Strandhotel Cadzand-Bad

3.4 Overwegingen bij de vaststelling

3.4.1 Stedenbouwkundige opzet

De ontwikkeling vormt qua massaliteit, ruimtelijke uitstraling en gekozen architectuur een trendbreuk ten opzichte van de bestaande bouw in Cadzand-Bad. Dat is volgens gemeentelijk en provinciaal beleid ook de bedoeling. Dit komt tot uitdrukking in het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol ('Ontwikkelingsplan') en het daarbij in bijlage 10 opgenomen Beeldkwaliteitsplan. Dit beleid geeft invulling aan de wens van de gemeente om in Cadzand-Bad een omslag te maken van een kustdorp met een 'lage ruimtelijke kwaliteit' naar een badplaats met een 'onderscheidende en geheel vernieuwende identiteit': een badplaats met 'allure'. De opwaardering van het Duinplein – als (nu nog onvoldoende herkenbaar) zwaartepunt van het centrumgebied van Cadzand-Bad – is daarvoor essentieel. Dit wordt expliciet verwoord op pagina 45 van het Beeldkwaliteitsplan. Daarin staat dat het Duinplein 'een complete metamorfose zal ondergaan'. Dit moet bijdragen aan zowel de provinciale wens om nieuwe, vernieuwde en versterkte recreatieve functies in kustgebieden te concentreren (zie het Provinciaal Omgevingsplan paragraaf 3.1.6) als aan de gemeentelijke wens om de toeristische en recreatieve betekenis van Cadzand-Bad – als onderdeel van dat kustgebied – te verbeteren en te versterken (Ontwikkelingsplan pagina 7 t/m 10). De voornaamste uitgangspunten in het Beeldkwaliteit voor wat betreft de ruimtelijke aspecten voor het Strandhotel en De Branding, zijn de volgende:

• in het bestaande dorp ligt het hoofdaccent op vernieuwing van de beeldbepalende dragerstructuur van de Boulevard de Wielingen. Op bestaande kavels langs deze structuurlijn wordt een sterke intensivering van bebouwing voorgestaan (pagina 8);
• de omgeving van het Duinplein moet zich ontwikkelen tot een herkenbaar zwaartepunt van centrumgebied (pagina 8);
• de componenten bieden een unieke kans om een omslag te maken van een kustdorp met een lage ruimtelijke kwaliteit naar een badplaats met een onderscheidende en geheel vernieuwde identiteit. De beoogde ruimtelijke sfeer en ambiance zijn met als motto 'natuurlijk en stijlvol' uitgewerkt in een beeldkwaliteitplan (pagina  8);
• de (her)ontwikkeling van de badplaats zal vele jaren vragen. De gemeente Sluis vervult de rol als regisseur. Feitelijke uitwerking van de visie vindt plaats door intensieve samenwerking tussen gemeente en spelers. Deze werkwijze vraagt om een ontwikkelingsschets op hoofdlijnen. Er moet ruimte zijn om op basis van expertise van betrokkenen en verfijning van inzichten die gaandeweg ontstaan, voor de deelgebieden (zoals het Duinplein) maatwerk te leveren (pagina 9);
• voor een consequent doorgevoerde ruimtelijke kwaliteit en identiteit is een kwaliteitsteam in het leven geroepen. Deelgebieden worden binnen de geschetste visie op hoofdlijnen, op basis van samenspraak en samenwerking, verder uitgewerkt. De Boulevard de Wielingen is al uitgewerkt tot het niveau van een beeldkwaliteitplan (pagina 9);
• de huidige ruimtelijke kwaliteit van het dorp is laag en er is nauwelijks sprake van een dragende, onderscheidende signatuur van Cadzand-Bad. Er is behoefte aan een nieuwe, sterke en eigen identiteit die past bij de betekenis van het dorp als badplaats. Het beoogde eindresultaat wordt getypeerd als 'stijlvol en natuurlijk' (onder andere pagina  4);
• het Duinplein ondergaat een complete metamorfose. Door de uitbreiding van het Strandhotel maakt het complex deel uit van het Duinplein. Het (bestaande) hotel 'groeit' in haar uitstraling van een los object in de duinen naar een 'Grand Hotel' aan het centrumplein van de badplaats. Door de unieke stedenbouwkundige positie fungeert het complex als een schakelpunt tussen het Duinplein en de Duinboulevard (pagina 45);
• de plek, schaal en betekenis van het hotelcomplex legitimeren een eigen architectonische stijl. Het Strandhotel en de bijbehorende buitenruimten worden een beeldmerk van de badplaats. De architectonische kwaliteit is hoog; het Strandhotel is een visitekaartje van Cadzand-Bad (pagina 45);
• ten westen van het Strandhotel kan op de kavel van restaurant De Branding een nieuw en hoger bouwvolume ontstaan. Samen met de pleinbebouwing op de hoek van de Leeuwerikenlaan leidt dit tot een zekere poortwerking aan deze zijde van het Duinplein (pagina 45);

