebiedsidentiteit en gebiedskenmerken centraal staan. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en maakt afwegingsprocessen en consequenties transparant.

De transformatie regie is bedoeld voor de (relatief jongere) stadsdelen waar de stedelijke structuur een veranderingsproces doormaakt, zoals Schalkwijk en de Waarderpolder. De ruimtelijke dynamiek is hoog. De gemeente stuurt hier door middel van gebiedsvisies waarin de bestaande en de nieuwe kwaliteiten van bebouwing en de openbare ruimte in samenhang met de bredere context, worden verbeeld en toetsbaar gemaakt. De lange lijnen vormen in deze stadsdelen een specifieke stedenbouwkundige ontwerpopgave. Langs deze lijnen is vaak ruimte voor verdichting maar tevens ligt hier de belangrijkste kwaliteit van deze stadsdelen: een volwassen groenstructuur van voldoende omvang. In gebieden met transformatie regie mogen ontwikkelingen van grotere woonbuurten zich onderscheiden van hun stedenbouwkundige context. Voor kleine ingrepen binnen bestaande buurten of eenheden (stroken, complexen, ensembles) blijft toetsing gericht op instandhouding van de bestaande kwaliteit. Daarvoor zijn in de beoordelingskaders criteria opgenomen.

Nota Dak

De gemeenteraad stelde op 28 juni 2012 ook de nota Dak vast. Deze nota is een bijlage van de NRK. De nota Dak omschrijft intensief ruimtegebruik als een belangrijk thema in de hedendaagse ruimtelijke ordening. In de Nota Dak is ook vastgelegd hoe het Haarlemse dak landschap op een duurzame manier kan bijdragen aan enerzijds het behouden en vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en anderzijds aan een intensiever ruimtegebruik.

Intensief ruimtegebruik: Eén van de mogelijkheden is het intensiveren van het gebruik van het dak landschap. Er wordt zo meer gebruiksruimte gerealiseerd. Voor een helder en rustig straatbeeld is het echter van belang naar eenheid te zoeken in de ingrepen op het dak. In 'straten die een overwegend eenduidig straatbeeld' hebben, zijn aan te wijzen voorbeelden (trendsetters) belangrijk om een rustig straatbeeld te behouden. In 'straten met een overwegend wisselend straatbeeld' kunnen op kleinere schaal bijvoorbeeld per ensemble of per straat trends worden aangewezen. De Nota Dak vormt dus de basis voor het werken met zogenaamde 'trends'.

Zonne-energie: In Haarlem zijn veel kansen voor de toepassing van producten om zonne-energie op te wekken. Afhankelijk van het type dak (plat of hellend) en de oriëntatie ervan, kan het rendement worden bepaald. In de Nota Dak zijn de kansen en mogelijkheden van de toepassing van zonne-energie uitgewerkt. Het plangebied is gelegen binnen het beschermd stadgezicht. In het beschermd stadsgezicht zijn er, afhankelijk van het type dak en de oriëntatie hiervan, ook kansen om op pandniveau zonne-energie toe te passen. Vanwege de hoge cultuurhistorische waarde en ruimtelijke kwaliteit is de plaatsing van elementen voor zonne-energie echter erg kwetsbaar. Bij monumenten wordt daarbij vanzelfsprekend ook gekeken of er geen historisch dakmateriaal verloren gaat. Een overweging kan dan juist zijn om losse zonnecellen wel toe te staan in plaats van geïntegreerde zonnecellen omdat deze de originele dakbedekking minder aantasten. Er moet dan wel op worden gelet dat het monumentale aanzicht en karakter van het pand niet verloren gaan. Meer kansen liggen er in de binnengebieden van de historische bouwblokken. Aan- en uitbouwen met platte afdekking komen hier veelvuldig voor. Duurzaam gebruik van de binnengebieden wordt aangemoedigd. Ingrepen aan de voorzijde worden niet zichtbaar vanaf de openbare weg geplaatst. Indien elementen zichtbaar worden geplaatst moeten ze geïntegreerd zijn in het ontwerp. Bij plaatsing in het binnengebied dient rekening te worden gehouden met de directe woonomgeving.

Windenergie: op basis van de Nota is het plangebied gelegen binnen een ongunstig windgebied en beschermd stadsgezicht. Daar waar het rendement beperkt is (in het dichtbebouwde stedelijke gebied) is ook de ruimtelijke kwaliteit het meest kwetsbaar. In de historische binnenstad van Haarlem wordt alleen meegewerkt aan kleinschalige windmolens mits de molen volledig wordt geïntegreerd in het ontwerp van een (nieuw) bouwplan. Op hoge, platte daken zonder monumentale waarde zoals een parkeergarage zijn kleinschalige windmolens eveneens denkbaar mits het gekozen type molen en de constructie waarop/waaraan deze wordt bevestigd zorgvuldig is ontworpen.

Daktuinen: Versteende gebieden, daar waar weinig stedelijk groen is, zoals in het plangebied hebben de meeste baat bij groene daken. Volgens de nota is het plangebied dan ook deel van een zone waarbinnen (niet-toegankelijke) daktuinen moeten worden gestimuleerd. De voormalige groene binnenterreinen zijn vaak dichtgezet met aanbouwen en bijgebouwen met platte daken, waardoor ze voor een groot deel versteend zijn. Door het aanleggen van groene daken op aanbouwen en bijgebouwen wordt het verlies van groene ruimte in het binnenterrein gecompenseerd. Voorliggend plan realiseert een groene binnentuin en is tevens voornemens daktuinen te realiseren.

3.5.4 Structuurvisie openbare ruimte     

Deze structuurvisie is een deelherziening van het Structuurplan Haarlem 2020 en biedt het kader voor de ruimtelijke ontwikkeling, herstructurering en het beheer en onderhoud van het publieke domein in de stad. Hoofdkeuzes uit de SOR die van invloed zijn op herontwikkelingen. Het gaat hierbij om de keuze voor meer verblijfskwaliteit, meer stadsnatuur, gezonde straatbomen, aandacht voor klimaatadaptatie, ruimte voor de voetganger en kwaliteit van de looproutes, ruimte voor de fiets, bevordering van duurzame mobiliteit.

3.5.5 Maatschappelijk     

In het Structuurplan Haarlem 2020 zijn gebieden aangewezen die in potentie

geschikt of kansrijk zijn om (nieuwe) sociaal-maatschappelijke voorzieningen te vestigen of te clusteren. Haarlem Maatschappelijk op de Kaart (2010) geeft inzicht in de ontwikkeling van aanbod en spreiding van de sociaal maatschappelijke voorzieningen. Ook geeft het een handvat voor de ontwikkeling of bijstelling van het eigen gemeentelijk accommodatiebeleid, met aanbevelingen voor nieuwe vormen van gecombineerd gebruik of andere keuzen voor locaties en gebruik op het gebied van welzijn, onderwijs, zorg, cultuur en sport.

Vanuit diverse invalshoeken worden die met elkaar verbonden en wordt een richting gegeven voor ruimtelijke ontwikkelingen voor de komende jaren. Daarmee wordt een koppeling tot stand gebracht tussen sociaal en fysiek.

Concrete keuzen moeten worden uitgewerkt in gebiedsvisies. De visie is een instrument om op meer planmatige wijze maatschappelijke voorzieningen plek te geven in de stad en professionele partijen (vaak uitvoerder) te verleiden en te committeren om er invulling aan te geven.

Voor het bevorderen van duurzaamheid is meervoudig ruimtegebruik uitgangspunt. Zo is er is niet alleen maar sprake van een bouwopgave met uitbreidingsbehoefte. Kansen liggen er om de voorzieningenstructuur anders te organiseren waarbij de inzet van multifunctionele accommodaties een belangrijke rol speelt.

3.5.6 Parkeren     

Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ervoor zorgen dat de bestaande behoefte aan parkeerplaatsen verandert, of dat de ruimte die nodig is om goederen te laden of lossen wijzigt. Aan een gewijzigde parkeerbehoefte als gevolg van nieuwe ontwikkelingen dient in beginsel op eigen terrein te worden voldaan. Dit draagt bij aan een goede ruimtelijke ordening en voorkomt verkeers- en parkeeroverlast als gevolg van een tekort aan parkeerplaatsen in een bepaald gebied.

Op 6 juni 2013 stelde de gemeenteraad van Haarlem de Parkeervisie vast waarin de gemeente inzet op een goede bereikbaarheid van Haarlem en voldoende parkeervoorzieningen. Hierbij wordt ingezet op het leveren van maatwerk en het realiseren van de gewenste kwaliteit van de openbare ruimte.

Om te kunnen bepalen welke extra parkeerbehoefte een nieuwe ontwikkeling veroorzaakt, wordt gebruik gemaakt van parkeernormen. De parkeernormen worden bepaald door de functie en de locatie en liggen vast in de Beleidsregels parkeernormen. Het uitgangspunt daarbij is dat er voldoende parkeerplaatsen en ruimte voor het laden of lossen van goederen op het eigen terrein worden gerealiseerd.

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om af te wijken van de parkeernormen zoals genoemd in het gemeentelijke beleid. Deze voorwaarden zijn ook opgenomen in de Beleidsregels parkeernormen.

Een gewijzigde parkeerbehoefte kan zowel te maken hebben met het toevoegen van bouwactiviteiten als op het wijzigen van een functie. Het parkeerbeleid is alleen van toepassing op nieuwe ontwikkelingen. Al bestaande situaties zijn hiervan uitgezonderd.

Paragraaf 4.10 toont aan dat het bestemmingsplan in overeenstemming is met de Beleidsregels parkeernormen.

3.5.7 Water     

Waterbeleid, waterwetgeving en waterregelgeving

Sinds 22 december 2009 is de nieuwe Waterwet van kracht. Deze nieuwe Waterwet regelt het beheer van grond- en oppervlaktewater en verbetert de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Op basis van deze wet is in december 2009 het Nationaal Waterplan vastgesteld.

In het Nationaal Waterplan worden antwoorden geformuleerd op ontwikkelingen op het gebied van klimaat, demografie en economie en investeren in een duurzaam waterbeheer voor Nederland.

Waterbeheerplan Rijnland

In het Waterbeheerplan 2016 – 2021 geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland (hierna te noemen: Rijnland) zijn ambities aan en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De vier hoofddoelen zijn [1] waterveiligheid, [2] voldoende water, [3] schoon en gezond water en [4] waterketen.

Bij het doel 'waterveiligheid' wordt gestreefd naar het beschermen tegen overstromingen, gevolgbeperking en het voorbereiden op eventuele calamiteiten. Bij voldoende water wordt gestreefd naar juiste waterpeilen, instandhouding van het watersysteem, voorkomen van wateroverlast en voldoende zoetwater. Bij schoon en gezond water wordt gestreefd naar het verminderen van watervervuiling, ecologisch beheer en onderhoud, het realiseren van schone meren, plassen en natuurgebieden en schone en veilige zwemwaterlocaties. Bij het doel waterketen wordt gestreefd naar het op een doelmatige wijze verwerken van afvalwater en het verduurzamen van de verwerking van afvalwater en het optimaal hergebruiken van afvalwater.

Het Waterbeheerplan 2016 – 2021 van Rijnland is te vinden op www.rijnland.net.

Rijnlands Keur en Beleidsregels

Rijnland dient haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder adequaat te kunnen uitvoeren. De “Keur” is een verordening van de waterbeheerder met juridisch bindende regels (gebod- en verbodsbepalingen). Zo zijn werken en werkzaamheden in en bij waterkeringen (dijken, kaden, duinen) en watergangen (sloten, vaarten, plassen) zonder of in afwijking van een vergunning op grond van de Keur niet toegestaan. Ook het aanbrengen van verhard oppervlak (bebouwing, bestrating) en het onttrekken van grondwater zijn in veel gevallen vergunningsplichtig.

In de “Beleidsregels” die bij de “Keur” horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De “Keur en Beleidsregels” van Rijnland zijn te vinden op www.rijnland.net.

Rijnlands beleid Riolering en afvalwaterzuivering

Rijnland geeft de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater. Naast een voorkeursvolgorde voor afvalwater geldt voor de behandeling van hemelwater de zorgplicht.  Rijnland geeft daarbij de voorkeur aan brongerichte maatregelen boven 'end-of-pipe' maatregelen.

Hierbij geldt de volgende toelichting. 'Hemelwater kan de capaciteit van riolering en zuivering aanzienlijk belasten. Dat is niet wenselijk en vaak ook niet nodig. Zeker bij nieuwbouw ontwikkelingen is het gescheiden aanbieden van hemelwater en afvalwater vaak een doelmatige maatregel. Rijnland volgt hierbij een de voorkeursvolgorde (rijksbeleid), waarbij vooropstaat het voorkomen van het ontstaan van afvalwater. Als er afvalwater is het zoveel mogelijk beperken van verontreiniging en waar mogelijk afvalwaterstromen scheiden. De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). De uiteindelijke afweging wordt lokaal gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal staat'.

Het te lozen hemelwater mag geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater veroorzaken. Maatregelen om dit te bereiken zijn duurzaam bouwen, infiltratie, het toepassen van berm- of bodempassage en straatkolken met extra voorzieningen. Als ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of- als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel.

Integraal Waterplan Haarlem

De gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland hebben eind 2004 het Integraal Waterplan Haarlem vastgesteld en in 2014 geactualiseerd. Centrale doelstelling van het Integraal Waterplan is het ontwikkelen en behouden van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem. Het plan functioneert als strategisch kader voor gerelateerde beleidsvelden zoals het grondwater-, afvalwater-, en baggerbeleid. Om ervoor te zorgen dat het Haarlemse waternetwerk bestand is tegen klimaatverandering (hoger zeeniveau, toename van de hoeveelheid en intensiteit van de neerslag), inklinking van de bodem, en verstedelijking (toename verhard oppervlak) is ruimte voor oppervlaktewater nodig.

Ruimte voor extra oppervlaktewater kan worden gevonden door het verbreden van bestaande watergangen, het graven van nieuwe watergangen en het weer open leggen van gedempte grachten. Doelstelling voor het oppervlaktewater is het creëren van een veilig watersysteem met voldoende afwaterend en bergend vermogen, een adequate doorstroming en maximale benutting van gebiedseigen water. Als streefbeeld heeft de gemeente voor ogen een verbeterd waternetwerk dat uitgebreid is met nieuw water.

Gemeentelijk Rioleringsplan

Het GRP is een beleidsmatig en strategisch plan waarin het verbreed rioleringsbeheer (incl. financiën) en de visie op riolering voor de langere termijn worden beschreven. Met het GRP beschikt de gemeente over een instrument om systematisch inzicht te krijgen in de te beheren en onderhouden rioleringsobjecten en de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan de wettelijke (milieu)eisen. Door het opstellen van het GRP wordt het verbreed rioleringsbeleid inzichtelijk en toetsbaar. Er zijn vier doelstellingen voor het GRP van toepassing, te weten:

  • het doelmatig inzamelen van het afvalwater en het hemelwater.
  • het transporteren van het rioolwater naar een geschikt lozingspunt.
  • Het zoveel mogelijk voorkomen van wateroverlast.
  • Het beperken van vervuiling door overstorten middels aanleg van randvoorzieningen (o.a. BBB's) en afkoppelen.

Compensatieregeling

Een algemene regel over de waterkwantiteit is het compenseren van een eventuele toename van verharding (wegen, gebouwen). Wanneer verharding in een gebied toeneemt zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van de toegenomen verharding te voorkomen. Gemeente Haarlem en het Hoogheemraadschap van Rijnland stelt als richtlijn dat - als er gebouwd wordt en hierbij meer dan 500 m2 onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak - minimaal 15 procent van de toename aan verharding gecompenseerd dient te worden in de vorm van opervlaktewater. Het uiteindelijk te compenseren oppervlak hangt af van overige maatregelen die de waterhuishouding in een gebied ten goede kunnen komen, zoals het vertraagd afvoeren van hemelwater. Voorbeelden zijn grasdaken en ontkoppeling van het rioolstelsel, waarbij het ontkoppelde water in de bodem geïnfiltreerd wordt. Ook onderschrijft het Waterplan de noodzaak op het vlak van baggeren, afkoppelen, saneren overstorten, inrichten natuurvriendelijke oevers, en afkoppelen schone verharding, en het creëren van extra open water ter compensatie van toegenomen verharding.

Paragraaf 4.4 gaat in op het aspect water.

3.5.8 Ecologie     

Het ecologisch beleidsplan uit 2013 heeft als doel het kwalitatief verbeteren en verhogen van de ecologische waarden en de richtlijnen uit het beleid verankeren in planprocessen en beheer- en onderhoudsprogramma's. Duurzaamheid, biodiversiteit en participatie zijn onderwerpen die een belangrijke rol spelen bij de invulling en uitvoering hiervan.

Het ecologische beleid bevat een afwegingskader bij projecten en andere ingrepen dat weergeeft waar men op moet letten bij projecten. Hierdoor is minder kans op vertraging. Ook wordt ingezet op het verbeteren van beheer en inrichting van de locaties met ecologische potentie. Dit kan alleen als beheer en inrichting zoveel mogelijk gebaseerd zijn op ecologische principes.

Binnen Haarlem zijn verschillende gebieden aangegeven als ecologische hotspots of als ecologische potentiegebieden. Deze laatste zijn waardevolle groene gebieden die zich door de juiste inrichting en beheer tot hotspots kunnen ontwikkelen. Geen van deze gebieden bevinden zich in het plangebied.

Daarnaast omvat het beleidsplan ook het ecologisch actieplan van de gemeente Haarlem met daarin de ambities voor de periode van 2013-2022 voor onder andere het afkoppelen van regenwater en het toepassen van gevelgroen. Bij nieuwe relevante ruimtelijke ontwikkelingen binnen het plangebied wordt het ecologisch beleidsplan Haarlem betrokken. Paragraaf 4.8 gaat in op het aspect ecologie.

3.5.9 Archeologie     

Gemeenten zijn wettelijk verantwoordelijk voor het behoud van het eigen bodemarchief. Het rijke bodemarchief van Haarlem maakt het niet alleen noodzakelijk, maar ook zeer wenselijk om een gemeentelijk archeologiebeleid te voeren.

Het gemeentelijke beleid voor de archeologische monumentenzorg richt zich er in de eerste plaats op waardevolle archeologische vindplaatsen te behouden in de bodem (in situ). De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen in Haarlem liggen vast in een beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlemse grondgebied gelden zijn vertaald naar de Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH).

De kaart geeft aan in welke gebieden bodemverstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningplichtig zijn. Dit is aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een waardestellend archeologisch rapport, het zogenaamde regime.

De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van plannen waarvoor in elk geval één van de volgende vergunningen vereist is:

  • een reguliere omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen;
  • een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
  • een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht.

Het bestemmingsplan kent aan de gebieden die zijn weergegeven op de ABH de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toe. De planregels definiëren de relevante begrippen en bepalen welke archeologische voorwaarden aan een omgevingsvergunning kunnen worden verbonden.

Bij uitvoering van het gemeentelijke beleid moet ook rekening gehouden worden met beschermingsmaatregelen vanuit het Rijk. Paragraaf 4.11 gaat in op het aspect archeologie.

3.5.10 Duurzaamheid en energie     

Duurzame stedelijke ontwikkeling

De gemeente Haarlem heeft in de beleidsnota “Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw” bepaald dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit. De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw op basis van de ervaringen in Haarlem. Hierbij is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999). Toepassen van maatregelen is afhankelijk van het stedelijk milieutype, bijvoorbeeld een grote waterberging past niet in een hoog stedelijk gebied.

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren ondergronds), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen of de basiskwaliteit.

Duurzaam bouwen

De gemeenteraad heeft op 15 november 2005 het beleid voor duurzame woningbouw vastgesteld. Bij alle nieuwe woningbouwprojecten waar de gemeente direct bij betrokken is moet de zogenoemde basiskwaliteit Duurzaam bouwen (Dubo) worden toegepast. De basiskwaliteit is gebaseerd op een voortschrijdende normstelling en zal worden aangescherpt. Deze basiskwaliteit kan worden bereikt door het toepassen van kostenneutrale duurzame maatregelen. De basiskwaliteit duurzame nieuwbouw binnen het plangebied kan op twee manieren worden bereikt:

  • Door het toepassen van de voorkeurslijst duurzaam bouwen maatregelen nieuwbouw.
  • Door het instrument GPR-gebouwen toe te passen. Met dit rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen.

De gemeente kan het initiatief nemen om samen met de projecteigenaar een hogere kwaliteit te bereiken (streefkwaliteit).

De Gemeentelijke Praktijk Richtlijn Duurzaam Bouwen (GPR) is het resultaat van praktijkervaringen in de gemeente Tilburg en 80 andere gemeenten. Met het rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen. GPR Gebouw zet ontwerpgegevens van een gebouw om naar prestaties op het gebied van kwaliteit en duurzaamheid.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie geldt dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld. Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect aandacht krijgt, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt door bijvoorbeeld situering en door zonne-energie in combinatie met warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht. Deze compensatiemaatregelen kunnen ook bestaan uit investeren in andere energie maatregelen buiten het gebied.

