's-Gravenweg 2013

3.3 Beleid Gemeente Zuidplas

3.3.1 Structuurvisie Zuidplas 2030

De Structuurvisie Zuidplas 2030 is een kader voor de gebieds- en ruimtelijke opgaven die Zuidplas in de komende decennia wil realiseren. De gemeente Zuidplas wil een gemeente zijn van springlevende dorpen en buurtschappen, waar volop ruimte is voor bedrijvigheid en daarnaast met aantrekkelijke recreatiemogelijkheden in een groene omgeving. Dit alles met een goede bereikbaarheid en oog voor milieu en duurzaamheid.

In de structuurvisie is het plangebied grotendeels aangeduid als dorp of buurtschap en het meest noordelijke deel als bedrijventerrein. Zuidplas zet in op het benutten van bestaande bedrijventerreinen, alvorens over te gaan tot uitbreiding van het oppervlak aan bedrijventerrein. Het gebied ten zuidoosten van het plangebied (Hitland) is benoemd als groen- en recreatiegebied met open agrarisch landschap.

Figuur 3.2: Uitsnede Structuurvisie Zuidplas

Conclusie ten aanzien van plangebied

Onderhavig bestemmingsplan is grotendeels conserverend van aard en past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie Zuidplas.

3.3.2 Welstandsbeleid

In 2013 is de vaststelling van een nieuwe Welstandsnota voor de gemeente Zuidplas voorzien. Tot dat moment worden de welstandsnota's van de afzonderlijke fusiegemeenten gehanteerd. In Zuidplas zijn verschillende ruimtelijk samenhangende gebieden te onderscheiden die relevant zijn ten aanzien van de toetsing aan redelijke eisen van welstand. Voor de (gebiedsgerichte) welstandsbeoordeling is de karakterisering van de bebouwing en de stedenbouwkundige omgeving van belang. Per deelgebied is een beknopte weergave van de ruimtelijke structuur gegeven, die wordt aangevuld met specifieke kenmerken van de architectuur zoals plaatsing, de bebouwing zelf, detaillering, kleur en materiaalgebruik opgenomen.

Met betrekking tot de 's-Gravenweg is in de ontwerp welstandsnota het volgende opgenomen:

'De 's-Gravenweg is het oudste bebouwingslint in de gemeente Zuidplas. Dit lint was de ontginningbasis van de Polder Esse, Gansdorp en Blaardorp. Van oudsher lagen de boerderijen voornamelijk langs de westzijde van de weg. Later werd er ook aan de oostzijde van de weg gebouwd en werd het lint steeds verder verdicht met nieuwe (burger)woningen en niet-agrarische bedrijven. De oude boerderijen en statige herenhuizen herinneren nog aan het verleden van de weg als belangrijke verbinding tussen Rotterdam en Gouda. Onderdeel van dit deelgebied is de Kortlandstraat, waar de eerste markante rijtjeshuizen werden gebouwd. De woningen zijn in de jaren '30 van de vorige eeuw gebouwd als project van de woningbouwvereniging. De bebouwing staat evenwijdig met de perceelgrenzen, op enige afstand van de weg. Er is vooral sprake van afzonderlijke kavels, maar ook geschakelde woningen komen voor. Het beeld met afzonderlijke kavels wordt versterkt door het slotenpatroon. Ten zuiden van de Hitlandselaan bestaan tussen de woningen door vergezichten op het omliggende polderlandschap. De bebouwing van de Kortlandstraat grenst met de voortuinen direct aan de smalle straat, waardoor een intiem karakter ontstaat.

De bebouwing aan de 's-Gravenweg geeft een beeld van de ontstaansgeschiedenis van het gebied en het oorspronkelijke gebruik. Telkens hebben nieuwe invullingen en toevoegingen plaatsgevonden, waardoor de bebouwingsdichtheid toenam. Nu komen oude en nieuwe bouwstijlen naast elkaar voor, waardoor de bebouwing sterk afwisselend van karakter is. Hoewel er voornamelijk sprake is van individuele woningen met soms een voornaam karakter, wordt dit bebouwingspatroon op een enkele plek onderbroken door grootschalige elementen, zoals exportslachterij Boer en het tennis- en squashcentrum. De woningen aan de Kortlandstraat zijn twee aan twee gebouwd onder een samengesteld dak dat is gedekt met rode pannen. Hierdoor ontstaat een eenduidig beeld langs de gehele straat.

