Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1 en 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het bestemmingsplan "Nuland Oost" uit 2011 is de ontwikkeling voorzien van een nieuw woongebied, Pelgrimsche Hoeve. De realisatie van het nieuwe woongebied dient als financiële basis voor de herstructurering van het bedrijventerrein De Terp, dat direct ten zuiden van het nieuwe woongebied ligt. Beide ontwikkelingen samen zijn aangeduid als het plan "Nuland Oost" en dragen bij aan de vergroting van de leefbaarheid van de kern Nuland.

In het moederplan is Pelgrimsche Hoeve opgenomen als globale bestemming en is met een uitwerkingsplicht de ontwikkeling van het woongebied mogelijk.

Voor Pelgrimsche Hoeve is een stedenbouwkundige visie opgesteld, waarin een gefaseerde ontwikkeling van 275 woningen is opgenomen. In 2013 is het uitwerkingsplan voor de eerste fase van Pelgrimsche Hoeve vastgesteld, waarmee realisatie van 15 vrijstaande woningen en twee onder één kapwoningen en de aanleg van de hoofdontsluiting en twee brinken mogelijk is gemaakt. De volgende fase, fase 2, wordt op dit moment voorbereid. Fase 2 bestaat uit maximaal 43 kavels ten behoeve van verschillende woningtypen en het bijbehorende openbaar gebied.

Fase 1 is op dit moment nog niet gerealiseerd. Daarom is ervoor gekozen om de gronden van fase 1 mee te nemen in voorliggend uitwerkingsplan. Voorliggend uitwerkingsplan maakt de uitvoering van de eerste en tweede fase mogelijk.

1.2 Visie Pelgrimsche Hoeve

Voor het totale woongebied Pelgrimsche Hoeve is een stedenbouwkundige visie opgesteld. Op 22 oktober 2013 heeft de raad deze stuctuurvisie vastgesteld. De visie geeft een beschrijving van het gebied en gaat in op het beleidskader, de randvoorwaarden en uitgangspunten die een rol spelen bij de ontwikkeling van het woongebied, het stedenbouwkundig planconcept en diverse structuren daarbij, zoals de verkeersstructuur en de waterstructuur.

Op basis van deze totaalvisie is het plan nader vormgegeven voor fase 1 en 2, waar onderhavig uitwerkingsplan op is gericht. De visie maakt integraal onderdeel uit van het uitwerkingsplan en is derhalve opgenomen in bijlage 1.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied voor fase 1 en 2 is gelegen aan de noordwestzijde van het nieuwe woongebied Pelgrimsche Hoeve en bedraagt circa 2,7 hectare. Het gebied sluit aan de westkant aan op de bestaande bebouwing (aan onder andere de Gerstakker, Tarweakker en Vlasakker) en aan de noordkant op de Zandstraat. Het gebied is thans in gebruik als weiland en akker.

In onderstaande figuur is een luchtfoto opgenomen met de situering van fase 1 en 2 binnen het woongebied Pelgrimsche Hoeve. Met een rode ellips is globaal aangegeven waar de woonkavels zijn gelegen die in fase 1 en 2 worden uitgegeven. Naast uit te geven woonkavels bevat het plangebied ook een strook grond die recent is verkocht aan eigenaren aan de Tarweakker. Verder bevat het plangebied openbaar gebied, bestaande uit ondermeer ontsluitingswegen en groen.

Figuur 1.1 Luchtfoto locatie woongebied Pelgrimsche Hoeve (blauwe lijn) en globale begrenzing fase 2 (rode ellips)

1.4 Vigerend bestemmingsplan

De gronden van fase 1 zijn gelegen binnen de plangrenzen van het vigerende uitwerkingsplan "Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1" dat is vastgesteld op 3 september 2013. De bestemmingen zijn nog niet gerealiseerd.

Het plangebied voor fase 2 is gelegen binnen de plangrenzen van het vigerende bestemmingsplan "Nuland Oost" (vastgesteld op 31 mei 2011). Op de gronden geldt de globale bestemming ‘Woongebied – Uit te werken’, die is bestemd voor de realisatie van een nieuw woongebied, bestaande uit woningen en de daarbij behorende voorzieningen. Daarnaast is deze bestemming bedoeld voor (ontsluitings)wegen, straten, paden, parkeer-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen van algemeen nut. In de uitwerkingsregels is een aantal voorwaarden opgenomen die in acht moeten worden genomen bij het opstellen van het uitwerkingsplan. Om te voorkomen dat reeds op basis van de uit te werken bestemming een omgevingsvergunning afgegeven kan worden, is een bouwverbod opgenomen, dat geldt tot het moment dat voor de betreffende gronden het uitwerkingsplan onherroepelijk wordt. Het volledige artikel is ter toelichting in onderstaand kader opgenomen.

