Koninginnehof, Zuidland

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op fase 2 van de herontwikkeling van het gebied rondom de Julianastraat in de kern Zuidland. In 2017 is fase 1 aan de noordwestzijde van de Julianastraat (Hart van Zuidland) afgerond. Fase 2 aan de zuidoostzijde van de Julianastraat (Koninginnehof) bestaat uit de ontwikkeling van 49 woningen. Op deze locatie stonden voorheen een schoolgebouw en 27 sterk verouderde seniorenwoningen. Deze zijn begin 2017 gesloopt. Plannen zijn ontwikkeld om op de locatie een combinatie van huur- en koopwoningen in verschillende woningtypen te realiseren. Het betreft eengezinswoningen, seniorenwoningen en beneden-bovenwoningen.

De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan 'Zuidland'. Op basis van de benodigde onderzoeken is in dit bestemmingsplan een verantwoorde basis en een toepasselijke bestemmingsregeling ontworpen, waarbij de woningbouw juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de dorpskern Zuidland (gemeente Nissewaard). Het gebied voor fase 2 wordt begrensd door de Julianastraat (noordwestzijde), Emmastraat (noordoostzijde), Wilhelminastraat (zuidoostzijde) en de Welkomkerk aan de zuidwestzijde. Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging plangebied in Zuidland (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Zuidland' uit 2013, vastgesteld op 21 mei 2013 door de toenmalige gemeente Bernisse (in 2015 samen met gemeente Spijkenisse gefuseerd tot gemeente Nissewaard). Voor het perceel gelden de bestemmingen 'Maatschappelijk' (voormalige schoolgebouw), 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen'. Het voetpad rond het voormalige schoolgebouw heeft de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Daarnaast is het hele plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Zuidland' (bron: ruimtelijke plannen)

In een deel van het gebied is wonen al mogelijk. Het zuidelijk deel heeft een maatschappelijke bestemming. De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan, gelet op de noodzakelijke bouwvlakken en programmatische mogelijkheden. Met voorliggend bestemmingsplan wordt de woningbouw mogelijk gemaakt.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige en beoogde situatie toegelicht. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hoofdstuk 4 behandelt de relevante omgevingsaspecten en bijbehorende sectorale onderzoeken. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid toegelicht.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

Omgeving plangebied

Zuidland ligt aan de westzijde van de Bernisse en is in de middeleeuwen ontstaan als havendorpje aan de dijk langs de Bernisse. De Molendijk, Gooidijk en Drogendijk zijn in de huidige situatie nog aanwezig. De oorspronkelijke opzet van het ringdorp is nog duidelijk zichtbaar en herbergt een aantal winkels en horecavoorzieningen. De historische kern is aangewezen als beschermd dorpsgezicht. De relatie met de Bernisse is niet meer aanwezig. De verbinding met het water bestaat niet meer. Zuidland heeft zich vooral richting het noorden en het zuiden ontwikkeld.

Ruimtelijk gezien is Zuidland in acht deelgebieden te verdelen met het historisch centrum als hart van het dorp. De bebouwingslinten die vanuit het centrum naar het buitengebied lopen vormen het tweede deelgebied. Langs deze wegen staat in een onregelmatig patroon vrijstaande bebouwing, afgewisseld met open plekken. De overige deelgebieden worden gevormd door planmatig opgezette woonbuurten. Het deelgebied waarin het plangebied ligt, wordt gevormd door de woonbuurten met rationele stroken en een blokverkaveling. De buurt is opgebouwd uit een helder stratenpatroon waar de gelijkvormige bouwblokken gesitueerd zijn langs straten. De wijk kent een vrij hoge bebouwingsdichtheid met seriematige woningbouw en heeft enkele open (speel)plekken. De bouwstroken hebben binnen hetzelfde bouwblok een gelijke hoogte en verschijningsvorm. De bouwblokken verschillen onderling sterk van elkaar. Er komen verschillende woningtypes voor, zoals eengezinsrijenwoningen, (half)vrijstaande woningen en gestapelde woningen. De woningen hebben veelal zadeldaken, maar er zijn ook woningen met bijvoorbeeld een plat dak.

Naast eengezinswoningen liggen er in deze buurt ook geclusterd enkele maatschappelijke voorzieningen. Direct grenzend aan de zuidwestzijde van het plangebied staat de Welkomkerk. De klokkentoren vormt in deze buurt een hoogteaccent. verder zijn enkele zijn woonzorg-voorzieningen aanwezig ten westen van het plangebied.

Eén van deze woonzorg-voorzieningen is 'Hart van Zuidland'. Dit complex is gerealiseerd op de voormalige plek van basisschool De Bongerd en vormt fase 1 van de herontwikkeling van het gebied rondom de Julianastraat. Het complex naast woonzorgcentrum Bernissesteyn is in 2017 geopend en bevat 28 woningen en vier huiskamers voor mensen met dementie. Voor de realisatie van fase 2 zijn ook basisschool De Wissel en de seniorenwoningen aan de Emmastraat en Julianastraat gesloopt. De basisscholen zijn verhuisd naar Brede School 'De Kern' in de nieuwbouwwijk Kreken van Nibbeland om ruimte te maken voor de nieuwe ontwikkelingen.

Plangebied

Voorliggend bestemmingsplan regelt de invulling van fase 2 van de herontwikkeling aan de Julianastraat. Het voormalige schoolgebouw van basisschool De Wissel en de (senioren)woningen binnen het plangebied zijn inmiddels gesloopt. Het plangebied ligt nu braak. In figuur 2.1 is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied (bron: Luchtfoto Kadaster Nederland)

Bij de sloop van de school en de woningen binnen het plangebied is met de Nederlandse Bijenvereniging afgesproken een habitat te creëren voor insecten door het inzaaien van gras en bloemen. Door de droogte is dit de afgelopen jaren niet gelukt. Pas dit jaar zijn veel zaadjes alsnog ontkiemd. Deze habitat wordt zoveel mogelijk in stand gehouden waarbij de randen van het terrein af en toe worden gemaaid.

2.2 Beoogde ontwikkeling

Verkavelingsplan

Door Ziggurat is in opdracht van Woonstichting de Zes Kernen in samenwerking met Herkon BV een structuurontwerp opgesteld voor de ontwikkellocatie Emmastraat-Julianastraat onder de naam 'Koninginnehof'. Koninginnehof bestaat 49 woningen verdeeld over zes bouwblokken.

Figuur 2.2 Verkavelingsplan (bron: Ziggurat)

Programma

Het totale programma zoals weergegeven in het verkavelingsplan omvat 49 woningen, waarvan 32 huurwoningen en 17 koopwoningen. Langs de Julianastraat staan 26 beneden-bovenwoningen ingetekend in een blok van 2 x 4 woningen en een blok van 2 x 9 woningen. Langs de Emmastraat staat één blok met 6 seniorenwoningen (huur) en één blok met 7 eengezinswoningen (koop). De eengezinswoningen worden in verschillende groottes aangeboden: de twee kopwoningen zijn groter dan de vijf tussenwoningen. Tussen de Welkomkerk en de beoogde eengezinswoningen staan nog eens twee blokken met elk 5 seniorenwoningen (koop).

