Centrum 's-Gravenzande

2.3 Gebiedsvisie

Het centrumgebied van 's-Gravenzande kent veel leegstand en zal een impuls krijgen om zich duidelijk te profileren.

Het centrum van 's-Gravenzande dient een aantrekkelijke omgeving te zijn waarbinnen het mogelijk is om op een aangename manier te wonen, te winkelen, te werken en te recreëren. De aanwezigheid van voorzieningen die deze activiteiten mogelijk maken, in combinatie met een verbetering van de fysieke en non-fysieke structuren, zal leiden tot een positieve beleving van het centrum door alle gebruikers, zonder de eigen uitstraling en aanwezige identiteit te verliezen.

Vanuit deze missie is een taakstelling opgesteld die als volgt is geformuleerd.

• Terugwinnen en behouden van de lokale verzorgende positie van het centrum van 's-Gravenzande op economisch terrein.
• Komen tot een structurele kwaliteitsverbetering van de structuur en inrichting van het centrumgebied. Het aanbrengen van een duidelijke winkelrouting en het realiseren van compactheid van het winkelaanbod is noodzakelijk. Het authentieke van het centrum dient hierbij gehandhaafd te blijven.
• Bundeling van verschillende functies in het centrum (horeca, wonen, werken, zakelijke dienstverlening, cultuur, zorg). Hierdoor zullen 'deelgebieden' ontstaan die een gezamenlijk (integraal) geheel vormen.
• Doorgaande verkeersfuncties zullen zoveel mogelijk naar de buitenrand van het centrum verplaatst moeten worden. In combinatie hiermee dienen voldoende, goed bereikbare parkeervoorzieningen gecreëerd te worden, die aansluiten op aantrekkelijke entrees die directe toegang verschaffen tot het winkelgebied.

Herontwikkeling winkelcentrum Koningswerf en Gravenhof

In het bestemmingsplan wordt alleen de herontwikkeling van het winkelcentrum Koningswerf en Gravenhof in het kernwinkelgebied als directe ontwikkeling meegenomen. De titel van het project is omgedoopt tot 'Hart van 's-Gravenzande'. Voor de overige projecten is de planvorming nog niet ver genoeg gevorderd. Zoals eerder genoemd is in dergelijke gebieden een wijzigingsbevoegdheid van toepassing. In paragraaf 3.4 wordt ingegaan op de programmatische aspecten van dit plan.

Om het nieuwe centrumplan te kunnen realiseren worden winkelruimtes in Koningswerf en Gravenhof, maar ook enkele panden aan de Langestraat/Markplein gesloopt en/of herontwikkeld. In de onderstaande figuur is een impressie weergegeven.

Impressie van de beoogde ontwikkeling (bron: MKB en Bouwfonds ontwikkeling)

Het plan gaat uit van een uitbreiding van het aantal m² bvo aan detailhandel en een afname van het aantal m² bvo aan commerciële dienstverlening. In Bijlage 12 is een indicatieve branchering van het bouwplan opgenomen. In totaal zullen bovendien circa 100 nieuwe woningen worden gerealiseerd.

Woonvisie Westland 2020, Uitwerkingsprogramma, november 2008

Er is geen sprake van vooverkooppercentage ten aanzien van de woningen. Bij het maken van het definitief ontwerp wordt dusdanig rekening gehouden met de markt dat de woningen flexibel indeelbaar zullen zijn, zodat er op eenvoudige wijze kan worden ingespeeld op de markt. De demografische verwachtingen geven aan dat tot zeker 2040 de Westlandse bevolking toeneemt.

Daarnaast neemt het aantal personen per huishouden steeds verder af, ook in Westland. Deze combinatie betekent dat nog steeds nieuwbouwwoningen nodig zijn in Westland. Daar komt bij dat verouderde woningen vervangen of gecompenseerd moeten worden door nieuwbouw.

De locatie Hart van 's-Gravenzande is een inbreidingslocatie. Inbreiding heeft prioriteit ten opzichte van uitbreiding om verdere vermindering van glastuinbouw te voorkomen. Daarnaast is inbreiding belangrijk vanwege de steeds sterker wordende vergrijzing, juist voor ouderen kan een locatie als Hart van 's-Gravenzande, in de nabijheid van het centrum en voorzieningen, van betekenis zijn.

Laad- en losoplossing

Er is een drietal laad- en losvoorzieningen in het plan mogelijk gemaakt. Deze maken deel uit van de herontwikkeling van het Hart van 's-Gravenzande. Een tweetal van de laad- en losvoorzieningen is bedoeld voor een groep aan in het kernwinkelgebied gevestigde inrichtingen (discounter, winkels, etc.). Daarnaast is voor de supermarkt een separate laad- en losdock toegestaan. In verband met geluidshinder zal het laden en lossen (bevoorraden) inpandig plaatsvinden: de vrachtwagen rijdt de inpandige, met roldeuren af te sluiten ruimte in op een manier die vergelijkbaar is met langsparkeren. Vervolgens steekt de vrachtwagen inpandig terug en rijdt via een tweede toegangsdeur de laad- en losruimte weer uit.

