Sneek - Harinxmaland fase 1b

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op 28 februari 2006 is het bestemmingsplan Harinxmaland vastgesteld. Het bestemmingsplan Harinxmaland heeft ten doel de aanleg van dit nieuwe woongebied aan de noordkant van Sneek mogelijk te maken. In de ‘Structuurvisie 2020 Sneek en Wymbritseradiel Noord’ is een voorbeeld van een mogelijk ontwerp gegeven van het plangebied in de vorm van een indicatieve schets. Tevens is een Nota van Uitgangspunten opgesteld en vastgesteld door de raad op 5 juli 2005 waarin op hoofdlijnen een aanzet is gegeven voor de aanpak van het gebied.

Het bestemmingsplan Harinxmaland sluit aan op deze schets en de nota van uitgangspunten en bevat de juridische en planologische vertaling van het (ruimtelijk) beleid. Het bestemmingsplan Harinxmaland heeft een globaal karakter. Voor het nieuwe woongebied heeft dit vorm gekregen in een uit te werken bestemming.

Het nieuwe woongebied Harinxamaland wordt gefaseerd ontwikkeld. Hiertoe worden 5 fasen onderscheiden, fase 1a t/m fase 1e (en daarnaast de grasdrogerijlocatie). Fase 1a is reeds gerealiseerd. Voor fase 1d en 1e zijn recentelijk bestemmingsplannen vastgesteld en onherroepelijk geworden.

Er is veel vraag naar woningen in Sneek, daarom kan op korte termijn worden gestart met fase 1b. Voor het realiseren van fase 1b is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet hierin.

Het doel van onderhavig bestemmingsplan is om de realisatie van een nieuw woongebied aan de noordkant van Sneek mogelijk te maken. Het betreft fase 1b van de woonuitbreiding Harinxmaland. Hier zullen 83 woningen worden gerealiseerd. De onderlegger voor dit uitwerkingsplan wordt gevormd door het geldende moederbestemmingsplan Harinxmaland uit 2006 en een door SVP architectuur en stedenbouw ontworpen stedenbouwkundige uitwerking voor fase 1b (februari 2016).

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit fase 1b van de wijk Harinxmaland te Sneek. De wijk en daarmee het plangebied is gesitueerd aan de noordzijde van Sneek, tussen de Stadsrondweg-noord en de Oerdyk. Aan de westzijde van het plangebied bevindt zich de spoorlijn Leeuwarden-Sneek. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in onderstaande figuren.

 

Figuur: globale ligging plangebied Harinxmaland fase 1b

Figuur: ligging van het plangebied aan de noordkant van Sneek (rode contour is fase 1b)

1.3 Planologische regeling

1.3 Planologische regeling

Het geldende bestemmingsplan is het bestemmingsplan 'Harinxmaland', dat door de raad is vastgesteld op 28 februari 2006 en door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd op 20 juni 2006. In dit bestemmingsplan zijn globaal de planologische en juridische kaders voor de woonuitbreiding aangegeven.

Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Woondoeleinden - Uit te werken woondoeleinden'. De gronden met deze bestemming zijn onder andere bestemd voor woondoeleinden, bepaalde soorten bedrijvigheid en voorzieningen. Hiervoor is een uitwerkingsplicht opgenomen.

Vanwege het feit dat de wetgever er vanuit gaat dat een bestemmingsplan na een planperiode van 10 jaar wordt herzien, is hier niet gekozen voor een uitwerkingsplan maar voor een nieuw bestemmingsplan specifiek voor fase 1b, dat wel kan worden beschouwd als een uitwerking van het bestemmingsplan 'Harinxmaland' uit 2006, dat de basis vormt voor het voorliggende bestemmingsplan.

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een korte toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. In dit hoofdstuk zijn tevens de uitgangspunten vanuit het bestemmingsplan 'Harinxmaland' opgenomen. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Uitgangspunten en planbeschrijving

2.1 Ontstaan en ontwikkeling

Sneek is gelegen aan de zuidzijde van het oude Middelzeegebied, waardoor op de verspreid liggende gebiedstyperende terpen verschillende dorpen zijn ontstaan. Ten noorden van de stad waren vruchtbare kleigronden gelegen, afgezet langs de oevers van de voormalige Middelzee. Aan de zuidkant strekte zich een moerasvlakte uit met talloze plassen, poelen en meren. De vruchtbare kleigronden in het noorden werden door de Hemdijk beschermd tegen het water uit het zuiden.

Sneek zelf is ontstaan op een landtong in de oude Middelzee waar de vaarweg naar het noorden de zuidelijke dijk van de Hempolder Scherhem kruist. Deze vaarweg naar het noorden werd noodzakelijk, omdat transport over de Middelzee door dichtslibbing onmogelijk was geworden. Een exacte datering van het ontstaan van Sneek is niet bekend, maar wel is bekend dat de stad in de 11de eeuw al bestond.

Vanaf de 13de eeuw verkreeg Sneek diverse stadsrechten, die in 1456 officieel werden bestendigd, waarmee Sneek één van de Friese elf steden werd. Als handelsstad was dit tevens het begin van een bloeiperiode die tot circa 1550 zou duren. In 1492 werd begonnen met de aanleg van een grachtengordel en stadsmuur, waardoor Sneek vanaf die tijd de enige ommuurde stad van Friesland was. Van deze historische vestingwerken resteren thans nog het Bolwerk en de Waterpoort.

De stad zelf heeft een historische kern met een radiale structuur, die is ontstaan vanuit de toegangswegen en de zes waterelementen, waaronder de Frjentsjerter Feart. Uitbreidingen hebben zich rondom deze basisstructuur voortgezet. Tot het eind van de 19de eeuw werd de stad binnen de stadsgrachten steeds voller gebouwd. Hierna verrezen aan de overzijden van de stadsgrachten de eerste woningen en vervolgens werd in een hoger wordend tempo de verschillende wijken aangelegd. In de loop van de tijd heeft Sneek zich hierdoor ontwikkeld tot een compacte stad binnen de rondweg, waarbij in de laatste decennia ook de rondweg is overgestoken, zoals in het zuiden van de stad de wijk Tinga en Duinterpen. Wijk Harinxmaland is de eerste woonuitbreiding aan de noordzijde van de stad buiten de huidige stedelijke rondweg.

2.2 Uitgangspunten

In het bestemmingsplan 'Harinxmaland' is een beschrijving in hoofdlijnen van het gehele nieuwe woongebied gegeven. Dit bestemmingsplan ten behoeve van fase 1b vormt hier een relatief klein onderdeel van. Hieronder zijn daarom alleen de voor dit bestemmingsplan relevante uitgangspunten uitgelicht.

Woongebied

• Binnen 'Harinxmaland' liggen deelgebieden met een eigen karakter en sfeer.
• Uitgegaan wordt van een inrichting van het woongebied als een op zichzelf staand en herkenbaar compact stedelijk gebied, met onderscheiden eigen identiteiten.

Verkeer

• Door de aansluiting op de Stadsrondweg-noord is het gebied goed bereikbaar en daardoor bestaat de mogelijkheid om op deze locatie een woonwijk te realiseren.
• Uitgangspunt is dat het gebied voor autoverkeer hoofdzakelijk wordt ontsloten vanaf de bestaande rotondes aan de Stadsrondweg-noord.
• De interne wegenstructuur gaat tot een '30 km per uur gebied' behoren, waarbij wordt uitgegaan van smalle wegen, klinkerbestrating en plateaus op kruisingen.

