Tiendschuur 14 - Feurthstraat 81 - 83

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Steengoed Susteren B.V. (verder: Steengoed) is voornemens om de voormalige autogarage aan de Tiendschuur 14 te herontwikkelen tot maximaal 12 appartementen. Op de locatie waarop Steengoed de appartementen wil realiseren, geldt de bestemming 'Bedrijf', het realiseren van 12 appartementen is op basis van de regels binnen deze bestemming niet mogelijk. Om het planvoornemen planologisch - juridisch mogelijk te maken, is het doorlopen van een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Het college van B&W van de gemeente Echt-Susteren heeft per brief laten weten in principe mee te willen werken aan dit planvoornemen.

Tevens worden met dit bestemmingsplan twee eerder verleende omgevingsvergunningen planologisch - juridisch geregeld. Het betreft de reeds gerealiseerde 25 garageboxen en 2 huurwoningen aan de Feurthstraat 81 en 81a en de functiewijziging van de bedrijfswoning aan de Feurthstraat 83 naar een reguliere woning. In dit inleidende hoofdstuk wordt voor de volledigheid telkens het gehele plangebied (Tiendschuur 14 en Feurthstraat 81 - 83) beschouwd. In de daarop volgende hoofdstukken wordt enkel ingegaan op de ontwikkeling aan de Tiendschuur 14. Voor de inhoudelijke volledigheid zijn de ruimtelijke motivaties voor de woningen en de garageboxen aan de Feurthstraat 81 en 81a (Bijlage 1) en voor de woning aan de Feurthstraat 83 (Bijlage 2) zijn als bijlagen bij dit bestemmingsplan toegevoegd. Voor deze garages, woningen en daarbij behorende gronden worden in dit bestemmingsplan passende regelingen opgenomen.

1.2 Ligging van het plangebied

Tiendschuur 14

Het plangebied ligt in het noordelijk deel van de kern Susteren, aan de Tiendschuur 14, en ligt ingeklemd tussen de ter plaatse aanwezige bebouwing. Ten westen van het plangebied liggen woningen aan de Oude Rijksweg Noord, ten noorden grenzen achtertuinen van de woningen die gelegen zijn aan de Oude Rijksweg Noord en de Hendriklaan. Ten oosten liggen woningen aan de Hendriklaan en ten zuiden aan de overzijde van Tiendschuur liggen ook enkele woningen. Daarnaast is er een Grieks restaurant gevestigd ten zuidwesten van het plangebied eveneens langs de Oude Rijksweg Noord. De woningen in de omgeving van het plangebied variëren van vrijstaande woningen tot twee onder één kap woningen, met twee bouwlagen en voornamelijk kappen en enkele platte daken. Het perceel waarop het plangebied betrekking heeft staat kadastraal bekend als gemeente Susteren, sectie D nummer 6119 en heeft een oppervlakte van 1.875 m2.

Feurthstraat 81 - 83

Ook deze besluitgebieden zijn gelegen in het centrum van de kern Susteren. De voormalige bedrijfswoning betreft de Feurthstraat 83 en de nieuw gerealiseerde woningen betreffen Feurthstraat 81 en 81a. Achter nummer 83 is de voormalige bedrijfsbebouwing van het autoherstelbedrijf gelegen daarnaast zijn er op het achterterrein totaal 25 garageboxen gelegen. De bebouwing rond het plangebied is gevarieerd en bestaat grotendeels uit vrijstaande en geschakelde woningen. De gebieden staan kadastraal bekend als gemeente Echt - Susteren, sectie D, nummers 61, 4583, 3278, 6381, 6324 en 6325 en hebben gezamelijk en oppervlakte van ongeveer 4.950 m2. Voor een uitgebreidere omschrijving van de besluitgebieden en de directe omgeving daarvan wordt verwezen naar de ruimtelijke motivaties in de bijlage.

Luchtfoto plangebied (wit omkaderd) en directe omgeving inclusief kadastrale grenzen. De ontwikkeling aan de Tiendschuur betreft het noordelijke gebied en de verleende omgevingsvergunningen aan de Feurthstraat betreft het zuidelijke gebied

1.3 Het geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied', dat door de raad is vastgesteld op 26 mei 2016. Daarnaast geldt eveneens het 'Cultuurhistorie Echt - Susteren', vastgesteld door de raad op 22 september 2016 en het facetbestemmingsplan 'Sport- en/of recreatieve voorzieningen', vastgesteld door de raad op 22 februari 2017. Nu volgend komen separaat de geldende bestemmingen voor zowel de Tiendschuur 14 en de Feurthstraat 81 - 83 aan bod.

Uitsnede van het geldende bestemmingsplan 'Stedelijk gebied' (plangebied rood omkaderd)

Tiendschuur 14

Op basis van de geldende bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen van kracht:

• Enkelbestemming 'Bedrijf';
• Dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie';
• Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - cultuurhistorie ensemble Oude Rijksweg - Noord';
• Gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied';
• Gebiedsaanduiding 'wetgevingszone - afwijkingsgebied 6';
• Een bouwvlak;
• Maatvoering: maximum bebouwing percentage 100% en maximum bouwhoogte 6 meter

Het planvoornemen past niet binnen de regels behorende bij de bestemming 'Bedrijf', aangezien de realisatie van woningen / appartementen hierbinnen niet is toegestaan. Om de realisatie van de appartementen mogelijk te maken, moet de bestemming 'Bedrijf' worden aangepast naar 'Wonen', zodat de appartementen planologisch-juridisch mogelijk worden gemaakt. Eveneens zal het bouwvlak moeten worden verplaatst.

Feurthstraat 81 - 83

Op basis van de geldende bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen, dubbelbestemmingen en aanduidingen van kracht:

• Enkelbestemming 'Bedrijf';
• Enkelbestemming 'Wonen';
• Dubbelbestemming 'Waarde - archeologie 1';
• Dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie';
• Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - cultuurhistorische ensemble Feurth';
• Gebiedsaanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied';
• Een bouwvlak;
• Functieaanduiding 'bedrijfswoning';
• Maatvoering: maximum bebouwing percentage 100% en maximum bouwhoogte 3 meter.

Op basis van de omgevingsvergunningen is het huidige gebruik van de garages en woningen reeds toegestaan. In dit bestemmingsplan zal de situatie planologisch - juridisch worden geregeld door het opnemen van de bestemming 'Wonen' voor het gehele plangebied, bouwvlakken voor de woningen en de garages en de juiste bouwhoogtes en aanduidingen.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plangebied en het planvoornemen nader omschreven. Hoofdstuk 3 bevat een samenvatting van het relevante beleidskader. In hoofdstuk 4 komen de milieuhygiënische en sectorale aspecten aan bod. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische opzet van het plan. Hoofdstuk 6 gaat in op de haalbaarheid en daarmee de uitvoerbaarheid van het plan. Tot slot geeft hoofdstuk 7 de doorlopen procedure weer.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het planvoornemen voor de Tiendschuur 14 beschreven. Hierbij wordt aandacht besteed aan de bestaande situatie (ruimtelijk en functioneel) en de samenhang met de te realiseren appartementen. De planbeschrijving van de verleende omgevingsvergunningen is te vinden in de betreffende bijlage.

2.2 Gebiedsomschrijving

Het plangebied is gelegen in de kern Susteren in het zuiden van de gemeente Echt-Susteren. De kern bestaat voornamelijk uit woningbouw met verspreid over de kern enkele voorzieningen en bedrijven. Het gebied waar het plangebied onderdeel van uitmaakt is gelegen in het noordelijk deel van de kern Susteren. In de directe omgeving van het plangebied zijn naast wonen ook enkele andere functies gelegen, zoals een Grieks restaurant (Oude Rijksweg Noord 22) en een vloerenbedrijf (Hendriklaan 2).

De woonbebouwing aan de Oude Rijksweg Noord, de Hendriklaan en Tiendschuur bestaat overwegend uit 2 lagen met kap. Het betreffen overwegend grondgebonden vrijstaande woningen. De goothoogte, kapvorm, gevelindeling en verschijningsvorm van de aanwezige bebouwing laat een gedifferentieerd beeld zien. Het vloerenbedrijf en het restaurant zelf passen in dit beeld aangezien deze functies qua bebouwing (schaal en omvang) aansluiten bij deze ruimtelijke structuur. De bebouwing van het voormalig garagebedrijf wijkt hier qua schaal en omvang van af en heeft een meer bedrijfsmatig karakter. In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een leegstaande autogarage die niet meer in gebruik is.

Luchtfoto noordelijk deel kern Susteren (het plangebied is rood omkaderd)

Impressie van het plangebied gezien vanuit de Tiendschuur

Impressie van het plangebied (autogarage links) gezien vanuit de Oude Rijksweg Noord

Impressie van het plangebied (autogarage rechts) gezien vanuit de Tiendschuur ter hoogte van de Hendriklaan

Impressie van de woningen aan de overzijde van het plangebied aan de Tiendschuur

2.3 Planvoornemen

Het planvoornemen betreft de realisatie van 12 appartementen aan de Tiendschuur 14, waar nu nog een leegstaande autogarage staat. Hierbij wordt de achtermuur van de garage behouden omdat deze muur onderdeel van een andere garage/schuur is op de belende percelen. Op deze manier wordt eveneens duurzaam met de bestaande muur omgegaan. De 12 appartementen zullen bestaan uit 6 huurappartementen en 6 koopappartementen, ieder appartement krijgt een eigen berging en minimaal één parkeerplaats. Bij de realisatie van het appartementencomplex zal ruimte zijn voor de infiltratie van hemelwater op eigen terrein, hier wordt in de paragraaf 4.9 verder aandacht aan besteed.

Op de begane grond worden 6 appartementen van 1 verdieping gerealiseerd. Op de eerste verdieping worden 6 appartementen gerealiseerd bestaande uit twee verdiepingen met op de dakverdieping twee slaapkamers en een badkamer. Nu volgend een impressie van de beoogde situatie.

Plattegrond van de begane grond

Plattegrond van de 1e verdieping

Plattegrond van de dakverdieping

Voorgevelaanzicht en dwarsdoorsnede

Twee mogelijke uitvoeringen van de voorgevel (met twee of drie ramen op de begane grond)

Goed woon en leefklimaat

Om een goed woon- en leefklimaat te kunnen garanderen zijn er een bodemonderzoek, een quickscan flora en fauna, een waterdoorlatendheidsonderzoek en verschillende akoestische onderzoeken uitgevoerd. Al deze onderzoeken komen vanzelfsprekend aan bod in Hoofdstuk 4. Uit het akoestisch onderzoek omgevingslawaai is gebleken dat er een geluidwerende afscherming moet worden gerealiseerd op de noordwestelijke erfgrens van het plangebied en dat de bestaande achtermuur van de garage op de noordoostelijke erfgrens behouden moet blijven. Dit in verband met het omgevingslawaai dat veroorzaakt wordt door de parkeerplaats van het Griekse restaurant die aan het plangebied grenst. Op deze manier worden de normen qua geluid voor de nieuwe woningen en de bestaande omliggende woningen niet overschreden. Beide maatregelen zijn daarom opgenomen in de bouwplannen.

