Timmerfabriek Streefkerk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel bestemmingsplan

Aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is het voornemen om ter plaatse van de voormalige timmerfabriek, de brandweerkazerne en een voormalig agrarisch bedrijf, ten oosten van het centrum van Streefkerk, woningbouw te ontwikkelen. De totale ontwikkeling gaat uit van 7 woningen op de locatie van het voormalige agrarisch bedrijf en 54 woningen op de locatie timmerfabriek/brandweerkazerne.

De realisatie van de woningen past echter niet binnen het vigerende bestemmingsplan. Op basis van de benodigde onderzoeken dient een verantwoorde basis voor een toepasselijke bestemmingsregeling te worden ontworpen, waarbij de ontwikkeling van de gewenste functies juridisch-planologisch mogelijk wordt gemaakt en waarbij voldoende rechtszekerheid voor omwonenden wordt geboden.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de oostzijde van het centrum van de kern Streefkerk. De begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

1.3 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan bevat het relevante beleidskader. Hoofdstuk 3 beschrijft de gewenste ontwikkeling. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van relevant onderzoek naar onder andere milieuaspecten. Een toelichting op de juridische regeling van het plan is opgenomen in hoofdstuk 5. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid is opgenomen in hoofdstuk 6.

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk beleidskader

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een overzicht gegeven van het voor het plangebied relevante vigerende beleidskader. Paragraaf 2.2 besteedt aandacht aan het rijksbeleid. Het provinciaal en regionaal beleid wordt weergegeven in paragraaf 2.3 In paragraaf 2.4 wordt het gemeentelijk beleid behandeld, waarna in paragraaf 2.5 conclusies ten aanzien van het beleidskader voor het plangebied worden gegeven.

2.2 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) (13 maart 2012)

Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor de gemeente Molenwaard relevante belangen zijn:

• een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren;
• een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen;
• het in stand houden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen;
• betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen;
• ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen;
• verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's;
• ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling;
• ruimte voor behoud en versterking van (inter-)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten;
• zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen.

Deze belangen zijn vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Barro (voorheen AMvB Ruimte) bevat inhoudelijke regels van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen, uitwerkingsplannen, wijzigingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen met ruimtelijke onderbouwing moeten voldoen. Het Barro bevat regels over Project Mainportontwikkeling Rotterdam (Maasvlakte II), Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie (militaire terreinen, munitie, militaire luchtvaart), Erfgoed (Unesco). Het Barro is niet van invloed op dit bestemmingsplan.

2.3 Provinciaal en regionaal beleid

Provinciale Structuurvisie (inclusief herzieningen tot januari 2013)

In deze 'Visie op Zuid-Holland' beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. De structuurvisie geeft de visie voor 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie. Daarnaast is er een doorkijk naar 2040. De nieuwe Structuurvisie komt in de plaats van de vier streekplannen en de nota Regels voor Ruimte.

De kern van Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil Zuid-Holland bereiken door realisering van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus in een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten.

Visie op Zuid-Holland is opgebouwd uit vijf integrale hoofdopgaven, namelijk:

• aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel;
• duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie;
• divers en samenhangend stedelijk netwerk;
• vitaal, divers en aantrekkelijk landschap;
• stad en land verbonden.

Figuur 2.1 Uitsnede functiekaart Provinciale Structuurvisie

In de provinciale structuurvisie is het plangebied aangewezen als Stads- en dorpsgebied (zie figuur 2.1). Binnen het Stads- en dorpsgebied is de realisatie van woningen toegestaan. De provinciale structuurvisie staat hierdoor de vaststelling van het bestemmingsplan niet in de weg.

Verordening Ruimte (inclusief herzieningen 2012)

In samenhang met de structuurvisie is ook de Verordening Ruimte vastgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen.

Om het stedelijk netwerk te versterken kiest de provincie het uitgangspunt om verstedelijking zoveel mogelijk in bestaand bebouwd gebied te concentreren. Hiermee wordt de kwaliteit van het bebouwde gebied behouden en versterkt. Om dit te bereiken zijn het stedelijk netwerk en alle daarbuiten gelegen kernen in Zuid-Holland voorzien van bebouwingscontouren. Deze geven de grens van de bebouwingsmogelijkheden voor wonen en werken weer. De bebouwingscontouren zijn strak getrokken om het bestaand stedelijk gebied en kernen. Er is rekening gehouden met de vastgelegde streekplangrenzen en plannen waar de provincie al mee heeft ingestemd. Verstedelijking buiten deze bebouwingscontouren is in principe niet toegestaan.

Figuur 2.2 Bebouwingscontour uit de Verordening Ruimte

Het plangebied valt binnen de aangegeven bebouwingscontouren (zie figuur 2.2). Artikel 2 van de Verordening Ruimte geeft voor dit bestemmingsplan de volgende algemene regels:

 

Lid 1 regionale afstemming Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een nieuwe ontwikkeling met wonen, bedrijven, zelfstandige kantoren, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen voorziet in een aantoonbare behoefte en is gebaseerd op een regionale visie op het programma terzake of is tenminste regionaal afgestemd. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording. Lid 2 ladder voor duurzame verstedelijking Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een nieuwe ontwikkeling met wonen, bedrijven, zelfstandige kantoren, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen houdt rekening met de navolgende voorkeursvolgorde: - het benutten van locaties voor herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stedelijk en dorpsgebied 2010 als aangegeven op kaart 4a; - het benutten van locaties aansluitend aan bestaand stedelijk en dorpsgebied 2010 als aangegeven op kaart 4a. De toelichting van het bestemmingsplan bevat hierover een verantwoording. Als het bestemmingsplan betrekking heeft op een ontwikkeling met zelfstandige kantoren, gaat de toelichting mede in op de mogelijkheden om ter compensatie elders kantoorruimte te beperken door sloop of functieverandering van bestaande kantoren of het wijzigen van de bestemming van nog niet gerealiseerde kantoorbestemmingen.

Voor de ontwikkelingen in het plangebied heeft regionale afstemming plaatsgevonden. In paragraaf 2.4 wordt nader op deze regionale afstemming ingegaan. Het plan voorziet in de herstructurering, intensivering en transformatie binnen het bestaande stedelijk en dorpsgebied. Hiermee is de ontwikkeling in lijn met de doelstellingen uit de Verordening Ruimte.

2.4 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Molenwaard

De Toekomstvisie van Molenwaard bevat voor wonen de volgende doelstellingen:

De gemeente biedt plaats aan:

• mensen die hier wonen en die hier willen blijven;
• mensen die een binding hebben met de gemeente.

Mensen moeten kunnen wonen waar ze willen; de woonwens en het eigen dorp of de eigen stad als woonplaats staan centraal. Mensen moeten zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Daarom zet Molenwaard in op levensloopbestendige wonen en zorg aan huis.

In mei 2013 heeft de raad de kaders voor verdeling van het woningbouwprogramma vastgesteld. Relevante kaders zijn:

• aansluiten bij de demografische ontwikkeling;
• in voorzieningendorpen bouwen voor senioren, naast bouwen voor starters en doorstromers;
• plannen met maatschappelijke urgentie (zoals centrumplannen) krijgen voorrang.

Regionale afstemming woningbouwplannen

De provincie Zuid-Holland eist in de Verordening Ruimte dat woningbouwplannen regionaal zijn afgestemd. De regionale afstemming zal vastgelegd moeten worden in een regionale woonvisie. Momenteel is de regionale woonvisie nog niet vastgelegd, maar gaat wel het finale besluitvormingstraject in.

