Katwijkerbuurt

4.3 Gebiedsvisie

In december 2009 is de Gebiedsvisie Katwijkerlaan door de gemeenteraad van Pijnacker-Nootdorp vastgesteld. Met de visie wordt op termijn gestreefd naar een transformatie van het gebied van agrarisch (glastuinbouw)gebied naar een aantrekkelijk gemengd gebied, waar wonen samengaat met beperkte en kleinschalige (recreatie)bedrijven en groenblauwe recreatiegebieden.

Afbeelding - Ontwikkelingsrichting Katwijkerbuurt

4.3.1 Algemene uitgangspunten

De gebiedsvisie biedt handvatten voor de toekomstige inrichting van het gebied. De visie is dan ook geen plan dat exact vastlegt hoe het gebied er in de toekomst uit moet zien. De belangrijkste algemene uitgangspunten uit de gebiedsvisie, die van belang zijn voor het bestemmingsplan, worden in onderstaande opsomming van een korte toelichting voorzien. Voor de volledige gebiedsvisie wordt verwezen naar bijlage 1.

• Terugdringen van verrommeling in het gebied
  De gemeente streeft er naar dat het gebied de komende jaren in een aantal fases zal transformeren van een gemengd agrarisch lint, waarbij het accent op glastuinbouw en veeteelt ligt, naar een meer gemengd woon- en recreatielint. De transformatie heeft tot doel het openbaar recreatiegroen van de Groenblauwe Slinger (Balij en Groenzone) zichtbaar en toegankelijk te maken.
  Het saneren van oude glastuinbouwbedrijven en verouderde (agrarische) gebouwen is één van de ruimtelijke instrumenten om verrommeling in het gebied tegengegaan. Om de kwaliteit van het gebied te vergroten, wordt transformatie van deze voormalige bedrijfspercelen naar wonen gestimuleerd.
• Terugdringen van versnippering
  Het transformatieproces biedt kansen om de versnippering in beeld en fysiek aan te pakken. Bij de sanering van glastuinbouwbedrijven en andere gebouwen zal in onderhandelingen met de eigenaar gekeken worden om op bepaalde locaties nieuwe recreatieve verbindingen tot stand te brengen. Hierdoor is het mogelijk om van de barrière die de Katwijkerlaan en het omliggende gebied op dit moment nog vormt, in recreatief opzicht juist te integreren in de aan weerszijde gelegen groengebieden.
• Versterken afwisseling open-dicht structuur
  Het lint langs de Katwijkerlaan wordt momenteel beheerst door een dichte structuur. Mede door het saneren van bepaalde locaties wordt er naar gestreefd om op bepaalde locaties de openheid te versterken. De open locaties bieden niet alleen zicht op de ten noorden en ten zuiden gelegen groengebieden, maar bieden ook ruimtes waar deze groengebieden aansluiting op elkaar kunnen vinden.
• Infrastructuur
  De Katwijkerlaan is één van de belangrijke ontsluitingswegen van Pijnacker. De vele in- en uitritten die op de Katwijkerlaan uitkomen zorgen echter voor gevaarlijke situaties. Voor de onderlinten is met name sprake van een te smalle wegbreedte. Omdat verbreding niet mogelijk is, bieden passeerstroken uitkomst. Daarnaast zijn er plannen om de Keulseweg aan te laten sluiten op de Berkelseweg. De plannen hiervoor zijn echter nog niet voldoende uitgewerkt, waardoor onduidelijk is hoe de aansluiting vorm moet krijgen. Het profiel en de ligging van de Keulseweg worden vooralsnog gehandhaafd met de wens voor de aanleg van extra passeerstroken.

4.3.2 Uitgangspunten per lint

Naast de bovenstaande algemene uitgangspunten zijn er ook voor de drie linten Noordlint, Tussenlint en Groenzonelint specifieke uitgangspunten geformuleerd. De uitgangspunten voor de linten borduren voort op de algemene uitgangspunten en hebben met name betrekking op de saneerlocaties, creëeren van een open-dicht structuur en het realiseren van groene vensters. Ook deze ontwikkelprincipes zijn rechtstreeks afkomstig uit de Gebiedsvisie Katwijkerbuurt.

