Bestemmingsplan Eijsden

Artikel 22 Wonen 1

22.1 Bestemmingsomschrijving

22.1.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woningen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep;
2. meergezinswoningen, ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld';
3. gastouderschap;
4. dienstverlenende bedrijven of instellingen, uitsluitend gesitueerd op de begane grond, ter plaatse van de aanduiding ‘dienstverlening’;
5. een makelaarskantoor, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen -makelaar’;
6. een hondentrimsalon, ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van wonen - hondentrimsalon’;
7. een bed and breakfastgelegenheid, ter plaatse van de aanduiding ‘bed and breakfast’;
8. de instandhouding en/of het herstel van aanwezige rijksmonumenten welke zijn opgenomen in 'Bijlage 2 bij de regels: lijst van monumenten’, mede gelet op de cultuurhistorische, stedenbouwkundige en/of landschappelijke waarde, ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek';
9. waterhuishoudkundige voorzieningen;

en de overige bij deze bestemming behorende voorzieningen.

22.1.2 Verhouding met overige bestemmingen

Voor zover de gronden tevens zijn gelegen binnen de dubbelbestemmingen, zijn mede de desbetreffende regels van toepassing, met inachtname van de voorrangsregels uit artikel 46.3.

22.2 Bouwregels

22.2.1 Algemeen

Op de voor 'Wonen 1' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd:

1. woningen;
2. meergezinswoningen, ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld';
3. bijgebouwen;

en de daarbij behorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, welke qua aard en afmetingen bij deze bestemming passen.

22.2.2 Regels met betrekking tot het bouwvlak

Met betrekking tot het bouwvlak gelden de volgende bepalingen:

1. het hoofdgebouw moet en bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde mogen in het bouwvlak worden gebouwd;
2. het bouwvlak mag geheel worden bebouwd;
3. per bouwvlak mogen niet meer woningen worden opgericht dan:
   1. het aantal woningen dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan;
   2. het aantal dat is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden’;
4. er mag ten hoogste in 2 bouwlagen worden gebouwd, behoudens ter plaatse van de aanduiding ‘maximum aantal bouwlagen’, waar het toegestane aantal bouwlagen ten hoogste het op de verbeelding aangegeven aantal bedraagt;
5. de hoogte van een afzonderlijke bouwlaag bedraagt minimaal 2,60 m en maximaal 3,50 m;
6. ondergeschikte bouwdelen, zoals erkers, luifels en balkons met een oppervlakte van maximaal 5 m2 mogen de naar de weg gekeerde bouwgrens overschrijden met niet meer dan 1,50 m, mits daarmee de bestemmingsgrens of de perceelsgrens die het dichtst aan de zijde van de weg gelegen is, niet wordt overschreden;
7. de voorgevelbreedte van de woning zal ten minste 5,00 m bedragen;
8. gebouwen in het bouwvlak zullen met een kap van ten minste 30° en ten hoogste 60° worden afgedekt.

22.2.3 Regels met betrekking tot de aanduiding 'bijgebouwen'

Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' gelden de volgende bepalingen:

1. ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht;
2. ter plaatse van de aanduiding ‘bijgebouwen’ mag ten hoogste 50 % worden bebouwd, met dien verstande dat het totale oppervlak aan bijgebouwen niet meer mag bedragen dan het oppervlak van het bouwvlak behorende bij het betreffende bouwperceel;
3. bijgebouwen mogen met een kap worden gerealiseerd met een goothoogte van maximaal 3,50 m en een bouwhoogte van maximaal 7,00 m of met een plat dak waarvan de bouwhoogte maximaal 3,50 m mag bedragen;
4. de afstand van een vrijstaand bijgebouw tot andere gebouwen mag niet minder dan 1,00 m bedragen;
5. indien niet in de zijdelingse perceelsgrens wordt gebouwd dient een bijgebouw minimaal 1,00 m uit de zijdelingse perceelsgrens te worden opgericht;
6. de algemene afwijkingsbevoegdheid van 10% zoals benoemd in artikel 43.1 sub b. geldt niet voor de maximale goot en bouwhoogte van bijgebouwen.

22.2.4 Overige regels met betrekking tot bebouwing

1. andere bouwwerken, met uitzondering van vergunningsvrije bouwwerken, mogen uitsluitend binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' opgericht worden;
2. het oprichten van lichtmasten ten behoeve een paardenbak is niet toegestaan.

