Strandhotel Cadzand-Bad

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018

Algemeen

Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland. Voor de ruimtelijke belangen die het provinciebestuur van provinciaal belang acht, heeft een vertaling plaatsgevonden in algemene regels die zijn opgenomen in de Provinciale Verordening Ruimte (PVR, zie hierna).

De doelstelling van het omgevingsplan is het bevorderen van een gezonde regionale economie in een schone en veilige leefomgeving. Daarbij ondersteunt het plan sociale, natuur- en mobiliteitsdoelen. Het nieuwe Omgevingsplan is op een aantal punten anders dan zijn voorganger. In essentie is er gewerkt vanuit een integrale visie, is er een duidelijke focus op kerntaken van ruimte, water, milieu en natuur, is het beleid meer gericht op hoofdlijnen en minder details en zijn er minder regels.

Recreatie

Nieuw in het Omgevingsplan is de recreatiekansenkaart. De kaart geeft op economisch kansrijke locaties het marktperspectief aan voor de meest ruimte vragende recreatiesectoren. Bij ontwikkelingen is nog wel een nadere ruimtelijke afweging nodig. Het realiseren van een beperkt aantal 'hotspots' op kansrijke locaties geeft een extra impuls en mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen.

In het Omgevingsplan wordt aangegeven waar de provincie concentratie van recreatie wenst. Het gaat daarbij vooral om de kustgebieden, zoals bij Cadzand-Bad.

• Ter plaatse van en direct aansluitend aan de recreatieconcentraties, worden ontwikkelingen in de recreatiesector door het provinciebestuur planologisch gestimuleerd.
• Er wordt de voorkeur gegeven aan nieuwvestiging van recreatie in de kustzone en alleen als onderdeel van een integrale aanpak en indien deze bijdraagt aan het vernieuwingsproces en een versterking van het toeristisch-recreatieve eindproduct ter plaatse.
• Om ruimte te laten voor creatieve oplossingen heeft het provinciebestuur in het Omgevingsplan op voorhand geen beoogd streefbeeld vastgesteld.

Op de recreatiekansenkaart is Cadzand-Bad aangegeven als hotspot. Uitgangspunt voor de hotspots is dat meerdere kansrijke (verblijfs)recreatieve ontwikkelingen worden gecombineerd tot initiatieven met een economische meerwaarde voor het gebied.

Verblijfsrecreatie

Aan de realisatie van nieuwe verblijfsrecreatie zijn specifieke voorwaarden gekoppeld.

• Tegengaan van permanente bewoning.
• Een centrale exploitatie voor bedrijfsmatige verhuur én bedrijfsmatig beheer van het park, die bestemmingsplanmatig en contractueel dient te worden vastgelegd.
• Tenminste de ondergrond waarop de gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd (o.a. infrastructuur, centrumvoorzieningen etc.) zijn in eigendom van één partij. Daarbij kan worden overwogen de ondergrond van het gehele park in eigendom van één partij te houden (bijvoorbeeld via publiekrechtelijke erfpacht).
• De financiële haalbaarheid wordt aangetoond van een (langdurige) bouw, beheer en verhuurexploitatie.
• De bedrijfsmatig beheerder door middel van privaatrechtelijke overeenkomsten zorg draagt voor de kwalitatieve instandhouding van het gehele park.

Op deze manier wordt het beschikbare recreatieve verhuuraanbod ook daadwerkelijk in de markt gezet, blijft de verhuur gebundeld bij één aanbieder en kan een kwalitatief beter verhuurproduct worden gewaarborgd. Daarbij is het overigens niet verplicht dat eigenaren de recreatiewoningen ook daadwerkelijk jaarrond voor verhuur aanbieden. Permanente bewoning binnen een recreatieve bestemming is niet toegestaan. Gemeenten worden geacht dit te handhaven.

Hotels

In het Omgevingsplan wordt gesignaleerd dat de hotelsector in Zeeland ten opzichte van andere verblijfsrecreatieve voorzieningen ondervertegenwoordigd is en bestaat, vergeleken met het landelijk gemiddelde, uit relatief veel niet-geclassificeerde accommodaties. Vanuit het provinciale beleid wordt ingestoken om deze sector te versterken omdat ook deze sector een belangrijke bijdrage kan leveren aan de seizoensverlenging en de (jaarrond) werkgelegenheid.