Regionale afstemming

Het bestemmingsplan is voorgelegd aan de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden en getoetst aan de uitgangspunten van de regionale woonvisie. De regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden heeft hierbij aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het bestemmingsplan. De regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden heeft tevens de provincie Zuid-Holland laten weten het plan te hebben getoetst en passend bevonden binnen de nog in wording zijnde regionale woonvisie.

Afweging

Hoewel Streefkerk binnen de regionale woonvisie is aangewezen als woondorp en daarvoor is afgesproken dat er alleen gebouwd wordt naar aanleiding van een concrete vraag, is deze projectmatige uitbreiding hier wel op zijn plaats om de volgende redenen:

Ten eerste is in Streefkerk al 10 jaar geen uitbreidingsplan meer gebouwd. Daarnaast is er sprake van een concrete vraag. Voor een deel van het plan geldt dat het gaat om vervangende nieuwbouw van verouderde seniorenhuisvesting. Tevens is het project goed faseerbaar te bouwen, waardoor dit bij onverhoopte tegenslag op te vangen is.

Het programma sluit goed aan bij de gewenste mix van woningtypen die in een woondorp nagestreefd wordt en past de stedenbouwkundige opzet bij het dorpse, kleinschalige karakter van de bebouwing en de openbare ruimte. Hierdoor sluit het plan qua opzet en materialisering aan bij de beoogde 'mentalitymilieu's (indeling van groepen in de samenleving; deze indeling ligt aan de basis van de woonvisie).

Structuurplan Liesveld 2006

Het structuurplan heeft betrekking op het hele gebied van de voormalige gemeente Liesveld. De gemeente Liesveld is per 1-1-2013 opgegaan in de gemeente Molenwaard. In hoofdlijnen is aangegeven hoe de gemeente zich de komende jaren kan ontwikkelen. De centrale strategische visie in het kort luidt: Liesveld streeft naar een duurzaam leefbare gemeente met versterking van de ruimtelijke kwaliteit en het landelijk karakter van zowel de dorpsgebieden als het buitengebied.

De belangrijkste beleidsuitgangspunten zijn:

• behoud van het middengebied, vooral het rustige, open karakter en verdere ontwikkeling van de ecologische verbindingszones met duurzame landbouw als voornaamste drager van het landschap;
• versterking van de noordrand door uitbouw van de recreatieve productontwikkeling, waterfrontontwikkeling en nadere vormgeving van de verzorgingsfuncties. Accenten zijn nodig op natuur, cultuurhistorie en verbindingen met de rest van de regio;
• invulling van de kernenprofilering door regionale afstemming op het gebied van wonen, werken en voorzieningen.

Gebiedsvisie Kernen Liesveld

De Gebiedsvisie Kernen Liesveld schetst op hoofdlijn de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van de dorpskernen binnen de planperiode van het bestemmingsplan 'Dorpskernen' (circa 10 jaar). De Gebiedsvisie staat op twee pijlers. De eerste is een ruimtelijke en functionele analyse van het plangebied: wat er is en hoe het werkt.

Ruimtelijke structuur

De historische hoofdstructuur wordt gevormd door de dijk (Dorpsstraat), een oud polderlint (Kerklaan) en de (Beneden) Tiendweg. Deze belangrijke structuur kan worden versterkt waarbij de relatie van de rivier, de dijk en het dorpshart worden benadrukt. De oorspronkelijke bebouwing langs de Dorpsstraat en de Kerklaan is grotendeels verdwenen, maar de structuur met losstaande panden op relatief grote percelen en afwisselende bebouwing is nog herkenbaar.

Functionele structuur

De meeste voorzieningen bevinden zich aan de Kerkstraat nabij de aansluiting met de Dorpsstraat. Hier bevinden zich, naast winkels, een supermarkt en enkele horecagelegenheden. Het draagvlak voor winkels wordt in een kern als Streefkerk steeds beperkter waardoor de kwaliteit van de winkelvoorzieningen onder druk komt te staan. Maatschappelijke voorzieningen zijn onder meer de Hervormde kerk, basisschool de Boomgaard aan de Kerkstraat, en het woonzorgcomplex aan de Bongerd.

Streefkerk heeft geen eigen bedrijventerrein. Bedrijven bevinden zich vanouds in het gebied direct langs de Lekdijk. De timmerfabriek is niet meer in bedrijf en biedt mogelijkheden voor herstructurering op een strategische plek langs de dijk en direct naast het (winkel)centrum.

Toekomstvisie Streefkerk

Deze dorpsvisie biedt de nodige kaders voor de ontwikkeling. in de visie wordt aansluiting gezocht bij de bestaande karakteristieken van het dorp, zodat deze met de toekomstige ontwikkelingen kunnen worden versterkt. Immers, met de ontwikkeling van deze locatie kan ook een bijdrage worden geleverd aan de versterking van de identiteit van het dorp. In de toekomstvisie is het plangebied aangewezen als herontwikkelingslocatie welke als één dorpse buurt met een eigen karakter dient te worden ontwikkeld.

Vigerend bestemmingsplan 'Dorpskernen'

Ter plaatse van het plangebied is recentelijk bestemmingsplan 'Dorpskernen' van de gemeente Molenwaard vastgesteld. In dit bestemmingsplan is aan het plangebied de bestemmingen 'Bedrijf'', 'Maatschappelijk', 'Tuin', 'Verkeer - Verblijfsgebied', 'Wonen' en 'Water' toegekend (zie figuur 2.3). Daarnaast is ter bescherming van de waterkering de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' opgenomen. Binnen deze voornoemde bestemmingen is de realisatie van de beoogde woningbouw niet toegestaan.

Figuur 2.3 uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Dorpskernen'.

Bestemmingsplan 'Dijkverzwaren Liesveld'

Momenteel is een bestemmingsplan voor de dijkverzwaring in voorbereiding. Dit bestemmingsplan 'Dijkverzwaren Liesveld' valt gedeeltelijk over het plangebied. De opgenomen bestemmingen voor het plangebied zijn echter gelijk aan die van het vigerende bestemmingsplan 'Dorpskernen'.

2.5 Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan maar is wel in overeenstemming met het ruimtelijke beleid van Rijk, provincie Zuid-Holland en het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 3 Stedenbouwkundig plan

Door uitplaatsing van een timmerfabriek, een agrarisch bedrijf en de brandweerkazerne is direct ten oosten van het centrumgebied van Streefkerk een aanzienlijke locatie voor woningbouw vrijgekomen. Mede door aankoop van enkele aanliggende tuinpercelen is een gebied ontstaan waarin een integrale en aantrekkelijke ontwikkeling mogelijk is, met een grote variëteit aan woningen.

De aanhechting met het bestaande dorpsgebied vindt enerzijds plaats door de ontsluiting via bestaande wegen en anderzijds door het behouden en versterken van kenmerken van de oorspronkelijke polderverkaveling. Deze polderverkaveling is deels ook nog herkenbaar in de naastgelegen gebieden waardoor de structuur van oud en nieuw op een logische wijze op elkaar aansluiten. Daarnaast wordt vanuit het gebied een aantal voetpaden naar de directe omgeving aangelegd.

Het plan wordt gekenmerkt door een langgerekte groene centrale zone in de oorspronkelijke kavelrichting. Aan weerszijden hiervan zijn verschillende woningtypen geplaatst. Het betreft deels gestapelde woningbouw voor ouderen en grondgebonden woningen voor diverse doelgroepen, waaronder ook starterswoningen. Aan de dijk (De Dorpsstraat) is gekozen voor een kleinschalig appartementen gebouw dat zich presenteert als een samenstel van dijkhuizen aan de dijkzijde. Dit gebouw vormt tevens een bijzondere “kop” van de centrale groenzone.