Al met al heeft de uitwerking van het beleid, zoals verwoord in het Ontwikkelingsplan en het Beeldkwaliteitsplan, dus ingrijpende gevolgen voor de ruimtelijke uitstraling van de (gehele) badplaats.

Alvorens inhoudelijk in te gaan op de vraag hoe de voorliggende plannen aan deze uitgangspunten invulling geven, wordt voorop gesteld dat het Beeldkwaliteitsplan, door het toepassen van zorgvuldige ontwerpprocessen en samenwerking met het Q-team, ruimte creëert voor maatwerk. De plannen vloeien voort uit deze processen en sluiten aan bij het beoogde stijlvolle karakter van Cadzand-Bad. De aanpassingen in bouwvolumes qua situering, dakvormen en hoogtes geven hier invulling aan.

De gezamenlijke ontwikkeling van het Strandhotel en De Branding komt op de eerste plaats tegemoet aan de in het Ontwikkelingsplan voorgestane integrale herontwikkeling van de bestaande, versnipperde stedelijke structuur van het Duinplein (pagina 60, 93). De ontwikkeling creëert een samenhangend en krachtig bouwblok tussen de duinen en het centrum van Cadzand (Duinplein). Voor wat betreft de stedenbouwkundige uitgangspunten van de ontwikkeling is – in navolging van het Beeldkwaliteitsplan – de keuze gemaakt voor een algehele transformatie van de huidige ruimtelijke structuur met een laagwaardige kwaliteit, naar een badplaats met allure. De vernieuwing van Boulevard De Wielingen, in het bijzonder het Duinplein, vormt de schakel voor dit transformatieproces. Deze ondergaat een complete metamorfose. De onderscheidende signatuur van Cadzand-Bad komt tot stand door op het Duinplein het beeldmerk van de badplaats te situeren. Op locatieniveau zorgt hogere bebouwing voor het ontstaan van een plein dat ook als zodanig wordt beleefd door de ruimtelijke kaders (pleinbebouwing) en functies die hieraan worden gegeven, met een uitnodigend verblijfsklimaat.

Genoemd beeldmerk (landmark) wordt gevormd door een toren. De toren betreft het in het Beeldkwaliteitsplan gewenste hoogteaccent (pagina 45, 55) die Cadzand-Bad markeert als kwaliteitsbadplaats. Om de toren een ranke verschijning te geven, vertrekt de toren vanuit een beperkte basis. Een tentdak met lantaarnbekroning geeft de toren een representatief silhouet. In het Beeldkwaliteitsplan was de toren gepland vóór het Strandhotel, op de grens met de Duinboulevard en het Duinplein. In de voorliggende plannen is de toren meer richting de duinen en de zee verplaatst, waarmee de ruimtelijke impact op het Duinplein van de toren wordt geminimaliseerd is. Bovendien is de toren hiermee meer geïntegreerd in het hoofdgebouw. Daarmee wordt de majestueuze verschijningsvorm van het hotel versterkt.

De stedenbouwkundige opzet van de ontwikkeling beoogt de publieke centrumfunctie van het Duinplein te versterken. Iedere badplaats heeft op zijn meest markante en centrale plek een herkenbaar en majestueus hotel. Het Duinplein is met haar winkels, horecagelegenheden en appartementen het hart van Cadzand-Bad, maar die uitstraling mist het thans. Dat komt met name doordat het Duinplein als centrum niet op enige wijze stedenbouwkundig is gemarkeerd. Ook het huidige Strandhotel draagt – mede vanwege het niveauverschil – weinig bij aan de identiteit van het Duinplein. De nieuwe bebouwing van het Strandhotel en De Branding moet bewerkstelligen dat op het Duinplein, ten opzichte van de huidige situatie, het ruimtelijk-functionele accent verschuift. De nieuwbouw aan het plein wordt beeldbepalend en komt te staan voor de nieuwe, natuurlijke en stijlvolle badplaats die Cadzand (in de toekomst) beoogt te zijn. In stedenbouwkundige context krijgt het Duinplein hierdoor de voornaamheid, die passend is bij haar centrale ligging en functionele betekenis voor Cadzand-Bad.

