Lemmer Centrum

2.4 Bestemmingsplan in overeenstemming met gemeentelijk beleid

Centrumvisie Lemmer

Vanwege onder meer de veranderde economische omstandigheden (kredietcrisis),de toenemende leegstand van winkelpanden et cetera en de gewijzigde stedenbouwkundige inzichten is invulling gegeven aan het opstellen van een Centrumvisie Lemmer, die in de periode juli-december van 2012 is opgesteld en waarmee de raad op 19 december 2012 heeft ingestemd.

De visie is tot stand gekomen na een uitgebreid communicatietraject met ondernemers, bewoners en belanghebbenden in het centrum. De visie bevat een analyse van de huidige situatie, en geeft de ontwikkelingsmogelijkheden aan voor het centrumgebied van Lemmer, waarbij versterking van de stedenbouwkundige structuur tot doel is gesteld. Daarbij is vastgelegd wat de ruimtelijke en functionele mogelijkheden en beperkingen zijn, één en ander tegen de achtergrond van sociaaleconomische ontwikkelingen. De visie gaat uit van een compact centrumgebied waarbij de winkelstraten uitkomen op het centrale punt, het Burgemeester Krijgerplein.

In de centrumvisie zijn de ontwikkelingsmogelijkheden in het centrum van Lemmer onderbouwd op basis van de inzichten van 2012 die gebaseerd zijn op de gewijzigde economische en stedenbouwkundige inzichten. Dit is gebaseerd op een analyse van de huidige situatie en interne discussie over de gewenste mogelijke toekomstige ontwikkelingen, deze zijn getoetst aan de mening van ondernemers en bewoners in het centrum.

Huidige situatie

• In het bestemmingsplan Lemmer Kom (1982) is door middel van een vrijstellingsbevoegdheid ruimte geboden voor een beperkte uitbreiding van het winkelvloeroppervlak in het centrumgebied, met name voor panden gelegen aan de Kortestreek, Langestreek en de Schans. Van deze mogelijkheid tot uitbreiding is de afgelopen 30 jaar nauwelijks gebruik gemaakt. Uit een analyse blijkt zelfs dat de winkelvloeroppervlakte in het centrumgebied de afgelopen jaren is teruggelopen, met name het winkelvloeroppervlak in de Schans is aanzienlijk verminderd. Wel is in de afgelopen decennia aan de zuidzijde van het centrumgebied (voormalige station en tramremise) een nieuw winkelgebied ontwikkeld ten behoeve van grootschalige winkelketens zowel in de food als in de non-food sector. Ook is inmiddels door de raad een bestemmingsplan vastgesteld dat het mogelijk maakt om aan de noordzijde van het centrumgebied een supermarkt met parkeervoorziening te realiseren.
• Het centrumgebied omvat vrijwel het gehele historische deel van de kern. Het gebied heeft een sterke eigen karakteristiek en heldere stedenbouwkundige structuur: vanaf het Burgemeester Krijgerplein lopen winkelstraten in alle richtingen waarbij het aandeel van winkelpanden naar buiten toe geleidelijk afneemt ten gunste van het aandeel woningen.

• Het aanbod van woningen en woningtypen in het centrumgebied is groot in vergelijking met andere winkelcentra. Dit is een pluspunt met betrekking tot de levendigheid en sociale veiligheid.
• De supermarkten, waar ook de grotere parkeerterreinen zijn gelegen, liggen aan de randen van het centrumgebied. Door de compacte opzet van het centrumgebied zijn er vanaf die parkeerterreinen korte looproutes.
• De inrichting van de openbare ruimte is in beginsel van goede kwaliteit, echter de onderhoudstoestand is op sommige plekken slecht. Het gaat vooral om verzakkingen in het straatwerk en in verval geraakte muurtjes (voegwerk en dergelijke).
• Lemmer is één van de bekendste watersportcentra van Nederland en trekt om die reden in het vaarseizoen veel watersporters en andere toeristen. Dit zorgt voor veel levendigheid in het centrumgebied. Buiten het watersportseizoen ontbreekt het aan die levendigheid en is er leegstand van de winkelpanden die alleen tijdens het seizoen worden gehuurd.