Ruimtelijke structuur

De verkaveling is afgestemd op de bestaande structuur van het woongebied. Het bestaande stratenpatroon wordt gehandhaafd. Op vijf seniorenwoningen na zijn alle woningen georiënteerd op de bestaande straten. Langs de straten rond het woongebied worden 38 langsparkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de achterzijde van de woningen is daarnaast voorzien in een parkeerterrein met maximaal 43 parkeerplaatsen. De resterende vijf seniorenwoningen liggen met de voorzijde richting dit parkeerterrein. De woningen worden van het parkeerterrein gescheiden door een langzaamverkeersverbinding van de Welkomkerk richting de Emmastraat. Tussen de blokken met beneden-bovenwoningen is ook voorzien in een doorsteek van het parkeerterrein naar de Julianastraat. De hoofdontsluiting van het parkeerterrein ligt achter het meest noordelijke blok beneden-bovenwoningen en komt uit op de Emmastraat. In het plangebied zijn verschillende groenelementen aanwezig. Rond het parkeerterrein wordt groen aangeplant en aan de kerkzijde zijn enkele speel-/zitvoorzieningen gepland.

Bouwmassa

De bouwmassa volgt grotendeels de oorspronkelijke bebouwingsstructuur en is afgestemd op de hoogte van de bebouwing in de directe omgeving. Langs de Julianastraat zijn beneden-bovenwoningen voorzien met een maximale bouwhoogte van 10,5 meter; 3 bouwlagen waarvan derde laag grotendeel als kap uitgevoerd. Deze bouwhoogte sluit aan op de bouwhoogte van de appartementengebouwen aan de overzijde van de straat. De beneden-bovenwoningen zijn opgeknipt in twee bouwblokken om de kromming van de weg te volgen. De koppen van de bouwblokken zijn als accent uitgevoerd in 3 lagen met deels een plat dak. Aan de achterzijde hebben de bovenwoningen een dakterras op de eerste verdieping.

Figuur 2.3 Beoogd bouwplan beneden-bovenwoningen hoek Julianastraat-Emmastraat

Langs de Emmastraat staan seniorenwoningen (meest noordelijke bouwblok) en eengezinswoningen (zuidelijke bouwblok). De seniorenwoningen zijn uitgevoerd in één bouwlaag met zadeldak (maximale bouwhoogte 7 meter). De kavels zijn 104 -108 m2 groot. De eengezinswoningen bestaan uit twee bouwlagen met zadeldak (maximale bouwhoogte 10,5 meter). Ook deze bouwhoogten sluiten aan op de bouwhoogten van de tegenoverliggende bebouwing. De kavels van de eengezinswoningen zijn 103 m2 groot. De woningen op de koppen staan op kavels van circa 120 m2. Bij elke woning staat een berging in de achtertuin op de achterste perceelsgrens. De bergingen zijn bereikbaar via een achterpad. Aan de voorzijde grenzen de woningen direct aan openbaar gebied.

Figuur 2.4 Beoogd bouwplan eengezinswoningen Emmastraat

Aan de zuidzijde van het plangebied, naast de Welkomkerk, zijn twee bouwblokken met seniorenwoningen voorzien. De oppervlakte van de kavels varieert van 117 m2 tot 147 m2. De woningen op de koppen staan op de grootste kavels. De woningen zijn aan de achterzijde uitgebouwd en beschikken ook elk over een berging in de achtertuin.

Figuur 2.5 Beoogd bouwplan seniorenwoningen Wilhelminastraat

Uitgangspunten beeldkwaliteit

Het plan is in december 2018 aan Welstand voorgelegd. Welstand heeft positief over het plan geadviseerd. De beschreven ontwikkeling gebeurt binnen het reguliere welstandsbeleid van de gemeente Nissewaard, zoals aangegeven in de Welstandsnota Nissewaard 2017 (zie paragraaf 3.3). In lijn met het welstandsbeleid is continuïteit in sfeer en beeld van de omgeving uitgangspunt voor de architectuur van de bebouwing en de inrichting van de buitenruimte. De nieuwe ontwikkeling moet verschijnen als een herkenbare eenheid met een heldere en eenduidige hoofdvorm.

Uitgangspunten duurzaamheid

De Wet voortgang Energietransitie (wet VET) is op 1 juli 2018 in werking getreden. De wet regelt onder meer dat de aansluitplicht voor aardgas vervalt. In de praktijk betekent dat, dat nieuw bouw niet meer aangesloten op aardgas. Vanaf 2021 moet alle nieuwbouw wettelijk gezien voldoen aan de norm van een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG). Een groot deel van de opgaven om in 2040 energieneutraal te worden is het vinden van betaalbare, betrouwbare en duurzame alternatieven voor aardgas.

De beoogde woningen zullen gasloos en energieneutraal worden uitgevoerd. Op de daken van de woningen zijn PV-panelen voorzien. Bij de seniorenwoningen en de benedenwoningen draagt een ventilatiewarmtepomp zorg voor het mechanisch ventileren en de warmtepomp-functie levert warmte voor het verwarmingssysteem. In het licht van duurzaam bouwen worden ook de mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen bekeken. De initiatiefmer zal verschillende elementen van natuurinclusief bouwen toepassen in de nieuwbouw (zoals het aanbrengen van speciale inmetselstenen voor huismus, gierzwaluw en vleermuis).

Relatie met herontwikkeling fase 1

Fase 1 (Hart van Zuidland) en fase 2 (Koninginnehof) wordt door Woonstichting de Zes Kernen als één ontwikkeling gezien. Er bestaat een directe link tussen het woonzorgcomplex aan de noordwestzijde van de Julianastraat en de beoogde ontwikkeling aan de zuidoostzijde van de Julianastraat. Door het type woningen moet een soepele uitwisseling tussen beide fasen kunnen plaatsvinden zodat bewoners van Koninginnehof gebruik kunnen maken van de faciliteiten van het woonzorgcomplex en bewoners van het woonzorgcomplex bij behoefte kunnen doorstromen naar een woning in het Koninginnehof. Het betreft dan met name de seniorenwoningen en de beneden-bovenwoningen die als 'kangoeroe-woning' gebruikt kunnen worden.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Waarborgen kwaliteit leefomgeving

Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om dit te bereiken, is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze ladder is een procesvereiste. Dit houdt in dat bij ruimtelijke besluiten moet worden gemotiveerd hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt van het ruimtegebruik.