2.4 Verkeer en Parkeren

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van verkeer en parkeren gekeken naar verschillende beleids- en toetsingskaders, namelijk:

• CROW (Centrum voor Regelgeving en Onderzoek in de Grond-, Water- en Wegenbouw en de Verkeerstechniek). Het CROW is een nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte. stichting die zich bezighoudt met kennisvergaring en kennisverspreiding voor mensen, organisaties, partijen en overheden die zich bezighouden met de openbare ruimte.
• ASVV; de ASVV is een door het CROW uitgebracht boek met aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom. Het bevat aanbevelingen op alle mogelijke terreinen betreffende wegen binnen de bebouwde kom vanaf planvoorbereiding tot en met onderhoud, zoals dwarsprofielen, parkeervoorzieningen, verkeerdrempels, etc.
• Publicatie CROW 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (oktober 2012). Deze publicatie geeft tijdig inzicht in de verwachte hoeveelheid gemotoriseerd verkeer en het benodigde aantal parkeerplaatsen zodat deze tijdig kunnen worden meegenomen in het ruimtelijk-ordeningsproces. Op deze wijze kan tevens een zorgvuldige afweging worden gemaakt.
• IVVP (Integraal verkeers- en vervoersplan 2008): gemeentelijk beleid ten aanzien van verkeers- en vervoersontwikkelingen;
• Op lokale situaties gerichte verkeersplannen.

De ontsluiting van het plangebied zal plaats vinden via de Tiendschuur. Het achterterrein zal hierbij bereikbaar zijn via een in- en af rit ten oosten en westen van de bebouwing. Ten behoeve van de noodzakelijke parkeerplaatsen wordt er ruimte gemaakt binnen het planvoornemen voor parkeerplaatsen. Er is ruimte voor 20 parkeerplaatsen: per appartement 1 parkeerplaats en nog 8 parkeerplaatsen voor bezoekers. Dit is voldoende gelet op de cijfers uit de CROW-publicatie ASVV 2012 (gemiddeld 1,9 parkeerplaats per appartement (koop, etage, midden) (6) komt neer op respectievelijk 11 benodigde parkeerplaatsen) en (gemiddeld 1,4 parkeerplaats per appartement (koop, etage, midden) (6) komt neer op respectievelijk 9 benodigde parkeerplaatsen). Er worden dus voldoende parkeerplaatsen (minimaal 20) worden gerealiseerd. Op deze manier is er ook voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers van het appartementencomplex en wordt parkeerhinder langs de Tiendschuur voorkomen.

De begane grond met daarop de 20 parkeerplaatsen rood omkaderd

2.5 Privacy en bezonning

De privacybescherming voor de omwonenden betekent door de realisatie van het nieuwe complex een beperkt verlies van privacy (directe buren) ten opzichte van de huidige situatie. De nieuwe woningen zijn in ongeveer dezelfde bebouwingslijn en richting gesitueerd ten opzichte van de aangrenzende woningen aan de oostzijde van het plangebied. Daarbij wordt er voldoende afstand aangehouden tot de naastgelegen woningen (minimaal 4 meter tot de zijdelingse perceelsgrens) en wordt het complex twee bouwlagen met een kap hoog, dit betreft een goothoogte van 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 11 meter. De bouwhoogte van de garage was 6 meter. Dit betekent dat er binnen een regulier woongebied een nieuwe reguliere woonsituatie ontstaat. De situatie is vergelijkbaar met situaties in de directe omgeving en daarmee blijft de privacy voor omwonenden in voldoende mate gewaarborgd.

Het planvoornemen brengt daarnaast geen grote negatieve bezonning met zich mee voor de aangrenzende woningen. Het betreft de bouw van een complex met twee bouwlagen met een kap. De zon komt op in het oosten en gaat onder in het westen. In de ochtend is slechts zeer kort sprake van minder bezonning op het pand Oude Rijksweg Noord 24 en in de namiddag op het pand Tiendschuur 12. Echter door de beperkte bouwhoogte en de schuine kap is deze schaduwwerking minimaal. De woningen ten noorden van het plangebied liggen op een dusdanige afstand dat deze geen hinder ondervinden van schaduwwerking.

2.6 Duurzaamheid

Duurzame ontwikkeling is te zien als een ontwikkelingsproces, waarbij wordt gestreefd naar het tot stand brengen van een duurzame samenleving. Dit gebeurt door in alle stadia van een planproces kansen en mogelijkheden te benutten voor het realiseren van een hogere ruimtelijke kwaliteit in combinatie met een zo laag mogelijke milieubelasting, en in deze tijd weten te handhaven, zodat ook toekomstige generaties daarin delen. Ook de gemeente Echt-Susteren heeft in haar beleidsdoelstellingen duurzaamheid opgenomen en wenst deze structureel in ontwikkelingsplannen op te nemen.

Ook binnen het planvoornemen worden verschillende duurzame oplossingen toegepast. Vanzelfsprekend wordt er om te beginnen voldaan aan de verschillende eisen conform Bouwbesluit. Dit houdt in dat er sprake is van een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,4. Dit wordt behaald door het toepassen van:

• Duurzame vloer, muur en dakisolatie;
• Triple glas;
• Gasloos bouwen;
• Warmteterugwininstallaties (WTW);
• Warmtepompen;
• Zo mogelijk ook zonnecollectoren;

Daarnaast zal ook het hemelwater worden afgekoppeld zodat het middels deels halfopen bestrating en grindkoffers binnen het plangebied kan infiltreren in de bodem. Deze oplossing speelt in op de toenemende klimaatsverandering en zorgt ervoor dat er minder 'schoon' hemelwater in de waterzuiveringsinstallaties terecht komt. Ook deze oplossing heeft daarmee een duurzaam karakter.

Voorgaand benoemde maatregelen passen als zodanig binnen de regels van dit bestemmingsplan en kun zonder aanvullende omgevingsvergunning worden gerealiseerd. Zaken als isolatie, glas, warmteterugwininstallaties en warmtepompen vinden plaats binnen de bebouwing en hier zijn geen aanvullende omgevingsvergunningen voor benodigd. Eventuele toetsing van dit soort zaken vindt reeds plaats binnen de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen. Ook voor eventuele zonnecollectoren is geen aanvullende omgevingsvergunning benodigd daar deze passen onder de regeling voor ondergeschikte bouwonderdelen binnen dit plan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. Hierna worden in het kort de voornaamste zaken uit het voor het plangebied relevante nationale en provinciale beleid weergegeven, aangevuld met het van toepassing zijnde beleid van de gemeente Echt-Susteren.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Deze nieuwe structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en de Nota Mobiliteit.

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) speelt in op de volgende ontwikkelingen en uitdagingen:

• 1. de veranderende behoefte aan wonen en werken;
• 2. de mobiliteit van personen;
• 3. economische positie tussen de tien meest concurrerende landen vasthouden voornamelijk in de sectoren logistiek, water, hightech, creatieve industrie, chemie en voedsel en tuinbouw;
• 4. de bijzondere waarden (compacte steden omringd door open en natuurrijk landelijk gebied, cultuurhistorie en natuur) koesteren en versterken;
• 5. waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater in verband met de klimaatverandering en stedelijke ontwikkeling;
• 6. aandeel duurzame energiebronnen als wind, zon, biomassa en bodemenergie moet worden vergroot;
• 7. deregulering.

De provincies en gemeenten zullen afspraken maken over verstedelijking, groene ruimte en landschap. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei en voor het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Het Rijk verbindt ruimtelijke ontwikkeling en mobiliteit en zet de gebruikers centraal. Het zijn bewoners, ondernemers, reizigers en verladers die Nederland sterk maken. Provincies en gemeenten krijgen de ruimte zelf maatwerk te leveren. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland.

Het Rijk benoemt 13 nationale belangen; hiervoor is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Deze belangen zijn gelijkwaardig aan elkaar en beïnvloeden elkaar onderling. In de SVIR is een eerste integrale afweging gemaakt van deze belangen. Dit heeft als gevolg dat het Rijk in gebieden of projecten een gebieds- of projectspecifieke afweging zal maken. Indien nodig maakt het Rijk duidelijk welke nationale belangen voorgaan.

Betekenis voor het plangebied

Het appartementencomplex bestaande uit 12 appartementen zal worden gerealiseerd op het terrein aan de Tiendschuur 14. Het planvoornemen is dermate kleinschalig dat het de belangen van het rijksbeleid uit de SVIR niet raakt. Voor wat betreft de afweging inzake milieukwaliteit, geluidsoverlast, externe veiligheid en natuurlijke en cultuurhistorische waarden, wordt verwezen naar de onderzoeken / bureaustudies, zoals opgenomen in Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten. Voor het plangebied geldt dat er geen nationale belangen in het geding zijn.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De hiervoor beschreven SVIR bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening geeft het Rijk algemene regels voor bestemmingsplannen. Doel van dit Besluit is bepaalde onderwerpen uit de SVIR te verwezenlijken.

Middels het Barro worden voor een aantal specifieke onderwerpen algemene regels gesteld ten behoeve van de verwerking in bestemmingsplannen. In het SVIR is aangegeven wat het nationale belang is van het stellen van regels voor deze onderwerpen. Het Barro stelt in eerste instantie regels voor het project Mainportontwikkeling Rotterdam, het kustfundament, grote rivieren, de Waddenzee en het waddengebied, defensie en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Op een later moment zal het besluit worden aangevuld met andere onderwerpen uit de SVIR.

De meeste onderwerpen waarvoor in het Barro regels zijn gesteld, zijn alleen van toepassing voor een bestemmingsplan dat na inwerkingtreding van het Barro van kracht wordt. Een dergelijk bestemmingsplan zal dan wel voor het eerst een nieuwe ontwikkeling of nieuwe bebouwing mogelijk moeten maken (zogenoemde nieuw-bepalingen). De algemene regels in het Barro hebben vooral een conserverend/beschermend karakter waardoor geformuleerde nationale belangen niet belemmerd worden door ontwikkelingen die middels bestemmingsplannen mogelijk worden gemaakt. Voor een aantal onderwerpen geeft het Barro de opdracht dan wel de mogelijkheid aan provincies om bij provinciale verordening regels te stellen.

Betekenis voor het plangebied
In het Barro worden zowel aan de locatie als aan de ontwikkeling van dit project geen regels gesteld. Het ruimtelijke Rijksbeleid verzet zich niet tegen de ontwikkeling van het appartementencomplex op deze locatie.

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. Deze Ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zodat de ruimte in stedelijke gebieden optimaal wordt benut. De Ladder is per 1 oktober 2012 verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, tweede lid Bro). Kern van de Ladder is dat de stedelijke ontwikkeling op een locatie pas doorgang kan vinden als op regionaal niveau is aangetoond dat er daadwerkelijk een actuele behoefte aan is en dat de beschikbare ruimte in het stedelijk gebied optimaal wordt benut. Van belang daarbij is of elders in de regio een soortgelijke ontwikkeling is gepland die reeds in de behoefte kan voorzien. In juli 2017 is het Bro gewijzigd, waarbij de afzonderlijke treden zijn losgelaten. Artikel 3.1.6, tweede lid Bro luidt nu als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

De eerste en de tweede trede zijn samengevoegd en de derde trede is vervallen. De uitgebreide motivering is beperkt tot 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' buiten het bestaand stedelijk gebied. Tevens is het begrip 'actuele regionale behoefte' vervangen door het begrip 'behoefte' en wordt een nieuw onderdeel toegevoegd waarmee het mogelijk wordt een dubbele Laddertoets bij flexibele planvorming te voorkomen. Uiteindelijk zal de gewijzigde Ladder via het invoeringsbesluit van de Omgevingswet worden ingevoegd in het Besluit kwaliteit leefomgeving. De strekking van de Ladder blijft daarbij gelijk. De Ladder-onderbouwing zorgt ervoor dat de wens om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken, nadrukkelijk wordt gemotiveerd en afgewogen met oog voor de ontwikkelingsbehoefte van een gebied, maar ook met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte, én voor de ontwikkeling van de omgeving waarin het gebied ligt. Hieronder volgt een toetsing van onderhavig planvoornemen aan de nieuwe Ladder.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

De Ladder-onderbouwing is verplicht voor 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen'. Voordat getoetst wordt of een voorziene ontwikkeling 'nieuw' is, dient te worden getoetst of onderhavige ontwikkeling kan worden aangemerkt als een 'stedelijke' ontwikkeling. De definitie van 'stedelijke ontwikkeling' is: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro).

