Elst, Colosseum 19 t/m 27a

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Westeraam is de uitbreidingswijk aan de oostkant van de kern Elst. Een wijk van ongeveer 2.350 woningen, die bestaat uit verschillende buurten met elk hun eigen karakter en identiteit. Om deze uitbreidingswijk mogelijk te maken is het bestemmingsplan 'Westeraam' opgesteld (vastgesteld december, 1999). Op basis van dit bestemmingsplan zijn vervolgens uitwerkingsplannen opgesteld om de ontwikkeling van deze wijk verder uit te werken.

In 2013 is het nieuwe bestemmingsplan 'Elst, Linge- en Lanenbuurt' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is opgesteld om te voldoen aan de wettelijke verplichting uit de Wet ruimtelijke ordening om over actuele bestemmingsplannen te beschikken. Binnen het plangebied kunnen momenteel 6 twee-onder-een-kap woningen en 1 vrijstaande woning worden opgericht. Deze woningen zijn echter niet gerealiseerd.

De inzichten voor de locatie zijn gewijzigd. Dit initiatief past echter niet binnen de regels van het huidige bestemmingsplan. Daarom dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld, waarin de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de zuidkant van Westeraam. Het betreft een aantal percelen aan de oostzijde van het Colosseum en aan de zuidzijde van de Ambtman. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is 'Bestemmingsplan Linge- en Lanenbuurt', vastgesteld op 11 juni 2013. In het vigerende bestemmingsplan hebben de gronden de bestemming 'Wonen-1' en 'Tuin'. Het plangebied is aangegeven in figuur 1.2 met een rode lijn.

Figuur 1.2 Ligging plangebied (Veegbestemmingsplan Elst, Linge- en Lanenbuurt, 2013).

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het beleidskader. Hoofdstuk 3 bevat vervolgens de planbeschrijving. Hierin wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie en van de beoogde ontwikkeling. Hierna volgt de onderbouwing van diverse sectorale aspecten in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 beschrijft vervolgens de juridische opzet van het plan en de mogelijkheden die daarin geboden worden. Hoofdstuk 6 toont tot slot aan op welke wijze het plan in economische en maatschappelijke wijze uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Het bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van een aantal woningen mogelijk. Het aantal woningen dat mogelijk wordt gemaakt stijgt van 7 naar 11. Gezien de ligging van het plangebied en de beperkte ontwikkeling, past dit bestemmingsplan in de ruimtelijke beleidskaders zoals beschreven.

Beleid	Beoordelingsaspect	Afweging
Rijk	Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR, 2012)	Bij kleine ontwikkelingen is het rijksbeleid niet relevant.
	Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, 2011)	Bij kleine ontwikkelingen is het rijksbeleid niet relevant.
	Bro, Ladder voor Duurzame verstedelijking	De woonbehoefte wordt aangetoond in de provinciale- en gemeentelijke visie. Doordat het bestemmingsplan onderdeel is van Westeraam, valt het binnen het bestaand stedelijk gebied
Provinciaal beleid	Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG, 2010)	Het bestemmingsplan valt binnen de woningbouwcontour SAN en valt hiermee binnen de verstedelijkingsgrenzen van Overbetuwe
	Kwalitatief Woningprogramma 2010-2019 (KWP3)	Het plan past binnen de voorspelde actuele woonbehoefte en voldoet aan de gestelde uitgangspunten.
Gemeentelijk beleid	Bestemmingsplan Linge- en Lanenbuurt, 2013	Het beoogde plan past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, omdat de bouwvlakken en woonaanduidingen niet overeenkomen.
	Toekomstvisie+, 2009	Het plangebied valt in het gebied dat door de gemeente is aangewezen als uitbreidingsgebied voor Elst.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

De gemeente Overbetuwe ligt in de stadsregio Arnhem-Nijmegen. Elst heeft binnen deze regio een belangrijke groei functie. Door de ligging van de kern Elst tussen de steden Arnhem en Nijmegen, is het in trek als woonplaats voor forenzen.