De locaties waarvoor specifiek een uitwerking van de Ruimte voor ruimte-regeling kan worden toegepast, moeten voldoen aan de hierna genoemde ontwikkelprincipes, voor zover deze ruimtelijk relevant zijn voor het bestemmingsplan.

Het Noordlint
Het Noordlint bestaat momenteel uit dichte bebouwing. Vervangende bouw bij sanering is mogelijk, maar hierbij dienen wel de milieuaspecten in acht te worden genomen. De vervangende nieuwbouw mag qua verschijningsvorm en materiaalgebruik verschillen om het lint verrassend te houden. Wel moet voldaan worden aan algemene kaders, zoals het maximum aantal kubieke meters voor woningen in het buitengebied (750 m³) .

Streven is om het Balijbos meer naar de Katwijkerlaan toe te laten groeien. Daar waar nu de kassen en/of de bebouwing al doorlopen naar de achterzijde, kunnen andere bijzondere verkavelingprincipes worden toegepast. Juist om het spannende contrast van open-dicht te versterken, daar waar de “groene longen” goed zichtbaar zijn vanaf de Zoetermeerzijde.

Het ontwikkelprincipe voor het Noordlint is:

• op eigen kavel;
• gekoppeld aan de bestaande bebouwing;
• geen geforceerde doorkijken;
• open achterlanden;
• rooilijnvariatie;
• oriëntatie naar de Katwijkerlaan;
• parkeren op eigen grond.

Oostzijde specifiek:

• in de strook;
• in de eerste of tweede bebouwingslijn.

Westzijde specifiek:

• in de hoeves;
• besloten met afscheidende erfbeplanting;
• aansluiting met Balij.

Diepe kavels specifiek:

• bijzonder;
• nader uit te werken.
  

Doorwerking in de planregels De woningen die binnen 10 m van de Katwijkerlaan zijn gelegen moeten georiënteerd worden op deze weg. Voor de overige woningen is de oriëntering vrij. Ook wordt geëist dat er voldoende parkeergelegenheid zal worden aangelegd op eigen terrein. De overige ontwikkelprincipes zijn bij de uitwerking van de verkaveling in acht genomen.

Het Tussenlint
In het Tussenlint staat het saneren van verspreid liggende glastuinbouwbedrijven voor op. Vanuit de Katwijkerlaan is daardoor veel visuele winst te behalen en is een relatie met de Groenzone tot stand te brengen. De open velden moeten open blijven, zeker daar waar ook aan het onderlint geen bebouwing is en dus een echt venster op het groen mogelijk is. Daar waar al aan het onderlint bebouwing staat, kan wel in het tussenlint geclusterd of tegen de bestaande woningen bebouwing plaatsvinden. Dit versterkt de open-dicht verhouding.

Compensatiewoningen mogen aan het bovenlint (Katwijkerlaan) of aan het onderlint, worden gebouwd. De voorkeur geniet om ze zelfs boven en onder te bouwen zodat de voorkanten goed gericht zijn op de beide wegen en achterkantsituaties worden voorkomen.

Het ontwikkelprincipe voor het Tussenlint is:

• grote open velden;
• geen bebouwing terug bij vensters;
• oriëntatie woningen aan de Katwijkerlaan hoog gelegen;
• oriëntatie woningen aan de onderlinten laag gelegen;
• achterkant situatie voorkomen;
• geclusterd bouwen aan de huidige bebouwing;
• ontsluiting woningen altijd via de onderlinten;
• parkeren op eigen grond.
  

Doorwerking in de planregels Door vast te leggen waar de woningen op het perceel mogen komen door middel van bouwvlakken of voorgevelrooilijnen is het principe van de grote open velden gewaarborgd. Daarbij zal voor deze kavels worden geëist dat geparkeerd wordt op eigen terrein. De overige ontwikkelprincipes zijn bij de uitwerking van de verkaveling in acht genomen.

