1e herziening Buitengebied Gras

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het landelijk gebied van de gemeente Midden-Delfland geldt sinds een aantal jaren het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras', vastgesteld door de gemeenteraad op 25 juni 2013. Dit plan is van toepassing op een groot deel van het grondgebied van de gemeente. Alleen de kernen Den Hoorn, Maasland en Schipluiden, de buurtschappen 't Woudt en de Zweth en de aaneengesloten glastuinbouwlocaties in het noorden en westen van de gemeente vallen buiten de ruimtelijke reikwijdte van dit plan.

Aanpassingen conform startnotitie maart 2017

Er zijn verschillende aanleidingen om over te gaan tot actualisatie van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras'. In de eerste plaats zijn dat de veranderende wet- en regelgeving en de voortschrijdende inzichten op een aantal inhoudelijke thema's. Daarnaast blijkt uit de praktijk dat het gewenst is om het bestemmingsplan aan te passen ten behoeve van de begrijpelijkheid en rechtszekerheid. Ook kan met de beoogde herziening op efficiënte wijze medewerking worden verleend aan een aantal kleinschalige ontwikkelingen, die bijdragen aan een kwaliteitsverbetering in het plangebied. De aanpassingen zijn te verdelen over de volgende vijf onderdelen (tussen haakjes het corresponderende hoofdstuk).

• Actualisatie van de regels n.a.v. veranderde wet en regelgeving en aanpassingen omwille van de duidelijkheid en rechtszekerheid (hoofdstuk 2);
• Handleiding Beeldkwaliteit als toetsingskader (hoofdstuk 3);
• herzien regelingen m.b.t. cultuurhistorische waarden (hoofdstuk 4);
• diverse kleinschalige ontwikkelingen (hoofdstuk 5);
• actiepunten n.a.v. de Energievisie (hoofdstuk 6).

Deze thema's zijn allen benoemd en toegelicht in de 'Startnotitie herziening Buitengebied Gras 2017', vastgesteld door de Raad op 28 maart 2017.

Aanvullende bestuurlijke en ambtshalve aanpassingen

Naast de onderdelen uit de startnotitie, zijn er een aantal aanvullende bestuurlijke en ambtshalve aanpassingen die in deze herziening worden doorgevoerd (hoofdstuk 7). Het betreft over het algemeen relatief kleine verduidelijkingen, actualisaties en correcties binnen bestaande regelingen. Daarnaast wordt voor een aantal specifieke locaties de vergunde situatie juist opgenomen op de verbeelding. Deels vormen deze aanpassingen aanvullingen op de in de startnotitie genoemde thema's.

Grondslag

De voorliggende herziening beperkt zich tot onderdelen van het bestemmingsplan. De visie op de ruimtelijke ordening van het buitengebied die aan het geldende bestemmingsplan ten grondslag ligt, blijft daarbij leidend. Dat geldt ook voor de conclusies voor de verschillende milieuaspecten, waaronder de gevolgen voor de waterhuishouding. De planologische wijzigingen die met deze herziening mogelijk worden gemaakt, zijn van een dusdanige aard en schaal dat van milieueffecten anders dan beschreven en onderzocht in het bestemmingsplan Buitengebied Gras geen sprake is.

1.2 Geldend bestemmingsplan en plangebied

Dit bestemmingsplan herziet het moederplan c.q. geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' (NL.IMRO.1842.bp11BG04-va01), vastgesteld door de gemeenteraad op 25 juni 2013. Het plangebied van deze herziening komt dan ook overeen met die van het moederplan.

Daarnaast worden met deze herziening een aantal kleine stroken grond bij het plangebied gevoegd en van de geldende bestemming voorzien. Het betreft smalle stroken grond die op ruimtelijkeplannen.nl vooralsnog onbestemd waren, als gevolg van niet volledig op elkaar aansluitende plangebieden. Welke gronden en bijbehorende bestemmingslegging het betreft, wordt toegelicht in paragraaf 2.4.

1.3 Planvorm

Voor het opstellen van herzieningen zijn geen standaarden beschikbaar. Bij herzieningen die betrekking hebben op verschillende onderdelen van de regels is het wenselijk een systematiek te hanteren die de raadpleger en diegene die de regels gaat toepassen, duidelijkheid geeft over de voorgestelde veranderingen in relatie tot de onveranderde regels. Om deze reden hebben wij voor de hierna beschreven werkwijze gekozen.

Verbeelding

Dit bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding die vergezeld gaan van deze toelichting. Bij het opstellen van de verbeelding is ervoor gekozen om de contouren van het hele plangebied over te nemen, maar daarbinnen alleen de bestemmingen van de locaties die worden herzien weer te geven.

Voor de locaties waar de enkelbestemming of binnen de enkelbestemming (bestemming, bestemmingsvlak en/of specifieke aanduiding) een wijziging is doorgevoerd, is de gehele enkelbestemming en de van toepassing zijn de dubbelbestemmingen en gebiedsaanduidingen op de verbeelding weergegeven. Voor de locaties waar de dubbelbestemming of gebiedsaanduiding is gewijzigd, is alleen deze wijziging op de verbeelding weergegeven.

Regels

Voor de regels geldt dat de totale regels zijn opgenomen in dit plan, maar dat alleen de gemarkeerde regels deel uitmaken van deze eerste herziening. Door deze werkwijze is in één oogopslag duidelijk hoe de aanvullingen op de regels passen in die van het 'moederplan' 'Buitengebied Gras'.

De wijzigingen dan wel aanvullingen/verwijderingen als gevolg van deze herziening zijn in de regels aangegeven met arceringen: een doorhaling met groene arcering voor een vervallen tekst ( voorbeeld ) en een gele arcering voor een toevoeging (voorbeeld). Alleen de geel of groen gemarkeerde aanpassingen maken dus juridisch-planologisch onderdeel uit van deze parapluherziening. De niet gemarkeerde regels zijn enkel ter informatie opgenomen zodat een goed beeld ontstaat van de nieuwe regels en hoe deze ingepast zijn in de (bestaande) regels van het moederplan.

In de regels is in artikel A een schakelbepaling opgenomen waarin bepaald is welke wijzingen onderdeel zijn van dit plan:

• de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' met IMRO-code NL.IMRO.1842.bp11BG04-va02 zijn van toepassing op dit plan, met uitzondering van een aantal wijzigingen en toevoegingen. De wijzigingen en toevoegingen zijn in dit plan als volgt gemarkeerd:
  • 1. verwijderingen in de regels zijn aangegeven door middel van doorhaling met groene arcering ( voorbeeld );
  • 2. toevoegingen in de regels zijn aangegeven door middel van een gele arcering (voorbeeld).
• Ten aanzien van de verbeelding:
  • 1. Daar waar in dit plan voor een locatie een enkelbestemming (als dan niet in combinatie met een dubbelbestemmingen en/of gebiedsaanduidingen) op de verbeelding is opgenomen, is de verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' niet van toepassing.
  • 2. De verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' is voor wat betreft de dubbelbestemmingen Waarde – Archeologie 2, Waarde – Archeologie 3, Waarde – Archeologie 4 en Waarde – Archeologie 5 komen te vervallen, omdat deze dubbelbestemmingen in dit plan geheel zijn herzien en zijn opgenomen op de verbeelding als Waarde – Archeologie I, II, III en IV.
• Het plangebied van deze herziening is in principe gelijk aan het plangebied van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' met IMRO-code NL.IMRO.1842.bp11BG04-va02. Echter, de locaties waarvoor na de vaststelling van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' met IMRO-code NL.IMRO.1842.bp11BG04-va02 een nieuw (postzegel) bestemmingsplan is vastgesteld, zijn uit het plangebied van deze herziening geknipt. Het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' is niet meer van toepassing op deze locaties en deze herziening dient daarom ook niet van toepassing te zijn op die locaties.

1.4 Leeswijzer

In het vervolg van deze herziening worden de verschillende thema's en bijbehorende aanpassingen toegelicht (hoofdstuk 2 t/m 6). In hoofdstuk 7 zijn de aanvullende bestuurlijke en ambtshalve aanpassingen toegelicht. Het afsluitende hoofdstuk bevat een onderbouwing van de uitvoerbaarheid van de herziening.