Toekomstige ontwikkelingen

• De economische ontwikkeling leidt naar verwachting tot minder vraag naar uitbreidingsruimte voor zowel winkels, horeca als woningen.
• Dit wordt nog eens versterkt door een veranderende consument. Ondernemers zullen moeten kiezen of ze zich gaan specialiseren, concurreren op prijs of dat men zich richt op een niche-markt of regio specifiek product. Voor het centrumgebied kan dit tot gevolg hebben, dat winkels die sterk afhankelijk zijn van concurreren op prijs, zich zullen verplaatsen naar goedkopere locaties aan de randen van het centrumgebied. Dit tast de compactheid en aantrekkelijkheid van het centrumgebied aan.
• Het Friese Merenproject biedt mogelijkheden verbeteringen aan te brengen die de watersport versterken. Er zijn subsidiemogelijkheden wanneer een toename wordt beoogd van de bestedingen aan de wal, kostenbesparingen, waardevermeerderingen en/of ecologische waarden. Voor Lemmer is een masterplan "Toegangspoort Lemmer" opgesteld waarin een herinrichtingsplan voor de openbare ruimte rondom 't Dok wordt voorgesteld.
• De gemeentelijke herindeling zorgt ervoor dat de locatie van het gemeentekantoor in het centrum van Lemmer vrijkomt voor herontwikkeling. Een andere herontwikkelingslocatie is de locatie tussen de Bantegastraat en de Lijnbaan.
• De bereikbaarheid van het centrumgebied wordt niet als optimaal ervaren. Dit heeft ook te maken met verkeersopstoppingen op de N 359 (rondweg Lemmer). Omdat aan deze weg de nodige verkeerskundige verbeteringen zullen worden gedaan, waaronder het realiseren van een Aquaduct ter vervanging van de Zijlroedebrug, is het lastig aan te geven of en welke verkeerskundige ingrepen in het centrumgebied nodig zijn. De wens van vele ondernemers en bewoners om tweerichtingsverkeer over de Oudesluisbrug (ook wel "Blokjesbrug" genoemd) mogelijk te maken, zal worden meegenomen in de nadere uitwerking rondom de locatie van het huidige gemeentekantoor.

Het Scharniermodel

De visie voor het centrumgebied is gevat in het scharniermodel. Dit model gaat uit van een compact centrumgebied waarbij alle winkelstraten uitkomen op het centrale punt, het Burgemeester Krijgerplein. Dit plein kan een echt plein worden door herontwikkeling van (de locatie van) het gemeentekantoor. De bebouwing kan bijvoorbeeld naar achteren worden geplaatst, kleinschaliger met winkeltjes en wonen. Door dit nieuwe ontmoetingspunt is het wellicht mogelijk het Fedde Schurerplein gedeeltelijk te bebouwen, waardoor de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur voor een deel kan worden hersteld. Dit versterkt de stedenbouwkundige structuur van de Nieuwburen en er ontstaat een afgeschermde groenruimte tussen de nieuwbouw en de kerk. De compactheid van het centrumgebied zal worden versterkt door de ontwikkelingsruimte voor horeca en winkels te beperken. Hiermee wordt beoogd dat er geen verplaatsing van winkels naar randen van het centrumgebied plaats vindt en leegstand in het hart van het centrumgebied gaat ontstaan.

schaniermodel visiekaart

Het rondje Dok wordt niet versterkt door het winkellint langs de Lange Streek tot aan het Waaigat te versterken maar door een kwaliteitsslag te maken in de inrichting van de openbare ruimte. Dit kan zowel door de onderhoudstoestand van de huidige inrichting te verbeteren als door te kiezen voor een aangepaste inrichting (zie Masterplan Toegangspoort Lemmer).

De parkeersituatie kan worden verbeterd door het toevoegen van parkeerruimte aan de oostzijde van het centrumgebied. Het parkeerterrein aan de zuidzijde van het centrumgebied, aan de Tramweg zou beter aan het centrumgebied kunnen worden gekoppeld door het realiseren van een extra wandelverbinding tussen dit parkeerterrein en de Oude sluis.

Met deze ingrepen worden de parkeermogelijkheden aanzienlijk verbeterd: aan elke toegangsroute naar het centrumgebied liggen parkeerterreinen en de looproutes naar het hart van het centrumgebied zijn kort.

Doorwerking van de Centrumvisie

De vastgestelde Centrumvisie krijgt een nadere uitwerking in dit bestemmingsplan, met name in de toekenning van de bestemmingen. Zo is onder meer de bestemming "Centrum" gebaseerd op de uitgangspunten van de Centrumvisie en zijn er (flexibele) bepalingen opgenomen die het mogelijk maken uitvoering te geven aan de Centrumvisie.

De Centrumvisie zal ook doorwerking krijgen in concrete uitvoeringstrajecten. Hierbij valt te denken aan de inrichting van de openbare ruimte, verkeersaspecten en dergelijke.

De herinrichting van de gemeentehuislocatie maakt geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan, omdat er op het moment van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan geen duidelijkheid is over de invulling van deze locatie.

In hoofdstuk 5 Plan beschrijving wordt nader ingegaan op de doorwerking in het bestemmingsplan.

