Zuidplas-West

Artikel 16 Gemengd - Uit te werken

16.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd- Uit te werken' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. de aanleg en instandhouding van infrastructuur met een ontsluitingsfunctie op regionaal en/of lokaal niveau, inclusief de daarbij behorende vluchtstroken, rotondes, in- en uitvoegstroken, parkeerstroken;
• b. voet- en fietspaden;
• c. toegangs- en ontsluitingswegen voor de aanliggende gronden;
• d. in- en uitritten;
• e. bermen en groenvoorzieningen;
• f. watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;
• g. waterhuishoudkundige voorzieningen;
• h. geluidwerende voorzieningen en geluidsreducerende maatregelen;
• i. kunstwerken;
• j. leidingenzone;
• k. voorzieningen voor waterzuivering en infiltratie;
• l. voorzieningen van algemeen nut, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen;
• m. overige kleinschalige infrastructurele voorzieningen;

alsmede ook voor:

• n. de aanleg, inrichting en instandhouding van een ecologische verbindingszone met de daarbij behorende voorzieningen ter plaatse van de functieaanduiding 'ecologische verbindingszone';
• o. het behoud en inpassing van het gemeentelijk monument ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – gemeentelijk monument';
• p. de aanleg en ontwikkeling van een kwaliteitszone binnen de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van wonen - kwaliteitszone', bestaande uit:
  • 1. vrijstaande en halfvrijstaande woningen:
    • met de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen / (open) erven, in- en uitritten;
    • in combinatie met de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep of aan-huis-verbonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot maximaal 70 m²;
  • 2. woon-werk combinaties, met dien verstande dat de bedrijfsactiviteiten behoren tot milieucategorie 1 en 2 van de Lijst van bedrijfsactiviteiten als opgenomen in bijlage 3;
  • 3. toegangs- en ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten;
  • 4. (oppervlakte) water, in de vorm van watergangen met natuurlijke oevers of oeverbeschoeiingen en waterpartijen;

met de daarbij behorende:

• q. gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
• r. verhardingen;
• s. (boom)beplanting en overig groen;
• t. bermen, bermsloten en greppels;
• u. straatmeubilair;
• v. werken en werkzaamheden alsmede bruggen, duikers, overige kunstwerken, infiltratievoorzieningen en overige voorzieningen, waaronder begrepen ecovoorzieningen, ten dienste van de bestemming en wat betreft aard en afmetingen passend bij de bestemming;

met uitzondering van:

• w. risicovolle inrichtingen, die niet zijn toegestaan;
• x. verkooppunten voor motorbrandstoffen, die niet zijn toegestaan.

16.2 Dubbelbestemmingen

De voor 'Gemengd- Uit te werken' aangewezen gronden zijn tevens bestemd voor:

• a. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Leiding – Rivierwatertransport' de bescherming en veiligstelling van de ondergrondse watertransportleiding als bedoeld in artikel 23;
• b. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden als bedoeld in artikel 24;
• c. ter plaatse van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterloop' de bescherming en instandhouding van de watergang als bedoeld in artikel 26.

16.3 Gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend:

• a. de uitoefening van handel (inclusief detailhandel), nijverheid en dienstverlening (zoals kantoren, horeca, administratieve en publieksgerichte dienstverlening), een beroepsmatige activiteit in een woning daaronder niet begrepen als bedoeld in 16.1, sub p, onder 1;
• b. bedrijven en bedrijfsactiviteiten anders dan bedoeld 16.1, sub p, onder 2;
• c. een risicovolle inrichting, inclusief propaantanks;
• d. geluidzoneringsplichtige inrichtingen;
• e. het opslaan van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• f. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
• g. (permanente) buitenopslag van goederen en materialen voor de voorgevellijn en tot 3 meter erachter;
• h. seksinrichtingen;
• i. opslag en verkoop van vuurwerk;
• j. het plaatsen van reclameobjecten (zuilen en/of borden).

