Zuidplas-West

Artikel 19 Lintzone - Uit te werken

19.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Lintzone - uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. lintbebouwing in de vorm van grondgebonden vrijstaande woningen, halfvrijstaande woningen en woongebouwen:
  • 1. met de daarbij behorende bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen / (open) erven, brandgangen, in- en uitritten;
  • 2. in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw;
• b. woon-werk combinaties, met dien verstande dat de bedrijfsactiviteiten behoren tot milieucategorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten als opgenomen in bijlage 3;
• c. bedrijven en bedrijfsactiviteiten zoals genoemd in milieucategorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten als opgenomen in bijlage 3;
• d. behoud, herstel en ontwikkeling van de waardevolle openheid en structuur van de lintzone (laanstructuur);

alsmede ook voor:

• e. toegangs- en ontsluitingswegen, woonstraten, fiets- en voetpaden, in- en uitritten;
• f. (boven – en ondergrondse) parkeervoorzieningen;
• g. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
• h. waterhuishoudkundige voorzieningen;
• i. groenvoorzieningen;
• j. voorzieningen van algemeen nut;
• k. leidingenstrook (ondergrondse kabels en leidingen) met de daarbij behorende vrijwaringszone('s);
• l. parkeervoorzieningen;

met de daarbij behorende;

• m. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• n. erven en terreinen;
• o. verhardingen;
• p. bermen, bermsloten en greppels;
• q. (boom)beplanting, oeverbeschoeiingen en overige groen;
• r. straatmeubilair;
• s. werken en werkzaamheden alsmede bruggen, duikers, overige kunstwerken, infiltratievoorzieningen en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, ten dienste van de bestemming en wat betreft aard en afmetingen passend bij de bestemming;

met uitzondering van:

• t. risicovolle inrichtingen, die niet zijn toegestaan;
• u. verkooppunten voor motorbrandstoffen, die niet zijn toegestaan.

19.2 Dubbelbestemmingen

De voor 'Lintzone - uit te werken' aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:

• a. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologische waarden' de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden als bedoeld in artikel 24;
• b. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waterstaat – Waterloop' de bescherming en instandhouding van de watergang als bedoeld in artikel 26.

19.3 Gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend:

• a. de uitoefening van handel (inclusief detailhandel), nijverheid en dienstverlening (zoals kantoren, horeca, administratieve en publieksgerichte dienstverlening), een beroepsmatige activiteit in een woning daaronder niet begrepen als bedoeld in 19.1, sub a;
• b. bedrijven en bedrijfsactiviteiten anders dan bedoeld 19.1, sub b en sub c;
• c. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
• d. een risicovolle inrichting, inclusief propaantanks;
• e. de opslag en verkoop van motorbrandstoffen (incl. LPG);
• f. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevellijn en tot 3 meter erachter;
• g. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• h. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• i. seksinrichtingen;
• j. de opslag en verkoop van vuurwerk;
• k. het plaatsen van reclameobjecten (zuilen en/of borden).

19.4 Bouwen / aanleg van werken en werkzaamheden

• a. Op de gronden mogen bouwwerken uitsluitend worden gebouwd alsmede werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden worden uitgevoerd in overeenstemming met een door burgemeester en wethouders uitgewerkt plan dat rechtskracht heeft.
• b. Zolang het uitwerkingsplan of een gedeelte daarvan nog niet onherroepelijk is, kan worden gebouwd overeenkomstig het ontwerp uitwerkingsplan dat ter visie heeft gelegen en gedurende de termijn van ter visie legging geen zienswijzen tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn ingediend.
• c. Zolang en voor zover het uitwerkingsplan of een gedeelte daarvan nog niet onherroepelijk is, mogen werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden welke zijn gericht op realisering van de bestemming uitsluitend worden uitgevoerd onder de voorwaarden, dat:
  • 1. deze werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in overeenstemming zullen zijn met, dan wel op verantwoorde wijze kunnen worden ingepast in een daarvoor opgesteld ontwerp uitwerkingsplan, dat ter visie heeft gelegen, en;
  • 2. gedurende de termijn van ter visie legging geen zienswijzen tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn ingediend.