Daarnaast moeten het nieuwe Strandhotel en De Branding meer met het Duinplein worden verbonden. In de huidige situatie bestaat tussen het strandhotel en het Duinplein geen 'contact'. Om dat in de toekomst wel te bereiken is ervoor gekozen de nieuwbouw rondom een binnentuin/toegangsplein te situeren, met een semipubliek karakter. Daardoor wordt het hotel en het huidige niveauverschil met het Duinplein op natuurlijke wijze geïntegreerd in het totaalbeeld. Bovendien wordt de bebouwing dichterbij de Boulevard de Wielingen gepositioneerd. Ter illustratie: thans bedraagt de afstand tussen de bebouwing op planlocatie De Branding en de Boulevard de Wielingen 7,6 m. In het vigerende bestemmingsplan wordt een afstand aangehouden van 16 m. In de voorliggende bestemmingsplannen wordt deze afstand verkleind tot 0 m op de begane grond en 3,9 m op de eerste etage. Dit heeft onder meer tot doel de contouren van het Duinplein beter te definiëren. Dit resulteert in een betere beeldkwaliteit, zoals beoogd met het Beeldkwaliteitsplan: er ontstaat een samenhangend en karakteristiek bouwvolume, waarbij Strandhotel en De Branding een directe relatie hebben met- en een direct publieke toegankelijkheid hebben vanaf het Duinplein.

Een vloeiende overgang tussen de hoger gelegen binnentuin/toegangsplein en het Duinplein gebeurt door de aanleg van royale trappen en een oprijlaan. De imposante stedenbouwkundige opzet wordt daarbij niet alleen een blikvanger en referentiepunt voor Cadzand-Bad, maar voor bezoekers van de badplaats tevens een goede illustratie van de hoogwaardige kwaliteit waarvoor Cadzand in de toekomst garant staat. Het beeld van het hotel moet voor het gehele centrum een vakantiegevoel oproepen en geassocieerd worden met zijn ligging aan het Noordzeestrand.

Concreet wordt met de voorliggende plannen een plein met bebouwing gerealiseerd dat ten opzichte van de uitgangspunten in het Beeldkwaliteitsplan een (nog) sterkere invulling geeft aan de gewenste stijlvolle badplaats. Dit gebeurt op de volgende wijze.

• Het opknippen van gebouwen in de vorm van een vrijstaand gebouw aan de zuidzijde (los van het langgerekte gebouw met de toren), geeft meer transparantie en beleving van de locatie als duinovergang. De verschuiving van de toren naar de duinrand, als onderdeel van de bebouwing, geeft als resultaat dat enerzijds meer samenhang wordt bereikt. Tevens versterkt de toren het beeld van de prominente rol van het majestueuze centrumhotel. De toren vervult anderzijds vooral een rol als beeldmerk voor Cadzand-Bad, het nieuwe herkenningspunt van het centrum van Cadzand. Door de keuze voor een 'tentdak' met een lantaarnbekroning, geeft de toren een representatief silhouet.
• Het verblijfsklimaat van het plein is aangenamer, meer uitnodigend. Dit is ook mogelijk door situering van alle parkeervoorzieningen ondergronds. Deze parkeervoorzieningen worden geïntegreerd in het bouwvolume van de gebouwen. Het realiseren van de parkeervoorzieningen onder het plein en de bebouwing komt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ten goede.
• Deze aanpassing zijn van invloed op de volumes. De nieuwe gebouwen hebben een afwisselende daklijn, door hoogteverschillen, verspringingen en verschillende dakrandbehandelingen. Dit volumespel heeft het geheel een ontspannen uitstraling die het vakantiegevoel ondersteunt. Het bestaande Strandhotel krijgt een facelift en integreert zich in de nieuwe hoofdbebouwing. Ook krijgt het gebouw een hellend dak en nieuwe balustraden die naadloos aansluiten op de expressieve vormgeving van de nieuwe gebouwen.
• Het imposante Strandhotel is een majestueuze blikvanger en een referentiepunt voor de bezoeker en toont de nieuwe ambiance en de kwaliteit die Cadzand-Bad gaat bieden. Het nieuwe gebouw van De Branding past in de nieuwe ruimtelijke structuur, met name wat betreft bouwvolumes.
• In de planuitwerking heeft het bereiken van een evenwichtige, samenhangende bebouwingsstructuur een belangrijke rol gespeeld. Dit heeft geresulteerd in een andere opzet van De Branding in vergelijking met Bijlage 10. In de gekozen opzet is het gebouw belangrijk voor de beleving van het plein (pleinwand).

