Hallum - Gedempte Haven 53 e.o.

Toelichting

Hoofdstuk 1 INLEIDING

1.1 Aanleiding

De gemeente Ferwerderadiel is voornemens om de voormalige locatie van bouwbedrijf Bloemsma in de kom van het dorp Hallum, tussen de Gedempte Haven en de Goslinghastraat, te herstructureren. De ontwikkeling betreft een woningbouwontwikkeling van 8

geschakelde woningen. Het plan wordt in samenwerking met VOF De Haven (hierna initiatiefnemers)ontwikkeld.

De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan (zie ook paragraaf 1.3). In dit bestemmingsplan hebben de gronden namelijk een bedrijfsbestemming waarbinnen burgerwoningen niet zijn toegestaan. De gemeente wil dan in principe ook medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Hiervoor dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden. Het voorliggende bestemmingsplan geeft een invulling aan het wijzigen van de huidige bestemming ten behoeve van de voorgestelde ontwikkeling.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied betreft zoals beschreven het voormalige bedrijventerrein in de kom van het dorp Hallum. Het gaat hierbij om de gronden en bebouwing van de voormalige locatie van het bouwbedrijf Bloemsma inclusief de (voormalige) bedrijfswoning aan de Gedempte Haven 59. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1. De begrenzing van het plangebied is weergeven in figuur 2.

Figuur 1 Ligging van het plangebied (bron: Bing Maps)

Figuur 2 Indicatieve begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan Grote Dorpen, dat is vastgesteld op 19 november 2009. De gronden zijn daarin grotendeels bestemd als 'Bedrijf' en deels als 'Centrum'.

Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn alleen woningen toegestaan ten behoeve van het bedrijf. Deze dienen gebouwd te worden binnen het bouwvlak en hebben een maximale bouwhoogte van 8 meter. Tevens geldt voor het plangebied de functieaanduiding 'detailhandel' waarbinnen detailhandel is toegestaan. Burgerwoningen zijn binnen de bestemming 'Bedrijf' niet toegestaan.

De gronden van het perceel Gedempte haven 17 zijn voorzien van de bestemming 'Centrum'. Binnen de bestemming zijn reguliere burgerwoningen toegestaan. De woningen dienen binnen het bouwvlak gebouwd te worden. Voor het perceel zijn maximaal 2 woningen toegestaan met een maximale bouwhoogte van 4 meter.

Figuur 3 Uitsnede geldend bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 1 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 PLANBESCHRIJVING

2.1 Omgeving van het plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van de kern Hallum. Het grootste gedeelte van het dorp bestaat uit een woonfunctie. Rondom het plangebied is voornamelijk sprake van winkelvoorzieningen. De oorspronkelijke kern van Hallum is voor een groot deel aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het plangebied grenst echter aan dit beschermd dorpsgezicht en maakt deel uit van de 'oude kern'.

2.2 De bestaande situatie

Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een voormalig bouwbedrijf aan de Gedempte Haven. Dit bouwbedrijf is inmiddels verplaats naar het bedrijventerrein aan de Doniaweg. De woning aan de Gedempte Haven 59 betreft de voormalige bedrijfswoning horende bij het bedrijf. Het terrein is in de huidige situatie ontsloten op de noordzijde van de Gedempte Haven. Een overzicht van de huidige situatie is weergeven in figuur 4. Figuur 5 en 6 geven een vooraanzicht van de huidige situatie.

Figuur 4 Overzicht bestaande situatie

 

Figuur 5 Vooraanzicht plangebied vanaf de Gedempte Haven (noordzijde)

Figuur 6 Vooraanzicht op het terrein vanaf de Gedempte Haven (noordzijde)

2.3 Gewenste situatie/Uitgangspunten

Ambitie

Het doel van de initiatiefnemers is om het plangebied te herstructureren. De mogelijke bedrijvigheid in het plangebied past niet binnen het dorp. Daarnaast wordt op deze wijze verpaupering tegen gegaan. De gemeente heeft in het kader van het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) daarom subsidie gekregen om de ontwikkeling mogelijk te maken. Daarnaast draagt de herstructurering bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik doordat er geen sprake is van onnodige uitgifte van nieuwe uitbreidingslocaties.

