Bestemmingsplan Zwiggelte

Artikel 18 Wonen - Voormalige boerderijen

 

18. 1.    Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Wonen - Voormalige boerderijen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a.    het wonen, al dan niet in combinatie met ruimte voor:

1.    een aan-huis-verbonden beroep en/of mantelzorg;

2.    detailhandel, ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’;

3.    opslag ten behoeve van een bedrijf, ter plaatse van de aanduiding ‘opslag’;

met daaraan ondergeschikt:

b.    groenvoorzieningen;

c.    infrastructurele voorzieningen;

d.    nutsvoorzieningen;

e.    waterhuishoudkundige voorzieningen;

met daarbijbehorende:

f.     tuinen, erven en terreinen;

g.    gebouwen;

h.    bouwwerken, geen gebouwen en geen overkapping zijnde.

met dien verstande dat:

i.      ter van de aanduiding ‘karakteristiek’, de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm wordt nagestreefd.

18. 2.    Bouwregels

18. 2. 1. Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de vol­gende regels:

a.    als hoofdgebouw mogen uitsluitend woonhuizen worden ge­bouwd;

b.    een hoofdgebouw zal binnen het bouwvlak worden gebouwd;

c.    een hoofdgebouw zal vrijstaand worden gebouwd;

d.    de afstand van een hoofdgebouw tot de zijdelingse bouwper­ceelgrens bedraagt ten minste 3,00 m, dan wel niet minder dan de afstand van het bestaande gebouw tot die perceels­grens voorzover deze minder bedraagt;

e.    de goothoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 7,00 m bedragen;

f.     de bouwhoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 11,00 m bedragen;

g.    van een bouwperceel zal niet meer dan 50% worden be­bouwd, dan wel niet meer dan het bestaande percentage in­dien dit meer is;

h.    een hoofdgebouw zal zijn voorzien van een kap waarvan de helling ten minste 30° en ten hoogste 60° zal bedragen.

18. 2. 2. Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

a.    van een bouwperceel zal ten hoogste 50% worden bebouwd, dan wel ten hoogste het bestaande percentage voor zover dat meer is;

b.    aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zullen binnen een bouwperceel worden gebouwd;

c.    de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zal ten hoogste 110% van het grondoppervlak van het hoofdgebouw bedragen, met dien verstande dat:

1.    de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen op het achtererf ten hoogste 50% van het achtererf zal bedragen;

2.    onverminderd het bepaalde in sub c. onder 1. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen ten hoogste 80% van het oppervlak van het hoofdgebouw zal bedragen;

3.    onverminderd het bepaalde in sub c. onder 1. en 2. de oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen ten hoogste 85 m² zal bedragen;

d.    indien de oppervlakte van het hoofdgebouw kleiner is dan 63 m² zal de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen ten hoogste 50% van het achtererf bedragen met een maximum van 50 m²;

e.    de breedte van een aan- of uitbouw, aangebouwd bijgebouwd of aangebouwde overkapping naast het hoofdgebouw zal ten hoogste de helft van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw bedragen, met een maximum van 7,50 m. Indien het hoofdgebouw in de voorgevel smaller is dan 7,00 m zal de breedte van een aan- of uitbouw, aangebouwd bijgebouw of aangebouwde overkapping ten hoogste 3,50 m bedragen;

f.     de bouwhoogte van platte aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zal ten hoogste 3,00 m bedragen;

g.    de goothoogte van aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen zal ten hoogste de goothoogte van het hoofdgebouw bedragen met dien verstande dat de goothoogte ten hoogste 3,30 m zal bedragen;

h.    de bouwhoogte van aan- of uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen zal ten hoogste 7,00 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte ten minste 1,00 m lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw;

i.      de goot- en boeihoogte van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen zal ten hoogste 3,00 m bedragen;

j.      de bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen en overkappingen zal ten hoogste 6,60 m bedragen;

k.    een erker mag de bouwgrens / het bouwvlak / voorgevelrooilijn overschrijden, mits:

-       de afstand van de voorgevel van de erker tot de perceelgrens ten minste 3,50 m bedraagt;

l.      de breedte van een erker zal, buitenwerks gemeten, ten hoogste 50% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw waarin de erker geplaatst wordt bedragen;

m.   de diepte van een erker zal, buitenwerks gemeten, ten hoogste 1,50 m bedragen;

n.    de bouwhoogte van een erker zal ten hoogste 3,00 m bedragen;

o.    aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen dienen op de zijdelingse perceelgrens, dan wel op een afstand van ten minste 1,00 m hiervan te worden gebouwd;

p.    aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen dienen te worden gebouwd op een afstand van ten minste 1,00 m achter het verlengde van de voorgevel en bij hoekwoningen bovendien op een afstand van ten minste 1,00 m achter het verlengde van de voorgevel van het naastliggende perceel, tenzij in het bestemmingsplan anders is aangegeven;

q.    bij vrijstaande hoofdgebouwen dienen de aan- en uitbouwen, aangebouwde bijgebouwen en aangebouwde overkappingen zodanig te worden geplaatst dat aan één zijde een vrije strook overblijft met een breedte van ten minste 2,70, gerekend vanaf de zijdelingse perceelgrens;

r.     bij hoofdgebouwen waarvan er horizontaal meer dan twee aaneen zijn gebouwd, zal de diepte van een aan- of uitbouw, aangebouwd bijgebouw of aangebouwde overkapping achter de achtergevel van het hoofdgebouw, indien deze aan- of uitbouw, dit aangebouwde bijgebouw of deze aangebouwde overkapping breder is dan 50% van de breedte van de achtergevel van het hoofdgebouw, ten hoogste 4,00 m bedragen.

18. 2. 3. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels:

a.    de bouwhoogte van vlaggenmasten zal ten hoogste 7,00 m be­dragen;

b.    de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoog­ste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg ge­keerde gevel(s) van het hoofdgebouw c.q. het verlengde daar­van ten hoogste 1,00 m zal bedragen;

c.    de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, die ten minste 1,00 m achter het ver­lengde van de voorgevel geplaatst worden, zal ten hoogste 3,00 m bedragen;

d.    de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zal ten hoogste 1,00 m bedragen.

18. 3.    Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen, ten behoeve van een goede woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, nadere ei­sen stellen aan:

a.    de plaats en de afmetingen van de bebouwing;

b.    de plaats van gebouwen in de nabijheid van een met ‘karakte­ristiek’ aangeduid gebouw;

c.    de goot- en bouwhoogte van de met ‘karakteristiek’ aangege­ven gebouwen, in die zin dat dient te worden aangesloten bij de goot- en bouwhoogte en dakvorm van het bestaande ge­bouw.

18. 4.    Ontheffing van de bouwregels

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de mili­eusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

 

a.    het bepaalde in lid 18.2.1. sub a. en toestaan dat een hoofdge­bouw buiten het bouwvlak wordt gebouwd, tot ten hoogste 3,00 m buiten het bouwvlak, mits:

1.    de geluidbelasting van geluidgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;

2.    de afstand van een hoofdgebouw of een blok van aaneen­gebouwde hoofdgebouwen tot de achterste en zijdelingse bouwperceel­grens ten minste 3,00 m bedraagt;

b.    het bepaalde in lid 18.2.1. sub d. en toestaan dat de afstand tus­sen een hoofdgebouw en de zijdelingse perceelgrens wordt verkleind, dan wel dat een hoofdgebouw wordt gebouwd op de bouwperceelgrens;

c.    het bepaalde in lid 18.2.2. sub c. en d. en toestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen wordt vergroot tot ten hoogste 70 m², indien een medische indicatie daartoe aanleiding geeft;

d.    het bepaalde in lid 18.2.2. sub f. tot en met j. en toestaan dat bij uitbreiding van een bestaande aan- of uitbouw, bijgebouw of overkapping de goot- en bouwhoogte gelijk zijn aan de goot- en bouwhoogte van de bestaande aan- of uitbouw, bijgebouw of overkapping.