Structuurvisie: Lemmer cultuurhistorisch en levendig dorpscentrum met regionale uitstraling

De gemeente Lemsterland heeft op 22 november 2010 een structuurvisie conform de Wro vastgesteld. Deze structuurvisie bouwt voort op het Ontwikkelingsperspectief van de gemeente uit 2006, waarbij de informatie is geactualiseerd en aangevuld. De Structuurvisie vervangt het Ontwikkelingsperspectief. De visie geeft in grote lijnen weer welke ontwikkelingen de gemeente voor ogen heeft voor de komende 10 jaar (tot 2020).

In de Structuurvisie wordt het plangebied aangeduid als cultuurhistorisch centrum. De rijks- en gemeentelijke monumenten zijn opgenomen in dit bestemmingsplan. Zie meer hierover in paragraaf 4.2.

Onderstaande afbeelding komt uit de Structuurvisie.

Lemsterland zet in op een verdichting van het centrum van Lemmer waar een combinatie van functies als wonen, werken, recreatie en voorzieningen borg staan voor een levendig dorpscentrum met een regionale uitstraling.

Bestemmingsplan in overeenstemming met horecabeleid

Op 24 oktober 2005 heeft de raad beleid vastgesteld voor horecavestigingen in het centrum van Lemmer. Het gebied waar in beginsel horeca is toegestaan is begrensd. Binnen dat gebied zijn via de bestemming Centrum lichte vormen van horeca toegestaan. Onder lichte vormen van horeca wordt verstaan: lunchroom, eethuis, koffiehuis, ijssalon, broodjeszaak, croissanterie, patisserie, crêperie, restaurant, cafetaria, snackbar, shoarmazaak of daarmee vergelijkbare andere vormen van lichte horeca. Deze vormen van horeca vallen onder de categorieën 1-5 van de horecalijst, die is opgenomen als bijlage bij de regels.

Volgens het horecabeleid moeten de bestaande horecabedrijven positief bestemd worden naar de huidige bedrijfsvorm en mogen er geen nieuwe zware vormen van horeca binnen het plangebied worden toegestaan. In het plan is dat verwerkt doordat categorie 6 en -7 inrichtingen alleen zijn toegestaan waar dat is aangeduid.

In het horecabeleid wordt gesproken over een verbinding tussen het centrum en het strand. Hieraan is invulling gegeven door de realisatie van een strandpaviljoen.

Verder moet volgens het horecabeleid in het centrum ruimte worden gegeven aan pensions. In de algemene gebruiksregels is dit opgenomen als bed & brochje-voorziening. De aard van een pension brengt mee dat dit alleen is gevestigd in een gebouw waarin ook een woning is gevestigd.

Voor de bestaande verblijfsrecreatieve voorzieningen buiten het gebied dat door de raad is begrensd als horecagebied is in de regels bepaald dat de horeca is beperkt tot hotel / logiesverstrekkend bedrijf.

Op het plangebied zijn verschillende welstandscriteria van toepassing

In de Welstandsnota van de gemeente Lemsterland wordt een visie op de ruimtelijke- en beeldkwaliteit gegeven en worden toetsingscriteria voor de welstandscommissie gegeven. Er wordt daarbij een gebiedsindeling gehanteerd.

Voor elk deelgebied zijn specifieke welstandscriteria opgesteld. De deelgebieden zijn tot stand gekomen op basis van:

• ruimtelijke verschijningsvorm/bebouwingskarakteristieken;
• ontstaansgeschiedenis;
• cultuurhistorische waarden;
• functies;
• ontwikkeling en dynamiek.

In het plangebied liggen de volgende deelgebieden.

Deelgebied 1: Oude kern.

Deelgebied 2: Oud bebouwingslint.

Deelgebied 3: Buurten/wijken 1e helft 20ste eeuw.

Deelgebied 4a: Uitbreiding uit jaren '50-'70.

Deelgebied 4b: Uitbreiding uit jaren '80.

Het gebiedstype "Oude kern" beslaat het grootste deel van het plangebied. Aangrenzend is op het gebiedje direct ten zuiden van de Parkstraat het gebiedstype "buurten/wijken 1e helft 20e eeuw" van toepassing. Voor het gebied bij verzorgingstehuis Suderigge geldt het type "uitbreidingen jaren '50-'70". Het type "uitbreidingen jaren '80" is van toepassing op het gebiedje direct ten noorden van de Vuurtorenweg.

In de nota wordt met betrekking tot het gebied "Oude Kern" de waardering uitgesproken over de aanwezigheid van een groot aantal historische panden en de afwisseling van rijtjes kleinere en rijtjes grotere panden met de verschillende karakteristieken. Opgemerkt wordt dat bij een aantal nieuwe straatdelen de typische korrelgrootte van de individuele panden ontbreekt. Verder sluit bij een groot deel van de winkel- en horecapanden het onderste deel van de gevel op onvoldoende wijze aan op het historische karakter van de oude kern.