De provincie biedt mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere (3-, 4- en 5-sterren) segment. Voor wat betreft de mogelijke locaties geldt daarbij de volgende prioriteitsvolgorde:

• realisatie in samenhang met andere initiatieven in de op de recreatiekansenkaart weergegeven hotspots;
• realisatie in regionale ontwikkelingslocaties en/of het (overig) stedelijk gebied;
• realisatie in samenhang met landschapsversterking in een landgoedachtige setting.

Waterkering en ecologie

De aspecten waterkering en ecologie zijn niet van invloed op de ontwikkeling van het Strandhotel. Hieraan wordt wel aandacht besteed in de paragrafen 4.1 en 4.4.

Hoogte

Over het bouwplan met daarbij aangegeven de hoogtes van de verschillende bouwdelen, is overleg gevoerd met de provincie Zeeland. Gedeputeerde Staten hebben met de bouwvolumes ingestemd.

Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland

Algemeen

Voor de ruimtelijke onderwerpen die het provinciebestuur heeft aangemerkt als van 'provinciaal belang' is een beschermende regeling opgenomen in de Provinciale Ruimtelijke Verordening Zeeland (PRV). Op grond van de Wro dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van de PRV in acht te nemen. Voor wat betreft dit project zijn de regels uit de PRV aangaande woningbouw en verblijfsrecreatie van belang.

Recreatie

In artikel 2.5, lid 1, is het volgende bepaald. In een bestemmingsplan worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. In de toelichting bij artikel 2.5 van de verordening is opgenomen dat het provinciale beleid is gericht op het voorkomen van permanente bewoning van tot verblijfsrecreatie bestemde complexen. Hiermee worden bedoeld zomerhuizenterreinen, recreatieve appartementencomplexen en kampeerterreinen. Een doelstelling is dergelijke complexen te behouden voor de verblijfsrecreatieve markt. Dit aspect wordt van provinciaal belang geacht.

Artikel 2.5, lid 2, stelt dat in de toelichting van een bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is gewaarborgd. In de bijbehorende toelichting van dit artikellid van de verordening worden hiervoor enkele voorbeelden gegeven.

• Duurzaam beheer en onderhoud van een terrein kan bijvoorbeeld worden gewaarborgd door in het bestemmingsplan de eis van een centrale bedrijfsmatige exploitatie op te nemen.
• Gedacht kan worden aan privaatrechtelijke afspraken over het in eigendom houden van de grond die tot het complex behoort dan wel de gronden waarop de gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd alsmede omtrent de kwalitatieve instandhouding van het complex.

Onder duurzaam beheer wordt verstaan een verzorgde openbare ruimte en maatregelen die leiden tot een intensiever gebruik van ruimte en, zo mogelijk, maatregelen die leiden tot een hoger bedrijfseconomisch rendement.

Vertaling artikel 2.5 PRV naar het bestemmingsplan

Artikel 2.5 , lid 1, van de Verordening bepaalt dat voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein regels gesteld moeten worden ter voorkoming van permanente bewoning. In de specifieke gebruiksregels van artikel 3 bestemming Gemengd is bepaald dat permanente bewoning niet is toegestaan (lid 3.3). Daarmee wordt voldaan aan deze voorwaarde uit de verordening regels te stellen ter voorkoming van permanente bewoning.

Aan het bepaalde in lid 2 van artikel 2.5 wordt eveneens voldaan.

• In paragraaf 6.2 van deze toelichting is beschreven dat bij het complex een VVE er voor zal zorgdragen dat een duurzaam beheer en onderhoud zijn gewaarborgd. De VVE is de instantie die zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft omtrent onderhoud en beheer. Door recente aanpassing van wetgeving rondom de VVE zijn de rol en het functioneren aanmerkelijk aangescherpt.
• Tussen de gemeente Sluis en de projectontwikkelaar wordt een overeenkomst gesloten gericht op een duurzaam behoud en beheer van het complex. Onderdelen hiervan krijgen een plaats in overeenkomsten die de projectontwikkelaar sluit met de toekomstige eigenaren van het complex.