Een groot deel van de groei van Elst vindt plaats binnen het gebied Westeraam. Het plangebied maakt onderdeel uit van deze wijk. Dit gebied is aangewezen als gevolg van de groei opgave uit de Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening Extra (Vinex) voor de regio.

Het plangebied is onderdeel van de wijk Lanenbuurt. Deze wijk is nog in realisatie binnen Westeraam. Deze wijk ligt aan de zuidkant van Westeraam, globaal gezien in het midden. Het plangebied is momenteel volleidg onbebouwd. Aan de overkant van het Colosseum ligt het Lyceum Elst.

Op het plangebied ligt momenteel de mogelijkheid om 3 twee-onder-één-kap woningen te bouwen en één vrijstaande woning.

Figuur 3.1 Positie plangebied.

3.2 Beoogde situatie

In de huidige situatie is er ruimte voor zeven woningen. In de figuur 3.2 is te zien dat dit wordt uitgebreid naar elf woningen. Hiervoor worden twee rijen van elk vijf aaneengebouwde woningen gerealiseerd die zijn gericht naar het Colosseum. Deze bouwwijze sluit aan bij de bouwwijze die op andere locaties aan het Colosseum reeds aanwezig is. Binnen elk van de bouwblokken is sprake van een verspringing van de gevellijn. Twee woningen zijn voorzien van een garage, waardoor sprake is van twee geschakelde woonblokken. In figuur 3.3 is een voor- en zijaanzicht van de woonblokken opgenomen.

Ten behoeve van de woningen worden parkeervoorzieningen gerealiseerd. Deze worden aan de voorzijde van de woningen gerealiseerd.

De elfde woning ligt aan de Ambtman. In figuur 3.2 is de beoogde woning aangeduid met een blauwe lijn. Zoals te zien in de figuur past de beoogde woning niet in het bestaande bouwvlak. Het huidige bouwvlak is aangeduid met een zwarte lijn. De bedoeling is dat het bouwvlak wordt aangepast naar het bouwvlak van de beoogde woning. Verder zal de woning binnen de huidige regels van het vigerende bestemmingsplan passen.

Figuur 3.2 Bovenaanzicht beoogde plan (ARX, 2014) NB: parkeerplaatsen zijn indicatief

Figuur 3.3 Zijaanzicht beoogde plan (ARX, 2014)

Figuur 3.4 3D aanzicht beoogde plan (ARX, 2014)

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In onderhavig bestemmingsplan wordt de realisatie van maximaal elf woningen mogelijk gemaakt. Op basis van het thans vigerende bestemmingsplan waren zeven woningen mogelijk. In voorgaande uitwerkings- en bestemmingsplannen is de ontwikkeling van deze zeven woningen reeds getoetst. Omdat het een beperkte uitbreiding van het aantal woningen betreft in een nieuwbouwwijk, waardoor sprake is van een naar verhouding kleine uitbreiding, is de sectorale toetsing beknopt gehouden. In paragraaf 4.1 komen de verschillende sectorale aspecten aan bod. In paragraaf 4.2 is de waterparagraaf opgenomen.