Nieuwbouw

Bij de nieuwbouw binnen het plangebied moeten minimaal de vaste maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu al rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

Paragraaf 4.12 gaat in op het aspect duurzaamheid en energie.

Hoofdstuk 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN     

In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het initiatief getoetst aan milieu- en omgevingsaspecten en de bijbehorende regelgeving.

4.1 Bedrijven en milieuzonering     

Milieuzonering is het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming of vergroting van de leefkwaliteit. Het gebruik van milieuzonering biedt anderzijds de mogelijkheid om bepaalde bedrijvigheid te versterken, omdat deze zich (legaal) verder kan uitbreiden.

In de milieuzonering staat de typering van (woon) gebieden centraal. Bij het wel of niet toelaten van bepaalde bedrijvigheid in (woon)gebieden is gelet op onder andere de ligging van (potentiële) bedrijven ten opzichte van de omgeving, de mate van eventueel te verwachte hinder en het na te streven karakter van de buurt/wijk.

Door middel van een passende bestemmings- en gebruiksregeling kan het bestemmingsplan een bijdrage leveren aan een afname van overlast binnen het plangebied, door niet passende bedrijvigheid of activiteiten zoveel mogelijk te weren, te reduceren, of door hinder beperkende maatregelen te treffen.

Categorisering van bedrijven in en rondom het projectgebied

Het grondgebied van Haarlem is ingedeeld in gebieden of zones. Deze opdeling is bepaald door specifieke kenmerken van die gebieden (waaronder aanwezige functies, bebouwingsdichtheid, ligging ten opzichte van wegen en stations e.d.). In die gebieden of zones zijn drie typen bedrijvigheid aan de orde:

  • bedrijven tot en met categorie A: deze bedrijven veroorzaken geen of nauwelijks hinder voor de omgeving. Deze bedrijven kunnen in hetzelfde pand gevestigd zijn als woningen.
  • bedrijven tot en met categorie B: dit zijn bedrijven die een lichte vorm van hinder kunnen voor de omgeving kunnen opleveren. Deze functie is goed mogelijk in een woonomgeving, maar een bouwkundige scheiding ten opzichte van woningen is daarbij dan wel vereist.
  • bedrijven tot en met categorie C: dit zijn bedrijven die een gemiddelde vorm van hinder voor de omgeving kunnen opleveren. Deze functie is onder voorwaarden goed mogelijk in een woonomgeving. Een ruimtelijke scheiding van de bedrijfsactiviteiten ten opzichte van woningen is daarbij vereist.

Tabel 1.2: Gebiedstypologieën bedrijven en milieuzonering gemeente Haarlem

verplicht

De projectlocatie is gelegen binnen de woontypologie 'stedelijke centra'. Hier zijn bedrijven t/m bedrijfscategorie C toegestaan. Daarnaast is de Tempeliersstraat een doorgaande route met openbaar vervoer, waardoor dit gebied aangemerkt kan worden als een corridor. Op basis hiervan zijn tevens bedrijven t/m milieucategorie c toegestaan. Voor bedrijven t/m milieucategorie C geldt in principe een indicatieve afstand van 50 meter.

In de omliggende omgeving zijn de bestemmingsplannen “Koninginnebuurt” en “Koninginnebuurt partiële herziening 2014” van kracht. Binnen deze bestemmingsplannen is er voor gekozen enkel bedrijven t/m categorie b toe te staan. Op de Wagenweg 35 te Haarlem is een categorie c bedrijf gelegen. Dit is echter op circa 700 meter gelegen, waardoor ruimschoots wordt voldaan aan de indicatieve richtafstand.

Voor bedrijven t/m categorie b geldt dat dit bedrijven zijn die een lichte vorm van hinder kunnen opleveren voor de omgeving. De functie is goed mogelijk in een woonomgeving, mits bouwkundig afgescheiden van de woning. De voorgenomen ontwikkeling realiseert woningen die bouwkundig zijn afgescheiden van de omliggende bedrijven.

Om bovenstaande redenen vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Geluid     

In het kader van de Wet geluidhinder dient aangetoond te worden dat bij de realisatie van geluidsgevoelige objecten (woningen) aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan. Hiervoor is het van belang dat in eerste instantie wordt getoetst of het plangebied binnen een zone van omliggende wegen, spoor of industriegebied ligt.

De woningen zijn gelegen binnen de geluidszone van de Raamsingel, Tempeliersstraat, Van Eedenstraat en Leidsevaart. Hiervoor dient een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd. Doel van het onderzoek is het bepalen van de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer en het toetsen hiervan aan de grenswaarden.

Het plangebied ligt op circa 750 meter van de spoorlijn Haarlem-Leiden. De geluidszone van het spoor bedraagt 300 meter. Het plangebied is buiten de geluidszone van het spoor gelegen. Hiermee is railverkeerslawaai niet relevant en verder buiten beschouwing gelaten.

Akoestisch adviesbureau Alcedo heeft in dit kader een geluidsonderzoek uitgevoerd. Naar aanleiding van binnen gekomen zienswijzen is het geluidsonderzoek aangevuld met lijnbusgegevens. Het onderzoek van 15 januari 2019 is als Bijlage 2 terug te vinden. De resultaten worden hieronder gepresenteerd.

De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de Leidsevaart bedraagt ter plaatse van de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen ten hoogste 28 dB (inclusief 5 dB correctie conform artikel 110g Wgh). Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Raamsingel

De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de Raamsingel bedraagt ter plaatse van de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen ten hoogste 61 dB (inclusief 5 dB correctie conform artikel 110g Wgh). Hiermee wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximaal toelaatbare grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Tempeliersstraat

De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de Tempeliersstraat bedraagt ter plaatse van de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen ten hoogste 63 dB (inclusief 5 dB

correctie conform artikel 110g Wgh). Hiermee wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximaal toelaatbare grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Van Eedenstraat

De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de Van Eedenstraat bedraagt ter plaatse van de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen ten hoogste 53 dB (inclusief 5 dB correctie conform artikel 110g Wgh). Hiermee wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximaal toelaatbare grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Raamvest

De geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai op de Raamvest bedraagt ter plaatse van de nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen ten hoogste 49 dB (inclusief 5 dB correctie conform artikel 110g Wgh). Hiermee wordt niet voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximaal toelaatbare grenswaarde van 63 dB wordt niet overschreden.

Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Leidsevaart, Raamsingel, Tempeliersstraat, Van Eedenstraat en Raamvest 68 dB bedraagt.

Hogere grenswaarde

In situaties waar nieuw te bouwen geluidsgevoelige bestemmingen een geluidsbelasting ondervinden boven de voorkeursgrenswaarde, dient allereerst onderzocht te worden of deze geluidsbelasting gereduceerd kan worden door het treffen van maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied. Voor wat betreft vermindering van het wegverkeerslawaai kan gedacht worden aan verbetering van het wegdektype en/of het toepassen van schermen. Verbetering van het wegdektype brengt echter hoge kosten met zich mee en de initiatiefnemer heeft geen zeggenschap over de weg. Indien de wegdekverharding van de Tempeliersstraat en Raamsingel vervangen worden door SMA 0/5 of SMA 0/8 kan een reductie van circa 1 dB worden bereikt. Deze reductie is echter onvoldoende om te kunnen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. Het plaatsen van een geluidsscherm of wal is in voorliggende situatie stedenbouwkundig niet wenselijk. Bovendien moet een scherm erg hoog zijn om op de verdiepingen te kunnen voldoen aan de voorkeursgrenswaarde.

Geconcludeerd kan worden dat voor de in tabel 4 tm 7 weergegeven beoordelingspunten door het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Haarlem een hogere grenswaarde kan worden vastgesteld.



Geluidsluwe gevel

Aan het verlenen van ontheffing is de voorwaarde verbonden dat elk nieuw te bouwen woning met een ontheffing in principe tenminste 1 geluidsluwe gevel (een gevel waar door geen enkele in de Wet geluidhinder genormeerde bron een hoger geluidsniveau dan de voorkeursgrenswaarde optreedt) moet hebben.

Woning I-7, I-9, I-11, I-14, I-16, I-18, I-20, I-22, I-23, I-26, I-28, I-29 en I-30 beschikken niet over een geluidsluwe gevel. Bij deze woningen gelegen aan de Tempeliersstraat bedraagt de geluidsbelasting op de gevel maximaal 63 dB. Een aantal van deze woningen ondervindt tevens een geluidsbelasting hoger dan de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de Van Eedenstraat. Deze geluidsbelasting bedraagt ten hoogste 54 dB.

Daarnaast beschikt woning II-1 niet over een geluidsluwe gevel. Bij deze woning bedraagt de geluidsbelasting ten gevolge van de Raamsingel 61 dB. De betreffende woningen beschikken maar over één buitengevel aan de geluidsbelaste zijde of over twee buitengevels, gelegen op een hoek. Praktisch gezien is het niet mogelijk om een geluidsluwe gevel te creëren. De woningen kunnen wel gebruik maken van het geluidsluwe binnenhofje en beschikken hiermee wel over een geluidsluwe buitenruimte. De gemeente Haarlem heeft de mogelijkheid om af te wijken van haar geluidsbeleid. De overige woningen beschikken over minimaal één geluidsluwe gevel.

Conclusie

Het voornemen bestaat om tussen de Tempeliersstraat en de Raamsingel te Haarlem nieuwbouwwoningen te realiseren. In het geluidsonderzoek zijn de geluidsbelastingen gepresenteerd ten gevolge van wegverkeerslawaai van de Leidsevaart, Raamsingel, Tempeliersstraat, Van Eedenstraat en Raamvest. Uit het onderzoek blijkt dat er hogere grenswaarden aangevraagd dienen te worden ten gevolge van de Raamsingel, Tempeliersstraat, Van Eedenstraat en Raamvest. In aanvullend akoestisch onderzoek dient aangetoond te worden dat de karakteristieke geluidswering van de betreffende woningen voldoet aan de eisen uit het Bouwbesluit.

4.3 Bodem     

Voor bodem en bodemverontreiniging is de Wet bodembescherming (Wbb) inclusief de aanvullende besluiten leidend. In de Wbb wordt een algemeen beschermingsniveau ingesteld voor de bodem ten aanzien van het voorkomen van nieuwe verontreiniging van de bodem.

De Wbb geeft regels voor bodemverontreiniging, waarvan sprake is als het gehalte van een stof in de grond of in het grondwater de voor die stof geldende streefwaarde overschrijdt. Of een verontreiniging acceptabel is, hangt af van de aard van de verontreiniging en van de bestemming van de gronden.

Het plangebied is gelegen in de Koninginnebuurt. De Koninginnebuurt ligt in een gebied waar duinzand op strandwalzand ligt. Ter plaatse heeft de bodem een zandige opbouw. Verspreiding van mobiele verontreinigingen naar diepere lagen behoort tot de mogelijkheden.

Milieukwaliteit van de bodem in dit deel van Haarlem

Op basis van reeds uitgevoerde bodemonderzoeken op onverdachte terreinen is de Haarlemse bodemkwaliteitskaart vastgesteld. In de Haarlemse bodemkwaliteitskaart worden bodemkwaliteitszones onderscheiden. Per bodemkwaliteitszone is de gemiddelde bodemkwaliteit vastgesteld. De bodemkwaliteitskaart bevat geen grondwatergegevens.

verplicht

Afbeelding 1.4: bodemkwaliteitskaart Haarlem

Het projectgebied is gelegen in de bodemkwaliteitszone 2. In deze bodemkwaliteitszone is de bovengrond (0,0 – 0,5 m-mv) gemiddeld licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink, PAK en PCB. Plaatselijk komen sterke verontreinigingen voor met lood en zink, matige verontreinigingen met PAK en lichte verontreinigingen met cadmium, nikkel, minerale olie en EOX.

De ondergrond (0,5 – 2,0 m-mv) is gemiddeld licht verontreinigd met koper, kwik, lood, zink, PAK, PCB en EOX. In de ondergrond komen plaatselijk matige verontreinigingen voor met lood en zink. Cadmium, nikkel, kobalt en minerale olie komen plaatselijk als lichte verontreiniging voor.

Bodemonderzoek HBB

In opdracht van HBB Ontwikkeling BV heeft Milieutechniek ZVS Eemnes BV op 1 augustus 2017 een verkennend en nader bodemonderzoek uitgevoerd aan de Tempeliersstraat 35 te Haarlem. Het onderzoek is als Bijlage 1 toegevoegd en de resultaten worden hieronder beschreven.

Perceel 2112

Op perceel 2112 is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met zink gerelateerd aan een matige bijmenging met puin. Het volume wordt geschat op 80m3 (200m2 bij een dikte van 0,4 meter). Lokaal (boring 8) is nog een matige verontreiniging aanwezig met lood en zink. Resterend is de bovengrond niet tot licht verontreinigd met barium, cadmium, kobalt, koper, kwik, lood en zink. Omdat ter plaatse van de sterke verontreiniging met zink in de grond een parkeergarage wordt gerealiseerd (en de grond dus wordt afgevoerd) moet een saneringsplan worden opgesteld. Voor deze sanering kan een BUS melding (Besluit Uniforme Saneringen) worden ingediend en goedgekeurd door het bevoegd gezag Wet bodembescherming. Het asfalt is teerhoudend (gegevens uit onderzoek van 2009).

Percelen 2113 en 3433

De bovengrond is licht verontreinigd met kwik, lood, PAK en minerale olie. De ondergrond is licht verontreinigd met kwik en lood. Op het perceel 2113 zou een ondergrondse tank afgevuld met Ecopearl gelegen zijn (bron: verkennend bodemonderzoek 2000 van Grontmij). De ligging van deze tank is niet bekend. Wanneer deze wordt aangetroffen, moet deze worden verwijderd.

 

Gehele onderzoekslocatie

De bovengrond is niet verontreinigd met asbest. De ondergrond onder de toekomstige keldervloer is niet verontreinigd bevonden.

Het grondwater is matig verontreinigd met koper en licht verontreinigd met xylenen en cis-1,2 dichlooretheen. Op de locatie is sprake van een sterke verontreiniging met vluchtige gehalogeneerde koolwaterstoffen (VOCl). In eerder bodemonderzoek is in het freatisch grondwater deze koperverontreiniging niet aangetroffen. Geadviseerd wordt om een herbemonstering uit te voeren om de aangetroffen concentratie aan koper te verifiëren.

Bodemonderzoek VOCl-verontreiniging

Op de locatie is sprake van sterke verontreinigingen met vluchtige gehalogeneerde koolwaterstoffen (VOCl) in het grondwater. De locatie is onderdeel van een geval van ernstige bodemverontreiniging met VOCl in het grondwater: Lorentzplein e.o. (Wbb-locatienummer NH 0392 00353). Dit geval strekt zich uit van het Lorentzplein, via het Wijde Geldelozepad en de Tempeliersstraat naar de Raamsingel. Binnen dit geval is het grondwater op een diepte van circa 4 tot 13 m-mv. sterk verontreinigd met VOCl.

De sanering ter plaatse van Raamsingel/Lorentzplein wordt uitgevoerd door middel van monitoring van de natuurlijke afbraak (MNA) waarbij geen actieve saneringsmaatregelen worden getroffen. De VOCl-verontreiniging wordt in de bodem afgebroken door gebruik te maken van de natuurlijke afbraakprocessen die op de locatie plaatsvinden en het feit dat horizontale verspreiding wordt voorkomen doordat het verontreinigde grondwater stroomafwaarts opkwelt in de Raamsingel. Tijdens het transport door de sliblaag van de Raamsingel vindt vervolgens afbraak plaats.

In 2017 is de laatste monitoringsronde tot nu toe uitgevoerd (Monitoring (ijkmoment 3) sanering Raamsingel/Lorentzplein Haarlem, door Bioclear Earth, 12 december 2017, rapportcode 20175230/11425). Tijdens dit onderzoek zijn ook twee peilbuizen (op een diepte van 8-9 m-mv. en 12-13 m-mv.) bemonsterd op deze ontwikkellocatie. Hier is in het grondwater sterke verontreiniging gemeten met dichlooretheen en vinylchloride.

Conclusie van dit rapport is dat de verontreinigingen stabiel zijn. Alleen kon niet helemaal vast worden gesteld of er geen grondwaterstroming onder de Raamsingel door plaatsvindt, waardoor de verontreiniging zou kunnen worden meegevoerd. Hierom wordt over enkele jaren nogmaals de grondwaterstroming gemeten. Tot nu toe is ten noorden van de singel geen ernstige verontreiniging gemeten.

Tijdens het realiseren van de parkeergarage en bebouwing moet rekening worden gehouden met de aanwezige grondwaterverontreiniging, het proces van natuurlijk afbraak en de grondwaterstroming. In de nieuwe situatie mogen geen risico's ontstaan voor de gebruikers van de locatie. Daarom moet de betonconstructie van de keldervloeren en -wanden dampdicht zijn. Als bij de herinrichting een kelder wordt aangebracht, moeten de damwandplanken, benodigd voor het realiseren van de bouwkuip voor deze kelder, na het realiseren van de kelder, in elk geval haaks op de stromingsrichting van het grondwater worden verwijderd. Dit om de natuurlijke stroming van het grondwater en de afbraak van de grondwaterverontreiniging niet te belemmeren. Dit houdt in dat de damwanden evenwijdig aan Tempeliersstraat en Raamsingel zullen worden verwijderd.

De werkzaamheden waarbij de grondwaterverontreiniging kan worden beïnvloed en het realiseren van een parkeergarage moeten worden omschreven in een plan. Een bemalingsplan waarin de invloed van bemaling op de verontreiniging wordt vastgelegd, is onderdeel van een dergelijk plan. Dit plan behoeft ook weer de instemming van het bevoegd gezag Wet bodembescherming.

Grondstromen

Buiten de sterke verontreiniging aan zink en de sterke grondwaterverontreiniging van het geval Lorentzplein e.o. dient rekening gehouden te worden met het feit dat hergebruik van (licht verontreinigde) grond aan beperkingen onderhevig is. De grond die vrijkomt tijdens de ontwikkeling van de locatie dient te worden voorzien van een kwaliteitsverklaring conform het Besluit bodemkwaliteit voordat deze grond wordt hergebruikt, dan wel te worden aangeboden aan een erkende verwerker. Grond die van elders wordt aangevoerd en wordt toegepast op deze locatie moet voldoen aan de kwaliteitseisen uit de nota Bodembeheer van de gemeente Haarlem.

4.4 Water     

4.4.1 Inleiding     

Doel van de watertoets is dat waterhuishoudkundige doelstellingen vroegtijdig in het bestemmingsplanproces in beschouwing worden genomen. Het betrekken van de waterbeheerder bij de planvoorbereiding hoort daar bij. Een belangrijk ordenend principe bij ruimtelijke plannen is het waterbeheer: de zorg voor veiligheid tegen overstromingen en voor voldoende en gezond oppervlaktewater. De Watertoets is hiervoor het wettelijk geregelde procesinstrument, zie www.dewatertoets.nl.

4.4.2 De waterbeheerder in het plangebied     

Het plangebied valt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Rijnland. In samenwerking met het Hoogheemraadschap Rijnland is het Integraal Waterplan Haarlem (IWP) opgesteld. Het waterplan dient als beleidskader bij het opstellen van o.a. bestemmingsplannen. Centrale doelstelling van het waterplan is het creëren van een veilig, veerkrachtig en ecologisch gezond watersysteem.

In het kader van de watertoets is op 25 juli 2017 de digitale watertoets doorlopen. Rijnland heeft aangegeven dat de 'normale' procedure doorlopen dient te worden. Hiervoor is het bouwplan toegezonden aan Rijnland ter beoordeling.

4.4.3 Beleid waterbeheerder     

Compensatieregeling

Een uitwerking van de watertoets voor de gemeente Haarlem is de compensatieregeling.

Bij een aanwijsbare toename van het verhard oppervlak zullen waterhuishoudkundige maatregelen getroffen moeten worden om waterbezwaar als gevolg van toename verharding te voorkomen. Indien er gebouwd wordt en hierbij meer dan 500 m2 onverhard oppervlak omgezet wordt naar verhard oppervlak, dient 15% van de toename verharding als oppervlaktewater te worden aangebracht.

In voorliggend plan is geen sprake van een toename aan verharding van meer dan 500m2. het projectgebied is op dit moment voor het overgrote deel reeds verhard met bebouwing en parkeerterrein. Er hoeft geen water gecompenseerd te worden.