Programma

Het programma is om de bestaande bedrijfsbebouwing in het plangebied te slopen en te vervangen door woningbouw. Het programma bestaat uit de bouw van 8 geschakelde woningen, gebouwd op ruime kavels. De woningen betreffen een viertal twee-onder-een-kap woningen. Figuur 7 geeft een impressie van de (mogelijke) invulling van het plangebied. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de woningen zal een definitief welstandsgrens afgegeven worden.

De woningen worden uitgevoerd uit/in één woonlaag met kap en een lage gootlijn, welke passend is in het karakter van de bebouwing in de omgeving. De woningen zijn reeds ter advisering voorgelegd aan de adviescommissie ruimtelijke kwaliteit Hûs en Hiem. Hûs en Hiem is van oordeel dat de beoogde woningen uitzicht biedt op een positieve welstandsadvisering. Het advies is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Figuur 8, 9,10 en 11 geven een impressie van de (mogelijke) uitvoering van de woningen weer.

De woningen betreffen levensloop bestendige betaalbare koopwoningen voor met name starters en senioren. Daarnaast wordt het plangebied verder ingevuld met een nieuw aan te leggen weg waarin ook groen wordt gerealiseerd. De invulling van het pleintje/groenvoorziening in het midden van het plangebied staat nog niet vast. In het bestemmingsplan wordt hiervoor een passende bestemming gegeven. Het plangebied wordt, net als in de bestaande situatie, ontsloten op de Gedempte Haven (noordzijde). Ten slotte blijft de woning aan de Gedempte Haven 59 behouden.

Figuur 7 Invulling van het plangebied

Figuur 8 Impressie van het vooraanzicht van de woningen

Figuur 9 Impressie van het achteraanzicht van de woningen

Figuur 10 Impressie van de rechterzijgevel van de woningen

Figuur 11 Doorsnede nieuwe woningen

Parkeerbehoefte

Voor de 8 nieuwe woningen moeten in het plangebied 18 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Uitgangspunt is parkeren op eigen erf.

De gemiddelde parkeerbehoefte voor twee-onder-een-kap koopwoningen is op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie (publicatie 317, oktober 2012)' van het CROW 2,2 parkeerplaatsen per woningen. Voor tussen/hoek koopwoningen geldt een gemiddelde parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning. Deze parkeernorm geldt voor het plangebied, omdat hier sprake is van een 'niet stedelijk gebied' en 'rest bebouwde kom'.

Bij de woningen is voldoende ruimte voor minimaal 2 parkeerplaatsen per woningen. Dit komt neer op een totaal van 16 parkeerplaatsen op eigen erf. Daarnaast worden nog 6 parkeerplaatsen, op korte afstand van de woningen, gerealiseerd. Op deze manier wordt aan de parkeernorm voldaan en gelet op de beoogde doelgroep (starters en senioren) is sprake van voldoende parkeergelegenheid voor de woningen.

Hoofdstuk 3 BELEID

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Voor het bestemmingsplan zijn geen nationale belangen van belang.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling is duurzame verstedelijking het uitgangspunt. Hiertoe wordt de ladder voor duurzame verstedelijking gevolgd die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing

• 1. Is er een actuele regionale behoefte aan de beoogde ontwikkeling?

In de beleidsvisie van de gemeenten Dantumadiel, Dongeradeel, Ferwerderadiel en Kollumerland c.a. (DDFK) is het herstructureringsplan opgenomen (zie paragraaf 3.3). Er is feitelijk sprake van het onttrekken van de woningvoorraad in het dorp, doordat er elders in het dorp 14 woningen worden gesloopt. Er is behoefte aan een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. Door 14 woningen aan de woningvoorraad te onttrekken, die niet meer voldoen aan de behoefte, en deze te vervangen door 8 kwalitatief goede woningen is er feitelijk sprake van kwaliteitsverbetering van de (afnemende) woningvoorraad.

• 2. Kan de actuele regionale behoefte worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied?

De herstructurering vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie voorziet in een functiewijziging van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Daarbij wordt de bestaande verouderde bebouwing gesloopt en nieuwe woningen teruggebouwd die aansluiten op de directe omgeving.

• 3. Kan een nieuwe locatie worden gevonden die passend multimodaal is ontsloten?

Deze derde trede is niet van toepassing op het projectgebied omdat deze zich bevindt binnen bestaand stedelijk gebied. Desalniettemin is de huidige locatie multimodaal ontsloten en zal dit in de toekomst ook zo blijven.