In de definitie voor stedelijke ontwikkeling (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro) is geen ondergrens opgenomen. Hieruit zou men kunnen concluderen dat iedere stedelijke ontwikkeling, hoe kleinschalig dan ook, valt binnen het toepassingsbereik van de Ladder. Echter, blijkt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling dat er wel sprake kan zijn van een voorziene ontwikkeling die te kleinschalig is om als nieuwe stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. In de literatuur wordt er bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw zelfs gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18-11-2015, ECLI:NL: RVS:2015:3542, r.o. 8.2.). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22-07-2015, ECLI:NL: RVS:2015:2329, r.o. 6.3).

Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Een niet benutte wijzigingsbevoegdheid valt niet onder de harde plancapaciteit. De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld.

Bestaand stedelijk gebied

Indien er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die buiten bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd dient uitgebreid te worden gemotiveerd waarom deze ontwikkeling niet mogelijk is binnen bestaand stedelijk gebied. Het bestaand stedelijke gebied is in het Bro gedefinieerd als 'het bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.'

Het planvoornemen

Het voorliggend plan voorziet in de realisatie van 12 appartementen. Het planvoornemen valt hierdoor onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling' (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro). Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden op één dezelfde locatie is 12. Aangezien het in onderhavig planvoornemen 12 woningen betreft, wordt het planvoornemen als stedelijke ontwikkeling gekwalificeerd. Toetsing aan de ladder is formeel hierdoor noodzakelijk, de behoefte dient aangetoond te worden. Tevens vindt het planvoornemen plaats binnen bestaand stedelijk gebied, namelijk het centrum van Susteren. Een nadere motivatie is noodzakelijk.

Aantonen van de behoefte

In de structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg is de woonvisie per gemeente in Midden-Limburg opgenomen. Deze zijn specifiek uitgewerkt in kwaliteitsenveloppen, die aangeven welke type woningen kansrijk of kwetsbaar zijn en hoeveel woningen (uitgedrukt in een minimum en maximum) er binnen een bepaalde kern gerealiseerd mogen worden.

Uitsnede Kwaliteitsenvelop Echt-Susteren, Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. Rood omkaderd de kern Susteren en de betreffende woontypes binnen het planvoornemen.

Uit de Kwaliteitsenvelop Echt-Susteren blijkt dat er in de kern Susteren een minimum nieuwbouwopgave benoemd is in tegenstelling tot andere kernen in de gemeente Echt-Susteren waar een maximum nieuwbouwopgave is benoemd. Hieruit blijkt dat er dus voldoende behoefte is aan het realiseren van nieuwe woningen binnen de kern Susteren. Het richtcijfer tussen 2018 en 2023 ligt op minimaal 81 woningen. De plancapaciteit voor deze periode was niet bekend tijdens het schrijven van deze structuurvisie. Met het planvoornemen worden 6 huurappartementen (huur gestapeld) en 6 koopappartementen (koop gestapeld) gerealiseerd, in de Kwaliteitsenvelop is aangegeven dat hier specifiek ruimte voor is. Daarnaast wordt de woningmarkt ten aanzien van huurappartementen als kwetsbaar bestempeld binnen de gemeente Echt-Susteren en koopappartementen als kansrijk.

Dit plan is in de planvoorraad opgenomen met vijf contingenten. Met het verlenen van medewerking aan dit initiatief (een collegebesluit uit 2017) zijn zeven extra woningbouwcontingenten noodzakelijk geworden. Deze zeven contingenten zijn verdisconteerd met de ten tijde van het besluit resterende planvoorraad voor de kern Susteren.

Betekenis voor het plangebied

Het voorliggend plan voorziet in de realisatie van 12 appartementen. Het planvoornemen valt hierdoor onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling' (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro). Toetsing aan de ladder is formeel hierdoor noodzakelijk en de behoefte dient hierdoor aangetoond te worden. De behoefte voor dit planvoornemen is hierboven aangetoond aan de hand van de Kwaliteitsenvelop Echt-Susteren uit de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. Het appartementencomplex valt binnen het kwetsbare en kansrijke segment van de woningmarkt in Echt-Susteren. Daarnaast is er specifiek behoefte aan huur gestapeld (appartementen) en koop gestapeld. Hiermee is de behoefte in voldoende mate aangetoond. Het planvoornemen past binnen de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014

Op 12 december 2014 is door Provinciale Staten van Limburg het Provinciaal OmgevingsPlan 2014 (POL2014) vastgesteld. Het POL2014 is per 16 januari 2015 in werking getreden. Het POL2014 heeft vier wettelijke functies: structuurvisie (Wet ruimtelijke ordening), provinciaal milieubeleidsplan (Wet milieubeheer), regionaal waterplan (Waterwet), Provinciaal Verkeer- en Vervoersplan (Planwet verkeer en vervoer).

In het POL2014 komen alleen die zaken aan bod, die er op provinciaal niveau echt toe doen en die vragen om regionale oplossingen. Dat sluit aan bij onze basisfilosofie en ook bij aanpak van de rijksoverheid die zich beperkt tot een 13-tal nationale ruimtelijke belangen. Zo veel mogelijk ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en andere partners die met hun lokale kennis prima maatwerk kunnen leveren.

In het POL2014 staan de fysieke kanten van het leef- en vestigingsklimaat centraal. Belangrijke uitdagingen zijn het faciliteren van innovatie, het aantrekkelijk houden van de regio voor jongeren en arbeidskrachten, het versnellen van de energietransitie, de fundamenteel veranderde opgaven op het gebied van wonen en voorzieningen, de leefbaarheid van kernen en buurten en het inspelen op de klimaatverandering.

De belangrijke principes in het Limburgs omgevingsbeleid zijn:

• 1. Kwaliteit staat centraal. Dat komt tot uiting in het koesteren van de gevarieerdheid van Limburg onder het motto 'meer stad, meer land', het bieden van ruimte voor verweving van functies, in kwaliteitsbewustzijn, en in dynamisch voorraadbeheer dat moet resulteren in een nieuwe vorm van groeien. Algemene principes voor duurzame verstedelijking sluiten hierop aan, zoals de ladder van duurzame verstedelijking en de prioriteit voor herbenutting van cultuurhistorische en beeldbepalende gebouwen.
• 2. En uitnodigen staat centraal. Dat gaat meer over de manier waarop we samen met onze partners dat voortreffelijke leef- en vestigingsklimaat willen realiseren. Met instrumenten op maat en ruimte om te experimenteren. De provincie wil hierbij selectief zijn: het POL richt zich alleen op die zaken die er op provinciaal niveau echt toe doen en vragen om regionale oplossingen.

De grote variatie in omgevingskwaliteiten is een kenmerk en sterk punt van Limburg. Om daaraan recht te doen, onderscheiden we in dit POL2014 zeven globaal afgebakende gebiedstypen. Dit zijn zones met elk een eigen karakter, herkenbare eigen kernkwaliteiten, en met heel verschillende opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden.

Plangebied

In het POL 2014 is het plangebied gelegen binnen het bebouwd gebied. Het (bestaand) bebouwd gebied wordt onderverdeeld in 3 zones: stedelijk centrum, bedrijventerrein en overig bebouwd gebied. Het plangebied valt binnen het overig bebouwd gebied. Hieronder wordt verstaan gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. Deze zone omvat het resterende gedeelte van het bestaand bebouwd gebied (dus buiten de bedrijventerreinen en de stedelijke centra). Een deel ligt in stedelijke invloedssfeer, deels gaat het om grotere en kleinere dorpen, buiten de steden of stedelijke invloedssfeer. In de regionale visies en afspraken voor de verschillende thema's kan een verdere onderverdeling van het overig bebouwd gebied aan de orde zijn, met het oog op een goede op regio en thema toegespitste positionering van kernen. De weergave op kaart is indicatief bedoeld.

Uitsnede POL 2014 (wit omkaderd het globale plangebied)

Overal moet de programmering 'over de top heen kijken', ook in de regio's Noord en Midden, waar de woningbehoefte nog toeneemt. Dat vergt andere benaderingen, als inbreiding in plaats van uitleglocaties, planmatig verdichten en verdunnen. De opgave ligt vooral in het onttrekken van incourante (particuliere) woningen, het omvangrijk genoeg houden (c.q. maken) van het aanbod aan huurwoningen, en het planologisch niet meer uitbreiden van hetgeen er al in overvloed is.

Betekenis voor het plangebied

Het planvoornemen heeft betrekking op de realisatie van een appartementencomplex aan de Tiendschuur te Susteren. Hiermee wordt voorzien in de ontwikkeling van het resterend bebouwd woonmilieu. De functie wonen draagt bij aan de kwaliteit en vitaliteit van het centrum van Susteren en de Tiendschuur in het bijzonder. De woningen dragen zorg voor een (verdere) verlevendiging van het centrum. Het planvoornemen is een voorbeeld van inbreiding en past derhalve binnen de kaders van het POL 2014.

3.3.2 Omgevingsverordening Limburg 2014

De Omgevingsverordening Limburg is gelijktijdig met het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2014 op 12 december 2014 vastgesteld en op 16 januari 2015 inwerking getreden. De juridische doorwerking van het omgevingsbeleid wordt in deze verordening geregeld. Naast bepalingen die voor iedereen gelden (gedragsregels), bevat de Omgevingsverordening ook een hoofdstuk 'Ruimte', waarin instructieregels naar gemeenten zijn opgenomen. De te maken regionale bestuursafspraken worden in de Omgevingsverordening Limburg geborgd.

De 'oude' Omgevingsverordening Limburg was een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. Deze Omgevingsverordening Limburg is op 1 januari 2011 in werking getreden. In 2014 is de Omgevingsverordening opnieuw gewijzigd, vanwege de vaststelling van POL 2014, waarin is bepaald dat er een nieuw hoofdstuk 'Ruimte' aan de Omgevingsverordening wordt toegevoegd. Dat hoofdstuk 'Ruimte' is gericht op de doorwerking van het ruimtelijke beleid van POL 2014 naar gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Op basis van de omgevingsverordening maakt de locatie deel uit van:

• 1. Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014 - bebouwd gebied, Regio Midden Limburg;
• 2. Milieubeschermingsgebieden - Boringsvrije zone Roerdalslenk II, Grondwaterbeschermingsgebied;
• 3. Normering regionale wateroverlast - Normering 1:100;
• 4. Rioolplichtontheffing.

Duurzame verstedelijking en bestuursafspraken regionale uitwerking POL2014 - Bebouwd gebied
Duurzame verstedelijking zet sterk in op het zoveel mogelijk concentreren van nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied. Het gaat daarbij om bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca en de daarbij behorende openbare en of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”. Het woonbeleid zet zich sterk in op het zoveel mogelijk concentreren van nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied.

Uitsnede Geconsolideerde versie Omgevingsverordening 2014 (wit omkaderd het plangebied)

Milieubescherming - Boringsvrije zone Roerdalslenk II

Voor het planvoornemen is de Boringsvrije zone Roerdalslenk II van toepassing. Het voornemen tot het maken van een boorput, het aanleggen van een bodem-energiesysteem of het roeren van grond in de Roerdalslenk dieper dan 20 meter beneden het maaiveld in zone I, 30 meter in zone II of 80 meter in zone III tot aan de Bovenste Brunssumklei en ieder voornemen in zone IV, wordt vier weken tevoren schriftelijk gemeld aan Gedeputeerde Staten.