De massa's en hoogtematen van de verschillende bestaande en nieuwe gebouwen zijn gevisualiseerd (zie figuur 3.7).

• Op de linkerhelft zijn Cadzand Residence en Deurloo Residentie weergegeven, aan de rechterzijde de nieuwe De Branding en het nieuwe Strandhotel met de Residenties.
• De bovenste weergave omvat de bestaande situatie van Cadzand Residence en Deurloo Residentie en de twee nieuwe gebouwen (De Branding en het nieuwe Strandhotel met Residenties), zoals opgenomen in de twee bestemmingsplannen en de aanvragen voor omgevingsvergunningen. Het donker gekleurde gedeelte is een verschuiving van het ene bouwdeel van het Strandhotel naar De Branding, ten opzichte van eerdere plannen voor De Branding.
• Een eerder plan voor De Branding en het Strandhotel zijn op de onderste afbeelding opgenomen.

Ten opzichte van de huidige situatie van De Branding en het Strandhotel is sprake van een schaalsprong zoals door het Ontwikkelingsplan nadrukkelijk wordt beoogd. Er zijn belangrijke overeenkomsten tussen de massa en hoogte van enerzijds de combinatie Cadzand Residence en Deurloo Residentie en anderzijds de nieuwe De Branding en het Strandhotel met Residenties. Toepassing van hedendaagse vormentaal en volumespel tussen hoogtes, daklijnen, dakvlakken en dakrichtingen alsmede een accentuering van het plein door de toren, zorgen voor een (verantwoord) onderscheid tussen de bestaande situaties van Cadzand Residence en Deurloo Residentie en de nieuwe situatie van De Branding en het Strandhotel.

Figuur 3.7 Visualisatie Boulevard De Wielingen conform nieuw en oud bestemmingsplan

De aanvankelijk gelede opzet in het Beeldkwaliteitsplan met daarin bebouwingselementen met een massief karakter (vorm, dakvorm) en kenmerken van de bestaande appartementencomplexen, is thans uitgewerkt in een ruimtelijke opzet die een beduidend sterkere, maar minder massieve invulling geeft aan de centrumfunctie van de locatie en het beeldmerk van Cadzand-Bad. Deze staat los van de huidige ruimtelijke structuur van Cadzand-Bad en de ontwikkelingsmogelijkheden die in het verouderde bestemmingsplan waren voorzien. Om de gewenste kwaliteitsverbetering met inachtneming van de uitgangspunten van het Beeldkwaliteitsplan te bewaken, zijn beide plannen tot stand gekomen op basis van een intensieve samenwerking tussen gemeente (vertegenwoordigd in onder andere het Q-team) en ontwikkelaars.

Geconcludeerd wordt dat de plannen recht doen aan de uitgangspunten van het Ontwikkelingsplan en het Beeldkwaliteitsplan en daarmee aan de vereiste goede ruimtelijke ordening.

3.4.2 Vigerend bestemmingsplan en effecten op de omgeving

Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan is sprake van een wezenlijke wijziging van de soort en omvang van de bebouwing die wordt mogelijk gemaakt. De afstand tussen de bebouwing langs de noordzijde van de Wielingendijk (VVE Deurloo) en de ontwikkeling die het voorliggende bestemmingsplan mogelijk maakt, is niet in alle opzichten gewijzigd. Ten opzichte van Deurloo moest aldus – uitgaande van de 'maximale planinvulling' van het vigerende bestemmingsplan – aan de achterzijde van het perceel reeds rekening worden gehouden met bebouwing op deze plek, op een vergelijkbare afstand als waarin het voorliggende bestemmingsplan voorziet. Aan de voorzijde van het perceel is de beoogde bebouwing grotendeels nieuw ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan en daarmee niet passend, maar qua situering in overeenstemming met het Ontwikkelingsplan.