Cultuurhistorische waarde

Het ruimtelijk beleid is gericht op behoud van de in het gebied voorkomende archeologische waarde en archeologische verwachtingswaarde van de gronden. Dit beleid krijgt gestalte door met betrekking tot de gronden met archeologische (verwachtings) waarde nader te bezien of en in hoeverre inpassing kan plaatsvinden of bescherming noodzakelijk blijkt.

In het kader van de omgevingsaspecten archeologie en cultuurhistorische waarden is hierop verder ingegaan, dit is opgenomen in paragraaf 4.6 Archeologie en cultuurhistorie.

Water

• In het gebied worden grote waterelementen toegevoegd, bij voorkeur ter hoogte van de nattere delen van het gebied.
• Ten behoeve van waterberging dient ten minste 10% van de oppervlakte van het te realiseren woongebied ingericht te worden.

Op het omgevingsaspect water is hierop verder ingegaan, dit is opgenomen in paragraaf 4.7 Water.

Duurzaamheid

Bij de realisering van de woonwijk wordt gestreefd naar het beperken van de negatieve invloed op het milieu als gevolg van het bouwen en beheren van het gebied, door:

• met betrekking tot het thema ‘energie’ op wijk- en woningniveau te komen tot haalbare oplossingen;
• vanuit de gemeente een actieve houding aan te nemen, onder andere door uitvoeren van een Duurzame Energiescan;
• met betrekking tot de Energie Prestatie op Locatie (EPL) inzetten op een meer dan gemiddeld niveau: uitgegaan wordt van een EPL van 5.

Beeldkwaliteit

• Als uitgangspunt geldt, dat een woonwijk met een eigen identiteit en een hoge beeldkwaliteit wordt gerealiseerd. Specifieke kwaliteiten zijn met name een duidelijke structuur, een eigen identiteit van onderscheiden delen en een hoge belevingswaarde.

Voor fase 1b is een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit is als Bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

Ontgrondingen

• Voor woningbouw is ophoging van het terrein noodzakelijk, gelet op de waterhuishoudkundige situatie.
• Realisatie van het bestemmingsplan omvat tevens werkzaamheden ten behoeve van ontgrondingen. Bij de realisatie van het plan zal de diepte van de ontgrondingen niet meer bedragen dan 2 meter beneden het oppervlaktewaterpeil, en zal niet meer dan 10.000 m³ bodemmateriaal naar elders worden afgevoerd of in depot worden gezet, zodat een vergunning op grond van de Ontgrondingenverordening Friesland niet nodig is. Indien en voor zover aan bovengenoemde voorwaarden niet wordt voldaan, zal een ontgrondingenvergunning worden aangevraagd.

Met het voorliggende bestemmingsplan wordt aan bovenstaande uitgangspunten voldaan.

2.3 Planbeschrijving

Huidige situatie

In de huidige situatie is het plangebied een open, nog onbebouwd stuk grasland. Ten noorden en ten oosten van de locatie is al nieuwe woonbebouwing geprojecteerd c.q. gerealiseerd.

Ruimtelijke kwaliteit

Als uitgangspunt geldt dat een woonwijk met een eigen identiteit en een hoge kwaliteit wordt gerealiseerd. Specifieke kwaliteiten zijn met name een duidelijke structuur, een eigen identiteit van onderscheiden delen en een hoge belevingswaarde.

Naast hetgeen hierover reeds in de plantoelichting is opgemerkt, wordt een beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan dient als richtlijn bij de vormgeving van de bebouwing. Het beeldkwaliteitplan is als Bijlage 1 bij de toelichting opgenomen.

Voorgestelde verkaveling

De voorgenomen ontwikkeling voor fase 1b bestaat uit de realisatie van 83 grondgebonden woningen, verdeeld over twee hoven met 38 respectievelijk 45 woningen. De woningen zijn gesitueerd rondom een als openbaar groen ingericht terreingedeelte. De hoven worden eveneens door een brede groenstrook gescheiden. Onderstaande figuur geeft de voorgenomen verkaveling weer (fase 1b betreft in onderstaande figuur de twee meest zuidelijk gelegen blokken).

Figuur: Voorgenomen verkaveling

Verkeer en parkeren

Bij het opstellen van een bestemmingsplan waarin een nieuwe ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt, moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening, aandacht worden besteed aan de parkeerbehoefte.

Het plangebied wordt via de aan te leggen erftoegangsweg ontsloten op de rondweg. De verkeersgeneratie die naar verwachting ontstaat als gevolg van het realiseren van de woningen kan door de omliggende wegenstructuur worden opgevangen.

Er wordt mogelijk op termijn gedacht aan het realiseren van een fietsroute c.q. calamiteitenontsluiting richting de fase ten noorden van fase 1b. Binnen het plangebied is hiervoor voldoende ruimte aanwezig.

 

Voor de leefbaarheid in de wijk is het verder van belang dat er voldoende parkeergelegenheid is. Dit is onder andere vastgelegd in het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan (GVVP). Er wordt in het GVVP niet ingegaan op normen en aantallen. Op basis van de meest recente publicatie van de CROW parkeerkencijfers is daarom de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling bepaald. Voor een gebied, matig stedelijk en rest bebouwde kom, wordt voor twee-onder-een-kap woningen een norm gehanteerd van 2,5 parkeerplaats per woning en voor tussen- en hoekwoningen 2,3.

In fase 1b vindt het parkeren plaats op de openbare weg. Uitgaande van een parkeernorm van 2,3 worden er in het plangebied voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

Voor het blok met 45 tussen- en hoekwoningen zijn 45 x 2,3 = 103,5 parkeerplaatsen nodig, er worden er 105 gerealiseerd. Voor het blok van 38 tussen- en hoekwoningen zijn er, (uitgaande van een parkeernorm van 2,3) 87,4 parkeerplaatsen nodig. Volgens de aangeleverde parkeerbalans van SVP worden hier 98 parkeerplaatsen gerealiseerd. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er voldoende parkeergelegenheid wordt aangelegd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft het van belang zijnde rijks-, provinciale-, regionale en gemeentelijke beleid. Daarbij worden, waar nodig uitgangspunten voor dit bestemmingsplan geformuleerd.

3.1 Rijksbeleid

Binnen het rijksbeleid zijn de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de Ladder voor Duurzame verstedelijking van belang.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 in werking getreden. De Structuurvisie infrastructuur en ruimte 2040 (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Om de bestuurlijke drukte te beperken brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Deze 13 nationale belangen zijn:

• Rijksvaarwegen
• Mainportontwikkeling Rotterdam
• Kustfundament
• Grote rivieren
• Waddenzee en waddengebied
• Defensie
• Hoofdwegen en hoofdspoorwegen
• Elektriciteitsvoorziening
• Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen
• Ecologische hoofdstructuur
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte)
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde

De visie is via regels verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Deze geeft voor het plangebied geen direct bindende regels.