4.1 Onderzoeken

Aspect - Kader	Beoordelingsaspect	Afweging
Bodemkwaliteit - Besluit bodemkwaliteit	Bodemkwaliteit dient voldoende te zijn voor de beoogde functie	De gemeente Overbetuwe beschikt over een Bodemkwaliteitskaart (oktober 2010) voor de gehele gemeente. Uit het onderzoek ten behoeve van de vaststelling van de Bodemkwaliteitskaart blijkt dat de locatie onverdacht is voor mogelijk bodembedreigende bedrijfsmatige activiteiten. Voor nader onderzoek of het treffen van maatregelen bestaat dan ook geen aanleiding.
	Functie mag geen bedreiging vormen voor bodemkwaliteit	Gezien de functie (wonen), is hiervan geen sprake.
Archeologie - Archeologische beleidskaart	Is er sprake van een verwachtingswaarde?	Gezien de resultaten van de archeologische onderzoeken en de archeologische begeleiding, staat het aspect archeologie de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan niet in de weg.
Stedenbouw	Past de ontwikkeling in de stedenbouwkundige opzet van de omgeving?	Aan de oostzijde van het Colosseum zijn woningen in verschillende bouwwijzen aanwezig: rijwoningen en tweeaaneen gebouwde woningen. Bij de rijwoningen is kenmerkend dat in elke rij een verspringing van de gevel aanwezig is. Dit wordt met onderhavig plan herhaald. De goot- en bouwhoogte zijn eveneens vergelijkbaar als andere woningen aan het Colosseum. De vrijstaande woningen aan de Ambtsman staan niet in een stedenbouwkundig strak patroon. De verplaatsing van het bouwvlak past daarmee ook goed in de stedenbouwkundige opzet.
Cultuurhistorie	Is er sprake van cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden?	In, of nabij het plangebied, zijn geen cultuurhistorische waarden waarmee rekening moet worden gehouden.
Water - Watertoets	Is wateradvies aangevraagd?	Zie paragraaf 4.2 Water.
Relatie met omliggende (bedrijfs)functies	Zijn er bedrijfsfuncties in de omgeving aanwezig/mogelijk?	Ten westen van het plangebied ligt een school. Echter vinden aan de zijde die aan de kant van het plangebied ligt, geen activiteiten plaats (in de buitenlucht). Hierdoor kan een goed woon-leefklimaat worden gegarandeerd.
Wegverkeerslawaai - Wet geluidhinder	Wordt voldaan aan het gestelde in de Wet geluidhinder? Is sprake van een akoestisch aanvaardbaar klimaat in de bestaande en de nieuwe woningen?	In bijlage 1 zijn de geluidsberekeningen opgenomen die zijn uitgevoerd voor de gezoneerde weg de Nieuwe Aamsestraat. Hieruit blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet zal worden overschreden op de gevels van de woningen. Daarnaast is in het kader van een goede ruimtelijke ordening onderzoek gedaan naar de niet-gezoneerde weg Colosseum. Hieruit blijkt dat de geluidsbelasting ten hoogste 50 dB bedraagt op de gevels van de woningen. Hierdoor is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat.
Verkeer - Ontsluiting en verkeersgeneratie	De ontwikkeling mag niet leiden tot een verslechtering van de doorstroming op de ontsluitende wegen.	Bij de inrichting van de omliggende wegen is rekening gehouden met deze ontwikkeling. Gezien de beperkte omvang van de ontwikkeling en de huidige verkeersintensiteiten, zal er geen sprake zijn van een verslechtering van de doorstroming op de ontsluitende wegen.
	De verkeersontsluiting moet goed zijn gewaarborgd.	De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en per openbaar vervoer is goed.
Parkeren - Parkeerbehoefte	De parkeerbehoefte van de ontwikkeling moet worden opgevangen.	Voor de vrijstaande woning aan de Ambtman wordt voorzien in parkeren op eigen terrein. Voor de tien aaneengebouwde woningen worden tussen de 13 en 20 parkeerplaatsen in openbaar gebied gemaakt en twee woningen worden voorzien van een garage. Uitgaande van een parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per woning, wordt voorzien in voldoende parkeren.
Externe veiligheid - Bevi-inrichtingen, transport gevaarlijke stoffen	Wordt voldaan aan normen plaatsgebonden risico (PR) en groepsrisico (GR)?	Van risicovolle activiteiten en het vervoer van gevaarlijke stoffen op korte afstand van het plangebied is geen sprake. De spoorweg, snelweg en het LPG-station aan de Nieuwe Aamsestraat liggen op dermate grote afstand, dat deze niet leiden tot beperkingen binnen het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Luchtkwaliteit - Wet luchtkwaliteit	Wordt voldaan aan de genoemde grenswaarden in de Wet luchtkwaliteit?	De voorgenomen ontwikkeling valt onder regeling in niet betekenende mate en vormt derhalve geen belemmering. Uit de monitoringstool van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (www.nsl-monitoringstool.nl) blijkt dat uit het oogpunt van luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed woon- en leefklimaat.
Ecologie - Natuurbeschermingswet 2008	Is er sprake van significant negatieve effecten?	Gezien de afstanden tot Natura 2000-gebieden zijn deze niet te verwachten.
- Flora- en faunawet	Is er sprake van aantasting, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen?	Gezien de huidige staat van het terrein (braakliggend) zijn beschermde dier- en plantensoorten niet te verwachten.
Kabels en leidingen - Telecommunicatiewet	Zijn er planologisch relevante leidingen en hoogspanningslijnen in de directe omgeving aanwezig?	In de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.
(Plan)mer	Is een (plan)MER noodzakelijk?	Nee. Gelet op de kenmerken van het plan (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. en het feit dat op de locatie al woningen in het verleden juridisch planologisch mogelijk waren), de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