16.4 Bouwen / aanleg van werken en werkzaamheden

• a. Op de gronden mogen bouwwerken uitsluitend worden gebouwd alsmede werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden worden uitgevoerd in overeenstemming met een door burgemeester en wethouders uitgewerkt plan dat rechtskracht heeft.
• b. Zolang het uitwerkingsplan of een gedeelte daarvan nog niet onherroepelijk is, kan worden gebouwd overeenkomstig het ontwerp uitwerkingsplan dat ter visie heeft gelegen en gedurende de termijn van tervisielegging geen zienswijzen tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn ingediend.
• c. Zolang en voor zover het uitwerkingsplan of een gedeelte daarvan nog niet onherroepelijk is, mogen werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden welke zijn gericht op realisering van de bestemming uitsluitend worden uitgevoerd onder de voorwaarden, dat:
  • 1. deze werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in overeenstemming zullen zijn met, dan wel op verantwoorde wijze kunnen worden ingepast in een daarvoor opgesteld ontwerp uitwerkingsplan, dat ter visie heeft gelegen, en;
  • 2. en gedurende de termijn van tervisielegging geen zienswijzen tegen het ontwerp uitwerkingsplan zijn ingediend.

16.5 Uitwerkingsregels

16.5.1 Algemeen

Burgemeester en wethouders werken de bestemming uit in een bestemming 'Verkeer', 'Groen', 'Water', 'Wonen' en/of 'Lintzone' overeenkomstig het bepaalde in de Wet ruimtelijke ordening en met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. bij vormgeving van de infrastructuur wordt aangesloten bij de bestaande infrastructuur in de bestaande, reeds uitgewerkte of nog uit te werken aangrenzende gebieden en vindt de uitwerking plaats overeenkomstig het bestuurlijk vastgestelde tracé(s) met daarbij behorend wegontwerp;
• b. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de weg(en) vastgelegd. Uitgangspunt voor de aan te leggen ontsluitingsstructuur in het gebied vormt de functieaanduiding 'specifieke vorm van verkeer ontsluitingsstructuur indicatief' binnen het gebied. De opgenomen indicatieve structuur wordt zoveel mogelijk gevolgd. Dit betekent dat de infrastructuur ter plaatse van of in de directe nabijheid van de opgenomen indicatieve infrastructuur wordt aangelegd c.q. overeenkomstig de opgenomen lijnstructuur de wegen worden aangelegd;.
• c. burgemeester en wethouders stellen het uitwerkingsplan niet vast voordat er een definitief inzicht bestaat over de inrichting van de infrastructuur en overige inrichtingsopzet van het gebied;
• d. in het uitwerkingsplan word de bestaande bebouwing, waar mogelijk met inachtneming van de na te streven stedenbouwkundige uitwerking voor het gebied, zoveel mogelijk gehandhaafd en ingepast;
• e. voor de vaststelling van het uitwerkingsplan ten behoeve van de bouw van (nieuwe) woningen vast dient te staan dat er een aanvaardbare milieuhygiënische situatie zal zijn gewaarborgd ten aanzien van de milieugevoelige objecten/functies. Dit betekent onder andere dat, de milieuhygiënische belemmeringen ten gevolge van binnen en buiten het plangebied aanwezige milieubelastende functies, op grond waarvan milieubelemmeringen zijn bepaald, genoegzaam dienen te zijn weggenomen en/of de voorwaarden in acht zijn genomen zoals neergelegd in de toepasselijke wet- en regelgeving betreffende relevante leefmilieuaspecten. In elk geval dient rekening gehouden te worden met de op de verbeelding opgenomen 'milieuzone';
• f. de geluidsbelasting op geluidsgevoelige objecten zal niet meer bedragen dan de voorkeursgrenswaarde volgens de Wet geluidhinder dan wel een vastgestelde hogere grenswaarde door het bevoegde gezag conform de Beleidsregel Hogere waarden van de regio Midden Holland;
• g. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de waterstructuur vastgelegd.
  Uitgangspunt voor de aan te leggen waterstructuur in het gebied vormt de functieaanduiding 'specifieke vorm van water – waterstructuur indicatief' binnen het gebied. De opgenomen indicatieve structuur wordt zoveel mogelijk gevolgd. Dit betekent dat de waterstructuur ter plaatse van of in de directe nabijheid van de opgenomen indicatieve waterstructuur wordt aangelegd c.q. overeenkomstig de opgenomen lijnstructuur de watergangen worden aangelegd;.
• h. in het uitwerkingsgebied wordt tenminste 8% aan (oppervlakte)water gerealiseerd (procenten steeds berekend ten opzichte van de bruto-oppervlakte van het totale uitwerkingsgebied), met dien verstande dat zoveel mogelijk water binnen de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van wonen – kwaliteitszone' zal worden aangelegd;
• i. tenminste 30% van de oeverlengte van de watergangen in het uit te werken gebied dient te worden voorzien van natuurvriendelijke oevers. Hiervan kan worden afgeweken, door middel van een op te nemen ontheffingsregel in het uitwerkingsplan, indien de doelstellingen voor ecologisch gezond water ook op andere wijze kunnen worden geborgd, dit in nader overleg met en ter beoordeling van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;
• j. in het uitwerkingsplan wordt de normering voor het te hanteren vloerpeil opgenomen. Daarbij geldt dat, ter voorkoming van wateroverlast op basis van het waterbergend vermogen van het peilgebied waarin het uitwerkingsgebied is gesitueerd, het te hanteren vloerpeil nader wordt bepaald, met dien verstande dat vooraf het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard schriftelijk heeft ingestemd met de op te nemen normering.