Toetsing

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte kent een dusdanig hoog abstractieniveau dat er geen directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's op het voorliggende bestemmingsplan en de daarin voorziene ontwikkeling van toepassing zijn.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (2012)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Dit besluit omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmings- en inpassingsplannen. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen, inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen. Het gaat om kaders voor bijvoorbeeld rijksvaarwegen, het kustfundament, project Mainportontwikkeling Rotterdam en grote rivieren.

Toetsing

Het Barro kent geen concrete kaders, directe uitgangspunten of uitvoeringsprogramma's die op het voorliggende bestemmingsplan en de daarin voorziene ontwikkeling van toepassing zijn.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik moet een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Stedelijke ontwikkeling

Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) blijkt dat voor wonen de lijn is, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Omdat in dit geval meer woningen mogelijk worden gemaakt, wordt geconcludeerd dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Bestaand stedelijk gebied

In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

De locatie is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied door de ligging in Rotterdam. Het gebied is volledig omsloten door bebouwd gebied.

Toetsing

De beoogde ontwikkeling voorziet in het toevoegen van maximaal 22 nieuwe woningen inclusief een herinrichting van het gebied en betreft daarmee een nieuwe stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. De locatie is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied. De relevante regio voor toetsing van een woningbouwontwikkeling in Zuidland is de stadsregio Rotterdam, subregio Voorne-Putten.

Voor het bepalen van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de beoogde ontwikkeling zijn provinciale prognoses en regionale afspraken leidend. De druk op de woningmarkt is sinds 2015 fors toegenomen. Dit blijkt ook uit de provinciale woningbehoefteraming, woningmarktverkenningen, de actualisering van de regionale woonvisie en het regio-akkoord en de gemeentelijke woonvisie 'Nissewaard woont'.

• Kwantitatieve behoefte

Uit de provinciale woningbehoefteraming 2016 (WBR) blijkt dat er in de regio Voorne-Putten in de periode 2017 t/m 2029 behoefte is aan een bandbreedte van 3.186 tot 5.427 woningen. In de gemeente Nissewaard is de bandbreedte van deze behoefte 1.709 tot 2.275 in dezelfde periode.

Figuur 3.1 WBR 2018 (bron: Staat van Zuid-Holland, provincie Zuid-Holland)

• Kwalitatieve behoefte

Uit de provinciale woningmarktverkenning 'Regio's Zuid-Holland 2016' blijkt dat de behoefte tot 2030 absoluut gezien in heel Zuid-Holland het sterkst toeneemt in buiten-centrummilieus (voor- en naoorlogse stadswijken en klein-stedelijke milieus). Dat geldt ook voor de (Stads)regio Rotterdam. Zuidland is aangemerkt als een dorps en landelijk woonmilieu. De nieuwe buurt voorziet in een dorps woonmilieu waar regionaal vraag naar is. In 'Dat spreken we af!' (zie hierna) is omschreven dat landelijk en dorps wonen elders in de regio nauwelijks voorkomt, een unieke kwaliteit van Voorne- Putten is en de vraag elders uit de regio bedient.

Figuur 3.2 Behoefte naar woonmilieus

Figuur 3.3 Woonmilieus (bron: ABF Research)

Figuur 3.4 Programma schuift van hele dure koop en buitenstedelijk naar dorps en meer huur

Woningmarktafspraken 'Dat spreken we af!'(2014)

De gemeenten binnen de voormalige stadsregio Rotterdam hebben op 29 januari 2014 samen met de woningcorporaties en ontwikkelende partijen woningmarktafspraken vastgelegd tot 2020. Op basis hiervan is door de stadsregio de Woningmarktstrategie en Woonvisie Regio Rotterdam 2014 - 2020 ('Dat spreken we af!') opgesteld. De stadsregio is daarbij opgedeeld in 6 sub-regio’s, waarvan de regio Voorne-Putten er één is.

Woningmarktverkenning subregio Voorne-Putten 2017

Uit de woningmarktverkenning van de subregio Voorne-Putten blijkt een grote behoefte aan de woonmilieus suburbaan grondgebonden, dorps en landelijk. De nieuwe buurt kan getypeerd worden als dorps woonmilieu met onder andere afwisselende bouw met een mix van huur en koop. Het sluit daarom aan bij de behoefte vanuit de regio.

Woonvisie Voorne-Putten 2016-2020 (actualisatie 2017)

In de Woonvisie Voorne-Putten 2016-2020 wordt voornamelijk naar de opgave gekeken in context van de lange termijn. Waar er weliswaar op de korte termijn vraagstukken omtrent groei liggen, op de lange termijn zijn stabiliteit en vergrijzing belangrijke thema's. De Woonvisie stelt als ambitie om 'voor alle inwoners van Voorne-Putten te kunnen voorzien in een geschikte woning - passend bij de levensfase en de wensen voor woning en woonmilieu - en een betaalbare woning, passend bij de financiële mogelijkheden en wensen.'

Om de woningen goed aan te sluiten bij het aanbod in de bestaande kern wordt in het bouwplan zorg gedragen voor een afwisselende bouw met meerdere woningtypologieën, alsmede differentiatie in huur en koop, en gerichte voorzieningen voor senioren.

Figuur 3.5 Toevoeging per woonmilieu (bron: opgave gemeenten in woningbouwplanning 1-1-2017

Regionaal akkoord nieuwe woningmarktafspraken 2018-2030

Op 30 januari 2019 werd het regio-akkoord getekend door de 14 gemeenten en corporaties in de regio Rotterdam, waaronder Voorne-Putten valt. De doelstelling van het akkoord is om in deze periode in totaal 54.000 woningen extra te bouwen in de regio én dat de sociale woningvoorraad beter wordt verspreid. Door de toevoeging van 32 huurwoningen en 17 koopwoningen draagt het nieuwbouwplan bij aan beide doelstellingen.

Conclusie

Op de oude locatie stonden een basisschool en 27 sociale huurwoningen die bouwtechnisch versleten/ oud waren en ook niet levensloopbestendig waren. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente Nissewaard zijn afspraken gemaakt over de vervanging van de basisschool en de woningen. In totaal worden 22 extra woningen binnen het plangebied gerealiseerd.

In de actualisering van de regionale woonvisie en het regio-akkoord is het woningbouwprogramma afgestemd op de WBR 2016. De regionale planning en de planning in Nissewaard blijven binnen de bovengrens van de prognose. De behoefte in Nissewaard t/m 2029 is berekend op maximaal 2.275 woningen en er zijn 2.082 woningen gepland.

Uit de woonvisie blijkt dat dorpse woonmilieus gewild zijn onder woningzoekenden. Het project geeft invulling aan de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte door het aanbieden van huur- en koopwoningen voor senioren die levensloopbestendig zijn en voldoen aan de doelstelling 'langer thuis wonen'. Bovendien is de nieuwe wijk diverser door eengezinswoningen voor starters en andere doelgroepen.