De oorspronkelijke waterstructuur van het gebied wordt deels gehandhaafd en uitgebreid/verbreed. Hierdoor wordt een cultuurhistorisch kenmerk behouden, wordt voldaan aan de wateropgave, zijn er goede condities voor afstroming en afkoppeling van schoon (regen)water én kunnen aantrekkelijke tuinen aan het water worden aangeboden.

Aan de oostzijde, op de locatie van het voormalige agrarische bedrijf langs de Randweg, worden (half)vrijstaande woningen en één vrijstaande woning boven aan de dijk (Dorpsstraat) gerealiseerd. Deze worden ontsloten via de bestaande uitrit/opgang die aansluit op de Dorpsstraat. Deze opzet sluit goed aan op het hier al bestaande beeld van de dorpsrand.

De verkeersstructuur binnen het gebied sluit goed aan op de kleinschalige en gevarieerde opzet van de bebouwing. Het gebied wordt voor autoverkeer ontsloten vanaf de Kerkstraat en de Molenakker/Wilgenhof. Er worden aanvullend hierop voetpaden aangelegd welke aansluiten op de ontsluiting evenwijdig aan de Randweg. Parkeren vindt plaats dicht bij de woning, goed verspreidt en deels meer geconcentreerd op enkele pleintjes. Direct achter de centrumbebouwing langs de Kerkstraat wordt een relatief groot parkeergebied aangelegd, waar ook bestaande parkeerplaatsen worden teruggebracht.

Voor het bepalen van de benodigde aantallen parkeerplaatsen is uitgegaan van de volgende parkeernormen.

Vrijstaand en twee-onder-één kap woningen	2,0 pp per woning
Rijwoningen	1,7 pp per woning
Seniorenwoningen	1,5 pp per woning
Appartementen	1,5 pp per woning

Het bestemmingsplan voorziet in voldoende ruimte en mogelijkheden om de benodigde parkeervoorzieningen te realiseren.

De totale ontwikkeling gaat uit van 7 woningen op de locatie van het agrarisch bedrijf en 54 woningen op de locatie timmerfabriek/brandweerkazerne. In dat gebied zijn 18 gestapelde huurwoningen specifiek bedoeld voor uitplaatsing van bewoners van De Bongerd.

Voorafgaand aan en ter voorbereiding op dit bestemmingsplan is een stedenbouwkundige visie opgesteld met daarin ondermeer een beeldkwaliteitsplan. De rapportage daarvan is opgenomen in Bijlage 1.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

Op grond van de wet en jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan te worden aangetoond en moet worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit bestemmingsplan relevant zijn. De resultaten en conclusies van de onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie

Gelet op de kenmerken van de ontwikkelingen in het plangebied (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van de ontwikkelingen en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor het voorliggende bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

4.3 Watertoets

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Rivierenland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn vervolgens verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van de gemeente en het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Structuurvisie
• Verordening Ruimte

Waterschapsbeleid

Het Waterbeheerplan 2010-2015 (2009) heeft een integraal en strategisch karakter. De koers voor de komende zes jaren wordt hierin vastgelegd. In de planperiode staan de volgende aspecten centraal:

• het bieden van veiligheid tegen overstromingen;
• het realiseren van de kwantitatieve wateropgave (NBW1);
• het realiseren van de waterkwaliteits- en ecologische doelstellingen (KRW2);
• het samen met de gemeenten realiseren van de kwantitatieve wateropgave in het stedelijk gebied en het verbeteren van de waterkwaliteit in stedelijke wateren;
• het invulling geven aan de samenwerking in de afvalwaterketen.

Het Waterbeheerplan 2010-2015 borduurt voort op de verschillende beleidsplannen die in de afgelopen jaren zijn vastgesteld. Er is dus geen sprake van een breuk in het waterbeleid maar wel van een verdere intensivering. Het is het eerste volledig integrale waterbeheerplan van het waterschap. Alle beleidsaspecten van waterkeringen, watersysteem en afvalwaterketen zijn in dit plan verwoord. Ook zijn voor het eerst de nationale, de provinciale en waterschapsplannen tegelijkertijd opgesteld. Omdat deze verschillende plannen elkaar beïnvloeden is er veel geïnvesteerd in een goede afstemming tussen de verschillende overheden.

In de Keur heeft het waterschap een vuistregel opgenomen voor de compensatie van toename aan verhard oppervlak. Deze vuistregel houdt in dat voor elke hectare nieuw verhard oppervlak er 436 m3 waterberging gerealiseerd moet worden (gebaseerd op de T=10+10% bui). Daarbij mag het waterpeil niet meer dan 20 cm stijgen in de Alblasserwaard. In het stedelijk gebied is de toename voor de eerste 500 m2 verhard oppervlak vrijgesteld van watercompensatie en voor het landelijk gebied is dit 1.500 m2.

Gemeentelijk beleid

Het Stedelijk Waterplan Gemeente Liesveld en Graafstroom is tot stand gekomen door samenwerking tussen de gemeenten Liesveld en Graafstroom en Waterschap Rivierenland. Deze samenwerking is ook direct één van de nevendoelen om het hoofddoel, namelijk een veilig, robuust en duurzaam watersysteem in 2025, te bereiken. Aanleiding voor het opstellen van het waterplan is onder andere het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW), waarin is afgesproken dat voor alle gemeenten in Nederland een stedelijk waterplan opgesteld wordt. In dit waterplan is aangegeven wat de opstellers willen bereiken op het gebied van stedelijk waterbeheer voor de kernen van de voormalige gemeenten Liesveld en Graafstroom en welke activiteiten daarvoor de komende jaren uitgevoerd moeten worden.

Om een veilig, robuust en duurzaam watersysteem te bereiken in 2025 moet gewerkt worden aan het optimaliseren van het huidige systeem. Hiervoor is de visie uitgewerkt in vier aspecten: afkoppelen, belevingswaarde, samenwerking en beheer en onderhoud. De maatregelen zijn budgettair en planmatig uitgelegd tot 2015. Met deze maatregelen is voorzien dat de waterhuishouding tot 2025 veilig, robuust en duurzaam is ingericht.  Voor de voormalige gemeente Liesveld is baggeren van het stedelijk gebied één van de belangrijkste maatregelen. Daarnaast zijn algemene maatregelen gepland zoals het opstellen van goede beheer- en onderhoudsplannen en het nader uitwerken van de overdracht van stedelijk water. Het Waterschap gaat de komende jaren intensief monitoren welke effecten de geplande maatregelen hebben en zo nodig kan op basis hiervan bijgestuurd worden.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied ligt aan de Dorpsstraat te Streefkerk en bestaat uit de voormalige timmerfabriek, de brandweerkazerne en de Randweg.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zeekleigrond. Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand op minder dan 0,4 m beneden maaiveld ligt en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 en 0,8 m beneden maaiveld.

Figuur 4.1 Bodemsoort en grondwatertrap (www.bodemdata.nl)

Waterkwantiteit

In het plangebied zijn verschillende C-wateren gelegen. Parallel aan de Randweg is daarnaast een B-water gelegen. C-wateren zijn wateren die van tertiair belang zijn voor het waterbeheer waarvoor geen jaarlijkse onderhoudsplicht geldt. B-wateren zijn van secundair belang voor het waterbeheer en dienen door de aangrenzende eigenaren te worden onderhouden. Langs de B-wateren is een beschermingszone van 1 m aan weerszijden gelegen. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud van de watergang mogelijk te houden.