3.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in het Streekplan "Om de kwaliteit van de romte" (structuurvisie). De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waar in bestemmingsplannen rekening mee gehouden moet worden.

Streekplan Fryslân

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân, vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie Fryslân zet meer dan voorheen in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Ruimtelijke kwaliteit dient zowel voor economische, sociale als culturele belangen en is daarmee voor alle functies in Fryslân essentieel. Met ruimtelijke kwaliteit wordt bedoeld dat in ruimtelijke plannen, in ontwerpen en in de uitvoering expliciet de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde in stand worden gehouden en verder worden ontwikkeld.

Ondanks de verweving tussen steden en platteland wordt er nog steeds een grote waarde gehecht aan het onderscheid tussen de dynamiek en intensiteit van steden en de rust en de ruimte van het gebied eromheen. Deze onderscheiden kwaliteiten moeten behouden blijven en waar mogelijk worden versterkt.

Hallum is in het streekplan aangemerkt als overige kernen. De provincie zet hier in om kleine kernen te betrekken en te faciliteren bij de ontwikkeling van plannen voor woningbouw aansluitend op de lokale vraag. Om het toekomstige ruimtebeslag van wonen te beperken, worden nieuwe woningen zoveel mogelijk eerst in het bestaande bebouwde gebied van kernen opgevangen. Het bestaande bebouwde gebied wordt gevormd door de bestaande bebouwde kommen van steden en dorpen. Door het bestaande bebouwde gebied optimaal te benutten wordt bij gedragen aan een efficiënt gebruik van de ruimte en daarmee aan een duurzame ruimtelijke inrichting. Hier wordt ook onder verstaan dat rekening wordt gehouden met de ruimtelijke kwaliteiten en milieukwaliteiten in het bestaande bebouwde gebied. Aan gemeenten wordt de taak toebedeeld de herstructureringsopgave te bekijken in relatie tot de totale kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave.

De herstructurering van het voormalige bedrijventerrein naar woningbouw sluit dus goed aan op de ambities van de provincie. Daarnaast is sprake van het onttrekken van 14 woningen, die kwalitatief tekortkomen, in hetzelfde dorp. Er is feitelijk gezien dan ook geen sprake van een toename van het woningaanbod in het dorp, maar van een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad.

Grutsk op 'e Romte

De provincie zet in op het in stand houden en verder ontwikkelen van de belangrijke landschappelijke kwaliteiten en waarden in de provincie. Hiervoor heeft de provincie op 26 maart 2014 de structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' vastgesteld. Het plangebied maakt deel uit van het deelgebied 'kleigebied Oostergo'. Voor dit gebied is een aantal kernkwaliteiten (ofwel: provinciale belangen) aangewezen. Voor dit plan is de relatie tussen de vorm van de nederzetting en het type landschap van belang. De vorm, oriëntatie, schaal en architectonische vormen in een dorp zeggen veel over de historie. Radiale structuren, lineaire buurten en bebouwingslinten, die vanaf de terp de wegen, het water en de dijken volgen moeten gerespecteerd worden. De puntvormige verdichtingen van de terpen en terpdorpen in het landschap moeten in stand worden gehouden en worden beschermd.

De herstructurerings ontwikkeling in de bebouwde kom, die dit plan voorstelt, doet geen afbreuk aan de provinciale belangen.

Verordening Romte Fryslân

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld. Deze verordening behelst een aanpassing van de op 15 juni 2011 vastgestelde verordening en is op 16 augustus 2014 in werking getreden. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen.

In artikel 1 van de verordening worden regels gegeven gericht op het bundelen van stedelijke functies in stedelijk gebied. Indien dit niet mogelijk is, kan aansluitend op bestaand stedelijk gebied een uitbreidingslocatie worden toegestaan. Volgens de verordening valt de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied. Hier kunnen stedelijke functies, zoals wonen, toegevoegd worden.