3.1.2 Ladder voor Duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkelingen in de toelichting bij een bestemmingsplan een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De treden van de 'ladder' worden in artikel 3.1.6. lid 2 Bro als volgt omschreven:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

De voorgenomen uitwerking van plan Harinxmaland sluit aan bij de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking:

• 1. In het kader van de voorgenomen uitbreiding is een woningbehoefte onderzoek uitgevoerd. Uit dit behoefte onderzoek blijkt dat er in Sneek de komende jaren nog voldoende behoefte is aan nieuwe woningen. Door flexibiliteit op te nemen, kan gedurende het hele realisatieproces, aangesloten worden op de actuele lokale woningbehoefte.
• 2. Het gebied waarop de plannen voor de uitbreiding van toepassing zijn, is onderdeel van het bestaand bebouwd gebied conform de Verordening Romte provincie Fryslân 2014 (hierop wordt verder ingegaan in 3.2.2). Het geldende bestemmingsplan 'Harinxmaland' uit 2006 voorziet (met een uitwerking) immers al in het bouwen van woningen. In dat bestemmingsplan is ruimte geboden voor 1.300 woningen. Inhoudelijk volgt het voorliggende bestemmingsplan de behoefte aan nieuwbouwwoningen. De volledige beoogde woonwijk is bovendien opgenomen in het woningbouwprogramma van de gemeente. Dit is gebaseerd op een onderzoek naar de actuele regionale behoefte. In de ‘Behoefteraming nieuw te bouwen woningen’ van Stec is geconcludeerd dat aansluitend bij het vigerende Woningbouwprogramma 2011-2016, nog behoefte is aan een ruim aantal eengezinswoningen. Als de aantallen woningen worden verdeeld over de in exploitatie genomen woningen, wordt zichtbaar dat de locaties Harinxmaland en Houkepoort nodig zijn voor de aantallen grondgebonden woningen in het koopsegment. Vanzelfsprekend met enkele andere woningtypen en andere eigendomsvormen. Bij andere binnenstedelijke locaties ligt de nadruk vooral op (sociale) huurwoningen (zowel grondgebonden als appartementen). Deze locaties lenen zich qua ruimte en uitstraling niet voor grotere aantallen grondgebonden woningen. Daarnaast zijn er op dit moment geen binnenstedelijke locaties die snel tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. De beoogde woningen zijn dus niet door middel van herstructurering, transformatie en dergelijke te realiseren. Hierop wordt verder ingegaan in 3.3.3.
• 3. Zoals genoemd, ligt het plangebied in bestaand bebouwd gebied. Het voorliggende bestemmingsplan grenst aan de in 2011 gestarte uitbreiding van Harinxmaland. De ontsluiting van het gebied verloopt via de reeds aanwezige wegen.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Streekplan 2007

Het Streekplan Fryslân 2007 is op 13 december 2006 door Provinciale Staten vastgesteld. In het Streekplan wordt het provinciaal omgevingsbeleid verwoord. Bij de ruimtelijke inpassing van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kan door efficiënt ruimtegebruik, bijvoorbeeld door de mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken. Ook zijn een goede beeldkwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van groot belang. De provincie kiest voor een concentratie van wonen, werken en voorzieningen in stedelijke bundelingsgebieden. De regio Sneek en omgeving is aangemerkt als bundelingsgebied.

Naast binnenstedelijke herstructurering- en invullocaties (zoals IJlsterplein) en woonlocaties binnen de stedelijke contour (Sportpark Noord, Duinterpen en De Loten), lag het accent voor woonuitbreiding tot 2010 vooral op de oostkant van de stad (Oudvaart en Houkepoort). Daarna is de nieuwe grote woonuitbreiding Harinxmaland aan de noordkant van de stad aan de orde, waarvan het plantempo doorloopt tot ruim na 2015 en afhankelijk is van taakstelling, behoefte en binnenstedelijke capaciteit. Bij de ontwikkeling van Harinxmaland wordt rekening gehouden met compensatie van de aanwezige weidevogelwaarden. Daarnaast is voor deze klei-op-veengronden extra inspanning nodig om voldoende waterberging te creëren. Hiermee wordt rekening gehouden bij de realisatie van de woningen in het plangebied.

3.2.2 Verordening Romte

De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Volgens de begrenzing tussen het buitengebied en het bestaand bebouwd gebied ligt het plangebied binnen het bestaand bebouwd gebied gebied, zie onderstaande figuur. Hier wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.

Figuur: begrenzing bestaand bebouwd gebied (Bron: Verordening Romte provincie Fryslân 2014)

In artikel 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

De geplande aantallen woningen zijn in overeenstemming met het gemeentelijk 'Woningbouwprogramma 2011-2016', zie paragraaf 3.3.2 Woningbouwprogramma 2011-2016. Het plan is daarmee in overeenstemming met de regels uit de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ontwikkelvisie gemeente Súdwest-Fryslân

Op 22 maart 2012 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie gemeente Súdwest-Fryslân vastgesteld. In de visie staan de ambities van de gemeente op het gebied van sociale, ruimtelijke en economische ontwikkelingen. De visie vormt een belangrijke basis voor nieuw beleid en plannen. In de ontwikkelvisie wordt uitgegaan van zes peilers. Voor dit project is de peiler 'Verscheidenheid in de kernen' van belang.

In Súdwest-Fryslân is er de rust van het kleine dorp, de dynamiek van de stad of van beide een beetje in het grotere dorp of de kleinere stad. De verscheidenheid betekent een grote rijkdom aan verschillende types woon- en werkmilieus. Binnen de gemeente zullen er grote verschillen ontstaan met betrekking tot de bevolkingsgroei, krimp en toename in huishoudens. De verwachte groei vindt vooral plaats in de stedelijke kernen Bolsward en Sneek.

Omdat het stedelijke cluster qua inwonertal de komende decennia blijft groeien, moeten er aantrekkelijke nieuwe stedelijke woonmilieus worden gerealiseerd. Vanwege de afnemende groei kijkt de gemeente wel kritisch naar de geplande woningbouwprojecten. De wijk Harinxmaland past hier binnen. Eerder is al een bestemmingsplan opgesteld op grond waarvan de realisatie van woningbouw met een uit te werken bestemming mogelijk is. De woningbouw in het plangebied past daarom binnen deze visie.

3.3.2 Woningbouwprogramma 2011-2016

Het Woningbouwprogramma 2011-2016 is in 2012 vastgesteld door de gemeenteraad. Het betreft een strategisch beleidsdocument, waarin de woningbouwplannen en woonvisies van de vijf voormalige gemeenten op elkaar zijn afgestemd en samengevoegd tot één woningbouwprogramma. In het beleidsdocument wordt onder meer ingaan op de kwantitatieve woningbouwopgave en de kwalitatieve focus.

De kwantitatieve opgave is bepaald aan de hand van huishoudenprognoses. In de gemeente is sprake van een stuwmeer van plannen als gevolg van het stilvallen van de woningmarkt. De verwachting is dat woningbouwprojecten een impuls krijgen wanneer er meer schaarste op de woningmarkt is.

In het woningbouwprogramma ligt het accent op seniorenhuisvesting, starters, betaalbaarheid en duurzaamheid. Verder ligt vanuit de beleidsmatige ontwikkelingen en de nieuwe koers de kwalitatieve focus onder andere op de herstructureringsopgave van de verouderde voorraad.

In het woningbouwprogramma is rekening gehouden met en ingezet op de realisatie van Harinxmaland. Hierin is voor Harinxmaland fase 1 een capaciteit genoemd van in totaal 340 woningen. Van deze 340 zijn er 172 opgenomen in het Woningbouwprogramma 2011-2016.