Hoofdstuk 2 Actualisatie

2.1 Inleiding

Verschillende wet- en regelgeving is veranderd na de vaststelling van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' in juni 2013. Ook is er inmiddels nieuwe jurisprudentie. Waar nodig worden de regels van het plan daarom geactualiseerd. Daarnaast wordt de formulering van enkele regels aangepast, waarvan de huidige formulering niet duidelijk genoeg is. Daarmee worden misverstanden voorkomen en wordt de rechtszekerheid vergroot. Tot slot wordt de regeling van het plan aangepast in die gevallen dat er in het geldende plan onvoldoende rekening is gehouden met bestaande rechten.

2.2 Actualisatie

De aanpassingen naar aanleiding van veranderende wet- en regelgeving en voortschrijdende jurisprudentie staan hieronder toegelicht.

• 1. Vervallen aanvullende werking bouwverordening

Omdat deze herziening na 28 november 2014 wordt vastgesteld, kan artikel 50 'Uitsluiting aanvullende werking bouwverordening' worden verwijderd. Met ingang van die datum zijn de stedenbouwkundige bepalingen uit de bouwverordening namelijk komen te vervallen. Dat betekent dat de onderwerpen 'voldoende parkeergelegenheid' en 'ruimte tussen bouwwerken' niet langer aan regels zijn gebonden. Om dat te ondervangen is een standaardregeling toegevoegd aan de overige regels (artikel 54.2), waarin wordt verwezen naar de van toepassing zijnde gemeentelijke beleidsregel ten aanzien van parkeernormen. Verder is in de bouwregels van de relevante bestemmingen toegevoegd dat de afstand van gebouwen tot perceelsgrenzen ten minste 2,5 m dient te zijn.

• 2. Mantelzorg

De afwijkingsbevoegdheid voor het toestaan van mantelzorgwoningen (art. 52.2) vervalt. Sinds 1 november 2014 is het wettelijk toegestaan om een bijgebouw te gebruiken als mantelzorgwoning, waarmee de voornoemde afwijkingsmogelijkheid overbodig is geworden.

• 3. Plattelandswoning

De Raad van State heeft bij uitspraak van 4 februari 2015 (201306630/5/R3) bepaald dat de luchtkwaliteitseisen ook gelden bij plattelandswoningen. Naar aanleiding hiervan is de afwijkingsmogelijkheid voor de omzetting van een bedrijfswoning naar plattelandswoning (art. 3.6.4) geactualiseerd. Er is een voorwaarde toegevoegd die stelt dat aan de wettelijke luchtkwaliteitseisen moet worden voldaan.

• 4. Actualisatie n.a.v. herijking provinciale Verordening Ruimte

De herijking van de provinciale Verordening Ruimte heeft slechts beperkte gevolgen voor het bestemmingsplan Buitengebied Gras. Voor de duidelijkheid wordt de begripsbepaling van 'Intensieve veehouderij' aangepast aan de begripsbepaling uit de Verordening Ruimte.

'intensieve veehouderij'

bedrijf waar geiten, slacht-, fok-, leg-, of pelsdieren in gebouwen zonder substantiële weidegang worden gehouden, met uitzondering van fokdieren ten behoeve van de melkrundveehouderij.

2.3 Duidelijkheid en rechtszekerheid

De regels zijn op de onderstaande punten aangepast omdat ze in de praktijk onvoldoende duidelijk zijn gebleken.

• 1. Bouwmogelijkheden in samengesteld bouwvlak 'Wonen'

Op meerdere locaties in het plangebied zijn bouwvlakken 'Wonen' opgenomen waarin meer dan één woningen of woonpercelen zijn toegestaan. De reden voor het opnemen van zulke samengestelde bouwvlakken is het vergroten van de flexibiliteit. Het risico bestaat dat er onduidelijkheid ontstaat over de verdeling van de bouwmogelijkheden binnen het bouwvlak over de verschillende woongebouwen. Om de onduidelijkheid weg te nemen en de rechtszekerheid te vergroten, zijn de bouwmogelijkheden op dit punt verduidelijkt door aan te geven dat er per woning 50 m2 aan vrijstaande bijgebouwen en overkappingen mag worden gebouwd. De zinsnede 'per woning' ontbrak in het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras'. Hierbij wordt logischerwijs verondersteld dat deze 50 m2 uitsluitend mag worden gebouwd op het bij de woning horende erf of kadastrale perceel.

• 2. Bestemmingsregeling 'Groen - Landschappelijke Overgangszone'

De regels van de bestemming 'Groen – Landschappelijke Overgangszone' zijn ter verduidelijking aangepast. Binnen deze bestemming is bepaald dat geen nieuwe bebouwing, moestuinen en boomgaarden zijn toegestaan. Dit geldt niet voor bestaande situaties. Hiervoor is de gelijknamige regeling uit het bestemmingsplan 'Glastuinbouwgebieden' als referentie gebruikt. De oorspronkelijke bestemming liet tuinen in algemene zin toe, zonder het voornoemde gebruik expliciet uit te sluiten. Dit om te voorkomen dat bouwwerken, moestuinen en boomgaarden leiden tot verdichting en ten koste gaan van aanwezige zichtlijnen en openheid in de overgangszone.

• 3. Oppervlakte bouwwerken geen gebouw zijnde

Het oppervlak van bouwwerken geen gebouwen zijnde is in de bestemmingsregelingen van het moederplan niet gemaximaliseerd. Dit wordt als ongewenst gezien. Daarom zijn de bouwregels van de relevante bestemmingen zo aangepast, dat de categorie bouwwerken geen gebouw zijnde komen te vallen binnen het bestaande maximum van 50 m2 dat al gold vrijstaande bijgebouwen. Ook voor overkappingen geldt daarmee dit maximum. Voor overige bouwwerken, geen gebouw zijnde bestaat er dan niet langer een noodzaak om een afzonderlijk maximale oppervlaktemaat op te nemen.

• 4. Bijgebouwenregeling woonbestemming

In de bestemming 'Wonen' zijn geen regels opgenomen over de positie van de bijgebouwen ten opzichte van het hoofdgebouw. Daarmee kan ook de ongewenste situatie ontstaan dat bijgebouwen vóór de voorgevelrooilijn worden gebouwd, wat uit stedenbouwkundig opzicht onwenselijk is. In de bouwregels van de woonbestemming is een bepaling opgenomen, die regelt dat bijgebouwen achter de voorgevelrooilijn dienen te worden gebouwd.

• 5. Definitie erfontsluitingsweg

Volgens de geldende bestemmingsomschrijving (artikel 3.1 onder x) van de bestemming 'Agrarisch' met Waarden' worden erfontsluitingswegen toegestaan ten behoeve van gronden met een andere bestemming dan 'Agrarisch met Waarden'. In geldende bestemmingsplan ontbreekt echter een definitie van een erfontsluitingsweg. Dit kan leiden tot verschillende interpretaties van de bestemmingsomschrijving. Het is daarom gewenst dat er in het bestemmingsplan een definitie van het begrip erfontsluitingsweg wordt opgenomen. In de herziening die met deze herziening is opgenomen, komt tot uitdrukking dat een dergelijke weg een erf op een doelmatige wijze verbindt met de meest nabij gelegen openbare weg.

2.4 Bestaande rechten

Daar waar er bij het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' onvoldoende rekening is gehouden met bestaande rechten, zijn de betreffende regelingen aangepast. Het gaat om de onderstaande aanpassingen.

• 1. Opnemen onbestemde gronden Zuidkade en Abtswoude

De plangrens van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' sluit voor een klein deel niet precies aan op de plangrens van het bestemmingsplan 'Kern Schipluiden' (figuur 2.1). Het gevolg hiervan is dat voor een fietspad en een slootje nabij de Zuidkade nog steeds het bestemmingsplan 'Kerkpolder West' geldt uit 1998. Bij Abtswoude, ter hoogte van de Rotterdamseweg 223, sluit de plangrens niet goed aan op het naburige bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Delft (figuur 2.2). In beide gevallen is de plangrens aangepast en wordt voor de onbestemde stukjes grond, voor zover die in de gemeente Midden-Delfland liggen, de vigerende bestemming overgenomen.

