Strandhotel Cadzand-Bad

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Goed Leven'

De Structuurvisie Sluis 'Goed Leven' bevat het ruimtelijk beleid voor de gehele gemeente.

• De kern Cadzand-Bad is in de structuurvisie aangeduid als een concentratiegebied voor verblijfsrecreatie met thematisering natuurlijke kust.
• Het gemeentelijke beleid is erop gericht om het bestaande toeristisch-recreatief product te verbeteren en te versterken.
• Een van de manieren hiervoor is om over te gaan tot seizoensverlenging door meer jaarrondvoorzieningen te faciliteren.

Het plan voor de renovatie en uitbreiding van het Strandhotel past in het beleid om te komen tot een verbetering van het bestaande toeristisch-recreatieve product.

Door middel van het ondersteunende programma (in de commerciële ruimten) wordt ook gezorgd voor een bijdrage aan de doelstelling om meer jaarrondvoorzieningen binnen de gemeente Sluis te realiseren.

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol

Ontwikkelingsplan

In het ontwikkelingsplan is als doelstelling geformuleerd dat Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Versterking van de recreatieve betekenis van Cadzand-Bad heeft daarbij de hoogste prioriteit.

In het ontwikkelingsplan zijn ontwikkelingen die een positieve bijdrage leveren aan de beoogde versterking van het recreatieve product aangemerkt, onder meer de opwaardering van het Duinplein en omgeving, plan Cavelot en de realisatie van plan Duinhof. Bovendien wordt in het ontwikkelingsplan nadrukkelijk aangegeven dat de noord-zuidradialen als aanlooproutes van en naar het strand moeten worden versterkt. Op de knooppunten van de bestaande structuren en de radialen is het wensbeeld om te komen tot verbijzonderingen in de vorm van pleinen, trappen (dijk en duin), ontmoetingsplekken etc.

In de stedenbouwkundige visie uit het ontwikkelingsplan zijn de kernkwaliteiten van het Nationaal landschap (zie paragraaf 3.2) betrokken. Zodoende wordt hier volstaan met een toetsing aan de voorwaarden.

Bijlage 10 Ontwikkelingsplan: Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit

Bij het ontwikkelingsplan hoort een ruimtelijke visie en een beeldkwaliteitsplan. Beiden zijn opgenomen in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan.

Ruimtelijke visie

Ingestoken wordt op het ontwikkelen van de omgeving van het Duinplein tot een herkenbaar zwaartepunt van het centrumgebied. Aan de uiterste oostzijde van de boulevard blijft de positie van de tweede voorzieningenconcentratie van Cadzand-Bad behouden. De ruimtelijk-economische positie van dit centrum voor dagrecreatief verblijf wordt eveneens verder versterkt.

De vernieuwing en intensivering van bebouwing langs de boulevard gaan hand in hand met een integrale herinrichting van de openbare ruimte. Beide componenten bieden een unieke kans om een omslag te maken naar een badplaats met een onderscheidende en geheel vernieuwde identiteit als vervanging van een kustdorp met een lage ruimtelijke kwaliteit. De beoogde ruimtelijke sfeer en ambiance zijn, met als motto 'natuurlijk en stijlvol', uitgewerkt in het beeldkwaliteitplan.

Beeldkwaliteit en stedenbouwkundige randvoorwaarden Strandhotel

In bijlage 10 van het ontwikkelingsplan zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met betrekking tot nieuwe bebouwing van de locatie van het huidige Strandhotel. Cursief weergegeven wordt, per aspect, aangegeven op welke wijze hieraan met het voorliggende bouwplan voor het Strandhotel invulling wordt gegeven.

• Het complex kan worden uitgebreid op de eigen kavel, waarbij de hoofdbouwmassa een L-vormig grondplan kent in de geest van een schetsplan van februari 2006.
  Het grondplan van het nieuwe Strandhotel is L-vormig uitgevoerd. Tussen de toren (gebouw IV) en de ontbijtzaal met appartementen (gebouw V) is een ruimte opengelaten om de duinen aan de oostelijke zijde van het plangebied toegankelijk te maken voor bezoekers. Deze opening onderbreekt de L-vorm als geheel echter niet.