Op deze wijze wordt aan de voorwaarde uit de verordening invulling gegeven.

Ten aanzien van één van de voorbeelden zoals die in de toelichting bij de verordening zijn genoemd, een centrale bedrijfsmatige exploitatie, wordt het volgende overwogen.

• Het complex is bedoeld voor het topsegment van de markt, zowel in prijs als kwaliteit. In dat kader worden onderling toereikende afspraken gemaakt gericht op duurzaam beheer en onderhoud. Verhuur bij één organisatie heeft tot gevolg dat eigenaren vooraf een keuze moeten maken uit vooraf samengestelde standaard meubileringspakketten en serviesgoed (wellicht in verschillende prijsklassen). Dit hoort bij een centrale verhuurorganisatie. Echter, in deze situatie is sprake van een dusdanig hoog prijsniveau van het onroerend goed dat een vereiste van dezelfde meubels en serviesgoed niet realistisch is.
• Het lijkt denkbaar dat het onderbrengen bij één verhuurder ervoor zorgt dat eenzelfde kwaliteit van het geheel wordt behouden. In de praktijk blijkt dat ook in die situaties knelpunten voorkomen. Belangrijker is echter dat een centrale verhuurorganisatie geen zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft inzake beheer en onderhoud van het onroerend goed, aangezien dit bij appartementen een wettelijk taak is van de VVE.
• In algemene zin wordt bedrijfsmatige exploitatie als ruimtelijk relevant geaccepteerd bij terreinen met recreatiewoningen. Bij 'zomerhuizenterreinen' is sprake van een andere markt en ander recreatief gebruik, aangezien dergelijke ontwikkelingen met name aantrekkelijk zijn door het te behalen beleggingsrendement. Een gunstig beleggingsrendement wordt per definitie op lange termijn met goed onderhoud gerealiseerd. Dit laat onverlet dat een verhuurder van recreatiewoningen ook andere belangen en taken heeft dan een goed onderhoud en beheer. De VVE heeft wat dat betreft maar één functie: zorgen voor een goed onderhoud en beheer. Die taak is recent nog eens wettelijk aangescherpt.
• De kwaliteit en uitstraling van de gebouwen zijn hoogwaardig. Een duurzaam beheer en onderhoud hiervan zijn op voorhand gewaarborgd gelet op de algehele opzet en doelgroep. De instelling van een huismeester onder de verantwoordelijkheid van de VVE garandeert ook de voortdurende zorg voor handhaving van dit niveau.
  Deze ontwikkeling maakt deel uit van een algehele upgrading van Cadzand-Bad waarbij dezelfde ontwikkelaar betrokken is. De betrokkenheid van de ontwikkelaar bij het realiseren van toekomstig hoogwaardig niveau van Cadzand-Bad als badplaats en de omvang van de investeringen door deze ontwikkelaar, geven zeker ook een duidelijk toekomstperspectief voor een duurzaam behoud van een hoogwaardige kwaliteit van het complex.

Woningbouw

De in dit bestemmingsplan opgenomen recreatieappartementen betreffen geen woningen bedoeld voor permanente bewoning. Zodoende is artikel 2.1 van de PRV inzake nieuwe woningen niet van toepassing.

Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal

Het plangebied voor Natuurlijk Vitaal is het buitengebied van West Zeeuws-Vlaanderen.

• Doel van het Gebiedsplan is om door het bundelen van de krachten van diverse instanties en overheden de leefbaarheid in de regio te verbeteren. Hierbij is ervoor gekozen de economische situatie te versterken.
• Kansrijk wordt de versterking van de recreatiesector geacht. Versterking van de recreatiesector is daarbij hoofdzakelijk gericht op een verbetering van het toeristisch-recreatief aanbod.

Het plan voor de renovatie en uitbreiding van het Strandhotel past in dit beleid.