Figuur 2.1 - Geldende situatie nabij Zuidkade, Schipluiden.	Figuur 2.2 - Geldende situatie ter hoogte van Rotterdamseweg 223, Abtswoude.

• 2. Actualisatie bijlage 3 (lijst met gemeentelijke monumenten)

Het geldende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om af te wijken van de regels om een woning te splitsen. Deze mogelijkheid beperkt zich tot de monumenten die worden genoemd in bijlage 3 van de regels. Om te anticiperen op nieuwe gemeentelijke monumenten die het college inmiddels heeft aangewezen of in de toekomst gaat aanwijzen, is ervoor gekozen deze statische bijlage met deze herziening te laten vervallen en in plaats daarvan een verwijzing op te nemen naar het register van gemeentelijke en rijksmonumenten.

• 3. Hobbymatig agrarisch gebruik op agrarische restpercelen

Sinds de reconstructie bestaat het Midden-Delfland uit een agrarisch kerngebied met randen die grenzen aan de omliggende steden. Deze randen zijn in gebruik als recreatiegebied. Deze indeling van een agrarisch kerngebied met recreatiegebieden aan de randen is ook terug te vinden in het Landschapsontwikkelperspectief en het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras'. Hobbymatig agrarisch gebruik van deze gronden is in beginsel ongewenst. In een enkel geval gaat het om kleine percelen die niet meer bedrijfsmatig te gebruiken zijn voor volwaardige agrarische bedrijven. In die gevallen willen wij toestaan dat particulieren deze percelen hobbymatig agrarisch gebruiken als landschappelijke overgangszone. Daarom is binnen de bestemming 'Agrarisch met Waarden' een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor kleine restpercelen om de bestemming te wijzigen naar 'Groen – Landschappelijke overgangszone', indien deze gronden niet meer geschikt zijn om te worden gebruikt door een volwaardig agrarisch bedrijf.

• 4. Sociale nevenactiviteiten bij de woonbestemming

In de bestemmingen 'Agrarisch met Waarden' en 'Wonen' zijn onderling vergelijkbare nevenactiviteiten toegestaan. Een verschil tussen deze regelingen is dat bij een agrarisch bedrijf ook sociale nevenfuncties kunnen worden toegestaan door af te wijken met een omgevingsvergunning. Binnen de woonbestemming is dit momenteel niet mogelijk, terwijl dat wel degelijk gewenst is. Daarom is aan de bestemming 'Wonen' de afwijkingsmogelijkheid toegevoegd om met een omgevingsvergunning sociale nevenfuncties toe te staan binnen de bestaande bebouwing. Onder sociale nevenactiviteiten vallen activiteiten ten behoeve van het maatschappelijk welzijn en de volksgezondheid, waaronder resocialisatie, therapie, gehandicaptenzorg en kinderopvang. Op deze wijze worden burgerinitiatieven op sociaal en maatschappelijk vlak in het buitengebied bevorderd.

• 5. Locatiegebonden aanpassingen op basis van bestaande rechten

In een aantal gevallen zijn op specifieke locaties aanpassingen op de verbeelding doorgevoerd, naar aanleiding van bestaande rechten die voorheen niet volledig waren vertaald in het bestemmingsplan:

• a. Enkele percelen bij de melkveehouderij aan de Rotterdamseweg 223 te Schipluiden zijn op basis van afspraken met de betreffende agrariër bestemd als 'Natuur'. Bij het opstellen van het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een verouderde tekening van de perceelsgrenzen. De begrenzing van de bestemming 'Natuur' is gecorrigeerd aan de hand van de feitelijke situatie en de gemaakte afspraken.
• b. Twee percelen die eigendom zijn van de bewoners van de woningen aan de Tramkade 23 en 24 in Schipluiden zijn bestemd als 'Maatschappelijk'. De reden voor de bestemming is het informatiecentrum 'De Levende Buitenplaats' aan de Tramkade 24a. De genoemde percelen maken echter geen deel uit van het informatiecentrum, maar vormen een landschappelijke overgangszone. Daarom worden deze percelen bestemd als 'Groen - Landschappelijke Overgangszone'.
• c. Het ensemble op het woonperceel Tramkade 27 te Schipluiden is in 2017 aangewezen als monument en is akkoord gegaan met een tweede woning in het ensemble. Dit is door middel van een bouwaanduiding op de verbeelding aangegeven.
• d. Aan de Tramkade 28/28a te Schipluiden bevindt zich een voormalige boerderij met deels een woonbestemming heeft en deels een bedrijfsbestemming voor een paardenhouderij. De bedrijfsbestemming vervalt en wordt omgezet naar een woonbestemming. Deze woonbestemming wordt samengevoegd met het naastgelegen bestemmingsvlak 'Wonen' Op het nieuwe bestemmigs- en bouwvlak zijn twee woningen toegestaan. Dit is door middel van een bouwaanduiding op de verbeelding aangegeven.
• e. Op grond van artikel 2.1.8. van de provinciale Verordening Ruimte is de gemeente verplicht om de aanduiding 'vrijwaringszone' op te nemen aan beide oevers van het Schiekanaal (een provinciale vaarweg). Deze aanduiding voorkomt dat ter plaatse van deze vrijwaringszone belemmeringen worden geplaatst die het gebruik en het beheer van de vaarweg hinderen. Deze aanduiding ontbrak vooralsnog en is met deze herziening alsnog opgenomen.
• f. De paardenhouder aan de Oostveenseweg 9 in Schipluiden heeft enkele jaren geleden planologisch de mogelijkheid gekregen om zijn bedrijf uit te breiden. Als ruimtelijke tegenprestatie heeft hij medewerking verleend aan het omzetten van zijn agrarische gronden naar natuur. In het bestemmingsplan waren en zijn deze aanvullende bouwmogelijkheden vertaald met een bouwaanduiding ('specifieke bouwaanduiding - bouwwerken toegestaan'). In het oorspronkelijke plan lag deze aanduiding echter ten onrechte op de agrarische bestemming. Met deze herziening is de bestemming Bedrijf verruimd, zodat de uitbreidingsstrook daar binnen valt en hij de gronden ten behoeve van zijn paardenhouderij kan aanwenden. De betreffende bouwaanduiding landt nu dan ook in de bouwregels van de bedrijfsbestemming. Daarnaast is, om de B&B bij de Oostveenseweg 9 landschappelijk correct (zonder aantasting van de zichtlijnen) in te passen, het bestaande bouw- en bestemmingsvlak over een lengte van ca. 12 meter, met 4 meter uitgebreid in zuidelijke richting. Deze aanpassing is verwerkt op de verbeelding.
• g. Ter plaatse van de Oostveenseweg 13b in Schipluiden zijn twee gekoppelde bestemmingsvlakken 'Wonen' opgenomen. De reden voor het tweede bestemmingsvlak is de aanwezigheid van twee bestaande stallen. In het voorgaande bestemmingsplan was ook al een apart bestemmingsvlak opgenomen voor deze stallen. Omdat in de bestemming 'Wonen' bouwregels zijn opgenomen over het maximale oppervlak aan bijgebouwen, zijn deze stallen onbedoeld onder het overgangsrecht gebracht. Om die reden is nu een aanduiding opgenomen die een groter oppervlak aan bijgebouwen toestaat, namelijk maximaal 440 m2. Daarnaast zijn in de bestemmingsomschrijvingen van de bestemmingen Agrarisch met Waarden en Wonen bepalingen toegevoegd die het houden en laten beweiden van paarden toestaat, op de gronden en onder de voorwaarden zoals vastgelegd in de op 7 november 2016 gesloten anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de ontwikkelaar (kenmerk 16.C000121).