De aanwezige wateren behoren niet tot de Kaderrichtlijn Water (KRW)-lichamen.

Veiligheid en waterkeringen

Langs de Dorpsstraat ligt een primaire waterkering om het water uit de Lek te keren. Delen van het plangebied liggen dan ook in de kern-/beschermingszone van deze kering. Binnen deze zones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen.

De waterschappen in Nederland hebben de belangrijke taak om overstromingen te voorkomen. Waterschappen doen dit door ervoor te zorgen dat de primaire waterkeringen in een goede staat van onderhoud verkeren. Door de klimaatverandering krijgen de grote rivieren in de winterperiode te maken met grotere piekafvoeren. Tegelijkertijd stijgt de zeespiegel. Het gevolg hiervan is dat de druk op de rivierdijken toeneemt. Ook neemt de kans dat bij hoge rivierwaterstanden het water over de dijk stroomt toe. Daarom vindt eens per zes jaar een veiligheidsonderzoek plaats naar de hoogte en sterkte van de dijken. Een tweede veiligheidstoetsing heeft geresulteerd in de conclusie dat de dijk tussen Kinderdijk en Schoonhovenseveer, langs het plangebied, moet worden verbeterd. Er worden dan ook verschillende dijkversterkingsmaatregelen voorbereid. Hiermee dient bij de uitvoering van voorliggende bestemmingsplan rekening gehouden te worden. Overigens zal juist ter hoogte van het plangebied een zogenaamde klimaatdijk worden gerealiseerd. Een dergelijke brede dijk biedt meer mogelijkheden voor (aanliggende) bebouwing dan een conventionele oplossing.

Figuur 4.2 Waterkering inclusief beschermingszone

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op een gemengd rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling in het plangebied bestaat uit de sloop van de huidige bebouwing en de realisatie van woningen.

Waterkwantiteit

Aanleg van nieuw verhard oppervlak leidt tot versnelde afvoer van hemelwater naar watergangen. Om te voorkomen dat hierdoor wateroverlast ontstaat, is de aanleg van extra waterberging van belang. Zo wordt het verlies van berging in de bodem gecompenseerd. Het waterschap hecht groot belang aan het zoveel mogelijk in stand houden van en compenseren in open water als onderdeel van het watersysteem. Voor plannen met meer dan 500 m² toename verharding in stedelijk gebied is compenserende waterberging nodig. De eerste 500 m² van een plan zijn vrijgesteld van compensatie.

De benodigde ruimte voor waterberging wordt berekend op basis van maatgevende regenbuien, de toename aan verhard oppervlak en de maximaal toelaatbare peilstijging in de watergangen. Voor plannen met een toename aan verharding kan de vuistregel van 436 m³ per hectare verharding worden gebruikt bij bui T=10+10%. De maximaal toelaatbare peilstijging bij bui T=10+10% bedraagt 0,20 meter. De maatgevende afvoer is 1,5 l/s/ha.

Met de ontwikkeling wordt voorzien in een toename aan verhard oppervlak van 3.019,50 m2. De eerste 500 m2 zijn vrijgesteld van compensatie waardoor de te compenseren verharding uitkomt op 2.519,5 m2. Het te compenseren wateroppervlak bedraagt hierdoor 549,25 m2. In het stedenbouwkundig plan wordt al voorzien in 1025 vierkante meter oppervlaktewater binnen het plangebied. Dit betekent dat al 145 m2 aan compensatie in het stedenbouwkundige plan is verwerkt. De resterende 404,25 m2 aan te leggen wateroppervlak wordt in samenspraak met Waterschap Rivierenland ingevuld, hiervoor zijn twee locaties specifiek aangegeven. In Bijlage 2 is het bovenstaande gevisualiseerd. Daarbij is ook te zien welke watergangen verbreed dan wel gedempt worden.

Aanvullend hierop zijn mede naar aanleiding van de zienswijze van het Waterschap Rivierenland nog de navolgende afspraken gemaakt:

De ontwikkelaar heeft overeenstemming met fam. v.d. Berg, om op het perceel sectie E-540 ten oosten van de Randweg circa 450 m² wateroppervlak te gaan realiseren. Dit perceel ligt binnen het met het Waterschap overeengekomen zoekgebied binnen het betreffende peilgebied. Op die wijze wordt (aanvullend) voldaan aan de totaal benodigde compensatie van het bouwvoornemen van Gebr. Blokland en HBC planontwikkeling.

Door het optimaliseren van wateroppervlak binnen het plangebied wordt voorzien in een toename van ca. 90 m² door verbreding van gesitueerde watergangen. In samenspraak met gemeente is verder de mogelijkheid aanwezig om in het gemeenschappelijk groengebied een Aquaflow infiltratie systeem te realiseren. Op die wijze kan ook aan de gestelde waterbergingseisen worden voldaan.

De ontwikkelaar is verder voornemens de ontwikkeling in 2 of 3 fases te realiseren. De ontwikkelaar zal per fase aan het Waterschap aantonen ( toetsing middels Watervergunning per in te dienen aanvraag omgevingsvergunning) dat de vereiste compenserende waterberging vanwege toename van verhard oppervlak tijdig wordt gerealiseerd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting,
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Watervergunning

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven of vergraven van watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Omdat het voorliggende plan onder andere de bouw van een appartementencomplex en een vrijstaande woning direct aan de dijk beoogd, dient een watervergunning bij het waterschap te worden aangevraagd. Tevens is een watervergunning nodig voor het dempen en vergraven van de watergangen, het lozen van hemelwater als gevolg van een toename van verhard oppervlak en het realiseren van compenserende waterberging. In het kader van deze vergunning zal worden getoetst of aan alle specifieke eisen, die vooral vanwege de stabiliteit van de dijk in acht moeten worden genomen, wordt voldaan.

Bouwen aan klimaatdijk

De dijk ter plaatse wordt een bijzondere dijk, een zogenaamde klimaatdijk. Hier wordt de dijk breder gemaakt zodat deze sterker zal zijn dan met de huidige berekeningen nodig is en ook bij mogelijk verscherpte veiligheidstoetsingen zal volstaan. Voor het bouw aan de klimaatdijk gelden voor deze ontwikkeling de volgende voorwaarden:

• De gevellijn dient op minimaal 4 meter uit de kant van de rijweg te worden gebouwd;
• Binnendijks maaiveld moet aan de polderzijde vanaf de onderkant van het dijktalud tot 30 m uit de kant van de rijweg (polderzijde) op de dijk, een hoogte te hebben van minimaal NAP+0.00 m. Dit kan bijvoorbeeld door bij de teen iets (paar decimeter) boven NAP te blijven en op de 30 metergrens iets er beneden zodat je van de dijk af afwatert;
• Voor het perceel op de hoek met de Randweg een hoogte aanhouden van het hoekperceel op minimaal NAP+0.50 m (vanwege de kortere afstand van de dijk tot het perceel), zodat dit aansluit op het hoger liggende perceel van Dorpsstraat 3B;
• Buiten de 30-meterlijn (de 2e 30 meterzone) zoveel als mogelijk is vanwege de omgeving ophogen (bijv tot NAP-0.75 m). In ieder geval geen verlaging ten opzichte van het huidige niveau aanbrengen. Buiten de 60 meterzone (2 keer 30 m) vanuit de waterkering geen restricties;
• Het is toegestaan in het binnentalud onder de te bouwen opstallen een onderkeldering aan te leggen mits het grondniveau niet lager komt te liggen dan NAP+0.00 m, resp. NAP+0.50 m. De keldermuren moeten aantoonbaar in staat zijn de grondbelasting van het dijklichaam -ook bij hoge rivierwaterstanden- te weerstaan. Kruipruimten beneden de aangegeven niveaus zijn niet toegestaan (bouwen zonder kruipruimte bijvoorbeeld);
• De geplande waterpartij beïnvloedt de dijkstabiliteit in negatieve zin. Bij voorkeur wordt deze veel verder van de dijk aangelegd. Als dit vanwege het inrichtingsplan bezwaarlijk is dan is het mogelijk om door grondverbetering ervoor te zorgen dat het huidige gewicht (van de grond) aanwezig blijft. Dit kan bijvoorbeeld door licht veen te vervangen door zwaar zand. Hierbij kan het gaan om het gemiddelde gewicht ter plaatse van de vijver, inclusief 10 m daarbuiten;
• De uitvoering van de woningbouw moet in samenhang met de dijkversterking plaatsvinden. Bij voorkeur vindt de bouw plaats nadat de klimaatdijk ter plaatse is gerealiseerd. Als tijdens de dijkversterking de bouw gaat plaatsvinden moet ervoor worden zorgedragen dat geen (tijdelijke) verlaging van de veiligheid van de waterkering kan plaatsvinden. Daarnaast is ook afstemming van beide werken nodig.

De definitieve bouwplannen zullen in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen/de watervergunning aan deze eisen worden getoetst.

Water en Waterstaat in het bestemmingsplan

De watergangen in het plangebied krijgen een B-status. B-watergangen hebben een tweezijdige beschermingszone van één meter breed, gemeten vanaf de boveninsteek. Deze strook moet obstakelvrij blijven. Voor waterkeringen (kernzone) inclusief de beschermingszones geldt een zogenaamde dubbelbestemming, deze heeft de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' toebedeeld gekregen. De beschermingszone en de buitenbeschermingszone zijn voorzien van een nadere aanduiding.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. In overleg met het waterschap wordt bepaald waar en hoe de benodigde watercompensatie plaats zal vinden. Hierover zal overeenstemming zijn gevonden voor vaststelling van dit bestemmingsplan.

4.4 Wegverkeerslawaai

Normstelling

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet zeker gesteld worden dat aan de verschillende normen uit de Wet geluidhinder (Wgh) wordt voldaan. Deze normen gelden aan de gevel van geluidgevoelige bestemmingen binnen het plangebied of het te onderzoeken bouwplan. Voor de onderhavige locatie zijn alleen de normen ten aanzien van wegverkeer van belang. Hierbij dient onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidbelastingen van alle zoneplichtige wegen waarbij de geluidgevoelige bestemmingen (woningen) binnen de zone van de betreffende weg zijn gelegen.

Onderzoek en conclusie

Om de geluidsbelasting op de beoogde woningen te berekenen is onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. Een volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Uit dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat:

• de hoogst optredende geluidbelasting ten gevolge van de enige zoneplichtige weg (Nieuwe Veer) 45 db incl. aftrek conform art. 110g Wgh bedraagt. Hiermee wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden;
• voor de nieuw aan te leggen weg behoeft geen toetsing aan de wettelijke grenswaarden plaats te vinden aangezien dit een 30 km/uur-weg is (niet zoneplichtig);
• ten behoeve van de vaststelling van het bestemmingsplan behoeft geen hogere waarde procedure te worden doorlopen;
• de hoogst berekende gecumuleerde geluidbelasting bedraagt 61 dB exclusief aftrek conform art. 110g Wgh;
• de opzet van het bouwplan is zodanig dat voldaan kan worden aan het gemeentelijke geluidbeleid.

Opgemerkt wordt dat voor het onderhavige project uit nader akoestisch onderzoek in het kader van de omgevingsvergunning zal moeten blijken of de karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructies van verblijfsruimten van de woonfuncties, voldoet aan de eisen gesteld in artikel 3.2 en 3.3 van het Bouwbesluit. Verder geldt dat bij verdere uitwerking van het bouwplan in acht moet worden genomen dat de woningen beschikken over een geluidluwe gevel (geluidbelasting maximaal 48 dB inclusief aftrek conform art. 110g Wgh).

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Wet luchtkwaliteit

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In het nibm is bepaald in welke gevallen een project niet in betekenende mate bijdraagt. Dit is onder andere het geval als een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide en fijn stof (= 1,2 µg/m³). Dit is bijvoorbeeld het geval bij een woningbouwproject van minder dan 1.500 woningen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een bestemmingsplan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Onderzoek

Met 61 woningen valt deze ontwikkeling binnen de nibm-categorie 'woningbouw minder dan 1.500 woningen'. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen en dat verdere toetsing aan de grenswaarden vanuit de wetgeving niet nodig is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2011 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de maatgevende weg (Dorpsstraat) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze wegen aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt ruimschoots voldaan aan de normen die gelden voor luchtkwaliteit. De Wet luchtkwaliteit staat de uitvoering van de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg. Tevens is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.6 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken (dat wil zeggen vierentwintig uur per dag en gedurende het gehele jaar) en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Onderzoek en conclusie

Voor de ontwikkelingen in het plangebied is onderzoek uitgevoerd naar de relatie met het aspect externe veiligheid. Een volledige rapportage van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4.

Uit het onderzoek blijkt dat het plangebied niet binnen de normcontour voor het plaatsgebonden risico noch het invloedsgebied van inrichtingen en transportassen ligt. Om deze reden geldt ook geen verantwoordingsplicht groepsrisico. Aangezien geen risicobronnen aanwezig zijn met een invloed op het externe veiligheidsniveau van het plangebied vormt de externe veiligheid geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.7 Bodemkwaliteit

Normstelling en beleid

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

Onderzoek en conclusie

Voor de ontwikkelingen in het plangebied zijn verschillende bodemonderzoeken uitgevoerd. Volledige rapportages van deze onderzoeken zijn opgenomen in bijlagen 5, 6, 7, 8 en 9.

Op basis van deze onderzoeken kan worden geconcludeerd dat in de grond op enkele plaatsen verontreinigingen zijn aangetroffen. Hiertoe dient de grond te worden gesaneerd waarvoor een plan van aanpak is opgesteld (zie Bijlage 10). Dit saneringsplan dient voor vaststelling van het bestemmingsplan te worden goedgekeurd door het bevoegd gezag.

4.8 Bedrijven en milieuhinder

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in ruimtelijke plannen in het algemeen gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze VNG-uitgave zijn voor een veelheid aan (bedrijfs)activiteiten richtafstanden genoemd die gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. De richtafstanden gelden tussen milieuhinderlijke en milieugevoelige functies. De betreffende afstanden zijn richtafstanden en geen harde afstandseisen. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van het omgevingstype 'gemengd gebied' verkleinde richtafstanden gelden. Ook indien uit onderzoek, nadere argumentatie of vergunde rechten blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening kunnen kleinere afstanden aangehouden worden dan de aangegeven richtafstanden.

Onderzoek

De omgeving van het plangebied is een gemengd gebied: een gebied waar naast woningen nog andere functies aanwezig zijn zoals detailhandel, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en bedrijvigheid.

