Hommelsedijk 21, Heeswijk-Dinther

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Voorliggend rapport betreft het wijzigingsplan "Hommelsedijk 21, Heeswijk-Dinther" van de gemeente Bernheze.

Op de hoek van de Hommelsedijk en de Rodenburgseweg in Heeswijk-Dinther is een aannemersbedrijf gevestigd. Het aannemersbedrijf wordt beëindigd en de bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Aan de zijde Rodenburgseweg worden hiervoor in de plaats vier woningen gebouwd. De bestaande bedrijfswoning blijft behouden en wordt herbestemd als burgerwoning.

Het gebruiken van de bedrijfswoning als burgerwoning en het bouwen van vier woningen is niet rechtstreeks mogelijk binnen de bestemming 'Bedrijf' van het vigerende bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze". Het bestemmingsplan bevat wel een wijzigingsbevoegdheid (artikel 4.5) op basis waarvan onder voorwaarden het wijzigen in de bestemming 'Wonen' mogelijk is.

Voorliggend wijzigingsplan bevat de ruimtelijke onderbouwing voor het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend wijzigingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De grond is kadastraal bekend gemeente Bernheze, sectie C, nummers 4809 en 4810. De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 2.000 m² en is in eigendom van de initiatiefnemer.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze", vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juni 2011. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

In het plangebied zijn de bestemming 'Bedrijf' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' van toepassing. Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn een bedrijf in de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten en één bedrijfswoning toegestaan. Specifiek voor deze locatie is een bouwbedrijf toegestaan, waarvoor de aanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - bouwbedrijf' is opgenomen. Het bouwvlak mag tot 100% worden bebouwd.

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' is opgenomen ter bescherming van eventuele archeologische waarden. Bij bodemverstoringen groter dan 2.500 m² en dieper dan 40 centimeter dient er een rapport overlegd te worden waarin de archeologische waarden van de gronden is vastgesteld.

Het initiatief past niet direct in het vigerende bestemmingsplan, wel is binnen de bestemming 'Bedrijf', in artikel 4.5, onder b., een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college, om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in onder meer 'Wonen' en 'Tuin'. In paragraaf 7.1 zijn de regels van de wijzigingsbevoegdheid integraal overgenomen en is het plan daaraan getoetst. In dit wijzigingsplan wordt de ontwikkeling toegelicht en waar nodig onderbouwd.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied en directe omgeving.

2.1 Bestaande situatie plangebied en omgeving

Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied in de directe omgeving weer.

DIRECTE OMGEVING EN PLANGEBIED

Het plangebied ligt aan het noordoost rand van de kern Heeswijk-Dinther. Het bedrijfsperceel ligt op de hoek van de Hommelsedijk en de Rodenburgseweg. Aan de overzijde van de Hommelsedijk begint het landelijk gebied. Aan de zijde Rodenburgseweg maakt het huidige landelijk gebied ruimte voor een nieuwe wijk (plan 'Rodenburg' met circa 150 woningen). De directe omgeving van het plangebied bestaat uitsluitend uit woningen, overwegend vrijstaande en twee-onder-een-kap-woningen van één laag met kap.

Het bedrijfsperceel bestaat uit een bedrijfswoning en bedrijfsbebouwing. De bedrijfswoning staat aan de Hommelsedijk op nummer 21. De bedrijfsbebouwing bevindt zich aan de Rodenburgseweg en heeft een oppervlakte van circa 470 m². Het terrein is hier afgezet met een hek en wordt onder meer gebruikt voor zowel binnen- als buitenopslag.

LINKS BEDRIJFSWONING, RECHTS BEDRIJFSTERREIN

Hoofdstuk 3 Plan

3.1 Bouwplan

Het plan omvat de beëindiging van het aannemersbedrijf en de sloop van de bedrijfsbebouwing. De huidige bedrijfswoning aan de Hommelsedijk blijft behouden en wordt herbestemd als burgerwoning. Het huidige bijgebouw, dat onderdeel is van de bedrijfsbebouwing, wordt vervangen door een nieuw bijgebouw. De perceelgrens komt op circa 4 meter uit de achtergevel van de woning te liggen. Op onderstaande afbeelding en in bijlage 1 is een inrichtingsschets opgenomen.