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van 8 woningen. In de volgende paragraaf wordt beschreven dat het plan binnen het woonplan van de gemeente past.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

3.3 Gemeentelijk beleid

Beleidsvisie Wonen DDFK 2016 - 2020 en Woningbouwprogramma 2015-2020

De gemeenten Dantumadiel, Dongeradeel, Ferwerderadiel en Kollumerland c.a. (DDFK) zijn bezig met een ambtelijke fusie om op de langere termijn een gemeentelijke herindeling vorm te geven.
De gemeenten hebben daarom alvast een gezamenlijke beleidsvisie Wonen en woningbouwprogramma opgesteld. Het doel van het woonbeleid is om een toekomstbestendige gedifferentieerde woningvoorraad te ontwikkelen die is afgestemd op de woonwensen van de inwoners. Een prettige, aantrekkelijke en leefbare woonomgeving maakt daar deel van uit. Niet het realiseren van een woning maar het realiseren van een goed woon- en leefklimaat staat centraal. De woningvoorraad verversen door te verbouwen, te vervangen en te verdunnen en door nog nauwelijks toe te voegen, is de hoofdlijn van het beleid.

De gemeente voegt, vanwege een beperkte groei in huishoudens, nog maar in zeer geringe mate nieuwe woningen toe. De periode tot 2020 met een bescheiden groei moet benut worden voor het bouwen in segmenten waar binnen de bestaande voorraad onvoldoende van aanwezig zijn of beschikbaar komen. Dit zijn vooral de woningtypen gericht op de kleine huishoudens en de senioren. Woningen in dit segment zijn duurzaam en levensloopbestendig.

De lopende nieuwbouwplannen willen de gemeenten in de komende 5 jaar afronden. De herstructureringsopgave waarvan dit bestemmingsplan onderdeel van uitmaakt is één van die bestaande nieuwbouwplannen die de gemeente Ferwerderadiel wil afronden. Het betreffen (levensloopbestendige) woningen in de sector die gericht is op kleine huishoudens en senioren. De ontwikkeling is daarom opgenomen in het Woonprogramma 2015-2020.

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

 

Hoofdstuk 4 OMGEVINGSASPECTEN

4.1 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan moet, met het oog op beschermenswaardige natuurwaarden, rekening worden gehouden met de regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming en soortenbescherming. In verband met de beoogde ontwikkelingen in het plangebied is een ecologische quickscan uitgevoerd (zie hiervoor bijlage 2).

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS). Ten aanzien van ontwikkelingen binnen de EHS geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Uit de ecologische quickscan blijkt dat het plangebied geen deel uitmaakt van Natura 2000-gebieden, het EHS of andere gebieden die zijn beschermd vanwege hun natuurwaarden. Bovendien concludeert de quickscan dat het onwaarschijnlijk is dat de beoogde herinrichting van invloed is op beschermde gebieden in de omgeving en/of de daarbij behorende natuurwaarden.

Soortenbescherming

Op grond van de Flora- en faunawet geldt een algemeen verbod voor het verstoren en vernietigen van beschermde plantensoorten, beschermde diersoorten en hun vaste rust- of verblijfplaatsen. Onder voorwaarden is ontheffing van deze verbodsbepalingen mogelijk. Voor soorten die vermeld staan in Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijst-soorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

In het ecologisch onderzoek is het plangebied ook wat betreft de soortenbescherming onderzocht. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling geen conflict met de Flora- en faunawet veroorzaakt, mits geen verstoring plaatsvindt van broedende vogels en hun in gebruik zijnde nesten.

Het is namelijk aannemelijk dat in het plangebied enkele vogelsoorten van stad en park tot broeden komen, zoals Merel, Roodborst, Koolmees en Winterkoning. Om conflicten met de broedvogels te voorkomen, worden de werkzaamheden buiten het broedseizoen van de vogels uitgevoerd. Op deze manier vindt geen verstoring plaats van broedende vogels en daarmee ook geen conflict met de Flora- en Faunawet.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand.

De voorgenomen woningen in het plangebied betreffen gevoelige functies. Het plangebied kan omschreven worden als 'gemengd gebied'. Het plangebied ligt namelijk aan de rand van het gemengd centrum gebied waar bedrijfsfuncties en woonfuncties zijn toegestaan. De afstanden uit de richtafstandenlijst kunnen daarom met één afstandstap worden verminderd.

Categorie	Rustige woonwijk	Gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m

Tabel 1: Richtafstand tot omgevingstype

Ten noorden en oosten van het plangebied bevinden zich gronden binnen de bestemming 'Centrum'. Hier zijn bedrijven toegestaan uit milieu categorie 1 en 2. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 10 meter in gemengd gebied. Tevens zijn binnen de bestemming woningen toegestaan. De bedrijven binnen de bestemming 'Centrum' worden dan ook niet onevenredig in hun bedrijfsvoering geschaad.