Uitsnede Geconsolideerde versie Omgevingsverordening 2014 (zwart omkaderd het globale plangebied)

Planvoornemen

Het planvoornemen past binnen de kaders van het woonbeleid omdat de appartementen binnen bestaand stedelijk gebied zullen worden gerealiseerd. Tevens vinden bij het planvoornemen géén bodemingrepen plaats dieper dan 30 meter. Er wordt niet voorzien in een boorput. Ingrepen in de bodem vinden tot beperkte diepte plaats, waardoor het planvoornemen geen consequenties heeft voor de Roerdalslenk of het grondwaterbeschermingsgebied.

Betekenis voor het plangebied

Geconcludeerd wordt dat de Omgevingsverordening Limburg 2014 geen beperkingen oplegt aan de realisatie c.q. uitvoering van het planvoornemen.

3.4 Regionaal beleid

3.4.1 Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg

De structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden- Limburg is regionaal vastgesteld op 18 december 2014. Deze structuurvisie komt in de plaats van de Regionale woonvisie 2010-2014. In de nieuwe structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting ten aanzien van het beleidsveld 'Wonen' voor de korte termijn (2014 tot en met 2017) en met een doorkijk naar de lange termijn (2018 tot en met 2023) vastgelegd.

Om de regio Midden-Limburg aantrekkelijk te houden, moet duurzaam worden geïnvesteerd in de toekomst. Deels betekent dit het behouden van het goede, deels betekent dit inzetten op verandering en verbetering. De opgave richt zich niet meer volledig op kwantitatieve groei maar meer en meer op kwalitatieve groei.

De structuurvisie geeft richting aan de kwalitatieve en kwantitatieve opgave waar de gemeenten woningbouw de komende jaren wenselijk vindt en de wijze waarop het aantal woningbouwplannen wordt afgestemd op de behoefte. Dit betekent dat beleidsmatig is vastgelegd hoe de planvoorraad voor woningen wordt afgebouwd. Dit is nader vastgelegd in een kwaliteitsenvelop per gemeente. Dus ook voor de gemeente Echt-Susteren. Deze kwaliteitsenvelop geeft richting aan de opgaven op het gebied van wonen, zorg en woonomgeving. Het vormt het afwegingskader om lokaal accenten te zetten richting transformatie en nieuwbouw.

Kwaliteitsenvelop Echt-Susteren

Voor de kern Susteren kunnen op basis van het kwantitatief richtcijfer '14-'17 minimaal 54 woningen toegevoegd worden aan de woningvoorraad en nog eens minimaal 81 woningen op basis van het kwantitatief richtcijfer '18-'23. Daarnaast wordt de huursector, specifiek appartement binnen de gemeente Echt-Susteren als kwetsbaar segment aangewezen. Verder worden koop appartementen als kansrijk bestempeld en passen binnen de nieuwbouwopgave.

Uitsnede Kwaliteitsenvelop Echt-Susteren, Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. Rood omkaderd de kern Susteren en de betreffende woontypes binnen het planvoornemen.

Betekenis voor het plangebied

Het planvoornemen past binnen de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg, omdat er voor de gemeente Echt-Susteren minimum cijfers zijn opgenomen voor het aantal woningen dat gewenst is. Tevens is de huursector kwetsbaar wat betekent dat de 6 huurappartementen uit het planvoornemen perfect aansluiten op de woningwens binnen de gemeente Echt-Susteren en de Structuurvisie Wonen, Zorg en Woonomgeving Midden-Limburg. Daarnaast is er ruimte voor zowel huur gestapeld als koop gestapeld, dus alle 12 appartementen passen binnen de structuurvisie van Midden-Limburg.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Structuurvisie Echt-Susteren 2012-2025

De gemeenteraad heeft op 18 december 2012 de Structuurvisie Echt-Susteren 2012 - 2025 vastgesteld. De visie geeft op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting aan voor de hele gemeente Echt-Susteren. Het planvoornemen maakt onderdeel uit van het bebouwde (stedelijke) gebied. Uitgangspunten in de structuurvisie voor het stedelijk gebied zijn onder andere: realisatie van een kwantitatief en kwalitatief op de vraag aansluitende woningvoorraad en zorgvuldig ruimtegebruik.

Ten aanzien van wonen is het volgende algemene beleidsuitgangspunt opgenomen in de structuurvisie: “Het toevoegen of vergroten van woningen in het buitengebied is niet gewenst. In het stedelijk gebied ligt de nadruk op inbreiden, herstructureren en temporiseren. Inzet op reductie van (onbenutte) particuliere bouwrechten.” Kortom: Inbreiden en herstructureren vóór uitbreiden.

Als hoofdlijn geldt dat nieuwe woningen in (hoofd) kernen nadrukkelijk de voorkeur hebben boven nieuwe woningen in het buitengebied. Dit enerzijds om krachtige leefbare kernen te houden zonder lege, rotte plekken en anderzijds om verdere verstening van het buitengebied tegen te gaan, het buitengebied haar landelijk karakter te laten behouden, omgevingskwaliteiten niet aan te tasten en conflicten met het agrarisch belang te voorkomen.

Kwalitatief gezien worden met het huidige woningbouwprogramma niet de juiste doelgroepen bediend: alhoewel er voldoende plannen in het huur segment mogelijk lijken te zijn, is het aantal koopwoningen zoals dat nu voorzien is tweemaal zo hoog als waar behoefte aan is.

Betekenis voor het plangebied

Het planvoornemen past binnen de uitgangspunten van de structuurvisie aangezien het planvoornemen een voorbeeld is van inbreiding en herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied. Met het plan wordt een sanering van een milieuhinderlijke bedrijfsactiviteit in de woonomgeving gerealiseerd. Daarnaast blijkt ook uit de structuurvisie dat er behoefte is aan huurwoningen. Uit voorgaande blijk dat het planvoornemen past binnen de uitgangspunten van de structuurvisie Echt-Susteren 2012-2025. Daarnaast heeft de gemeente in de bij deze ontwikkeling horende anterieure - exploitatieovereenkomst aangegeven dat zij een groot belang heeft bij de ontwikkeling van het appartementencomplex gezien de bouwcontigentenproblematiek binnen de gemeente.

Hoofdstuk 4 Sectorale aspecten

4.1 Inleiding

Milieubeleid wordt steeds meer geïncorporeerd in andere beleidsvelden. Verbreding van milieubeleid naar andere beleidsterreinen is dan ook een belangrijk uitgangspunt. Ook in de ruimtelijke planvorming is structureel aandacht voor milieudoelstellingen nodig. De milieudoelstellingen worden daartoe integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium in het planvormingsproces meegewogen. Een duurzame ontwikkeling van de gemeente is een belangrijk uitgangspunt dat zijn doorwerking heeft in meerdere beleidsterreinen. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de relevante beleidsterreinen. Ook hier wordt weer benadrukt dat de nu volgende uiteenzetting enkel betrekking heeft op de ontwikkeling van de appartementen aan de Tiendschuur. Voor de afweging op het gebied van de sectorale aspecten inzake de twee omgevingsvergunningen voor de Feurthstraat wordt verwezen naar de ruimtelijke motivaties in de bijlage.

4.2 Bodemkwaliteit

Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Dit betekent dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen, die met ruimtelijke plannen mogelijk worden gemaakt, onderzocht moet worden. De opdrachtgever heeft een verkennend bodemonderzoek laten uitvoeren. (Geonius Milieu B.V., rapportnummer MB170100.R01, versie 1.0, datum 2 februari 2018). Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 3. De conclusies uit dit onderzoek zijn onderstaand weergegeven.

Onderzoek resultaten

Na uitvoering van het verkennend bodemonderzoek blijkt het volgende.

• De grindige toplaag op het buitenterrein (0,02-0,2 m-mv) is licht verontreinigd met minerale olie, cadmium, kobalt, lood, nikkel, zink en PAK en sterk verontreinigd met PCB. Deze sterke verontreiniging is bij herbemonstering en analyse op PCB niet meer terug gevonden;
• De grindige bovengrond (0,1-0,3 m-mv) ter plaatse van boring 007 is licht verontreinigd met kobalt, lood, zink, PAK, PCB en minerale olie. Ter plaatse van boring 005 is deze licht verontreinigd met koper, molybdeen en nikkel en sterk verontreinigd met kobalt. Deze sterke verontreiniging is bij herbemonstering en analyse op kobalt ook niet meer terug gevonden;
• De zandige bovengrond (0,2-0,5 m-mv) ter plaatse van boring 004 is licht verontreinigd met cadmium, kobalt, nikkel, zink, PCB en minerale olie en matig verontreinigd met PAK;
• De zandige bovengrond (0,3-0,8 m-mv) inpandig is licht verontreinigd met kobalt en PAK;
• De ondergrond (0,35-2,0 m-mv) is niet verontreinigd met de gemeten parameters;
• De bodem ter plaatse van de kelder, smeerput en beide ondergrondse tanks is niet verontreinigd met minerale olie. Plaatselijk is ter plaatse van de bedrijfsleidingen een lichte verontreiniging aan minerale olie aangetroffen;
• Het grondwater is niet verontreinigd met de gemeten parameters;
• Indien de resultaten indicatief worden getoetst aan het Besluit en de Regeling Bodemkwaliteit varieert de kwaliteit van indicatief “achtergrondwaarde” tot “niet toepasbaar”;
• Op basis van de vastgestelde bodemkwaliteit dient de hypothese “verdacht” te worden aanvaard. Dit heeft geen consequenties voor de gevolgde onderzoeksstrategie;
• Er is met voldoende betrouwbaarheid vastgesteld dat op de locatie geen asbest in de bodem aanwezig is. Vervolgonderzoek en maatregelen zijn niet noodzakelijk;

Uitsnede Verkennend bodemonderzoek, boorlocaties

 

Op basis van de resultaten van onderhavig verkennend bodemonderzoek wordt geconcludeerd dat geen milieuhygiënische belemmeringen bestaan voor het huidige en geplande gebruik van de locatie.

Aanbevelingen

Voordat eventuele bouwwerkzaamheden op de locatie plaatsvinden wordt geadviseerd de vrijkomende grond middels een partijkeuring conform de richtlijnen uit het Besluit bodemkwaliteit te laten onderzoeken teneinde de hergebruikmogelijkheden van de vrijkomende grond te bepalen. Op grond van artikel 8 van de Woningwet dient de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen voorzien te zijn van een bodemonderzoek. De gemeentelijke bouwverordening verplicht de aanvrager ertoe dit bodemonderzoek te laten plaatsvinden nadat is gesloopt en voordat met de nieuwbouw wordt begonnen.

Conclusie

Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat er geen belemmeringen bestaan voor het huidige en geplande gebruik (realisatie appartementencomplex) van de locatie. Er is geen asbest aangetroffen waardoor vervolgonderzoek en eventuele maatregelen niet noodzakelijk zijn. Vanuit het aspect bodem zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen. Voor aanvang van de bouwwerkzaamheden dient rekening te houden worden met de aanbevelingen uit het onderzoek.

4.3 Geluidhinder

Bij nieuwbouwplannen worden de regels van de Wet geluidhinder (Wgh) toegepast. Deze wet heeft betrekking op geluid dat veroorzaakt wordt door wegen, spoorwegen, gezoneerde industrieterreinen en luchthavens. De Wgh bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van voorgenoemde geluidsbronnen. Indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidzone van een bestaande geluidbron, of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden.

Het planvoornemen betreft de realisatie van appartementen (woningen). Een woning betreft een geluidgevoelige functie. Een akoestisch onderzoek naar verkeerslawaai conform de Wet geluidhinder dient aan te tonen dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Om die reden is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar het wegverkeer ter plaatse. (Tritium, rapportnummer 1802/002/RV-01, versie 1, datum 29 juni 2018). Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 4. Daarnaast is er, eveneens om aan te kunnen tonen dat een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd, tevens onderzoek gedaan naar en naar geluidwering van de gevels (Tritium, rapportnummer 1808/111/DJ-01, versie 1, datum 13 september 2018, Bijlage 5) en omgevingslawaai (Tritium, rapportnummer 1808/125/RV-02, versie 2, datum 20 september 2018, Bijlage 6). De conclusies uit voorgand benoemde drie onderzoeken zijn nu volgend weergegeven.