Oppervlaktewater

Binnen het projectgebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het open water dat nabij het projectgebied ligt, betreft de Raamsingel aan de noordzijde van het projectgebied. De Raamsingel behoort tot het boezemstelsel van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Naast een bergende functie heeft het water in de buurt ook een esthetische en een ecologische functie. Aan de inrichting van de oevers worden geen specifieke eisen gesteld, maar in algemene zin kan gesteld worden dat zachte, begroeide en natuurvriendelijk ingerichte oevers de voorkeur hebben.

Overeenkomstig het Rijnlands Keur moet aan weerszijden van de watergangen een obstakelvrije strook grond aanwezig zijn met een breedte van 5 meter ten behoeve van het uitvoeren van het onderhoud aan en ter bescherming van het profiel van de watergangen, alsmede voor de inspectie. Het projectgebied ligt op meer dan 10 meter van de watergang.

Grondwater

De grondwaterstanden in Haarlem zijn over het algemeen vrij hoog. Om grondwateroverlast te voorkomen zijn dan ook onder een groot aantal wijken drainagesystemen aangelegd. Deze systemen hebben grote invloed op het functioneren van het lokale grondwatersysteem.

In voorliggend project wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. In dit kader is door Loots Grondwatertechniek in juli 2017 geohydrologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 5). Het onderzoek laat zien dat de mogelijke risico's (bijvoorbeeld barrièrewerking omgevingsbeïnvloeding van de ondergrondse constructie of overlast door hemelwater dat op de constructie (en perceel valt) wanneer dit niet goed wordt afgevoerd) goed beheersbaar zijn door diverse te nemen maatregelen (bijvoorbeeld het aanbrengen van een zandpakket) tijdens de uitvoering en monitoring daarna.

Waterketen

Het projectgebied en haar omgeving heeft een gemengd rioolstelsel. Hierin wordt zowel het afvalwater als regenwater verzameld en naar de rioolzuivering gevoerd. Dit betekent dat de mogelijkheden voor het afkoppelen van schone verharding goed onderzocht en benut moeten worden. Bij het afkoppelen van verharding zullen tevens maatregelen ter voorkoming van uitloging door bouwmaterialen (voornamelijk zink en lood) genomen moeten worden. De gemeente neemt afkoppelkansen mee in de uitwerking van het basisrioleringsplan voor het gebied. In voorliggend project wordt het hemelwater in ieder geval geloosd op de Raamsingel.

Afkoppeling verhard oppervlak

Enkele malen per jaar treden bij piekbelasting (extreme regenbuien) riooloverstorten in werking. Aangezien dit de waterkwaliteit niet ten goede komt, stimuleert het Hoogheemraadschap van Rijnland het afkoppelen van verharde oppervlakken. Dit is in lijn met de gezamenlijke doelstelling van het rijk, provincies, gemeenten en waterschappen om het water eerst vast te houden, dan te bergen en vervolgens af te voeren. Voor het afkoppelen van wegen en overig verhard oppervlak hanteert Rijnland de 'Beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakten' van de Werkgroep Riolering West-Nederland als richtlijn. Bij het afkoppelen van schoon hemelwater van dakoppervlakken en bij (nieuw)bouwactiviteiten hanteren Rijnland en de gemeente Haarlem de uitgangspunten van nationale pakketten duurzame stedenbouw en duurzaam bouwen. Van belang is bijvoorbeeld het uitgangspunt dat bij de bouw de toepassing van uitloogbare metalen zoveel mogelijk voorkomen dient te worden zodat minder verontreinigde stoffen in het watersysteem terecht komen.

In voorliggend plan worden de platte daken worden zoveel mogelijk benut voor vergroening dan wel voor opwekking van zon-energie. Het realiseren van groene daken zorgt voor een waterbuffering en een afkoppeling van regenwater (vertraagde afvoer). Ook zorgt een groen dak voor verkoeling en biedt het de mogelijkheid om een bijdrage te leveren aan de natuur in de stad. Ook op maaiveldniveau wordt daar aandacht besteed. De woningen zijn gepositioneerd rond

4.4.4 Waterspreekuur Rijnland     

Het plan is voorgelegd aan Rijnland tijdens het wateroverleg met gemeente Haarlem op 16 april 2018. Rijnland heeft aangegeven in te kunnen stemmen met deze ontwikkeling. De opmerkingen van Rijnland zijn verwerkt in de waterparagraaf zoals deze nu voorligt. De waterparagraaf is daarna toegezonden aan Rijnland en akkoord bevonden.

4.4.5 Conclusie     

Het plan is in overeenstemming met het beleid van Rijnland ten aanzien van de diverse wateraspecten. Het hemelwater wordt geloosd op de Raamsingel, de platte daken worden in het kader van klimaatadaptie benut voor vergroening van het plan en watercompensatie is niet aan de orde, aangezien het verharde oppervlak niet toeneemt.

4.5 Luchtkwaliteit     

Op 15 november 2007 is de paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer gewijzigd (Hoofdstuk 5 titel 2 Wm, Staatsblad 2007, 414) en zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer vernieuwde luchtkwaliteitseisen opgenomen.

Gelijktijdig zijn de ministeriële regeling Beoordeling luchtkwaliteit 2007 (Staatscourant 2007, 220), het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) in werking getreden. Een belangrijk element uit deze wetswijziging is het begrip 'niet in betekenende mate' (NIBM).

Luchtkwaliteitseisen vormen nu geen belemmering voor ontwikkelingen, als:

  • geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; of
  • een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; of
  • een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging; of
  • een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.

AMvB 'niet in betekenende mate'

In het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) (Besluit NIBM) en de bijbehorende ministeriële Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteiteisen) (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Op verzoek van de Nederlandse overheid heeft de EU verlenging van de termijn (derogatie) gegeven waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Per 1 augustus 2009 is het NSL vastgesteld (een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van de derogatie). Hierdoor kan volledig gebruik worden gemaakt van deze derogatie. Bovendien is de definitie van 'niet in betekenende mate' verlegd van 1% naar 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. De 3% komt overeen met 1,2 microgram/m3 (µg/m3) voor zowel PM10 als NO2.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing van de luchtkwaliteit achterwege blijven.

Als een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit. De 3%-norm is in de Regeling niet in betekenende waarde uitgewerkt in concrete voorbeelden, waaronder:

  • woningbouw: 1.500 woningen netto bij één ontsluitende weg en 3.000 woningen bij twee ontsluitende wegen;
  • kantoorlocaties: 100.000 m2 brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg en 200.000 m2 brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen.

Relatie met het plan

In onderhavig geval is sprake van de realisatie van 50 appartementen met ruimte voor commerciële doeleinden. Dit valt ruim onder de grens van 3%, waardoor de luchtkwaliteit niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

In paragraaf 4.2.2 is ingegaan op de verkeersgeneratie van het project. Hier wordt geconcludeerd dat er ten opzichte van de huidige functies sprake is van een afname van het verkeer. In het kader van zorgvuldigheid is alsnog uitgegaan van een worst-case situatie, waarbij de verkeersgeneratie van het project als uitgangspunt dient voor de berekening van de bijdrage aan stikstof en fijnstof. Op basis van de NIBM-rekentool (figuur 15) kan geconcludeerd worden dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse.

Tabel 1.3: NIBM tool, geraadpleegd 4 mei 2018

verplicht

In aanvulling op het bovenstaande wordt opgemerkt dat binnen de ontwikkeling geen gevoelige bestemmingen als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) mogelijk worden gemaakt. Ook om deze reden is een aanvullend luchtkwaliteitsonderzoek niet nodig.

Goed woon- en leefklimaat

Via Atlas leefomgeving (geraadpleegd op 4 mei 2018) is te zien dat ter plaatse van de projectlocatie de grootschalige achtergrondconcentraties in 2016 van fijnstof PM10 20,74 µg/m3, van fijnstof PM2,5 11,85 µg/m3 en van stikstofdioxide NO2 27,70 µg/m3 zijn. De grenswaarde voor toetsing voor stikstofdioxide NO2 is 40 µg/m3, voor fijnstof PM10 is 40 µg/m3 en voor fijnstof PM2,5 is 25 µg/m3 de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie. Wanneer de maximale bijdrage van het extra verkeer hierbij wordt opgeteld, zal de concentraties van zowel fijn stof als stikstofdioxide ruim onder de grenswaarden blijven.

Tabel 1.4. achtergrondconcentraties NO2 en PM10 ter plaatse van het plangebied

Jaar GCN-achtergrondconcentratie
NO2 (µg/m3) PM10 (µg/m3) PM2,5 (µg/m3)
2016 27,70 20,74 11,85
Grenswaarden 40 40 25

Conclusie

Het milieuaspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

4.6 Bezonning     

Het project De Vierhoek betreft een inbreidingslocatie waarbij de gevelwand aan zowel de Tempeliersstraat als de Raamsingel wordt 'gesloten' danwel 'afgemaakt'. Oude panden worden gesloopt en nieuwe bouwvolumes komen terug. Het is evident dat de directe omgeving daar in meer of mindere mate iets van zal gaan merken. Er zal een andere schaduwwerking optreden. De bezonningsstudies (Bijlage 12) van Her Architecten en Bijlage 13 van Prevent adviesgroep bieden inzage in de veranderde omstandigheden. Er bestaan geen wettelijke normen en eisen met betrekking tot de bezonning. Wel bestaan de normen van TNO: een 'lichte' norm, die minimaal twee uur zon per dag in de periode 19 februari tot en met 21 oktober voorschrijft, en een 'strenge' norm, die drie uur zon per dag in de periode 21 januari tot en met 22 november voorschrijft. In het onderzoek van Prevent adviesgroep is aan deze normen getoetst.

Bezonningsstudie architect

De architect heeft binnen de stedenbouwkundige kaders, in alle redelijkheid, zoveel mogelijk rekening gehouden met schaduwwerking en daar waar mogelijk het ontwerp op aangepast.

Dat heeft geleid tot de volgende analyse:

  1. De woningen en kantoren aan Raamsingel (westzijde) en v. Eedenstraat hebben in de winterperiode in de ochtend (laagstaande zon) toename van schaduw in de tuin. Er is in de studie geen rekening gehouden met bestaande schuttingen en bomen waardoor de toename enigszins versterkt wordt. In de zomerperiode is dit effect zelfs verwaarloosbaar indien wel rekening wordt gehouden met bestaande schuttingen en bomen. Door toepassing van schuine kappen op de hofwoningen en de twee-onder-één-kap woningen is dit effect zo veel mogelijk beperkt.
  2. De woningen aan de Raamsingel (westzijde) hebben in de winterperiode in de middag (laagstaande zon) beperkte toename van schaduw in de tuin/op de dakterassen. Deze schaduw is afkomstig van het nieuwe verhoogde HKB gebouw. Dit effect is vanaf het voorjaar verwaarloosbaar. Door de gelijkblijvende contour van het nieuwe HKB gebouw en door de terugliggende extra laag op de oostzijde van het nieuwe HKB gebouw is toename van schaduw van dit deel van het gebouw op de omgeving verwaarloosbaar.
  3. De zonstudie geeft aan dat enkele tuinen van de Tempeliersstraat in de zomerperiode bij laagstaande avondzon toename hebben van schaduw. Dit effect is echter verwaarloosbaar indien wel rekening wordt gehouden met bestaande schuttingen en bomen.
  4. Er is sprake van plaatselijk toename van schaduw op voorgevels van de Van Eedenstraat (westzijde). Dit effect vindt alleen plaats in het late najaar, en het vroege voorjaar in de ochtenduren.
  5. Door de keuze van de positie van het hoogteaccent en de vorm van het nieuwe verhoogde HKB gebouw (zuid-midden van het plan en in hoogte aflopend naar het hof) valt de meeste schaduw binnen het plangebied, echter het binnenhof heeft met uitzondering van de winter altijd ergens gedurende de dag zoninval. De achtergevels van de nieuwe bebouwing Raamsingel van het plan krijgen gedurende het gehele jaar volop zon op gevel.
  6. Er is sprake van toename van schaduw in de openbare ruimte, echter geheel in lijn met de schaduwen van overige bestaande gebouwen.

Kortom er is sprake van toename van schaduw. Dit is echter op beperkte schaal, in de vroege of late uren en in de seizoenen met lage zonnestand. Er zijn ontwerp maatregelen genomen om dit effect te beperken. Daarnaast is er in de studie geen rekening gehouden met bestaande schuttingen en bomen waardoor de toename van schaduwwerking enigszins versterkt wordt.

Bezonningsstudie Prevent adviesgroep

Naar aanleiding van vragen tijdens de informatieavond en een ingediende zienswijze is een nader bezonningsonderzoek uitgevoerd. De optredende effecten op de bezonning op de omliggende woningen van het nieuwe ontwerp zijn getoetst aan de hand van de twee TNO-normen voor bezonning. Deze twee normen zijn:

De 'lichte' TNO-norm:

De bezonningsuren van de omliggende woningen voldoen aan deze norm.

De 'strenge' TNO-norm:

De bezonningsuren van de omliggende woningen voldoen aan deze norm met uitzondering van Raamsingel 14.

Aangetoond is dat de bezonning op de zuidgevel van Raamsingel 14, in de late ochtend van de wintermaanden afneemt. Door deze afname wordt de strenge TNO norm niet meer gehaald. De lichte norm wordt nog wel gehaald. In een stedelijke woonomgeving wordt dit acceptabel geacht. Er is geen sprake van een onaanvaardbare afname van zonlicht.

De conclusie van bovenstaande onderzoeken is dat het effect van het bouwplan een acceptabele invloed heeft op de bezonning van de directe stedelijke woonomgeving.

4.7 Externe veiligheid     

Externe veiligheid heeft betrekking op de gevaren die mensen lopen als gevolg van aanwezigheid in de directe omgeving van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken.

Er kan onderscheid worden gemaakt tussen inrichtingen waar gevaarlijke stoffen worden bewaard en/of bewerkt, transportroutes waarlangs gevaarlijke stoffen worden vervoerd en ondergrondse buisleidingen. De aan deze activiteiten verbonden risico's moeten tot een aanvaardbaar niveau beperkt blijven.

Het wettelijk kader voor risicobedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en voor het vervoer van gevaarlijke stoffen in de Wet vervoer gevaarlijke stoffen. Normen voor ondergrondse buisleidingen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Bij de beoordeling van de externe veiligheidssituatie zijn twee begrippen van belang:

  • Plaatsgebonden risico (PR):

Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als de kans per jaar dat een persoon die onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Aan het PR is een wettelijke grenswaarde verbonden die niet mag worden overschreden. Het PR wordt 'vertaald' als een risicocontour rondom een risicovolle activiteit, waarbinnen geen kwetsbare objecten (bijvoorbeeld woningen) mogen liggen.

  • Groepsrisico (GR):

Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1.000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen die inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Rondom een risicobron wordt een invloedsgebied gedefinieerd, waarbinnen grenzen worden gesteld aan het maximaal aanvaardbaar aantal personen, de zogenaamde oriëntatiewaarde (OW). Dit is een richtwaarde, waarvan het bevoegd gezag, mits afdoende gemotiveerd door middel van een verantwoordingsplicht, kan afwijken. De verantwoordingsplicht geldt voor elke toename van het GR.

Het Ipo (Interprovinciaal overleg) heeft een professionele risicokaart ontwikkeld waarop verschillende risicobronnen en risico-ontvangers zijn aangegeven. Op de professionele risicokaart staan gegevens die met risico te maken hebben, zoals risicoveroorzakende bedrijven (inrichtingen) die gevaarlijke stoffen gebruiken, produceren of opslaan en ook het vervoer/transport van grote hoeveelheden gevaarlijke stoffen. Gevaarlijke stoffen zijn in dit geval stoffen die een schadelijke invloed hebben op de gezondheid en het milieu.

Op de risicokaart is te zien dat de voorgenomen ontwikkeling niet is gelegen binnen een risicocontour van een in de nabijheid gelegen inrichting en/of transportroute.

Conclusie

Het voorgenomen initiatief zelf is geen risicovolle activiteit. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

Afbeelding 1.5: Uitsnede risicokaart, projectlocatie globaal omcirkelt in het groen (bron: nederland.risicokaart.nl)

verplicht

4.8 Ecologie     

Sinds 1 januari 2017 is één wet van toepassing die de natuurwetgeving in Nederland regelt: de Wet natuurbescherming. De wet ligt in de lijn van Europese wetgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. De Wet natuurbescherming vervangt de Boswet, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet 1998.

4.8.1 Beleid en normstelling     

Wet natuurbescherming

Via de Wet natuurbescherming wordt de soortenbescherming en gebiedsbescherming geregeld. De soortenbescherming heeft betrekking op alle, in Nederland in het wild voorkomende zoogdieren, (trek)vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten en op een honderdtal vaatplanten. Gebiedsbescherming wordt geregeld middels de Natura 2000-gebieden. Daarnaast kan de provincie ervoor kiezen om een gebied aan te wijzen als bijzonder nationaal natuurgebied- of landschap of als Nationaal Natuurnetwerk (NNN). Welke soorten planten en dieren wettelijke bescherming genieten, is vastgelegd in de bijlage van de Wet natuurbescherming. Dat houdt in dat, bij planvorming, uitdrukkelijk rekening gehouden moet worden met gevolgen, die ruimtelijke ingrepen hebben, voor instandhouding van de beschermde soort.

Nationaal Natuurnetwerk

De term EHS werd in 1990 geïntroduceerd in het Natuurbeleidsplan (NBP) van het ministerie van Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit. In 2013 veranderde de naam van Ecologische Hoofdstructuur naar Nationaal Natuurnetwerk (NNN). NNN is een netwerk van gebieden in Nederland waar de natuur voorrang heeft. Het netwerk helpt voorkomen dat planten en dieren in geïsoleerde gebieden uitsterven en dat natuurgebieden hun waarde verliezen. Het NNN kan worden gezien als de ruggengraat van de Nederlandse natuur. NNN is tevens opgenomen in het streekplan van de provincie. Indien het projectgebied in of in de nabijheid van het NNN gelegen is, verlangt de provincie een 'nee-tenzij-toets'.

Onderzoek

Het projectgebied bestaat uit twee gebouwen welke in zijn geheel worden gesloopt. In 2012 is een quickscan flora en fauna uitgevoerd door Van der Goes en Groot, waarbij geen beschermde soorten zijn aangetroffen en ook niet werden verwacht. Voor zwaar beschermd soorten zoals vleermuizen, geldt dat onderzoeken verouderd zijn als deze 3 jaar of langer geleden zijn uitgevoerd. Daarnaast zijn niet alle soorten meer beschermd, zoals bijvoorbeeld muurplanten. De beschermde soorten zijn genoemd in de Habitatrichtlijn, de Vogelrichtlijn, het verdrag van Bern, het verdrag van Bonn, de bijlage van de Wet natuurbescherming en de bijlage van de provinciale natuurvisie. In dit kader is in april 2017 door ecologisch adviesbureau Dresmé&VanderValk een actualisatie quickscan flora en fauna uitgevoerd. Hierna is een vleermuisonderzoek uitgevoerd waarvan de rapportage in oktober 2017 is afgerond. De resultaten zijn hieronder beschreven, het rapport is als Bijlage 3 terug te vinden.

Gebiedsbescherming

Het projectgebied is niet gelegen in of nabij een Natura 2000-gebied, Natuurnetwerk Nederland, een door de provincie aangewezen beschermd gebied (zoals weidevogelgebieden) of gebieden waar subsidiëring van beheer en ontwikkeling van natuur, agrarische natuur- en landschapselementen plaats kan vinden.

Soortenbescherming

De gevel en het dak van het pand aan de Tempeliersstraat zijn niet geschikt voor broedvogels en vleermuizen. Het dak is plat, de schoorstenen zijn afgeschermd en invliegopeningen in de gevels ontbreken. De bomen op de parkeerplaats hebben geen nesten wat goed zichtbaar was daar de bomen nog geen blad hebben.

Het pand aan de Raamsingel is geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen, omdat een geschikte spouw aanwezig is. Hoewel geen open stootvoegen aanwezig zijn, zijn spleetvormige openingen onder de boeidelen aanwezig. De gewone dwergvleermuis gebruikt ook spleetvormige openingen als invliegopening als deze minimaal 1 bij 2 cm groot is. Daarnaast zijn grote bomen aanwezig direct naast de gevel, wat de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen vergroot. Het pannendak van het pand aan de Raamsingel is niet geschikt voor huismus, omdat het dak te hoog is en beschutting in de vorm van wintergroene struiken in de omgeving ontbreken. De schoorstenen van het pand aan de Raamsingel zijn niet geschikt voor holenbroeders zoals kauw en spreeuw, omdat deze zijn afgeschermd. In de beide panden zijn geen geschikte openingen aanwezig voor de gierzwaluw.