Ten zuiden van het plangebied, aan de Goslinghastraat 9, staat een gasdrukmeet- en regelstation. Dergelijke stations vallen binnen milieucategorie 2, waarvoor een richtafstand van 10 meter geldt in gemengd gebied. De beoogde woningen liggen op circa 45 meter afstand. Aan de richtafstand wordt daarom voldaan.

Op basis van het Activiteitenbesluit geldt een aan te houden risicoafstand tot een dergelijk gasdruk meet- regelstation van 25 meter. Hieraan wordt ruimschoots voldaan.

Ten slotte ligt ten westen van het plangebied het bedrijventerrein Doniaweg waar bedrijven uit milieucategorie 3.2 zijn toegestaan. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 50 meter. Het terrein ligt op een afstand groter dan 50 meter (ruim 200 meter) tot het plangebied. Ook in de toekomstige uitbreiding van de herstructurering van het bedrijventerrein Doniaweg bevindt het plangebied zich op ruime afstand tot het bedrijventerrein. Aan de richtafstand wordt daarom voldaan.

Daarnaast zijn tussen het plangebied en het bedrijventerrein reeds woningen gevestigd, welke maatgevend zijn voor eventuele bedrijfsmatige beperkingen van het bedrijventerrein. De bedrijven worden dan ook niet onevenredig in hun bedrijfsvoering geschaad.

Geconcludeerd wordt dat het aspect milieuzonering de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat.

4.3 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd. Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Vanwege de ligging van het plangebied binnen de geluidszone van de N357 is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. Uit het onderzoek wordt geconcludeerd dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Aanvullende procedures in gevolge de Wet geluidhinder zijn niet noodzakelijk. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkelingen niet in de weg.

4.4 Water

Van groot belang voor de ruimtelijke ordeningspraktijk is de wettelijk verplichte 'watertoets'. De watertoets kan worden gezien als een procesinstrument dat moet waarborgen dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. Belangrijk onderdeel van de watertoets is het vroegtijdig afstemmen van ontwikkelingen met de betrokken waterbeheerder. Het onderhavige plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân.

Ter invulling van de watertoets is het bestemmingsplan aangemeld via www.dewatertoets.nl. Na het doorlopen van een aantal standaardvragen is gebleken dat voor het plan de normale procedure moet worden doorlopen (zie bijlage 4). In het kader van de normale procedure is de ontwikkeling voorgelegd aan Wetterskip Fryslân voor een wateradvies. Omdat er geen sprake is van een toename aan verhard oppervlak heeft het Wetterskip aangegeven dat de korte watertoetsprocedure van toepassing is op het plan.

Het waterschap heeft een positief wateradvies uitgebracht. Dit advies is in bijlage 5 opgenomen. Bij de verdere uitwerking van het project wordt dit advies opgevolgd. De belangrijkste aspecten uit het wateradvies worden hierna benoemd.

Gevolgen voor de waterhuishouding

Het beoogde voornemen heeft in beginsel beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Het verhard oppervlak neemt niet toe. Watercompensatie is dan ook niet aan de orde. Als uitgangspunt voor de bebouwing geldt dat het hemelwater zo veel mogelijk wordt afgekoppeld en dat niet uitloogbare (dak)materialen worden gebruikt. Deze aspecten worden betrokken bij de verlening van een omgevingsvergunning. Het plan raakt verder geen gronden die voor het waterschap van belang zijn zoals waterkeringen, persleidingen of boezemkades.

4.5 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden slechts 8 woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

Ter implementatie van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving is in 2007 de Wet op de archeologische monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet in werking treden. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven. De wet verplicht gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen en projecten rekening te houden met de in hun bodem aanwezige waarden.

Voor het bestemmingsplan is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is in bijlage 6 opgenomen. Uit het bureauonderzoek blijkt dat binnen het plangebied op en in de verwachte kwelderwalafzettingen, vanaf circa 0 NAP en hoger, archeologische resten verwacht kunnen worden vanaf de Romeinse tijd en later. Op basis van oude kaarten is de kans groter dat in het plangebied resten aanwezig zijn uit de tweede helft van de late middeleeuwen en met name uit de tweede helft van de nieuwe tijd toen het plangebied bebouwd was. Het gaat dan om funderingen van steenbouw (uitbraaksleuven), mogelijk waterputten, sloten en greppels en resten van een branderij. Het kan gaan om huizen met tuinen, maar ook sporen van kleinschalige bedrijvigheid die rondom een haven verwacht kan worden.