16.5.2 Algemene inrichtingsbepalingen

• a. in het uitwerkingsplan wordt de exacte situering van de infrastructuur vastgelegd overeenkomstig het vastgestelde wegontwerp ten aanzien van de infrastructuur;
• b. de inrichting van het infrastructuurgebied wordt afgestemd op de omgeving met aandacht voor de landschappelijke inpassing;
• c. bij de inrichting van de ecologische zone wordt rekening gehouden met de eisen vanuit het provinciaal beleid ten aanzien van de inrichting van ecologische verbindingszones.
• d. gronden die niet ingezet worden voor infrastructuur worden bestemd als 'Groen', 'Water', 'Wonen', 'Natuur' en/of 'Lintzone', met de daarbij behorende doeleinden en bouwwerken.

16.5.3 Algemene bouwregels

• a. in het uitwerkingsplan worden de minimale en/of maximale bouwhoogten, alsmede overige maatvoeringeisen en situeringeisen van de op te richten gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde vastgelegd, ten behoeve van de doeleinden als bedoeld in .1 sub a tot en met sub p, met inachtneming van de navolgende bepalingen;
• b. op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd;
• c. op of in deze gronden mogen uitsluitend niet voor bewoning bestemde gebouwen, zoals voorzieningen van algemeen nut worden gebouwd;
• d. de bouwhoogte van gebouwen bedraagt maximaal 3 meter;
• e. de oppervlakte van een voorziening van algemeen nut bedraagt maximaal 25 m²;
• f. op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waaronder begrepen lichtmasten, informatieborden, wegwijzers, verkeerstekens en –regelinstallaties, schakelkasten, straatmeubilair, kunstwerken, (beeldende) kunstobjecten en damwanden.

De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt voor:

• 1. (licht)masten, wegwijzers, verkeerstekens, verkeerssignalering en verkeersregel-installaties, kunstwerken en overige infrastructurele voorzieningen maximaal 20 meter;
• 2. (beeldende) kunstobjecten maximaal 10 meter;
• 3. geluidwerende en geluidreducerende voorzieningen maximaal 8 meter;
• 4. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde maximaal 5 meter.

• g. in het uitwerkingsplan kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn onder voorwaarden ontheffing te verlenen voor verhoging van de toegestane hoogte van bouwwerken met maximaal 3 meter, mits:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet wordt aangetast;
  • 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van doelmatige bedrijfsvoering en/of efficiënt gebruik van de bebouwing op het bouwperceel;
  • 3. ter uitvoering van de bestemmingsdoeleinden zijn burgemeester en wethouders bevoegd nadere eisen te stellen overeenkomstig het bepaalde in artikel 39 van het plan.

