Buitengebied

5.7 Wonen

In het bestemmingsplan wordt geen onderscheid gemaakt tussen recreatief en permanent bewoonde woningen. Er wordt wel een onderscheid gemaakt tussen burgerwoningen en woningen bij voormalige agrarische bedrijven.

Burgerwoningen

Alle bestaande, recreatief of permanent bewoonde burgerwoningen in het plangebied worden bestemd tot Wonen, inclusief de woningen die in het verleden, in het bestemmingsplan Buitengebied van de voormalige gemeente Oostburg niet positief zijn bestemd. Deze woningen mogen dus zowel permanent als recreatief bewoond worden. Een woning met bijbehorende aanbouwen, de (vrijstaande) bijgebouwen en de onbebouwde gronden (tuin) worden opgenomen in één bouw- c.q. bestemmingsvlak.

Woningen mogen in principe (rechtstreeks) worden uitgebreid tot een inhoud van 750 m³ voor het hoofdgebouw met aangebouwde aan- of uitbouwen. Een uitzondering wordt gemaakt voor relatief zeer kleine woningen die in een beschermde omgeving gevestigd zijn (natuur, dijk). Bij deze woningen is grootschalige uitbreiding niet mogelijk of wenselijk; deze woningen mogen, binnen het bouwvlak, uitbreiden tot maximaal 350 m³.

Op de bijbehorende erven zijn vrijstaande bijgebouwen toegestaan tot een oppervlakte van 60 m². Voor bestaande woningen en erfbebouwing die deze maximale maten reeds overschrijden worden de huidige maten als maximale maten gehanteerd.

Nieuwbouw van burgerwoningen in het buitengebied wordt in principe niet mogelijk gemaakt, in verband met de bescherming van de agrarische belangen (woonfunctie kan leiden tot belemmeringen voor de agrarische bedrijfsvoering), de aantasting van het landelijk karakter en het uitgangspunt dat de bouw van burgerwoningen dient plaats te vinden in de dorpskernen. Uitzonderingen hierop zijn de mogelijkheden die in dit bestemmingsplan worden geboden voor landgoederen en compensatiewoningen (zie hierna).

Tevens is in de planregels een afwijkingsregeling opgenomen van de algemene bouwregels voor erfbebouwing waarmee de bouw van een vrijstaande stallingruimte voor dieren of de opslag van materialen voor het onderhoud van het perceel mogelijk word gemaakt. Hieraan worden de volgende voorwaarden verbonden:

• aangetoond dient te worden dat de op het woonperceel aanwezige gebouwen niet als zodanig kunnen worden gebruikt;
• de oppervlakte van het bij de woning behorende perceel dient tenminste 3.500 m² te bedragen;
• het totaal aan vrijstaande bijgebouwen per woning mag niet meer bedragen dan 120 m².

Wonen, voormalige agrarische bedrijven

Aan voormalige agrarische bedrijven wordt de woonbestemming toegekend. Een belangrijke vraag in relatie tot het beleid voor nieuwe economische dragers is welke situaties als voormalig agrarisch bedrijf worden gezien. Voor het bestemmingsplan is daarbij van belang welke peildatum wordt gehanteerd. Daarbij is gekozen voor de datum van vaststelling van de huidige bestemmingsplannen. Alle percelen waar in de vigerende bestemmingsplannen een agrarisch bouwvlak is toegekend en waar het agrarisch gebruik op dit moment is beëindigd of binnenkort wordt beëindigd, worden aangemerkt als voormalig agrarisch bedrijf. Voor deze percelen worden mogelijkheden geboden voor de ontwikkeling van nieuwe economische dragers.

Bij toekomstige bedrijfsbeëindigingen is de overgang van agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen uitsluitend toelaatbaar onder de voorwaarden dat het landelijk karakter van de bebouwing gehandhaafd blijft en dit niet leidt tot uit het milieubeleid voortkomende beperkingen voor nabij gelegen agrarische bedrijven.

Bouw van nieuwe (compensatie)woningen

De sloop van onbruikbare of niet - waardevolle bebouwing in het buitengebied, waaronder voormalige (agrarische) bedrijfsgebouwen, kan een bijdrage leveren aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied. Om dit te bevorderen zal er in ruil voor de sloop van niet waardevolle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen, planologische ruimte worden geboden voor de bouw van één of meer kwalitatief hoogwaardige (compensatie)woningen. Bij de uiteindelijke afweging zal een beoordeling moeten plaatsvinden van de te bereiken kwaliteitswinst. Daarnaast kan de locatie van de onbruikbare of detonerende bebouwing een rol spelen bij de afweging evenals of er sprake is van het oplossen van een milieuknelpunt. De volgende uitgangspunten zijn richtinggevend voor deze beoordeling.