Het Groenzonelint
Voor het Groenzonelint geldt grotendeels hetzelfde als voor het Noordlint met dien verstande dat in dit deelgebied juist wel de wisselwerking open-dicht aanwezig is en kan worden versterkt. De locatie voor de compensatiewoning(en) luistert daardoor nauwer. De bouw van de compensatiewoning(en) geschiedt lokaal, dus op eigen kavel en is vanuit ruimtelijk oogpunt mogelijk. Terug te bouwen bebouwing vindt in het algemeen binnen de huidige bebouwingscontouren plaats, zo dicht mogelijk bij overblijvende bebouwing/dienstwoning. Dit versterkt het beeld van open-dicht. Woningen mogen in de eerste of tweede lijn worden gebouwd.

Bouwen aan de Groenzone is ruimtelijk gezien mogelijk maar moet wel voldoen aan strenge eisen als het gaat om ruimtelijke kwaliteit. Eén van de voorwaarde is dat bij het gebruik maken van rood voor groenwoningen meebetaald wordt aan de inrichting van de groene vensters.

Het ontwikkelprincipe voor het Groenzonelint is:

• brede groene vensters;
• erfbeplanting rondom de bebouwing;
• rooilijnvariatie;
• oriëntatie naar de onderlinten;
• parkeren op eigen grond;
• hoge beeldkwaliteit.

Aan de Groenzone specifiek:

• hoge beeldkwaliteit;
• oriëntatie op de Groenzone;
• meebetalen aan de inrichting van de groene vensters;
• minimaal vijf van deze kavels, gekoppeld aan de groene vensters.
  

Doorwerking in de planregels De parkeereis is opgenomen door als voorwaarde te stellen dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. De overige ontwikkelprincipes zijn bij de uitwerking van de verkaveling in acht genomen.

4.3.3 De transformatie

De transformatie van de Katwijkerbuurt is geen ontwikkeling die in een kort tijdsbestek zal plaatsvinden. Het is een proces dat over een langere periode zal leiden tot het gewenste resultaat. De transformatie bestaat uit maatwerk waarbij de ruimtelijke kwaliteit centraal staat. Het basisinstrument bij de transformatie is de zogenaamde Ruimte voor ruimte-regeling.

Ruimte voor ruimte-regeling
De Ruimte voor ruimte-regeling is door Provinciale Staten vastgesteld op 19 september 2003 en voor het laatst herzien in februari 2012. Het hoofddoel van de Ruimte voor ruimte-regeling is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit in het landelijk gebied door sloop van (agrarische) bedrijfsgebouwen en kassen, die niet in het landschap passen en daarmee de gewenste landschappelijke waarden teniet doen.

In ruil voor de sloop van 1.000 m² bedrijfsgebouwen of 5.000 m² kassen kan een compensatiewoning worden teruggebouwd met een maximum van drie en de bestaande bedrijfswoning mag worden omgezet naar een burgerwoning. Uitgangspunt is de sloop van alle bebouwing op het perceel. Het terugbouwen dient ook zoveel mogelijk op eigen perceel te gebeuren. Indien dit niet mogelijk is wordt in overleg naar andere geschikte locaties gezocht.

Overzicht Ruimte voor ruimte-locaties in bestemmingsplan Katwijkerbuurt
Het bestemmingsplan Katwijkerbuurt maakt de uitvoering van de gebiedsgerichte aanpak van de Ruimte voor ruimte-regeling mogelijk en is het een eerste juridisch-planologische vertaling van de door de raad vastgestelde Gebiedsvisie Katwijkerlaan.