22.3 Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van het bepaalde in 22.2 ten aanzien van:

1. de situering van bouwwerken;
2. de omvang van de bouwmogelijkheden in de kap en ter plaatse van het gedeelte van het bouwvlak aansluitend aan de achtergevel.

22.4 Afwijken van de bouwregels

22.4.1 Splitsen van monumentale gebouwen en grote bouwvolumes

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels ten behoeve van het splitsen van monumentale gebouwen en grote bouwvolumes in meerdere woningen met dien verstande dat:

1. het te splitsen gebouw een inhoud heeft van ten minste 800 m3 binnen het bouwvlak;
2. iedere nieuwe woning afzonderlijk een inhoud heeft van ten minste 300 m3 binnen het bouwvlak;
3. de bouwmassa niet groter wordt;
4. voldaan kan worden aan de parkeernormen;
5. de woningbouw past binnen de afspraken die gemaakt zijn in het kader van het regionaal volkshuisvestingsbeleid qua aantal en fasering;
6. door bodemonderzoek vooraf is vast komen te staan dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren bestaan tegen realisering van de woningen ter plekke;
7. wordt aangetoond dat sprake is van een goed (akoestisch) leefklimaat in de woning;

22.4.2 Overschrijden van de zijdelingse bouwgrens

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 22.2.2, onder a. ten aanzien van het overschrijden van de zijdelingse bouwgrens, met dien verstande dat:

1. ten minste 2 m uit de zijdelingse erfscheiding zal worden gebouwd;
2. de overschrijding van de zijdelingse bouwgrens maximaal 4 m mag bedragen.

22.4.3 Overschrijden van de naar de weg gekeerde bijgebouwgrens

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 22.2.3, onder a. ten aanzien van het overschrijden van de naar de weg gekeerde bijgebouwgrens, met dien verstande dat:

1. de afstand van gebouwen tot de bestemming 'Verkeer' ten minste 5 m zal bedragen;
2. gebouwen de lijn, die kan worden getrokken in het verlengde van de naar de weg gekeerde bouwgrens op het naastgelegen perceel, met niet meer dan 3 m zullen overschrijden.

22.4.4 Overschrijden van de bouwhoogte in de perceelsgrens

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 22.2.3, onder f. ten aanzien van het overschrijden van de bouwhoogte in de perceelsgrens, met dien verstande, dat de bouwhoogte in de perceelsgrens ten hoogste 6 m mag bedragen.

22.4.5 Afdekken hoofdgebouw met een plat dak

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 22.2.2, onder h en toestaan dat een hoofdgebouw wordt afgedekt met een plat dak, mits het stedenbouwkundig beeld niet onevenredig wordt aangetast.

22.4.6 Oprichten paardenbak

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de bouwregels ten behoeve van de oprichting van een paardenbak, met dien verstande dat:

1. de afstand tussen de rand van de paardenbak en de woningen van derden minimaal 50 m bedraagt;
2. de afmetingen van een paardenbak exclusief de omheining ten hoogste 40 bij 20 m mag bedragen;
3. de hoogte van bouwwerken, waaronder omheiningen en springtoestellen, ten hoogste 1.50 m mag bedragen;
4. door de realisatie van de paardenbak geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van omwonenden ontstaan;
5. door de realisatie van de paardenbak geen onevenredige nadelige gevolgen voor landschappelijke en natuurlijke waarden ontstaan;
6. door de realisatie van de paardenbak geen aangrenzende landschappelijke, natuurlijke en cultuurhistorische waarden, waaronder de kern kwaliteiten van het Nationaal landschap onevenredig worden aangetast.

22.5 Specifieke gebruiksregels

22.5.1 Gebruik van de grond

Onder verboden gebruik wordt tenminste verstaan het gebruik van de gronden anders dan voor:

1. tuinen en/of erfverhardingen;
2. opslagdoeleinden, ten behoeve van normaal bij de bestemming behorend gebruik.

22.5.2 Gebruik van opstallen

Onder verboden gebruik wordt ten minste verstaan het gebruik:

1. van opstallen voor verblijfsruimte, zoals bedoeld in het bouwbesluit, in geval van vrijstaande bijgebouwen;
2. horeca;
3. van daken van bijgebouwen als dakterras en/of daktuin, ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'.