Onderzoek resultaten wegverkeerslawaai

Voor wegverkeerslawaai is het plan gelegen binnen de geluidzone van de Oude Rijksweg Noord en de Tiendschuur. Het plan is tevens gelegen in de nabijheid van de 30 km/uur weg de Hendriklaan. Voor de 30 km/uur weg Hendriklaan en de gezoneerde weg Oude Rijksweg Noord geldt dat de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op deze weg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op geen enkele gevel van de nieuwe woningen overschrijdt.

Voor de gezoneerde weg Tiendschuur geldt dat de geluidbelasting op de gevels van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschrijdt. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB voor nieuwbouw in stedelijk gebied wordt nergens overschreden. Derhalve is het mogelijk om een beschikking hogere waarde aan te vragen bij de gemeente indien de toepassing van overdrachts- of bronmaatregelen gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting onvoldoende doeltreffend is dan wel overwegende bezwaren ontmoet.

Het aanleggen van een geluidwal of geluidscherm (overdrachtsmaatregelen) gericht op het terugbrengen van de geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer tot de voorkeursgrenswaarde ontmoet in deze situatie overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en landschappelijke aard. Het vergroten van de afstand tussen geluidbron en ontvanger is tevens niet doeltreffend in deze situatie. Voor het toepassen van stiller wegdek (bronmaatregel) geldt dat de voorkeurgrenswaarde nog altijd wordt overschreden. Deze geluidreducerende maatregel is derhalve niet doeltreffend. Het toepassen van een stiller wegdek ontmoet bovendien overwegende bezwaren van financiële aard. Derhalve wordt onderbouwd verzocht hogere waarde te verlenen conform artikel 110a, lid 5 van de Wet geluidhinder.

Aangezien in deze situatie sprake is van een procedure hogere waarde, is voor de appartementen een aanvullend onderzoek ter bepaling van de geluidwering van de gevels nodig. Bij toepassing van de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform een nader onderzoek) is vervolgens een goed akoestisch woon- en leefklimaat gewaarborgd. Tevens blijkt uit de rekenresultaten dat de appartementen beschikken over een geluidluwe (achter-) gevel danwel buitenruimte.

Onderzoek resultaten geluidwering gevels

Doel van dit akoestisch onderzoek is te bepalen of de appartementen voldoen aan de eisen zoals gesteld in het bouwbesluit met betrekking tot bescherming tegen geluid van buiten. De gecumuleerde geluidbelasting op de gevels van de appartementen bedraagt conform het eerder opgestelde rapport 'Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Tienschuur 14 Susteren' d.d. 29 juni 2018 (Bijlage 5) maximaal 60 dB (exclusief aftrek conform artikel 110g Wgh) ter plaatse van de zuidgevel.

In bijlage 3 is aangetoond dat de karakteristieke geluidwering van de uitwendige scheidingsconstructie, die de scheiding vormt tussen een verblijfsgebied en de buitenlucht, tenminste gelijk is aan het verschil tussen de geluidbelasting en 33 dB. In hoofdstuk 4 zijn de benodigde voorzieningen en de minimale geluidisolatie weergegeven. Alternatieve voorzieningen zijn mogelijk indien de geluidisolatiewaarden minimaal gelijk zijn aan de in dit rapport vermelde waarden. Uiteraard zullen de geluidniveaus, welke uiteindelijk na realisering in de diverse vertrekken ontstaan, afhankelijk zijn van de noodzakelijk goede uitvoering.

Onderzoek resultaten omgevingslawaai

De nieuwe woningen grenzen aan een openbare parkeervoorziening die met name door bezoekers van het tegenovergelegen restaurant zal worden gebruikt. Ter plaatse van de nieuwe woningen worden aan de achterzijde parkeerplaatsen c.q. stallingsgarages gerealiseerd. Deze parkeerplaatsen veroorzaken mogelijk hinderlijk geluid enerzijds voor de nieuwe woningen en anderzijds voor de bestaande woningen in de directe omgeving van het plangebied. Om dit te kunnen bepalen is er een onderzoek omgevingslawaai uitgevoerd.

In het kader van een goede ruimtelijk ordening is aangetoond dat ter plaatse van de omliggende bestaande woningen een goed woon- en leefklimaat gewaarborgd is na de ingebruikname van de parkeervoorziening van de nieuwe woningen. Tevens dient enerzijds ter plaatse van de nieuwe woningen sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat ten gevolge van verkeersbewegingen op het parkeerterrein van het restaurant en mag onderhavig restaurant anderzijds akoestisch gezien niet worden belemmerd in de bedrijfsvoering.

Conform de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering, editie 2009' geldt er een richtafstand van 10 meter voor een restaurant. Deze afstand heeft betrekking op het aspect geluid en het omgevingstype rustige woonwijk. Aan deze richtafstand wordt niet voldaan aangezien het parkeerterrein grenst aan het plangebied. Derhalve dient een akoestisch onderzoek omgevingslawaai te worden uitgevoerd. Uit de resultaten van het onderliggende akoestisch onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• De langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) ten gevolge van de parkeervakken behorende bij het restaurant op de gevels van de nieuwe woningen voldoen aan de geluideis van 50 dB(A) etmaalwaarde zoals genoemd in paragraaf 3.3 (tabel 3.1). Het restaurant wordt dus vanwege het langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus akoestisch gezien niet belemmerd in de bedrijfsvoering door de komst van de nieuwe woningen. Er wordt tevens voldaan aan de geluideis van 45 dB(A) etmaalwaarde conform stap 2 van het stappenplan uit de VNG-uitgave.
• De langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) ten gevolge van de parkeervakken behorende bij de nieuwe woningen op de bestaande woningen voldoen tevens aan de eis van 45 dB(A) etmaalwaarde behorende bij stap 2 van het stappenplan uit de VNG-uitgave.
• Uit het langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus (LAr,LT) en de maximale piekniveaus (LAmax) ten gevolge van de parkeervakken behorende bij de nieuwe woningen op de eigen woningen blijkt dat de geluideisen (stap 2) voor het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau en de maximale geluidniveaus van respectievelijk 45 dB(A) etmaalwaarde en 65 dB(A) etmaalwaarde op diverse punten worden overschreden. Echter aangezien de parkeerplekken niet openbaar zijn en bij de nieuwe woningen horen, kunnen de beschouwde piekgeluiden als gebiedseigen geluid worden beschouwd, waardoor deze minder snel als hinderlijk worden ervaren.
• Voor de maximale geluidniveaus (LAmax) ten gevolge van de parkeerplekken behorende bij de nieuwe woningen op de bestaande woningen geldt dat wel wordt voldaan aan de geluideis behorende bij stap 2 van het stappenplan uit de VNG-uitgave. Derhalve is er ten gevolge van de parkeervakken behorende bij de nieuwe woningen sprake van een goed akoestisch woon- en leefklimaat ter plaatse van de bestaande woningen.
• Met betrekking tot de maximale geluidniveaus (LAmax) ten gevolge van de parkeerplekken behorende bij het restaurant op de gevels van de nieuwe woningen geldt echter dat er op diverse punten sprake is van een overschrijding van de geluideis van 70 dB(A) etmaalwaarde zoals genoemd in paragraaf 3.3 (tabel 3.1). Het restaurant zou hierdoor akoestisch gezien belemmerd kunnen worden in de bedrijfsvoering door de nieuwe woningen. Tevens wordt hierdoor automatisch niet voldaan aan de 5 dB strengere eis conform stap 2 van het stappenplan uit de VNG-uitgave. Door het oprichten van een geluidwerend voorziening c.q. tuinscherm met een hoogte van 2,5 meter en een lengte van circa 29 meter ter plaatse van de erfafscheiding met het naastgelegen parkeerterrein zijn de maximale niveaus terug te brengen tot 65 dB(A) in de dag-, avond- en nachtperiode. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een geluidscherm van het merk Kokowall. Het geluidscherm dient in ieder geval kierdicht te zijn uitgevoerd en een minimale massa van 10 kg/m2 te bezitten om te voldoen aan de HMRI-eisen. Een grafische weergave (inclusief voornoemd scherm s3) is in bijlage 2 opgenomen. Er is dan enkel in de nachtperiode sprake van een overschrijding van de geluideis van 70 dB(A) etmaalwaarde en wordt met uitzondering van de nachtperiode tevens voldaan aan stap 3 van het stappenplan uit de VNG-uitgave. Hiermee wordt tevens aangesloten bij de maximale overschrijding van 5 dB in de nachtperiode ten gevolge van de parkeerplekken behorende bij het restaurant op de gevels van de bestaande woningen, conform het reeds uitgevoerde rapport 1504/075/RV-01 d.d. 8 juli 2015. De pieken op de nieuwe woningen zijn derhalve even hoog als op de bestaande woningen. Aangezien de beschouwde piekgeluiden zich ook bij het parkeren aan de openbare weg voordoen, kan dit als een gebiedseigen piekgeluid worden beschouwd, waardoor deze minder snel als hinderlijk zal worden ervaren. Bovendien zullen de pieken niet vaak voorkomen.
• Het op te richten geluidscherm (tuinmuur of gesloten schutting) conform het eerder door ons uitgevoerde onderzoek (1504/075/RV-01 versie 2) is tevens meegenomen in onderhavig onderzoek. Dit scherm (s1) heeft een hoogte van 2,5 meter. Achter de parkeerplaatsen bij de woningen is een scherm (s2) gemodelleerd met een hoogte van 3 meter. Dit scherm is in de huidige situatie reeds aanwezig en dient ook in de nieuwe situatie behouden te blijven.
• Er kan met betrekking tot indirecte hinder van het verkeer van en naar de inrichting gesteld worden dat er ook in deze situatie voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) etmaalwaarde.

In onderliggend rapport zijn de geluidniveaus tijdens de representatieve situatie berekend, inzichtelijk gemaakt en tevens getoetst aan de gestelde geluideisen. Op basis van de resultaten kan worden gesteld dat ter plaatse van zowel de omliggende woningen als eigen woningen na realisatie van voornoemde geluidafschermende voorziening een akoestisch goed woon- en leefklimaat voldoende gewaarborgd is en er derhalve akoestisch gezien sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voor wat betreft het aspect geluid zijn er derhalve geen bezwaren de bestemmingsplanwijziging door te voeren.

Conclusie

Het onderzoeksbureau concludeert dat de juiste geluidwerende materialen en maatregelen (conform nader onderzoek) zorgen voor een goed akoestisch woon- en leefklimaat. Vanuit het aspect geluid zijn er, mits er gebruik wordt gemaakt van de juiste geluidwerende materialen, er een geluidwerende afscherming wordt gerealiseerd op de noordwestelijke erfgrens en de bestaande muur op de noordoostelijke erfgrens behouden blijft, geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.4 Luchtkwaliteit

De zogenaamde 'Wet luchtkwaliteit' is in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) opgenomen. In hoofdstuk 5 Wm wordt toetsing van besluiten aan luchtkwaliteitsnormen in beginsel beperkt tot activiteiten die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' beïnvloeden. Uitsluitend ontwikkelingen en besluiten die 'in betekenende mate' van invloed zijn op de kwaliteit van de buitenlucht worden expliciet getoetst. Bij wetswijziging is verder bepaald dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels kunnen worden gesteld omtrent het in betekenende mate bijdragen, waar onder het aanwijzen van categorieën van gevallen die in ieder geval niet in betekenende mate bijdragen. Het Besluit niet in betekenende mate (hierna: NIBM) voorziet hierin.

