| Plan: | Buitengebied |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1701.0000BP000000000509-0010 |
De bestaande woonfunctie in het buitengebied levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en vitaliteit van het platteland, maar levert echter ook beperkingen op ten aanzien van de basisfuncties. Daarom wordt in dit bestemmingsplan slechts beperkte ontwikkelingsruimte geboden aan de woonfunctie en aansluiting gezocht bij de bestaande situatie. Handhaving van de woonfunctie is wenselijk: de bestaande woningen krijgen een positieve bestemming. Bij vervanging wordt gestreefd naar herbouw die qua maat en schaal past bij de aanwezige bebouwing. De welstandsnota zal daarbij een essentiële rol spelen. Binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan is ook gestreefd naar behoud van monumentale en karakteristieke boerderijen en overige panden. In het bijzonder kunnen de karakteristieke bijgebouwen worden genoemd. Voor deze gebouwen is geen subsidieregeling aanwezig. Om deze gebouwen toch te behouden wil de gemeente Westerveld in deze bijgebouwen via een afwijking op de gebruiksregels verblijfsrecreatie toestaan. Of een bijgebouw hiervoor in aanmerking komt, kan worden getoetst aan de hand van de randvoorwaarden die zijn opgenomen in paragraaf 6.5.1.
De gezamenlijke oppervlakte van hoofdgebouwen en bijgebouwen (inclusief aan- en uitbouwen), mag niet meer dan 250 m² bedragen. Voor bijgebouwen geldt een maximale gezamenlijke oppervlakte van 150 m², mits ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Er is geen mogelijkheid opgenomen ter vergroting van deze oppervlakte. In de regels is wel een aanvullende afwijking opgenomen voor het compenseren van het afbreken van beeldverstorende bebouwing bij woningen.
Bijgebouwen moeten 1 m lager zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw om zo de ondergeschiktheid te behouden. Er zijn echter cultuurhistorische waardevolle hoofdgebouwen die zodanig laag zijn dat bijgebouwen niet gerealiseerd kunnen worden, omdat deze bijgebouwen dan te laag worden. Met een omgevingsvergunning kan afgeweken worden van het verschil van 1 m zodat er wel bijgebouwen gerealiseerd kunnen worden, omdat het wenselijk is dat deze cultuurhistorische hoofdgebouwen behouden blijven.
Ontwikkelingen als schaalvergroting en extensivering leiden tot het vrijkomen van agrarische bedrijven en woningen. Deze tendens zal zich ook voor de gemeente Westerveld op de langere termijn voortzetten. Alhoewel een percentage moeilijk is aan te geven, betekent dit dat er, gezien over een langere periode, sprake zal zijn van een groot aantal vrijkomende gebouwen. In het Bestemmingsplan Buitengebied is daarom een onderscheid gemaakt tussen 'Wonen' en 'Wonen - Voormalige boerderijen'. Bij het 'Wonen - Voormalige boerderijen' is voor het behoud van de hoofdvorm en de maatvoering een aparte regeling noodzakelijk. Het in stand houden van een voormalige boerderij, waarbij veelal sprake is van een karakteristiek pand, vergt veel inspanning en kapitaal. In dit bestemmingsplan is daarom voor deze specifieke woonbestemming een verruiming van het gebruik voor kleinschalige activiteiten opgenomen.
Een toename van kleinschalige activiteiten kan leiden tot een toename van mobiliteit, milieuhinder en bijvoorbeeld hinder voor omringende agrarische bedrijven. Er zijn echter ook positieve aspecten aan hergebruik verbonden. Kleinschalige bedrijvigheid of het bewoond blijven van de woning kan ten goede komen aan de leefbaarheid van een gebied. Het is mogelijk om een agrarisch bedrijf om te zetten naar:
Bij vrijkomende agrarische bebouwing is er vaak sprake van een grotere oppervlakte aan hoofdgebouw en bijgebouwen dan bij recht in het buitengebied is toegestaan. Het is in de meeste gevallen landschappelijk goed inpasbaar om bij vrijkomende agrarische bebouwing een groter oppervlak aan bijgebouwen toe te staan. Bij vrijkomende agrarische bebouwing is een oppervlakte van 150 m² aan bijgebouwen toegestaan. Alles boven de 150 m² valt onder het overgangsrecht.