4.2 Water

De ontwikkeling van Westeraam heeft consequenties voor de huidige waterhuishouding en het huidige waterbeheer. Om de effecten en bijbehorende maatregelen in beeld te krijgen, is samen met het Waterschap Rivierenland het Koepelplan Water Westeraam opgesteld. In relatie tot de watertoets is het Waterschap Rivierenland nauw betrokken geweest bij het vaststellen van de maatregelen ten behoeve van de toekomstige waterhuishouding en het toekomstige waterbeheer.

Onderhavig plangebied wordt ontwikkeld op braakliggend terrein. Aangesloten wordt op het watersysteem van Westeraam. Hier is reeds sprake van een zelfstandig functionerend, duurzaam watersysteem. Het watersysteem voor Westeraam is zodanig opgezet dat sprake is van een duurzaam watersysteem. Zowel qua drooglegging als voor wat betreft de waterberging voldoet het watersysteem aan de huidige normen van het Waterschap. In totaal zal in het gehele plangebied van Westeraam 7% wateroppervlak aanwezig zijn. Het streefpeil van het oppervlaktewater is 7,7 m +NAP. Het minimum peil bedraagt 7,5 m +NAP en het maximum peil bedraagt 7,8 m +NAP.

Uitgangspunt in de hele wijk is het zoveel mogelijk scheiden van de verschillende waterkwaliteiten. In de omgeving is een gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. De woningen zullen hierop aansluiten.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Inleiding

Onderstaand worden de regels van het bestemmingsplan toegelicht.

De regels vallen in vier hoofdstukken uiteen. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, hoofdstuk 2 regelt de bestemmingen, hoofdstuk 3 bevat de algemene regels en hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregels.

5.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

5.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

Een gedeelte van het plangebied is enkel bestemd voor tuinen. Op deze gronden mogen enkel erkers, een portiek bij de entree, een penant, een Frans balkon, een ondergeschikt bouwdeel van het bijbehorend hoofdgebouw, een luifel bij de voordeur en overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd.

Artikel 4 Wonen - 1

Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming "Wonen - 1" gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor wonen met bijbehorende erven en ontsluitingspaden en in samenhang hiermee voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen. Per vrijstaande woning dienen ten minste twee parkeerplaatsen op eigen terrein te worden gerealiseerd.

De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. De aanduidingen op de verbeelding geven aan of het een aaneengebouwde woning of vrijstaande woning betreft. Het aantal woningen is bij de aaneengebouwde woningen niet opgenomen, aangezien hier geen sprake kan zijn van verdichting.

Het hoofdgebouw dient minimaal ten dele in de op de verbeelding aangegeven gevelijn(en) te worden gebouwd (of op een afstand van ten hoogste 1,5 m daar achter), met uitzondering van elementen als portieken, erkers, luifels, penanten en een Frans balkon op de verdieping en luifels boven de voordeur. Deze zijn eveneens toegestaan buiten het bouwvlak.