Voor projecten die de hoeveelheid fijn stof en stikstofdioxide in de lucht met maximaal 3% verhogen hoeven geen aanvullende maatregelen te worden getroffen. Het project draagt dan niet in betekenende mate bij (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging. De NIBM-grens voor woningbouwlocaties is als volgt bepaald: 3% criterium > 1500 woningen (netto) bij minimaal één ontsluitingsweg, en > 3000 woningen bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Dit houdt in dat de ontwikkeling op basis van het besluit luchtkwaliteit niet in betekenende mate bijdraagt aan de aantasting van de luchtkwaliteit.

Binnen het plangebied is sprake van de realisatie van een appartementencomplex met maximaal 12 appartementen in het bestaande stedelijk gebied van de kern Susteren. Uitgaande van het 3% criterium is binnen het plangebied geen sprake van een project dat in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging.

Aan de hand van het NIBM-model en het planvoornemen kan worden geconcludeerd dat, voor de gerealiseerde appartementen (woningen) geen onderzoek luchtkwaliteit behoeft te worden uitgevoerd.

Conclusie

Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden.

Bij het raadplegen van de Risicokaart is naar voren gekomen dat nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn gelegen, die een bedreiging vormen voor de omgeving alsmede het plangebied.

Uitsnede Risicokaart (zwart omcirkeld het globale plangebied)

Vervoer gevaarlijke stoffen

Over de N276 vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. De bijbehorende 10-6 risicocontour is 0 meter vanaf de weg. De afstand tot het plangebied is ruim 500 meter. Eén en ander vormt dus geen belemmering voor het planvoornemen. Het groepsrisico neemt door de ontwikkeling niet significant toe.

Buisleidingen

Ten zuiden van het plangebied ligt een Buisleiding van de Gasunie. Het plangebied is echter gelegen op een afstand van circa 1100 meter van deze leiding en derhalve niet gelegen binnen de risicocontour of veiligheidszone van deze leiding. Het planvoornemen wordt hierdoor niet belemmerd.

Risicovolle inrichtingen

Verder liggen in de nabijheid van het plangebied geen risicovolle objecten gesitueerd. Noch worden middels het planvoornemen risicovolle objecten gerealiseerd. Een berekening van het groepsrisico is niet noodzakelijk.

Conclusie

Gezien het voorgaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor het planvoornemen.

4.6 Geurcontouren

Woningen zijn geurgevoelige objecten. Gezien de ligging van het plangebied, binnen het stedelijk gebied van de kern Susteren, is echter de verwachting dat er geen hinderlijke veehouderijen in de directe omgeving gelegen zijn. Een onderzoek naar geurhinder wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

Gezien het voorgaande vormt het aspect geur geen belemmering voor het planvoornemen.

4.7 Archeologie en Cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

In de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is een raamwerk gegeven dat regelt hoe Rijk, provincies en gemeenten om moeten gaan met het aspect 'archeologie' in ruimtelijke plannen. De uitgangspunten van de Wet op de Archeologische Monumentenzorg zijn als volgt:

• de archeologische waarden dienen zoveel mogelijk in de bodem te worden bewaard;
• er dient vroeg in het proces van de ruimtelijke ordening al rekening te worden gehouden met het aspect 'archeologie'.

De wet bepaalt tevens dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor hun eigen bodemarchief. De gemeente is dus het bevoegde gezag indien het gaat om het toetsen van de archeologische onderzoeken en Programma's van Eisen. De gemeente Echt-Susteren beschikt over een archeologische beleidskaart. Volgens deze kaart ligt het plangebied in een zone met een lage archeologische waarde.

Uitsnede archeologische beleidskaart (zwart omcirkeld globaal het plangebied)

Conclusie

Binnen het plangebied (Tiendschuur) geldt geen dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' en het plangebied ligt in een zone met lage archeologische waarde. Het aspect archeologie vormt dan ook geen belemmering voor het planvoornemen. Op de locatie Feurthstraat is wel een archeologische dubbelbestemming (Waarde - Archeologie) van kracht maar hier vinden middels dit plan geen ontwikkelingen danwel bodemingrepen plaats.

4.7.2 Cultuurhistorie

Binnen de gemeente Echt-Susteren is een bestemmingsplan ten aanzien van cultuurhistorie gemaakt: 'Cultuurhistorie Echt-Susteren'. Binnen dit bestemmingsplan zijn voor bepaalde gebieden binnen de gemeente Echt-Susteren de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen met daarin specifieke functieaanduidingen. Binnen het plangebied geldt voor een klein deel de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie', met de specifieke functieaanduiding 'Waarde - Cultuurhistorisch ensemble Oude Rijksweg-Noord'. Deze dubbelbestemming geldt op het uiterste westelijke deel van het plangebied omdat deze dubbelbestemming betrekking heeft op de percelen en woningen aan de Oude Rijksweg-Noord die onderdeel zijn van de historische lintbebouwing. De voormalige autogarage aan de Tiendschuur bevindt zich achter deze percelen en valt daardoor voor een klein gedeelte binnen deze bestemming.

Uitsnede bestemmingsplan 'Cultuurhistorie Echt-Susteren'

Gezien de ligging van het plangebied, is het geen onderdeel van de historische lintbebouwing, en is er geen sprake van cultuurhistorische waardevolle elementen en structuren. Wel grenst het plangebied aan percelen die gelegen zijn aan de Oude Rijkseweg Noord, waar zich historische lintbebouwing bevind. Deze moet zoveel mogelijk gewaarborgd worden. Het planvoornemen houdt dan ook rekening met deze cultuurhistorische waardevolle elementen en structuren. Dit gebeurt onder meer door het respecteren van de bestaande voorgevelrooilijn langs de Tiendschuur en het houden van gepaste afstand tot de perceelgrens van de woningen aan de Oude Rijksweg Noord (4,95 meter). In overleg met de gemeente is bepaald dat de cultuurhistorische dubbelbestemming niet hoeft te worden opgenomen omdat er binnen het plangebied geen specifieke waarden aanwezig zijn.

Daarnaast is er nu sprake van een leegstaande autogarage die totaal niet past binnen de omgeving. De beoogde appartementen sluiten vanuit het aspect cultuurhistorie gezien beter aan op de bebouwing in de directe omgeving dan de huidige autogarage. Dit geldt niet enkel voor de architectuur maar eveneens voor materiaal gebruik.

Conclusie

Het plangebied is geen onderdeel van de historische lintbebouwing en er is geen sprake van cultuurhistorische waardevolle elementen en structuren binnen het plangebied. Wel grenst het plangebied aan percelen die gelegen zijn aan de Oude Rijksweg-Noord, waar de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie', met de specifieke functieaanduiding 'Waarde - Cultuurhistorisch ensemble Oude Rijksweg-Noord' geldt. Hier wordt tijdens de realisatie van het planvoornemen rekening mee gehouden te worden. Daarnaast is er vanuit cultuurhistorisch oogpunt sprake van een kwaliteitsverbetering ten opzichte van de huidige situatie. In overleg met de gemeente komt de cultuurhistorische dubbelbestemming voor het plangebied te vervallen. Het aspect cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering voor het planvoornemen.

4.8 Flora en fauna

Bij het opstellen van bestemmingsplannen dient rekening te worden gehouden met de gevolgen voor het behoud en de ontwikkeling van de natuur. Het natuurbeschermingsrecht is te vinden in verdragen, Europese en nationale regelgeving en in nationaal en provinciaal beleid. Vanuit de Europese regelgeving wordt met name nadruk gelegd op de bescherming van plant- en diersoorten en leefgebieden (Vogel- en Habitatrichtlijn). Ten behoeve hiervan zijn dan ook diverse beschermingsgebieden aangewezen. De belangrijkste beschermingszones zijn Natura 2000-gebieden. In de volgende subparagrafen wordt specifiek ingegaan op respectievelijk gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden is geregeld in de Wet natuurbescherming, die de implementatie vormt van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. De Natura 2000-gebieden vormen samen een Europees netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Als ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van natuurwaarden binnen een Natura 2000-gebied, moet een vergunning worden aangevraagd. Gedeputeerde staten van de provincie zijn het bevoegd gezag voor verlening van deze vergunning. Indien eerst een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor een activiteit waarvoor tevens een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming is vereist, dan haakt de natuurtoets aan bij de omgevingsvergunning. Verder moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De regels met betrekking tot het NNN zijn opgenomen in de provinciale verordening. Ten aanzien van ontwikkelingen binnen het NNN geldt het 'nee, tenzij-principe'.

Soortenbescherming

De bescherming van dier- en plantensoorten is eveneens in de Wet natuurbescherming geregeld. In deze wet zijn drie beschermingsregimes opgenomen: voor vogels in de zin van de Vogelrichtlijn, voor dier- en plantensoorten uit de Habitatrichtlijn en voor overige soorten. Kort gezegd is het verboden om beschermde diersoorten opzettelijk te doden, te vangen of te verstoren. Hun voortplantings- en rustplaatsen mogen niet (opzettelijk) worden beschadigd of vernield. Verder is het verboden beschermde plantensoorten te vernielen. Onder voorwaarden is ontheffing van de verbodsbepalingen mogelijk. Het bevoegd gezag voor het verlenen van een ontheffing zijn gedeputeerde staten van de provincie. Als eerst een omgevingsvergunning wordt aangevraagd, dan haakt de ontheffing op grond van de Wet natuurbescherming daarbij aan.

Om te kunnen bepalen welke natuurwaarden er aanwezig zijn binnen het plangebied danwel of het planvoornemen van negatieve invloed is op natuurgebieden is er een flora en fauna onderzoek uitgevoerd (Tritium, rapportnummer 1808/125/RV-01, versie 2, datum 7 september 2018). Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 7 en de conclusies uit dit onderzoek zijn nu volgend weergegeven.

Resultaten onderzoek

Beschermde gebieden

Het plangebied ligt buiten de begrenzing van provinciale natuur- en landschapszones en NNN. De provincie Limburg hanteert geen externe werking voor dergelijke natuurgebieden. Mogelijke effecten als gevolg van de herontwikkeling hoeven niet te worden getoetst buiten de NNN. Het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied is met 3,9 kilometer op relatief grote afstand gelegen. Gezien de afstand en de beperkte aard van de ingreep (herontwikkeling binnen de bebouwde kom) valt een significant negatief effect niet te verwachten.

Soorten

Er wordt in het kader van de Wnb nagegaan of vaste rust- en verblijfplaatsen door de beoogde ingreep opzettelijk worden aangetast (verwijderd, ongeschikt gemaakt) of dat dieren opzettelijk worden verontrust, verjaagd of gedood. Verder is er gekeken of er invloeden zijn die leiden tot een verminderde geschiktheid als foerageergebied waarbij het een zodanig belang betreft dat bij het wegvallen van deze functie ook vaste rust- en verblijfplaatsen niet langer kunnen functioneren.

Flora

Er zijn binnen het plangebied geen beschermde wilde soorten aangetroffen. Deze soorten zijn ook niet te verwachten. Om deze redenen zullen er door de voorgenomen plannen geen nadelige effecten optreden ten aanzien van deze soortgroep en zijn er, naast de zorgplicht, vanuit de Wnb geen verdere verplichtingen.