Hoofdstuk 3 Handleiding Beeldkwaliteit

Het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' biedt planologische ruimte voor forse uitbreidingen van melkveehouderijen en het (her)bouwen van grote burgerwoningen. Daarbij is het van belang dat deze ontwikkelingen landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch passen in het waardevolle landschap van Midden-Delfland. Gelet hierop is het noodzakelijk dat de gemeente kan sturen op de beeldkwaliteit van deze plannen. Deze sturing op de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied sluit aan op de provinciale regels.

Op 7 februari 2017 is de Handleiding Beeldkwaliteit vastgesteld voor het buitengebied. Deze handleiding biedt een beleids- en inspiratiebron bij het opstellen van bouwplannen om de beeldkwaliteit van Midden-Delfland te behouden en bevorderen. Daarmee wordt beoogd om te bevorderen, stimuleren en te faciliteren.

De Handleiding Beeldkwaliteit is onder meer van toepassing op plannen voor woningen waarvoor een binnenplanse afwijking nodig is. Het doel is om deze handleiding ook toe te passen voor plannen die voldoen aan het geldende bestemmingsplan, inclusief nieuwe (agrarische) bedrijfsgebouwen. Daarvoor zijn de bestaande afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden aangevuld door als criterium op te nemen dat de initiatiefnemer dient aan te tonen dat de ontwikkeling past binnen de gemeentelijke uitgangspunten ten aanzien van de gewenste ruimtelijke en beeldkwaliteit zoals opgenomen in het LOP en de Handleiding Beeldkwaliteit. De gekozen formulering van deze aanvullende voorwaarde 'vangt' zowel de twee huidige beleidsstukken met betrekking tot ruimtelijke kwaliteit en beeldkwaliteit, als eventuele actualisaties of uitwerkingen daarvan die in de toekomst verschijnen.

Het college is bevoegd om bij het verlenen van omgevingsvergunningen voor bouwactiviteiten af te wijken van de regels en randvoorwaarden zoals vastgelegd in de Handleiding Beeldkwaliteit. Namelijk wanneer zij van oordeel is dat de ontwikkeling hiermee evenwel bijdraagt aan de gewenste ruimtelijke en beeldkwaliteit, of hieraan niet onevenredig afbreuk doet.

Hoofdstuk 4 Cultuurhistorische waarden

Op basis de cultuurhistorische inventarisatie die recentelijk, in opdracht van de gemeente, door bureau Helsdingen is uitgevoerd, is nagegaan of de cultuurhistorische waarden in het plangebied voldoende worden beschermd. Voor een aantal waardevolle objecten, structuren of gebieden is beoordeeld dat dat in het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras' niet het geval was. De bescherming van de betreffende cultuurhistorische waarden is in deze herziening geregeld via de bestemmingsomschrijving, door middel van een functieaanduiding of met een dubbelbestemming. Onderstaande tabel verduidelijkt het beschermingsregime per waarde:

Bruggen, rolpalen, heulen, oorlogsbunkers, toegangshekken en zomerhuizen.	Bescherming met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie', die de betreffende gronden mede bestemd ter behoud en herstel van deze cultuurhistorische waarden, en in dit kader bouwregels, een afwijkingsmogelijkheid en een omgevingsvergunningenstelsel van toepassing verklaart.
Kasteelwerven en molenwerven, voor zover gelegen binnen de bestemmingen 'Wonen', 'Bedrijf' en 'Tuin'	Bescherming met de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie I' en 'Waarde - Archeologie II', waarmee het behoud van deze waarden wordt geborgd via een stelsel voor een omgevingsvergunning voor grondwerkzaamheden.
Kasteelwerven en molenwerven (binnen de bestemming 'Agrarisch met Waarden'), historische kades, terpen, kerkenpaden, jaagpaden, boezemlandjes, karakteristieke slotenpatronen, kreekruggen, voormalige boerderijterreinen en het voormalige stoomtramtracé's.	Bescherming via de bestemmingsomschrijving, waarin het behoud en herstel van deze landschaps- en cultuurhistorische waarden expliciet is benoemd en waar nodig als voorwaarde is gesteld bij afwijkings- en wijzigingsmogelijkheden. In de betreffende enkelbestemmingen is daarnaast een omgevingsvergunningenstelsel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden opgenomen. Hiermee worden een heel aantal werkzaamheden pas vergund, als duidelijk is dat de cultuurhistorische, natuur- en landschapswaarden niet onevenredig worden aangetast, óf indien de ingrepen passend zijn binnen de ontwikkelingsrichting per polder zoals aangegeven in het Landschapsontwikkelingsperspectief (LOP).

Hoofdstuk 5 Diverse kleinschalige ontwikkelingen

Als een gewenste ruimtelijke ontwikkeling afwijkt van het bestemmingsplan, wordt dat deel van het bestemmingsplan doorgaans herzien met een zogenaamd postzegelbestemmingsplan. Binnen de bebouwde kom kan voor kleinschalige ontwikkelingen veelal worden afgeweken met de 'kruimelgevallenregeling'. Deze regeling biedt echter veel minder mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan bij kleinschalige ontwikkelingen in het buitengebied. Het is niet efficiënt om voor alle kleinschalige ontwikkelingen een apart 'postzegelbestemmingsplan' in procedure te brengen. Daarom is ervoor gekozen om diverse kleinschalige ontwikkelingen te bundelen en mee te nemen in deze herziening. Daarbij gaat het om ontwikkelingen die kleinschalig zijn en leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Indien nodig zijn voorwaardelijke verplichtingen opgenomen ten aanzien van de realisatie en instandhouding van landschapselementen.

Kortebuurt 16, Maasland

De eigenaar van dit perceel heeft verschillende schuren op dit perceel gesloopt. Afgesproken is dat de eigenaar ter vervanging van de schuren een kleinveestal mag terugbouwen met een uitstraling die past bij het landschap van Midden-Delfland. Hiervoor is een vergunning aangevraagd. Omdat de gesloopte schuren onder het overgangsrecht vielen, stond het vigerende bestemmingsplan het bouwen van de gewenste kleinveestal niet toe en is de vergunning in eerste instantie afgewezen. Met deze herziening wordt de planologische basis gelegd om de vergunning alsnog te kunnen verlenen, door een bouwvlak met een bouwaanduiding op te nemen waarmee een kleinveestal van 150 m2 wordt toegestaan.

Westgaag 3, 5 en 7 te Maasland

De begrenzing van de bestemmingsvlakken 'Agrarisch met Waarden', 'Wonen' en 'Tuin' ter plaatse van de woonpercelen Westgaag 3, 5 en 7 zijn aangepast om te komen tot een betere verkaveling. Het bestemmingsvlak 'Agrarisch met Waarden' is hierbij in oppervlak gelijk gebleven.

Zuidbuurt 1-3, Maasland

De voormalige dienstwoning bij het gemaal op deze locatie heeft zijn functie verloren en wordt al jaren gebruikt als burgerwoning. Dit gebruik is gelegaliseerd, door de bestemming te wijzigen van 'Bedrijf' naar 'Wonen' in combinatie met 'Tuin'.

Oostveenseweg 13a, Schipluiden

De eigenaar van het perceel Oostveenseweg 13a in Schipluiden heeft recent een nieuwe woning gebouwd, inclusief enkele vergunningvrije aanbouwen. Ook heeft hij zijn tuin vergroot. Er is geconstateerd dat een deel van de aanbouwen en de tuin gerealiseerd zijn op gronden met de bestemming 'Agrarisch met Waarden'. Het bouwplan en de vergunningvrije uitbreidingen zijn door de initiatiefnemer uitgevoerd na correspondentie met de gemeente. Daarom is ervoor gekozen om de nu bestaande situatie te legaliseren. Dit houdt in dat de bestemming van de gronden in kwestie is omgezet van 'Agrarisch met Waarden' naar 'Wonen' in combinatie met 'Tuin'.

Hoofdstuk 6 Energievisie

Op 13 december 2016 heeft de Raad de Energievisie 'Samen naar een CO2 neutraal Midden-Delfland' vastgesteld. In deze visie staan een actiepunt die betrekking heeft op de herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied Gras'. Het mogelijk maken van de bouw van kleine windmolens.