Conclusie rijksbeleid

Met de ontwikkeling is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling draagt bij aan het tegengaan van het woningtekort in de regio en de verfraaiing van de buurt. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het rijksbeleid staat de ontwikkeling niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit (geconsolideerde versie 2019)

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau op de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. De (VRM) geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving. Bij de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) horen: de Visie Ruimte en Mobiliteit, de Verordening Ruimte, het Programma Ruimte en het Programma Mobiliteit.

In de VRM zijn 4 rode draden te onderscheiden:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

Wonen

De provincie stelt de Woningmarktverkenning Zuid-Holland vast als uitgangspunt voor de woningbehoefte in de regionale woonvisies. Dit betekent dat de provincie in de eerste plaats een regionale woonvisie zal beoordelen op basis van de Woningmarktverkenning. De Woningmarktverkenning en het regio-akkoord zijn daarmee in principe leidend voor het oordeel van de provincie. Ander onderzoek kan worden gebruikt als aanvulling en/of nuancering. Wanneer de provincie het aannemelijk acht dat lokaal of regionaal onderzoek beter inzicht geeft in (onderdelen) van de vraag dan de Woningmarktverkenning zal de provincie bij een tegenstrijdigheid met de Woningmarktverkenning kiezen om lokaal of regionaal onderzoek te volgen bij beoordeling van een regionale woonvisie. De provincie past de Woningmarktverkenning toe op (sub)regionaal niveau, waarmee wordt aangesloten op de schaal van de woningmarkt. Voor woonmilieus gaat de provincie uit van de indeling in woonmilieus uit de Woningmarktverkenning Zuid-Holland.

Toetsing

Dit project geeft invulling aan het hoofddoel en het project geeft mede invulling aan rode draden 1 en 3. De ontwikkeling past binnen de provinciale visie Ruimte en Mobiliteit. De provincie zet in op kwaliteitsverbetering en het beter benutten van de ruimte.

De druk op de woningmarkt is fors toegenomen. Dit blijkt uit de actuele provinciale woningbehoefteraming. Er is behoefte aan nieuwe woningen. Hierop is nader ingegaan in paragraaf 3.1.

Figuur 3.6 Uitsnede visiekaart 'beter benutten bebouwde ruimte' (bron: VRM)

Het voorliggende plan voorziet in een herstructurering binnen Zuidland. Met deze herstructurering wordt een bijdrage geleverd aan het opvangen van de (regionale) behoefte aan nieuwe woningen binnen de aangewezen 'bebouwde ruimte'. De Visie Ruimte en Mobiliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Verordening ruimte (geconsolideerde versie 2019)

In samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit is de Verordening ruimte 2014 opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 2.1.1 Stedelijke ontwikkelingen

Lid 1 Stedelijke ontwikkelingen

Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen:

• a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening;
• b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte.

Toetsing

• De ontwikkeling is in paragraaf 3.1 getoetst aan de ladder;
• Het plangebied ligt binnen bestaand stads- en dorpsgebied.

Artikel 2.2.1 Ruimtelijke kwaliteit

Lid 1 Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• 1. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• 2. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
  • a. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • b. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid;
• 3. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • a. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • b. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid.

Lid 2 t/m 6

Niet van toepassing.

Toetsing

Gelet op het karakter van de ontwikkeling binnen de bestaande 'bebouwde ruimte' kan in dit geval worden gesproken van inpassen. De ontwikkeling past binnen de richtpunten van de kwaliteitskaart 'laag van de stedelijke occupatie', waarin het gebied is aangemerkt als 'steden en dorpen'.

Conclusie provinciaal beleid

Resumerend kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling een goede invulling geeft aan het provinciale beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 2025 (gemeente Bernisse)

De structuurvisie 2025 is vastgesteld op 21 september 2010. De visie is te beschouwen als een ruimtelijke doorvertaling van de toekomstvisie van Bernisse. In de structuurvisie is voor alle kernen

binnen de gemeente een strategie op kernniveau opgenomen. Voor Zuidland wordt 'Kreken van Nibbeland' als ontwikkelingslocatie voor wonen aangeduid. Op deze locatie is een voorzieningenstrip opgenomen, waarnaar de bestaande scholen in Zuidland verplaatst kunnen worden. De vrijkomende gronden kunnen dan in samenhang met de naastgelegen bejaardenwoningen Julianastraat/ Emmastraat als nieuw woonmilieu worden ontwikkeld.

Toetsing

Inmiddels is het schoolgebouw aan de Emmastraat/ Wilhelminastraat gesloopt en zal deze locatie voor woningbouw worden gebruikt. Hiermee wordt aangesloten op de structuurvisie.

Woonvisie 'Nissewaard Woont'

In de woonvisie 'Nissewaard Woont' uit 2016 heeft de gemeente als uitgangspunt om suburbane en dorpse woonmilieus mogelijk te maken, aangepast aan het veranderende karakter van de gemeente als reactie op de ontwikkelingen in het havengebied. De woonvisie signaleert een verschuiving van nieuwbouw naar herstructurering volgens de volgende basisprincipes:

'Nieuwbouw speelt een kleinere rol dan in het verleden, en moet echt iets toevoegen aan het woon- en leefklimaat in Nissewaard. De focus verschuift naar het transformeren van bestaande wijken en dorpen. Hierbij gelden vijf basisprincipes:

• het woningaanbod is toekomstbestendig;
• de wijken en dorpen zijn gezinsvriendelijk;
• de wijken en dorpen bieden sociale geborgenheid;
• de wijken en dorpen zijn zelfvoorzienend;
• de woonomgeving is groen en open.'

Ambities voor 2025

In de woonvisie zijn een aantal ambities geformuleerd voor de woningontwikkeling van Nissewaard naar het jaar 2025. Deze ambities hebben betrekking op de woning, het gezin, het sociale karakter, voorzieningen en groen. Relevante ambities voor het voorliggend bestemmingsplan zijn:

• De eenzijdigheid van de woningvoorraad wordt doorbroken, onder andere via renovatie of herstructurering.
• Mensen kunnen in Nissewaard een complete wooncarrière maken. Voor de eerste stap zijn voldoende woningen beschikbaar in de sociale voorraad. Ook daarna is er een passend en aantrekkelijk woningaanbod.
• Er wordt gestreefd naar gemengde kernen, wijken en buurten, waarbij aandacht is voor de verhouding huur-koop, de verhouding sociale- niet sociale woningvoorraad en de doorstroom vanuit de maatschappelijke opvang en institutionele zorg.