Resultaten vleermuisonderzoek

Aan de achterzijde van het pand aan de Raamsingel zijn direct na zonsondergang twee – drie zwermende gewone dwergvleermuizen waargenomen in de avond van 21 mei 2017. Gedurende de drie vleermuisrondes in juli, augustus en september 2017 zijn echter in zijn geheel geen zwermende of uitvliegende vleermuizen waargenomen. Geconcludeerd kan worden dat het alleen gaat om een zomerverblijfplaats van minder dan 5 gewone dwergvleermuizen. Hiervoor moet een ontheffing worden aangevraagd.

De bomen op het parkeerterrein zijn van beperkte betekenis als foerageergebied voor vleermuizen. Deze bomen fungeren niet zozeer als migratieroute, maar meer als herkenningspunt voor de zomerverblijfplaatsen. Omdat de gewone dwergvleermuis een goed ruimtelijk geheugen heeft, zal het verdwijnen van de bomen en daarmee de herkenningspunten in het leefgebied, niet van invloed zijn.

Ontheffing Wet Natuurbescherming

Op 25 april 2018 is de ontheffing voor het verstoren en vernietigen van de zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangevraagd.

Ten behoeve van de ontheffingsaanvraag is een activiteitenplan opgesteld en met de aanvraag ingediend. De briefrapportage Update Quickcan en nader vleermuisonderzoek van 13 oktober is aangevuld op 25 april 2018 waarbij de functies van de 4 te kappen bomen zijn toegelicht voor vleermuizen en vogels (met extra afbeeldingen van de bomen). De bomen hebben geen functie als vaste verblijfplaats voor beschermde soorten. Ook is in de conclusie van de briefrapportage het volgende aangevuld: 

“Omdat broedgevallen van soorten zonder jaarrond beschermde nesten zich kunnen voordoen in de te kappen bomen, wordt overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen door deze werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart – 15 juli) uit te voeren.”.

Wat betreft de mitigatie (dit werd voorheen compensatie genoemd) is het volgende beschreven in het activiteitenplan:

“In 2 nieuwe gevels worden in totaal 4 geschakelde inmetselkasten ten behoeve van de permanente compensatie geplaatst. De permanente compensatie zal voldoen aan de gestelde eisen in het kennisdocument gewone dwergvleermuis, zoals de minimale hoogte van de uitvliegopeningen, geschikte aanvliegroute, beschutting, voorkomen van verstoring door kunstlicht en de dimensionering van de verblijfplaats. Deze eisen worden in het ecologische werkprotocol voorgeschreven. In overleg met de architect wordt de exacte locatie van de permanente verblijfplaatsen vastgesteld. De verwachting is dat het nieuwe gebouw met permanente verblijfplaatsen, in het eerste kwartaal van 2021 gereed zullen zijn.”.

Dit betekent dat voor 1 augustus 2018 vier tijdelijke vleermuiskasten worden opgehangen binnen 100 meter van de aangetroffen verblijfplaats. De exacte locatie van de op te hangen tijdelijke vleermuiskasten is nog niet bekend en zal afhangen van medewerking van buren.

Conclusie

Met de sloop van het pand aan de Raamsingel wordt een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetast. Hiervoor is een ontheffing van de Wet natuurbescherming nodig en inmiddels aangevraagd. Omdat de gewone dwergvleermuis een groot netwerk van verblijfplaatsen gebruikt en de aangetroffen zomerverblijfplaats niet van betekenis is voor de voortplanting, worden geen negatieve effecten verwacht op populatieniveau. Andere beschermde soorten hebben geen leefgebied binnen het projectgebied.

Omdat broedgevallen van soorten zonder jaarrond beschermde nesten zich kunnen voordoen in de te kappen bomen, wordt overtreding van de Wet natuurbescherming voorkomen door deze werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart – 15 juli) uit te voeren.

4.9 Groen     

Groen en bomen in het plangebied

Bomen vormen een belangrijk tegenwicht voor de verstening van onze leefomgeving. Het Bomenbeleidsplan 2009-2019 (2010) geeft de visie van de gemeente Haarlem op bomen. Uitgangspunt voor de bomenstructuur is de verdere uitbouw en verbetering van het Haarlemse bomenbestand.

Het herontwikkelingsplan heeft tot gevolg dat de bestaande bomen binnen het projectgebied gekapt moeten worden. In verband met de ondergrondse parkeerkelder worden 4 bomen op de parkeerplaats gekapt en wordt getracht de Eik te verplaatsen. Voor de 4 bomen geldt een herplantingsplicht waarvan 2 sowieso op eigen terrein geplaatst kunnen worden. De 3 bomen op naburige percelen hebben wellicht te lijden onder de bouwwerkzaamheden. Indien de bomen het niet overleven wordt tot herplanting overgegaan in overleg met de desbetreffende omwonenden.

In overleg met de Haarlemse bomenwachters en op basis van het onderzoek van Pius Floris ( Bijlage 4 ), is gezocht naar mogelijkheden om bomen weer in te voegen in het nieuwe plan. Er is gekozen om twee nieuwe bomen te planten op het stukje grond tussen de te realiseren parkeerbak en de danszaal van Schröder. Daarnaast wordt nader onderzoek gedaan om de bestaande eik aan de Raamsingel te verplaatsen. Ook wordt een boom op het voorplein geplaatst, niet in de volle grond, maar in een bouwbak op een van de betonkolommen van de parkeergarage. Als laatste wordt onderzocht of twee extra bomen geplaatst kunnen worden in de Tempelierstraat om zo de bestaande bomenrij, die nu stopt bij het huidige HKB gebouw, door te trekken.

Op de hoek van de Tempeliersstraat en de Van Eedenstraat wordt een groenvak gerealiseerd ter plaatse van de huidige verharding. Het hofje krijgt een tuininrichting. Een deel van de daken wordt van sedum/mos voorzien.

4.10 Verkeer en Parkeren     

In het kader van de herontwikkeling moet gekeken worden wat de verkeersgeneratie is, wat de parkeerbehoefte is en hoe de ontsluiting geregeld wordt van de nieuwe functie om voldoende parkeerplaatsen te waarborgen en ongewenste verkeerssituaties tegen te gaan. Goudappel Coffeng heeft een verkeersonderzoek uitgevoerd naar deze aspecten (gerapporteerd op 6 maart 2019). Het rapport is als Bijlage 6 terug te vinden, de resultaten zijn hieronder beschreven.

De verkeersgeneratie, de verkeersafwikkeling, de parkeervraag en het parkeeraanbod wijzigen doordat de functies in het plangebied wijzigen. Om inzicht te krijgen in deze wijzigingen zal eerst inzicht verkregen moeten worden in het programma van de voorgaande situatie en vervolgens in de toekomstige situatie. Op basis van beide programma's kunnen vervolgens uitspraken gedaan worden over de eerder genoemde verkeerskundige aspecten. In onderstaande tabel zijn beide programma's naast elkaar gezet.

verplicht

Behalve het programma is er ook inzicht in het aantal parkeerplaatsen in het gebied. In de huidige situatie is er sprake van 49 parkeerplaatsen en in de toekomstige situatie is sprake van 63 parkeerplaatsen.

4.10.1 Parkeren     

Gemeentelijk beleid

Het parkeerbeleid van de gemeente Haarlem is vastgelegd in de beleidsregels parkeernormen van de gemeente Haarlem, vastgesteld in 2015. De parkeernormen in dit document zijn gebaseerd op de minimale parkeerkencijfers van CROW ASVV 2004. Deze worden door de gemeente hanteert om zo min mogelijk parkeren te realiseren.

In het gemeentebeleid is Haarlem, net als de gebiedsindeling van CROW, onderverdeeld naar verschillende stedelijke zones waarvoor verschillende parkeernormen gelden. De ontwikkelingslocatie is gelegen in 'centrumgebied en wordt beschouwd als 'sterk stedelijk' gebied.

Voorgaande situatie

In de huidige situatie is het aanbod van parkeerplaatsen 49. De uitgangspunten voor het bepalen van de parkeervraag zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor de voormalige supermarkt zijn CROW cijfers gehanteerd vanwege ontbrekende gegevens in de gemeentelijke parkeernota. Voor het snookercentrum en de woningen is wel gebruik gemaakt van de gemeentelijke parkeernormen. In zowel de voorgaande situatie als de toekomstige situatie wordt bij de parkeernorm voor de functie woningen de minimale parkeernorm gehanteerd. Aangezien het plangebied een centrum locatie is en gebruik wordt gemaakt van de gemeentelijke parkeernormen, wordt geen onderscheid gemaakt in grootte of prijsklasse van de woningen. De parkeernorm zoals gehanteerd door de gemeente Haarlem is al de minimale parkeernorm.

Tabel 2: uitgangspunten voorgaande situatie

verplicht

Het resultaat van de berekeningen is weergegeven in tabel 3 waarbij per moment in de week het aantal gebruikte parkeerplaatsen is weergegeven.

Tabel 3: resultaat berekening (door afronding kunnen verschillen ontstaan in de optelling)

verplicht

Uit tabel 3 blijkt dat er op het maat- gevende moment, in dit geval de zater- dagmiddag, sprake is van een parkeer- vraag van 45 parkeerplaatsen. Het aanbod van parkeerplaatsen is 49. Dit levert een parkeeroverschot van 4 parkeerplaatsen op.

Daarbij geldt dat voor het parkeerterrein naast de supermarkt een onttrekkingsbesluit van kracht zal zijn. Dit betekent dat de parkeerplekken op het terrein aan de openbaarheid worden onttrokken. De bewoners rondom het parkeerterrein die in de huidige situatie met name gebruik maken van het parkeerterrein zullen in de toekomst gebruik dienen te maken van de beschikbare parkeerplekken in de zone Centrum.

Hiervoor zijn met name de gebruikers in de nachtelijke uren interessant, omdat de zone Centrum dan de hoogste parkeerdruk heeft en de voormalige invulling in de nachtelijke uren nagenoeg geen parkeervraag heeft voor het terrein. De beschikbare plekken kunnen op dat moment dus gebruikt worden door bewoners met een vergunning voor de zone Centrum.

Uit de gemeentelijke parkeertellingen die ieder kwartaal worden uitgevoerd (Bron: 'Factsheet Capaciteit en Parkeerdruk gemeente Haarlem', november 2016, Trajan) blijkt dat op het parkeerterrein ongeveer 20 bewoners in de nachtelijke uren geparkeerd staan. Uit de gemeentelijke parkeertellingen van zowel 2017 en 2018 komt naar voeren dat in de binnenstadzone nog ongeveer 100 parkeerplekken beschikbaar zijn binnen een straal van 500 meter. De parkeervraag voor bewoners kan dus worden opgevangen al zal de parkeerdruk door het wegvallen van deze plekken wel toenemen.

Toekomstige situatie

n de toekomstige situatie is het aanbod van parkeerplaatsen 63 die opgelost worden in een ondergrondse parkeerkelder onder het plangebied. De uitgangspunten voor het bepalen van de parkeervraag zijn weergegeven in tabel 4. Ook voor de toekomstige situatie is bij de parkeernorm voor de functie woningen de norm van 1,2 gehanteerd. Bezoekers van de woningen en de kantoren hebben toegang tot de particuliere parkeergarage. Bezoekers van de commerciële ruimte/werkplekken/horeca dienen op straat of in de parkeergarages te parkeren. Personeel kan mogelijk wel in de parkeergarage parkeren, volgens de richtlijnen is dit aandeel 20% van de parkeerbehoefte. Het aandeel bezoek maakt onderdeel uit van onderstaande parkeernormen.

Tabel 4: uitgangspunten toekomstige situatie

verplicht

Op basis van bovenstaande parkeernormen en aanwezigheidspercentages (CROW) is bepaald wat de parkeervraag is per moment in de week. Het resultaat van de berekeningen is weergegeven in tabel 5. Daarin is voor de commerciële ruimtes alleen uitgegaan van het personeel, het bezoek dient te parkeren in de openbare parkeergarages of op straat.

verplicht

Tabel 5 resultaat berekening toekomstige situatie

Uit tabel 4 blijkt dat er op het maatgevende moment, in dit geval de werkdag avond, sprake is van een parkeervraag van 55 parkeerplaatsen. Het aanbod van parkeerplaatsen is 63, dus er is in dit geval spraken van een overschot van 8 parkeerplaatsen.

In de praktijk zullen drie woningen de beschikking krijgen over 2 parkeerplaatsen. De overige woningen zullen beschikken over 1 parkeerplaats. Dit betekent dat er 53 parkeerplaatsen beschikbaar zijn voor de bewoners van de woningen. De overige 10 parkeerplaatsen zijn beschikbaar voor bezoekers van de woningen en van de kantoorfuncties.

Op het drukste moment, de werkdagavond, is naar verwachting 90% van de parkeerplaatsen bezet door de bewoners. Dit zijn 48 van de 53 parkeerplaatsen. Op dat moment is er voldoende ruimte voor de bezoekers (12 parkeerplaatsen benodigd) om te parkeren in de garage.

Op momenten dat de kantoren bezocht worden, is het aandeel parkeren vanuit inwoners en bezoekers van de woningen laag, waardoor het aantal parkeerplaatsen voldoende is.

Er zijn maximaal 7 (80% van 8) parkeerplaatsen nodig voor bezoekers van de commerciële ruimte/ werkplekken/horeca. Indien bezoekers van de commerciële ruimte of de kantoren overdag in de openbare ruimte parkeren dan doen zij dat in een gereguleerd gebied. Dit houdt in dat zij slechts kort kunnen parkeren (maximaal 1 uur) tegen het reguliere tarief. Dit bevordert dat zij voor langdurig parkeren gebruik maken van de openbare parkeergarages. Deze parkeergarages zijn gebouwd om het bezoek aan de Haarlemse binnenstad te faciliteren ten bate van haar economisch functioneren.

Deelauto's

In de veranderende markt met stijgende woonprijzen, meer één-persoons huishoudens en de neiging naar minder eigen autobezit, is het noodzakelijk om slim en flexibel om te gaan met (ondergrondse) parkeerplekken. Daarom zal HBB Ontwikkeling bij deze ontwikkeling voor 8 lage middenkoopwoningen en (optioneel) voor 10 hoge middenkoopwoningen actief deelauto's bij het complex aanbieden. Op deze wijze blijven de kleinere woningen voor de lagere inkomens betaalbaar en worden toekomstige bewoners niet verplicht om een parkeerplaats bij de woning te kopen. Ook alle andere woningen (32 stuks) krijgen de mogelijkheid gebruik te maken van het deelautosysteem. Echter deze woningen blijven verplicht om een parkeerplaats af te nemen. Goudappel Coffeng heeft de effecten van de deelauto's op de parkeerbalans inzichtelijk gemaakt in een effectstudie van 15 mei 2018 (zie Bijlage 7 en Bijlage 8). De resultaten hiervan worden hieronder integraal weergegeven.

Uitgangspunten deelautosysteem:

HBB Ontwikkeling zal de 8 woningen in het lage middensegment verplicht lid maken van het autodeelsysteem. De 10 woningen in het hoge middensegment krijgen de mogelijkheid om af te zien van de verplichte aankoop van een parkeerplaats en worden dan eveneens verplicht lid van het autodeelsysteem. Op deze wijze wordt flexibel ingespeeld op de behoefte. De afspraken komen er dan als volgt uit te zien:

  • De woningen in het lage middensegment worden verplicht lid van het deelautosysteem;
  • Voor de woningen in het hoge middensegment krijgen de bewoners de keuze voorgelegd; of men koopt een parkeerplaats of men wordt verplicht lid van het deelautosysteem (Dit wordt pas door HBB beslist op het moment van in verkoop gaan);
  • De overige woningen worden verplicht een parkeerplaats af te nemen in de ondergrondse parkeerkelder;
  • Geen enkele bewoner kan aanspraak maken op een parkeervergunning.

De effecten van deelauto's op het autobezit kunnen vertaald worden naar de specifieke situatie bij de ontwikkeling Tempeliersstraat/Raamsingel. Het effect op de parkeerbehoefte bij deze woningen is opgenomen in onderstaande tabel.

Tabel 6: effecten autodeelsysteem

verplicht

Uit de tabel blijkt dat bij het deelautosysteem 2 tot 4 deelauto's benodigd zijn, afhankelijk van de deelname door de woningen uit het hoge middensegment. Dit zorgt er voor dat 6 tot 14 parkeerplaatsen minder benodigd zijn voor deze woningen (rekening houdend met parkeerplaatsen voor de deelauto's).

Hierdoor is het mogelijk dat sommige woningen kunnen beschikken over 2 parkeerplaatsen. Ook is het mogelijk om parkeerplaatsen te verkopen of te verhuren aan omwonenden. In ieder geval zijn reeds 4 parkeerplaatsen gereserveerd voor de directe omwonenden waaronder dansschool Schroder.

HBB Ontwikkeling is voornemens 63 parkeerplaatsen te realiseren en voldoet hiermee aan de norm waarbij geen rekening gehouden wordt met deelauto's. Afhankelijk van de definitief te kiezen autodeelsysteem, kan in ieder geval aangegeven worden dat het systeem ervoor zorgt dat er parkeerplaatsen vrijkomen voor bewoners en omwonenden om te huren. Het deelautosysteem komt tegemoet aan de doelgroep die geen auto meer heeft en in het centrum van Haarlem wil wonen.

4.10.2 Verkeersgeneratie     

Voor de nieuwe ontwikkeling is de verkeersgeneratie berekend en vervolgens bepaald of deze verkeersaantallen op het omliggende wegennet af te wikkelen zijn. Voor het bepalen van de verkeersgeneratie van de plansituatie is gebruik gemaakt van kencijfers van het CROW (Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Wateren Wegenbouw en de Verkeerstechniek) en ervaringscijfers van Goudappel Coffeng. Hierbij is gekeken naar het aantal motorvoertuigen per etmaal die door de functies worden gegenereerd op een werkdag.

Tabel 7: verkeersgeneratie toekomstige situatie werkdag (bron: GoudappelCoffeng, 6 maart 2019)

verplicht

Uit tabel 7 blijkt dat In de toekomstige situatie op etmaalbasis ongeveer 230 ritten per etmaal realiseert. Omdat het voornamelijk om woningen gaat, zal dit verkeer in te ochtendspits vertrekken en in de avondspits aankomen. Effectief betekent dit dat de verkeersgeneratie per etmaal in de voorgaande situatie gelijkmatiger verdeeld is over de dag dan de verkeersgeneratie per et maal in de toekomstige situatie. Voor het laatste is sprake van een piek in de ochtend- en avonduren en deze piek zal groter zijn dan in de voorgaande situatie. De intensiteit in de spitsperiode is grofweg gelijk aan 10% van de etmaalwaarde. Voor de voorgaande situatie komt dat neer op circa 57 motorvoertuigen en voor de toekomstige situatie op circa 24 motorvoertuigen.

Ontsluiting Tempeliersstraat

Een verschil met de huidige situatie is dat de nieuwe parkeergarage niet ontsloten wordt aan de Raamsingel, maar via de Tempelierstraat. Dit zorgt voor minder verkeersdruk op de Raamsingel en een verhoging op de Tempelierstraat.

De gemeente Haarlem heeft metingen verricht naar de bestaande verkeerssituatie in de Tempelierstraat. Uit de meting blijkt dat er per etmaal ongeveer 5.500 motorvoertuigen door de Tempelierstraat rijden (waarvan ruim 1.000 bussen). Voor een 50 km/uur gebiedsontsluitingsweg ligt de grens volgens de richtlijnen van Duurzaam Veilig rond de 10.000 motorvoertuigen.

Ter hoogte van de plek waar de uitrit van de garage gepland is, is de rijstrook voor het autoverkeer ruim 4 meter breed. De afstand tot aan de trottoirband is ongeveer 6 meter. Dat betekent dat een personenwagen die vanaf de Van Eedenstraat komt en de garage in wil kan opstellen tegenover de inrit. Als er geen verkeer in tegenrichting rijdt kan de inrit gebruikt worden. Naast de wachtende auto is er voldoende ruimte voor een andere auto om er langs te kunnen zonder de fietsstrook te gebruiken. Voor bussen betekent het passeren van een wachtende auto dat ze gebruik moeten maken van de fietsstrook. De verwachting is dat het wachten voor de inrit nooit lang zal duren en dat de passeerbewegingen om de wachtende auto heen beperkt zullen zijn.

De parkeervoorziening van de Van Eedenstraat 7, die in de huidige situatie via het parkeerterrein is ontsloten, zal in de plansituatie weer via de oorspronkelijke ontsluiting op de Tempeliersstraat worden ontsloten. Dit wordt gerealiseerd middels recht van overpad over het terrein behorende bij De Vierhoek. Het voorplein wordt hierbij integraal ontworpen.

Afbeelding 1.6: Toekomstige ontsluiting parkeerplaatsen Van Eedenstraat 7

verplicht

4.10.3 Conclusie     

Het onderzoek van Goudappel laat zien dat er voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd en dat geen sprake is van een onacceptabele verkeersgeneratie door toedoen van de herontwikkeling.