Windenergievoorzieningen zijn een bron van alternatieve energie die goed aansluit bij zonnepanelen, immers zonnepanelen leveren enkel energie als de zon (krachtig) schijnt, windenergievoorzieningen leveren nagenoeg altijd energie. Uit onderzoek is gebleken dat door de ligging en het open landschap van de gemeente Midden-Delfland windenergievoorzieningen een goede bron kunnen zijn van duurzame energie. De gemeente neemt zijn verantwoording in de energietransitie door kleine windenergievoorzieningen toe te staan.

Met het bepalen van de maximale as- en wiekhoogte van windenergievoorzieningen (respectievelijk 15 en 20 m), komt de gemeente tegemoet aan de groeiende vraag voor deze alternatieve bron van duurzame energie. Het toestaan van kleine windenergievoorzieningen in het buitengebied wordt altijd bezien met behoud van het open landschap. Mocht de inbreuk gelet op de kwaliteit van het open veenweidelandschap niet wenselijk zijn, dan kan de gemeente de aanvraag weigeren. Met het opnemen van de maximale hoogte van 15 en 20 meter conformeert de gemeente zich aan het provinciaal beleid. Grotere windenergievoorzieningen zijn en blijven niet toegestaan in het buitengebied.

Afwijkingsmogelijkheid kleine windenergievoorzieningen

Met deze herziening wordt de mogelijkheid geboden om binnenplans af te wijken van het bestemmingsplan voor het plaatsen van kleine windmolens en overige windenergievoorzieningen met een maximum as- en tiphoogte van respectievelijk 15 en 20 meter. Er kan alleen gebruik worden gemaakt van deze afwijking als aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a. De windenergievoorziening wordt gebruikt ten dienste van de hoofdbestemming.
• b. De windenergievoorziening wordt geplaatst binnen het geldende bouwvlak van de hoofdbestemming.
• c. De windenergievoorziening doet geen afbreuk aan de in de omgeving aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden.
• d. Indien de windenergievoorziening wordt geplaatst op een perceel dat deel uitmaakt van een bebouwingslint, dan mag deze geen afbreuk doen aan de beleving hiervan.
• e. Indien de windenergievoorziening wordt geplaatst op of bij een monument, dan dient er een positief advies te zijn van de monumentencommissie.

Hoofdstuk 7 Aanvullende bestuurlijke en ambtelijke aanpassingen

Naast de aanpassingen volgend uit de startnotitie en toegelicht in hoofdstuk 2 t/m 6, zijn er een aantal aanvullende, bestuurlijke en ambtshalve aanpassingen die eveneens onderdeel uitmaken van deze herziening. Het gaat om verduidelijkingen, actualisaties en correcties binnen bestaande regelingen en van een beperkte omvang en strekking. Daarnaast wordt voor een aantal specifieke locaties de vergunde situatie juist opgenomen op de verbeelding. Deels vormen deze aanpassingen aanvullingen op de thema's uit voorgaande hoofdstukken.

• 1. Hoeve Bouwlust

Aan de Oostgaag 31 te Maasland bevindt zich Hoeve Bouwlust, een agrarisch bedrijf met een boerencamping en daarnaast talloze andere recreatieve en sociale nevenactiviteiten. De locatie heeft de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie – 1', maar hier past een deel van de nevenactiviteiten en de agrarische bedrijvigheid die op de Hoeve plaatsvinden niet binnen. Het ligt voor de hand om de bestemming van Hoeve Bouwlust zo aan te passen, dat zowel de huidige recreatieve hoofdfunctie als de agrarische functie en andere (vergunde) nevenfuncties planologisch worden toegestaan. Daarbij is het van belang dat het maximale bedrijfsvloeroppervlak van de toegestane nevenfuncties worden gemaximeerd.

• 2. Meetwijze oppervlakte overkappingen

In de regels van het geldende bestemmingsplan wordt in artikel 2.6 de meetwijze van de oppervlakte van een bouwwerk als volgt bepaald:

'tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.'

Deze definitie is problematisch, omdat bouwwerken als overkappingen en veranda's geen buitenwerkse gevelvlakken of scheidingsmuren hebben. Hierdoor is de hierboven aangehaalde meetwijze voor de oppervlakte van bouwwerken niet van toepassing op overkappingen en veranda's.

Om de meetwijze van de oppervlakte van bouwwerken ook voor overkappingen en veranda's geschikt te maken, wordt de huidige formulering vervangen door de volgende:

'tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren; indien een gebouw voorzien is van een niet geheel door wanden omsloten overkapping, wordt het gedeelte van het gebouw onder deze overkapping mede als oppervlakte berekend, met dien verstande dat deze bepaling niet van toepassing is op dakoverstekken en luifels met een diepte van minder dan 1 m.'

• 3. Bouwmogelijkheden nevenfuncties

In het bestemmingsplan geldt als uitgangspunt dat nevenfuncties bij een agrarisch bedrijf in de bestaande bebouwing moeten plaatsvinden. Dit wordt bepaald in artikel 3.5c, lid 1 van de vigerende planregels. In de bestemmingsomschrijving wordt onder q echter gesproken over 'nevenfuncties met daarbij horende maximaal te bebouwen en te gebruiken oppervlaktes'. Dit geeft onduidelijkheid. Al in de bestemmingsomschrijving moet duidelijk zijn dat de nevenfuncties plaats moeten vinden in bestaande bebouwing.

In de bestemmingsomschrijving onder q wordt de zinsnede 'te bebouwen' verwijderd en aan het einde van deze bepaling wordt 'van de bestaande bebouwing' toegevoegd. De gewijzigde bepaling luidt dan als volgt:

'de in tabel 3.1 genoemde nevenfuncties met de daarbij behorende maximaal te gebruiken oppervlaktes van de bestaande bebouwing'

• 4. Afwijkingsmogelijkheid inhoudsmaat woningen

Binnen de bestemming 'Wonen' is in het geldende plan een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het vergroten van de toegestane inhoudsmaat van woningen (art. 29.3.1). Momenteel bestaat deze uit twee trappen: woningen met een bestaande inhoud kleiner dan 300 m3 mogen tot ten hoogste 400 m3 worden vergroot; woningen met een bestaande inhoud groter dan 300 m3 mogen tot ten hoogste 1000 m2 worden vergroot. In beide gevallen geldt dat niet meer dan 65% van het bestaande erf mag worden bebouwd. Er zijn drie kanttekeningen te plaatsen bij deze afwijkingsmogelijkheid:

• Allereerst zijn er nauwelijks woningen die kleiner zijn dan 400 m3 en in aanmerking komen voor het bepaalde in lid 29.3.1 sub b.
• Ten tweede is het maximaal te bebouwen percentage van het bestaande erf met 65% te hoog bevonden.
• Tot slot komt toetsing aan het LOP, zoals bepaald in sub e, niet goed uit de verf. In plaats daarvan wordt ingezet op toetsing aan de Handleiding Beeldkwaliteit (zie ook Hoofdstuk 3).

De afwijkingsmogelijkheid t.a.v. de inhoudsmaat van woningen wordt op drie onderdelen aangepast:

• De trappen worden verruimd en er wordt een trap tussengevoegd:
  • 1. woningen kleiner dan 500 m3 kunnen worden vergroot tot maximaal 500m;
  • 2. woningen groter dan 500 m3 en kleiner dan 750 m3 kunnen worden vergroot tot maximaal 750m3;
  • 3. woningen groter dan 750 m3 kunnen worden vergroot tot 1.000m3.

• In plaats van het maximaal te bebouwen oppervlak van 65% van het erf c.q. bouwperceel*, wordt gekozen voor een kleiner percentage van 30%. Met dit percentage wordt bereikt dat op kleine bouwpercelen, waar een inhoudsmaat van 1000 m3 vanuit landschappelijk of ruimtelijk oogpunt niet inpasbaar is, de te bebouwen oppervlakte beperkt blijft. Een maximum van 30% betekent dat van de relatief kleine bouwpercelen, bv. van 500 tot 1000 m2, ten hoogste tot 150 tot 300 m2 mag worden bebouwd. Door deze beperking kan proportioneel worden gestuurd op een kleinere inhoudsmaat voor woningen op relatief kleine bouwpercelen.
• In sub c wordt bepaald dat moet worden getoetst aan de Handleiding Beeldkwaliteit, in plaats van het LOP (zie ook Hoofdstuk 3).