Toetsing

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de transformatie van 27 seniorenwoningen naar 49 woningen met een diverse typologie. Deze diversiteit is beschreven in paragraaf 2.2. Door zowel grondgebonden woningen als beneden-bovenwoningen en seniorenwoningen te realiseren zijn de woningen geschikt voor meerdere doelgroepen waaronder gezinnen en ouderen. Dit zorgt voor een goede doorstroming van de eigen bevolking. Ook het gemengde aanbod van huur- en koopwoningen draagt bij aan de diversiteit van de woningvoorraad. Hiermee wordt voldaan aan de ambities zoals gesteld in de gemeentelijke woonvisie.

Welstandsnota Nissewaard 2017

De Welstandsnota Nissewaard 2017 vervangt de twee welstandsnota’s van de voormalige gemeenten Spijkenisse en Bernisse. In de welstandsnota staat beschreven aan welke kwaliteitscriteria een bouwwerk moet voldoen. De kwaliteitscriteria gaan over het uiterlijk en de verschijningsvorm van een gebouw.

Op het plangebied is het toetsingsregime 'regulier' van toepassing. Dit zijn gebieden die beperkte afwijkingen van de bestaande ruimtelijke structuur of ingrepen in de architectuur zonder al te veel problemen kunnen verdragen. De welstandstoets beperkt zich tot die aspecten die te maken hebben met de situering van het bouwwerk (rooilijn, zijdelingse afstanden en oriëntatie, de hoofdvorm van het gebouw (bouwmassa, bouwhoogte, kapvorm en kaprichting), de schaal en geleding van het gebouw, het overwegende materiaalgebruik en de kleurtoon. De toets is vooral gericht op het gebouw als geheel in relatie tot zijn omgeving. Er zal onder meer worden beoordeeld op het behoud van de samenhang binnen de rijen en clusters. Toetsing betreft dan ook de basiskwaliteit van de gebouwen en vraagt een normale inspanning.

Daarnaast valt het plangebied binnen het themagebied 'Het nieuwe bouwen'. Langs de straten zijn vooral rijwoningen in duidelijke rooilijnen gebouwd, her en der afgewisseld met dubbele of vrijstaande woningen, flats en appartementenblokken. De waarde van deze wijken schuilt vooral in de stedenbouwkundige opzet: de compositie van de bouwmassa's. De architectonische waarde verschilt nogal per bouwblok. Verschillende uitbreidingen aan de woningen zetten het architectonisch uiterlijk van de gebouwen onder druk omdat de abstracte vormen van blok en rij kunnen worden aangetast door individuele toevoegingen en afwijkend materiaalgebruik.

Toetsing

De huidige bebouwing is inmiddels gesloopt. De beoogde nieuwbouw leidt tot een hogere kwaliteit en een rustig woonbeeld langs het bestaande stratenpatroon. Met uitzondering van een rij seniorenwoningen zijn alle woningen op de bestaande straten georiënteerd. Bouwmassa's sluiten zoveel mogelijk aan bij de omliggende bebouwing en parkeren is zoveel mogelijk op een centraal parkeerterrein achter de woningen. Verdere toetsing van het ontwerp vindt plaats in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.

Conclusie gemeentelijk beleid

De beoogde ontwikkeling sluit goed aan op het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Verkeer en parkeren

Verkeersafwikkeling

De realisering van de woningen vindt grotendeels plaats binnen de bestaande verkeersstructuur. Het plangebied wordt omsloten door de bestaande Julianastraat, Emmastraat en Wilhelminastraat. Tussen de bebouwing wordt een parkeerterrein aangelegd dat ontsloten wordt op de Emmastraat. Deze aansluiting is zodanig gesitueerd dat overlast voor woningen van auto's die het parkeerterrein in het donker verlaten (lichthinder) zoveel mogelijk wordt voorkomen. De beoogde aansluiting ligt op circa 25 meter van het kruispunt met de Julianastraat. Via deze straat zijn de hoofdontsluitingswegen Kerkweg en Stationsweg eenvoudig te bereiken.

De beoogde 49 woningen vervangen 27 seniorenwoningen en een schoolgebouw. De verkeergeneratie zal daarom niet of slechts in zeer beperkte mate toenemen. Een eventuele beperkte toename is goed op te vangen op het bestaande wegennetwerk en zal niet tot problemen leiden. Daarbij kan nog worden opgemerkt dat geen sprake meer zal zijn van piekdrukte bij aanvang en uitgaan van de school.

Ook voor langzaam verkeer is het nieuwe plan goed ontsloten. Tussen de bouwblokken worden langzaamverkeersverbindingen of (achter)paden aangelegd.

Parkeren 

Het parkeerterrein aan de achterzijde van de bouwblokken beschikt over 43 parkeerplaatsen. Langs de omliggende straten worden 38 langsparkeerplaatsen gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen liggen allemaal aan de zijde van het plangebied zodat huidige bewoners gewoon voor de deur hun huidige parkeerruimte houden. Het plan bevat totaal uit 81 nieuwe parkeerplaatsen.

De parkeernormen voor de beoogde ontwikkeling zijn op basis van de meest recente CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' (uitgave december 2018) bepaald door de gemeente Nissewaard. Deze normen zijn in tabel 4.1 weergegeven. Op basis van deze gegevens zijn 76 parkeerplaatsen benodigd. Dit betekent dat aan de norm wordt voldaan. Bij de uitwerking van het inrichtingsplan zal nader worden bezien of enkele parkeerplaatsen kunnen vervallen ten behoeve van meer groen. Het benodigde aantal gehandicaptenparkeerplaatsen zal hierin worden meegenomen.

Tabel 4.1 Parkeerbalans beoogde woningbouw

Het aantal beoogde parkeerplaatsen is voldoende om in de benodigde parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Door middel van artikel 8.2 in de regels van dit bestemmingsplan is geborgd dat deze parkeergelegenheid wordt gerealiseerd. Een beperkte afwijking van de parkeernorm is mogelijk (bijvoorbeeld ten behoeve van zoveel mogelijk groen) mits dit geen onevenredige afbreuk doet aan de parkeersituatie.

4.2 Wegverkeerslawaai

Het plan voorziet in de realisatie van 49 nieuwe woningen. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidzone van een gezoneerde weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient ook ten aanzien van niet gezoneerde wegen aannemelijk gemaakt te worden dat sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Het plangebied ligt niet binnen de geluidzone van gezoneerde wegen. In de omgeving van het plangebied liggen uitsluitend 30 km/uur-wegen. Deze wegen beschikken niet over geluidzones waarvoor wettelijk verplicht akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd. In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet voor 30 km/uur-wegen echter wel inzicht worden gegeven in de maximale geluidbelasting op woningen. Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode (SRMI) en is opgenomen in bijlage 1.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de richtwaarde van 48 dB niet wordt overschreden op de gevel van de dichtstbijgelegen woningen aan de Julianastraat. De geluidbelasting bedraagt ten hoogste 48 dB inclusief aftrek artikel 110g Wgh op alle bouwlagen. De Emmastraat en Wilhelminastraat zijn niet meegenomen in het onderzoek omdat dit straten zijn met een veel lagere verkeersintensiteit. De te realiseren woningen staan op een vergelijkbare afstand van de wegas als de Julianastraat. Dit zorgt ervoor dat de gevelbelasting voor de woningen aan de Wilhelminastraat en de Emmastraat lager zal uitkomen als de woningen gelegen aan de Julianastraat. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat de 49 woningen mogelijk worden gemaakt in een goed akoestisch woon- en leefklimaat.

