Pijnacker-Noord

4.2 Ontwikkelingen

In dit bestemmingsplan worden voor enkele inbreidingslocaties nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Het betreft vijf locaties. Voor vier van deze ontwikkellocaties is een directe bestemming opgenomen. Het gaat om de locaties Stanislas 1, Stanislas 2 en twee zones 'Rondom Wonen' met bebouwing van respectievelijk vier lagen en patiowoningen langs de Thorbeckelaan. Voor één van de vijf ontwikkellocaties. Berkenhof, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Op afbeelding 4 is de ligging van de inbreidingslocaties weergegeven.
Het bestemmingsplan zorgt er eveneens voor dat er, in het kader van de revitalisering van de wijken, meer parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Dit door op enkele plaatsen de verkeersbestemming te verbreden.

Afbeelding 4: ligging van de inbreidingslocaties in Pijnacker-Noord (Google Earth)

Voor de vier locaties waarvoor een directe bestemming is opgenomen zijn de plannen dusdanig gedetailleerd uitgewerkt dat er vanuit gegaan kan worden dat de locaties binnen de planperiode van 10 jaar van dit bestemmingsplan worden ontwikkeld. Voor de locatie Berkenhof is nog geen uitgekristalliseerd ontwikkelingsplan opgesteld. Omdat het wel de verwachting is dat het gebied in de komende planperiode van 10 jaar wordt ontwikkeld is hiervoor een passende wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Op basis van de voorgenomen invulling van de inbreidingslocaties worden ruim 200 woningen gerealiseerd. De nieuwe woningen verschillen qua type en worden beschikbaar gesteld in verschillende sectoren. Van de nieuw te realiseren woningen worden circa 130 woningen beschikbaar gesteld in de sociale huur- koopsector. De overige woningen komen beschikbaar in de vrije sector. Met de 130 woningen (circa 65%) die beschikbaar komen in de sociale huur- en koopsector wordt ruimschoots voldaan aan het regionale uitgangspunt om 30% van nieuwbouwwoningen vrij te geven in de sociale sector. De herontwikkeling van de inbreidingslocaties sluit derhalve aan bij de uitgangspunten van het Woonvisie Zuid-Holland 2011-2020.

In de volgende paragrafen wordt in het kort stilgestaan bij de verschillende inbreidingslocaties. Per locatie wordt kort ingegaan op het programma van de ontwikkeling, de vormgeving en inpassing. Bij de beschrijving wordt ook de koppeling met het Masterplan dat voor Pijnacker-Noord is opgesteld gelegd.

4.2.1 Stanislas 1

In het gebied van Stanislas 1 worden circa 94 appartementen gerealiseerd. Hoewel in het Masterplan staat beschreven dat er een multifunctionele accommodatie en brede school gerealiseerd zouden worden en de bestaande St. Josephschool gehandhaafd zou blijven, worden in het gebied nu alleen appartementen gerealiseerd. Het zal hier gaan om huurappartementen en koopappartementen. Het is vooral de bedoeling om woningbouw te realiseren voor jongeren en senioren.

De invulling van de Stanislas 1-locatie is in bepaalde mate nog flexibel. In het bestemmingsplan zijn voor de locatie twee ruime bouwvlakken opgenomen. Het betreft een noordelijk en zuidelijk bouwvlak. Binnen deze bouwvlakken zijn de toegestane maximale hoogtematen en het maximale bebouwingsoppervlakte (door middel van bebouwingspercentage) vastgelegd. Om de stedenbouwkundig inpassing te optimaliseren zijn de bouwhoogten voor het noordelijke bouwvlak en de randen van het zuidelijke bouwvlak aansluitend op de bestaande bebouwing in de omgeving.
De positionering van de bebouwing op de Stanislas 1-locatie is op een verantwoorde wijze vastgelegd. Effecten van de nieuwe bebouwing op de omgeving worden geminimaliseerd en daarnaast ontstaat er een ruim profiel voor het openbaar gebied.

Op de Stanislas 1-locatie worden uitsluitend woningen in gestapelde vorm gerealiseerd. De parkeervoorzieningen ten behoeve van de gestapelde woningen worden rondom de bebouwing aangelegd.

In verband met de ligging van de nieuw geplande woningen binnen de geluidzone van de Oostlaan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat het wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de voorgenomen invulling van het gebied. De resultaten van het onderzoek staan beschreven in paragraaf 5.1.