 

• 5. Maximale bouwhoogte agrarische bedrijven

De toegestane goot- en bouwhoogte van agrarische bedrijfsgebouwen is vastgesteld op respectievelijk 6 en 12 meter. Dit is onevenredig hoog voor reguliere bedrijfsgebouwen als stallen, werktuig- bouwschuren en loodsen. Daarom wordt de maximale bouwhoogte teruggebracht naar 10 meter. Door middel van de bestaande afwijkingsmogelijkheid 'afwijken goot- en bouwhoogte' (art. 3.4.5) kan, mits bouwkundig, bedrijfstechnisch en landschappelijk onderbouwd, worden afgeweken van deze bouwmaten.

• 6. Maximale goothoogte voor woningen

Voor woningen geldt in het huidige bestemmingsplan een maximale goothoogte van 6 meter. Het is wenselijk deze maat terug te brengen tot 4,5 meter, zodat geen woningen met twee bouwlagen onder de kap kunnen worden gebouwd, aangezien dit niet past binnen het huidige stedenbouwkundige beeld van het buitengebied Gras. Bestaande situaties worden gehandhaafd volgens het bestaande maten-artikel (art. 48.2).

• 7. Positionering agrarische bedrijfsgebouwen t.o.v. de weg

Veel agrarische bouwvlakken lopen tot aan de weg, terwijl bedrijfsgebouwen die pal aan de weg staan niet wenselijk zijn. Binnen de bouwregels van de bestemming 'Agrarisch met waarden' is daarom een bouwregel opgenomen (art. 3.2 sub c) die bepaalt dat gebouwen niet vóór de voorgevelrooilijn van de bedrijfswoning c.q. plattelandswoning mogen worden gebouwd. Wanneer een bedrijfswoning ontbreekt gaat dit voorbehoud echter niet op. Om ten allen tijde te voorkomen dat agrarische bedrijfsgebouwen pal aan de weg worden gebouwd, moet deze bepaling worden uitgebreid.

De bepaling in art. 3.2 sub c wordt uitgebreid door toe te voegen dat in het geval er geen bedrijfswoning aanwezig is, er een minimale afstand van 3 meter tot de perceelsgrens moet worden aangehouden. De nieuwe bepaling luidt als volgt:

'gebouwen mogen niet voor de voorgevelrooilijn van de bedrijfswoning c.q. plattelandswoning worden gebouwd, met dien verstande dat de voorgevelrooilijn van het hoofdgebouw leidend is wanneer een woning in het bouwvlak ontbreekt'

• 8. Afwijkingsmogelijkheid voor mestzakken

In het bestemmingsplan dient te worden geregeld dat het college de mogelijkheid heeft om onder strikte voorwaarden (beoordelingskader) mestzakken buiten bouwvlak toe te staan.

Voor kuilvoerplaten, mestplaten en sleufsilo's buiten het bouwvlak bestaat al een voorwaardelijke afwijkingsmogelijkheid van de bouwregels. Voor mestzakken wordt een soortgelijke afwijkings- mogelijkheid opgenomen. Omdat een mestzak doorgaans niet als een bouwwerk, maar als gebruik wordt gezien, gaat het in dit geval om een afwijking van de gebruiksregels (art. 3.6).

• 9. Landingsverbod voor helikopters, luchtballonnen en drones

In het bestemmingsplan dient te worden opgenomen dat het landen en opstijgen met helikopters, luchtballonnen en drones niet is toegestaan op agrarische gronden.

Een verbodsbepaling van deze strekking kan worden opgenomen in de specifieke gebruiksregels binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden' (art. 3.5), met dien verstande dat het verbod alleen van toepassing is op gronden buiten het bouwvlak.

• 10. Verbod aanleg paden door niet-agrariërs

In het bestemmingsplan dient te worden geregeld dat niet-agrariërs geen kavelpaden en/of ontsluitingswegen mogen aanleggen.

In de huidige regeling worden in- en uitritten en ontsluitingswegen genoemd in de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Agrarisch met waarden', art. 3.1 sub v. Deze bepaling wordt herzien, omdat er nu overlap bestaat met een aantal voorgaande bepalingen. Wat resteert is een bepaling van de volgende strekking, waaraan expliciet wordt toegevoegd dat het moet gaan om 'bij de bestemming behorende voorzieningen':

'bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals ... groen, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, in- en uitritten, ontsluitingswegen, bruggen, water en voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding waaronder ook voorzieningen ten behoeve van het bergen van water'

Daarnaast wordt de bepaling onder x, die erfontsluitingswegen voor niet-agrarische bestemmingen toestaat, verwijderd.

• 11. Aanvullende regels voor de rustende boer

Wanneer een boer met zijn werkzaamheden stopt en het bedrijf overdraagt aan een opvolger - in dit geval spreken we van een 'rustende boer' - is hij vanuit juridisch-planologisch oogpunt niet meer betrokken bij de uitoefening van een volwaardig agrarisch bedrijf en is het niet toegestaan dat hij op het erf blijft wonen. In sommige gevallen is dit echter wel de wens, bijvoorbeeld omdat de rustende boer in de praktijk nog een belangrijke adviserende rol vervult en regelmatig hand- en spandiensten op het bedrijf verricht. Zijn aanwezigheid en huisvesting in de directe omgeving van het agrarische bedrijf kan om die reden van nut zijn. Om in deze specifieke gevallen maatwerk te verrichten, is met deze herziening een afwijkingsmogelijkheid geïntroduceerd die het toevoegen van tijdelijke, inpandige woonruimte mogelijk maakt. Het gaat hierbij om een persoonsgebonden omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan, met als voorwaarden onder meer dat het moet gaan om bewoning door het voormalig bedrijfshoofd en dat deze tijdelijke tweede wooneenheid na het beëindigen van de functie ten behoeve van de 'rustende boer' in geen geval een zelfstandige wooneenheid mag gaan vormen.

• 12. Nuanceren regeling voor ophogen en afgraven grond

Het ophogen of afgraven van grond is nu in het hele plangebied aanlegvergunningsplichtig. Vanwege aanhoudende bodemdaling (ca. 1-1,5 cm per jaar) is het ophogen van weilanden voor de gebruiker wenselijk. Het verzoek is om tot een regeling te komen die het vergunningsvrij ophogen en afgraven van gronden tot een bepaalde drempel (bv. 40 cm) mogelijk maakt. Voor waardevolle elementen en gebieden blijft de huidige strengere regeling gelden.

In de aanlegverboden die per bestemming zijn opgenomen, wordt een drempel ingebouwd van 40 cm aan ophoging of afgraving, conform het voorgaande bestemmingsplan. Door middel van een de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' worden aardkundig of cultuurhistorisch waardevolle gebieden en elementen hier vervolgens van uitgezonderd. Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding blijft het aanlegverbod voor enige ophoging of afgraving gelden.

