Bedrijventerreinen A20 Westland

2.2 Ruimtelijk-functionele structuur

2.2.1 Historisch ruimtelijke opbouw

De bedrijventerreinen A20 liggen aan de rijksweg A20 ter hoogte van de aansluiting op de provinciale N213 (Burgemeester Elzenweg). Het plangebied bestaat uit drie bedrijventerreinen; Transportcentrum, ALC Coldenhovelaan en Coldenhove. Het gebied ligt tegen de gemeentegrens met Maassluis en Midden-Delfland (kern Maasland). De directe aansluiting op het rijkswegennet heeft geleid tot de grootschalige, bedrijfsmatige invulling van de bedrijvenzone. Dat karakter wordt versterkt door het ontbreken van een binding met een dorpskern. De drie bedrijventerreinen zijn met afzonderlijke planologische procedures ontstaan waardoor er sprake is van deelgebieden met een eigen signatuur en functionele karakteristiek.Er worden drie deelgebieden onderscheiden, namelijk:

1. het bedrijventerrein ALC Coldenhovelaan (ten noorden van de A20, ten oosten van de N213, ontwikkeld met planologische vrijstellingen);
2. bedrijventerrein Coldenhove (ten zuiden van de A20, ten westen van de Coldenhovelaan-N213; voorheen bestemmingsplan Maasland Noord van 2 mei 1989);
3. het Transportcentrum (ten zuiden van de A20, omsloten door de Coldenhovelaan en Westgaag; voorheen bestemmingsplan Transportcentrum Maasland d.d. 13 mei 1994).

 

Cultuurhistorische beschrijving van het gebied 

De contouren van het plangebied worden grotendeels bepaald door oude landschappelijke lijnen, namelijk die van de Oude Campsweg, Nolweg, Maasdijk en de Westgaag (Spartelvaart). Alleen aan de oostzijde bestaat de begrenzing uit de meer recente infrastructuur van de A20, Coldenhovelaan en de Poortcamp. In het noordwesten gaan de bedrijventerreinen A20 over in het bedrijventerrein Honderdland. Beide bedrijventerreinen hebben zich volledig ontwikkeld aan de oostzijde van de historische Maasdijk, terwijl de woonkernen Maassluis en Maasdijk zich bevinden aan de westzijde van de Maasdijk.De Maasdijk betreft een relatief hoog gelegen dijk die eertijds een belangrijke verbinding vormde vanuit Vlaardingen via Maassluis naar de kust. Tussen Vlaardingen en Maassluis lag de dijk op korte afstand van Het Scheur, de noordelijke watergeul van het estuariumgebied van de Maas. Ten westen van Maassluis, waar het estuarium zich aanmerkelijk verbreedde, werd de afstand tussen de watergeul en de dijk ook steeds meer. De dijk vormde als het ware een scheiding tussen de meer aan de zeearm gerelateerde polders en kwelders en de meer landinwaarts gelegen graslandpolders.De Westgaag of Spartelvaart vormde samen met de Oostgaag een oude polderdijk met waterloop die vanaf de kern Schipluiden via het gehucht Gaag naar de zeewater kerende Stenendijk liep. Het gebied ten noorden van de Westgaag bestaat nagenoeg geheel uit kassen en bedrijven; het gebied ten zuiden van de dijk heeft tot op heden het overwegend open agrarische weidekarakter nog goed weten te behouden. Het plangebied grenst aan de zuidzijde met de Westgaag direct aan dit nog open landschap. Dit open gebied wordt echter wel doorsneden door de rijksweg A20. De oorspronkelijke richtingen van de blokvormige tot slagenachtige landschappelijke verkaveling zijn binnen het plangebied nog enigszins herkenbaar gebleven binnen ALC Coldenhove en Transportcentrum.De bedrijventerreinen vormen een verbindende schakel tussen de zuidelijk gelegen woonkern Maassluis en het zich ten noorden van de Westgaag en Schenkeldijk uitstrekkende kassengebied van het Westland. Alleen in het zuidoosten en zuidwesten raakt het plangebied aan het agrarisch weidegebied respectievelijk de uit recreatie- en sportvoorzieningen bestaande groene overgangszone tussen Maassluis en het noordelijk van de Schenkeldijk gelegen kassengebied. Deze groene overgangszone sluit westwaarts aan op de Oranjeplassen en de groenstructuur langs de Nieuwe Waterweg.