18. 5.    Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, zoals bedoeld in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening, wordt in ieder geval gerekend:

a.    het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor bewoning;

b.    het gebruik van woonhuizen in combinatie met bedrijfsdoelein­den anders dan een aan-huis-verbonden beroep;

c.    het gebruik van de gronden en bouwwerken voor een aan-huis-verbonden beroep, met dien verstande dat de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep uitsluitend is toegestaan voorzover de woonfunctie in overwegende mate blijft gehand­haafd en er geen ernstige hinder of afbreuk aan het woonmi­lieu wordt gedaan. Dit betekent dat:

1.    de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair zal blij­ven;

2.    aan-huis-verbonden activiteiten ten behoeve van het be­roep uitsluitend inpandig zullen worden verricht;

3.    ten hoogste 30% van de oppervlakte van hoofd- en bijge­bouwen zal worden gebruikt voor de aan-huis-verbonden activiteiten ten behoeve van het beroep met een maximum van 45 m²;

4.    degene die de gebruiker is van de woning ook degene zal zijn die het aan-huis-verbonden beroep uitoefent;

5.    de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, om­vang en intensiteit verenigbaar zal zijn met het karakter van de omringende woonomgeving;

6.    er geen detailhandel plaatsvindt, ondergeschikte verkoop in direct verband met het aan-huis-verbonden beroep is toegestaan;

7.    er geen uiterlijke kenmerken ten behoeve van het aan-huis-verbonden beroep zijn aangebracht, behoudens een kleine naams- en beroepsaanduiding van maximaal 0,2 m². Deze aanduiding moet aan het pand bevestigd zijn en mag niet verlicht zijn;

8.    het gebruik geen nadelige invloed zal hebben op de ver­keersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein;

d.    het gebruik van een woonhuis voor meer dan één woning;

e.    het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van logiesverstrekking;

f.     het gebruik van de gronden als standplaats voor kampeermiddelen.

18. 6.    Ontheffing van de gebruiksregels

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid, de mili­eusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van:

 

a.    het bepaalde in lid 18.5. sub b. en toestaan dat gronden en bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van aan-huis-ver­bonden bedrijfsactiviteiten, met dien verstande dat:

1.    de woonfunctie in overwegende mate gehandhaafd blijft. Dit betekent dat:

a.    de woonfunctie in ruimtelijke en visuele zin primair zal blijven;

b.    de aan-huis-verbonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf uitsluitend inpandig zullen worden verricht;

c.    ten hoogste 30% van de oppervlakte van hoofd- en bij­gebouwen zal worden gebruikt voor de aan-huis-ver­bonden activiteiten ten behoeve van het bedrijf met een maximum van 45 m²;

d.    degene die de gebruiker is van de woning ook degene zal zijn die het aan-huis-verbonden bedrijf uitoefent;

2.    het gebruik geen ernstige hinder voor het woonmilieu ople­vert, dan wel doet geen afbreuk aan het woonkarakter van de wijk of de buurt. Dit betekent dat:

a.    de ruimtelijke uitstraling van de activiteiten qua aard, om­vang en intensiteit verenigbaar zal zijn met het ka­rakter van de omringende woonomgeving;

b.    geen ontheffing wordt verleend aan bedrijven die ver­gunningsplichtig of meldingsplichtig zijn krachtens de milieuwetgeving;

c.    bedrijfsactiviteiten bovendien uitsluitend zijn toege­staan voorzover deze voorkomen in, dan wel naar de aard en de invloed op de omgeving daarmee gelijk te stellen zijn met de bedrijven zoals genoemd in bijlage 1;

d.    behoudens een ondergeschikte verkoop, in direct ver­band met het aan-huis-verbonden bedrijf, geen detail­handel zal plaatsvinden;

e.    het gebruik geen nadelige invloed zal hebben op de ver­keersafwikkeling en de parkeersituatie ter plaatse; ten aanzien van het laatste geldt als uitgangspunt dat er dient te worden geparkeerd op eigen terrein;

b.    het bepaalde in lid 18.5. sub d. en toestaan dat een woonhuis wordt gebruikt voor meer dan één woning, mits:

1.    de oppervlakte van het woonhuis voorafgaand aan de splitsing minimaal 180 m² bedraagt;

2.    het aantal woningen maximaal 2 bedraagt;

3.    de bestaande bouwmassa niet wordt vergroot;