Omdat de bodem in het plangebied al grotendeels geroerd is tot sterk wisselende diepte, worden binnen de voorziene graafdiepte van 70 cm –mv geen waardevolle archeologische resten binnen het plangebied verwacht. Dieper ingegraven archeologische sporen worden door de woningbouw naar verwachting nauwelijks aangetast.

Het wordt aanbevolen om het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen werkzaamheden ten behoeve van de voorziene woningbouw waarbij niet dieper gegraven wordt dan 70 cm-mv. Met de bouw van de woningen wordt niet dieper gegraven dan 70 cm-mv. Het plangebied kan dan ook vrijgegeven worden voor de bouw van de woningen.

Voor archeologie zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt.

Cultuurhistorie

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting van een bestemmingsplan worden beschreven op welke manier rekening wordt gehouden met de cultuurhistorische waarden in het plangebied.

Door het herstructureren van het bedrijventerrein naar woongebied is er geen sprake van cultuurhistorische waarden. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van specifieke cultuurhistorische waarden. Het gebied grenst daarentegen wel aan het beschermd dorpsgezicht van Hallum. De herontwikkeling veroorzaakt echter geen afbreuk aan het beschermd dorpsgezicht. Het aspect cultuurhistorie heeft dan ook geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.7 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, dient in geval van ruimtelijke ontwikkelingen te worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik. Om de bodemkwaliteit aan te tonen is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is als bijlage 7 bij de toelichting toegevoegd.

Uit de resultaten van het onderzoek zijn ten eerste plaatselijk puinrestanten aangetroffen. Omdat de herkomst van het puin onbekend is, moet de puinhoudende grond formeel gezien als asbestverdacht worden aangemerkt. Een onderzoek naar asbest in de bodem zal hier duidelijkheid over moeten verschaffen. Vanwege de aangetroffen hoeveelheden puin, wordt een verkennend bodemonderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek worden in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.

Ten tweede zijn sterke verontreinigingen aan lood en zink in de bovengrond (0,15-0,6 m -mv)aangetroffen. Deze zijn analytisch onvoldoende afgeperkt. Op basis van de analyseresultaten en de bodemopbouw is het niet mogelijk om een reële inschatting te kunnen maken van de omvang van de verontreinigingen aan lood en zink. Hiervoor heeft een nader onderzoek plaats gevonden. Dit onderzoek is als bijlage 8 bij de toelichting toegevoegd. In het nader onderzoek is de omvang van de verontreinigingen in de grond vastgesteld. Uit de resultaten van het onderzoek blijkt:

• De sterke grondverontreiniging met lood en zink en de matige grondverontreiniging met lood zijn zintuiglijk en analytisch afgeperkt?
• Het bodemvolume sterk verontreinigde grond (lood en zink) wordt geschat op circa 70 m3.
• Er is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging met lood en zink. Een risicobeoordeling voor het bepalen van de spoedeisendheid is formeel gezien noodzakelijk. In verband met de voorgenomen ontwikkeling van de locatie (nieuwbouw woningen) is geen risicobeoordeling uitgevoerd omdat dit geen toegevoegde waarde voor het onderzoek heeft.

In verband met de voorgenomen nieuwbouw van woningen ter plaatse wordt een saneringsplan (BUS melding) ingediend bij het bevoegd gezag (Provinsje Fryslân) voor de grondverontreiniging aan lood en zink. Vijf weken na het indienen van de BUS melding kan, na goedkeuring van de Provinsje, worden gestart met de saneringswerkzaamheden.

Bodemvreemde materialen

Tijdens de veldwerkzaamheden zijn plaatselijk bodemlagen aangetroffen welke volledig uit bodemvreemde materialen (puin, baksteen en houtskool) bestaan. Deze bodemlagen kunnen formeel gezien niet als grond worden aangemerkt en zijn derhalve niet onderzocht. Bij grondverzet en of nieuwbouw van woningen wordt deze bodemlagen ontgraven en vervangen met schone grond. Het hierbij vrijkomende bodemvreemde materiaal dient te worden afgevoerd naar een erkende verwerker. Het verdient tevens de aanbeveling om, bij voorkeur na het opbreken van de betonverharding, het terrein te onderzoeken op asbest in bodem volgens de NEN 5707. Dit onderzoek wordt ter zijner tijd uitgevoerd.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van 8 woningen mogelijk. Woningen zijn aan te merken als kwetsbaar object. In het kader van het vooroverleg heeft de brandweer zijn opmerkingen en advies met betrekking tot de ontwikkeling kenbaar gemaakt. Deze zijn in deze paragraaf verwerkt.