4.11 Archeologie     

Op grond van de huidige Wet Ruimtelijke Ordening, het Besluit Ruimtelijke Ordening, de Erfgoedwet en in de toekomst ook de Omgevingswet, moeten gemeenten in hun omgevingsbeleid rekening houden met cultureel erfgoed, waaronder archeologisch erfgoed. De Erfgoedwet regelt ook de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem. De uitvoering van de Erfgoedwet en de integratie van archeologie en ruimtelijke ordening is een primair gemeentelijke opgave.

In het proces van ruimtelijke ordening moet tijdig rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Op die manier komt er ruimte voor de overweging van archeologievriendelijke alternatieven. Rijk, provincies en gemeenten (laten) bepalen welke archeologische waarden bedreigd worden bij ruimtelijke plannen. Tijdens de voorbereiding van deze plannen is (vroeg)tijdig archeologisch (voor)onderzoek belangrijk.

De keuze voor een andere bouwlocatie voorkomt de verstoring van belangrijke bodemvondsten. Als dit geen optie is, bestaat de mogelijkheid om binnen de bouwlocatie zelf naar een archeologievriendelijke aanpak te streven. In het uiterste geval wordt een archeologische opgraving uitgevoerd.

Gemeentelijk beleid

Het gemeentelijke beleid voor de archeologische monumentenzorg richt zich er in de eerste plaats op waardevolle archeologische vindplaatsen te behouden in de bodem (in situ). De uitgangspunten voor gemeentelijke beslissingen in Haarlem liggen vast in een Beleidsnota archeologie. De archeologische verwachtingen die voor het Haarlems grondgebied gelden zijn vertaald naar de voorlopige Archeologische Beleidskaart Haarlem (ABH).

De kaart geeft aan in welke gebieden bodem verstorende activiteiten van een bepaalde omvang vergunningsplichtig zijn. Dit is aangegeven in de vorm van verschillende categorieën. Voor elk van deze categorieën heeft de gemeente bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) opstellen van een waarde stellend archeologisch rapport, het zogenaamde regime.

De regimes gelden voor bodemroerende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van plannen waarvoor het vereist is om het volgende aan te vragen:

  • een reguliere omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen;
  • een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
  • een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk binnen beschermd stadsgezicht.

Historie

Het huidige Haarlem ligt zowel op de oudste strandwal, 56 eeuwen geleden ontstaan, als de op één na oudste strandwal van Nederland. Op deze strandwallen bouwden jagers en vissers in de nieuwe steentijd (vanaf 3600 v. Chr.) eenvoudige onderkomens. Vanaf de bronstijd (2000-800 v. Chr.) legden de mensen akkers aan en bouwden ze boerderijen. Vele eeuwen later, vanaf de Karolingische tijd (7e-8e eeuw n. Chr.), ontstond op een strategische plek aan het Spaarne de nederzetting Harulahem. Harulahem, wat huis(en) op een open plek in een op zandgrond gelegen bos betekent, is later verbasterd tot Haarlem. Haarlem ontwikkelde zich al snel tot een belangrijke stad in Holland en kreeg in 1245 stadsrechten. De resten van woningen, huisraad en andere sporen van vroegere bewoning zijn in de loop der eeuwen door natuurlijke processen en kunstmatige ophogingen verborgen geraakt in de Haarlemse bodem. Zo is de Haarlemse bodem een opeenstapeling geworden van diverse lagen van 56 eeuwen bewoningsgeschiedenis.

Situatie plangebied archeologie

Op de Archeologische Beleidskaart Haarlem is af te lezen dat het projectgebied binnen categorie 3 valt: Categorie 3 bestaat onder andere uit een ondergrond van strandwallen en de zandopduikingen. Hierin kunnen relatief veel sporen van bewoning vanaf de prehistorie (circa 3.000 v. Chr.) tot en met heden worden verwacht. In de periode na het Late Neolithicum zijn bij uitstek deze hoger gelegen gebieden in een vrij nat landschap geschikt geweest voor bewoning. Gezien de aard van deze archeologische waarden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een omgevingsvergunning voor werken en/of voor bouwen bij bodemroerende activiteiten met een oppervlak groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is.

Afbeelding 1.7: Uitsnede Archeologische Beleidskaart Haarlem

verplicht

Het Archeologisch onderzoeksbureau: 'Bureau voor Archeologie' heeft in juni 2017 een bureau- en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd op de projectlocatie en dit in augustus 2017 gerapporteerd. Het rapport is als Bijlage 9 terug te vinden, de samenvatting van dit onderzoek wordt hieronder integraal weergegeven.

“Bureau voor Archeologie heeft een bureau- en inventariserend veldonderzoek in de vorm van boringen uitgevoerd voor herontwikkeling van enkele percelen bij de Tempeliersstraat 36 te Haarlem.

De vraagstelling van het onderzoek luidt: hoe kan rekening gehouden worden met eventuele archeologische waarden bij de voorgenomen ontwikkeling? Het onderzoek is uitgevoerd in overeenstemming met de richtlijnen van de KNA, protocollen 4002 en 4003, en de richtlijnen van de gemeente. In het kader van het onderzoek zijn kaarten, databases en literatuur geraadpleegd om te komen tot een gespecificeerde archeologische verwachting van het gebied.

Het voornemen bestaat om de bebouwing te slopen en te vervangen. Bij de nieuwbouw wordt een parkeergarage aangelegd waarvan de onderzijde komt op 5 m-mv. Uitgaande van een bouwpeil van 0,8 m NAP (gemiddelde maaiveldhoogte) komt de basis van de parkeergarage op -4,2 m NAP.

Het plangebied ligt in archeologisch landschap 'Duinen en strandwallen'. De top van de Pleistocene afzettingen ligt op ongeveer -15 m NAP. De top van de Pleistocene afzettingen bestaan uit dekzand (Formatie van Boxtel). Hierop ligt een pakket mariene afzettingen (Laagpakket van Wormer) en een pakket strand- en duinafzettingen (Laagpakket van Zandvoort). Het booronderzoek bevestigt de aanwezigheid van de strand- en duinafzettingen. In één boorprofiel is in de top van deze afzettingen een pakket veen van 20 cm dikte aanwezig.

In de top van de duinafzettingen bevinden zich (resten) van een bodem. De top van het archeologische relevante niveau ligt tussen 120 en 150 cm-mv (-55 en -29 cm NAP). In boorprofiel 3 is ook onder het veen een bodem aanwezig. De top hiervan ligt op 160 cm-mv (-89 cm NAP). In de bodems kunnen archeologische resten uit het Neolithicum (vorming van de strandwallen) tot en met de Nieuwe tijd aanwezig zijn. Op deze afzettingen ligt een ophooglaag van 120 tot 150 cm dik. In de ophooglaag kunnen resten gerelateerd aan de aanwezigheid van tuinen uit de Nieuwe tijd aanwezig zijn.

De aanwezigheid van de bodems wijst erop dat een oud oppervlak aanwezig is. Archeologische indicatoren in de bodems (baksteen, glas en aardewerk) dateren deze laag in de Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Waar deze indicatoren ontbreken in deze bodem kunnen ook oudere archeologische resten aanwezig zijn uit het (Neolithicum tot en met Romeinse tijd.

Bij de ontwikkeling worden de mogelijke archeologische niveaus vergraven. Bureau voor Archeologie adviseert de omvang, ligging, aard en datering van eventuele archeologische resten nader te bepalen door een proefsleuvenonderzoek uit te laten voeren.”

Conclusie

De resultaten van het vooronderzoek hebben aangetoond dat alvorens de bodemverstorende activiteiten kunnen plaatshebben er eerst een proefsleuvenonderzoek moeten worden uitgevoerd. Dit onderzoek stelt de aard, de omvang, de datering, de gaafheid, de conservering en inhoudelijke kwaliteit van de archeologische resten vast. Vervolgens wordt in de rapportage van dit onderzoek een selectieadvies geformuleerd. Dit is een inhoudelijk advies over de behoudenswaardigheid van een vindplaats.

Mochten er behoudenswaardige resten aanwezig zijn in het plangebied, of een deel van het plangebied, en behoud ervan ter plaatse is niet mogelijk, dan dient er een opgraving te worden uitgevoerd. Het doel van een opgraving is het documenteren van gegevens en het veiligstellen van de archeologische waarden ex situ (van de plaats). De informatie die hieruit voortkomt, is van belang voor kennisvorming over het verleden van Haarlem. De opgraving wordt uitgevoerd voorafgaand aan de bodemverstorende activiteiten.

4.12 Duurzaamheid en energie     

Zodra sprake is van ontwikkeling binnen het plangebied, dienen minimaal de vaste maatregelen en de kostenneutrale variabele maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw, woningbouw als renovaties aan bestaande woningen.

Met name voor de thema's energie en water zijn keuzes uit variabele maatregelen denkbaar. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu al rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

Duurzaam bouwen

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 15 november 2005 het beleid voor duurzame woningbouw vastgesteld. Bij alle nieuwe woningbouwprojecten moet de zogenoemde basiskwaliteit Duurzaam bouwen (Dubo) worden toegepast. Deze basiskwaliteit kan worden bereikt door het toepassen van kostenneutrale duurzame maatregelen. De basiskwaliteit duurzame nieuwbouw binnen het plangebied kan op twee manieren worden bereikt:

Het door het toepassen van de voorkeurslijst duurzaam bouwen maatregelen nieuwbouw. Door het instrument GPR-gebouwen toe te passen. Met dit rekeninstrument kunnen projecteigenaren zelf een alternatief maatregelenpakket samenstellen. De gemeente kan het initiatief nemen om samen de projecteigenaar een hogere kwaliteit te bereiken (streefkwaliteit).

Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw

In februari 2006 heeft B&W de beleidsnota Praktijkrichtlijn Duurzame Stedenbouw vastgesteld. In de beleidsnota staat dat alle ruimtelijk relevante plannen vanaf 2006 moeten voldoen aan de basiskwaliteit duurzame stedenbouw en waar mogelijk aan een streefkwaliteit.

De praktijkrichtlijn duurzame stedenbouw bestaat uit uitgangspunten en een checklist duurzame stedenbouw (DSB) op basis van de ervaringen in Haarlem. Deze praktijkrichtlijn is opgesteld op basis van ervaringen met het toepassen van duurzame stedelijke maatregelen in de Haarlemse ruimtelijke projecten. Voor het samenstellen van de checklist is gebruik gemaakt van het Nationaal Pakket Duurzame Stedenbouw (NPDS, 1999).

In de checklist zijn naast de wettelijke maatregelen (watertoets) een groot aantal (vrijwillig te nemen) maatregelen beschreven op het gebied van verkeer/vervoer (parkeren op eigen terrein), afval (het plaatsen van ondergrondse containers), water en energie (zuid gerichte verkaveling zonoriëntering).

De vrijwillig te nemen maatregelen zorgen ervoor dat een ruimtelijk plan aan de streefkwaliteit kan voldoen. Dat is dus een kwaliteit die verder gaat dan wettelijke regelingen ofwel de basiskwaliteit.

Haarlem Klimaatneutraal

In maart 2007 heeft de Haarlemse gemeenteraad in meerderheid uitgesproken dat Haarlem in 2030 een klimaatneutrale stad moet zijn. Voor de eigen organisatie geldt dit al vanaf 2015. Hiertoe heeft de gemeenteraad op 9 oktober 2008 een plan van aanpak vastgesteld. Kern van de aanpak is dat bij ieder (nieuw)bouwproject het energieaspect nader aandacht moet krijgen, waarbij in eerste instantie het gebruik van energie zo beperkt mogelijk moet worden gemaakt via bijvoorbeeld isolatie en zuinige apparatuur. Daarnaast dient zo veel mogelijk van duurzame energie gebruik te worden gemaakt, door bijvoorbeeld zonne-energie i.c.m. warmte-koude opslag toe te passen. In de laatste plaats kan eventueel naar compensatiemaatregelen worden gezocht.

Nieuwbouw

Bij de nieuwbouw binnen het plangebied dienen minimaal de vaste maatregelen uit de nationale pakketten duurzaam bouwen te worden uitgevoerd. Dit betreft dus zowel utiliteitsbouw, grond- weg- en waterbouw als woningbouw. Daarbij moet gedacht worden aan gunstige oriëntatie op het zuiden voor het toepassen van zonneboilers en (in de toekomst) zonnecellen, compact bouwen en afkoppelen van regenwaterafvoer. Bij voorkeur wordt nu al rekening gehouden met een mogelijke verandering van bestemming in de toekomst. Dit staat ook bekend als flexibel bouwen.

Relatie met voorliggend plan

De herontwikkeling van dit stukje parkeer- en bedrijventerrein naar een divers woongebied biedt kansen voor diverse duurzaamheidsaspecten. Naast de wettelijke eisen ten aanzien van duurzaamheid (denk aan EPC waarden uit het Bouwbesluit) is bij de planvorming rekening gehouden met een aantal duurzaamheidsmaatregelen. Deze maatregelen worden hieronder besproken.

Duurzaam dakgebruik

De hellende daken worden indien mogelijk voorzien van zonnepanelen (afhankelijke van de zonkant). De platte daken worden zoveel mogelijk benut voor vergroening dan wel voor opwekking van zonne-energie. Het realiseren van groene daken zorgt voor een waterbuffering en een afkoppeling van regenwater. Ook zorgt een groen dak voor verkoeling en biedt het de mogelijkheid om een bijdrage te leveren aan de natuur in de stad. Ook op maaiveldniveau wordt daar aandacht besteed. De woningen zijn gepositioneerd rond een hof dat voor een groot deel groen zal worden ingericht.

Compact wonen

De kleinere appartementen dragen bij aan het 'compact bouwen' waardoor minder materiaal nodig is, een lager energieverbruik gerealiseerd kan worden en minder CO2 uitstoot plaats vindt.

Gasloos bouwen

De te realiseren woningen worden volledig gasloos uitgevoerd. Dit sluit bij de ambitie van de raad uit het op 21 december 2017 vastgestelde raadsbesluit 'Aardgasvrije Nieuwbouw in Haarlem'.

4.13 Vliegverkeer     

Met ingang van 1 februari 2003 is het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) van kracht. Het LIB is gewijzigd vastgesteld in 2014. Het LIB wijst rond de luchthaven Schiphol een beperkingengebied aan. Hierbinnen gelden regels omtrent beperking van bestemming en gebruik van grond in verband met het externe veiligheidsrisico en de geluidbelasting vanwege het luchthavenverkeer. Daarnaast worden regels gesteld omtrent beperkingen van de maximale hoogte van objecten en van vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik. De hoogtebeperkingen zijn opgelegd om ervoor te zorgen dat vliegtuigen op een veilige manier van en naar de luchthaven Schiphol kunnen vliegen. De beperkingen voor de vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik zijn opgelegd om te voorkomen dat zich in de nabijheid van de luchthaven concentraties vogels bevinden die hinderlijk kunnen zijn voor vliegtuigen. Onder vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik wordt verstaan:

  • industrie in de voedselsector met extramurale opslag of overslag;
  • viskwekerijen met extramurale bassins;
  • opslag of verwerking van afvalstoffen met extramurale opslag of verwerking;
  • natuurreservaten en vogelreservaten;
  • moerasgebieden en oppervlaktewateren groter dan 3 hectare.

Binnen het plangebied gelden geen beperkingen ten aanzien van bebouwing als bedoeld in artikel 2.2.1 van het LIB. Daarvoor ligt het plangebied te ver van de luchthaven Schiphol af.

Voor het gehele plangebied gelden wel hoogtebeperkingen op basis van artikel 2.2.2 van het LIB. De maximaal toegestane bouwhoogte in meters staat aangegeven op afbeelding x. Deze hoogtematen worden gerelateerd aan de referentiehoogte van de luchthaven die -4.00 meter N.A.P is.

verplicht

Afbeelding 1.8: Hoogtebeperkingen in verband met vliegverkeer

De maximaal toegestane bouwhoogten in het plangebied blijven overal ruim onder de maximale waarden die zijn toegestaan op basis van het LIB.

Binnen het plangebied worden geen vogelaantrekkende bestemmingen en vogelaantrekkend gebruik als bedoeld in artikel 2.2.3 van het LIB mogelijk gemaakt.

Conclusie

Het bestemmingsplan is in overeenstemming met het LIB.

4.14 Kabels, leidingen, straalpaden en andere belemmeringen     

In bestemmingsplannen worden uitsluitend kabels en leidingen (gas, water, elektra, rioolpersleidingen) opgenomen die ruimtelijke relevantie hebben en/of van belang zijn in het kader van beheer, externe veiligheid of gezondheidsrisico's. Het gaat dan altijd om de hoofdtransportstructuur. De planologisch relevante leidingen. De ligging van de leiding is globaal vastgelegd op provinciale risicokaarten. In elk bestemmingsplangebied bevinden zich uiteraard ook kabels en leidingen voor distributie en huisaansluitingen, maar die worden niet in het plan opgenomen.

Er liggen geen hoofdgasleidingen of landelijke/ regionale leidingstroken in of nabij het plangebied die planologisch relevant zijn. Dit onderwerp vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.15 Ladder voor duurzame verstedelijking     

Planologie

Het doel van de ontwikkeling is om het bestaande parkeerterrein, de bebouwing aan de Raamsingel 16ABC en de Tempeliersstraat 35 te herontwikkelen tot woningbouwlocatie. Daarnaast is op de begane grond commerciële ruimte en ruimte voor atelier/winkel/kantoor aan huis. Onder het maaiveld wordt een parkeergarage voor 63 parkeerplaatsen gerealiseerd. Ten midden van de herontwikkelingslocatie wordt een semi-openbaar hof gerealiseerd. Dat houdt in dat het overdag toegankelijk is voor de omgeving maar gedurende de avond en nacht zal worden afgesloten. Het totale programma bestaat uit zes gebouwen met in totaal 50 appartementen. Hierdoor dient de Ladder voor duurzame verstedelijking gemotiveerd te worden, waarin de regionale behoefte naar extra woningen dient te worden aangetoond.

Motivatie behoefte

Wanneer voorzien wordt in verstedelijking, dient hier wel behoefte aan te zijn. In het kader hiervan is in voorgaand hoofdstuk provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid aangehaald. Met name het regionale beleid is hier van belang voor de bepaling van de regionale behoefte. Uit de betreffende paragraaf (3.3) is gebleken dat binnen de regio Kennemerland-Zuid/IJmond, waar het plangebied onder valt, behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Uit het Regionaal Actie Programma Wonen (RAP) blijkt namelijk dat in Haarlem behoefte is aan een kwantitatieve toename van de woningvoorraad in de periode tot 2020, maar vooral ook op de langere termijn vanwege de verwachtte bevolkingsgroei en de huidige plancapaciteit.

Daarbij is tevens behoefte aan een kwalitatieve toename van de woningvoorraad in elk segment. De behoefte aan goedkope en middeldure koopwoningen is het grootst, maar in elk segment is behoefte aan extra woonruimten. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in lijn met het RAP. Ook uit andere (gemeentelijke) beleidsstukken blijkt dat behoefte bestaat aan de voorgenomen ontwikkeling. Zo blijkt tevens uit de recent vastgestelde Woonvisie van de gemeente Haarlem dat behoefte bestaat aan de voorgenomen ontwikkeling.

De vraag naar woningen maakt dat er veel nieuwe woningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd. De inzet is om 4.300 woningen toe te voegen t/m 2020 en 7.500 woningen t/m 2025, maar daarvoor moet het tempo omhoog. In 2015 werden 127 nieuwbouwwoningen opgeleverd, een dieptepunt. Door transformatie van ander vastgoed zijn desondanks wel behoorlijk wat woningen toegevoegd, ook in de sociale sector. Er zijn veel kleine bouwprojecten die na de crisis weer van start zijn gegaan, waarvan ook een deel in het sociale segment.

Naast de te realiseren woningen wordt ook een ruimte voor commerciële doeleinden gerealiseerd. Hier moet een mix komen van horeca, ondergeschikte detailhandel en (flex)werkplekken. Het betreft hier een ruimte van 130 m2 bruto vloeroppervlak en vormt daarmee een kleine ondersteunende rol aan het volledige woningbouwplan van de Vierhoek. Deze kleine toevoeging in een straat waarbij reeds diverse panden bestemd zijn voor zowel detailhandel, dienstverlening en kantoor, zorgt niet voor een ontwrichting van de voorzieningenstructuur in de directe omgeving (binnenstad) wat kan leiden tot leegstand. Het draagt juist bij aan levendigheid op deze plek voor de toekomstige bewoners van het nieuwbouwplan.

Conclusie

Het realiseren van voorliggend bouwplan is aan de hand van de Ladder voor duurzame verstedelijking goed gemotiveerd. De Ladder staat de vaststelling van het bestemmingsplan daarom niet in de weg.

4.16 MER-beoordeling     

De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU-richtlijn m.e.r. Deze richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de Wet milieubeheer en het Besluit m.e.r.