Andere grote woningbouwlocaties Sneek zijn als volgt opgenomen in het woningbouwprogramma 2011-2016:

• Houkepoort: 191
• Het Perk: 70
• IJlsterplein/Boschplein: 137
• Julianastraat: 24

Op deze locaties is sprake van een planuitval van in totaal 235 woningen. Onderdeel van bestuurlijke afspraken is dat de gemeente 30% planologische overcapaciteit mag inbouwen, om bij planuitval te kunnen schakelen op andere locaties. Het gaat dan om flexibiliteit om te kunnen schuiven binnen plannen.

Door in Harinxmaland extra te bouwen ten opzichte van het woningbouwprogramma, maakt de gemeente gebruik van de door Gedeputeerde Staten toegekende flexibiliteit. Deze keuze kan gemotiveerd worden doordat er binnen Sneek sprake is van planuitval van ruim 200 woningen. Dit heeft te maken met marktomstandigheden, de positie van ontwikkelaars, en het feit dat een aantal woningbouwlocaties planologisch niet verkoopbaar is. Nu de woningmarkt weer aantrekt en er concrete belangstelling is voor Harinxmaland acht de gemeente het zeer gewenst om op korte termijn mee te bewegen met de aantrekkende woningmarkt. Op dit moment is Harinxmaland de enige locatie in Sneek die op korte termijn tot ontwikkeling kan worden gebracht voor het betreffende type woningen.

Al met al is de gemeente van mening dat er per saldo geen sprake is van strijdigheid met het woningbouwprogramma 2011-2016. Overigens is destijds bij de vaststelling van het woningbouwprogramma 2011-2016 het aantal te bouwen woningen al gereduceerd naar ongeveer 625 in de periode 2011-2016, hetgeen een halvering betekende ten opzichte van de toen geldende provinciale restrichtgetallen.

Nieuw woningbouwprogramma

Verder heeft de gemeente inmiddels een nieuwe woonvisie in voorbereiding. Op basis van deze visie zal een aangepast woningbouwprogramma worden vastgesteld. Daarin zal in ieder geval het aantal extra te bouwen woningen in Harinxmaland in de periode 2011-2016 in mindering worden gebracht op de restcapaciteit Harinxmaland van 168 óf in mindering worden gebracht op een andere locatie. Hiermee blijft de gemeente binnen de restrichtgetallen en afspraken met GS die zijn gemaakt tot 1-1-2020.

3.3.3 Erfgoedvisie (2012) en Erfgoednota (2013)

Met het vaststellen van de "Erfgoedvisie Silhouet" (juni 2012) heeft de gemeente haar visie en missie op behoud en ontwikkeling van het erfgoed vastgesteld. De gemeente stelt zich hierbij ten doel om het culturele erfgoed op een evenwichtige, en duurzame manier in stand te houden en draagvlak hiervoor te ontwikkelen. Op basis van deze visie is de "Erfgoednota gemeente SWF 2013-2016: De basis op orde" opgesteld (januari 2013). Een belangrijk speerpunt van de nota is dat de basis op orde wordt gebracht. Dit betekent dat de gemeentelijke organisatie haar kerntaken op het gebied van erfgoed zorgvuldig gaat uitvoeren. Het is namelijk een wettelijke taak voor gemeenten om te komen tot een zorgvuldige planbehandeling en besluitvorming wat betreft cultuurhistorie.

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat gemeenten vanaf 1 januari 2012 in hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met aanwezige cultuurhistorische waarden. Dit was al verplicht voor archeologie. Met de Erfgoednota is het gemeentelijk erfgoedbeleid hierop aangepast. Zo gaat de gemeente bij de bescherming van archeologische (verwachtings)waarden in ruimtelijke plannen nu formeel uit van de gemeentelijke FAMKE (Friese Archeologische Monumentenkaart Extra), een uitsnede van de provinciale FAMKE.

Voor de bekende en de te verwachten cultuurhistorische waarden gaat de gemeente uit van de provinciale cultuurhistorische kaart (CHK). De kaart is daarmee onderlegger voor het in de erfgoednota geformuleerde beleid. Echter, niet alle waarden aangegeven op deze kaart kunnen bij voorbaat behouden blijven, hier zal een gemeentelijke afweging aan te pas komen. In de erfgoednota is verder uiteengezet hoe in het kader van ruimtelijke plannen omgegaan dient te worden met het erfgoed.

In de bestaande situatie is geen sprake van de aanwezigheid van cultuurhistorische waarden. In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is dit dan ook geen aspect waar specifiek rekening mee dient te worden gehouden.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In fase 1b worden maximaal 83 woningen mogelijk gemaakt. Woningen zijn geluidsgevoelige functies waarvoor op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde (spoor)weg.

De locatie is gelegen binnen de geluidszone van de Stadsrondweg Noord, de Oerdyk/Noardwei en de spoorlijn Leeuwarden – Sneek. Akoestisch onderzoek is op grond van de Wgh dan ook noodzakelijk. Daarnaast is in het kader van een goede ruimtelijke ordening bepaald of ten gevolge van het verkeer op de interne wegen sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Resultaten akoestisch onderzoek

Het akoestisch onderzoek is uitgevoerd in maart 2016 (zie Bijlage 2). De conclusies zijn als volgt:

Wegverkeerslawaai

Ten gevolge van het verkeer op de Oerdyk/Noardwei wordt de voorkeursgrenswaarde niet overschreden en is dan ook sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Ten gevolge van het verkeer op de interne wegen wordt de richtwaarde van 48 dB overschreden, maar de maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB niet. Maatregelen om de geluidsbelasting te reduceren zijn niet mogelijk, gewenst en/of doelmatig. Aangezien de maximaal aanvaardbare waarde niet wordt overschreden, de richtwaarde maar beperkt wordt overschreden en voor de intensiteit is uitgegaan van een worstcasesituatie, is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Ten gevolge van het verkeer op de Stadsrondweg Noord wordt de voorkeursgrenswaarde overschreden. Maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied zijn niet mogelijk, gewenst of doelmatig. De gecumuleerde geluidsbelasting staat het verlenen van een hogere waarde niet in de weg. Voor de woningen is dan ook een besluit tot vaststelling van hogere waarden voorbereid. Een overzicht hiervan staat in tabel 5.1.

Tabel 5.1 Woningaantallen en bijbehorende hogere waarden

Ontwikkeling	Hogere waarde	Aantal woningen	Geluidsbron
Van Harinxmaland fase 1b	56 dB	16	Stadsrondweg Noord
	55 dB	5
	53 dB	1
	52 dB	8
	51 dB	7
	50 dB	7
	49 dB	7

De verleende hogere waarden zullen in het kadaster worden vastgelegd. Het besluit hogere grenswaarden is parallel aan de vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad, genomen door het collega van burgemeester en wethouders. Dit besluit is toegevoegd in Bijlage 2.

Omdat er voor de voor de woningen binnen het plangebied een verdergaande geluidswering aan de gevels noodzakelijk is dan op grond van het Bouwbesluit is voorgeschreven, is in de gebruiksregels in de bestemming 'Wonen' een aanvullende bepaling met betrekking tot de geluidswerende gevels opgenomen.

Spoorweglawaai

Ten gevolge van de spoorlijn bedraagt de maximale geluidsbelasting 53 dB. Hierbij wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB niet overschreden en is dus sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.