19.5 Uitwerkingsregels

Burgemeester en wethouders werken de bestemming uit in meerdere bestemmingen afgestemd op de geprojecteerde en te realiseren functies op de betreffende gronden in het uitwerkingsgebied en wel overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de volgende bepalingen:

19.5.1 Voorwaarden bij de uitwerking

• a. bij de uitwerking van de stedenbouwkundige opzet wordt aangesloten bij de bestaande, reeds uitgewerkte of nog uit te werken aangrenzende gebieden. Uitgangspunt vormt een aansluiting bij de identiteit en opbouw van lintstructuur en de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving;
• b. burgemeester en wethouders stellen het uitwerkingsplan al dan niet gefaseerd (per bouwperceel of groep bouwpercelen), niet vast voordat er een definitief inzicht bestaat over de verkaveling in het gebied;
• c. voor de vaststelling van het uitwerkingsplan dient vast te staan dat er een aanvaardbare milieuhygiënische woonsituatie zal zijn gewaarborgd. Dit betekent onder andere dat, de milieuhygiënische belemmeringen ten gevolge van binnen en buiten het plangebied aanwezige milieubelastende functies, op grond waarvan milieubelemmeringen zijn bepaald, genoegzaam dienen te zijn weggenomen en/of de voorwaarden in acht zijn genomen zoals neergelegd in de toepasselijke wet- en regelgeving betreffende relevante leefmilieuaspecten;
• d. de geluidsbelasting op geluidsgevoelige objecten binnen de lintzone niet meer zal bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag conform de Beleidsregel Hogere waarden van de regio Midden Holland;
• e. de ruimtelijke en architectonische vormgeving en de inrichtingsprincipes van het gebied worden neergelegd in beeldkwaliteitregels. In de beeldkwaliteitregels wordt onderscheid gemaakt in gebieden met een 'zware' en met een 'lichte' regie. Waar bebouwing opvallend in beeld is vanuit de openbare ruimte (langs de hoofdontsluitingsroute), zullen strikte randvoorwaarden aan de architectuur worden gesteld, waaronder begrepen de kleur van de bouwmaterialen, de presentatie en bebouwingsvorm van de ter plaatse op te richten gebouwen;
• f. in het uitwerkingsplan wordt de normering voor het te hanteren vloerpeil opgenomen. Daarbij geldt dat, ter voorkoming van wateroverlast op basis van het waterbergend vermogen van het peilgebied waarin het uitwerkingsgebied is gesitueerd, het te hanteren vloerpeil nader wordt bepaald, met dien verstande dat vooraf het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard schriftelijk heeft ingestemd met de op te nemen normering;
• g. bij het realiseren van het gebied geldt als doelstelling dat de inrichting zodanig wordt vormgegeven dat optimaal gebruik gemaakt kan worden van duurzaamheidprincipes. In verband hiermee wordt bij de verkaveling uitgegaan van een goed evenwicht tussen intensief gebruik en natuurlijk groene en openbare ruimte, mogelijkheden van natuurlijke zuivering van water en gebruik van duurzame energie. Daarnaast wordt bij de inrichting van het woongebied uitgegaan van emissievrij bouwen en energiezuinig bouwen;
• h. de te realiseren lintzone dient duurzaam ontwikkeld te worden met inachtneming van de volgende milieukwaliteiten:
  • 1. een te realiseren GPR gebouwscore van 7 ten aanzien van duurzaamheid;
  • 2. het uitvoeren van de woningen met de vaste- en kostenneutrale maatregelen uit het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen;
  • 3. minimaal 80% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 48 dB of lager;
  • 4. minimaal 50% van de woningen ondervindt een geluidniveau van 43 dB of lager;
  • 5. maximaal 20% van de woningen ondervindt een geluidniveau van meer dan 48 dB of hoger tot maximaal 53 dB;
  • 6. het geluidniveau binnen alle woningen mag niet meer bedragen dan 33 dB.