• 13. Actualisatie archeologische regeling

De archeologische regeling uit het moederplan was grotendeels gebaseerd op de archeologische beleidskaart van de gemeente Midden-Delfland, die in 2010 is vastgesteld. De nieuwe archeologische regeling die nu wordt geïntroduceerd (bestemmingszones en daaraan gekoppelde vrijstellingsgrenzen) wijkt af van zowel de gemeentelijke archeologische beleidskaart als van het moederplan. Sinds het vaststellen van de gemeentelijke beleidskaart en het moederplan, heeft op een aantal locaties archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Op een aantal van deze plekken geldt dat hier geen archeologische resten meer aanwezig zijn of verwacht worden. Aan deze gebieden wordt dan ook geen archeologische medebestemming meer toegekend. Bijlage 1 bevat een uitgebreide toelichting op de geactualiseerde archeologische regeling. In de tabel hieronder worden de aanpassingen ten opzichte van de voorgaande regeling per bestemminszone aangestipt:

Waarde - Archeologie I (vigerend: W-A2)	Sinds het vaststellen van de gemeentelijke beleidskaart en de voorgaande versie van dit bestemmingsplan, heeft op een aantal locaties archeologisch onderzoek plaatsgevonden. Hierbij zijn 4 nieuwe vindplaatsen ontdekt die nog in de bodem aanwezig zijn. Deze locaties zijn toegevoegd aan deze bestemmingszone.
Waarde - Archeologie II (vigerend: W-A3)	Op de beleidskaart en in de vorige versie van dit bestemmingsplan zijn deze gebieden verbeeld als lintbebouwingen en zones met geclusterde bewoning. Hierbinnen bevonden zich echter ook veel percelen waar in historische tijden geen bewoning heeft gestaan en waar eigenlijk ten onrechte sprake was van een beperkte vrijstellingsgrens. In het onderhavige bestemmingsplan zijn binnen deze bestemmingszone enkel de erven opgenomen waarop daadwerkelijk bebouwing staat afgebeeld op historisch kaartmateriaal.
Waarde - Archeologie III (vigerend: W-A4)	De begrenzing van deze zone wijkt af ten op zichtte van de beleidskaart en de vorige versie van dit bestemmingsplan. Enerzijds komt dit doordat de geologische afzettingen nu in meer detail zijn begrensd. Anderzijds doordat de geulafzettingen van de Gantel Laag voorheen aan een strengere vrijstellingsgrens werden gekoppeld (50 m2). In de praktijk bleken onderzoeksgebieden van minder dan 100 m2 niet of nauwelijks tot kenniswinst te leiden. Het oprekken van de voormalige vrijstellingsgrens van 50 m2 naar de wettelijk geldende 100 m2 niet zal dan ook niet leiden tot (noemenswaardig) verlies van archeologische kennis.
Waarde - Archeologie IV (vigerend: W-A5)	In deze zone is op de archeologische beleidskaart en in de voorgaande versie van dit bestemmingsplan de wettelijk gestelde grens van 100 m2 dan ook opgerekt naar 200 m2. In de praktijk is echter gebleken dat plangebieden van een dergelijke beperkte omvang niet tot kenniswinst leiden. Voor het onderhavige bestemmingsplan is dan ook de keuze gemaakt om bodemverstorende ingrepen tot 1,5 hectare en 40 cm –maaiveld vrijgesteld van archeologisch onderzoek. De keuze voor 1,5 hectare is gebaseerd op de omvang van archeologisch onderzoeken in de regio waarbij sprake is van (noemenswaardige) kenniswinst.

• 14. Wijziging verantwoordelijke voor inwinnen advies bij de waterbeheerder

In de dubbelbestemmingen 'Waterstaat – Waterkering' (art. 43) en 'Waterstaat – Waterstaatkundige functie' (art. 44) is bepaald dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning het aan de gemeente is om schriftelijk advies in te winnen bij de waterbeheerder. Het betreft advies omtrent de vraag of het belang van de waterkering of waterstaatkundige functie door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad. De regels dienen zodanig te worden aangepast, dat de verantwoordelijkheid voor het inwinnen van advies bij de initiatiefnemer komt te liggen.

In artikel 43.3 en 44.3 wordt in de tweede zin de term 'bevoegd gezag' vervangen door 'initiatiefnemer', zodat de verantwoordelijkheid verschuift van de gemeente naar de initiatiefnemer van de ontwikkeling.

• 15. Algemene afwijking voor de realisatie van een gemaal

Het Hoogheemraadschap van Delfland heeft, in verband met de modernisering van de gemalen, een aantal nieuwe gemalen in voorbereiding. Voor één gemaal is reeds een vergunning aangevraagd. In het geldende bestemmingsplan is het niet mogelijk om gemalen te realiseren. Ook blijken de gemalen net te groot om met een kruimelgevallenregeling mogelijk is. Om dit te ondervangen is met deze herziening een algemene afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor de realisatie van een gemaal. Hierbij geldt dat landschappelijke inpassing als voorwaarde gesteld wordt en er maxima van 70 m2 aan bebouwd oppervlakte en 5 m bouwhoogte zijn bepaald.

• 16. Actualisatie paardenbeleid

Met de komst van een paardensportopleiding aan Lentiz en de oprichting van kenniscentrum Equestrum is de vraag gesteld of het vigerend paardenbeleid van de gemeente nog voldoet aan de nieuwe kansen en dynamiek in de regio. Anderzijds heeft Midden-Delfland de status van Bijzonder Provinciaal Landschap gekregen. Dat schept verplichtingen om zorgvuldig om te gaan met het landschap. Als basis van de update is het huidig beleid geëvalueerd. Hieruit is gebleken dat de visie van de gemeente op het paardenbeleid niet wezenlijk wijzigt, maar op enkele punten aangescherpt kan worden.

Op basis van de evaluatie en de wijzigingen in het paardenbeleid worden de volgende twee kleine wijzigingen met de herziening meegenomen:

• De afwijkingsbevoegdheid die paardenbakken buiten het bouwvlak toestaat, is geschrapt. Toen zeven jaar geleden het paardenbeleid werd opgesteld waren de bouwvlakken in het buitengebied kleiner. Om toch voldoende ruimte te bieden aan de paardenhouderij is toen opgenomen dat paardenbakken buiten het bouwperceel mogen. Inmiddels zijn de bouwpercelen in het gebied aanzienlijk vergroot en vervalt de noodzaak voor deze afwijking.
• In de regels is mogelijkheid voor de nevenactiviteit 'paardenstalling/paardrijactiviteiten tot 15 paarden' nu gekoppeld aan de voorwaarde dat de beoogde activiteit moet passen binnen het geldende gemeentelijk paardenbeleid. Een omgevingsvergunning voor afwijken van de gebruiksregels ten behoeve van deze nevenactiviteit, wordt pas verleend als mede aan deze voorwaarde wordt voldaan.

• 17. Boorlocaties voor aardwarmtewinning

Om boorlocaties voor aardwarmtewinning in het plangebied mogelijk te maken, wordt een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee het college dit gebruik en bijbehorende voorzieningen kan toestaan. Hiermee worden, via het doorlopen van een wijzigingsprocedure, soortgelijke mogelijkheden voor aardwarmtewinning ten behoeve van de energieproductie voor glastuinbouwbedrijven geboden als in het naastgelegen bestemmingsplan Glastuinbouwgebieden. De wijzigingsvoorwaarden zien onder meer op doelmatigheid en de inpasbaarheid in milieuhygiënisch en landschappelijk opzicht.

• 18. Bed & Breakfast in bestemming Bedrijf

In tegenstelling tot de bestemming Agrarisch, waar het mogelijk is om een Bed & Breakfast te starten, is dit bij de bestemming Bedrijf in zijn geheel niet mogelijk. Bedrijfsvormen als paardenpensions zijn juist uitermate geschikt voor een B&B. Deze mogelijkheid wordt dan ook opgenomen voor een aantal gevallen binnen de bedrijfsbestemming, die als volgt zijn aangeduid:

• paardenhouderij;
• paardenhouderij annex agrarisch;
• agrarisch aanverwant bedrijf annex paardenfokkerij;
• plattelandswoning.

• 19. Onderhoudswerkzaamheden aan de N468

Op basis van een uitgevoerde trajectstudie van de N468 in opdracht van provincie Zuid-Holland is vastgesteld dat de N468 groot onderhoud nodig heeft. Daarnaast is uit een onderzoek van het Hoogheemraadschap van Delfland gebleken dat de waterkering op een aantal aspecten niet meer voldoet aan de vigerende eisen en normen. Uit het onderzoek van het Hoogheemraadschap is namelijk gebleken dat er maatregelen moeten worden getroffen om de stabiliteit van het dijklichaam waarop de N468 is gelegen, te verbeteren en om de waterkering weer op hoogte te brengen. Er is voor gekozen om de benodigde maatregelen voor zowel de weg als de dijk integraal op te pakken en uit te gaan voeren. De start van de uitvoering van de werkzaamheden is voorzien in 2019. Figuur 7.1 toont het traject van de N468 waar onderhoudswerkzaamheden zijn voorzien.