4.3 Water

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Hollandse Delta, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

In het Waterbeheerplan 2016-2020 staat hoe Hollandse Delta het waterbeheer in het werkgebied in de komende jaren wil uitvoeren. Daarbij gaat het om betaalbaar waterbeheer met evenwichtige aandacht voor veiligheid, waterkwaliteit, waterkwantiteit, duurzaamheid en om het watersysteem als onderdeel van de ruimtelijke inrichting van ons land. Het Waterbeheerplan beschrijft de uitgangspunten voor het beheer, de ontwikkelingen die de komende jaren verwacht worden en de belangrijkste keuzen die het waterschap moet maken. Daarnaast geeft het Waterbeheerplan een overzicht van maatregelen en kosten. De maatregelen voor de Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) zijn onderdeel van het plan.

Uit het oogpunt van waterkwaliteit moet schoon hemelwater worden afgekoppeld en direct worden geloosd op oppervlaktewater. Dit vermindert de vuiluitworp uit het gemengde rioolstelsel en verlaagt de belasting van de afvalwaterzuivering. Voor een toename aan verhard oppervlak moet 10% van deze toename worden gecompenseerd in de vorm van open water binnen het peilgebied waarin de verharding toeneemt. In sommige gevallen is de eis tot compensatie zwaar ten opzichte van het te dienen waterstaatkundige doel. Om deze reden heeft het waterschap de verhardingtoename, van maximaal 500 m2 in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied via een algemene regel, vrijgesteld van compensatieplicht. Indien er meer verhardingtoename plaatsvindt, moet volledig worden gecompenseerd.

Huidige situatie

In het plangebied waren voorheen een schoolgebouw en 27 woningen aanwezig (zie figuur 4.1). Het zuidelijke deel van het plangebied (schoolgebouw) was grotendeels verhard). Rond de seniorenwoningen lagen enkele groenvoorzieningen. Door de recente sloop is het plangebied in de huidige situatie braakliggend (zie figuur 2.1).

Figuur 4.1 Situatie plangebied eind 2016 (bron: Google Earth)

Bodem en grondwater

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Zuidland ligt is het plangebied niet gekarteerd. In de omgeving van het Zuidland bestaat de bodem volgens de Bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) uit kalkrijke poldervaaggronden. Uit het bodemonderzoek (zie bijlage 4) blijkt dat het plangebied bestaat uit overwegend klei met op diverse diepten zandlagen. De grondwaterstand ligt tussen 0,2 en 0,4 meter onder maaiveld. De maaiveldhoogte ter plaatse bedraagt ligt circa 0,5 meter onder NAP.

Waterkwantiteit

In en rond het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Het plangebied valt dan ook niet binnen een beschermingszones van een watergang.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet in de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel. Gelijk oplopend met de planontwikkeling wordt dit vernieuwd.

Toekomstige situatie

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 49 woningen mogelijk waarvan 26 beneden-bovenwoningen (13 benedenwoningen een achtertuin), 16 senioren woningen met een achtertuin en 7 eengezinswoningen met een achtertuin. Verder wordt het openbaar gebied enkele plaatsen groen ingericht

Waterkwantiteit

Het Waterschap Hollandse Delta stelt als eis dat 10% van de toename in verharding gecompenseerd dient te worden mits deze toename meer dan 500 m2 bedraagt. Voorheen was het plangebied grotendeels bebouwd met een verhard parkeerterrein. Na planrealisatie neemt de hoeveelheid verharding in het plangebied toe met circa 1.130 m2. De berekening oppervlakeverharding in de oude en nieuwe situatie is opgenomen in bijlage 2. Dit komt neer op een compensatie van 113 m2 (10%).

Eerder is door dezelfde initiatiefnemer fase 1 van de totale ontwikkeling gerealiseerd aan de overzijde van de Julianastraat: woonzorgcentrum 'Hart van Zuidland' (Oude watering 1a). Ook voor deze locatie is het verschil in hoeveelheid oppervlakteverharding berekend: in fase 1 is de hoeveelheid oppervlakteverharding afgenomen met circa 1.143 m2. Deze berekening is opgenomen in bijlage 3.

Geconcludeerd kan worden de toename aan verharding in het plangebied wordt gecompenseerd door de afname aan verharding in fase 1 van de totale ontwikkeling. Beide fasen liggen in hetzelfde peilgebied. De realisatie van extra compensatie is niet aan de orde.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid en waterkeringen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'. Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Met de vernieuwing van het riool wordt aangesloten bij actueel waterbeleid. Voor de totale ontwikkeling (Koninginnehof en Hart van Zuidland) is sprake van een afname van het verhard oppervlak. Watercompensatie is daarom niet nodig.

4.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde wordt overschreden.

Onderzoek en conclusie

Overeenkomstig de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) waarin relevante risicobronnen getoond worden valt het plangebied niet binnen een PR 10-6 contour of invloedsgebied voor het GR van een risicovolle inrichting. Verder vindt nabij het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.5 Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies , wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

Onderzoek

In de omgeving van het plangebied ligt ten (zuid)westen de Welkomkerk (Wilhelminastraat 30), woonzorgcentrum Careyn Bernissesteyn (Driesprong 1) en woonzorgcentrum Hart van Zuidland (Oude watering 1a). Tegenover het plangebied, op de hoek van de Julianastraat en de Emmastraat, is bibliotheek 't Rondeel gevestigd. Door het cluster aan maatschappelijke functies die langs de Julianastraat aanwezig zijn, is sprake van 'gemengd gebied'. Daarnaast vormt de Julianastraat de belangrijkste verbindingsweg tussen de belangrijkste wegen rond Zuidland: de Kerkweg en de Stationsweg.