Binnen een gemengd gebied zijn bedrijven direct naast woningen toelaatbaar die als zodanig weinig milieubelastend zijn dat de eisen uit het Bouwbesluit voldoende zijn om relevante milieuhinder te voorkomen. De agrarische functies in de omgeving vormen geen belemmering voor de ontwikkeling, de dichtbijgelegen agrarische milieuzone ligt op de rand van de Randweg. De cafés aan de Dorpsstraat en aan de Kerkstraat hebben binnen een gemengd gebied een milieuzone van 0 meter en het dorpshuis van 10 meter vanaf het bijbehorende bouwvlak. Bovendien liggen bestaande woningen op een kleinere afstand vanaf het dorpshuis. Het dorpshuis dient in zijn bedrijfsvoering reeds met deze woningen rekening te houden. De beoogde ontwikkeling levert dan ook geen belemmering op voor de bedrijvigheid in de omgeving. Ook kan ter plaatse van de het plangebied een aanvaardbaar woon- en leefklimaat gerealiseerd worden.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.9 Ecologie

Normstelling en beleid

Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen of verlening van ontheffing op grond van de Flora- en faunawet nodig zal zijn en of het reëel is te verwachten dat deze zal worden verleend. Daarnaast moet worden bekeken of het plan niet in strijd is met de Natuurbeschermingswet 1998.

Onderzoek

Op basis van een oriënterend veldonderzoek (maart 2013) en een bronnenonderzoek zijn de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op de Flora en fauna onderzocht. Dit onderzoek heeft geresulteerd in twee rapportages die zijn opgenomen in Bijlage 11 en Bijlage 12. Op basis van deze onderzoeken kan worden geconcludeerd dat voor uitvoering van het project:

• Voorafgaand aan het dempen/verbreden van watergangen de aanwezige vissen en amfibieën dienen te worden weggevangen en in een soortgelijk water in de directe omgeving, die behouden blijft, weer te worden losgelaten. De methode van wegvangen kan het beste ter plaatse met de betreffende aannemer worden afgestemd;
• Tijdens de bouwwerkzaamheden dient zo weinig mogelijk licht uit te stralen naar het café aan de Dorpsstraat 17 waar zich een kolonie gewone dwergvleermuizen in bevindt. Dit kan door alleen tussen zonsopgang en zonsondergang te werken en/of de bouwlampen alleen te richten op de locaties waar ook daadwerkelijk gewerkt wordt. Ook het uiteindelijke verlichtingsplan dient dermate ingepast te worden dat er rekening gehouden wordt met de nabij liggende kolonie. Daarnaast wordt aanbevolen zoveel mogelijk groenstructuren/slootsystemen te behouden om het gebied ook in de toekomst nog geschikt te houden als foerageergebied/vliegroute;
• Om de aanwezigheid van territoria (nesten) van huismus in en rond de opstallen vast te stellen, dan wel uit te sluiten, is nader onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 13. Uit dit onderzoek blijkt dat er in het plangebied geen nesten van de huismus zijn.
• Om verstoring van algemene broedvogels te voorkomen dienen opstallen buiten het broedseizoen te worden verwijderd. Het verwijderen van de opstallen binnen het broedseizoen is mogelijk indien is vastgesteld dat er met deze werkzaamheden geen nesten van algemene broedvogels worden verstoord. Voor het broedseizoen wordt in het kader van de Flora- en faunawet geen standaard periode gehanteerd. Het broedseizoen verschilt per soort. Globaal moet rekening gehouden worden met de periode half maart tot en met eind augustus.

4.10 Archeologie

Regelgeving en beleid

Monumentenwet

De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Beleidsnota Archeologie

De acht gemeenten in de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden hebben een regionaal archeologiebeleid geformuleerd. Deze beleidsnota is onderdeel van een drieluik, dat verder bestaat uit een archeologische verwachtings-, een beleidsadvieskaart en een beleidsadvies, opgesteld door het adviesbureau BAAC.

In de nota worden de uitgangspunten en principes van het Verdrag van Malta onderschreven. Behoud van het cultureel erfgoed in situ (op locatie en veiliggesteld in de bodem) en het beginsel 'de verstoorder betaalt' zijn de belangrijkste uitgangspunten van het regionaal en gemeentelijk archeologiebeleid. Dat beleid krijgt vooral gestalte door de bescherming van archeologische waarden en verwachtingen via de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan vormt hierin het centrale instrument.

Als het voornemen bestaat om een bodemverstorende activiteit uit te voeren op een plaats waar archeologische waarden aanwezig zijn of verwacht worden, zal door de gemeente worden getoetst of aan die activiteit specifieke voorwaarden verbonden moeten worden. Dit geschiedt aan de hand van de zogenaamde Archeologische Monumentenzorgcyclus. Dit is een onderzoekscyclus die erop is gericht om kennis te verzamelen om vervolgens een afgewogen besluit te kunnen nemen over het al dan niet of onder voorwaarden toestaan van die bodemverstorende activiteit. Bij de verlening van omgevingsvergunningen kunnen dan voorwaarden worden opgenomen over (bijvoorbeeld) aanpassingen van het bouwplan, archeologievriendelijk heien of het beperken van bodemingrepen.

Onderzoek

In verband met de voorgenomen bouwwerkzaamheden zijn in het plangebied twee archeologische veldonderzoeken uitgevoerd. Volledige rapportages van deze onderzoeken zijn opgenomen in Bijlage 14 en Bijlage 15. Doel van deze onderzoeken was te onderzoeken of de ontwikkelingen in het plangebied zou kunnen leiden tot aantasting of vernietiging van mogelijk aanwezige archeologische resten.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten kan worden geconcludeerd dat bij de realisering van de plannen binnen het plangebied geen archeologische waarden zullen worden verstoord. Indien bij de uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische resten worden aangetroffen, dan is conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien in 2007) aanmelding van de desbetreffende vondsten bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed verplicht.

4.11 Cultuurhistorie

Nota Belvedère (1999)

De Alblasserwaard en Vijfheerenlanden zijn door het Rijk aangewezen als Belvedèregebied. In de Nota Belvedère pleit het Rijk ervoor cultuurhistorische kwaliteit te integreren met ruimtelijke ontwikkelingen.

In plaats van een op behoud en bescherming gericht beleid, wil het Rijk cultuurhistorische elementen een plaats geven in een op ontwikkeling gericht ruimtelijk beleid. Ruimtelijke ordening kan ertoe bijdragen dat de betekenis van cultuurhistorische elementen en structuren groter wordt, door ze in te passen of een nieuwe functie te geven. Een en ander is mede van belang om de recreatieve belevingswaarde van die elementen en gebieden te versterken.

Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland (provincie Zuid-Holland, 2003)

De provincie Zuid-Holland heeft de Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland (CHS) vastgesteld. De provincie betrekt hierdoor de cultuurhistorie bij ruimtelijke ontwikkelingen en richt zich hierbij vooral op het beschermen en versterken van het cultureel erfgoed voor zover dit is vastgelegd op de kaart van de CHS. Om deze reden is de CHS opgenomen in de streekplannen en in de Nota Regels voor Ruimte. De CHS vormt de basis voor toetsing van en advisering over bestemmings- en bouwplannen van gemeenten en erfgoedaspecten.

Het plangebied is gelegen in een 'Topgebied cultureel erfgoed' conform de Cultuurhistorische Hoofdstructuur Zuid-Holland.