Voor wat betreft de afmeting van de bebouwing die naast Deurloo zal worden gerealiseerd (De Branding), wordt een vergelijking gemaakt met de bebouwing van Deurloo zelf. Hierdoor wordt zichtbaar dat bij de ontwikkeling van De Branding, voor wat betreft de hoogte van de bebouwing wel aansluiting is gezocht bij omliggende bebouwing, waaronder in het bijzonder Deurloo. De hoogte van de kroonlijst van De Branding bedraagt 15,36 m. Die van Deurloo 13,5 m respectievelijk 16,7 m. De bovenkant van het platte dak van de Branding bedraagt 21,8 m. Die van Deurloo 21,6 m respectievelijk 18,9 m. De dakrand van De Branding bedraagt 180 cm. Dit, om ervoor te zorgen dat de technische installaties op het dak van De Branding niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar gebied. De dakrand van Deurloo bedraagt 10 cm. De technische installaties op het dak van Deurloo zijn wel zichtbaar vanaf het openbaar gebied. Voor wat betreft het aantal bouwlagen heeft te gelden dat aan de zijde van de Boulevard de Wielingen, De Branding in totaal zeven bouwlagen heeft. Deurloo heeft acht (westzijde) en zeven (oostzijde) bouwlagen. Aan de duinzijde heeft De Branding vijf bouwlagen, ten opzichte van zeven bouwlagen (westzijde) en acht bouwlagen (oostzijde) in Deurloo. Benadrukt wordt dat de totale bouwhoogte mede wordt bepaald door de minimale interne hoogte die het Bouwbesluit per verdieping en tevens voor de commerciële ruimte op de begane grond (3,85 m) voorschrijft.

Hieruit volgt dat de hoogte van de bebouwing in essentie goed aansluit bij de omliggende bebouwing. Dat laat onverlet dat sprake is van een substantiële afwijking ten opzichte van de huidige (planologische) situatie. Er ontstaat een forse bebouwing tussen het Duinplein en de achterliggende duinen. In het vigerende bestemmingsplan bedraagt de toegestane bebouwingsoppervlakte op het perceel van De Branding 1.366 m². In het voorliggende bestemmingsplan bedraagt deze 2.522 m². Wel zij daarbij opgemerkt dat voor de ontwikkeling van De Branding twee percelen worden gebruikt, in plaats van het bestaande (enkele) perceel. De bruto vloeroppervlakte in het vigerende bestemmingsplan bedraagt 4.300 m² versus 7.279 m² in het voorliggende plan. Deze afwijking wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt en met het oog op de goede ruimtelijke ordening verantwoord geacht.

Ook de welstandscommissie heeft hierover positief geadviseerd.

3.4.3 Welstand

Naar aanleiding van een zienswijze is de welstandscommissie gevraagd om een toelichting te geven op de door hen uitgebrachte advisering. Deze toelichting is opgenomen in bijlage 9. De commissie maakt onderscheid tussen de procedurele en inhoudelijke kant van de welstandstoetsing. Over de procedure merkt de commissie op dat bij de voorbereiding van zowel bestemmingsplan De Branding als van Het Strandhotel nauwe betrokkenheid is geweest van een ingesteld onafhankelijk 'kwaliteitsteam' (Q-team). Dit kwaliteitsteam heeft de plannen van initiatiefnemer in de afgelopen jaren op de voet gevolgd en er is regelmatig contact geweest over de landschappelijke, stedenbouwkundige en architectonische vormgeving van de ontwikkeling.

Vervolgens zijn de bestemmingsplannen getoetst door de onafhankelijke welstandscommissie, waarin één lid van het voornoemde kwaliteitsteam zitting had. Dit lid fungeerde als 'brug' tussen de welstandscommissie en de initiatiefnemer en diende ertoe dat de welstandscommissie op de hoogte bleef van de voortgang van de planontwikkeling, terwijl hij eventuele aanwijzingen vanuit de welstandscommissie direct aan de initiatiefnemer kon doorgeven. Toen de plannen aldus aan de welstandscommissie werden gepresenteerd, was deze hierop al voorbereid en kon redelijk snel tot een (positieve) welstandsbeoordeling worden gekomen. De commissie spreekt haar waardering uit over de zorgvuldig gehanteerde werkwijze die de ambities van de gemeente weerspiegelen.