Het beleid is gericht op de instandhouding van het ruimtelijk beeld. Voor het instandhouden van het historische beeld is het van belang dat de aanwezige bebouwingskenmerken worden gerespecteerd. De karakteristiek van nieuwe bebouwing dient qua bouwvolume, uitstraling en kleurgebruik in harmonie te zijn met de oude bebouwing. Waar mogelijk zouden bestaande panden opgewaardeerd moeten worden en teruggebracht moeten worden in de oorspronkelijke staat. Met name gaat het hier om het aanbrengen van samenhang tussen het onderste en bovenste deel van de gevel en het verbeteren van de kwaliteit van de puien.

Voor een nadere beschrijving van de gebiedstypen en de gestelde criteria wordt verwezen naar de Welstandsnota.

Onderstaand een afbeelding uit de Welstandsnota met daarin aangegeven het gebied Lemmer Centrum.

Bouwplannen met betrekking tot monumenten worden extra getoetst

In de Welstandsnota is ook het gemeentelijke monumentenbeleid opgenomen.

Bouwplannen die betrekking hebben op gebouwen die op een Rijksmonumentenlijst staan, worden door de monumentencommissie van Hûs en Hiem, de adviescommissie aan het College van Burgemeester en wethouders, en door de Rijksdienst voor de Monumentenzorg beoordeeld. Op monumenten is de Erfgoedverordening 2010 van de gemeente Lemsterland van toepassing. Hierin zijn procedures geregeld met betrekking tot de aanwijzing als monument en de bescherming van monumenten.

In de kern van Lemmer is een twintigtal panden aangewezen als Rijksmonument. Daarnaast is er een groot aantal gemeentelijke monumenten aangewezen. Hierover meer in 4.2 Cultuurhistorie: monumenten aangeduid op verbeelding.

Detailhandelsbeleid

In de raadsvergadering van 27 februari 2006 is ter voorbereiding op het nieuwe bestemmingsplan voor het centrum van Lemmer een beslissing genomen over een aantal punten. Deze zijn mede gebaseerd op het rapport “Lemmer Centrumstructuur” dat door de Ondernemers Vereniging Lemmer (OVL) in 2005 is vervaardigd in samenwerking met het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD). Genoemd kunnen worden:

• de op dat moment bestaande winkels gelegen binnen het bestemmingsplangebied “Lemmer-Kom” in het nieuwe bestemmingsplan voor het centrum van Lemmer positief bestemmen;
• alleen ruimte bieden voor de vestiging van nieuwe winkels in het centrum van Lemmer;
• alleen aan de Stationsweg en aan de Lijnbaan/Bantegastraat, voor zover gelegen binnen de begrenzing van het winkelgebied, ruimte bieden voor grotere winkels dan 500 m2 bruto-vloeroppervlakte.

Dat betekent dat binnen het grootste deel van het centrumgebied de winkels kleiner zijn dan 500 m2 bruto-vloeroppervlakte. Voor perifere detailhandel kan men terecht op Lemsterpark. Onderstaand een afbeelding van het winkelgebied uit 2006.

De Centrumvisie welke in december 2012 is vastgesteld, nuanceert het beleid en gaat uit van een versterking van het centrum door de ontwikkelingsruimte voor detailhandel te beperken. Hiermee wordt beoogd dat er geen verplaatsing van winkel naar randen van het centrumgebied plaatsvindt en leegstand in het hart van het centrumgebied gaat ontstaan.

Prostitutiebeleid: seksinrichting buiten woongebieden situeren

Per 1 oktober 2000 is het prostitutieverbod opgeheven. Gemeenten zijn na deze datum aangewezen op eigen beleid en regulering van het prostitutiewezen binnen hun gemeentegrenzen. Een hoofdrol is hierbij weggelegd voor de gemeentelijke Algemene Plaatselijke Verordening (APV). Naast de APV spelen ook bestemmingsplannen een belangrijke rol bij de regulering van prostitutie. Een ambtelijke werkgroep heeft hiertoe namens de gemeente Heerenveen, Skarsterlân, Weststellingwerf, Ooststellingwerf en Lemsterland gezamenlijk voorstellen geformuleerd. In de door de gemeente Lemsterland opgestelde "Parapluregeling, prostitutie in bestemmingsplannen", zijn de ruimtelijke relevante voorstellen neergelegd die de werkgroep geformuleerd heeft. In concreto betekent dit dat in de gemeente Lemsterland één seksinrichting is toegestaan. Het beleid van de gemeente Lemsterland is erop gericht een seksinrichting buiten de woongebieden te situeren. In dit bestemmingsplan wordt dus geen seksinrichting mogelijk gemaakt.