• In de strook op de duinen, aan de linker- en rechterzijde van het bestaande hotel, is de nieuwe bebouwing maximaal 19 m hoog (zes bouwlagen inclusief de kap). Op dit maaiveldniveau wordt een extra hoge bouwlaag gerealiseerd. De kap bevat twee bouwlagen.
  Gebouw I voegt zich qua hoogte in de hoogtematen zoals in de voorwaarden is aangegeven, afgewisseld met een accent. De bouwhoogte op de verbeelding bedraagt 21 m. Het verschil met de genoemde 19 m is direct al verklaarbaar door het hoogteverschil tussen het peil zoals voor de verbeelding wordt aangehouden (de putdeksel ter hoogte van de zuidelijke toegangsweg van het perceel, tegenover Boulevard de Wielingen 45/Leeuwenrikenlaanen het maaiveld van het parkeerterrein).
  Gebouwen II en III worden op een plint uitgevoerd met daarboven zes bouwlagen (inclusief kap). De bovenzijde van de plint is gelijk aan het peil van de huidige duinrij. Op deze wijze wordt voldaan aan de eisen uit bijlage 10 van het ontwikkelingsplan. Het peil van de duinenrij ligt 6 m hoger dan de parkeerplaats voor het Strandhotel en op 8 m ten opzichte de putdeksel van Boulevard De Wielingen. De op de verbeelding opgenomen hoogtemaat van 27 m (marge van 0,5 m) voldoet hiermee aan bijlage 10.
  Gekozen is voor langere en meer gesloten schuine dakvlakken dan waarvan in het Ontwikkelingsplan is uitgegaan. Dit komt de allure en architectuur van de gebouwen ten goede.

• Aan het Duinplein staat een slank torenachtig hoogteaccent met een maximale hoogte van 32 m (peil Duinplein) op een rechthoekig grondvlak, waarvan de smalle zijde aan het plein staat. Dit bouwvolume markeert tevens de plaats van een belangrijke overgang door de duinen naar het strand. De toren en de bouwstrook zijn verbonden door een lager bouwdeel met een maximale hoogte van 10 m (peil = peil bouwstrook in duinen).
  Het bouwplan wijkt op dit punt af van deze stedenbouwkundige randvoorwaarde. De toren (gebouw IV) is nu aan de duinzijde voorzien en niet langer aan het Duinplein. Hiervoor is het losstaande gebouw V (de ontbijtzaal van het Strandhotel met enkele appartementen) in de plaats gekomen. De reden voor het losliggend plaatsen van gebouw V is hiervoor al aan bod gekomen. De reden voor de verschuiving is gelegen in de wens om het bebouwingsbeeld langs het Duinplein zoveel mogelijk eenduidig te maken. Een groot markant bouwwerk, zoals voorzien ten tijde van het vaststellen van het ontwikkelingsplan, bleek onvoldoende aan te sluiten bij deze wens. Bovendien komt door het verplaatsen van de toren naar de duinzijde, het gewenste beeld van een 'landmark' beter tot zijn recht. Om de locatie te markeren, is het niet nodig dat de toren aan de pleinzijde komt te staan. Situering achterop het perceel zorgt voor een betere overgang vanaf het plein. De beoogde pleinwand is beter passend. De bebouwingshoogten en de ligging van de nieuwe gebouwen worden in dit bestemmingsplan opgenomen. Deze geven een passende invulling aan enerzijds een heldere en samenhangende structuur van gebouwen, met name aan de pleinzijde, en daarnaast accenten die een belangrijke rol spelen in de uitstraling en allure van het complex, zoals aan de zeezijde.
  