De afstand van het terrein van de kerk tot de dichtstbijzijnde beoogde woning in het plangebied bedraagt circa 10 meter. Voor een kerk geldt een richtafstand van 10 meter in 'gemengd gebied'. Aan deze richtafstand wordt voldaan. De woonzorgcentra zijn vanuit milieu-eisen het best vergelijkbaar met een 'verpleeghuis' waarvoor ook een richtafstand van 10 meter geldt in gemengd gebied. Het terrein van woonzorgcentrum Careyn Bernissesteyn ligt op een afstand van 14 meter tot de dichtstbijzijnde beoogde woongevel en woonzorgcentrum Hart van Zuidland ligt op een afstand van 30 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan. Ter plaatse van de beoogde woningen kan dan ook een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd en de omliggende functies worden niet beperkt.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de (nog te realiseren) woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied worden 49 woningen gebouwd. Een dergelijke ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de Julianastraat. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen. Hierdoor is ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.7 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Onderzoek

Voor de beoogde ontwikkeling is ter plaatse van het plangebied een verkennend bodemonderzoek gedaan door DETA milieu (30-04-2018) conform de NEN 5740 (zie bijlage 4). Uit dit onderzoek blijkt dat enkele grondmengmonsters en de twee grondwatermonsters voor zware metalen overschrijdingen van de achtergrondwaarden zijn vastgesteld. In het grondwater zijn tevens concentraties aan zylenen (som) en naftaleen, net boven de streefwaarden, aangetoond. In dit geval zijn echter op basis van de overschrijdingen geen aanvullende sanerende maatregeling noodzakelijk.

Op basis van een indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de kwaliteit van de grond op locatie aan klasse achtergrondwaarde en/of wonen. Dit komt overeen met de verwachting op basis van de Bodemkwaliteitskaart, en met de noodzakelijke bodemkwaliteit voor de toekomstige functie. Op grond van de onderzoeksresultaten bestaat er dan ook geen aanleiding voor het uitvoeren van vervolgonderzoek en zijn er geen milieuhygiënische bezwaren tegen de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect bodem de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

4.8 Archeologie

Beleid

De voormalige gemeente Bernisse heeft in 2008 een gemeentelijk archeologisch beleid vastgesteld, waarvan de Archeologische Waarden- en Beleidskaart een belangrijk instrument vormt. De kaart toont de archeologische waarden en verwachtingen binnen het gemeentelijk grondgebied en geeft aan hoe de (voormalige) gemeente Bernisse daarmee wenst om te gaan.

Het doel van het gemeentelijk archeologisch beleid is om (1) te zorgen voor het ongeschonden behoud van archeologische waarden ter plaatse in de bodem; (2) te zorgen voor de documentatie van archeologische waarden indien behoud ter plaatse niet mogelijk is; (3) te zorgen dat de resultaten van het archeologisch onderzoek bereikbaar en kenbaar zijn voor derden.

Onderzoek

Conform het vigerende bestemmingsplan is sprake van een archeologische verwachtingswaarde. Dat betekent dat ontwikkelingen die een oppervlakte beslaan van meer dan 200 m² en tevens dieper reiken dan 80 cm beneden maaiveld onderzoeksplichtig zijn. Deze archeologische dubbelbestemming is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.

De planontwikkeling is door de gemeente Nissewaard voorgelegd aan BOOR (Bureau Oudheidkundig Onderzoek van Gemeentewerken Rotterdam). Het BOOR acht een archeologisch bureauonderzoek en de verkennende en karterende fase van het inventariserend veldonderzoek noodzakelijk. Mochten de oppervlakte- en dieptemaat worden overschreden, dan dient dit onderzoek voorafgaand aan de grondverstorende werkzaamheden te worden uitgevoerd.

Conclusie

Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen zal archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.

4.9 Ecologie

Wet natuurbescherming

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden:

• Natuurnetwerk Nederland (NNN);
• Natura 2000 gebieden.

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Voor ieder Natura 2000 gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn) opgesteld. De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen soorten die worden  beschermd in de Vogelrichtlijn, soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn en de bescherming van overige soorten. De provincie kan ontheffing verlenen van de verboden voor overige soorten ofwel soorten van de lijst Nationaal beschermde soorten behorende bij artikel 3.10 van de Wnb.

In de provincie Zuid-Holland geldt voor ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden en bestendig beheer en onderhoud een vrijstelling voor een groot deel van de 'overig' beschermde soorten. Het betreft de meest algemene soorten amfibieën en zoogdieren. Voor de Europees beschermde soorten (Vogel- en Habitatrichtlijn) is er geen beleidsruimte en is de bescherming onveranderd.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 (figuur 4.2). Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Natuur Netwerk Nederland (NNN). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied (Haringvliet) ligt op een afstand van circa 2 kilometer. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied met stikstofgevoelige habitat is Voornes Duin op een afstand van circa 12 kilometer. Het dichtstbijzijnde NNN gebied ligt op een afstand van circa 430 meter (zie figuur 4.3).

Figuur 4.2 Plangebied (rode cirkel) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (bron: AERIUS-calculator)

Figuur 4.3 Plangebied (rode cirkel) ten opzichte van NNN (bron: provincie Zuid-Holland)

Het plangebied ligt niet in beschermde natuurgebieden. Directe effecten als areaalverlies en versnippering kunnen derhalve worden uitgesloten. Gezien de afstand kunnen tevens effecten als verstoring en effecten op de waterhuishouding worden uitgesloten. De bouw van de woningen en de toename van verkeer zouden kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie in Natura 2000-gebieden in de omgeving. Met het rekenprogramma AERIUS Calculator (2019) is een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de We natuurbescherming. De resultaten van de stikstofberekening zijn opgenomen in bijlage 5. Uit de berekening blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan 0,00 mol N/ha/j. Er is daarom geen sprake van vergunningplicht in het kader van de Wet natuurbescherming.

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende soorten en typen uit Natura 2000-gebieden. Gezien bovenstaande conclusies staat de Wnb en het beleid van de provincie, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Soortenbescherming

Om de beschermde soorten in het plangebied in beeld te brengen is voor de sloop van de voormalige woningen en school een quickscan en aanvullend onderzoek uitgevoerd naar vleermuizen, gierzwaluw en huismus door Natuur-Wetenschappelijk Centrum (2016). Het onderzoek is gedaan conform het vleermuisprotocol en de richtlijnen uit de soortenstandaarden van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. De vijf veldonderzoeken zijn uitgevoerd tussen 21-06-2016 en 26-09-2016. Het vervolgonderzoek is bijgevoegd als bijlage 6.

Uit het onderzoek blijkt dat binnen het plangebied geen verblijfplaatsen en/of belangrijke onderdelen van vliegroutes van vleermuizen zijn aangetroffen. Wel zou het plangebied onderdeel kunnen zijn van een foerageergebied. In de directe omgeving van het plangebied zijn echter voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig. Op basis van deze bevindingen wordt gesteld dat de voorgenomen bouwplannen naar verwachting geen nadelige effecten zullen hebben op vleermuizen. Om deze reden bestaan er vanuit de Wet natuurbescherming geen verplichtingen ten aanzien van veermuizen.

Voor vogels met een vaste verblijfplaats blijkt dat binnen het plangebied geen nest-indicerende waarnemingen gedaan zijn van exemplaren van de gierzwaluw en huismus. Ook zijn er geen sporen van deze soorten aangetroffen. Op basis van deze bevindingen kan gesteld worden dat er geen vaste verblijfplaatsen van deze soorten aanwezig zijn in het plangebied. Om deze reden zullen de voorgenomen bouwplannen naar verwachting geen nadelige effecten hebben.