Binnen het lint van de 's–Gravenweg is sprake van bebouwing met een individuele uitstraling. Door de variatie in bebouwing en bouwperiode, varieert ook de detaillering en het kleur- en materiaalgebruik. De bebouwing in de Kortlandstraat daarentegen heeft nog steeds een duidelijke eenheid. De woningen zijn opgetrokken uit donkerbruine baksteen en voorzien van rode pannen. De houten kozijnen zijn geschilderd in gebroken wit, evenals de daklijsten. Binnen het dorp Nieuwerkerk aan den IJssel vormt de 's-Gravenweg een waardevol gebied vanwege de landschappelijke en cultuurhistorisch waardevolle structuur. Langs de 's-Gravenweg zijn verschillende rijksmonumenten aangewezen. Daarnaast is er veel karakteristiek waardevolle bebouwing aanwezig: bebouwing die afzonderlijk of in combinatie met de omgeving (beplanting, kavelstructuur, waterhuishouding) karakteristiek is voor het gebied. Het oorspronkelijke karakter van de Kortlandstraat is nog steeds intact, waardoor deze cultuurhistorisch gezien een hoge waarde heeft. Uitgangspunten van de bestemmingsplannen ('s-Gravenweg en Groene Zoom) waar de 's-Gravenweg onderdeel van uitmaakt is het handhaven van de huidige karakteristieken van de 's-Gravenweg. Belangrijk zijn het slotenpatroon, de diepe voortuinen en de noodzakelijke afstand tot de sloten. Essentieel onderdeel van de huidige en te beschermen karakteristiek is de ontsluiting van de percelen met bruggen. Verder zijn er voorwaarden voor het handhaven van erfbeplanting en voor bebouwing en/ of bijgebouwen/ uitbouwen bij waardevolle karakteristieke panden. Om enige verruiming in de bebouwingsmogelijkheden te realiseren is in juni 2010 het Ruimtelijk toetsingskader 's-Gravenweg vastgesteld. Vasthoudend aan de karakteristieken van het gebied kan er meer gebouwd worden.

Criteria

Voor de 's–Gravenweg en omgeving geldt een zwaar welstandsregime, vanwege de waardevolle landschappelijke en cultuurhistorische structuur van het gebied. Het welstandsbeleid is gericht op het handhaven en versterken van de ruimtelijke karakteristiek van het gebied. Essentieel is de afwisseling in de vormgeving van de bebouwing.

Algemeen

• De bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

• De gebouwen zijn met de voorgevel georiënteerd op de straat.
• Bouwinitiatieven houden de bestaande structuur herkenbaar en doorbreken deze niet.
• De huizen staan vrij; tussen de bebouwingselementen zijn doorzichten mogelijk.
• Nieuwbouw draagt bij aan het 'ontspannen' en afwisselende karakter van het lint.
• Bouwinitiatieven laten de onbebouwde ruimte tussen de hoofdmassa's intact (B).
• De parcelering, de positie en de oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing zijn maatgevend bij nieuwbouw.
• Verspringingen in de rooilijn blijven binnen de uitersten van de naastgelegen bebouwing.

Massa en vorm bebouwing

• Gebouwen zijn individueel en afwisselend, de opbouw van de gevels is consistent en goed van verhouding.
• Bedrijfsgebouwen en bijgebouwen staan op het achtererf.
• De bestaande samenhang en afwisseling in de vormgeving van de kappen in de omgeving blijven gehandhaafd.
• De bouwmassa voegt zich in maat en ritme naar de aanliggende bebouwing.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

• Fijnschalige detaillering die de hoofdvorm ondersteunt.
• Detaillering en materiaalgebruik zijn hoogwaardig door het toepassen van natuurlijke materialen of daaraan gelijkwaardig modern bouwmateriaal. De detaillering is zorgvuldig en voorkomt in ieder geval een snel verouderend aanzien.
• Kleurgebruik is terughoudend en afgestemd op de omgeving: doorgaans in aardkleuren, (gebroken) wit of naturel voor de hoofdmassa.

Aanvullend

Voor de Kortlandstraat geldt aanvullend:

• Donkerbruine baksteen, kozijnen in gebroken wit geschilderd.

Aanvullende gebiedsgerichte criteria

Op basis van cultuurhistorische en architectonische aspecten en vanwege de ensemble waardering voor de stedenbouwkundige situering en het unieke karakter van het bouwwerk in relatie tot de omgeving, gelden voor de volgende bouwwerken aanvullende criteria.

• 's-Gravenweg 31: woning 'Beukenhof';
• 's-Gravenweg 88: boerderij 'Al wat men op aarde ziet, volmaaktheid vindt men niet';
• 's-Gravenweg 92: woning 'Bene Situs';
• 's-Gravenweg 101: woning en koetshuis;
• 's-Gravenweg 159-167: woningen;
• 's-Gravenweg 238: boerderij;
• 's-Gravenweg 316: woning;
• 's-Gravenweg 71: kerkje gereformeerde gemeente;
• 's-Gravenweg 254: voormalige villa 'Landzicht'.

De bestaande beeldbepalende onderdelen van deze bouwwerken dienen zoveel mogelijk gehandhaafd te blijven. Wijzigingen worden harmonieus met de bestaande architectuur ontworpen en uitgevoerd, zodat de authenticiteit van het beeldbepalende bouwwerk blijft gehandhaafd. Voor 's-Gravenweg 88 en 238 gelden tevens de objectgerichte criteria voor historische agrarische bebouwing.