Het Besluit m.e.r. maakt, door middel van bijlage C en bijlage D, onderscheid tussen drie groepen:

  • Activiteiten, plannen en besluiten genoemd in de C-lijst van het Besluit m.e.r., waarvoor een m.e.r. plicht geldt. Hiervoor dient een milieueffectrapportage opgesteld te worden;

  • Activiteiten, plannen en besluiten genoemd in de D-lijst van het Besluit m.e.r., die boven de in de lijst genoemde drempelwaarde valllen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hiervoor dient een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd: er moet daarbij beoordeeld worden of sprake is van (mogelijke) belangrijke nadelige milieugevolgen. Als deze nadelige milieugevolgen niet uitgesloten kunnen worden, geldt een m.e.r.-plicht. Kunnen deze belangrijke nadelige milieugevolgen wel uitgesloten worden, dan is een m.e.r. niet noodzakelijk;

  • Activiteiten, plannen en besluiten genoemd in de D-lijst van het Besluit m.e.r., die onder de in de lijst genoemde drempelwaarde vallen. Hiervoor dient een vormvrije mer-beoordeling uitgevoerd te worden.

verplicht

afbeelding 1.9: schematische weergave mer-procedures

m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten

Een stedelijk ontwikkelingsproject als de onderhavige realisatie van 50 appartementen is vermeld in bijlage D van het Besluit m.e.r. onder D 11.2.

Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r.-beoordelingsplichtig wanneer de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. Omdat er geen 2000 of meer woningen worden gerealiseerd, is er geen m.e.r.-beoordeling nodig.

In dit bestemmingsplan wordt niet voorzien in de realisatie van m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten.

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst die beneden de drempelwaarden vallen, dient een toets uitgevoerd te worden of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gehanteerd.

Omdat sprake is van een vormvrije m.e.r.-beoordeling is een aanmeldnotitie opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag. De aanmeldnotitie is bijgevoegd als Bijlage 14. Het bevoegd gezag heeft hierover een besluit genomen en geoordeeld dat geen sprake is van significant negatieve effecten op het milieu, waardoor geen m.e.r. beoordeling nodig is. Het besluit is bijgevoegd als Bijlage 15 bij de toelichting.

4.17 Hoogbouweffecten     

Op 13 november 2018 zijn de hoogbouwprincipes, kansen voor hoogbouw in Haarlem vastgesteld. In het beschermd stadsgezicht heeft middelhoogbouw (gebouwen tussen 20 en 30 meter) al effect op de omgeving. De hoogbouwprincipes eisen voor dergelijke gebouwen een hoogbouweffect rapportage. In het raadsstuk ter vaststelling van de hoogbouwprincipes staat, dat deze niet van toepassing zijn op ontwikkelingen waarvoor een ontwerpbestemmingsplan in procedure is gebracht, wat hier het geval is. Niettemin is beoordeeld of het bestemmingsplan voldoet aan de hoogbouwprincipes c.q. aan de vereisten van een hoogbouweffectrapportage.

Deze paragraaf bevat een samenvatting van de onderzoeken naar de effecten op de omgeving van deze ontwikkeling. Het gaat hierbij om effecten op de aanwezige cultuurhistorische waarden, de stedenbouwkundige inpassing en de technische omgevingsaspecten. Tevens is een samenvatting van de adviezen van de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit opgenomen.

1. Fotostudie

In een aparte analyse zijn de effecten van het bouwplan op de omgeving in beeld gebracht. En dan met name de invloed op de directe omgeving. Via een fotoanalyse zijn de effecten op maat, schaal en beleving inzichtelijk gemaakt (zie Bijlage 17)

2. Cultuurhistorie

Hoofdstuk 2 van de toelichting voorziet in een beschrijving van de geplande ontwikkeling. Er is een beschrijving opgenomen van de historische ontwikkeling van het gebied en de aanwezige cultuurhistorische waarden in en rond het plangebied. In Bijlage 16 van de toelichting is een Cultuurhistorische Hoogbouw Effectrapportage (CHER) opgenomen. Voor de (CHER) is de fotostudie uit Bijlage 17) gebruikt. De conclusie luidt als volgt:

Het ontwikkelplan de Vierhoek is door de toevoeging van een hoger element van invloed op de cultuurhistorisch waardvolle stedenbouwkundige structuren en objecten in de directe omgeving. Het beeld en silhouet van het gebied wordt van buitenaf binnen beperkte afstand en vanuit het gebied zelf beïnvloed. Deze invloed is binnen de cultuurhistorisch ruimtelijke structuur acceptabel.

3. Stedenbouwkundige inpassing

De stedenbouwkundige waarde als hoeksteen van de Tempeliersstraat wordt versterkt door toevoeging van een hoekaccent. Het hoekaccent vangt de zichtlijn vanuit het Wijde Geldeloze pad en de Tempeliersstraat. Door de hoogte, omvang en positie van het hoogteaccent concureert het accent niet met andere hoge (belangrijke) gebouwen in de binnenstad.

Het accent markeert de overgang van de villatypologie naar de historische kerntypologie (NRK). Aan de voet van het hoogteaccent ontstaan twee openbaar toegankelijke groen ingerichte ruimtes. Een hof als binnengebied en een plek aan de Tempeliersstraat. De positionering van de plek aan de Tempeliersstraat zorgt ervoor dat de zijgevel zichtbaar is en versterkt eveneens de functie als hoeksteen. In een beschermd stadsgezicht gaat het erom dat nieuwe ontwikkelingen zich positief verhouden tot de bestaande kwaliteiten, waarbij de aanwezige cultuurhistorische waarden worden betrokken. In dit geval draagt het totaal plan bij aan herstel en verbetering van de bestaande waarden.

4. Technische omgevingsaspecten

Het stedenbouwkundig ontwerp is beoordeeld op windhinder, bezonning, hoogtebeperkingen in verband met Schiphol en effecten op privacy.

Windhinder

Het stedenbouwkundig ontwerp is beoordeeld op windhinder Bijlage 18

Gezien de bouwhoogte en situering wordt geen overmatige windhinder verwacht ten gevolge van het plan De Vierhoek. De windklimaatsituatie zal naar verwachting vergelijkbaar zijn met de huidige situatie in het openbare gebied rondom het plan en goed voor de functiecategorie lopen. Een exacte duiding van de windhinderkans kan echter alleen worden vastgesteld met een aanvullend onderzoek op basis van windtunnel- of CFD simulaties. Voor deze situatie wordt dit niet noodzakelijk geacht.

Bezonning

Het stedenbouwkundig ontwerp is beoordeeld op bezonning (zie Bijlage 12 Bezonningsstudie 1 en Bijlage 13 Bezonningsstudie 2). Het onderzoek naar de effecten op de bezonning (zie par.4.6) laat zien dat de bezonningsuren van de omliggende woningen voldoen aan de lichte TNO-norm. Daarnaast voldoen de bezonningsuren van de omliggende woningen, met uitzondering van Raamsingel 14, aan de zware TNO-norm. De conclusie van bovenstaande onderzoeken is dat het effect van het bouwplan een acceptabele invloed heeft op de bezonning van de directe stedelijke woonomgeving.

Privacy

Vanuit de hoogbouw zal uitzicht bestaan op de tuinen, ramen en dakkapellen van woningen in de directe omgeving. De afstand tot de dichtstbijzijnde woningen bedraagt ca. 30 m. Gemiddeld bedraagt de afstand meer dan 40 meter. Het betreft stedelijk gebied. In een binnenstedelijke omgeving wordt een dergelijke afstand tussen gebouwen acceptabel geacht. De afname van privacy is niet onevenredig nadelig.

Hoogtebeperkingen in verband met Schiphol

Op grond van het Luchthavenindelingbesluit gelden voor een groot deel van het plangebied hoogtebeperkingen van 135 en 137 meter (zie par. 4.13). De maximale bouwhoogte bedraagt 22 meter en blijft daarmee ruimschoots onder de gestelde hoogtebeperkingen.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen onaanvaardbare effecten op de technische omgevingsaspecten. De technische omgevingsefffecten vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied. Het advies op dit onderdeel is daarmee positief.

5. Beoordeling door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit

Op 18 juli 2017 concludeert de ARK ten aanzien van de hoogteaccenten, dat op structuurniveau sprake is van behoud en versterking: 'het hoogteaccent op deze locatie is ook vanuit het beschermd stadsgezicht met redenen te omkleden'. (zie Bijlage 19 ) De architectonische uitwerking van de kapvormen en glazen geveldelen, zoals benoemd in het advies, wordt niet vastgelegd in een bestemmingsplan en wordt in de fase van de omgevingsvergunning beoordeeld. 

6. Conclusie

Het geheel van onderzoeken en adviezen is positief. De schaalsprong tot een maximale hoogte van 22 meter, die onderdeel vormt van het plan 'de Vierhoek' wordt zowel vanuit stedenbouw, vanuit cultuurhistorie als vanuit de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit als aanvaardbaar gezien. De integrale beoordeling van de hoogbouweffecten leidt tot een positief resultaat.

Hoofdstuk 5 JURIDISCHE ASPECTEN     

5.1 Inleiding     

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht gemeenten bestemmingsplannen op te stellen. In de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is verder uitgewerkt uit welke onderdelen een bestemmingsplan in ieder geval moet bestaan. Het gaat om een verbeelding met planregels en een toelichting daarop. Daarnaast biedt zowel de Wro als het Bro opties voor een verdere juridische inrichting van een bestemmingsplan. Hierbij moet worden gedacht aan de toepassing van afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden en het toepassen van nadere eisen.

De bruikbaarheid van deze instrumenten is geheel afhankelijk van het doel van het bestemmingsplan en de gewenste bestemmingsmethodiek van de gemeente Haarlem. Uitgangspunt is dat het bestemmingsplan moet voorzien in een passende regeling voor de komende tien jaar. Dat is in principe de geldigheidsduur van een bestemmingsplan.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn. Hiertoe moeten alle bestemmingsplannen voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP2012 bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels. Dat leidt ertoe dat de systematiek zoals gehanteerd in dit bestemmingsplan, op ondergeschikte onderdelen af kan wijken van de voorheen geldende planologische regelingen.

Het juridische bindende onderdeel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de regels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen over de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de regels en ook de functie van visualisering van de bestemmingen.

5.2 Juridische planopzet     

Bij bestemmingsplannen gaat het om de belangen van burgers en bedrijven. Zij dienen zich snel en op eenvoudige wijze een juist beeld te kunnen vormen van de planologische mogelijkheden en beperkingen op één of meer locatie(s). Daarnaast is de vergelijkbaarheid van ruimtelijke plannen van groot belang voor degenen die deze plannen in grotere samenhang wensen te bezien. Denk hierbij aan degenen die betrokken zijn bij de planvoorbereiding, de planbeoordeling, het monitoren van beleid en de handhaving.

Er is één landelijke voorziening waar alle ruimtelijke plannen voor een ieder volledig toegankelijk en raadpleegbaar zijn: www.ruimtelijkeplannen.nl. Hiertoe moeten alle bestemmingsplannen voldoen aan landelijk vastgestelde standaarden. In de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012) zijn de hoofdgroepen van bestemmingen bepaald, zoals Wonen, Bedrijven e.d. Ook geeft de SVBP2012 bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zo ook voor de regels.

De regels van het bestemmingsplan vallen op grond van de SVBP2012 in 4 hoofdstukken uiteen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

5.2.1 Hoofdstuk 1: Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Daardoor wordt vermeden dat verschillende interpretaties van de begrippen tot verschillen van mening over de regelgeving zouden kunnen leiden. Bij toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de begrippen toegekende betekenis. Voor zover er geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.



Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten gemeten moeten worden. Een aantal bepalingen schrijft de SVBP2012 dwingend voor.

Om onduidelijkheden bij toetsing te voorkomen is onderstaande tekening opgenomen. In deze tekening is schematisch toegelicht wat wordt verstaan onder een zadeldak, hoe wordt omgegaan met minimale- en maximale goothoogten en hellingshoeken.

verplicht

5.2.2 Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels     

Met een bestemming wordt tot uitdrukking gebracht welke gebruiksdoelen of functies, met het oog op een goede ruimtelijke ordening, aan de in het plan begrepen gronden zijn toegekend. Niet iedere functie leent zich voor een eigen bestemming. Of dit zo is, hangt af van de ruimtelijke relevantie, of wel van de mate waarin de betrokken functie invloed heeft op zijn omgeving of daaraan eisen stelt. Behalve om functies gaat het bij bestemmingen altijd om concreet ruimtegebruik of om fysiek aanwezige ruimtelijke objecten. Een bestemming heeft altijd betrekking op een geometrisch bepaald vlak. Lijn- en puntbestemmingen komen niet voor. De verbeelding van een bestemming bestaat dus nooit uit een lijn of een punt. De bestemmingen worden gescheiden door bestemmingsgrenzen.

5.2.2.1 Bestemmingen     

De volgende bestemmingen zijn aan de gronden in het plangebied toegekend.

Artikel 3 Gemengd 6

De bestemming 'Gemengd' wordt gebruikt voor gebouwen waarin een menging van functies gewenst is.

Binnen de bestemming 'Gemengd' worden in Haarlem 5 standaard typen onderscheiden, variërend van woongebouwen met beperkte mogelijkheden voor economische functies tot gebouwen waarin alleen een menging van werkfuncties is toegestaan. De bestemming 'Gemengd' geldt voor gebouwen en gronden op locaties waar het mogelijk is om een flexibele bestemming toe te kennen. Het toekennen van een flexibele bestemming sluit aan bij de dynamiek van stedelijke gebieden en levert een bijdrage aan een optimaal ruimtegebruik. De daar toegestane functies zijn uitwisselbaar en naast elkaar uit te oefenen, zonder dat ze ruimtelijk relevante hinder voor elkaar veroorzaken. De ruimtelijke impact op de omgeving van deze functies is beperkt. Het vaak kleinschalige karakter van de diverse functies binnen de bestemmingen 'Gemengd' speelt daarbij een belangrijke rol.

In dit bestemmingsplan is alleen de bestemming 'Gemengd - 6' aan de orde. Dit is een maatwerkbestemming. Hiervoor is in dit bestemmingsplan gekozen vanwege de combinatie van functies die niet past binnen de 5 standaard typen. Binnen 'Gemengd - 6' worden op de begane grond de functies wonen, dienstverlening en atelier toegestaan. Op de overige verdiepingen is wonen toegestaan. Daarnaast wordt op de begane grond ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2' horeca tot en met categorie 2 toegestaan met daaraan ondergeschikte detailhandel. De openingstijden van de horecagelegenheid: 7:00-22:00 vormen een beperking ten opzichte van de Algemene Plaatselijke Verordening en zijn vastgelegd in de bestemmingsregels. Met de combinatie van de verschillende functies horeca met ondergeschikte detailhandel en mogelijkheid tot (flex)werken wordt ingespeeld op de trend van groeiende grensvervaging tussen horeca, detailhandel en andere branches ('blurring').

Horecatypen

De volgende typen horeca worden in het plangebied onderscheiden:

Hierna wordt een omschrijving gegeven van type horeca 1 en type horeca 2. Horecabedrijven moeten voldoen aan de geluideisen uit het Activiteitenbesluit.

Horeca 1

Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken zoals lunchroom, ijssalon, koffiebar, tearoom en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. De openingstijden van deze horecabedrijven (aanvullende daghoreca) zijn meestal gerelateerd aan de winkeltijden. Dit wil niet zeggen dat de daghoreca exact ook deze tijden moet hanteren, maar het moet hier wel een relatie mee hebben. De locatie van de horecabedrijven is gerelateerd aan detailhandel en het overgrote deel van het beoogde publiek is er al want dat komt voor andere (detailhandels)functies waardoor er (vrijwel) geen extra verkeersaantrekkende werking is. Bepalend is de relatie met de winkeltijden en de andere functies.

Horeca 2

Horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven. Deze horecabedrijven (maaltijdverstrekking onafhankelijk van winkeltijden) onderscheiden zich door aard van de functie en openingstijden, hebben in de regel vooral fiets- en voetgangersverkeer en maar een beperkte verkeersaantrekkende werking voor autoverkeer.

Binnen de bestemming 'Gemengd-6' is dienstverlening mogelijk. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in publieksgerichte en niet-publieksgerichte dienstverlening. Publieksgerichte dienstverlening bestaat uit diverse soorten dienstverlening. Ten eerste gaat het om zakelijke dienstverlening waarbij er sprake is van fysiek contact met de klant. Ten tweede consumentverzorgende dienstverlening zoals een kapper. Ten derde horen openbare dienstverlening en overheidsinstanties gericht op het publiek tot publieksgerichte dienstverlening. Tot slot hoort ook (para)medische dienstverlening tot publieksgerichte dienstverlening. Een medische dienstverlener kan een huisarts zijn en een paramedische dienstverlener bijvoorbeeld een logopedist of een fysiotherapeut. Onder niet-publieksgerichte dienstverlening vallen alle vormen van zakelijke dienstverlening waarbij er geen sprake is van fysiek contact met de klant ter plaatse. Het gebruik van een ruimte als kantoor of met (flex)werkplekken wordt in dit geval gezien als passend binnen de functie dienstverlening.

Gemengd - 6
Begane grond Wonen
Niet-publieksgerichte dienstverlening
Publieksgerichte dienstverlening
Ondergeschikte detailhandel ter plaatse van de aanduiding horeca tm categorie 2
Atelier
Horeca tm categorie 2, ter plaatse van de aanduiding horeca 2
Overige verdiepingen Wonen

Artikel 4 Tuin - 1

De op de verbeelding voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing. Binnen deze bestemming zijn tuinen, verhardingen en voorzieningen voor lichttoetreding naar kelder -souterrain opgenomen. Onder voorwaarden mogen erfafscheidingen worden geplaatst. Erfafscheidingen tot een hoogte van drie meter, waarmee het hof kan worden afgesloten worden mogelijk gemaakt ter plaatse van de bouwaanduiding 'hekwerk'.

Bergingen zijn alleen mogelijk indien daarvoor een bouwvlak is opgenomen. Onder de bestemming tuin mag een parkeergarage met bergingen worden gebouwd. De bouwregels voor ondergrondse bouwwerken zijn opgenomen in artikel 8. Op plekken waar de aanduiding 'parkeerterrein' is opgenomen mag in de Tuin-1 bestemming worden geparkeerd.

Artikel 5 Verkeer

In het plangebied is de (openbare) ruimte grenzend aan de Tempeliersstraat aangegeven met de verkeersbestemming. Een deel daarvan zal onderdeel worden van het trottoir. Een ander deel wordt ingericht als een pleintje met een boom in een verhoogde bak op de parkeergarage.

Binnen deze bestemming is ruimte om naast straten, wegen voet- en fietspaden eveneens bijbehorende groenvoorzieningen te realiseren. Ter plaatse van de aanduiding in - en uitrit parkeergarage kan de toegang naar de ondergrondse parkeergarage worden gerealiseerd. Binnen de bestemming verkeer kan een in - en uitrit worden gerealiseerd ten behoeve van de parkeervoorziening van adres Van Eedenstraat 7.

Artikel 6 Wonen

De bestemming 'Wonen' is bedoeld voor gebouwen binnen het plangebied die uitsluitend voor wonen worden gebruikt. Op enkele plaatsen is (beperkte) uitbreiding van de bestaande woningen toegestaan. Daarnaast is wonen mogelijk binnen de bestemming 'Gemengd-6'.

Beroepsmatige activiteiten aan huis zijn binnen de bestemming Wonen toegestaan onder de voorwaarde dat deze activiteiten ondergeschikt zijn aan het wonen en niet meer ruimte in beslag nemen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak van een woning met een maximum van 50 m2. Aan huis verbonden dienstverlenende beroepen kunnen bijvoorbeeld zijn: kleine adviesbureaus, kleine financiële instellingen, pedicures en praktijkruimten voor de zogenaamde vrije beroepen zoals arts, tandarts en notaris. Verder is gastouderopvang en bed & breakfast toegestaan.

5.2.2.2 Dubbelbestemmingen     

Artikel 7 Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)

De aanwezige archeologische verwachtingswaarden worden beschermd door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'. De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen, ook bestemd voor de bescherming en de veiligstelling van archeologische waarden.

In het bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de Archeologische Beleidskaart Haarlem. Het plangebied valt binnen categorie 3.

Categorie 3

Deze categorie bestaat onder andere uit een ondergrond van strandwallen en de zandopduikingen. Hierin kunnen relatief veel sporen van bewoning vanaf de prehistorie (circa 3.000 v. Chr.) tot en met heden worden verwacht. In de periode na het Late Neolithicum zijn bij uitstek deze hoger gelegen gebieden in een vrij nat landschap geschikt geweest voor bewoning. Gezien de aard van deze archeologische waarden geldt hier een regime dat door middel van het verbinden van voorwaarden aan een omgevingsvergunning voor werken en/of voor bouwen bij bodemroerende activiteiten met een oppervlak groter dan 500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld van toepassing is. Aan deze gebieden is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' toegekend.