In de nabije omgeving van het plangebied is een tweetal risicovolle inrichtingen aanwezig, te weten een gasdruk meet- en regelstation en chloorbleekopslag bij Zwembad de Sawn Stjerren. Beide objecten worden niet beschouwd als een Bevi-inrichting. De inrichting beschikt niet over een plaatsgebonden risicocontour en/of invloedsgebied van het groepsrisico. Hiermee legt de inrichting geen beperkingen op de omgeving. Dit wordt tevens erkend door Brandweer Fryslân. De objecten kunnen dan ook buiten bebouwing gelaten worden.

Tevens loopt ten zuiden van de Goslinghastraat een risicovolle buisleiding, te weten een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie. Hierna wordt op de verschillende risicovolle inrichtingen ingegaan. Het ten noorden van Hallum gelegen LPG tankstation ligt op zeer ruime afstand van het plangebied en werkt niet belemmerend voor het plan.

Figuur 12: Uitsnede Risicokaart

Hogedruk aardgasleiding

Ten zuiden van de Goslinghastraat ligt een hogedruk aardgasleiding van de Gasunie. Dit betreft een hogedruk aardgasleiding met een doorsnede van 4 inch en een werkdruk van 40 Bar. Deze leiding loopt naar het eerdergenoemde gasdruk meet- en regelstation. De brandweer geeft aan dat de leiding een invloedsgebied van 45 meter heeft.

De brandweer heeft geconstateerd dat het plangebied niet in het invloedsgebied van de leiding is gelegen, waardoor een verantwoording van het groepsrisico niet aan de orde is. Er hoeft dan ook geen groepsrisicoberekening te worden uitgevoerd.

Repressief advies Brandweer Fryslân

Brandweer Fryslân heeft in haar overlegreactie een repressief advies gegeven met aspecten die van belang zijn voor zowel de externe veiligheid als de basisbrandweerzorg. De brandweer geeft aan binnen 6 minuten in het plangebied aanwezig te kunnen zijn. Hiermee wordt voldaan aan de landelijke geldende normtijden voor woningen. Tevens zijn in de omgeving voldoende brandweerkranen aanwezig die kunnen dienen als primaire bluswatervoorziening. Tot slot is het plangebied op voldoende manieren te benaderen. Dit leidt dan ook niet tot knelpunten.

Conclusie

Met betrekking tot de (externe) veiligheid kan worden geconcludeerd dat er geen relevante risicovolle inrichtingen en risicovolle buisleiding in de directe nabijheid van het plangebied zijn gelegen. Brandweer Fryslân beaamt dit en adviseert om af te zien van verdere verantwoording van het groepsrisico. Daarmee zijn er vanuit dit aspect geen belemmeringen voor uitvoering van het plan.

4.9 Kabels en leidingen

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

In en rond het plangebied zijn, met uitzondering van de in de vorige paragraaf genoemde gasleiding, geen kabels of leidingen aanwezig waarmee met dit bestemmingsplan rekening gehouden dient te worden. Wel kunnen er enkele kleinere huisaansluitingen voor bijvoorbeeld gas, water en riool zijn. Met de uitvoering van de plannen wordt met deze leidingen rekening gehouden. Voor het bestemmingsplan behoeven deze leidingen geen bescherming.

Hoofdstuk 5 JURIDISCHE REGELING

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan 'Grote Dorpen'.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf worden de afzonderlijke bestemmingen zoals deze op de verbeelding en in de regels zijn opgenomen, beschreven. De wijze van bestemmen is afgestemd op het geldende bestemmingsplan Grote Dorpen.

Centrum

De woningen aan de Gedempte Haven 59 is onder de bestemming 'Centrum' gebracht. Binnen de bestemming wordt voorzien in wonen met daarbij de mogelijkheid tot een kantoor aan huis.