Afwijking van de loketcriteria

Bouwinitiatieven aan beeldbepalende panden/ waardevolle bouwwerken zullen in alle gevallen vooradvies worden voorgelegd aan de welstandscommissie.'

Conclusie ten aanzien van plangebied

Binnen onderhavig bestemmingsplan zijn de beeldbepalende karakteristieke panden voorzien van de aanduiding 'karakteristiek'. Voor deze panden geldt een sloopverbod: slechts na advies van de Monumentencommissie kan een omgevingsvergunning voor slopen van een bouwwerk worden afgegeven.

3.3.3 Woonvisie

De gemeente Zuidplas wil beschikken over een actuele Woonvisie, die het volkshuisvestelijk beleid voor de komende jaren uitzet. Dit vanuit een publieke verantwoordelijkheid om zorg te dragen voor een leefbare gemeenschap met voldoende en kwalitatief goede woningen voor haar inwoners. In het proces om te komen tot een Woonvisie is in 2011 op basis van een woningmarktonderzoek een visie op hoofdlijnen gepresenteerd: 'Wonen in de dorpen van de gemeente Zuidplas'.

De gemeente Zuidplas is een gemeente van dorpen en buurtschappen in een groene omgeving, centraal gelegen in de Randstad en deels behorend tot het Groene Hart. De huidige dorpse identiteit vormt een uitstekende basis om je thuis te voelen, nu en in 2030. Op grond van deze identiteit ontwikkelt de gemeente Zuidplas een dynamische en duurzame leefomgeving die zich nadrukkelijk onderscheidt van een puur stedelijke omgeving. Het ontstaan van de gemeente Zuidplas is voor een belangrijk deel ingegeven door de uitdagende ontwikkelopgave voor de Zuidplaspolder. Naast de ontwikkeling van glastuinbouw en overige bedrijvigheid, worden er woningen gerealiseerd. Maar het is van groot belang dat er:

• wordt gebouwd vanuit én aan de dorpen;
• gewerkt wordt aan transformatie van de bestaande woningvoorraad daar waar mogelijk en noodzakelijk, en;
• gewerkt wordt aan aantrekkelijke, levendige dorpskernen.

De gemeente ziet woningbouw als één van de bouwstenen voor instandhouding van het voorzieningenniveau. Maar het is niet het enige: veelal zal wat betreft instandhouding van voorzieningen aanspraak gemaakt moeten worden op samenwerking en creativiteit van de ondernemers om een aantrekkelijk aanbod te creëren (zie hiervoor ook de Economische Visie van de gemeente Zuidplas). Gelet op de aanstaande vergrijzing past daarbij tevens een bij de schaalomvang behorende infrastructuur van welzijns- en zorgdiensten op het niveau van de dorpen. In de visie op hoofdlijnen is deze 'missie' nader uitgewerkt, als opmaat naar de uiteindelijke Woonvisie.

Conclusie ten aanzien van plangebied

Binnen dit bestemmingsplan wordt een verruiming van de woonbebouwing mogelijk gemaakt, waarmee wordt ingezet op instandhouding en versterking van de bestaande woningvoorraad. Daarmee wordt dit bestemmingsplan passend geacht binnen het beleid vanuit de Woonvisie.

3.3.4 Beeldkwaliteitsplan Hollandsche IJssel (1998)

Het beeldkwaliteitsplan, opgesteld in opdracht van de stuurgroep Hollandsche IJssel, omvat kwalitatieve spelregels voor het omgaan met nieuwe ontwikkelingen aan de Hollandsche IJssel tussen Gouda en de stormvloedkering in de gemeentes Krimpen a/d IJssel en Capelle a/d IJssel. De spelregels hebben betrekking op de dijken, oevers, buitenruimten en bebouwing.

Onderhavig plangebied grenst aan de noordzijde aan de Hollandsche IJssel. Het betreft een stuk waterkering met daarop de wegen Kortenoord en Groenendijk. In het beeldkwaliteitsplan staan uitgangspunten voor ruimtelijke ontwikkelingen geformuleerd die de specifieke kenmerken van het karakteristieke landschap waarborgen. Zo zijn uitgangspunten beschreven voor oeverbeplanting, oeververharding en verlichting langs de dijk. Om ervoor te zorgen dat deze kenmerken daadwerkelijk worden behouden, versterkt of ontwikkeld is in dit plan een dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' opgenomen. De uitgangspunten mogen echter niet ten koste gaan van de veiligheid en kwaliteit van de waterkeringen. Daarom blijft de waterveiligheid als voorwaarde gelden. Met het onderhavige plan worden geen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt die de landschappelijke waarde langs dit gedeelte van de Hollandsche IJssel kunnen aantasten.

Conclusie ten aanzien van plangebied

Binnen dit bestemmingsplan wordt rekening gehouden met de belangen van de Hollandsche IJssel. Binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' worden de karakteristieken van het landschap langs de rivier geborgd.