Landschappelijke waarden

De locatie ligt in het Belvedèregebied 'Alblasserwaard en Vijfheerenlanden', tevens Topgebied volgens de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) van Zuid-Holland. Het landschap van de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden heeft de typische kenmerken van de laagveenontginning met een open veenweidelandschap. De Alblasserwaard is doorsneden door zeer lange lintvormige ontginningsassen. In het gebied hebben deze veelal een bochtig verloop omdat ze zijn ontstaan langs oude veenstromen. Min of meer loodrecht op de ontginningsassen liggen lange smalle percelen aan de achterkant begrensd door een (achter)wetering en/of kade. De Alblasserwaard is door Nederland op de voorlopige lijst van Werelderfgoed geplaatst (bron: Nota Belvedère).

Figuur 4.2 Landschappelijke waarden (bron: provincie Zuid-Holland)

Met name de randen van de dorpskernen liggen in een gebied met een redelijk hoge tot hoge landschappelijke waarde (zie figuur 4.2). Dat betekent dat de polder niet helemaal gaaf is, maar nog wel oorspronkelijke kenmerken bevat. Ook relaties tussen de linten en het achterliggende landschap zijn van redelijk hoge tot hoge waarde. Dit zijn gebieden waar de cultuurhistorische waarden uitgangspunt zijn voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied valt echter binnen de aangegeven dorpskern. De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn hierdoor niet van invloed op de aangegeven cultuurhistorische waarden. Daarnaast wordt de oorspronkelijke waterstructuur van het gebied deels gehandhaafd en uitgebreid/verbreed. Hierdoor wordt een cultuurhistorisch kenmerk behouden.

4.12 Eindconclusie

Op basis van de onderzochte informatie worden geen bijzondere belemmeringen verwacht voor de vaststelling van het bestemmingsplan ten aanzien van de milieu- en overige aspecten.

Hoofdstuk 5 Juridische plantoelichting

In dit hoofdstuk is uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag hebben gelegen en hoe deze is vormgegeven.

5.1 Verantwoording planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader voor het plangebied. Het plan heeft de vorm van een redelijk globaal eindplan op basis van artikel 3.1. van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op basis van dit bestemmingsplan zal de beoogde ontwikkeling zonder verdere uitwerking van de bestemmingen of andere planologisch-juridische procedures kunnen worden uitgevoerd. Daarnaast vervult het plan, na realisatie van de herinrichting, een belangrijke beheer- en gebruiksfunctie. Iedere functie in het plangebied is voorzien van een daarop toegesneden bestemmingsregeling.

De planopzet biedt flexibiliteit voor de beoogde herinrichting en tegelijkertijd rechtszekerheid voor de gebruikers van de aangrenzende gebieden. De in het plan vastgelegde omvang van de diverse functies is vastgelegd op de verbeelding en in de bestemmingsregeling. Door deze wijze van bestemmen zijn de functies ruimtelijk begrensd.

Ingevolge de Wro, het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de daarbij behorende ministeriële Regeling standaarden ruimtelijke ordening (Rsro) dienen bestemmingsplannen op vergelijkbare wijze opgebouwd en gepresenteerd te worden en tevens digitaal uitwisselbaar gemaakt te worden. Er is een aantal standaarden door het Ministerie van VROM ontwikkeld, waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). In dit bestemmingsplan is van deze standaarden voor zover van toepassing gebruikgemaakt. Hiermee wordt de rechtsgelijkheid en de uniformiteit binnen de gemeentelijke c.q. landelijke bestemmingsplannen gediend. Het bestemmingsplan is tevens afgestemd op de terminologie en regelgeving zoals opgenomen in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De regeling is zoveel mogelijk afgestemd op die van de bestaande dorpskern.

5.2 Opbouw regels

De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk twee wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels. De overgangs- en slotregel maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

5.3 Bestemmingen

In het bestemmingsplan zijn verschillende bestemmingen opgenomen. Hieronder wordt ingegaan op de inhoud van deze bestemmingen. In de regels zijn de exacte gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden gereguleerd.

Verkeer - Verblijfsgebied

De ontsluitingsweg en parkeervoorzieningen behorend bij het centrumgebied van Streefkerk zijn voorzien van de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen de bestemming is naast de openbare weg met verblijfsfunctie tevens ruimte voor nuts- en groenvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Ten behoeve van deze bestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Woongebied

De opgenomen bestemming 'Woongebied' gaat verder dan alleen een aanwijzing voor gronden voor woningen. Tot de bestemming behoren eveneens de erven en tuinen, de groenvoorzieningen en speelterreinen, alsmede watergangen, wegen, paden en parkeervoorzieningen. De te realiseren hoofdgebouwen worden in de vorm van bouwvlakken aangegeven. Bepalend voor de oppervlakte aan aanbouwen en bijgebouwen is de omvang van het perceel (gedeelte dat niet door het hoofdgebouw in beslag is genomen) en een maximum oppervlak zoals opgenomen in de regels.

Aan de inrichting van het openbare gebied van wegen, paden, groen-, water-, speel- en parkeervoorzieningen is geen gedetailleerde invulling gegeven. Herinrichting en flexibiliteit blijft op die manier mogelijk.

Water

Binnen deze bestemming zijn de watergangen opgenomen. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en voorzieningen die ten dienste staan aan de bestemming, zoals constructies voor bruggen, kademuren en duikers, zijn toegestaan. Overigens is een deel van het oppervlaktewater opgenomen binnen de bestemming woongebied.

Waterstaat - Waterkering (dubbelbestemming)

In verband met de aanwezigheid van waterkeringen in het plangebied is aan enkele bestemmingen een dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' toegekend, waardoor de belangen van de waterbeheerder worden veiliggesteld. Binnen deze zone 'Waterstaat - Waterkering' is de Keur van kracht. Alle bouw- en graafwerkzaamheden zijn verboden en dienen te worden getoetst door het waterschap of deze de stabiliteit van de waterkering kunnen aantasten, voordat een vergunning wordt afgegeven.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Met betrekking tot deze ontwikkeling wordt een anterieure overeenkomst afgesloten tussen de initiatiefnemer en de gemeente Molenwaard waarin tevens afspraken worden gemaakt omtrent het uitkeren van eventuele planschadevergoedingen. De financieel-economische uitvoerbaarheid is daarmee gewaarborgd, zodat het plan kan worden gerealiseerd. Daarom is afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is door Waterschap Rivierenland en de provincie Zuid-Holland een reactie ontvangen. De provincie Zuid-Holland geeft aan geen opmerkingen te hebben. Het voorontwerpbestemmingsplan geeft voor het Waterschap Rivierenland echter wel reden tot het maken van opmerkingen. Deze opmerkingen met betrekking tot de watercompensatie, beschermingszones langs de watergangen en het bouwen in de klimaatdijk zijn verwerkt in de waterparagraaf.

Conform de nieuwe regelgeving zijn de kernzone, beschermingszone en buitenbeschermingszone bestemd aan de hand van de door het waterschap voorgeschreven modelregels.

Beantwoording zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft tot en met 13 december 2013 gedurende 6 weken ter visie gelegen. In die periode zijn 3 zienswijzen ontvangen. Een zienswijze van Waterschap Rivierenland en twee inhoudelijk identieke zienswijzen van bewoners van de Kerkstraat 25 en 29.

Het Waterschap verzoekt in de zienswijze om de totaal benodigde watercompensatie concreet te maken en de waterparagraaf hierop aan te vullen. Daarbij dient de berging gerealiseerd te worden voorafgaand aan de toename van de verharding. Verder geven zij aan dat de dubbeling in de beschermingsregeling voor de waterkering kan vervallen, door de dubbelbestemming Waterstaat- Waterkering alleen van toepassing te laten zijn voor de kernzone van de waterkering.