Verkeer

De nieuwe weg in het plangebied is onder de bestemming “Verkeer” gebracht. Binnen deze bestemming vallen ook de eventueel aanwezige fiets- en voetpaden, groenstroken, parkeergelegenheden, laanbeplanting en speelvoorzieningen. In het plangebied is niet van al deze functies sprake, maar de bestemming sluit aan op de bestemming “Verkeer” in de directe omgeving. De invulling van de groenvoorziening/het pleintje in het midden van het plangebied is tevens mogelijk binnen de bestemming 'Verkeer'.

Wonen

De nieuwe woonkavels krijgen de bestemming 'Wonen'. Binnen deze bestemming wordt voorzien in woonhuizen, eventueel in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. De woonhuizen zijn vastgelegd in bouwvlakken. De in paragraaf 2.3 genoemde bouw varianten passen beide binnen de bouwvlakken. Voor beide varianten geldt één bouwlaag met een kap. Binnen de aangegeven maatvoering in de regels zijn onder andere mansardekappen mogelijk. Per bouwvlak is het maximum aantal woningen vastgelegd. Hiermee wordt een verdere toename van het aantal woningen binnen dit bestemmingsplan voorkomen.

Buiten het bouwvlak is ruimte voor bijbehorende bouwwerken, waarbij de regeling daarvoor is afgestemd op de gebruikelijke erfbebouwingsregeling binnen de gemeente Ferwerderadiel.

Hoofdstuk 6 UITVOERBAARHEID

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Overleg

Het bestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg toegezonden aan de betrokken overlegpartners. Van provincie Fryslân en Brandweer Fryslân zijn reacties ontvangen. De reacties zijn opgenomen in bijlage 9 en 10. Provincie Fryslân geeft aan akkoord te gaan met het plan en ziet geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

In de brief van de brandweer worden bevindingen benoemd en wordt tevens advies gegeven. Deze zijn in paragraaf 4.8 van de toelichting genoemd en verwerkt.

Inspraak

Omdat de gemeente belanghebbenden wil betrekking bij de planvorming, is op basis van de Inspraakverordening de mogelijkheid gegeven tot inspreken op het voorontwerpbestemmingsplan. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt, er zijn geen inspraakreacties binnengekomen.

Mede naar aanleiding van de ingekomen overlegreacties is het ontwerpbestemmingsplan vervolgens opgesteld.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), gevolgd. Het ontwerpplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Hiervan is in formele zin geen gebruik gemaakt. Wel is tijdens de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan geconstateerd dat de begrenzing op onderdelen onjuist was.

Vaststellingsfase
Naar aanleiding van bovengenoemde constatering is de verbeelding van het bestemmingsplan aangepast en is het bestemmingsplan op 9 februari 2017 gewijzigd vastgesteld. Voor de raadsstukken wordt verwezen naar het digitale bestemmingsplan op ruimtelijkeplannen.nl.

Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostendekking/kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling betreft een initiatief tussen de gemeente en bouwbedrijf Bloemsma B.V.. Hiervoor is de vof De Haven opgericht. De gronden binnen het plangebied zijn in eigendom van de Vof. De kosten voor het realiseren van de woning worden gedragen door de vof De Haven, waarin de gemeente en Bouwbedrijf Bloemsma ieder voor 50% vennoot zijn. Het uit te voeren plan betreft een herstructureringsplan waarvan bij aanvang bekend was dat het plan niet winstgevend zou worden. Om die reden is er door beide vennoten een voorziening opgenomen die voldoende groot is om het verlies te dragen. Daarnaast is er ISV subsidie (Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) toegekend (dit landelijke budget is bedoeld voor gemeenten en provincies die een ontwikkelingsplan indienen om de leefkwaliteit in de plaatselijke stedelijke omgeving te verbeteren). De hoogte van de ISV subsidie is gebaseerd op de investering door de gemeente.

De vof De Haven heeft bij de Bank Nederlandse gemeenten (BNG) een lening afgesloten. Het afsluiten van deze lening is alleen toegestaan indien de gemeente garant staat voor de terugbetaling van deze lening. De gemeenteraad van Ferwerderadiel heeft in 2009 besloten deze garantie af te geven.

Op basis van bovenstaande wordt het bestemmingsplan financieel uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

Tussen de gemeente Ferwerderadiel en bouwbedrijf Bloemsma zijn een formele akte van oprichting en een samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Hierin zijn de verantwoordelijkheden en het kostenverhaal per vennoot aangegeven. Omdat het kostenverhaal voldoende geregeld is, is het opstellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.