  

Functionele beschrijving bedrijvenzone

Bij de actualisatie van bestemmingsplannen is gekozen voor harmonisatie van de planologische regimes op bedrijventerreinen. Drie verschillende type bedrijventerreinen worden onderscheiden: lokale terreinen, regionale terreinen en agrologistieke terreinen. Dit is een typering van de bedrijventerreinen op basis van functie. ALC Coldenhovelaan en Transportcentrum zijn agrologistieke terreinen, Coldenhove is een regionaal terrein. De grote loodsen, de vele dockshelters en de brede wegen voor vrachtverkeer zijn typerend voor beide type bedrijventerreinen, regionaal en agrologistiek. Het zijn de meest bedrijfsmatige, neigend naar industriële terreinen. De aansluiting op de A20 en het feit dat de terreinen niet geografisch of functioneel gebonden zijn aan een dorpskern versterkt dit karakter. De verdienstelijking van de economie heeft op deze terreinen weinig ruimtelijke gevolgen. Publieksfuncties en volumineuze detailhandel zijn uitgesloten op beide bedrijventerreinentypes. De minimale omvang van een bedrijfsunit is 400 m².  

Agrologistieke en regionale bedrijventerreinen hebben veel overeenkomsten. Het grootste onderscheid is dat agrologistieke terreinen uitsluitend bedoeld zijn voor het transport, de handel, opslag en behandeling van agrarische producten uit de tuinbouw. In Westland bestaan agrologistieke terreinen van oudsher, vaak ontstaan vanuit een veiling zoals ABC Westland en Handelscentrum Westerlee. Op het Transportcentrum en ALC Coldenhovelaan heeft geen centrale veilingorganisatie bestaan. De excellente ligging aan de A20 met aansluiting op de havens van Rotterdam en Hoek van Holland heeft geleid tot een concentratie van transportbedrijven. Zowel het Transportcentrum als ALC Coldenhovelaan hebben zich bewezen als Europese transportclusters voor (glas)tuinbouwproducten.

  

Op regionale terreinen is de bedrijfsactiviteit niet beperkt tot agrologistieke bedrijven. Veel bedrijven op Coldenhove hebben een binding met het tuinbouwcluster, maar ook dat is geen vereiste in het bestemmingsplan. De bestemming op de regionale terreinen (Wateringse Veld, Honderdland, Coldenhove) laat meer bedrijfscategoriën toe dan agrologistiek. De bedrijfsmatige opzet met grootschaligheid van bedrijven en infrastructuur en de afwezigheid van publieksfuncties komt wel overeen.Op de circa 90 ha van het bestemmingsplan staan circa 10 (bedrijfs)woningen. Deze woningen maken ruimtelijk gezien deel uit van de oorspronkelijke extensieve lintbebouwing van de Nolweg, Oude Campsweg, Coldenhovelaan en Westgaag.De bebouwingsdichtheid en ouderdom van de bedrijven binnen Coldenhove is variabel. De maximale bouwhoogte bedraagt binnen het ALC Coldenhove circa 10 m. De bedrijven liggen hier in de directe nabijheid van kassen. Binnen de bedrijventerreinen Coldenhovelaan en Transportcentrum bedraagt de maximale bouwhoogte circa 14 m. De bedrijfsbebouwing bestaat nagenoeg uitsluitend uit plat afgedekte gebouwen.

  

Transportcentrum

Het Transportcentrum is een agrologistiek bedrijventerrein. Het terrein is geheel ingericht voor transport, handel en/of distributie vanuit de (glas)tuinbouw afkomstige producten, waarbij op- en overslag inclusief het verwerken, om-, her- en verpakken. Dit is gericht op de producten uit de Nederlandse (glas)tuinbouwgebieden en fruit dat via de Rotterdamse haven uit het buitenland komt.