Figuur 7.1 - De oranje lijn is het traject waarlangs de onderhoudswerzkaamheden plaatsvinden.

Om de N468 en de stabiliteit van het dijklichaam alsmede de wegfunctie te verbeteren worden op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden uitgevoerd:

• Plaatsen nieuwe en vervangen oude damwanden.
• Verplaatsen van de teensloot in combinatie met het aanleggen van steunbermen (7,5m. of 15m. breed).
• Maatregelen voor het beperken van de verkeersnelheid.
• Herstellen schadebeelden kunstwerken.
• Ophogen weg en verzwaren fundering- en verhardingsopbouw van de weg.
• Verleggen van K&L naar buiten het wegtracé.

Een deel van de werkzaamheden is echter strijdig met het vigerende bestemmingsplan. De aanleg van steunbermen - al dan niet in combinatie met het verleggen van de teensloot - en het vervangen of vernieuwen van damwanden vindt namelijk deels buiten de verkeersbestemming plaats. De gemeente is bereid om deze strijdigheid via deze herziening weg te nemen, door het introduceren van een gebiedsaanduiding ter plaatse van het projectgebied met bijbehorende bouw- en gebruiksmogelijkheden. Aan deze keuze ligt de urgentie van het beoogde onderhoud voor zowel de verkeersfunctie als de waterkering ten grondslag, evenals het feit dat de werkzaamheden in hoofdzaak de inpassing van en onderhoud aan de weg betreffen. De ligging van de weg zelf blijft gelijk en het aantal rijstroken neemt niet toe. Daarnaast passen de maatregelen in het Landschapsontwikkelingsperspectief Midden-Delfland® 2025, zoals door de raad van de gemeente Midden-Delfland is vastgesteld op 8 december 2009.

Om de landschappelijke waarden en het belang van een goede waterhuishouding op een juiste wijze te kunnen borgen, is met deze gebiedsaanduiding een aanlegvergunningenstelsel opgenomen voor het veranderen van watergangen en het rooien van opgaande beplanting. Hiervoor geldt als beoordelingsvoorwaarde dat geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de cultuurhistorische, natuur- en landschapswaarden alsmede de waterhuishouding.

• 20. Overige ambtshalve aanpassingen

In een aantal gevallen zijn op specifieke locaties aanpassingen op de verbeelding doorgevoerd. Het gaat hierbij om het opnemen van de juiste bestemming voor locaties waar intussen nieuwe functies zijn of worden vergund of waar overeenstemming is bereikt over een bestemmingswijziging:

• a. Het saneren van verspreid liggende kassen is een van de projecten van Midden-Delfland®2025 en het IODS-kwaliteitsprogramma. Er is overeenstemming bereikt voor de aankoop en sanering van de kas aan de Westgaag 88, Maasland. De kosten voor verwerving, sloop en inrichting worden gedekt uit de bijdrage vanuit IODS. Naast de sloop en sanering wordt de bestemming gewijzigd van 'Agrarisch met Waarden' (glastuinbouw) naar 'Groen – Landschappelijk overgangszone'. Dit ter voorkoming dat het perceel weer als vanouds gebruikt kan worden.
• b. Duifpolder 6, Maasland: in juli 2017 is besloten een positief standpunt in te nemen over het principeverzoek om op het bouwvlak een tweede woning toe te staan in het monument op deze locatie. Hiertoe wordt op de verbeelding aangegeven dat op deze locatie 2 wooneenheden zijn toegestaan.
• c. Rotterdamseweg 227-229, Schipluiden: het gemaal op dit adres heeft zijn functie verloren. Het bijgebouw waar de machines staan is daarom gevoegd bij de woonbestemming.
• d. Oostveenseweg 17, Schipluiden: op deze locatie heeft de initiatiefnemer verzocht om een overkapping te realiseren over de bestaande mestplaat op het erf. Het geldende bestemmingsplan laat dit niet toe. Vanuit milieutechnisch opzicht is dit plan positief. Daarom is de overkapping met dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt door op de locatie van de huidige mestplaat de aanduiding 'overkapping mestplaat' op te nemen;
• e. Westgaag 15, 17 en 19, Maasland: in het kader van het saneren van verspreid liggend glas heeft de gemeente in het verleden een kas aangekocht bij de Westgaag 15, 17 en 19 en deze ingericht als weiland, waarbij een groenstrook vrijgehouden. Deze heeft deels de bestemming Groen en deels de bestemming Agrarisch met Waarden. In het participatietraject dat recentelijk is gevoerd bij het overnemen van de percelen door de bewoners, is de wens geuit dat de als 'Groen' bestemde strook wordt omgezet naar de bestemming Tuin, zodat de gronden als zodanig gebruikt kunnen worden. Dit is met deze herziening verwerkt op de verbeelding;
• f. Voor het nieuwe gemaal Klaas Engelbrechtspolder is onlangs een omgevingsvergunning verleend. Mede op verzoek van het waterschap is de vergunde situatie overgenomen op de verbeelding;
• g. Op de locatie Abtswoude 52, Schipluiden heeft de raad in 2017 besloten mee te werken aan de herbestemming van twee voormalige agrarische bouwvlakken. Deze gronden zullen worden ingericht op een natuurlijke en groene wijze zonder bebouwing. Met deze herziening wordt aan deze percelen daarom een natuurbestemming toegekend.

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 Milieutechnische uitvoerbaarheid

De voorliggende herziening beperkt zich tot onderdelen van het bestemmingsplan uit 2013. De conclusies voor de verschillende milieuaspecten, waaronder de gevolgen voor de waterhuishouding, zijn ongewijzigd. Veel van de planologische wijzigingen die met deze herziening worden verwerkt, volgen uit eerder genomen besluiten en betreffen daarmee bestaande rechten. Zo nodig zijn voor deze wijzigingen in een eerder stadium ruimtelijke onderbouwingen en milieukundige onderzoeken uitgevoerd. De overige planologische wijzigingen die met deze herziening mogelijk worden gemaakt, zijn van een dusdanige aard en schaal dat van milieueffecten anders dan beschreven en onderzocht in het bestemmingsplan Buitengebied Gras geen sprake is.

8.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan 1e herziening Buitengebied Gras is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening aan diverse personen en instanties toegezonden. De resultaten van het vooroverleg zijn opgenomen in de 'Nota Vooroverleg' (bijlage 2). Zoals uit deze Nota blijkt, heeft dit in een aantal gevallen geleid tot aanpassing van de verbeelding, toelichting of regels.

In het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (zienswijzenprocedure) heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen, in de periode van 28 september 2018 tot 10 november 2018. Op het ontwerp bestemmingsplan zijn 28 schriftelijke zienswijzen ingekomen. Ze zienswijzen zijn beantwoord in de 'Nota beantwoording zienswijzen' (bijlage 3). Zoals uit deze Nota blijkt, heeft dit in een aantal gevallen geleid tot aanpassing van de verbeelding, toelichting of regels.

8.3 Economische uitvoerbaarheid

In het kader van de Grondexploitatiewet is de gemeente verplicht kosten die ten behoeve van het bestemmingsplan worden gemaakt, te verhalen. In de vorige paragraaf is beschreven dat de gemeente geen kosten maakt voor plannen die op grond van dit bestemmingsplan worden uitgevoerd. De initiatiefnemers zijn hiervoor verantwoordelijk. Wel maakt de gemeente plankosten, namelijk de kosten die zijn gemoeid bij het opstellen van het bestemmingsplan. Deze kosten zijn niet toe te schrijven aan een specifieke groep gebruikers. De gemeente neemt deze plankosten daarom voor haar rekening. Indien er aanvullende plankosten gemaakt worden voor het uitvoeren van het bestemmingsplan, bijvoorbeeld voor kleinschalige particuliere ontwikkelingen, worden dergelijke plankosten verhaald op de initiatiefnemer. Gezien bovenstaande redenering, is het opstellen van een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet aan de orde.