Binnen de bestemming is het mogelijk om bij vervanging van beeldverstorende bijgebouwen gebruik te maken van een saneringsregeling, waarbij de bijgebouwen op het perceel eenmalig mogen worden vernieuwd. Deze saneringsregeling bestaat uit twee delen die in samenhang met elkaar gelezen moeten worden. Daarbij mag 50% van het oppervlak tussen de 250 en 500 m² worden teruggebouwd, bovenop de bij recht toegestane oppervlakte van 150 m². Indien meer dan 500 m² aan bijgebouwen aanwezig is, mag van dat meerdere tot een maximum van 20% van het oppervlak boven de 500 m² worden teruggebouwd. De toepassing van deze regeling heeft tot gevolg dat er een afname van de bestaande hoeveelheid aan bebouwing plaatsvindt. Tevens geldt dat er een verbetering van het aanzicht en of landschappelijke inpassing plaatsvindt. Karakteristieke bijgebouwen komen niet in aanmerking voor de saneringsregeling. Tevens geldt dat voor bijgebouwen met een oppervlakte van meer dan 750 m² de 'Ruimte voor ruimte'-regeling toegepast kan worden. Er kan slechts gebruik gemaakt worden van één van de genoemde regelingen. De voorkeur gaat uit naar sanering boven de 'Ruimte voor ruimte'-regeling, omdat de gemeente terughoudend is met het toestaan van nieuwe woningen in het buitengebied.
Deze regeling is niet van toepassing op de hoofdgebouwen uit oogpunt van het behouden van de omgevingskwaliteit. Vaak gaat het om oorspronkelijke Saksische boerderijen die een groter oppervlak hebben dan in het buitengebied is toegestaan. Het is niet gewenst deze bebouwing te vervangen. Het uitsluitend toestaan van de saneringsregeling voor de bijgebouwen zorgt al voor een verbetering van de verhouding hoofdgebouw/bijgebouw en een verbetering van de omgevingskwaliteit.
Naast de standaardregeling en saneringsmethode wordt er binnen de bestemming 'Wonen - Voormalige boerderijen' een grotere oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan voor de hobbyboer. Voor de hobbyboer geldt, via afwijking en gekoppeld aan bepaalde voorwaarden, een totale oppervlakte aan bijgebouwen van 500 m². Om als hobbyboer aangemerkt te worden, moet de agrarische activiteit een omvang hebben die in artikel 1 van de regels onder het begrip 'hobbymatig houden van vee' is omschreven. Deze omvang is afgestemd op de ruimte die een dier qua stalruimte nodig heeft en het aantal dat binnen de gegeven 500 m² mogelijk is. In ruimtelijke zin wordt dit als een aanvaardbare omvang beschouwd, die binnen het wonen als ware het hobbymatig kan worden aangemerkt.
| Voorbeeld saneringsmethode: op een terrein waar functieverandering heeft plaatsgevonden van agrarisch bedrijf naar wonen, staat een hoofdgebouw met een oppervlakte van 300 m² en een aantal bijgebouwen met een gezamenlijke oppervlakte van 800 m². In het algemeen geldt voor bijgebouwen bij een woonfunctie in het buitengebied een maximale oppervlakte van 150 m². Er is dus sprake van 650 m² teveel aan bijgebouw. Bij vervangende nieuwbouw zal 50% van het teveel tussen de 150 m² en 500 m² aan bijgebouw teruggebouwd mogen worden op het terrein, bovenop de oppervlakte die bij recht is toegestaan. Van de oppervlakte boven de 500 m² mag 20% worden teruggebouwd. In totaal zal er dan 150 m² + (50%x350) + (20%x300) = 385 m² aan bijgebouw mogen worden teruggebouwd. |
Het beleid van de gemeente is gericht op het weren van nieuwe burgerwoningen in het buitengebied, zie hiervoor het Woonplan. Grondslag hiervoor is het niet willen toestaan van functies die niet gebonden zijn aan het buitengebied en de belemmering die deze overige functies vormen voor de basisfuncties. Nieuwe burgerwoningen in het buitengebied, zonder functionele binding met het gebied, worden door de gemeente niet toegestaan. Hierop zijn een aantal uitzonderingen denkbaar:
Een aantal panden in het plangebied is als karakteristiek aan te merken. Voor deze karakteristieke panden (waaronder veel voormalige boerderijen) is een afzonderlijke regeling in het bestemmingsplan opgenomen. Karakteristieke panden zijn aangeduid met de aanduiding 'karakteristiek'. De voormalige boerderijpanden hebben geen aanduiding 'karakteristiek' op de verbeelding, omdat de bescherming van de hoofdvorm van het pand al op een andere wijze is geregeld. Monumenten zijn niet onder deze aanduiding gebracht; deze worden op grond van de Monumentenwet beschermd en hebben een dubbelbestemming gekregen. Uitgangspunt is dat de ruimtelijke waarden van de karakteristieke panden zoveel mogelijk in stand worden gehouden.