22.5.3 Aan-huis-verbonden beroep

Het verbod om de voor 'Wonen' bestemde gronden en opstallen te gebruiken als beroepsmatige werk- en/of opslagruimte is niet van toepassing op het gebruik van ruimten binnen de woning of in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:

1. ten minste 50% van het verblijfsgebied met woonfunctie van de woning blijf gehandhaafd. Bij woningen met een verblijfsgebied van minder dan 240 m² dient een verblijfsgebied met woonfunctie van 100 m² behouden te blijven;
2. degene die de activiteiten uitvoert, dient tevens de bewoner van de woning te zijn;
3. het gebruik mag geen ernstige of onevenredige hinder opleveren voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;
4. de ruimtelijke uitstraling is in overeenstemming met de woonfunctie;
5. de parkeerbalans in de directe woonomgeving wordt niet onevenredig nadelig beïnvloed en er zijn geen extra verkeersmaatregelen noodzakelijk;
6. er is geen sprake van een grote verkeersaantrekkende werking. De aanwezige infrastructuur moet hierop berekend zijn;
7. er mag geen detailhandel plaatsvinden.

22.6 Afwijken van de gebruiksregels

22.6.1 Uitoefenen van een consumentverzorgend ambachtelijk bedrijf

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van de vestigiging van een consumentverzorgend ambachtelijk bedrijf in de woning en/of bijgebouwen, met dien verstande dat:

1. ten hoogste 30% van de vloeroppervlakte mag worden gebruikt, behoudens ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' en zoals opgenomen in 'Bijlage 2 bij de regels: lijst van monumenten’ waar het bouwvlak geheel mag worden gebruikt en waarbij de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft;
2. de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed en geen extra verkeersmaatregelen noodzakelijk worden;
3. geen onevenredige nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;
4. er geen zelfstandige vorm van detailhandel ontstaat, met uitzondering van beperkte verkoop van ondergeschikte betekenis en inherent aan de betreffende activiteit.

22.6.2 Toestaan van recreatiewoningen en/ of -appartementen

Burgemeester en wethouders kunnen middels een omgevingsvergunning afwijken van de gebruiksregels ten behoeve voor het toestaan van recreatiewoningen en/of –appartementen, met dien verstande dat:

1. het pand waarin de recreatiewoning en/of het –appartement wordt gerealiseerd:
   1. is aangeduid als een rijksmonument; respectievelijk handhaving van het pand is noodzakelijk voor of ondersteunend aan de steden- bouwkundige structuur, dan wel;
   2. een minimale inhoud heeft van 650 m³;
2. het vloeroppervlak van een recreatiewoning en/of -appartement, inclusief daartoe behorende bijgebouwen, niet meer dan 100 m² mag bedragen;
3. het gebruik ten behoeve van een recreatiewoning en/of -appartement gekoppeld en ondergeschikt moet zijn aan de woonfunctie ter plaatse;
4. de woning als zodanig herkenbaar blijft;
5. de recreatiewoning en/of het -appartement:
   1. binnen de bestaande bebouwing wordt gerealiseerd;
   2. door de bouwkundige opzet, indeling en maatvoering niet mag functioneren als zelfstandige woning;
   3. de landschappelijke, cultuurhistorische en/of architectonische waarden van het gebouw niet aantast;
   4. de activiteiten infrastructureel goed inpasbaar zijn en niet tot onevenredige verkeersoverlast leiden;
   5. geen onevenredige nadelige gevolgen oplevert voor het woon- en leefklimaat van omwonenden en de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven.

22.7 Wijzigingsbevoegdheid

22.7.1 Wijziging voor het oprichten van een woning

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' het plan te wijzigen ten behoeve van het realiseren woningbouw, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. maximaal mag 1 grondgebonden woning worden gerealiseerd;
2. de nieuw op te richten woning voldoet aan het bepaalde in artikel 22.2, waarbij artikel 22.2.2 sub c. niet van toepassing is;
3. door bodemonderzoek vooraf is vast komen te staan dat er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen bezwaren bestaan tegen realisering van woningbouw ter plekke;
4. de woningbouw past binnen de afspraken die gemaakt zijn in het kader van het regionaal volkshuisvestingsbeleid qua aantal en fasering;
5. wordt aangetoond dat sprake is van een goed (akoestisch) leefklimaat in de woning;
6. uit onderzoek naar de ter plaatse eventueel voorkomende archeologische waarden blijkt, dat deze geen beletsel of beperkingen vormen voor de realisering van woningbouw, tenzij met deze beperkingen bij de bouw rekening wordt gehouden.