Er bestaan vanuit de natuurwetgeving geen verplichtingen ten aanzien van gierzwaluwen en huismussen. Verdere beschermde habitat en diersoorten kunnen worden uitgesloten, ook doordat de bebouwing reeds gesloopt is. Verder onderzoek of een ontheffingsaanvraag is dan ook niet noodzakelijk. Wel geldt tijdens de bouwfase de algemene zorgplicht en zal de initiatiefnemer verschillende elementen van natuurinclusief bouwen toepassen in de nieuwbouw. Het belangrijkste doel van natuurinclusief bouwen is het aanbieden van nestplaatsen voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen. Gedacht kan worden aan spciale inmetselstenen, het opschuiven van de vogelschroot en het toegankelijk maken van de spouwmuur.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. De bebouwing is al enkele jaren gesloopt en het terrein ligt al langere tijd braak. Om een habitat te creëren voor insecten worden alleen de randen van het terrein af en toe gemaaid. Tijdens de grond- en bouwwerkzaamheden zal er op worden toegezien dat geen nadelige gevolgen worden veroorzaakt voor in het wild levende dieren en planten (algemene zorgplicht). Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.10 Vormvrije mer-beoordeling

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;

• de plaats van de projecten;

• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is indien (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2);

• de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer;
• een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat;
• een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Ten opzichte van de huidige situatie worden 22 woningen aan het plangebied toegevoegd. Een schoolgebouw is gesloopt. Door deze herstructurering worden de drempelwaarden niet overschreden. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu.

Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan in de kern Zuidland en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. De directe omgeving bestaat uit woonbebouwing. Het is daarom niet te verwachten dat als gevolg van de beoogde ontwikkeling in combinatie met de bestaande functies onaanvaardbare cumulatieve effecten optreden. Het betreft een herstructurering waarbij de bijdrage aan de luchtverontreiniging in de omgeving als gevolg van de ontwikkeling van 'niet betekenende mate' is.

Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Het plangebied ligt niet in een beschermd natuurgebied. De herbestemming leidt niet tot onacceptabele veiligheidsrisico's en zal de cultuurhistorische en landschappelijke waarden niet aantasten. De kenmerken, plaats en potentiële effecten van de ontwikkeling geven op basis van het voorgaande geen aanleiding dat ernstige milieugevolgen te verwachten zijn. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling blijft ruim onder de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.. Daarnaast leidt de aard en omvang van het project niet tot belangrijke nadelige milieugevolgen. Het doorlopen van een volledige m.e.r.-procedure is daarmee niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Op basis van dit bestemmingsplan zal de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking van de bestemmingen of andere planologisch-juridische procedures kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast vervult het plan, na realisatie van de functiewijziging een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie. Het bestemmingsplan is, omdat het bouwplan al concreet is, vrij gedetailleerd van opzet en daardoor qua opzet vergelijkbaar met het vigerende bestemmingsplan 'Zuidland' en voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).

5.2 Opbouw regels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk 2 wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan (zie paragraaf 5.3). Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene bepalingen. De overgangs- en slotbepalingen maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

5.3 De bestemmingen

Groen

Het grootste groene element op het parkeerterrein is voorzien van de bestemming 'Groen'. Naast groenvoorzieningen zijn hier ook speelvoorzieningen, voorzieningen voor verkeer en verblijf, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' is opgenomen voor de wegen en het parkeerterrein binnen het plangebied. Deze bestemming komt overeen met de overige ontsluitingswegen in de omgeving en is vooral gericht op het verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van aangrenzende bestemmingen.

Wonen

Het grootste deel van het plangebied is voorzien van de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming vallen zowel de beneden-bovenwoningen (aangeduid met de bouwaanduiding 'gestapeld') en de grondgebonden woningen (aangeduid met de bouwaanduiding 'aaneengebouwd'). Op de verbeelding zijn de maximale bouwmogelijkheden aangegeven door middel van maatvoeringsaanduidingen.

Binnen de bestemmingsregeling zijn bouwregels opgenomen voor wat betreft hoofdgebouwen en aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Ook is een ruime bouwregeling opgenomen voor bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde. Om dakterrassen achter de beneden-bovenwoningen mogelijk te maken, is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dakterras' opgenomen. De bouwhoogte mag ter plaatse van deze aanduiding met 1,20 meter worden overschreden door hekwerken van dakterrassen.

Waarde - Archeologie - 2

Ter bescherming van de archeologische waarden die mogelijk in het gebied voorkomen, is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' opgenomen, afgestemd op het gemeentelijk archeologiebeleid. Voor deze gronden geldt dat bouwen en een aantal genoemde werken en werkzaamheden, waarbij archeologische waarden in het geding kunnen zijn, slechts mogelijk zijn na voorafgaande toetsing door het bevoegd gezag aan de archeologische waarden.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Het beoogde bouwplan betreft een gezamenlijk initiatief van de woonstichting en een ontwikkelaar. Voor het kostenverhaal wordt een anterieure overeenkomst opgesteld tussen de gemeente en de initiatiefnemer. In deze overeenkomst wordt geregeld op welke wijze de kosten verdeeld zijn en welke ten laste van de initiatiefnemer komen. Omdat het kostenverhaal via een anterieure overeenkomst wordt geregeld is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 12 juli 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Daarnaast is op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) het voorontwerpbestemmingsplan voor vooroverleg toegezonden aan diverse overleginstanties. Voorafgaand hieraan zijn de plannen al gepresenteerd aan de omgeving, waarbij ook vanuit de omgeving grote belangstelling voor de aangeboden woningen is getoond. Omdat de omgeving bekend is met het plan is tijdens de terinzagelegging geen extra informatieavond gehouden.

Tijdens de terinzagelegging is één inspraakreactie ontvangen. De reactie is samengevat en beantwoord in de Nota inspraak en vooroverleg. Deze nota is opgenomen in bijlage 7. In het kader van het vooroverleg is door diverse partijen gereageeerd. Veelal is aangegeven dat het bestemmingsplan geen belangen raakt die behartigd worden door de betreffende vooroverlegpartner. De overige overlegpartners hebben aangegeven dat hun belangen voldoende zijn opgenomen.

Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 26 november 2019 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Belanghebbenden zijn in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen.

Binnen de termijn is één zienswijze ingediend. De zienswijze is samengevat en beantwoord in de Nota van beantwoording zienswijzen. Deze nota is opgenomen in bijlage 8. Daarnaast heeft op 28 januari 2020 een hoorzitting plaatsgevonden in aanwezigheid van de verantwoordelijk wethouder. Het verslag van de hoorzitting is opgenomen in bijlage 9.