  

In het voormalige bestemmingsplan 'Transportcentrum Maasland' zijn daarnaast bedrijven toegestaan die de transportfunctie ondersteunen zoals truckdealers, alsook ondersteunende functies als het van oudsher truckerscafé Westgaag en brandstofvulpunten, waarvan één uitsluitend geschikt is voor vrachtwagens.

  

Het Transportcentrum kent vrijwel geen functiemenging. In het verleden zijn bij de entree naast het brandstofvulpunt enkele kleine bedrijfsunits ontstaan die door andere functies dan transportfuncties zijn opgevuld. Direct ten zuiden van de aansluiting van de Coldenhovelaan op de rijksweg ligt een wegonderhoudsdepot van Rijkswaterstaat met een eigen ontsluiting, dat geen directe verbinding heeft met het bedrijventerrein.Het Transportcentrum wordt op twee punten ontsloten door de Transportweg, een centraal gelegen min of meer rechthoekig rondlopende ontsluitingsroute met bedrijven aan weerszijden van de weg. De weg sluit met twee verbindingen, één aan de noord- en één aan de zuidzijde, aan op de Coldenhovelaan respectievelijk de Westgaag.

 

Bedrijfsbebouwing Transportcentrum   

Coldenhove

Het regionaal bedrijventerrein Coldenhove bestaat uit een noordelijk en een zuidelijk deelgebied ten opzichte van de Coldenhovelaan. Het noordelijk deelgebied is door de Aartsdijkweg ontsloten vanaf de Coldenhovelaan en heeft een grootschalig karakter. Het zuidelijk deelgebied wordt op twee punten door de lusvormig lopende Bandijkweg ontsloten vanaf de Coldenhovelaan. Het zuidelijke deel is kleiner, met een minder grootschalig karakter.  

Op het grootschalig deel liggen het bouwbedrijf Van Mierlo, Drukkerijgroep Maasland, AGC Flat Glas en het agrogerelateerde Revaho. Wat opvalt is dat lege bedrijfspanden na een bedrijfsverplaatsing in korte tijd opgenomen worden door de markt. Zoals het gebouw van Evides dat inmiddels door Dael wordt gebruikt en het gebouw van Wevab waar inmiddels Argos Packaging is gevestigd.

  

Het kleinschaliger zuidelijk deel wordt doorsneden door één weg waar aan beide kanten een klein aantal grote bedrijven gevestigd zijn: inbouw van koelmotoren in vrachtwagens, laadtechniek en een touringcarmaatschappij.

 

Bedrijfsbebouwing Coldenhove  

 

ALC Coldenhovelaan 

Het recent ontwikkelde Agro Logistiek Centrum Coldenhovelaan verkeert nog in de ontwikkelingsfase. Toonaangevende transport- en handelsbedrijven als Redstar trading, Rainbow, FreshQ en een innovatief bedrijf als Snijpunt zijn gevestigd op dit terrein. Potgrondbedrijf Bas van Buuren is van oudsher op deze locatie gegroeid en is het enige bedrijf dat een agrogerelateerde bestemming krijgt. De bedrijfsactiviteit van het potgrondbedrijf is geen agrologistiek. Het ruimtebeslag is groot, met 8 ha bijna de helft van het terrein.

  

Deze concentratie van transportbedrijven is niet ontstaan vanuit een veilinggedachte. Dat onderstreept het belang van de ontsluiting aan de A20 en de meerwaarde van concentratie van agrologistieke bedrijven.

  

Er is een bouwplan ingediend voor de oprichting van een verwerkingshal plus bijbehorende kantoorruimte naast de reeds bestaande sorteer- en distributiecentra op het Agro Logistiek Centrum Coldenhovelaan. Door het bouwplan en de aanleg van de rondweg, vindt er een daadwerkelijke afronding van het Agro Logistiek Centrum Coldenhovelaan plaats. De betreffende gronden hebben geen toekomst meer voor de primaire glastuinbouw. Voor het bouwplan is een procedure als bedoeld in arikel 19 WRO (oud) opgestart en in dat kader is een verklaring van geen bezwaar aangevraagd bij Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Voor de betreffende gronden is in het onderhavige bestemmingsplan de bestemming 'Bedrijventerrein' en de functieaanduiding 'agrologistiek' opgenomen.