Voorafgaand aan deze laad- en losoplossing is een aantal onderzoeken uitgevoerd om te bepalen wat de meest ideale methode voor bevoorrading van het te ontwikkelen winkelcentrum is. Hierbij is onder andere rekening gehouden met geluidshinder en verkeersveiligheid. De uitgevoerde onderzoeken zijn hieronder opgesomd:

Veldproef draaicurve d.d. 28 oktober 2011 (zie Bijlage 18).

De oplossing zoals opgenomen in het voorontwerp stedenbouwkundig plan, waarbij de vrachtwagen achteruit de laad- en losruimte inrijdt vanuit de Aleidisstraat, is onveilig bevonden en derhalve is komen te vervallen. Het laden en lossen door middel van het achteruitrijden van de vrachtwagen is uitvoerbaar. Voorwaarde is wel dat Pompe van Meerdervoortstraat haar huidige rijrichting behoudt.

Rapport Goudappel Coffeng d.d. 1 oktober 2012 (zie Bijlage 19). In dit onderzoek zijn twee varianten voor het bevoorradingsverkeer onderzocht.

De laad- en losvariant, die uitgaat van achteruit haaksparkeren, is op het gebied van verkeersveiligheid, doorstroming en gebruiksvriendelijkheid voor de chauffeur verkeerskundig beschouwd het minst wenselijk. Daarnaast heeft deze variant meer negatieve neveneffecten (zoals lichthinder) dan de andere varianten.

De laad- en losvariant die uitgaat van vooruit langsparkeren in de breedte wordt verkeerskundig gezien het meest wenselijk geacht. Deze variant wordt dan ook aanbevolen in het onderzoek. Kanttekening is wel dat deze variant het grootste ruimtebeslag heeft.

VNG-afstand:

de richtafstand van de VNG (Bedrijven en milieuzonering) is ten opzichte van een rustige woonwijk 10 m. In casu hebben we te maken met een gemengd gebied. Immers, de Pompe van Meerdervoortstraat is reeds een ontsluitingsweg voor het winkelcentrum. In de huidige situatie wordt het al gebruikt voor laden en lossen en overige verkeersafwikkelingen. De afstand tussen woningen en het winkelcentrum is 10 tot 15 m en voldoet.

Niet in de open lucht, maar deels binnen:

het laden en lossen zelf zal plaatsvinden in een ombouwde ruimte, waarbij de deur dichtgaat. Het dichtslaan van portieren, het rollen van de transportkarren en het starten van de motoren zal dan ook inpandig plaatsvinden. Deze maatregel is erop gericht om geluidsoverlast zoveel mogelijk te voorkomen.

Gevels van de woningen hebben voldoende isolatie:

Uit het 'Onderzoek gevelwering gevels Pompe van Meerdervoortstraat' (DHV, dossier BA4395-104, d.d. 23-09-2012, Bijlage 25) blijkt dat de binnenwaarden wat betreft geluidsbelasting van de woningen ruim voldoen aan het maximale binnenniveau van 55 dB(A) dat gesteld is in het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit). Hieruit kan geconcludeerd worden dat de gevels van de woningen voldoende geïsoleerd zijn om de geluidsbelasting, die uitgaat van het te ontwikkelen winkelcentrum, te reduceren tot een acceptabel niveau binnen in de woning.

Tijdelijk winkelcentrum

Aangezien een deel van het huidige winkelaanbod wordt herontwikkeld en de uitvoering van het centrumplan circa twee jaar in beslag neemt, is het van belang dat bestaande ondernemers, gedurende de periode van sloop van het bestaande winkelcentrum en bouw van het nieuwe winkelcentrum, elders kunnen worden gehuisvest. Op basis van een recente inschatting wordt uitgegaan van een tijdelijk winkelcentrum met een omvang tot ongeveer 3.000 m² bvo. De beoogde locatie ligt achter het gemeentehuis, op de voormalige Fixit/Multimate-locatie aan de Sand-Ambachtstraat (zie onderstaande figuur). In dit bestemmingsplan is voor het tijdelijke winkelcentrum een voorlopige bestemming opgenomen.

Locatie tijdelijk winkelcentrum (bron: WPM Advies)

Indicatief branchepatroon tijdelijk winkelcentrum 's-Gravenzande, zie ook Bijlage 28 (bron DHV)