• Het complex heeft een representatieve uitstraling met een verhoogd voorplein dat uitzicht biedt over het Duinplein. Onder dit voorplein ligt een parkeergarage. Het basement met een hoogte van circa 3,5 tot 4 m en de representatieve entreepartij van de toren staan direct aan het Duinplein. Het basement huisvest op publiek gerichte functies. Deze 'pleingevel' heeft een open, transparant karakter en wordt op één of twee plekken onderbroken door een monumentale trappenpartij die toegang geeft tot het verhoogde voorplein van het hotel.
  Onderdeel van het bouwplan is het verhoogde voorplein, voorzien van een entree, die toegang geeft tot het Strandhotel. Onder dit voorplein is de parkeergarage gelegen. Op deze wijze is invulling gegeven aan dit deel van het beeldkwaliteitsplan.
  
• Het hoger gelegen gedeelte heeft een dubbele hoofdoriëntatie: naar de zee en naar het dorp. Aan beide zijden zijn in de geleding van de massa de entreepartijen goed geaccentueerd.
  Het verhoogde voorplein wordt voortgezet via de nieuwe duinovergang naar de Noordzeezijde en in het aangrenzende plangebied van De Branding. Hierdoor ontstaat een aaneengesloten plein waaraan de gebouwen van het Strandhotel en De Branding zijn gelegen. Vanaf de Noordzeezijde vormt de nieuwe duinovergang met een aangrenzend terras (westzijde) de duidelijk gemarkeerde entree van het plein en het achtergelegen dorpshart van Cadzand (Duinplein).
  
• Het verhoogde voorplein is als het ware een groot balkon aan het Duinplein en heeft een semi-openbaar karakter met een representatieve uitstraling. De inrichting is enigszins formeel, ingericht met groen als hagen en bloemperken. Het voorgebied is via een oprit vanaf de westzijde toegankelijk voor autoverkeer, maar wordt uitsluitend gebruikt om 'voor te rijden' of voor bevoorrading. Het is geen gebied voor langparkeren. Op het (wisselende) maaiveldniveau liggen behalve de entrees en hotellobby ook restaurants, cafés, lounges en andere publieke, semi-openbare functies. Deze onderdelen van het complex zijn zorgvuldig gepositioneerd en hebben een representatieve uitstraling naar buiten toe. Juist de zichtbaarheid van deze programma's zijn van betekenis voor de expressie van heel het dorp als badplaats.
  De verhoogde ligging van het verhoogde voorplein maakt integraal deel uit van het bouwplan. Het langtijdparkeren mag bovendien uitsluitend in parkeerkelder plaatsvinden. Ook het functionele programma (invulling van de commerciële ruimten) moet in dit bestemmingsplan worden verankerd. Rondom wordt een duinlandschap aangelegd, dat goed aansluit op de omgeving. Voor een formele inrichting wordt niet gekozen.
  
• Aan de westzijde van de kavel kan een extra toegang tot de Duinboulevard en de terrassen aan de duinzijde van het complex gemaakt worden.
  Deze extra toegang wordt als zodanig gerealiseerd.

• Op het openbare terrein staan geen bijgebouwtjes (bergingen, nutskasten) en er is geen open opslag.
  Bijgebouwen, uitpandige bergingen en vrijstaande nutsgebouwtjes zijn in het bouwplan niet voorzien en worden in dit bestemmingsplan ook niet mogelijk gemaakt. Het bouwplan voldoet daarom aan deze eisen.

Voorts bevat bijlage 10 van het ontwikkelingsplan nog enkele voorwaarden aangaande de architectuur en de uitstraling van het bouwplan en daarnaast de inrichting en aankleding van de openbare ruimten. Deze aspecten worden niet in dit bestemmingsplan geregeld maar via het spoor van de welstandseisen waaraan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst.

Parkeren

Voor wat betreft het parkeren is in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan het volgende voorgeschreven. Cursief weergegeven wordt, per aspect, aangegeven op welke wijze hieraan is tegemoet ingekomen in het voorliggende bouwplan voor het Strandhotel.