Cumulatie

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt gekeken naar de gecumuleerde geluidsbelasting ten gevolge van alle geluidsbronnen. De maximale gecumuleerde geluidsbelasting bedraagt 59 dB. Deze geluidsbelasting komt voor aan zuidzijde van het plangebied. De hoogst optredende geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer op de Stadsrondweg noord bedraagt hier 58 dB exclusief aftrek conform artikel 3.4 Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2012. Het verschil van 1 dB is voor het menselijk oor niet hoorbaar. Geconcludeerd kan dan ook worden dat de gecumuleerde geluidsbelasting niet leidt tot een noemenswaardige/hoorbare toename. Derhalve kan worden gesteld dat de gecumuleerde geluidsbelasting een goede ruimtelijke ordening niet in de weg staat.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (waaronder woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

Binnen het plangebied is geen bedrijvigheid gevestigd. In de directe omgeving van het plangebied zijn ook geen vormen van bedrijvigheid aanwezig die een belemmering kunnen vormen voor de ontwikkeling van het gebied. Voorheen was sprake van agrarische bedrijvigheid rondom het plangebied. Vanuit het omgevingsaspect milieuzonering zijn er geen belemmeringen om de woningbouw te realiseren.

4.3 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

Voor de gehele woonwijk Harinxmaland is in oktober 2009 een milieukundig bodem- en waterbodemonderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de grond licht verontreinigd is, echter dermate licht dat dit geen risico's vormt voor de volksgezondheid en/of milieu in algemene zin. Er hoeven daarom geen vervolgonderzoeken plaats te vinden. Verder voldeden de mengmonsters voor het waterbodemonderzoek aan de kwaliteitsklasse A.

Op basis van deze resultaten is aanbevolen om zoveel mogelijk te werken met een gesloten grondbalans. Het volledige onderzoeksrapport is opgenomen in Bijlage 3 Bodem- en waterbodemonderzoek Harixmaland. Bovenstaande heeft geen negatieve gevolgen voor de regeling in dit plan. Vanuit 'bodem' zijn de mogelijkheden voor realisatie van woningen in het bestemmingsplan uitvoerbaar.

4.4 Luchtkwaliteit

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van minder dan 18 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van minder dan 10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is dus geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden.

Een plan dat slechts in zeer beperkte mate bijdraagt aan luchtverontreiniging is op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Uit jurisprudentie blijkt dat een woonwijk van 1.500 woningen valt binnen de norm van betekenende mate.

In het kader van het bestemmingsplan 'Harinxmaland' is reeds onderzoek naar de luchtkwaliteit voor het gehele plan Harinxmaland (1.300 woningen) uitgevoerd. In dit luchtkwaliteitsonderzoek is geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit voor het gehele plan geen belemmeringen oplevert. Voor de daadwerkelijke bouw van 83 woningen in het plangebied voor fase 1b zijn op het gebied van luchtkwaliteit dan ook geen belemmeringen.

4.5 Ecologie

4.5.1 Algemeen

Bij elk ruimtelijk plan moet met het oog op de natuurbescherming rekening worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij moet worden aangetoond dat als gevolg van de geplande activiteiten de gunstige staat van instandhouding van waardevolle dier- en plantensoorten niet in het geding komt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Dit is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden dat in de wet de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS) heet. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

In en direct rondom Sneek is geen sprake van Natura 2000-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Sneekermeergebied op ongeveer 3,5 kilometer afstand van het plangebied. Direct in de nabijheid zijn wel van beschermde gebieden die onder het NNN vallen. Het dichtstbijzijnde NNN gebied ligt ten zuidoosten van het plangebied op een afstand van minimaal 2,5 kilometer. Een 'beheergebied en natuurgebied dat buiten de EHS' valt, ligt ten noorden van het plangebied op een afstand van circa 550 meter. Het gaat om een dergelijk grote afstanden dat de realisatie van de woningen in de beoogde woonwijk geen negatieve invloed heeft op de genoemde gebieden.

Figuur: Ligging EHS gebieden

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

4.5.2 Onderzoek

Resultaten onderzoek

In mei 2016 is een quick scan flora en fauna uitgevoerd. Het betreft een actualisatie van de eerder in 2003 uitgevoerde quick scan. Bij deze actualisatie is tijdens een bureauonderzoek en veldbezoek aan de hand van aanwezige terreintypen en toevallige waarnemingen van soorten zo goed mogelijk ingeschat welke beschermde planten- en diersoorten aanwezig (kunnen) zijn. Op basis daarvan zijn uitspraken gedaan over de (mogelijke) effecten van de voorgenomen plannen en de eventueel noodzakelijke vervolgstappen.

Op basis van deze quickscan wordt geconstateerd dat in het onderzoeksgebied een potentiële habitat biedt voor een aantal beschermde soorten. Hoewel er geen gerichte veldinventarisatie heeft plaatsgevonden, is op basis van de beschikbare literatuurgegevens en een veldbezoek vastgesteld dat het terrein mogelijk van belang is voor enkele licht beschermde soorten en voor strikter beschermde broedvogels en de grote modderkruiper. De ingreep zal naar verwachting leiden tot een beperkt verlies van leefgebied van enkele soorten van tabel 1 van de Flora- en faunawet. Dit heeft geen invloed op de gunstige staat van instandhouding van deze soorten omdat er voldoende leefgebied aanwezig blijft en het relatief algemene soorten betreft. Voor deze soorten geldt dan ook een vrijstelling. Een ontheffing Flora- en faunawet is daarom niet noodzakelijk.

De grote modderkruiper kan door zijn verborgen levensstijl niet uitgesloten worden op basis van deze quickscan en voorgaande onderzoeken. Nader onderzoek voor de grote modderkruiper is noodzakelijk.

Voor alle beschermde, inheemse (ook de algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt vanuit de Flora- en faunawet een verbod op handelingen die nesten of eieren beschadigen of verstoren. Ook handelingen die een vaste rust- of verblijfplaats van beschermde vogels verstoren zijn niet toegestaan. In de praktijk betekent dit dat verstorende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden. Werkzaamheden binnen het broedseizoen zijn mogelijk indien is vastgesteld dat er met de werkzaamheden geen nesten van broedvogels worden verstoord. Indien toch in het broedseizoen door gewerkt of gestart wordt, moet vóór het broedseizoen (uiterlijk in februari) contact gelegd worden met de begeleidend ecoloog. In samenspraak met de ecoloog moeten eventuele nadere acties bepaald worden, zoals vroegtijdig kappen van bomen, of maaien van beplanting.

De ecologische quick scan is opgenomen als bijlage 4 Quick scan flora en fauna.

Vervolgonderzoek

Er wordt nader onderzoek naar grote modderkruiper geadviseerd. Dit onderzoek is noodzakelijk alvorens de sloten in het plangebied gedempt of vergraven kunnen worden.

Aangezien het terrein inmiddels bouwrijp is gemaakt is vervolgonderzoek echter niet zinvol meer.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader en beleid

De belangrijkste wettelijke basis voor het behoud van het erfgoed is de Monumentenwet 1988. Ter implementatie van het Verdrag van Malta, is deze Monumentenwet gewijzigd. De kern van de Monumentenwet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). De Modernisering Monumentenwet (MoMo) heeft op 1 januari 2012 tot een wijziging van artikel 3.6.1, lid 1 van het Bro geleid. Ieder ruimtelijk plan dient nu tevens een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Zover hier sprake van is, dient daarnaast aangegeven te worden op welke wijze met de mogelijk in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Hierbij dient tevens de historische (stede)bouwkunde en historische geografie te worden meegenomen in de belangenafweging. Aangegeven dient te worden welke conclusies aan de geanalyseerde waarden worden verbonden en op welke wijze deze zijn geborgd in het plan.