  

Bedrijfsbebouwing ALC Coldenhovelaan

2.2.2 Verkeers- en groenstructuren

Verkeer en parkeren 

Verkeersstructuur

Door het plangebied is de A20 gelegen. Vanaf de A20 wordt ontsloten naar de Coldenhovelaan (N220). De N220 vormt de verbinding tussen de A20 en de N211 ('s Gravenzande-Hoek van Holland).Vanaf de Coldenhovelaan wordt het gebied aan de oostkant van de A20 ontsloten via de Poortcamp en de Oude Campsweg. In zuidelijke richting loopt de Coldenhovelaan naar Maassluis. Het gebied aan de westkant van de A20 wordt vanaf de Coldenhovelaan ontsloten via de Bandijkweg en de Transportweg.

  

Vanaf de rijksweg vormen de Coldenhovelaan en de Maasdijk belangrijke routes naar de nabij gelegen kernen Maassluis en Maasdijk. Beide kernen liggen op circa 1 km afstand van de toe- en afritten van de A20. De Coldenhovelaan vormt voor de drie te onderscheiden bedrijventerreinen de belangrijkste ontsluitingsroute. Vanaf de Coldenhovelaan vormen de Aartsdijkweg, Bandijkweg, Transportweg en de Poortcamp de belangrijkste entrees naar respectievelijk ALC Coldenhove, Coldenhovelaan en Transportcentrum. De drie bedrijventerreinen worden intern ontsloten door een grotendeels centraal binnen de drie deelgebieden gesitueerd wegenstelsel. Daardoor liggen de in de buitenranden van het plangebied gelegen bedrijven in hoofdzaak met de achterzijde naar de rond het plangebied gelegen hoofdwegenstructuur gekeerd. Op een aantal plaatsen komt bebouwing voor die door de specifieke markante ligging, terreinindeling of vormgeving een extra uitstraling geeft aan Coldenhove. Dit geldt in het bijzonder bij de aansluiting van de Transportweg en Aartsdijkweg (en zij het iets buiten het plangebied, Honderdland) op de Coldenhovelaan.

  

De Coldenhovelaan, Bandijkweg, Transportweg en Oude Campsweg zijn gecategoriseerd als erftoegangswegen buiten de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 60 km/h. De Poortcamp is gecategoriseerd als erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een maximumsnelheid van 30 km/h.

  

De verschillende wegen zijn ingericht conform Duurzaam Veilig. Binnen het plangebied zijn bushaltes gelegen langs de Coldenhovelaan ter hoogte van de Aartsdijkweg. Hier halteren openbaarvervoersdiensten in de richtingen Maassluis en Naaldwijk.

  

Parkeren

In het parkeerbeleid van de gemeente is opgenomen dat de bedrijven op eigen terrein dienen te parkeren. Bij nieuwbouw dient aan de hand van de parkeernormen het benodigde aantal parkeerplaatsen te worden bepaald. De gemeente Westland heeft in de parkeernormering eigen parkeernormen opgenomen.    

Conclusie 

De bereikbaarheid voor het verkeer is goed te noemen, door de ligging nabij de A20. De verkeersveiligheid is voldoende gewaarborgd door de inrichting conform Duurzaam Veilig. Bij nieuwe ontwikkelingen dienen voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd te worden om in de eigen parkeerbehoefte te voorzien.

  

Groenstructuur 

Rond het bedrijventerrein ligt een relatief brede (overwegend circa 25-30 m brede) groenzone bestaande uit gemengde beplantingen, bomenrijen en grasbermen en waterlopen. Met name aan weerszijden van de Coldenhovelaan (de centrale ontsluitingsweg voor het bedrijventerrein) en langs de rijksweg komen goed ontwikkelde groenzones voor die plaatselijk (ter hoogte van de aansluiting van beide wegen) meer dan 100 m breed zijn. De wegen binnen de meer centrale delen van de afzonderlijke deelgebieden zijn voorzien van grasbermen die plaatselijk worden onderbroken door de entrees naar de aanliggende bedrijven. Binnen het bedrijventerreinen Coldenhovelaan zijn deze bermen echter ook beplant met hagen, sierheesters en opvallende sierbomen waaronder rode esdoorns en bolacacia's.