De regeling is gericht op het behoud van de hoofdvorm en de maatvoering. Deze panden zijn daarmee tevens bestemd voor het behoud en het herstel van de karakteristieke hoofdvormen. Bij volledige herbouw van een karakteristiek pand, zal qua inhoud en oppervlakte geen vergroting plaatsvinden. Tevens zal bij de maatvoering aansluiting gezocht moeten worden bij datgene wat reeds op het perceel aanwezig is c.q. was. De aanduiding 'karakteristiek' betekent dus niet dat het pand precies in de huidige staat moet worden bewaard, wél dat bij de beoordeling van bouwplannen erop zal worden gelet dat de kenmerken die de ruimtelijke waarde bepalen, zoveel mogelijk intact blijven.
Ter bescherming van de karakteristieke bijgebouwen is een toetsingscriterium opgenomen in paragraaf 6.5.1.
Om (monumentale of karakteristieke) boerderijen in stand te houden, is het mogelijk de panden onder bepaalde voorwaarden te splitsen. Splitsing van dergelijke boerderijen naar twee woningen is alleen mogelijk bij boerderijen groter dan 200 m². Bij een boerderij groter dan 300 m² worden maximaal drie woningen toegestaan. Bij splitsing worden de woningen gerealiseerd binnen het bestaande hoofdgebouw.
In het algemeen geldt voor bijgebouwen bij voormalige agrarische bedrijfsbebouwing een toegestane oppervlakte van maximaal 150 m² per woning. Om te voorkomen dat bij splitsing voor iedere woning een oppervlakte van 150 m² aan bijgebouwen wordt geplaatst en de oppervlakte aan bijgebouwen groter wordt dan de oppervlakte van het hoofdgebouw, geldt bij splitsing een oppervlakte van 100 m² bijgebouw per woning. Tevens geldt dat ook hier een saneringsmethode (paragraaf 6.11.1.) kan worden toegepast omdat er sprake is van een specifieke woonbestemming in voormalige boerderijen. Algemeen aandachtspunt bij splitsing is de afstemming met en de toetsing aan de milieuwet- en regelgeving (geurhinder). De ontwikkelingsmogelijkheden voor de basisfuncties dienen in stand te blijven.
Naast de genoemde mogelijkheden is in dit bestemmingsplan via een wijzigingsbevoegdheid binnen de agrarische bestemming de mogelijkheid opgenomen tot het realiseren van een woonhoeve/buurtschap. Een woonhoeve/buurtschap wordt, om verstening van het buitengebied te voorkomen, gerealiseerd op de locatie van een vrijkomend agrarisch bedrijf in de plaats van de bestaande gebouwen en bevat meerdere wooneenheden. Binnen de planperiode van het Bestemmingsplan Buitengebied wil de gemeente ten minste één woonhoeve/buurtschap realiseren.
Bij de invulling van de woonhoeve/buurtschap kan gedacht worden aan bestemmingen voor specifieke doelgroepen. Huisvestingsmogelijkheden voor gehandicapten, of een combinatie daarvan met 'reguliere' woningen, of een combinatie van 'wonen en werken', zodat ruimte kan worden geboden aan kleinschalige bedrijven. Bij het realiseren van een woonhoeve/buurtschap zal sprake zijn van maatwerk en landschappelijke inpassing. Een andere belangrijke voorwaarde voor het realiseren van een woonhoeve/buurtschap, is de ligging nabij een kern.
Wonen bij agrarische bedrijven
Uit een oogpunt van een goede agrarische bedrijfsvoering is het gewenst om bij agrarische bedrijven te kunnen wonen. De aanwezigheid van een eerste bedrijfswoning is dus logisch. Wanneer een agrarisch bedrijf zich zo ontwikkelt dat sprake is van een duurzaam meermansbedrijf (gelet op aard, omvang en continuïteit van het bedrijf ) kan het voorkomen dat een tweede bedrijfswoning gewenst is. De gemeente Westerveld wil echter verstening van het buitengebied tegengaan. Een tweede bedrijfswoning heeft in de meeste gevallen een grote ruimtelijke impact. In het algemeen geldt dan ook dat tweede bedrijfswoningen niet gewenst zijn. Alleen bij uitzonderlijke gevallen kan worden gewerkt met een partiële herziening van het bestemmingsplan.
Wonen bij niet-agrarische bedrijven
Ook bij niet-agrarische bedrijven is een bedrijfswoning voor beheer en toezicht (soms) wenselijk. Het realiseren van meerdere woningen is hier echter niet gewenst en ook niet noodzakelijk.
Op enkele grotere recreatieterreinen is al sprake van meerdere bedrijfswoningen; daar geldt de bestaande situatie als uitgangspunt. Via een wijziging is het voor deze grote terreinen mogelijk maximaal twee bedrijfswoningen te realiseren. Er is dan sprake van maatwerk.