Conform de gemeentelijke erfgoedvisie en -nota wordt uitgegaan van de Cultuur Historische kaart van de provincie Fryslân (CHK), waar ook de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) deel van uit maakt. Op deze kaarten is informatie opgenomen over archeologische en cultuurhistorische waarden. Daarnaast is gebruik gemaakt van de thematische structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' waarin de kernkwaliteiten van het cultuurhistorisch erfgoed en het landschap in Friesland beschreven staan."

Archeologie

Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. Op welke plaatsen archeologisch onderzoek aan de orde is, wordt op grond van het gemeentelijk beleid bepaald. De gemeente volgt hiertoe de provinciale Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Op deze kaart worden voor de perioden Steentijd - Bronstijd en Ijzertijd - Middeleeuwen adviezen gegeven over eventueel te verrichten onderzoeken.

Op basis van beide perioden is een karterend onderzoek 3 noodzakelijk. Voor de ijzertijd en middeleeuwen geldt dat een karterend onderzoek 3 nodig is. In deze gebieden kunnen zich archeologische resten bevinden uit de periode ijzertijd - middeleeuwen. De provincie beveelt aan om bij ingrepen van meer dan 500 m² een karterend archeologisch onderzoek uit te laten voeren. Dit archeologisch onderzoek moet bestaan uit minimaal zes boringen per hectare, met een minimum van zes boringen per plan, waarbij duidelijk wordt of er vindplaatsen in het plangebied aanwezig zijn. Worden er een of meerdere vindplaatsen worden aangetroffen, dan zal uit nader (waarderend) onderzoek moeten blijken hoe waardevol deze vindplaatsen zijn. De aard van dit waarderend (vervolg)onderzoek hangt af van het type aangetroffen vindplaats.

Voor de periode steentijd-bronstijd geldt een karterend onderzoek 3. In deze gebieden kunnen zich op enige diepte archeologische lagen bevinden uit de steentijd, die zijn afgedekt door een veen- of kleidek. Mochten zich hier archeologisch resten bevinden, dan zijn deze waarschijnlijk goed van kwaliteit. De provincie beveelt daarom aan om bij ingrepen van meer dan 5000 m² een karterend (boor)onderzoek uit te laten voeren, waarbij minimaal drie boringen per hectare worden gezet, met een minimum van drie boringen voor gebieden kleiner dan een hectare. De resultaten van een dergelijk karterend booronderzoek kunnen inzicht geven aanwezigheid en diepte van een eventueel aanwezige podzolbodem, waarin zich archeologisch resten kunnen bevinden.

Eind 2005 is voor het gehele plangebied Harinxmaland een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd ('Plangebied Harinxmaland. Archeologisch vooronderzoek: een Inventariserend veldonderzoek', RAAP, maart 2006). Tijdens het onderzoek is een groot aantal (potentieel) waardevolle gebieden aangetroffen. Deze gebieden zijn in het bestemmingsplan 'Harinxmaland' bestemd als 'Archeologisch waardevolle gebieden'. Voor de gebieden met een verwachtingswaarde is de aanduiding "Gebieden met archeologische verwachtingswaarde" opgenomen. Voor de gronden gelden beperkte bouwmogelijkheden (met vrijstellingsbepaling) en een aanlegvergunningstelsel.

In het plangebied van Fase 1b bevindt zich eveneens een gebied met archeologische verwachtinsgwaarde.

Figuur: Fragment verbeelding bestemmingsplan Harinxmaland 2006

Als vervolg op het inventariserend veldonderzoek is in 2012 een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. De resultaten van het onderzoek tonen aan dat binnen het onderzoeksgebied geen belangwekkende archeologische resten verstoord zullen worden. Het terrein kan daarom worden vrijgegeven. Er worden derhalve geen verdere voorwaarden verbonden aan het plan inzake de archeologische monumentenzorg. Mochten er onverhoopt toch archeologische vondsten worden gedaan, dan blijft de archeologische meldingsplicht van toevalsvondsten van kracht (artikel 5.10, lid 1 Erfgoedwet). Concreet houdt dit in dat wanneer bij graafwerkzaamheden vondsten worden aangetroffen waarvan de vinder redelijkerwijs moet kunnen weten dat het archeologie betreft, dit gemeld moet worden bij het bevoegd gezag, zijnde de gemeente.

Het proefsleuvenonderzoek is opgenomen als bijlage 5 Proefsleuvenonderzoek.

Cultuurhistorie

De ligging van het gebied op de grens van het voormalige Middelseegebied maakt het mogelijk enkele cultuurhistorische patronen te benoemen. Uit eerder archeologisch onderzoek was al bekend dat door het plangebied het tracé van een dijk loopt die de begrenzing van de Middelsee vormde. De dijk is vrijwel volledig verdwenen. Kenmerkend is nog wel het verschil in verkavelingspatroon tussen het ‘nieuwe’ en het ‘oude’ land, dat een grillig kavelpatroon kent. Daarnaast is langs de Ivige Leane en de Oerdyk, ten noorden en noordwesten van het plangebied, de karakteristieke (boerderij)bebouwing kenmerkend. De cultuurhistorische elementen kunnen, voor zover deze ingepast kunnen worden op een wijze die aansluit op de cultuurhistorische karakteristiek, als aanknopingspunt dienen in de verdere planvorming. Het voorliggende bestemmingsplan laat de karakteristieke bebouwing intact, deze valt ook buiten het plangebied van fase 1b.

Op het gebied van archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor de realisatie van de woningen in het plangebied.

4.7 Water

4.7.1 Algemeen

Vanwege het grote belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke procedure geworden. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het Wetterskip Fryslân.

Het Wetterskip hanteert de volgende drie thema's bij toetsing van initiatieven: Veilig, Voldoende, Schoon.

Veilig:

Belangrijk is dat rekening wordt gehouden met de regionale kering langs de Zwette. Langs deze kering ligt een beschermingszone die vrij gehouden moet worden voor het beheer en onderhoud aan en bescherming van de kade. Deze kade ligt niet binnen het plangebied van dit plan en heeft dan ook geen invloed op de regeling van dit plan.

Voldoende:

De watercompensatie voor de aanleg van heel Fase 1b vindt plaats in de nieuw te graven watergangen buiten het plangebied.

Schoon:

Het is belangrijk hemel- en afvalwater op een dusdanige manier af te voeren dat de kwaliteit van grond- en oppervlaktewater goed blijft. In het plangebied wordt daarom een gescheiden rioolstelsel gehanteerd. Daarnaast wordt gebruik gemaakt van milieuvriendelijke en duurzame materialen, zodat afstromend hemelwater niet verontreinigd wordt.

Rondom het plangebied zijn reeds veel nieuwe watergangen gerealiseerd. Gezien het waterrijke karakter wat hierdoor is ontstaan kan er van uit worden gegaan dat op het gebied van water geen belemmeringen zijn voor de realisatie van de woningen in het plangebied.

4.7.2 Watertoets

Voor het plan Bestemmingsplan Harinxmaland fase 1b is op 18 juli 2016 een watertoets aangevraagd op www.dewatertoets.nl. De invloed van het plan is mogelijk zodanig, dat de normale watertoetsprocedure wordt doorlopen. Dit betekent dat het waterschap wil overleggen over hoe rekening kan worden gehouden met waterhuishoudkundige belangen.