Vogels

Er zijn geen jaarrond beschermde vogelnesten c.q. verblijfplaatsen aangetroffen. Algemeen voorkomende soorten zonder jaarrond beschermd nest kunnen blijven broeden in de directe omgeving van het plangebied. Indien broedende vogels in de directe omgeving van het plangebied aanwezig zijn, kunnen verstorende werkzaamheden zoals sloop- en/of bouwwerkzaamheden of een verwijdering van beplanting mogelijk echter niet plaatsvinden zonder hinder te veroorzaken. Wanneer er geen broedende vogels aanwezig zijn kunnen de werkzaamheden wel plaatsvinden. Indien er op deze manier wordt gehandeld, treden er geen nadelige effecten op ten aanzien van vogels. Wanneer de werkzaamheden in het geheel plaatsvinden in de minst kwetsbare periode (tussen begin oktober en half februari) worden eveneens geen nadelige effecten verwacht. Dit laatste verdient derhalve aanbeveling. Indien de werkzaamheden worden uitgevoerd op bovenstaande wijze, zullen er geen nadelige effecten optreden ten aanzien van vogels.

Grondgebonden zoogdieren

Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Algemeen voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke ingreep of inrichting betreft. Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Zolang de zorgplicht wordt nageleefd zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot grondgebonden zoogdieren.

Vleermuizen

Er zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen aanwezig binnen het onderzoeksgebied. Mogelijk wordt er gefoerageerd binnen en nabij het plangebied. Foerageergebied is alleen beschermd wanneer dit gebied noodzakelijk is om de functionaliteit van een vaste verblijfplaats te behouden. In de directe omgeving van het plangebied is echter voldoende alternatief foerageergebied aanwezig in de vorm van tuinen van woningen. Ook is het verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten omdat de sloop- en bouwwerkzaamheden overdag uitgevoerd worden. Een negatief effect op vaste vliegroutes is eveneens niet te verwachten. Gezien het vorenstaande zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot vleermuizen.

Amfibieën, reptielen en vissen

Binnen het plangebied zijn geen vaste verblijf- of voortplantingsplaatsen vastgesteld van soorten die zijn beschermd bij de Habitatrichtlijn of van soorten die niet zijn vrijgesteld door de provincie. Algemeen voorkomende soorten zijn door de provincie vrijgesteld van de verbodsbepalingen als het een ruimtelijke ingreep of inrichting betreft. Wel geldt de zorgplicht voor dergelijke soorten. Zolang de zorgplicht wordt nageleefd zijn er derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot amfibieën, reptielen en vissen.

Ongewervelden/ overige soorten

Vaste verblijfplaatsen of exemplaren van Habitatrichtlijnsoorten of van nationaal beschermde soorten zijn niet aangetroffen. Er zijn derhalve geen negatieve effecten te verwachten met betrekking tot deze soortgroepen.

Zorgplicht

Voor alle soorten geldt een zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat de initiatiefnemer passende maatregelen neemt om schade aan deze soorten te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het niet verontrusten of verstoren in de kwetsbare perioden zoals de winterslaap, de voortplantingstijd en de periode van afhankelijkheid van de jongen.

De kwetsbare perioden zijn niet voor alle verschillende soortgroepen gelijk. Als “veilige” periode voor alle groepen geldt in het algemeen de periode van half oktober tot eind november, de periode waarin de voortplantingstijd achter de rug is en dieren als de egel en amfibieën nog niet in winterslaap zijn. Bovendien zijn de houtduiven uit het laatste legsel dan ook uitgevlogen.

Indien vooraf bekend is dat werkzaamheden moeten worden uitgevoerd binnen de kwetsbare perioden van de betreffende soorten, is het zaak ervoor te zorgen dat het gebied tegen die tijd ongeschikt is als leefgebied voor die soorten. Zo kunnen bijvoorbeeld struiken gedurende het groeiseizoen kort gesnoeid worden, zodat er geen vogels gaan broeden.

Indien tijdens de uitvoering van de werkzaamheden beschermde soorten worden waargenomen dienen maatregelen te worden genomen om schade aan deze individuen zo veel mogelijk te beperken (bijvoorbeeld wegvangen en verplaatsen).

Eindconclusie

In onderstaande vijf punten wordt de eindconclusie weergegeven:

• de omschreven werkwijzen met betrekking tot zowel de zorgplicht als ten aanzien van vogels dienen in acht te worden genomen zodat een overtreding van de natuurwetgeving wordt voorkomen;
• om een verstorend effect op foeragerende vleermuizen uit te sluiten, dienen de voorgenomen sloop- en bouwwerkzaamheden overdag te worden uitgevoerd;
• nader onderzoek naar soorten is niet noodzakelijk;
• een ontheffing in het kader van de Wnb (soorten) is niet noodzakelijk;
• voor algemeen voorkomende soorten geldt een algemene vrijstelling als het ruimtelijke ingrepen betreft.

Op basis van voorgaande punten wordt geconcludeerd dat het aspect flora en fauna geen belemmering vormt voor de uitvoering van dit planvoornemen.

Advies

Checklist natuurvriendelijke maatregelen

Bij het ontwerp van nieuwbouw wordt geadviseerd gebruik te maken van de checklist natuurvriendelijke maatregelen aan gebouwen van de Vogelbescherming. Diverse natuurbeschermingsinstanties en bedrijven geven hier meer informatie over. Zo kunnen als maatregel voor de huismus, gierzwaluw en voor vleermuizen speciale kasten opgehangen of ingebouwd worden (www.vivarapro.nl). Voor huismussen kunnen ook zogenaamde vogelvides of vergelijkbare constructies (o.a. te vinden op monier.nl) worden toegepast.

Erfbeplanting

Indien er een erfbeplanting is gepland of wordt vernieuwd, adviseren wij deze met inheemse en streekeigen soorten bomen en struiken te realiseren. Informeer hiervoor bij uw provincie of gemeente.

4.9 Water

In het kader van de Watertoets moet elk bestemmingsplan een waterparagraaf bevatten, waarin wordt aangegeven hoe in het bestemmingsplan wordt omgegaan met het aspect water. In deze paragraaf is dit beschreven. Voordat wordt ingegaan op de locatie specifieke kenmerken van het plangebied, is eerst het relevant beleid samengevat.

Provinciaal Waterplan Limburg 2016-2021

Het Provinciaal Waterplan Limburg 2016-2021 is een structuurvisie van de provincie Limburg waarin het nationale waterbeleid verder door vertaald wordt. Het plan bevat enkele specifieke doelen om het watersysteem met het oog op de toekomst te verbeteren, te weten het herstel van de sponswerking, het herstel van natte natuur, schoon water, duurzame watervoorziening en een veilige Maas.

Met deze doelen wordt ingezet op nieuw waterbeheer waarbij functies gebonden aan waterkwaliteit in balans moeten zijn met variaties in de beschikbaarheid en kwaliteit van water. Hierbij wordt ingezet op een grensoverschrijdende stroomgebied benadering middels een integrale brongerichte aanpak. Daarnaast moet er meer ruimte gecreëerd worden voor natuurlijke processen in het watersysteem, moet het solidariteitsprincipe in acht genomen worden en dient water vooraf betrokken te worden bij ruimtelijke ontwikkelingen en afwegingen.

Waterbeheersplan Waterschap 2016-2021

Het Waterbeheersplan 2016-2021 is het centrale beleids- en uitvoeringsplan van het waterschap. In dit document wordt de koers voor een toekomstbestendig waterbeheer in Limburg uitgezet. Het waterschap beschrijft hierin:

• hoe ze het watersysteem en de waterkeringen op orde wil brengen;
• voor welke thema's ze aan de lat staat en de strategie die ze daarbij kiest;
• welke maatregelen ze gaat nemen, wie daarbij uitvoeringspartners zijn, hoe de uitvoering wordt gemoniteerd en hoe zo nodig wordt bijgestuurd.

Gebiedsomschrijving
Het plangebied is in de huidige situatie momenteel volledig bebouwd dan wel verhard. Het hemelwater kan hierdoor niet rechtstreeks in de bodem infiltreren. De omgeving van het plangebied betreft bestaand bebouwd gebied.

Waterhuishoudkundige situatie

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Uit de legger van het waterschap Limburg blijkt dat in het plangebied geen primaire watergangen zijn gelegen. Ten oosten van het plangebied ligt de 'Rijdsbemdengraaf' (welke langs de kern Heide en Susteren loopt) een primaire watergang van het Waterschap Limburg, op een afstand van circa 715 meter. Ten zuiden van het plangebied ligt de 'Rode Beek' (deze loopt langs de kern Susteren) een primaire watergang van het Waterschap Limburg op een afstand van circa 1 kilometer. Ten slotte ligt ten westen van het plangebied de 'Coppelveldgraaf', een primaire watergang van het Waterschap Limburg op een afstand van circa 785 meter. Binnen het plangebied is geen sprake van een beschermingszone ten behoeve van watergangen.

Uitsnede Leggerkaart Waterschap Limburg (globaal plangebied zwart omcirkeld)

Watertoets
Beneden een oppervlakte van 2.000 m2 mag er een gemeentelijke afweging worden gemaakt ten aanzien van de wateraspecten. Aangezien het in dit geval gaat het om een oppervlakte van circa 1.440 m2 hoeft dit planvoornemen niet te worden voorgelegd aan het waterschap voor wateradvies.

Onderzoek doorlatendheid bodem en berekening benodigde infiltratiecapaciteit

Aangezien er binnen het plangebied infiltratievoorzieningen moeten worden gerealiseerd is het van belang om aan te tonen dat de bodem voldoende doorlatend is. Om die reden heeft er in het kader van de doorlatendheid een onderzoek waterdoorlatendheid ondergrond plaatsgevonden (Aelmans, rapportnummer: E184580.001/RKR, 29 juni 2018). Dit onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 8. De conclusies uit dit onderzoek zijn onderstaand weergegeven.

Conclusie en aanbevelingen onderzoek
Uit de gemeten doorlatendheden en de stand van het grondwater blijkt dat infiltratie van neerslagwater tot de mogelijkheden behoort ter hoogte van Tiendschuur 14 te Susteren. De doorlatendheid van de ondergrond is hier voldoende. Er wordt geadviseerd om een infiltratievoorziening in de ondiepe ondergrond middels bijvoorbeeld de realisatie van een zogenaamde waterbergende weg / parking aan te brengen.

Aanvulling gemeente

De gemeente heeft het uitgevoerde onderzoek bekeken en daarop de nu volgende aanvulling gedaan: Het onderzoek beschrijft een drietal mogelijke oplossingsrichtingen:

• 1. Oppervlakkige infiltratie; (aquaflow)
• 2. Infiltratie in ondiepe ondergrond; (IT-riool)
• 3. Infiltratie naar diepe ondergrond.(Grindpalen)

Aquaflow is onderhoudsgevoelig. De gemeente heeft geadviseerd Aquaflow te combineren met infiltratiekolken. De uitwerking zal in het kader van de uitwerking van het bouwplan plaatsvinden.

Conclusie

In de huidige situatie is het volledige plangebied verhard inclusief garage en voormalige parkeer- /autostallingsplaatsen. Bij de beoogde ontwikkeling worden 12 appartementen gerealiseerd. De afkoppeling en infiltratie van hemelwater is daarbij verplicht. Ter plaatse van de nieuwe bebouwing en oppervlakteverharding wordt het hemelwater van het vuilwater gescheiden. Het hemelwater zal direct worden geïnfiltreerd middels infiltratiekratten. Daarnaast zal er voor de parkeerplaatsen aan de straatzijde van het plangebied gekozen worden voor halfopen bestrating zodat ook hier het hemelwater direct kan infiltreren.

Tot slot doet het onderzoeksbureau de suggestie om een infiltratievoorziening in de ondiepe ondergrond aan te leggen middels bijvoorbeeld de realisatie van een zogenaamde waterbergende weg / parking. De gemeente vult hier echter wel op aan dat het beter zou zijn om de waterbergende weg (Aquaflow) te combineren met infiltratiekolken. Er zijn vooralsnog dus meerdere opties mogelijk. Gezien het voorgaande zijn er vanuit het aspect water zijn er geen belemmeringen voor het planvoornemen. Bij de verdere uitwerking van de plannen zal rekening gehouden worden met voorgaande bevindingen van het onderzoeksbureau en de aanvullingen van de gemeente.