De maximale goot- en bouwhoogte van de hoofdgebouwen bedraagt 7,5 m respectievelijk 11,5 m, tenzij op de verbeelding een andere hoogte is opgenomen. Alle hoofdgebouwen worden voorzien van een kap. De kaphelling bedraagt in principe 30-85 graden, tenzij op de verbeelding een andere waarde is aangegeven.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen minimaal 6 m uit de voorgevel van het hoofdgebouw te worden gebouwd. Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen dienen op of minimaal 1 m uit de zijperceelsgrens te worden gebouwd. Voor deze gebouwen geldt een maximum bouwhoogte van 3,5 m, met uitzondering van de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorende bij de vrijstaande woningen, waarbij de bouwhoogte ten hoogste 6 m bedraagt.

De afstand van aanbouwen en uitbouwen tot de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 6 m. De bebouwingsdiepte van aanbouwen en uitbouwen bedraagt maximaal 4 m gerekend vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw.

Aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorend bij een rijwoning, mogen in totaal een maximum oppervlak van 50 m² hebben. Voor de aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen behorend bij vrijstaande woningen geldt een maximumoppervlak van 100 m². Het zij- en achtererf mag met ten hoogste 50% worden bebouwd met aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen.

5.4 Algemene regels

Artikel 5 Antidubbeltelregel

Deze regel dient om te voorkomen dat indien in het bestemmingsplan bij een bepaald gebouw een zeker open terrein is geëist, dat terrein nog eens meetelt bij het beoordelen van een aanvraag voor een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In dit artikel is een regeling opgenomen met betrekking tot bestaande maten, overschrijding van bouwgrenzen en de herbouw van nieuwe woningen.

Artikel 7 Algemene afwijkingsbevoegdheid

Met behulp van dit artikel kan worden afgeweken van de bepalingen in het plan voor afwijkende maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%, op voorwaarde dat de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad. Daarnaast kan ontheffing worden verleend aan kunstobjecten met een maximale inhoud van 75 m³ en bouwwerken voor het openbaar nut met een maximale inhoud van 50 m³.

Artikel 8 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel zijn algemene wijzigingsregels opgenomen ten behoeve van kleine wijzigingen van de bestemmingsgrenzen, ten behoeve van een technische betere realisatie van bouwwerken of vanwege de werkelijke toestand van een terrein.

Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om het bestemmingsplan te wijzigingen, indien het wenselijk is een ander plan te realiseren. Het gaat hierbij om een andere positionering van de woningen, andere woningaantallen, andere type woningen of een andere goot- en bouwhoogte. Er is een aantal voorwaarden opgenomen, om te waarborgen dat een eventuele wijziging voldoet aan het gemeentelijk woningbouwprogramma, maar ook past binnen de omgeving. Een toename van het aantal woningen is niet toegestaan.

Artikel 9 Overige regels

Indien verwezen wordt naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van dit plan. Tevens is in dit artikel bepaald dat de stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening niet (aanvullend) van toepassing zijn.

5.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

In dit artikel staan de overgangsregels voor bestaande bouwwerken en bestaande gebruiksactiviteiten die afwijken van het bestemmingsplan.

Artikel 11 Slotregel

Dit artikel geeft de titel van de regels van het bestemmingsplan aan.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van geheel Westeraam en de financiële afwikkeling zijn geregeld in de Samenwerkingsovereenkomst tussen de in de GEM Westeraam participerende partijen.

Gezien de beperkte omvang van het plangebied en de woningbehoefte die er in de regio is, is de verkoopbaarheid van de woningen goed. De financiële uitvoerbaarheid is hiermee voldoende aangetoond. Dit wordt mede ingegeven uit het feit dat het type woning dat mogelijk wordt gemaakt nu beter aansluit op de behoefte in de markt.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan is direct als ontwerp tervisie gelegd. Gezien de beperkte aanpassing van de ontwikkeling, waarbij wordt aangesloten op de omgeving, is de ruimtelijke impact voor de omgeving beperkt. Er is daarom voor gekozen geen voorontwerpbestemmingsplan tervisie te leggen.

Tijdens de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn er geen zienswijzen ingediend.