De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit én kwantiteit van water. Achtergrondinformatie over de verschillende is te vinden in onze Leidraad Watertoets die is te raadplegen op de website: www.wetterskipfryslan.nl/watertoets.

4.7.3 Wateradvies

Het Wetterskip Fryslân heeft een advies uitgebracht. Dit advies is verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan en is toegevoegd in bijlage 6 Wateradvies bij de toelichting. Op het plan is de normale watertoetsprocedure van toepassing omdat het verhard oppervlak toeneemt met meer dan 200 m² en omdat de wijk uiteindelijk voor de boezem komt te liggen (de boezem is dat deel van het oppervlaktewater binnen een waterschap dat geen vast peil heeft. Het is meestal geen onderdeel van een polder, maar dient er toe polderwater op te slaan voor het wordt afgevoerd).

1. Veilig

Regionale waterkering

Het plangebied wordt beschermd door een regionale waterkering. De regionale waterkering beschermt het achterliggende gebied tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. In onderstaand figuur is de ligging van de kering weergegeven. De kering langs de westkant van het plangebied bestaat uit hogere gronden.

Figuur: Kering (oude situatie)

De regionale kering heeft met een bepaalde hoogte een kerende werking. De kerende werking dient te alle tijde gehandhaafd te blijven. Langs de regionale kering ligt een beschermingszone van 5 meter. Deze beschermingszone is nodig voor het beheer en onderhoud aan en bescherming van de kade. Het is niet toegestaan om werken uit te voeren aan de kade of in de beschermingszone. De begrenzing van de zones is weergeven in bovenstaande figuur. Voor werkzaamheden binnen de kernzone en de beschermingszone van de regionale kering is een watervergunning nodig.

 

Onderdeel van het plan is het voor de 'boezem brengen' van het plangebied. Dit houdt in dat het water in het plangebied in open verbinding komt te staan met de Friese Boezem. Hierdoor is het plangebied niet langer beschermd door een boezemkade en komt het 'voor de boezem te liggen'. Hiervoor is het nodig om de regionale kering te verleggen. Voor het verleggen van de regionale kering is een watervergunning nodig. Hierin geeft Wetterskip Fryslân onder andere aan wat de afkeurhoogte van de nieuwe kering is. Het Wetterskip adviseert om de toegangsweg aan te wijzen als regionale kering. Het voordeel hiervan is dat de regionale kering komt te liggen op openbaar terrein en niet op de kavels van particulieren. Dit punt wordt nader geconcretiseerd in het kader van de te verlenen watervergunning.

In onderstaande figuur is de nieuwe situatie met betrekking tot de waterkering weergegeven.

Figuur: Kering (nieuwe situatie)

Klimaateffectenatlas

De Klimaateffectatlas (http://www.ruimtelijkeadaptatie.nl/nl/klimaateffectatlas) zet (toekomstige) dreigingen van overstromingen, wateroverlast, droogte en hittestress op de kaart. Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd wordendoor bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten.

Het plangebied ligt in een deel van Fryslan waar volgend de Klimaateffectenatlas een kans bestaat op overstroming vanuit primaire wateren (Waddenzee, IJsselmeer). Naast de zorg voor goede primaire waterkeringen is het ook mogelijk om met overstromingsscenario's rekening te houden in de ruimtelijke inrichting van stedelijk gebied. Het plangebied is onderdeel van 'bestaand stedelijk' gebied conform de Verordening Romte. Er mag dus redelijkerwijs van worden uitgegaan dat hier stedelijke ontwikkeling plaats mag vinden. In het plan is (voor zover mogelijk) rekening gehouden met hoogwateroverlast door de woonpercelen 'hoog en droog' aan te leggen (zie hieronder).

2. Voldoende

Peilgebied en drooglegging

Het plangebied ligt in een peil vak met een vast peil van -1,25 m NAP. De vastgestelde peilen zijn streefpeilen. Het werkelijke peil is als gevolg van opstuwing en de weersomstandigheden niet altijd gelijk aan het streefpeil. Het maaiveld in het plangebied is inmiddels opgehoogd  en ligt op circa 0,00 m NAP.

 

In het kader van de ontwikkeling van de wijk Harinxmaland is besloten om de hele wijk voor de boezem te leggen. Het boezempeil is -0,52 m NAP, dit betreft ook een streefpeil. Het bijbehorende maatgevend boezempeil is hier -0,15 m NAP. Dit peil, behorend bij een situatie met een kans van voorkomen van 1/100 per jaar, mag tot 1 meter voor de gevel voorkomen. In dit geval is de droogleggingsnorm de strengste norm. Het waterschap adviseert om bij het bepalen van de aanleghoogte rekening te houden met de droogleggingsnorm.

Het plangebied wordt voldoende hoog aangelegd ten opzicht van het maximale boezempeil. Met betrekking tot het bouwrijp maken van het gebied heeft al afstemming plaatsgevonden met het Wetterskip.

 

Peilwijzigingen

Als onderdeel van het plan zal het waterpeil worden gewijzigd. Voor de wijziging van het peil zal een watervergunning worden aangevraagd. Er wordt dan beoordeeld wat de impact van de peilwijziging is welke procedure van toepassing is.

 

Grondwateronttrekking

Bij de aanleg van gebouwen of infrastructuur is het vaak nodig om het grondwater te verlagen om het werk droog uit te kunnen voeren. Voor het onttrekken van grondwater is een vergunning of melding nodig. Ook op het lozen van onttrokken grondwater is de meldingsplicht van toepassing.

Toename verhard oppervlak

Een toename van verhard oppervlak dient gecompenseerd te worden. De gebiedsspecifieke compensatie zoals deze in paragraaf 4.3.6.2 van de Leidraad is opgenomen is niet van toepassing. Het Wetterskip hanteert een compensatienorm van 10 %. Voor bebouwd gebied is de ondergrens van 200 m² van toepassing, in het buitengebied geldt een ondergrens van 1.500 m².

 

Door de realisatie van het plan neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met circa 19.300 m². Ter compensatie is het nodig om 1.930 m² nieuw oppervlaktewater te graven in hetzelfde peilgebied.

Compensatie toename verhard oppervlak

In totaal is het nodig om ter compensatie 1.930 m² nieuw oppervlaktewater te graven. Binnen de vorige fasen is compenserende waterberging gerealiseerd. Ook bij de volgende fasen zal voldoende water gerealiseerd worden ter compensatie van verhard oppervlak. De compensatie zit onder andere in het door trekken watergang vanuit het westen richting het spoor.

3. Schoon

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat voorkomen wordt dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Ook is het nodig dat wordt gebouwd met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

 

Afkoppelen en waterkwaliteit

Om het aantal overstortingen van rioolwater en de belasting van rioolwaterzuiveringen te beperken, is het uitgangspunt om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In geval van dit bouwplan kan het hemelwater afkomstig van verhard oppervlak, onder voorwaarden worden geloosd op het oppervlaktewater.

 

Uitbreiding van het rioolstelsel

Mogelijk is een uitbreiding van het rioolstelsel onderdeel van het plan. Wijzigingen aan het rioolstelsel van het betreffende rioleringsgebied dienen te worden doorgegeven aan Wetterskip Fryslân.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie.

Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger door bovengenoemde activiteiten. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het Groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire risiconormering vervoer van gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat er geen inrichtingen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn en er geen vervoer van gevaarlijke stoffen in de omgeving van het plangebied plaatsvindt. De realisatie van de woningen in het plangebied heeft geen negatieve invloed op het PR en GR.