In het bestemmingsplan is sprake van het opnemen van een definitief onderhandelingsresultaat voor een zestal locaties, te weten Katwijkerlaan 48, Keulseweg nabij 26 (2x), Keulseweg nabij 32, Katwijkerlaan 107 en Katwijkerlaan 137. In het onderstaande een overzicht van deze locaties:

Katwijkerlaan 48
Het glastuinbouwbedrijf wordt gesloopt en in de plaats hiervan wordt één compensatiewoning gerealiseerd. Het bestemmingsplan biedt daarnaast de mogelijkheid om de bestaande kleine twee-onder-één kap woning samen te voegen tot één woning en na deze samenvoeging een nieuwe woning te bouwen. Het totaal aantal woningen op het perceel bedraagt drie. De woningen worden gesitueerd aan de oostzijde van het perceel, zodat aan de kant van de Molenlaan een open ruimte van circa 30 meter ontstaat. Hiermee wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de versterking van de entree van de Groenzoom ter plaatse.

Keulseweg nabij 26
Het bestaande glastuinbouwbedrijf wordt gesloopt en in de plaats hiervan wordt één compensatiewoning gerealiseerd. Daarnaast wordt een tweede compensatiewoning mogelijk gemaakt op het perceel naast Keulseweg 26. Bij dit bedrijf is geen bedrijfswoning aanwezig.

Keulseweg nabij 32
Het bestaande glastuinbouwbedrijf wordt gesloopt en in de plaats hiervan wordt één compensatiewoning gerealiseerd. Bij dit bedrijf is geen bedrijfswoning aanwezig. Door de sloop van de beide bedrijven (Keulseweg tegenover nrs 26 en 32) wordt het tussenlint hier over een breedte van ruim 250 meter open gemaakt en ontstaat een ruim zicht op de in ontwikkeling zijnde Groenzoom.

Katwijkerlaan 107
Op dit voormalige agrarische bedrijfsperceel worden de bedrijfsgebouwen gesloopt. Er zijn geen glasopstanden aanwezig. In ruil voor de sloop van de gebouwen, mag één compensatiewoning gebouwd worden. Deze wordt gerealiseerd achter de bestaande woning.

Katwijkerlaan 137
Door de sloop van dit bedrijf ontstaat recht op vier compensatiewoningen. Daarnaast krijgt de bestaande bedrijfswoning een burgerbestemming. Bovendien wordt op deze locatie invulling gegeven aan de opdracht om te zoeken naar een locatie waar twintig compensatiewoningen vanuit de Groenzoom gebouwd kunnen worden. De bouw van deze compensatiewoningen is mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan.

Overige instrumenten
Naast de Ruimte voor ruimte-regeling worden voor het stimuleren van de transformatie nog zes andere instrumenten ingezet. De toelichting van deze instrumenten staat beschreven in de gebiedsvisie. Het betreft de volgende instrumenten:

• 1. Ruimte voor ruimteovereenkomst.
• 2. Gebiedsgericht inzetten van ruimte voor ruimterechten.
• 3. Aankoop percelen.
• 4. Subsidie.
• 5. Ruimte voor ruimtewoningen Groenzone.
• 6. Rood voor Groen.

4.3.4 Initiatieven

In overleg met een aantal tuinders heeft de gemeente besloten mee te werken over de toepassing van de Ruimte voor ruimte-regeling. Onderstaande afbeelding geeft de betreffende locaties weer met daarin een voorbeeldverkaveling.

Afbeelding - Ligging Ruimte voor ruimtelocaties, inclusief voorbeeldverkaveling

Voor alle locaties zijn plannen uitgewerkt en is een overeenkomst gesloten tussen de betrokken partijen. Voor deze locaties is daarom een directe bestemming in dit bestemmingsplan opgenomen.

Op de verbeelding zijn bovenstaande locaties voorzien van een eindbestemming, waarbinnen in de toekomst transformatie kan worden bewerkstelligd. De locaties 1, 2 en 3 zijn gelegen in het zogenoemde Tussenlint, dat in de gebiedsvisie wordt getypeerd als "Wonen in het lint (met dichte lintbebouwing)". Locatie 4 is gelegen in het Groenzonelint, dat in de gebiedsvisie wordt getypeerd als "Wonen op een erf (hoeve)". De locaties 5 en 6 behoren tot het Noordlint en zijn in de gebiedsvisie getypeerd als respectievelijk "Wonen in het lint (dichte bebouwing)" en "Wonen in een park".