Artikel 8 Waarde - Beschermd stadsgezicht (dubbelbestemming)

De dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' ligt over het gehele plangebied. Deze dubbelbestemming valt samen met het op grond van de Monumentenwet aangewezen gebied van het Beschermd Stadsgezicht Haarlem. Het doel van het bestemmingsplan is de essentiële waarden van dit Beschermd Stadsgezicht te beschermen. De waarden van het beschermde stadsgezicht zijn in het bestemmingsplan in vrijwel alle bestemmingen vastgelegd.

Voor de bescherming van het beschermd stadsgezicht zijn bij het opstellen van de regels van dit bestemmingsplan de uitgangspunten gehanteerd zoals omschreven in hoofdstuk 2.2.

5.2.2.3 Nadere eisen     
Bestemming: Nadere eisen ten aanzien van:
Waarde - Archeologie - situering

- de inrichting van de gronden

- het gebruik van de gronden
Waarde - Beschermd stadsgezicht - plaats en afmetingen van de bebouwing

- kaprichting

- kapvorm

- dakhelling

- indeling en vormgeving van de bebouwing

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om nadere eisen te stellen aan de bouw- en gebruiksregels.

Bij de uitoefening van deze bevoegdheid wordt aan een aantal criteria getoetst.

  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de cultuurhistorische waarden;
  3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Zie voor de omschrijving van deze criteria hieronder bij paragraaf 5.2.2.4.

5.2.2.4 Afwijken van de bouwregels     

(Dubbel)bestemming: Afwijking voor:
Waarde archeologie

 -art. 7.2 bouwregels
Algemene afwijkingsregels -art. 11 Algemene afwijkingsregels

- 10% goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages

- balkons, luifels, erkers, buitentrappen of andere ondergeschikte delen van een gebouw tot een maximum van 1,5 m

- hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen

- Wmo-voorziening 

Binnen bovenstaande bestemmingen is de bevoegdheid opgenomen voor burgemeester en wethouders (bevoegd gezag) om van bepaalde bouwregels af te mogen wijken.

Het straat- en bebouwingsbeeld

Voor de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het in stand houden of tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

  • een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
  • een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm / architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
  • behoud of versterken van de aanwezige trends.

De cultuurhistorische waarden

Voor de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de aanwezige cultuurhistorische waarden, waarbij wordt gestreefd naar het in stand houden of versterken van deze waarden. Uit cultuurhistorisch onderzoek, naar het oordeel van de gemeentelijk architectuurhistoricus, of uit andere informatie dient te blijken dat de cultuurhistorische waarden niet op onaanvaardbare wijze worden verstoord.

Voor dit onderwerp zal getoetst worden aan:

  • de Nota Ruimtelijke Kwaliteit;
  • de Nota Dak;
  • de parcellering;
  • de aanwezigheid van ensembles en seriebouw.

De gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden

Voor de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen en bouwmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, als deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

5.2.3 Hoofdstuk 3: Algemene regels     

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel

Met deze regel wordt voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Bijvoorbeeld in het geval (onderdelen van) bouwpercelen - al dan niet tijdelijk - van eigenaren wisselen. De regeling is vooral van belang met het oog op nieuwbouw. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden al meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere omgevingsvergunning. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit te verkrijgen.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

Dit artikel geeft algemene regels met betrekking tot ongewenst gebruik van gronden die in alle gevallen opgeld doen, tenzij dit in de specifieke gebruiksregels expliciet alsnog wordt toegestaan.

Artikel 11 algemene afwijkingsregels

Starheid van bestemmingsregels mag niet de oorzaak zijn van gekunstelde oplossingen, waarmee de kwalitatieve doelstelling van het bestemmingsplan niet gediend is. Door middel van dit artikel is enige mate van flexibiliteit mogelijk. Zo kan er een afwijking plaatsvinden voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10%.

Het toepassen van een afwijkingsbevoegdheid gebeurt altijd met inachtneming van het bepaalde in de Algemene wet bestuursrecht, zodat belanghebbenden de mogelijkheid tot bezwaar/beroep hebben wanneer op grond van dit artikel van het plan wordt afgeweken.

Artikel 12 overige regels

De leden 12.1, 12.2, 12.3 en 12.4 leggen een koppeling tussen de regels van het bestemmingsplan en de “Beleidsregels parkeernormen” van de gemeente Haarlem. De parkeernormen liggen niet vast in het bestemmingsplan maar in gemeentelijke beleidsregels. Het voordeel daarvan is dat het niet nodig is om het bestemmingsplan te wijzigen wanneer er behoefte is aan het wijzigen van de parkeernormen. Het wijzigen van de “Beleidsregels parkeernormen” volstaat daarvoor. Die gemeentelijke beleidsregels geven aan wanneer er sprake is van voldoende ruimte voor het parkeren van auto's en het laden of lossen van goederen. Ook gaan de beleidsregels in op de mogelijkheden om af te wijken van de geldende parkeernormen. Als er een aanvraag om een omgevingsvergunning wordt ingediend voor een ontwikkeling waardoor de parkeerbehoefte wijzigt, zal getoetst worden aan de “Beleidsregels parkeernormen” zoals die gelden op het moment van de ontvangst van de aanvraag om een omgevingsvergunning.

5.2.4 Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels     

Artikel 13 Overgangsrecht

Het overgangsrecht is van toepassing op bestaande situaties (gebruik en/of bebouwing) die op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan niet passen binnen het nieuwe plan.

Het overgangsrecht houdt in dat gebruik en bebouwing dat in strijd is met het nieuwe bestemmingsplan, maar al aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet.Ook bouwwerken die basis van een geldige omgevingsvergunning nog gebouwd mogen worden, worden onder het overgangsrecht geschaard.

Het overgangsrecht is nadrukkelijk niet bedoeld voor bouwwerken die een gebruik kennen dat onrechtmatig is op het moment van het van kracht worden van dit bestemmingsplan. Er is geen sprake van legalisatie van al strijdig gebruik door dit bestemmingsplan en er kan ook nog steeds gehandhaafd worden. Ook bouwwerken die op peildatum illegaal zijn, blijven illegaal.



Artikel 14 Slotregel

Het laatste artikel van de regels betreft de citeertitel van het onderliggende bestemmingsplan.

5.3 Hoofdopzet verbeelding     

De verbeelding is opgebouwd uit verschillende elementen. Dit zijn:

  • de bestemmingen;
  • de dubbelbestemmingen;
  • aanduidingen.

Hieronder wordt verder uitgelegd wat deze elementen inhouden.

De bestemmingen

De verbeelding geeft in verschillende kleuren de bestemmingen weer. De bestemmingen worden begrensd door bestemmingsgrenzen. De regels geven per bestemming aan wat deze bestemming inhoudt en welke bouw- en gebruiksregels gelden voor die bestemming. Voorbeelden van veel voorkomende bestemmingen zijn: wonen, verkeer, tuin. Soms worden ook verzamelbestemmingen toegepast waarbinnen een grotere diversiteit aan functies mogelijk is, zoals de bestemming gemengd. Ter onderscheid met de dubbelbestemmingen worden de bestemmingen ook wel enkelvoudige bestemmingen genoemd.

De dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen zijn een aparte vorm van bestemmingen. Dubbelbestemmingen beslaan vaak een groter gebied en omvatten vaak meerdere enkelvoudige bestemmingen. Op de verbeelding zijn ze opgenomen door middel van een arcering. De regels van de dubbelbestemmingen gaan vóór ten opzichte van de regels van de enkelvoudige bestemmingen. Dubbelbestemmingen zijn gericht op de bescherming van specifieke sectorale belangen. Zo is de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' gericht op de bescherming van het stadsgezicht en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' op de bescherming van de archeologische waarden in de ondergrond. Voor de dubbelbestemmingen geldt net als voor de enkelvoudige bestemmingen dat in de regels de specifieke bouw- en/of gebruiksregels zijn opgenomen.

Aanduidingen

Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken binnen een bestemming verder of specifieker te regelen. In dit bestemmingsplan zijn de volgende aanduidingen op grond van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012) opgenomen:

  1. bouwvlakken;
  2. functieaanduidingen;
  3. bouwaanduidingen
  4. maatvoeringen;
  5. figuren;

1. Bouwvlakken

Bouwvlakken zijn een noodzakelijk onderdeel van de verbeelding. Bouwvlakken bestaan uit dikke zwarte lijnen, die aangeven waarbinnen hoofdbebouwing is toegestaan. Bouwvlakken bepalen vaak ook de voorgevelrooilijn van gebouwen of clusters van gebouwen, waardoor ze een belangrijk element vormen bij de bescherming van een bepaald straatbeeld. Ook de achtergevelrooilijn wordt vaak al bepaald met een deel van de bouwvlaklijn. Hier geldt toch vaak een vergunningsvrije bouwmogelijkheid, waar er hier minder sprake is van een beschermend karakter in vergelijking met de voorgevelzijde.

In de meeste gevallen laten de bouwvlakken op de verbeelding in combinatie met de bouwregels, verbetering, vernieuwing, bescheiden vergroting of vervanging met gelijkwaardige bouw toe. Daarbij is rekening gehouden met de nodige flexibiliteit, kwaliteitseisen voor de bebouwing, de woonomgeving en bereikbaarheid. Over het algemeen zijn de bebouwingsgrenzen van de geldende bestemmingsplannen overgenomen. Daar waar met een ontheffing is afgeweken van het geldende beleid is de nieuw ontstane situatie opgenomen.

2. Functieaanduidingen

Functieaanduidingen zijn er in vele soorten en maten. De benaming van de diverse functieaanduidingen is vastgelegd in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. Een functieaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd voor het gebruik. Het is daarbij gewoonlijk niet wenselijk of mogelijk om die functie in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen. Het kan hierbij gaan om een verdere specificatie van het gebruik, een uitdrukkelijke verruiming daarvan of juist een beperking.

Toegepaste functieaanduidingen in dit bestemmingsplan zijn: horeca tot en met categorie 2, parkeerterrein en 'specifieke vorm van verkeer - in- en uitrit parkeergarage'.

3. Bouwaanduidingen

Bouwaanduidingen geven specifieke bouwmogelijkheden aan. Ze zijn als een vlak op de verbeelding opgenomen. De benaming van de diverse bouwaanduidingen zijn vastgelegd in de SVBP2012 (Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012). Een bouwaanduiding wordt op de verbeelding opgenomen als er binnen een bepaalde bestemming maatwerk moet worden geleverd voor de bouwmogelijkheden. Het is daarbij gewoonlijk niet wenselijk of mogelijk om die bebouwing in algemene zin in de planregels op te nemen, maar het is juist gewenst om het als uitzonderingssituatie vast te leggen.

In dit bestemmingsplan is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - Hekwerk' opgenomen. Deze aanduiding geeft de locatie aan waar een hekwerk tot een hoogte van 3 meter mag worden geplaatst.

4. Maatvoeringsaanduidingen

Maatvoeringsaanduidingen hebben betrekking op: afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en aantallen, zowel voor het bouwen als voor het gebruik.

In bestemmingsplan Tempeliersstraat - Raamsingel worden de volgende maatvoeringsaanduidingen gebruikt:

  • maatvoeringsvlak
  • minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m)
  • maximum bouwhoogte (m)
  • minimum bouwhoogte (m), maximum bouwhoogte (m)

 

De opgenomen maten zijn in hele meters en naar boven afgerond.

Maatvoeringsvlak

Maatvoeringsvlakken begrenzen het gebied waarvoor een maatvoeringsaanduiding geldt. Indien er verschillende hoogtes binnen een bouwvlak zijn worden meerdere maatvoeringsvlakken gebruikt om de hoogtes te scheiden.

Minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m)

De aanduiding minimum-maximum goothoogte wordt gebruikt binnen het beschermde stadsgezicht. Deze maatvoeringsaanduiding zorgt voor flexibiliteit maar garandeert een minimale bebouwingswand zodat de stedelijke bouwblokstructuur behouden blijft. Boven de goothoogte mag volgens de regels een kap worden gerealiseerd.

Maximum bouwhoogte

De aanduiding maximum bouwhoogte geeft aan tot welke hoogte mag worden gebouwd. Deze aanduiding wordt gebruikt bij gebouwen die niet worden afgedekt met een kap.

Minimum en maximum bouwhoogte

De aanduiding minimum-maximum bouwhoogte wordt gebruikt binnen het beschermde stadsgezicht. Deze maatvoeringsaanduiding zorgt voor flexibiliteit maar garandeert een minimale bebouwingswand zodat de stedelijke bouwblokstructuur behouden blijft. Over het algemeen worden panden met een bouwhoogte niet afgedekt met een kap.

Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID     

6.1 Economische uitvoerbaarheid     

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien het verhaal van de kosten van een grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is.

Met dit bestemmingsplan wordt beoogd het vigerende juridisch-planologisch kader te herzien naar aanleiding van wens om het plangebied te transformeren naar een woon-werkgebied. Door woningen te kunnen realiseren is hier sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Daarom is het opstellen van een exploitatieplan noodzakelijk, tenzij de kosten van de ontwikkeling anderszins verzekerd is.

Tussen gemeente en ontwikkelaar is een anterieure overeenkomst gesloten waarin ingegaan wordt op het kostenverhaal. Hiermee zijn de kosten van de ontwikkeling anderszins verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid     

6.2.1 Communicatie     

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een communicatietraject vormgegeven en in uitvoering gebracht.

Bewoners, ondernemers en in de buurt gevestigde instellingen zijn tijdens het proces van voorbereiding van de herontwikkeling op diverse momenten geïnformeerd en geraadpleegd.

De volgende activiteiten zijn ondernomen in het kader van communicatie:

Wanneer Wat
11 oktober 2016 Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit à positief
16 november 2016 Informeren bestuur Wijkraad Welgelegen
2 december 2016 Uitnodigingsbrief naar omwonenden mbt informatieavond
Begin december Persoonlijk informeren fracties: VVD, PvdA, AP, OPH, Louise van Zetten, Groen Links, SP. D66
20 december 2016 Informatieavond (incl Max van Aerschot)
24 december 2016 Spread in Haarlems Dagblad
27 januari 2017 Presentatie aan de Bond Heemschut en Historische Vereniging Haerlem
21 februari 2017 Per mail informeren omwonenden en geïnteresseerden met schetsontwerp n.a.v. informatiebijeenkomst
3 maart 2017 Presentatie tijdens de jaarvergadering Wijkraad Welgelegen
4 juli 2017 Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit ARK à negatief
18 juli 2017 Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit ARK à positief
21 november 2017 Informeren Wijkraad Welgelegen
17 oktober 2018 Informatieavond ontwerpbestemmingsplan

Verder is er direct contact met direct aanpalende omwonenden zoals Schröder, Welsenes, Lex Beumer, fam. Smit en Giardini.

6.2.2 Wettelijk vooroverleg     

Volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het conceptontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de volgende instanties:

  • Omgevingsdienst IJmond
  • VRK (Brandweer)

De gewenste ontwikkeling van deze locatie is op 16 april 2018 besproken in het waterspreekuur met het Hoogheemraadschap van Rijnland. Rijnland heeft aangegeven in te kunnen stemmen met deze ontwikkeling.

De volgende instanties hebben gereageerd:

Omgevingsdienst IJmond

Reactie Antwoord
De Omgevingsdienst IJmond heeft geen opmerkingen op de paragraaf externe veiligheid. Waarvan akte

VRK (Brandweer) 23 april 2018

Reactie Antwoord
De VRK deelt de conclusie van paragraaf 5.2 'Externe veiligheid',  dat er vanuit het perspectief van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen zijn tegen de voorgenomen ontwikkeling.  In de omgeving van het plangebied zijn geen relevante risicobronnen die een verhoogd externe veiligheidsgevaar opleveren voor de geprojecteerde woningen. Waarvan akte

6.2.3 Zienswijzen     

Gedurende een periode van 6 weken is eenieder in de gelegenheid gesteld om te reageren op het ontwerp van het bestemmingsplan. Het eindverslag van de zienswijzeprocedure is onderdeel van het raadsbesluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan.

6.3 Handhaving     

Met dit bestemmingsplan beoogt de gemeenteraad een voor de burgers duidelijk en herkenbaar ruimtelijk beleid te formuleren. Op grond daarvan mag dan ook verwacht worden dat het college van burgemeester en wethouders handhavend optreedt als iemand de regels van het bestemmingsplan niet naleeft. De ruimtelijke kwaliteit van het gebied loopt namelijk gevaar als men in strijd met het bestemmingsplan een bouwwerk bouwt of als men in strijd met het bestemmingsplan gronden of bouwwerken gebruikt. Het achterwege laten van handhaving kan ertoe leiden dat zich ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen voordoen, die negatieve gevolgen hebben voor de ruimtelijke kwaliteit en de veiligheid. Daarom wordt hier het beleid over de handhaving uiteengezet en aangegeven hoe de handhaving van de bestemmingsplanregels wordt opgepakt. Volgens vaste jurisprudentie bestaat er een beginselplicht om handhavend op te treden. Dit houdt in dat, gelet op het algemeen belang dat gediend is met de handhaving, in geval van overtreding van een wettelijk voorschrift of regel het bestuursorgaan dat bevoegd is om met bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid gebruik moet maken. Alleen onder bijzondere omstandigheden mag van het bestuursorgaan worden gevergd dit niet te doen. Dit kan zich voordoen als er concreet zicht op legalisatie bestaat. Verder kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien. De gemeente Haarlem voldoet aan deze beginselplicht door daadkrachtig en consequent op te treden.

Eens in de vier jaar stelt de gemeente Haarlem een integraal handhavingsbeleid vast waarin de projecten staan aangegeven die worden opgepakt. De opzet is dat de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving niet alle illegale situaties tegelijk aanpakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, wat een uitstralend effect zal hebben. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen lenen zich bij uitstek voor deze projectmatige aanpak. Uiteraard wordt bij calamiteiten altijd opgetreden. Handhaving van de regels van bestemmingsplannen vindt in de gemeente Haarlem plaats langs bestuursrechtelijke weg. Rechtszekerheid en gelijke behandeling van burgers staan hierbij voorop. Daarbij is ook communicatie belangrijk. Hier kan bovendien een preventieve werking van uitgaan. De gemeente brengt vooral de relatie met de na te streven beleidsdoelstellingen onder de aandacht, zodat voor iedere inwoner, eigenaar en ondernemer duidelijk mag zijn hoe en wanneer het college handhaaft.

Ook voor dit plangebied zal de handhaving van de kaders van het bestemmingsplan ook plaatsvinden na het verstrekken van omgevingsvergunningen voor de activiteiten 'bouwen', 'het uitvoeren van een werk' en 'het gebruiken van gronden en bouwwerken'. Want niet alleen handelingen zonder vergunning zijn onderwerp van handhaving, maar ook handelingen in afwijking van een omgevingsvergunning vormen een overtreding. Het gemeentelijk toezicht tijdens de vergunningplichtige activiteiten is gewaarborgd doordat inspecteurs in Haarlem volgens het Landelijk Toezichtprotocol werken. Deze inspecteurs classificeren projecten volgens het protocol, waarmee zij de noodzakelijke frequentie en het niveau van de controles tijdens de bouw bepalen. De rapportage van deze controles slaan zij digitaal op. Zo draagt het college zorg voor de handhaving van de bestemmingsplanregels.

Regels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

1.1 Aan-huis-verbonden-beroep:     

het uitoefenen van een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, educatief, kunstzinnig of technisch vlak of daarmee gelijk te stellen activiteiten niet zijnde detailhandel, dat een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.2 Aanbouw en uitbouw:     

een aangebouwd gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Aanlegvergunning:     

omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.6 Achtergevelrooilijn:     

bebouwingsgrens aan de van de weg afgekeerde zijde van het bebouwingsvlak.

1.7 Antenne-installatie:     

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.8 Archeologisch deskundige:     

professioneel archeoloog die op basis van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie bevoegd is om archeologische onderzoek uit te voeren en programma's van eisen op te stellen en te toetsen.

1.9 Archeologisch onderzoek:     

diverse vormen van onderzoek naar de archeologische waarde binnen een plangebied, uitgevoerd volgens de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie.

1.10 Archeologisch rapport:     

in rapportvorm vervat verslag van een volgens de in de archeologische beroepsgroep gebruikelijke normen verricht archeologisch onderzoek, op basis waarvan een conclusie kan worden getrokken over de aanwezigheid van archeologische waarden.

1.11 Archeologisch waardevol gebied:     

gronden waar archeologische waarden aanwezig of te verwachten zijn.

1.12 Archeologische waarde:     

vindplaats of vondst met een oudheidkundige waarde. Het betreft hier met name archeologische relicten in hun oorspronkelijke ruimtelijke context.