4.    er voldoende parkeergelegenheid op het bijbehorende erf wordt aangelegd;

5.    er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;

6.    de geluidsbelasting van geluidsgevoelige objecten niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een vastgestelde hogere grenswaarde;

c.    het bepaalde in lid 18.5. sub e. en toestaan dat de gronden en bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van bed & breakfast, mits:

1.    de logiesverstrekking plaatsvindt binnen de bestaande bebouwing (zowel in het hoofdgebouw als een bijgebouw). Er wordt uitgegaan van een bestaande entree (deur);

2.    in een bijgebouw uitsluitend slaapplaatsen met sanitaire voorzieningen worden gerealiseerd. Hieraan gekoppeld moet in het bijbehorende hoofdgebouw een ontbijtruimte en mag eventueel een woonkamer, worden gerealiseerd;

3.    het bijgebouw in de directe nabijheid van het hoofdgebouw staat en een duidelijke relatie met het hoofdgebouw heeft;

4.    de uiterlijke kenmerken van het bijgebouwen behouden blijven. Er mogen geen uiterlijke kenmerken van een woning worden toegevoegd;

5.    er maximaal drie bed & breakfast-eenheden worden gerealiseerd;

6.    er geen keukenblok in de bed & breakfast-eenheden wordt gemaakt;

7.    het parkeren op het eigen erf plaatsvindt;

8.    er geen extra inrit wordt aangelegd in verband met de vestiging;

9.    sprake is van een verkeersontsluiting van voldoende omvang;

10.  er geen sprake is van onevenredige schade v oor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;

11.  er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

d.    het bepaalde in lid 18.5. sub f. en toestaan dat de gronden worden gebruikt als standplaats voor ten hoogste 15 kampeermiddelen, niet zijnde stacaravans en kampeerauto’s, mits:

1.    de activiteit qua uitstraling past binnen de bestaande ruimtelijke omgeving;

2.    er geen sprake is van ingrijpende wijzigingen van de bestaande uitstraling van het gebouw;

3.    er geen sprake is van aantasting van de wezenlijke waarden van de kern;

4.    de activiteiten passen binnen het karakter van de kern c.q. versterken dit karakter;

5.    er geen sprake is van milieuhinder voor de omgeving;

6.    er geen belemmeringen voor bestaande (agrarische) bedrijven ontstaan, in die zin dat de bedrij­ven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;

7.    er geen hinder of afbreuk aan het woonmilieu ontstaat;

8.    er geen sprake is van verkeersoverlast;

9.    sprake is van voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers en eigen behoefte op het eigen terrein;

10.  de activiteiten, voorzover het geen standplaatsen van kampeermiddelen betreft, binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden, met dien verstande dat de oppervlakte ten hoogste 40% mag bedragen van de oppervlakte van de gebouwen op het bouwperceel;

11.  er geen sprake is van buitenopslag;

12.  detailhandel is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel’;

13.  detailhandel, anders dan productiegebonden detailhandel, dient te beschikken over een lokaal karakter.

18. 7.    Sloopvergunning

18. 7. 1. Ter plaatse van de aanduiding ‘karakteristiek’, is het ver­boden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van Burgemeester en Wethouders (sloopvergunning), de volgende werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden uit te voe­ren:

-       het (gedeeltelijk) slopen van gebouwen.

18. 7. 2. Het bepaalde in lid 18.7.1. is niet van toepassing op wer­ken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden, die:

a.    het normale onderhoud betreffen;

b.    reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht wor­den van het plan.

18. 7. 3. De in lid 18.7.1. genoemde vergunning kan slechts wor­den verleend, mits:

c.    geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de karakteris­tieke hoofdvorm van de bebouwing;

d.    de karakteristieke hoofdvorm niet langer aanwezig is en niet zonder ingrijpende wijzigingen aan het pand kan worden her­steld;

e.    de karakteristieke hoofdvorm in redelijkheid niet te handhaven is;

f.     het delen van een pand of bijgebouwen betreft, die op zichzelf niet als karakteristiek vallen aan te merken, en door sloop daarvan geen onevenredige aantasting van de karakteristieke hoofdvorm plaatsvindt.