• Het Strandhotel voorziet in de parkeerbehoefte van personeel, hotelgasten en gebruikers van appartementen op eigen terrein. De parkeerbehoefte wordt daarbij bepaald aan de hand van de parkeernormen die in bijlage 10 zijn opgenomen. Een groot deel van het parkeren wordt voorzien in een ondergrondse garage. Daarnaast kan een deel van het voorterrein ingericht worden met parkeerplaatsen.
  In het bouwplan is een ondergrondse parkeervoorziening voorzien voor 214 parkeerplaatsen. In hoofdstuk 4 wordt gemotiveerd dat hiermee wordt voldaan aan de parkeernormen uit (bijlage 10 van) het ontwikkelingsplan. In verband met de gewenste hoogwaardige uitstraling van het Strandhotel, zijn grote aantallen parkeerplaatsen in het open zicht op het plein voor het hotel evenmin wenselijk. Om die reden wordt slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen in de buitenruimte in het plan mogelijk gemaakt.

• De behoefte van bezoekers van de horeca en wellness kan gerealiseerd worden in een nader te bepalen collectieve parkeervoorziening voor centrumbezoekers.
  In de ondergrondse parkeerkelder wordt voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd. Dit wordt in hoofdstuk 4 nader onderbouwd voor de voorzieningen die voor het publiek toegankelijk zijn, zoals het restaurant. De aanleg van een nieuwe collectieve parkeervoorziening is daarom niet aan de orde.

Schilvisie Cadzand-Bad

De Schilvisie Cadzand-Bad geeft de stedenbouwkundige visie op de ontwikkelingen die hoofdzakelijk aan de randen van Cadzand-Bad zijn gelegen (zie figuur 3.1). Het gaat hierbij met name om uitbreiding van de kern aan de zuidzijde en herontwikkeling aan de oost- en westzijde van de kern. Deze beleidsvisie vormt het stedenbouwkundige toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in Cadzand-Bad en vormt gedeeltelijk een nadere invulling van (bijlage 10) van het ontwikkelingsplan.

Figuur 3.1 Projectgebied Schilvisie van Cadzand-Bad

Hotels

Behoud en versterking van deze hotelbranche zijn van wezenlijk belang voor de badplaats. In het Ontwikkelingsplan voor Cadzand-Bad zijn de mogelijkheden voor verdere doorgroei van onder andere het Strandhotel al ingekaderd.

De doorgroei van de hotelcomplexen kan gecombineerd worden met de ontwikkeling van luxe recreatieappartementen. Deze mogelijkheid is ook geboden voor hotels aan de Boulevard de Wielingen. Programmatisch kan daarbij de koppeling gemaakt worden met het gebruik van hotelfaciliteiten. Dergelijke concepten bieden een toevoeging aan het gewenste hoogwaardige toeristisch-recreatieve aanbod van de badplaats.

In het complex worden recreatiewoningen gecombineerd met een hoogwaardig hotelconcept.

Parkeren

Voor de geldende gemeentelijke beleidskaders voor verkeer en parkeren zal worden aangesloten bij de actuele (minimale) parkeernormen die ook in Bijlage 10 van Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol zijn opgenomen.

Detailhandelsvisie Cadzand-Bad

Het winkelprogramma dat mogelijk wordt geacht voor het centrumgebied van Cadzand-Bad wordt gesitueerd aan het Duinplein en de Rode Wielingen. Duurzaam economisch functioneren van het winkelgebied is uitsluitend mogelijk als het gebied als een geheel functioneert, er een aantrekkelijk openbare ruimte is en dat er voldoende parkeergelegenheid is.

In totaal wordt een toekomstig winkelaanbod van 2.460 tot 2.900 m² bruto vloeroppervlak (bvo) mogelijk geacht. Op dit moment is al 1.160 m² bvo detailhandel gevestigd in het centrumgebied van Cadzand-Bad. De haalbare uitbreiding van het winkelaanbod komt daarmee op 1.300 tot 1.740 m² bvo.

Het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad maakt nieuwbouw van 3.000 m² bvo commerciële ruimte mogelijk. Hiervan maakt de nieuwbouw van detailhandel dan 1.300 tot 1.740 m² bvo van uit. Het overige deel van de nieuwbouw (1.260 tot 1.700 m² bvo) zal moeten bestaan uit horeca en dienstverleners. Deze laatste groep is zeer belangrijk voor het functioneren van de badplaats. Horeca en dienstverleners hebben daarom een relatief groot aandeel binnen het totale programma voor nieuwbouw van commerciële ruimte.