Ten aan zien van de watercompensatie heeft de ontwikkelaar overeenstemming met fam. v.d. Berg, om op het perceel sectie E-540 ten oosten van de Randweg circa 450 m² wateroppervlak te gaan realiseren. Dit perceel ligt binnen het met het Waterschap overeengekomen zoekgebied binnen het betreffende peilgebied. Het college heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen aan het beoogde plan tot het aanleg van waterberging. Op die wijze wordt (aanvullend) voldaan aan de totaal benodigde compensatie van het bouwvoornemen van Gebr. Blokland en HBC planontwikkeling.

Door het optimaliseren van wateroppervlak binnen het plangebied wordt voorzien in een toename van ca. 90 m² door verbreding van gesitueerde watergangen. In samenspraak met gemeente is verder de mogelijkheid aanwezig om in het gemeenschappelijk groengebied een Aquaflow infiltratie systeem te realiseren. Op die wijze kan ook aan de gestelde waterbergingseisen worden voldaan.

De ontwikkelaar is verder voornemens de ontwikkeling in 2 of 3 fases te realiseren. De ontwikkelaar zal per fase aan het Waterschap aantonen ( toetsing middels Watervergunning per in te dienen aanvraag omgevingsvergunning) dat de vereiste compenserende waterberging vanwege toename van verhard oppervlak tijdig wordt gerealiseerd.

De waterparagraaf is met bovenstaande teksten aangevuld. Op deze wijze is het belang van het Waterschap -zo goed als (juridisch) mogelijk in een bestemmingsplan- geborgd en kan vervolgens bij omgevingsvergunning nogmaals concreet worden getoetst door het Waterschap.

Aan het verzoek om de dubbeling in de beschermingsregeling voor de waterkering uit het plan te halen is gevolg gegeven, door de door het Waterschap voorgestelde wijziging van de verbeelding door te voeren.

Geconcludeerd wordt dat de zienswijze leidt tot aanvulling en aanpassing van het bestemmingsplan.

De inhoudelijk identieke zienswijzen van de bewoners spitsen zich toe op:

• Aantasting van de privacy door de voorgestelde bebouwing van 12 meter hoog op een afstand van 5 á 6 meter tot de percelen van de reclamanten.
• Waardedaling van de woningen door de geplande woningbouw.
• Het niet serieus nemen van het door de reclamanten ingediende alternatief.

Niet wordt ontkend dat de ontwikkeling leidt tot een heel andere situatie achter de woningen van de reclamanten. Dit betekent ook dat er een verandering is in de mate van privacy. Beoordeeld moet worden of deze verandering, gelet op de ligging en situatie van bestaande en nieuwe woningen, in de zin van goed ruimtelijke ordening acceptabel is. Daarbij moet worden gesteld dat het, juist ook in een dorps centrumgebied, heel gebruikelijk is dat (andermans)tuinen en (gestapelde)woningen direct aan elkaar grenzen en bebouwing relatief dicht op elkaar is gelegen. In dit geval is sprake van een (natuurlijke) scheiding door een perceelsloot en relatief diepe tuinen van reclamanten. In die tuinen is overigens deels ook forse erfbebouwing en opgaand groen aanwezig. De totale ruimte tussen de woningen is hierdoor juist relatief groot, ruim 30 meter.

De strook tussen de nieuwbouw en de perceelsloot wordt als tuin ingericht met gras struiken en bomen om zo het uitzicht te “vergroenen” en daarmee de onderlinge zichtrelaties enigszins te onderbreken. De bouwhoogte van de appartementen is overigens vergelijkbaar met de hoogte van moderne grondgebonden woningen in twee lagen met een kap.

Reclamanten geven maten en afstanden aan die gebaseerd zijn op het bouwvlak en de hoogtebepalingen in het bestemmingsplan. Omdat ondertussen een exacter beeld van de bouwplannen beschikbaar is, kunnen het bouwvlak en de maximaal toegelaten bouwhoogte enigszins worden aangepast. Daarom wordt de bouwhoogte (in dit geval de nokhoogte van de mansardekap) op maximaal 11 meter vastgelegd. De afstand van het hoofdgebouw tot aan de perceelgrens (ongeveer het midden van de sloot) zal in de nieuwe situatie minimaal 7,5 meter bedragen, terwijl de afstand tussen de bestaande en nieuwe woningen ruim 30 meter bedraagt. Op deze manier worden in het bestemmingsplan ook eventuele uitbreiding van het hoofdgebouw in de toekomst uitgesloten.

Of sprake is van niet te voorziene waardedaling van de woningen ten gevolge van de nieuwbouw is niet ter beoordeling van de gemeente. Hiervoor is een afzonderlijk planschadeprocedure in de Wet voorzien. Reclamanten kunnen daar gebruik van maken, door het indienen van een planschadeverzoek bij de gemeente. Overigens heeft de ontwikkelaar in het kader van het aantonen van de economische uitvoerbaarheid van het plan en de afspraken hierover met de gemeente een planschadeanalyse laten opstellen.

Actief meedenken bij de ontwikkeling van plannen en alternatieven aandragen wordt door de gemeente toegejuicht. Het door de reclamanten ingediende alternatief voor de situering van de appartementen is aan de orde geweest in het overleg met betrokkenen op 3 oktober 2013. Daarbij is ook aangegeven dat het alternatief besproken is in het planteam waarin gemeente, Beter Wonen, de stedenbouwkundige en de ontwikkelaar samenkomen. In het planteam is geconcludeerd dat de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het hele gebied, waarin de centrale groene ruimte een belangrijk uitgangspunt is, moeten worden aangehouden. In het ingediende alternatief verdwijnt juist die centrale groene ruimte, waardoor de totale plankwaliteit afneemt. Daarom is geconcludeerd dat het alternatief geen goede oplossing biedt.

Uitgaande van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat wel sprake is van een ander beeld met effecten op de eigendommen van reclamanten, maar dat er geen sprake is van zodanige situatie dat niet kan worden gesproken van goede ruimtelijke ordening. Ter bescherming van de rechten van de reclamanten zijn verder de bouwmogelijkheden in het bestemmingsplan teruggebracht tot de noodzakelijke maten voor het ontwikkelde bouwplan.

Geconcludeerd wordt dat de zienswijze inhoudelijk niet wordt gedeeld, maar dat wel (beperkte) aanpassing van de bouwmogelijkheden ten gunste van de reclamanten in het bestemmingsplan plaatsvindt.

Bijlagen

Bijlage 1 Stedenbouwkundige visie

Bijlage 2 Watercompensatie

Bijlage 3 Geluidsonderzoek

Bijlage 4 Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 5 Bodem- en waterbodemonderzoek Dorpsstraat 13

Bijlage 6 Bodemonderzoek Molenakker 1A

Bijlage 7 Bodemonderzoek platenloods Dorpsstraat 13

Bijlage 8 Bodemonderzoek Dorpsstraat 11, 13 en 17

Bijlage 9 Actualiserend bodemonderzoek Dorpsstraat

Bijlage 10 Plan van aanpak bodemverontreiniging Dorpsstraat 2

Bijlage 11 Ecologisch onderzoek deel 1

Bijlage 12 Ecologisch onderzoek deel 2

Bijlage 13 Nader onderzoek huismus

Bijlage 14 Archeologisch onderzoek HBC locatie

Bijlage 15 Archeologisch onderzoek locatie timmerfabriek