4.10 Explosievenonderzoek

In 2010 is door BODAC een inventariserend explosievenonderzoek uitgevoerd voor delen van de kern Susteren. Hieruit is gebleken dat met name het noordelijke deel van Susteren en met name gebieden langs de Oude Rijksweg Noord als 'verdacht' zijn aangemerkt op het voorkomen van conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. In dit verband vraagt de gemeente aandacht voor de locatie Tiendschuur, omdat hier als gevolg van dit plan gebouwd zal worden. Omdat de bodem van deze locatie grotendeels reeds verstoord is door de bouw/funderingen van de huidige bebouwing wordt de kans op het aantreffen van explosieven niet groot geacht. De gemeente wil hierover zoveel mogelijk zekerheid om dit beperkte risico te voorkomen. Vandaar dat voorgesteld wordt een onafhankelijke explosievendeskundige een schouw /inventarisatie te laten doen op/voor het terrein. Indien deze deskundige aangeeft dat er geen risico's zijn en dit ook als zodanig rapporteert is dat voldoende. Mocht de locatie toch verdacht zijn dan dient een plan van aanpak te worden opgesteld om vervolgens op basis daarvan bij de graafwerkzaamheden voor de bouw mee te kijken naar het voorkomen van conventionele explosieven. Er zal een quickscan worden uitgevoerd voor het indienen van het bouwplan.

4.11 Kabels en leidingen

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen en het plangebied valt ook niet binnen de beschermingszone of het veiligheidsgebied van leidingen. Er zijn dan ook geen kabels of leidingen die een belemmering vormen voor het planvoornemen.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Toelichting op de planregels

5.1.1 Inleidende regels

In de begripsbepalingen worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om onduidelijkheid door interpretatieverschillen te voorkomen. Er zijn alleen begripsbepalingen opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Een gedeelte van de begrippen is omschreven in de SVBP2012 en dient letterlijk daaruit te worden overgenomen. Deze begrippen en de voorgeschreven omschrijvingen zijn overgenomen.

5.1.2 Bestemmingsregels

5.1.2.1 Algemeen

Per bestemming, die op de verbeelding wordt gebruikt, worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. De opbouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als volgt uit:

• Bestemmingsomschrijving;
• Bouwregels;
• Nadere eisen;
• Afwijken van de bouwregels;
• Specifieke gebruiksregels;
• Afwijken van de gebruiksregels;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk;
• Wijzigingsbevoegdheid.

Niet alle onderdelen komen bij elke bestemming voor. Van de meest gebruikte onderdelen volgt hieronder een korte toelichting.

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de aan de gronden toegekende functies. Als eerste wordt de hoofdfunctie aangegeven. Indien nodig worden vervolgens de andere aan de grond toegekende functies genoemd. In de bouwregels wordt bepaald aan welke voorwaarden de bebouwing moet voldoen. Voor zover nodig wordt een onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen, bijgebouwen en aan- en uitbouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waardoor de toetsing van aanvragen voor een omgevingsvergunning voor het bouwen aanmerkelijk wordt vereenvoudigd en inzichtelijker is. Op de verbeelding zijn bouwgrenzen opgenomen die een bouwvlak voor gebouwen vormen. In het onderstaande worden de regels van de opgenomen bestemming nader toegelicht.

5.1.2.2 Bestemming 'Wonen'

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen, bestaande, legaal aanwezige aan-huis-verbonden-beroepen of -bedrijven en ter plaatse van de aanduiding 'garage' zijn garageboxen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn ook de daarbij behorende tuinen, erven en verhardingen, bijbehorende voorzieningen, parkeervoorzieningen, en waterhuishoudkundige voorzieningen, waterlopen en waterpartijen, alsmede (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen toegestaan.

5.1.2.3 Voorwaardelijke verplichting

Tritium advies heeft voor het plangebied aan de Tiendschuur verschillende onderzoeken naar een akoestisch aanvaardbaar woon- en leefklimaat uitgevoerd (wegverkeerslawaai, omgevingslawaai en geluidwering gevels). Uit het onderzoek naar omgevingslawaai is gebleken dat er met betrekking tot de parkeerplaats van het Griekse restaurant, welke in het noordwesten aan het plangebied grenst, op de gevels van de nieuwe woningen er op diverse punten sprake is van een overschrijding van de geluideis van 70 dB(A) etmaalwaarde. Het restaurant zou hierdoor akoestisch gezien belemmerd kunnen worden in de bedrijfsvoering door de nieuwe woningen. Tevens wordt hierdoor automatisch niet voldaan aan de 5 dB strengere eis conform stap 2 van het stappenplan uit de VNG-uitgave. Een geluidwerende afscherming op de noordwestelijke erfgrens en het behoud van de muur op de noordoostelijke erfgrens wordt daarom noodzakelijk geacht.

Om ter plaatse een akoestisch aanvaardbaar woon- en leefklimaat te kunnen garanderen, is in de in de planregels voor het betreffende perceel een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze voorwaardelijke verplichting houdt in, dat de realisatie en het gebruik van de woningen uitsluitend is toegestaan, indien en voor zover ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – geluidwerende erfafscheiding' op de noordwestelijke perceelsgrens een geluidwerende erfafscheiding is opgericht en in stand wordt gehouden én dat de bestaande muur op de noordoostelijke erfgrens behouden blijft. In afwijking van de geldende planregels dient voor deze geluidwerende erfafscheiding een bouwhoogte van minimaal 2,5 meter alsmede een lengte van minimaal 29 meter in acht te worden genomen. Een maximale bouwhoogte van 2,5 meter is in stedenbouwkundig opzicht acceptabel. De voorwaardelijke verplichting zal in de vorm van een aanduiding op de verbeelding worden opgenomen.

5.1.2.4 Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1'

In geval van een bouwplan dient afhankelijk van de verwachtingswaarde een archeologisch onderzoek uit te wijzen of en zo ja welke waarden aanwezig zijn. Eventueel aanwezige waarden mogen geen schade oplopen, dan wel dienen veilig te worden gesteld. Voor werken en werkzaamheden in deze gronden geldt ook een omgevingsvergunningenplicht voor het uitvoeren van een werk of werkzaamheden opgenomen.

'Waarde - Archeologie 1' geldt voor de terreinen van hoge en zeer hoge archeologische waarde (bodemingreep is dieper dan 40 cm beneden MW en de omvang van de bodemingreep is groter dan 100 m2). Deze dubbelbestemming is enkel van toepassing op het plangebied aan de Feurthstraat.

5.1.2.5 Dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie

Deze bestemming en de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - cultuurhistorische ensemble Feurth' dient ter bescherming van de cultuurhistorische waarden langs de Feurthstraat.

5.1.3 Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de anti-dubbeltelregel opgenomen. Deze regel wordt opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel of een bepaalde oppervlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het resterende onbebouwde terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

• Algemene bouwregels

Voor het hele plangebied gelden een aantal algemene bouwregels, conform het Bro. Deze hoeven dus niet opgenomen te worden in het bestemmingsplan.

• Algemene gebruiksregels

Deze bepaling is een rechtstreekse uitwerking van het in artikel 7.2 van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen verbod gronden of bouwwerken te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan.

• Algemene aanduidingsregels

Het plangebied bevat een aantal aanduidingen. Deze aanduidingen geven aan over welk stukje grond andere, specifieke regels gelden. Dit kan gaan over de bouwhoogte, aantal wooneenheden of waar binnen het plangebied gebouwd mag worden.

• Algemene afwijkingsregels

In deze regels wordt aangegeven in welke gevallen burgemeester en wethouders bevoegd zijn om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om, tenzij anders vermeld, afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

• Algemene wijzigingsregels

In deze regels wordt aangegeven in welke gevallen burgemeester en wethouders bevoegd zijn het bestemmingsplan te wijzigen. De voorwaarden, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn daarbij aangegeven.

• Algemene procedureregels

In deze bepaling wordt aangegeven welke procedure moeten worden doorlopen bij het stellen van nadere eisen. De procedure voor het wijzigen of het afwijken van het bestemmingsplan is al bij wet geregeld.

5.1.4 Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voorgeschreven in het Bro, overgenomen.

• Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals voorgeschreven in het Bro. Deze regel schrijft voor hoe het plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Inleiding

Naast het toetsen van het planvoornemen aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het planvoornemen. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

6.2 Financiele haalbaarheid

Het betreft hier een private ontwikkeling waarbij het risico geheel gedragen wordt door de initiatiefnemer, tevens eigenaar. Dit wordt geregeld door middel van een anterieure overeenkomst met de gemeente Echt-Susteren. In deze overeenkomst wordt de aan de gemeente te betalen financiële bijdrage op grond van de exploitatiebijdragen vastgelegd. Bovendien zal in deze overeenkomst de afwenteling van eventuele planschadeclaims worden geregeld.

Voor de gemeente Echt-Susteren zelf zijn er geen kosten verbonden aan de verwezenlijking van het plan. Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het project voldoende is gegarandeerd.

6.3 Maatschappelijke haalbaarheid

Naast de financiële haalbaarheid is het ook belangrijk dat het plan maatschappelijk uitvoerbaar is. Het planvoornemen bestaat uit het realiseren van 12 appartementen aan de Tiendschuur te Susteren. Op dit moment staat de voormalige autogarage leeg en wordt het plangebied niet gebruikt. Door de sloop van de garage en het realiseren van de 12 appartementen ontstaat een beter woon- en leefklimaat. Door de realisatie van deze herinrichting ontstaat een plangebied dat beter aansluit op het straatbeeld en de directe omgeving. De ruimtelijke structuur ter plaatse wordt versterkt en er vindt kwaliteitsverbetering plaats. Daarnaast wordt met het plan de sanering van een milieuhinderlijke bedrijfsactiviteit in de woonomgeving gerealiseerd. Dit past niet alleen in het gemeentelijk beleid maar komt ook de omwonenden ten goede. Van enige aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied is geen sprake, er is juist sprake van een verbetering.

Gezien het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het planvoornemen geen nadelige gevolgen heeft maar voornamelijk een kwaliteitsverbetering tot stand zal brengen. Het ontwerp bestemmingsplan wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder reageren op het planvoornemen en zijn of haar zienswijzen indienen.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 De te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de volgende procedure:

• a. Vooroverleg:
  Het voorontwerp wordt voor advies toegezonden aan de betrokken instanties
• b. Ontwerp:
  Publicatie en terinzagelegging
  Gedurende deze terinzagelegging kan een ieder een zienswijze indienen bij de gemeenteraad
• c. Vaststelling:
  Vaststelling door de gemeenteraad
  Mogelijkheid reactieve aanwijzing
  Publicatie en terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan gedurende de beroepstermijn
• d. Inwerkingtreding:
  Na afloop van de beroepstermijn (tenzij binnen de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening wordt gedaan)
• e. Beroep:
  Beroep bij Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State

In het kader van deze procedure is het voor eenieder mogelijk om gedurende de ter inzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan een zienswijze bij de gemeenteraad kenbaar te maken. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Wanneer beroep wordt ingesteld, beslist de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het bestemmingsplan.

7.2 Vooroverleg met instanties

Met dit planvoornemen zijn er geen belangen van instanties gemoeid zijn. Hierdoor is vooroverleg niet noodzakelijk.

7.3 Vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende zes weken van 9 november 2018 tot en met 20 december 2018 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan is ten opzichte van het ontwerp ongewijzigd vastgesteld in de raadsvergadering van 11 april 2019.