Het ondersteunende programma voor het plan van het Strandhotel omvat 1.575 m² bvo aan commerciële ruimte (775 m² aan horeca, 650 m² zakelijke dienstverlening en 150 m² aan detailhandel), dit past binnen de ruimte die in de detailhandelsvisie is aangegeven.

Bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen'

Het plangebied van het Strandhotel ligt in het huidige bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen'. Het bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen' is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 mei 1993 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 januari 1994 onder nummer 94162/15.

Binnen het bestemmingsplan 'Boulevard de Wielingen' zijn aan de gronden waarop de hoteluitbreiding en de nieuwbouwplannen zijn gepland, de bestemmingen 'Horecavestigingen en woondoeleinden', 'Natuurgebied' en 'Tuin' toegekend. Aan een klein gedeelte van de bestemming 'Horecavestigingen en woondoeleinden' (HW) is goedkeuring onthouden. Hier is het bestemmingsplan Buitengebied 1978 geldend. Dit heeft als gevolg dat voor deze gronden de bestemming Waterstaatswerken geldt.

Figuur 3.2 Uitsnede bestemmingsplan Boulevard De Wielingen

Conform de voorschriften uit het bestemmingsplan is het binnen het plangebied toegestaan om de gronden ter plaatse van de bestemming Horecavestigingen en woondoeleinden te gebruiken voor hotels, café, restaurants. Ten aanzien van de bouwvoorschriften geldt een maximum goothoogte van 14 m ten opzichte van peil (bouwhoogte is 5 m ten opzichte van de goothoogte). Vrijstelling tot 5% is mogelijk. Op de gronden met de nadere aanwijzing (z) zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of terrassen zijnde, toegestaan. Ter plaatse van de bestemming Natuurgebied zijn geen gebouwen toegestaan.

Hierbij wordt opgemerkt dat het gedeelte van het plangebied dat is aangewezen als 'natuurgebied', ten tijde van het opstellen van het vigerend bestemmingsplan abusievelijk als zodanig bestemd is. Er is feitelijk al sinds 1985, sinds de realisatie van het huidige Strandhotel, geen sprake meer van natuurwaarden op het terrein van het hotel. In de huidige situatie is sprake van een grasveld. De foto verduidelijkt de feitelijke situatie.

Figuur 3.3 Foto bestaande situatie tennisveld

Deze gronden van het hotel liggen ook niet binnen de begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en de Natura 2000-gebieden. De EHS ligt ten oosten en westen van het Strandhotel op circa 350 m van het gebied. In de omgeving liggen de Natura 2000-gebieden Westerschelde & Saeftinghe en Zwin & Kievittepolder. Maar deze Natura 2000-gebieden liggen op respectievelijk 300 en 500 m afstand van het plangebied.

Figuur 3.4 Ligging plangebied (rood) nabij de EHS (groen en blauw) (www.zeeland.nl)

Figuur 3.5 Ligging plangebied (rood) nabij Natura 2000-gebieden Westerschelde &

Saeftinghe (groen) en Zwin & Kievittepolder (grijs) (bron: www.rijksoverheid.nl)

Bestemmingsplan Buitengebied 1978 

Aan een gedeelte van het plangebied is goedkeuring onthouden. Dit is op de kaart aangeduid met blauwe arcering en een blauwe pijl. Hier vigeert het bestemmingsplan Buitengebied 1978 van de voormalige gemeente Oostburg. In dit bestemmingsplan hebben deze gronden de bestemming Waterstaatswerken (WW). Deze gronden zijn uitsluitend bestemd voor waterstaatswerken en verkeer. Hier mogen uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van het toegestane gebruik voor waterstaatswerken en verkeersdoeleinden worden gebouwd.

Figuur 3.6 Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied met aanduiding plangebied