INDICIATIE PLAN

Op de vrijkomende locatie aan de Rodenburgseweg worden twee-onder-een-kap-woningen gebouwd met in totaal vier wooneenheden. Omdat de situering en de vorm van de woningen nog kan veranderen, is in de nieuwe planologische situatie een vorm van flexibiliteit gewenst. De oriëntatie van de nieuwe woningen op de Rodenburgseweg dient wel vastgelegd te worden. Om dit te waarborgen wordt er aan de zijde Rodenburgseweg een gevellijn opgenomen. De nieuwe woningen moeten binnen een afstand van 5 meter tot deze gevellijn gerealiseerd worden.

VOORBEELD ARCHITECTUUR

Qua architectuur wordt aansluiting gezocht bij het stedenbouwkundige beeld van de omgeving. De woningen bestaan uit één laag met kap met een maximale goot- en nokhoogte van respectievelijk 4 en 9 meter.

De straten in de directe omgeving hebben een groene uitstraling vanwege de ruime voortuinen. Om deze kwaliteit te behouden worden de nieuwe woningen op 6 meter uit de voorste perceelgrens gebouwd. Zodoende ontstaat er ruimte voor een groene voortuin. Om de nieuwe en bestaande woningen voldoende ruimte te geven worden ze op minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelgrenzen gebouwd en 6 meter uit de achterste perceelgrens.

3.2 Verkeer en parkeren

Verkeer

De verkeersaantrekkende werking van het plan is berekend met behulp van de kengetallen uit de digitale publicatie "ASVV 2012" op basis van de gemiddelde kengetallen in de kolommen 'matig stedelijk' en 'rest bebouwde kom'.

Het plan omvat het toevoegen van vier woningen (koop, twee-onder-een-kap). De verkeersaantrekkende werking van één woning bedraagt gemiddeld 7,8 motorvoertuigen per etmaal. Dit betekent een verkeersaantrekkende werking van 32 motorvoertuigbewegingen.

Het aannemersbedrijf met werkplaats en opslagloods valt zowel onder de categorie 'bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief' als onder de categorie 'bedrijf arbeidsintensief/bezoekersextensief'. De huidige verkeersaantrekkende werking bedraagt daarmee gemiddeld 7,4 motorvoertuigen per 100 m² bvo. Dit betekent een verkeersaantrekkende werking van (470 m² bvo / 100 x 7,4 =) 35 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking blijft dus nagenoeg gelijk. Het verkeer kan zonder meer via de bestaande wegen Hommelsedijk en Rodenburgseweg worden afgewikkeld.

Parkeren
In de gemeentelijke Parkeernormennota is opgenomen dat voor 'meerpersoonswoningen met een oppervlakte van meer dan 60 m²' twee parkeerplaatsen nodig zijn. Binnen het plangebied is per woning voldoende ruimte om hierin te voorzien. De bestaande bedrijfswoning krijgt een extra oprit direct aan de noordzijde van de woning (de bestaande uitrit van het bedrijf wordt verlegd). De nieuwe woningen aan de Rodenburgseweg krijgen ieder een eigen brede oprit met ruimte op eigen terrein voor twee parkeerplaatsen naast elkaar (zie bijlage 1).

Hoofdstuk 4 Beleid

De wijziging van de bestemming 'Bedrijf' in de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' valt binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan ''De Kommen van Bernheze''. In het kader van dit plan is reeds een beleidsmatige afweging gemaakt. Aangezien in de tussentijd geen nieuw beleid is geformuleerd dat van invloed is op deze afweging, wordt met betrekking tot het beleid verwezen naar het bestemmingsplan ''De Kommen van Bernheze''. In voorliggend wijzigingsplan wordt derhalve niet concreet ingegaan op beleid.

Uitzondering hierop vormt de Ladder voor duurzame verstedelijking. In navolgende paragraaf is beschreven op welke wijze voldaan wordt aan deze beleidseis.