1.13 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.14 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding aangegeven percentage dat de grootte van het deel van het bouwvlak aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd.

1.15 Bed & breakfast:     

het tegen betaling verstrekken van logies met ontbijt binnen de (bedrijfs)woning met behoud van de woonfunctie, waarbij het aanbod zich beperkt tot maximaal 2 kamers en 4 slaapplaatsen.

1.16 Bedrijf:     

een onderneming gericht op het produceren, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.17 Bedrijfswoning:     

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één huishouden, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is.

1.18 Begane grond:     

een bouwlaag waarvan het vloerniveau (nagenoeg) ter hoogte van het aansluitende peil ligt.

1.19 Beschermd stads- of dorpsgezicht:     

beschermd stads- of dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988.

1.20 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.21 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.22 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.23 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.24 Bijgebouw:     

een gebouw dat, zowel in bouwkundige als in functionele zin ondergeschikt is aan en ten dienste staat van een hoofdgebouw.

1.25 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.26 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak.

1.27 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd.

1.28 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.29 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel.

1.30 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijn toegelaten.

1.31 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.32 Bruto vloeroppervlak (bvo):     

de totale vloeroppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten, met inbegrip van de bouwconstructie, bergingen,trappenhuizen, interne verkeersruimten, magazijnen, dienstruimten et cetera, met uitzondering van balkons, galerijen, parkeer- en stallingsvoorzieningen.

1.33 Cultuurhistorische waarde:     

de aan een bouwwerk of een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis heeft gemaakt van dat bouwwerk of dat gebied.

1.34 Dakhelling:     

de hoek die een dakvlak maakt met het horizontale vlak.

1.35 Dakopbouw:     

een extra bouwlaag boven de goot met een platte afdekking.

1.36 Dakterras:     

een met een omheining afgezette buitenruimte op een gebouw.

1.37 Detailhandel:     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met uitzondering van horeca.

1.38 Dienstverlening:     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij afnemers rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord worden gestaan en geholpen.

1.39 Ensemble:     

twee of meer gebouwen die samen een bouwkundige eenheid vormen, waarbij de suggestie wordt gewekt dat het één gebouw betreft.

1.40 Evenement:     

periodieke en/of incidentele manifestaties zoals sportmanifestaties, concerten, bijeenkomsten, voorstellingen, tentoonstellingen, shows, thematische beurzen en thematische markten.

1.41 Gastouderopvang     

gastouderopvang als bedoeld in artikel 1.1 van de Wet kinderopvang en kwaliteitseisen peuterspeelzalen, die een uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.

1.42 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.43 Hoofdgebouw:     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.44 Horeca 1:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk overdag eenvoudige etenswaren verstrekken en als nevenactiviteit licht- en niet-alcoholische dranken verstrekken, zoals lunchrooms, ijssalons, koffie/theehuizen, broodjeszaken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.45 Horeca 2:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk maaltijden verstrekken en als nevenactiviteit alcoholische en niet-alcoholische dranken verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van maaltijden, zoals restaurants en eethuisjes, snackbars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.46 Horeca 3:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken en eten verstrekken waarbij de nadruk ligt op het verstrekken van dranken, zoals (eet)cafés en bars en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.47 Horeca 4:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk logies per nacht verstrekken met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken en het houden van bijeenkomsten/vergaderingen/congressen.

1.48 Horeca 5:     

horecabedrijven die hoofdzakelijk dranken verstrekken en gericht zijn op dansen en beluisteren van muziek, zoals dancings en discotheken en daarmee gelijk te stellen horecabedrijven.

1.49 Kap     

een uitwendige scheidingsconstructie onder een hoek met het horizontale vlak.

1.50 Kunstwerk:     

civieltechnisch werk voor de infrastructuur van wegen, water, spoorbanen,waterkeringen en/of leidingen niet bedoeld voor permanent menselijk verblijf.

1.51 Nieuwbouw:     

nieuwbouw betreft bouwwerken jonger dan 50 jaar.

1.52 Onderdoorgang/overbouwing:     

een op de verbeelding aangegeven gebied waar binnen het bouwvlak een doorgang mogelijk is, waarboven bebouwing mag worden opgericht.

1.53 Orde 1 bouwwerken:     

orde 1 betreft bouwwerken die beschermd zijn op grond van de Monumentenwet 1988, de provinciale of gemeentelijke Monumentenverordening.

1.54 Orde 2 bouwwerken:     

orde 2 betreft bouwwerken ouder dan 50 jaar die op grond van hun architectonische kwaliteit, op grond van hun plaats in de stedenbouwkundige structuur of als toonaangevend element behoudenswaardig zijn.

1.55 Peil:     

voor het bouwplan Tempeliersstraat-Raamsingel wordt gerekend met het peil 900mm+NAP.

1.56 Plan:     

het bestemmingsplan Tempeliersstraat-Raamsingel met identificatienummer NL.IMRO.0392.BP4120016-va01 van de gemeente Haarlem.

1.57 Plat dak:     

een afdekking onder een hoek van maximaal 5 graden ten opzichte van het horizontale vlak.

1.58 Prostitutie:     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.59 Seksinrichting:     

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan: een (raam) prostitutiebedrijf, seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een besloten huis, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.60 Seriebouw:     

twee of meer gebouwen naast elkaar die in dezelfde architectuur zijn uitgevoerd.

1.61 Sloopvergunning:     

omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk zoals bedoeld in artikel 2.1, eerste lid , onder g van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

1.62 Standplaats:     

een plaats in de openbare ruimte waar met een voertuig, een kraam, een tafel of enig ander middel:

  1. bedrijfsmatig goederen of diensten te koop worden aangeboden of verstrekt;
  2. voorlichting wordt gegeven al dan niet met promotionele activiteiten.

1.63 Verbeelding:     

de analoge en digitale voorstelling van de in het bestemmingsplan opgenomen ruimtelijke informatie.

1.64 Verkoopvloeroppervlakte:     

het voor publiek toegankelijke deel van de winkelvloeroppervlakte, inclusief etalageruimte en de ruimte achter de toonbank dan wel kassaruimte.

1.65 Voorgevelrooilijn:     

de bouwgrens aan de wegzijde van het bouwvlak.

1.66 Voorzieningen van openbaar nut:     

voorzieningen ten behoeve van openbare verlichting, telecommunicatie, gas-, water- en elektriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse kabels en leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.(vergunningvrij op grond van Besluit omgevingsrecht bijlage II)

1.67 Wet:     

de Wet ruimtelijke ordening.

1.68 Woning:     

een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten     

2.1 Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:     

afstand tot de bouwperceelsgrens

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte onderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen onderdelen. Siergevels zoals trapgevels, halsgevels, klokgevels en lijstgevels worden niet meegerekend bij het bepalen van de bouwhoogte.

de dakhelling

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. (toelichting)

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. (toelichting) 

verticale diepte van een ondergronds bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenzijde van de laagstgelegen vloer.

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

de hoogte van een windturbine

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

breedte dakvlak bij dakdoorbreking

de meetlijn wordt gelegd op de helft van de hoogte van de dakdoorbreking.

2.2 Overschrijden bouwgrenzen     

Het is toegestaan de in dit plan aangegeven bouwgrenzen te overschrijden ten behoeve van:

  1. stoepen, stoeptreden, funderingen, plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden van ventilatiekanalen, schoorstenen en dergelijke ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 0,5 m;
  2. gevel- en kroonlijsten, overstekende daken en dergelijke onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 10 % van de breedte van de aangrenzende straat en met een maximum van 1 m. Deze werken mogen niet lager gelegen zijn dan 4,2 m boven de rijweg met inbegrip van een strook van 0,6 m breedte ter weerzijde van de rijweg, dan wel 2, 2 m boven een fiets- en/of voetpad;
  3. hijsinrichtingen, mits de overschrijding niet meer bedraagt dan 1 m en deze werken niet lager zijn gelegen dan 5 m boven peil.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Gemengd - 6     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Gemengd - 6' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

3.1.1 Begane grond     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast;
  2. dienstverlening;
  3. atelier;
  4. parkeer- en bergingsvoorzieningen;
  5. fietsenberging;
  6. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2' is horeca tot en met categorie 2 toegestaan, met aan de hoofdfunctie ondergeschikte detailhandel tot 30% van het bruto vloeroppervlak;
  7. ter plaatste van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer in-en uitrit parkeergarage' is een in- en uitrit voor een parkeergarage toegestaan;
  8. bij de bestemming behorende 'bouwwerken geen gebouw zijnde', groenvoorzieningen, wegen en paden, tuinen, erven en terreinen.

3.1.2 Overige verdiepingen     
  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast;
  2. ondergrondse parkeer- en bergingsvoorzieningen.

3.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Gemengd - 6' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 8.

3.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 10 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m², waarbij het aanbod voor bed & breakfast zich beperkt tot maximaal 2 kamers en maximaal 4 personen tegelijk;
  3. ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2', dient het horecabedrijf tussen 22.00 uur en 7.00 uur gesloten te zijn voor publiek;

Artikel 4 Tuin - 1     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Tuin - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. tuinen en verhardingen behorende bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdbebouwing;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein' is parkeren toegestaan met bijbehorende verhardingen;
  3. (ondergrondse) bergingen;
  4. ondergrondse parkeervoorzieningen;
  5. voorzieningen voor lichttoetreding naar kelder/souterrain.

4.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Tuin - 1' mogen bouwwerken worden opgericht onder de volgende voorwaarden:

4.2.1 Gebouwen     
  1. bovengrondse bergingen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd.
4.2.2 Bouwwerken geen gebouw zijnde     
  1. erfafscheidingen mogen alleen worden opgericht op 1 m achter de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw;
  2. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer dan 2 m bedragen;
  3. ter plaatse van de bouwaanduiding 'hekwerk' mag de bouwhoogte van het toegangshek maximaal 3 m bedragen, mits meeontworpen;
  4. voorzieningen voor lichttoetreding naar kelder/souterrain tot 1,5 m uit de gevel met een maximale verticale diepte van 1,5 m.

Artikel 5 Verkeer     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: 

  1. straten en wegen
  2. voet- en fietspaden;
  3. ondergrondse parkeer- en bergingsvoorzieningen;
  4. in- en uitrit parkeergarage ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer - in- en uitrit parkeergarage';
  5. bij de bestemming behorende groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, warmte-koudeopslag, warmte-koudetransport.

5.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Verkeer' zijn geen bouwwerken toegestaan.

Artikel 6 Wonen     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. wonen, al dan niet in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang of bed & breakfast;
  2. ondergrondse parkeer- en bergingsvoorzieningen, souterrain, kelder;
  3. bijbehorende voorzieningen zoals, groenvoorzieningen, bergingen, tuinen, erven en terreinen.

6.2 Bouwregels     

Binnen de bestemming 'Wonen' gelden de bouwregels zoals aangegeven in artikel 8.

6.3 Specifieke gebruiksregels     

Naast de algemene gebruiksregels genoemd in artikel 8 gelden met betrekking tot het gebruik de volgende regels:

  1. een woning dient voor de huisvesting van maximaal één huishouden;
  2. het gebruik van een woning voor aan-huis-verbonden beroep, gastouderopvang en/of bed & breakfast mag in totaal niet meer bedragen dan 35 procent van het bruto vloeroppervlak met een maximum van 50 m²;
  3. tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken van:
    1. onbebouwde gronden voor het parkeren van motorvoertuigen;
    2. bijgebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 7 Waarde - Archeologie 3     

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden.

7.2 Bouwregels     

  1. In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) geldt de volgende regel: ter plaatse van de 'Waarde - Archeologie 3' dient de aanvrager van een omgevingsvergunning waarvan bodemverstorende bouwwerkzaamheden deel uitmaken, in geval de oppervlakte van het project meer dan 500 m2 betreft en de bouwwerkzaamheden dieper dan 0,30 m onder maaiveld plaatsvinden, een waardestellend archeologisch rapport te overleggen;
  2. Aan een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie' kunnen de volgende voorschriften worden verbonden;
    1. het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    2. het doen van opgravingen;
    3. begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

  1. Het bepaalde in lid 7.2 sub 1 is niet van toepassing op een bouwplan dat betrekking heeft op vervanging van een reeds bestaand bouwwerk waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut.

7.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de situering, de inrichting en het gebruik van de gronden die vallen binnen de dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 3', indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse beschermings- waardige archeologische resten aanwezig zijn. Toepassing van de bevoegdheid mag niet leiden tot een onevenredige beperking van het meest doelmatige gebruik.

7.4 Afwijken van de bouwregels     

  1. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.2 met inachtneming van de voor de betrokken bestemmingen geldende (bouw)regels.

  1. Een omgevingsvergunning, zoals bedoeld in dit lid, wordt verleend indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de aanvrager van de omgevingsvergunning aan de hand van:
    1. nader archeologisch onderzoek heeft aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn of als er, mede naar het oordeel van de gemeentearcheoloog, geen archeologische waarden te verwachten zijn;
    2. andere informatie heeft aangetoond dat door bodemverstoringen op de betrokken locatie geen archeologische waarden verstoord zullen worden.

7.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

  1. Voor de volgende werken of werkzaamheden is een aanlegvergunning vereist:
    1. aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen;
    2. bodem verlagen of afgraven, ophogen, egaliseren dan wel anderszins aanbrengen van wijzigingen in het maaiveld;
    3. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen en bomen;
    4. het verrichten van graafwerkzaamheden anders dan normaal spit- en ploegwerk;
    5. het uitvoeren van heiwerkzaamheden en het op een of ander wijze indrijven van voorwerpen;
    6. het aanleggen van kabels en leidingen en daarmee verband houdende constructies;
    7. diepploegen;
    8. het aanleggen van watergangen of het vergraven, verruimen of dempen van reeds bestaande watergangen;
    9. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand;
    10. het plaatsen van objecten zoals lichtmasten, wegwijzers en ander straatmeubilair.

  1. Geen aanlegvergunning is vereist voor werken of werkzaamheden die:
    1. de oppervlakte- dan wel de dieptemaat niet overschrijdt, behorende bij de categorie 'Waarde - Archeologie 3' genoemd in lid 7.2 die voor die gronden van toepassing zijn;
    2. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende aanlegvergunning of een ontgrondingvergunning;
    3. noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarvoor een omgevingsvergunning, zoals in lid 7.4 bedoeld, is verleend;
    4. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

  1. Een aanlegvergunning wordt in ieder geval verleend, indien:
    1. de aanvrager aan de hand van een waardestellend archeologisch rapport aantoont dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn dan wel dat de aanwezige archeologische waarden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld;
    2. ter bescherming van betrokken archeologische waarden kunnen aan de aanlegvergunning voorwaarden worden verbonden gericht op:
  • het treffen van maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
  • het doen van opgravingen;
  • begeleiding van de bodemverstorende activiteiten door een archeologisch deskundige.

7.6 Wijzigingsbevoegdheid     

Het bevoegd gezag kan het plan wijzigen in die zin, dat de verbeelding wordt gewijzigd door van één of meerdere bestemmingsvlakken de begrenzing te veranderen of de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' toe te voegen of te verwijderen, dan wel deze bij een ander archeologiecategorie, zoals vermeld in lid 7.2 in te delen, als archeologische bevindingen daar aanleiding toe geven.

Artikel 8 Waarde - Beschermd stadsgezicht     

8.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Beschermd stadsgezicht' aangewezen gronden zijn behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, herstel en de uitbouw van de in de toelichting aangegeven cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van het gebied en zijn bebouwing.

8.2 Bouwregels     

8.2.1 Gebouwen     

In aanvulling op het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) gelden voor bouwwerken de volgende regels:

bouwvlak / voorgevelrooilijn / gevelindeling

  1. hoofdgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  2. bijgebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  3. voorgevels van hoofdgebouwen mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden opgericht;

goothoogte / bouwhoogte / ondergronds bouwwerk

  1. ter plaatse van de aanduiding 'minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m), dient binnen de aangegeven goothoogten gebouwd te worden;
  2. ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' dient binnen de aangegeven bouwhoogte gebouwd te worden;
  3. ter plaatse van de aanduiding 'minimum bouwhoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' dient binnen de aangegeven bouwhoogten gebouwd te worden;
  4. ter plaatse van de aanduiding 'minimum goothoogte (m), maximum goothoogte (m), minimum bouwhoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' dient binnen de aangegeven goot/bouwhoogten gebouwd te worden;
  5. de verticale diepte van een ondergronds bouwwerk mag niet meer dan 7 m bedragen.

kap / zadeldak

  1. boven de goothoogte dient te worden afgedekt met een kap of zadeldak:
    1. waarvan de maximum bouwhoogte 5 m bedraagt, verticaal gemeten vanaf de goothoogte, tenzij anders op de verbeelding is aangegeven;
    2. waarvan de dakhelling niet minder bedraagt dan 30 en niet meer dan 70 graden
    3. technische installaties mogen worden weggewerkt in de kap.

dakterras / balkon

  1. een dakterras of balkon is toegestaan, mits:
    1. meeontworpen conform het ontwerp in bijlage 1 van de regels; 
    2. het dakterras van binnenuit wordt ontsloten;
    3. privacyschermen niet hoger zijn dan 1,5 m en niet dieper dan 2,5 m;
    4. er geen overige bouwwerken op het dakterras worden geplaatst;

  1. In afwijking van het bepaalde in lid 8.2.1 lid j onder 1 is het bij het definitief ontwerp toegestaan om ten aanzien van de situering en het oppervlak maximaal 10% af te wijken.

8.2.2 Bouwwerken geen gebouw zijnde     

boom- / plantenbakken

  1. boom- / plantenbakken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 1,5 m.

8.3 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen, de nokrichting, kap- en dakvormvorm, dakhelling en de indeling en vormgeving van de bebouwing, ten behoeve van:

  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de cultuurhistorische waarden;
  3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Artikel 9 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels     

10.1 Strijdig gebruik     

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt in elk geval gerekend het gebruiken of laten gebruiken voor:

  1. prostitutie en seksinrichtingen;
  2. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, waaronder kampeermiddelen, van aan hun gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, schroot, afbraak- en bouwmaterialen, grond en bodemspecie, puin- en vuilstortingen. Deze bepaling is niet van toepassing op opslag van materialen welke noodzakelijk is voor de realisering van de bestemming, welke voortvloeien uit het normale dagelijkse onderhoud;
  3. bijgebouwen als zelfstandige woning.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels     

11.1 Afwijken van de regels algemeen     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van:

  1. de voorgeschreven maten ten aanzien van goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en bebouwingspercentages met ten hoogste 10%;  
  2. de in het plan aangegeven bouwgrenzen voor het realiseren van balkons, luifels, erkers, buitentrappen of andere ondergeschikte delen van een gebouw tot een maximum van 2 m;
  3. van de in het plan aangegeven hoogten ten behoeve van centrale technische voorzieningen waarvan de bouwhoogte niet meer dan 3 m mag bedragen en de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 20% van de oppervlakte van het hoofdgebouw;
  4. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat een Wmo-voorziening in openbaar toegankelijk gebied wordt geplaatst, mits:
    1. er geen achterom aanwezig is bij de woning;
    2. de hoogte van de voorziening maximaal 1,3 m mag bedragen;
    3. de oppervlakte van de voorziening maximaal 4 m² mag bedragen.

11.2 Nadere eisen     

Het bevoegd gezag kan bij het verlenen van een omgevingsvergunning als genoemd in lid 11.1 onder a tot en met d nadere eisen stellen met betrekking tot de situering en toetsen of geen onevenredige aantasting plaatsvindt van:

  1. het straat- en bebouwingsbeeld;
  2. de verkeerssituatie ter plaatse;
  3. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
  4. de brandveiligheid en rampenbestrijding;
  5. cultuurhistorische waarden.

Artikel 12 Overige regels     

12.1 Parkeren, laden en lossen     

Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen en/of het gebruiken van gronden of bouwwerken geldt dat overeenkomstig de gemeentelijke 'Beleidsregels parkeernormen' zoals die gelden ten tijde van de ontvangst van de aanvraag in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht en in stand worden gehouden op eigen terrein voor:

  1. het parkeren van auto's;
  2. het laden of lossen van goederen.

12.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 12.1 overeenkomstig de afwijkingsmogelijkheden die zijn vastgelegd in de in dat lid bedoelde 'Beleidsregels parkeernormen'.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Artikel 13 Overgangsrecht     

13.1 Bouwen     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

13.2 Afwijken     

Het bevoegd gezag kan eenmalig met een omgevingsvergunning afwijken van lid 13.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

13.3 Uitzondering overgangsrecht bouwwerken     

Lid 13.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.4 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

13.5 Strijdig gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 13.4 te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdige gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

13.6 Verboden hervatten gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 13.4 na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

13.7 Uitzondering overgangsrecht gebruik     

Lid 13.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 14 Slotregel     

Deze regels kunnen worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan Tempeliersstraat-Raamsingel.

Bijlagen bij de regels