Buisleidingen

De dichtbij zijnde afstand tot buisleidingen bedraagt meer dan 1 km. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van deze buisleidingen.

Inrichtingen

Er liggen geen risicocontouren van risicovolle inrichtingen binnen het plangebied.

Het aspect externe veiligheid van inrichtingen is daarmee niet aan de orde.

Vervoer gevaarlijke stoffen

In de Regeling Basisnet staat waar risicoplafonds liggen langs transportroutes en welke regels er gelden voor ruimtelijke ontwikkeling. Er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het spoor Leeuwarden-Sneek. De spoorlijn wordt daarom niet genoemd in het Basisnet. Externe veiligheid vervoer gevaarlijke stoffen over het spoor is niet aan de orde.

De stadsrondweg Sneek sluit aan op de N354. Op de N345 zal vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden. De afstand tot de N354 is echter dusdanig groot (meer dan 200 meter) dat dit geen belemmerende factor vormt. Bovendien zal het vervoer beperkt zijn. De stadrondweg bevindt zich op korte afstand. Echter de dichtheden van de bebouwing en de intensiteit van het vervoer zijn dusdanig laag dat er geen sprake zal zijn van overschrijding van de drempelwaarden uit de Handleiding Risicoanalyse Transport (HART).

Het plangebied is bestemd voor zelfredzame personen. De bereikbaarheid is goed. In het kader van het vooroverleg zal het voorontwerpbestemmingsplan worden voorgelegd aan de Brandweer Fryslan. Het advies van de brandweer zal als bijlage bij de toelichting worden opgenomen.

Uit oogpunt van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.9 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In en rondom het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In dit bestemmingsplan is sprake van drie bestemmingen. Hieronder is per bestemming een toelichting gegeven.

5.2.1 Verkeer - Verblijf

Op gronden met de 'Verkeer - Verblijf' zijn wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie, voet- en rijwielpaden, parkeervoorzieningen, bermen en beplanting, straatmeubilair, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen en water toegestaan. In verband met de gewenste flexibiliteit zijn de binnenterreinen en de tussenliggende groenstrook onder de bestemming 'Verkeer-Verblijf' gebracht.

Gebouwen zijn alleen toegestaan indien deze ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut zijn. De bouwhoogte bedraagt maximaal 3 meter met een maximale oppervlakte van 15 m². De maximale bouwhoogte van andere bouwwerken bedraagt 5 meter, met uitzondering van verkeersregelende voorzieningen en lichtmasten. Speeltoestellen zijn binnen de bestemming toegestaan.

5.2.2 Water

De waterlopen die voor de waterhuishouding van belang zijn, zijn in het plangebied onder de bestemming 'Water' gebracht. Op de gronden met de bestemming 'Water' zijn water, waterhuishoudkundige voorzieningen, waterberging en bermen en beplanting toegestaan.

5.2.3 Wonen

Op de gronden met de bestemming 'Wonen' zijn woonhuizen, al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan-huis-verbonden beroep of kleinschalige bedrijfsmatige activiteit toegestaan met daarbijbehorende bed & breakfast in de woning, bijbehorende bouwwerken, tuinen erven en terreinen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, water en nutsvoorzieningen.

Als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden gebouwd. De hoofdvorm van een woonhuis moet binnen een bouwvlak worden gebouwd, waarbij een maximum van 83 woningen geldt. De maximale (grond)oppervlakte van de hoofdvorm van een woonhuis mag niet meer dan 100 m² bedragen. Voor het merendeel van de woningen geldt net als in fase 1e een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 11 meter. De woningen evenwijdig aan het spoor mogen wat hoger worden. De maximale goot- en bouwhoogte bedraagt hier 10 respectievelijk 15 meter.

Overeenkomstig het gemeentelijke afwijkingenbeleid is tevens een regeling opgenomen waarmee onder voorwaarden dakopbouwen kunnen worden gerealiseerd.

De gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken en overkappingen bedraagt ten hoogste 90% van de hoofdvorm van het woonhuis (dit is inclusief eventuele aan- en uitbouwen die onderdeel vormen van het woonhuis), met een maximum van 100 m² dan wel ten hoogste de bestaande oppervlakte indien dit meer is, met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf dat buiten het bouwvlak ligt mag worden bebouwd. Verder bedraagt de goothoogte van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk of -overkapping ten hoogste de bouwhoogte van de vloer van de eerste bouwlaag van de woning vermeerderd met 0,25 meter. Tenslotte bedraagt de goothoogte van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk of overkapping maximaal 3 m en de bouwhoogte 5,5 meter.

Terrein- en erfafscheidingen zijn toegestaan, de maximale hoogte hiervoor is 1 meter indien deze voor de naar de weg gekeerde gevel van de woning worden gebouwd. Achter de naar de weg gekeerde gevel en onder voorwaarden in hoeksituaties mogen erf- en terreinafscheidingen tot 2 meter hoog worden gebouwd. Daarnaast mogen vlaggenmasten met een maximale hoogte van 8 meter worden geplaatst. Tot slot mogen overige andere bouwwerken tot een hoogte van 5,5 meter worden gebouwd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) heeft ten aanzien van de te volgen procedure vroegtijdig overleg plaatsgevonden met de betrokken adviespartners en overheden.

Er is een inhoudelijke overlegreactie ontvangen van Provincie Fryslân (Bijlage 7). Zij geeft in haar schrijven aan dat het bestemmingsplan is gelegen buiten het stedelijk gebied. Dit is teksueel aangepast en er is een kaartje opgenomen van het bestaand bebouwd gebied conform de Verordening Romte 2014.

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarbij een ieder in de gelegenheid is gebracht zienswijzen in te dienen. Van die mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Het plan is uiteindelijk door de gemeenteraad ongewijzigd vastgesteld, waarna tenslotte de beroepsfase volgt.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een gezamenlijk initiatief van de gemeente en een projectontwikkelaar. De gronden binnen het plangebied zijn op dit moment nog eigendom van de gemeente. Gemeente en initiatiefnemer hebben voor het oostelijke blok een koop-realisatieovereenkomst gesloten, waarbij de gronden door de initiatiefnemer op uiterlijke vastgestelde momenten tegen afgesproken prijs en condities worden afgenomen van de gemeente. De gronden worden bouw- en woonrijp aan de initiatiefnemer opgeleverd. Voor het westelijke blok (fase B-2 zoals aangegeven in onderstaande figuur) wordt nog gezocht naar een ontwikkelende partij, waarmee te zijner tijd afspraken met betrekking tot de exploitatie worden gemaakt. Gezien de onderzoeken uit het verleden en de huidige woningmarkt mag er verwacht worden dat er voldoende vraag is naar deze woningen. Op basis hiervan kan gesteld worden dat het project financieel haalbaar is.

Figuur: fasering Harinxmaland fase 1

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit geval is voor het oostelijke gedeelte (fase B-1) een koop-realisatieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Hierin zijn ook afspraken gemaakt over de gemeentelijke kosten. Voor de vaststelling van het bestemmingsplan wordt bovendien een planschadeafwentelingsovereenkomst gesloten, zodat de gemeente de kosten van een eventuele planschadeclaim niet hoeft te dragen. Daarmee is het kostenverhaal voldoende verzekerd voor de gemeente. Daarnaast heeft de initiatiefnemer aan de gemeente inzichtelijk gemaakt dat het plan uitvoerbaar is.