4.2.2 Stanislas 2

Het Masterplan gaat voor de locatie Stanislas 2 uit van 31 dure twee-onder-één-kap woningen of een kleiner aantal vrijstaande woningen. De raad van de gemeente Pijnacker-Nootdorp heeft op 30 juni 2011 besloten geen multifunctionele accommodatie te realiseren in Pijnacker-Noord. Door het vervallen van de multifunctionele accommodatie op Stanislas 1, blijft de Willem Alexanderschool op Stanislas 2 behouden. Hierdoor wordt het gebied dat benut kan worden voor woningbouw kleiner. De gemeente heeft besloten om op de locatie circa 10 twee-onder-een-kapwoningen mogelijk te maken.

De woningen worden in twee rijen van vijf gebouwd en zijn met de voorzijde georiënteerd op de openbare weg. Gelet op de centrale ligging van het gebied in Pijnacker-Noord is de locatie van grote invloed op de beeldkwaliteit en beleving van verscheidenheid. Bij de gedetailleerde uitwerking van de bouwplannen wordt hier nader bij stilgestaan. De nieuwe woningen bestaan uit twee bouwlagen met kap. Met de bijbehorende maximale goot- en bouwhoogte van de nieuwe woningen wordt aangesloten bij de hoogten in de omgeving van het gebied. De rooilijnen blijven ten opzichte van het Masterplan hetzelfde waardoor de inpassing van de inbreidingslocatie in het gebied optimaal blijft en effecten voor de omgeving tot het minimum blijven beperkt.

Het parkeren van de woningen vindt hoofdzakelijk plaats in het openbaar gebied. Zowel langs de Groen van Prinstererlaan als de Meidoornlaan worden parkeervoorzieningen aangelegd. Daarnaast is in het bestemmingsplan de mogelijkheid opgenomen voor vijf woningen om op het achtererf een eigen parkeerplaats te creëren.

4.2.3 Rondom Wonen

De oorspronkelijke plannen van Rondom Wonen voor de locaties langs de Thorbeckelaan hielden de realisatie van 97 sociale huurappartementen in. Een veranderende economische situatie en gewijzigde woningbehoefte heeft er toe geleid dat Rondom Wonen voor de verschillende locaties langs de Thorbeckelaan enkele varianten heeft uitgewerkt. Na bestudering van de verschillende varianten is besloten om in het gebied geen 97 maar circa 66 woningen te realiseren.

Het is de bedoeling aan de Thorbeckelaan Noord patiowoningen in de vrije koopsector te realiseren. Dit in plaats van sociale huurappartementen in drie bouwblokken zoals aangegeven in het Masterplan. Met de toevoeging van 14 patiowoningen wordt een grotere bijdrage geleverd aan de diversiteit van Pijnacker-Noord dan met extra sociale huurappartementen. In eerdere plannen waren deze woningen ten opzichte van de oude flatwoningen meer richting de Thorbeckelaan gepositioneerd.

Aan de Thorbeckelaan Oost worden de twee bouwlagen die genoemd worden in het masterplan achterwege gelaten en wordt het geheel beperkt tot het (kleinere) deel van vier lagen. Het gaat hier om de zogenoemde urban villa's met elk een centraal gelegen portiek. Op deze wijze blijven de hoven afgesloten. In totaal wordt in de urban villa's ruimte vrijgemaakt voor 52 overwegend sociale huurappartementen. Deze nieuwe huurappartementen dien met name als compensatie voor de 60 gesloopte huurwoningen. Het openbaar gebied rondom deze locaties wordt heringericht. Bij de herinrichting wordt ook rekening gehouden met het aantal parkeerplaatsen dat benodigd is voor deze ontwikkeling.

In verband met de ligging van de nieuw geplande woningen binnen de geluidzone van de Noordweg is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat het wegverkeerslawaai geen belemmering vormt voor de voorgenomen invulling van het gebied. De resultaten van het onderzoek staan beschreven in paragraaf 5.1.

4.2.4 Berkenhof

De invulling van de inbreidingslocatie Berkenhof is nog niet gedetailleerd uitgewerkt en daarom heeft deze locatie vooralsnog de huidige maatschappelijke bestemming gekregen. Het voornemen is om binnen de planperiode van 10 jaar van dit bestemmingsplan in het gebied nieuwe woningen te realiseren hiervoor is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Op basis van de wijzigingsvoorwaarden kunnen in het gebied uitsluitend grondgebonden woningen worden gerealiseerd. Ook dient bij de realisatie van de woningen voldaan te worden aan de opgenomen maximale goothoogte van 6 meter en bouwhoogte van 9 meter. Bovendien zijn afstandsmaten opgenomen waarmee de afstand van de nieuwe woningen op de omliggende woningen zijn vastgelegd. Bij de ontwikkeling van het dient voldaan te worden aan de Wet geluidhinder en aan de gemeentelijke parkeernormen.