• Per saldo dient het te gaan om winst voor de ruimtelijke kwaliteit hetgeen moet blijken uit een onderbouwing van de redelijkheid van de verhouding tussen kosten van de sloop en de beoogde compensatie en een ruimtelijke onderbouwing met nadrukkelijke aandacht voor de aspecten beeldkwaliteit (streekeigen en landelijk karakter en materiaalgebruik, inrichting tuin), ruimtelijke kwaliteitswinst, erfinrichtings- cq. beplantingsplan, water, flora- en faunatoets en archeologie.
• Het moet gaan om een substantiële omvang te slopen (bedrijfs)bebouwing in het landelijk gebied. Niet bij ieder agrarisch bedrijf dat vrij komt zal dus de mogelijkheid van woningbouw geboden worden. Hierbij worden de volgende richtgetallen gehanteerd. Een maat van 850 m² te slopen bedrijfsbebouwing is uitgangspunt voor de realisatie van één compensatiewoning. Alleen in uitzonderingsgevallen, wanneer het gaat om een uitzonderlijke omvang van te slopen bedrijfsgebouwen, kan het gaan om twee of maximaal drie woningen. Hierbij worden de volgende richtgetallen gehanteerd. Een maat van 1.500 m2 à 2.000 m2 te slopen bedrijfsbebouwing is uitgangspunt voor de realisatie van een tweede compensatiewoning, vanaf 2.500 m2te slopen bedrijfsgebouwen kan een derde compensatiewoning gerealiseerd worden. De genoemde getallen zijn richtinggevend, afhankelijk van bijvoorbeeld de mate van storend zijn van de bebouwing is maatwerk mogelijk.
• Het dient te gaan om onbruikbare, detonerende of niet - waardevolle bebouwing in het buitengebied zoals vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen, niet - agrarische bedrijfsgebouwen of kassen.
• De agrarische functie moet niet meer kunnen worden vervuld cq. niet meer gewenst zijn uit oogpunt van agrarische doelmatigheid, ruimtelijke ordening, milieu, landschappelijke- of natuurwaarden of een gebiedsgericht project.
• Sloop en heroprichting (nieuwvestiging agrarisch bedrijf) dienen te worden voorkomen. In het kader van de realisatie van een gebiedsgericht project is maatwerk op dit punt denkbaar.
• Karakteristieke en cultuurhistorische waardevolle bebouwing mag niet worden gesloopt. Deze bebouwing leent zich voor integratie in het uiteindelijke plan. Alle overige bedrijfsgebouwen dienen wel te worden gesloopt zodat het totale erf ingericht kan worden voor het wonen.
• Het betreft in principe compensatie op dezelfde locatie (zo goed mogelijk geconcentreerd binnen de bestaande bouwkavel), tenzij daardoor aantasting zou plaatsvinden van landschappelijke, natuur- of cultuurhistorische waarden of belemmering van agrarische bedrijven. In dergelijke gevallen wordt in gezamenlijk overleg gezocht naar een vervangende locatie.
• Er mogen geen belemmeringen ontstaan voor de agrarische bedrijven in de omgeving.
• In alle gevallen moet het totale bouwvolume afnemen.
• In de Woonvisie Sluis is vastgelegd dat nieuwe woningen aan de Woonkeur dienen te voldoen. In de beleidsvisie Duurzaam Bouwen is vastgelegd dat gestreefd moet worden naar een EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) tussen 0,72 en 0,76. Ook hieraan dient, in ieder geval voor de nieuw te realiseren woningen, te worden voldaan.
• Het plan dient te voldoen aan de eisen die de waterbeheerder stelt volgens de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren.
• Gezien de investering die van initiatiefnemers gevraagd wordt op het gebied van beeldkwaliteit, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam bouwen wordt geen extra vereveningsbijdrage gevraagd.
• Voor de bouw van compensatiewoningen wordt een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan. Deze wijzigingsbevoegdheid zal in algemene situaties kunnen worden toegepast. In gevallen waar sprake is van een specifieke situatie die niet past binnen de wijzigingsregels maar wel voldoet aan de hierboven gestelde uitgangspunten zal een zelfstandig planologische procedure worden gevolgd.