19.5.2 Inrichtingsbepalingen

• a. de situering alsmede de aard en omvang van (ontsluitings)wegen, fietspaden en de overige inrichting van het openbaar gebied wordt afgestemd op de omgeving;
• b. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de lokale (dwars) ontsluitingswegen en langzaamverkeersverbindingen vastgelegd met inachtneming van het bepaalde in sub a. Uitgangspunt voor de aan te leggen ontsluitingsstructuur in het gebied vormt onder meer de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer ontsluitingsstructuur indicatief' binnen het gebied. De opgenomen indicatieve structuur wordt zoveel mogelijk gevolgd. Daarnaast wordt nagestreefd om binnen de lintzone om de 200 meter een aansluiting naar de omliggende (nieuwe) woon- en werkgebieden te maken in de vorm van een weg of een fietspad;
  Dit betekent dat de infrastructuur ter plaatse van of in de directe nabijheid van de opgenomen indicatieve infrastructuur wordt aangelegd c.q. overeenkomstig de opgenomen lijnstructuur de wegen worden aangelegd;
• c. de bouwpercelen worden in ieder geval aan de voorkanten begrensd met watergangen, en worden van de openbare weg ontsloten door middel van bruggen over de bermsloten/bestaande watergangen;
• d. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de waterstructuur vastgelegd, daarbij dient de waterstructuur aan te sluiten op de waterstructuur van de aangrenzende percelen. Uitgangspunt voor de aan te leggen waterstructuur in het gebied vormt de functieaanduiding 'specifieke vorm van water – waterstructuur indicatief' binnen het gebied. De opgenomen indicatieve structuur wordt zoveel mogelijk gevolgd. Dit betekent dat de waterstructuur ter plaatse van of in de directe nabijheid van de opgenomen indicatieve waterstructuur wordt aangelegd c.q. overeenkomstig de opgenomen lijnstructuur de watergangen worden aangelegd;
• e. water op het bouwperceel dient aaneengesloten aangelegd te worden (d.w.z. niet doodlopend en geen afzonderlijke waterpartijen) en zoveel mogelijk aan de voorzijde (de naar de naar weg georiënteerde zijde) van het perceel gesitueerd te worden;
• f. in het uitwerkingsgebied wordt tenminste 10% aan water gerealiseerd (procenten steeds berekend ten opzichte van de oppervlakte van het totale uitwerkingsgebied);
• g. de lokale (dwars)ontsluitingen hebben een rijloper van tenminste 3,50 meter breedte;
• h. de parkeervoorzieningen dienen te worden gerealiseerd op eigen terrein;
• i. op de gronden zijn uitsluitend toegestaan vrijstaande woningen en halfvrijstaande woningen, woongebouwen alsmede bedrijfsgebouwen ten dienste van de woon-werk combinaties als bedoeld in 19.1, sub b en bedrijfsgebouwen als bedoeld in 19.1, sub c;
• j. in het kader van de na te streven beeldkwaliteit in het gebied worden strenge eisen gesteld aan de presentatie en bebouwingsvorm van de ter plaatse op te richten gebouwen;
• k. voorzieningen van algemeen nut en dienen zo mogelijk zodanig te worden gesitueerd en/of door beplanting te worden afgeschermd, dat de directe (woon)omgeving in voldoende mate wordt gevrijwaard van visuele en andere hinder;
• l. bij de inrichting van het woongebied wordt uitgegaan van emissievrij bouwen en energiezuinig bouwen;
• m. in het uitwerkingsplan wordt de ligging van de ontsluitingswegen en woonstraten vastgelegd in een bestemming 'Verkeer – Wegverkeer 3' als bedoeld in artikel 11;
• n. in het uitwerkingsplan worden de groenvoorzieningen vastgelegd in de bestemming 'Groen' als bedoeld in artikel 6;
• o. in het uitwerkingsplan wordt het water vastgelegd in de bestemming 'Water' als bedoeld in artikel 12;
• p. bij de uitwerking naar wonen wordt het bepaalde ten aanzien van de bebouwings- en gebruikregels in artikel 13 voor woningen, met inachtneming van de bepalingen in 19.5.3 voor zover toepasselijk zoveel mogelijk van overeenkomstige toepassing verklaard.