16.5.4 Inrichtings- en bouwregels voor de 'specifieke vorm van wonen - kwaliteitszone'

• a. Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van wonen - kwaliteitszone' wordt een kwaliteitszone, met de daarbij behorende bebouwing, wegen en overige voorzieningen, ontwikkeld.
  Indien deze zone, gelden daarvoor in afwijking van het bepaalde in 16.5.3 voor de uitwerking de volgende inrichtings- en bouwregels:
  • 1. de situering alsmede de aard en omvang van de inrichting van het openbaar gebied wordt afgestemd op de omgeving, met dien verstande dat nagestreefd wordt om een of meerdere aansluiting(en) naar het omliggende (nieuwe) woongebied te maken in de vorm van een weg of een fietspad, aansluitend op de stedenbouwkundige en verkeerskundige structuur van het achterliggend gebied;
  • 2. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de (ontsluitings)weg(en), voet- en fietspaden vastgelegd;
  • 3. in het uitwerkingsplan wordt de exacte ligging van de waterstructuur vastgelegd;
  • 4. water op het bouwperceel dient aaneengesloten aangelegd te worden (d.w.z. niet doodlopend en geen afzonderlijke waterpartijen) en zoveel mogelijk aan de voorzijde (de naar de naar weg georiënteerde zijde) van het perceel gesitueerd te worden;
  • 5. de parkeervoorzieningen dienen te worden gerealiseerd op eigen terrein;
  • 6. de bouwpercelen hebben een breedte van minimaal 30 meter voor vrijstaande woningen;
  • 7. de bouwpercelen hebben een breedte van minimaal 25 meter voor halfvrijstaande woningen;
  • 8. op de gronden zijn uitsluitend toegestaan vrijstaande en halfvrijstaande woningen en bedrijfsgebouwen ten dienste van de woon-werk combinaties als bedoeld in 16.1, sub p, onder 2;
  • 9. in het kader van de na te streven beeldkwaliteit in het gebied worden strenge eisen gesteld aan de presentatie en bebouwingsvorm van de ter plaatse op te richten gebouwen;
  • 10. in het uitwerkingsplan worden de minimale en/of maximale bouwhoogten, het maximale bebouwingspercentages de overige maatvoeringeisen en de situering zoals onder meer de voorgevelrooilijn/voorgevelbouwgrens van de op te richten gebouwen vastgelegd, met inachtneming van de uitgangspunten als verwoord in de navolgende bepalingen;
  • 11. in het uitwerkingsplan worden bouwvlakken opgenomen waarbinnen de hoofdgebouwen (woningen), bedrijfsgebouwen, aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij de woningen dienen te worden gebouwd;
  • 12. het bouwperceel mag tot maximaal 30% bebouwd worden;
  • 13. de inhoud van de woning bedraagt, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en exclusief vrijstaande bijgebouwen en overkappingen, maximaal 750 m³;
  • 14. de goothoogte van aan- en uitbouwen en overkappingen bedraagt niet meer dan de hoogte van de begane grondlaag van het hoofdgebouw + 30 centimeter en de bouwhoogte maximaal 5 meter;
  • 15. de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorende bij de woning dienen gebouwd te worden op tenminste 3 meter afstand uit de voorgevellijn van het hoofdgebouw;
  • 16. de goothoogte van de woning bedraagt ten hoogste 7 meter;
  • 17. de bouwhoogte van de woning bedraagt ten hoogste 10 meter;
  • 18. de bouwhoogte van bedrijfsgebouwen bedraagt ten hoogste 10 meter;
  • 19. de gezamenlijke oppervlakte aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen per woning mag niet meer bedragen dan 70 m²;
  • 20. het maximale oppervlak aan bedrijfsgebouwen per bouwperceel bedraagt ten hoogste 30%;
  • 21. de inhoud van de woning, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen en exclusief vrijstaande bijgebouwen en overkappingen, maximaal 750 m³ mag bedragen;
  • 22. de goothoogte van aanbouwen en bijgebouwen bij woningen bedraagt maximaal 3,50 meter;
  • 23. de bouwhoogte van aanbouwen en bijgebouwen bij woningen bedraagt maximaal 5,50 meter;
  • 24. gebouwen moeten worden gebouwd in of achter de voorgevelrooilijn, die gesitueerd is op een afstand van 10 meter uit de as van de (aanliggende) weg;
  • 25. de afstand van de hoofdgebouwen tussen de verschillende percelen bedraagt tenminste 10 meter;
  • 26. de bedrijfsgebouwen moeten worden gebouwd op tenminste 3 meter achter de voorgevellijn van de woning op het betreffende bouwperceel;
  • 27. de afstand van het hoofdgebouw en bedrijfsgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt tenminste 3 meter;
  • 28. aan tenminste een zijde dient een strook van 3 meter naast de woning onbebouwd te blijven van gebouwen;
• b. in het uitwerkingsplan kan worden bepaald dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn onder voorwaarden ontheffing te verlenen voor verhoging van de maximaal toegestane hoogte met maximaal 3 meter, mits:
  • 1. de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden niet wordt aangetast;
  • 2. de afwijking noodzakelijk is uit een oogpunt van een doelmatig en/of efficiënt gebruik van de bebouwing op het bouwperceel;
  • 3. de bebouwing past in het straatbeeld.