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in het geval dat de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Projecten die minder dan twaalf woningen bevatten worden op basis van jurisprudentie niet als stedelijke ontwikkeling gezien. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve niet nodig.

Conclusie
Het initiatief voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

5.1 Milieuplanologische aspecten

Amitec BV uit Uden heeft een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd waarbij het plan is getoetst aan de wet- en regelgeving van de milieuplanologische aspecten milieu, waarden en water: rapport 'Haalbaarheidstoets (Milieu-onderbouwing), Project: Rodenburgseweg, Heeswijk-Dinther' (25 april 2019, nr. 17.927-WRO.03C). Het rapport is opgenomen als bijlage 2. In de rapportage wordt verwezen naar het historisch bodemonderzoek. Dit rapport is als bijlage 3 bij dit wijzigingsplan gevoegd.

Amitec concludeert dat uit de toetsing van de verschillende milieuplanologische aspecten, met betrekking tot onderhavige ontwikkeling blijkt, dat er vanuit milieutechnisch oogpunt geen planologische belemmeringen te verwachten zijn.

5.2 Radarverstoringsgebied

Het plangebied ligt op relatief korte afstand van het militaire vliegveld Volkel. Voor een goed functioneren van het vliegveld zijn middels het Luchthavenbesluit Volkel en het Barro beperkingen gelegd op het gebruik van en het bouwen in de omgeving. Het militaire vliegveld Volkel beschikt over een radarsysteem. Radarsystemen dienen 'vrij zicht' te hebben om goed te kunnen functioneren. Objecten in de omgeving kunnen leiden tot een verstoring van het radarbeeld. Het radarverstoringsgebied is vastgelegd in de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) en wordt gevormd door een cirkel met een straal van 15 km gemeten vanaf de positie van de radar. De maximale hoogte van bouwwerken wordt hier bepaald door elke denkbeeldige rechte lijn die wordt getrokken vanaf het punt op de top van de radarantenne (49 meter boven NAP), oplopend met 0,25 graden tot een punt op 15 kilometer afstand op een hoogte van 114 meter boven NAP;

Het plangebied ligt net binnen het radarverstoringsgebied (op circa 200 meter van de grens). De hoogte van bouwwerken binnen het plangebied mag dus niet meer dan circa 114 meter boven NAP (ofwel 106 meter boven maaiveld) bedragen. Het bouwplan blijft daar ruimschoots onder.

Het project voldoet aan de voorwaarden van het radarverstoringsgebied.

Hoofdstuk 6 Financiële aspecten

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plan betreft een particulier initiatief, waarvan alle kosten en risico's voor rekening van de initiatiefnemer komen. Het plan wordt economisch uitvoerbaar geacht.

6.2 Kostenverhaal

De procedurekosten en aanleg- en planbegeleidingskosten voor de aansluiting op het openbaar gebied zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Deze kosten worden door middel van leges (bij vergunningverlening) verhaald. Er hoeft geen anterieure overeenkomst te worden gesloten danwel een exploitatieplan te worden vastgesteld.

Bij realisatie van het initiatief bestaat de kans dat door wijziging van het bestemmingsplan planschade ontstaat. Er wordt een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten waarin is geregeld dat een mogelijke schadevergoeding voor rekening van de aanvrager komt.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Toetsing plan aan wijzigingsregels

Zoals in paragraaf 1.3 vermeld, bevat voorliggend wijzigingsplan de onderbouwing voor het wijzigen van de bestemming 'Bedrijf' in de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. Binnen de huidige bestemming 'Bedrijf' is, in artikel 4.5, onder b., een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het college, om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in onder meer 'Wonen' en 'Tuin'. Hieraan is een aantal voorwaarden verbonden, die hierna puntsgewijs worden benoemd en getoetst:

• 1. Uitvoerbaarheid van de bestemming wordt aangetoond;
  De uitvoerbaarheid omvat het gebruiken van de bedrijfswoning als burgerwoning, het slopen van de bedrijfsbebouwing en het bouwen van vier woningen. Plan is uitvoerbaar.
• 2. De belangen van derden niet onevenredig worden geschaad;
  De beëindiging van het bedrijf verbetert de situatie. De realisatie van vier nieuwe woningen schaadt geen belangen van derden.
• 3. Het aantal te realiseren woningen in overeenstemming is met het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
  Het initiatief omvat het toevoegen van vier woningen hetgeen past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma.
• 4. Er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu;
  Het beëindigen van het bedrijf en de ingebruikname van de gronden als woonlocatie zullen geen onevenredig nadelige gevolgen hebben voor het woonmilieu.
• 5. Het parkeren in overeenstemming is met het gemeentelijk parkeerbeleid;
  Per woning is op het terrein voldoende ruimte om twee parkeerplaatsen te realiseren.
• 6. Er een planschadeverhaalsovereenkomst is gesloten;
  Een planschadeverhaalovereenkomst wordt tussen gemeente en initiatiefnemer gesloten voor de vaststelling van het wijzigingsplan.
• 7. Er geen afbreuk wordt gedaan aan het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse;
  Het initiatief omvat de beëindiging en sloop van een aannemersbedrijf. Hierdoor komt er een eind aan de verrommeling en wordt er middels een nieuw woningbouwplan aangesloten op het stedenbouwkundig beeld en de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Er wordt geen afbreuk gedaan, er is eerder sprake van een verbetering.
• 8. Geen sprake is van aantasting van cultuurhistorische waarden;
  Op het gebied, dan wel de locatie, zijn geen cultuurhistorische waarden van toepassing.
• 9. Aansluiting wordt gezocht bij de regels van de bestemmingen zoals opgenomen in het vigerend bestemmingsplan "Kommen van Bernheze".
  De regels van de bestemmingen 'Wonen' en'Tuin' zijn van toepassing en zijn conform het vigerende bestemmingsplan opgenomen in dit wijzigingsplan.

Conclusie

De ontwikkeling voldoet aan alle voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan.

7.2 Planregels

Voorliggend wijzigingsplan is het resultaat van het toepassen van de wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro, zoals die is opgenomen in het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" (NL.IMRO.1721.BPKommenBernheze-VG01), vastgesteld door de gemeenteraad op 1 juni 2011. Bij het opstellen van een wijzigingsplan dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels.

Binnen het plangebied wordt de bestemming 'Bedrijf' gewijzigd in de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin'. Conform de systematiek van het vigerende bestemmingsplan wordt aan de gronden vóór de voorgevel de bestemming 'Tuin' toegekend. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' wordt uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen.

Voor de leesbaarheid van voorliggend wijzigingsplan is ervoor gekozen de relevante planregels van het bestemmingsplan "De Kommen van Bernheze" over te nemen.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure op grond van artikel 3.9a Wro. De

voorziene procedurestappen zijn:

1. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

2. Terinzagelegging ontwerpwijzigingsplan

3. Vaststelling door college van burgemeester en wethouders

4. Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan.

8.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro is het wijzgingsplan toegezonden aan de

betrokken instanties. De reacties zijn verwerkt in het voorliggende wijzgingsplan.

8.2 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Op grond van artikel 3.9a Wro heeft het ontwerpwijzigingsplan ''Hommelsedijk 21, Heeswijk-Dinther'' vanaf 17 januari tot en met 28 februari 2019 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode heeft een ieder de mogelijkheid gekregen een zienswijze in te dienen. Er is één zienswijze ingediend. De ingekomen zienswijze is gebundeld, samengevat en beantwoord in de als bijlage 4 toegevoegde nota.

8.3 Vaststelling door college van burgemeester en wethouders

Het wijzgingsplan "Hommelsedijk 21, Heeswijk-Dinther" is vastgesteld bij besluit van het

college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bernheze, d.d. 7 mei 2019.

8.4 Terinzagelegging vastgesteld wijzigingsplan

Na publicatie van het vastgestelde wijzigingsplan start de beroepstermijn van zes weken.

Het vaststellingsbesluit staat open voor beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de

Raad van State.