19.5.3 Bouwregels

• a. de woningdichtheid in het totale uitwerkingsgebied bedraagt maximaal 17 woningen per hectare;
• b. in het uitwerkingsplan worden bouwvlakken opgenomen waarbinnen de hoofdgebouwen (woningen), (bedrijfs)gebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woningen dienen te worden gebouwd;
• c. het bouwperceel voor woningen (vrijstaande en halfvrijstaande) en/of bedrijfsbebouwing mag tot maximaal 30% bebouwd worden met gebouwen;
• d. in afwijking van het bepaalde in sub c mag 10% van het uitwerkingsgebied bebouwd worden met woongebouwen, waarin per woongebouw maximaal 8 woningen zijn opgenomen;
• e. de inhoud van de woning bedraagt, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en exclusief vrijstaande bijgebouwen en overkappingen, maximaal 750 m³;
• f. de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorende bij de woning dienen gebouwd te worden op tenminste 3 meter afstand uit de voorgevellijn van de woning;
• g. de goothoogte van woningen bedraagt maximaal 7 meter;
• h. de bouwhoogte van woningen bedraagt maximaal 10 meter;
• i. de gezamenlijke oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen per woning en woongebouw bedraagt maximaal 70 m²;
• j. de goothoogte van aan- en uitbouwen en overkappingen bedraagt niet meer dan de hoogte van de begane grondlaag van het hoofdgebouw + 30 centimeter en de bouwhoogte maximaal 5 meter;
• k. de goothoogte van vrijstaande bijgebouwen behorende bij de woning bedraagt maximaal 3,50 meter;
• l. de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen behorende bij de woning bedraagt maximaal 5,50 meter;
• m. de bouwhoogte van gebouwen, niet zijnde woningen bedraagt ten hoogste 10 meter;
• n. het maximale oppervlak aan bedrijfsgebouwen per bouwperceel bedraagt ten hoogte 30%;
• o. de gebouwen moeten worden gebouwd in of achter de voorgevelrooilijn, die gesitueerd is op een afstand van 10 meter uit de as van de (aanliggende) weg;
• p. de afstand van het hoofdgebouw (woning), uitgezonderd voor halfvrijstaande woningen wat betreft de zijde waar de woningen aan elkaar zijn verbonden, en bedrijfsgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt tenminste 5 meter;
• q. de afstand van nieuw op te richten hoofdbebouwing tot bestaande hoofdbebouwing op de naastliggende kavel bedraagt ten minste 10 meter, uitgezonderd voor halfvrijstaande woningen wat betreft de zijde waar de woningen aan elkaar zijn verbonden;
• r. tenminste aan een zijde dient een strook van 3 meter naast de woning onbebouwd te blijven van gebouwen;
• s. de bedrijfsgebouwen moeten worden gebouwd op tenminste 5 meter achter de voorgevellijn van de woning op het betreffende bouwperceel;
• t. de onderlinge afstand tussen woningen (ten opzichte van woningen op naastliggende bouwpercelen) dient minimaal 10 meter te bedragen, uitgezonderd voor halfvrijstaande woningen waar de afstandsnorm slechts aan een zijde geldt;
• u. in het uitwerkingsplan kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn onder voorwaarden ontheffing te verlenen voor verhoging van de maximaal toegestane hoogte van bouwwerken met ten hoogste 3 meter, mits:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet wordt aangetast;
  • 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van een doelmatig en/of efficiënt gebruik van de bebouwing op het bouwperceel;
• v. voorzieningen van algemeen nut zijn toegelaten tot een bouwhoogte van maximaal 3 meter en een oppervlak per gebouw van maximaal 25 m²;
• w. de bouwhoogte van bouwwerken, geen bouwwerken zijnde vóór de voorgevel en tot 3 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1 meter;
• x. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vanaf 3 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 2 meter;
• y. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde vanaf 3 meter achter de voorgevellijn van het hoofdgebouw bedraagt maximaal bedraagt maximaal 3 meter.
• z. de hoogte van vlaggenmasten bedraagt maximaal 5 meter;
• aa. ter uitvoering van de bestemmingsdoeleinden zijn burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 39 van het plan.