Inhoudelijk merkt de commissie over de bestemmingsplannen op dat inderdaad een trendbreuk vormen ten opzichte van de bestaande bebouwing in Cadzand-Bad. De commissie geeft aan dat dit een bewuste keuze is, die tot uitdrukking is gebracht in het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 10 Ontwikkelingsplan), alsmede door de feitelijke toepassing daarvan. In Cadzand-Bad zijn inmiddels meerdere projecten tot stand gekomen die 'anders' zijn dan de gebruikelijke bebouwing ter plaatse.

Het Beeldkwaliteitsplan geeft de kaders weer waaraan de plannen zijn getoetst. Deze kaders vormen een nadere invulling van de algemene(re) normen uit de welstandsnota. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarbij een 'ambitiedocument' voor de ontwikkelingslocaties. Het is bedoeld om duidelijkheid te verschaffen over de esthetische kenmerken van de ontwikkelingen aan het Duinplein en niet om juridisch bindende bouwmogelijkheden vast te leggen. Dat neemt niet weg dat hiervan niet zonder nadere motivering van mag worden afgeweken. De gemeentelijke welstandsnota (2012) verwijst op meerdere plaatsen naar het beeldkwaliteitsplan en moet worden aangemerkt als beleid ter invulling van de welstandsnota. Daaraan is de gemeente dan ook in beginsel gebonden, maar kan onder omstandigheden afwijken.

Ten opzichte van het beeldkwaliteitplan blijkt de voorliggende ruimtelijke kwaliteit beter aanvaardbaar te zijn. Er bestaat in de huidige planopzet meer contact met het Duinplein, de slankere vormgeving van de ontwikkelingen maakt het geheel ten opzichte van de opzet in het beeldkwaliteitsplan, minder massief, door de veranderde positionering van de toren gaat daarvan minder ruimtelijke invloed uit op het Duinplein en de omliggende bebouwing en is deze meer geïntegreerd in de rest van de bebouwing. De welstandscommissie heeft deze elementen getoetst aan de uitgangspunten en de 'ambitie' van het beeldkwaliteitsplan en geoordeeld dat daaraan voldaan wordt. Hiermee staat voldoende vast dat de plannen voldoen aan redelijke eisen van welstand.

3.4.4 Programma

In de detailhandelsvisie Cadzand-Bad wordt overwogen dat binnen de concepten voor gemengde functies nadrukkelijk afstemming plaatsvindt op de gebruikers van hotels en appartementen, zoals dit bij dergelijke voorzieningen gebruikelijk is. Eerder is het bestaande en te behouden hoogwaardig horecaconcept al genoemd. De oppervlakte aan detailhandel die wordt toegestaan, bedraagt 150 m² in het Strandhotel en 350 m² in De Branding. Dit past ruimschoots binnen de berekende ruimte voor 1.300 m² tot 1.740 m². Ook de horecafaciliteit past binnen de uitbreidingsruimte voor horeca (totaal 1.260 m² tot 1.700 m²; 750 m² Strandhotel en 350 m² De Branding, als hier geen detailhandel wordt gerealiseerd). Bij dit laatste is van betekenis dat de gevestigde horecavoorziening een extra aantrekkingskracht heeft. Gezien de totale oppervlakte die beschikbaar is voor gemengde functies (3.000 m²) en de eerder genoemde oppervlaktematen voor gemengde functies (1.450 m²) kan binnen het commerciële programma voor Cadzand-Bad ook zakelijke dienstverlening tot 650 m² worden gerealiseerd.

De omvang van functies blijft ruim binnen de marge. Van grootschalige leegstand in het centrum en de omgeving als gevolg van de onderhavige ontwikkelingen is geen sprake. Versterking van functies, al dan niet door verplaatsing in het centrumgebied, draagt juist bij tot gewenste verbetering van de ruimtelijk-functionele structuur van de badplaats. Tot slot komt naar vaste rechtspraak voor de vraag of sprake is van een duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau, geen doorslaggevende betekenis toe aan de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en een mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen, maar is het doorslaggevende criterium of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau blijft behouden in die zin dat zij op een aanvaardbare afstand van waar zij wonen hun dagelijkse inkopen kunnen doen. Pas als bezoekers ineens grotere afstanden moeten afleggen voor met name dagelijkse boodschappen, is er sprake van (duurzame) ontwrichting van de distributieplanologische structuur. Aangezien in het voorliggende bestemmingsplan niet in een 'overcapaciteit' aan detailhandel wordt voorzien, kan er ook geen sprake zijn van ontwrichting.