Om fase 2 van het woongebied mogelijk te maken wordt deze globale woonbestemming in voorliggend plan nader uitgewerkt. Ook fase 1 is opgenomen in voorliggend plan. In deze toelichting wordt gemotiveerd dat het plan voldoet aan de uitwerkingsregels en dat de beleids-, waarden- en milieuaspecten niet worden geschaad.

1.5 Bij het plan behorende stukken

Aan de totstandkoming van het plan 'Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1 en 2' liggen verschillende onderzoeken ten grondslag, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit uitwerkingsplan zijn verwoord. De volgende rapportages, behorende bij dit plan, zijn als bijlagen opgenomen:

• Visie Pelgrimsche Hoeve, Grontmij Nederland B.V., mei 2013, referentienummer GM-0101510;
• Verkennend bodemonderzoek Pelgrimsche Hoeve te Nuland, Grontmij Nederland B.V., mei 2013, referentienummer GM-0099487;
• Waterparagraaf Pelgrimsche Hoeve fase 1 te Nuland (gemeente Maasdonk), Grontmij Nederland B.V., mei 2013, referentienummer 326809.EHV.413.N001versie02;
• Waterparagraaf Pelgrimsche Hoeve fase 2 te Nuland (gemeente Maasdonk), Grontmij Nederland B.V., februari 2014, referentienummer GM-Versie01;
• Akoestisch onderzoek nieuwbouw Pelgrimsche Hoeve, Grontmij Nederland B.V., mei 2013, referentienummer GM-0101524;
• Memo Pelgrimsche Hoeve, geluidsbelasting gemeentewerf met depot, RMB, april 2013.

1.6 Leeswijzer

Hoofdstuk 1 is de aanleiding van voorliggend uitwerkingsplan beschreven, alsmede de ligging van het plangebied en de uitwerkingsregels uit het moederplan. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het stedenbouwkundige plan dat op basis van de visie is uitgewerkt voor fase 1 en 2.
Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van de onderzoeken die in het kader van het uitwerkingsplan zijn gedaan naar de mogelijke planeffecten in de omgeving van het plangebied. In hoofdstuk 4 wordt de juridische planopzet beschreven, waarbij is aangegeven op welke wijze de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkelingen juridisch zijn vertaald. Dit heeft een directe relatie met de uitvoerbaarheid, met name het beleid ter handhaving van de inrichting van het plangebied waaraan in hoofdstuk 5 aandacht wordt besteed. De procedure en het vooroverleg komen tot slot aan bod in hoofdstuk 6.

Voor wat betreft het relevante rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijke beleid, alsmede de stedenbouwkundige visie, wordt verwezen naar de 'Visie Pelgrimsche Hoeve', dat is opgenomen in bijlage 1.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Algemeen

Dit hoofdstuk gaat in op de stedenbouwkundige uitwerking van fase 1 en 2, waarvoor dit uitwerkingsplan is opgesteld.

2.2 Stedenbouwkundige uitwerking

2.2.1 Stedenbouwkundig plan

Vanuit de visie voor Pelgrimsche Hoeve en op basis van de genoemde randvoorwaarden en uitgangspunten zijn de eerste twee fasen verder uitwerkt. In figuur 2.1 is het stedenbouwkundig plan voor fase 1 en 2 opgenomen.

Fase 1 is voorzien aan de noord / noordwestzijde van Pelgrimsche Hoeve. Aan de zuidzijde van de Zandstraat wordt het bestaande lint verdicht. Hier worden zes kavels ontwikkeld in fase 1, die rechtstreeks op de Zandstraat ontsluiten. Daarnaast worden langs beide zijden van de nieuwe ontsluitingsweg negen woonkavels geprojecteerd. Langs de weg is ruimte voor groen en parkeren in het openbaar gebied. Waar de bebouwing voor fase 1 stopt, ligt een brinkvormige wadi in het openbaar gebied. Deze wordt gebruikt voor de bergingsopgave voor fase 1. Naast waterbergingsfunctie biedt deze driehoek ruimte voor spelen.

Fase 2 is voorzien ten oosten van de bestaande kernrand en ten westen van de kavels van fase 1. Aan de zuidzijde van de Zandstraat wordt het bestaande lint verdicht. Hier wordt één kavel ontwikkeld in fase 2, die rechtstreeks op de Zandstraat ontsluit.

Centraal in het plangebied van fase 2 wordt een interne ontsluiting in een (gekantelde) U-vorm gerealiseerd. Deze ontsluiting verbindt de doodlopende einden van de Gerstakker en Vlasakker, zodat een logische afronding van de bestaande structuur ontstaat. Rondom deze nieuwe ontsluiting is ruimte voor circa 25 woningen en openbare parkeerplaatsen.

Een langzaamverkeerverbinding voor voetgangers en fietsers verbindt de interne ontsluitingsweg met de hoofdontsluiting van Pelgrimsche Hoeve.

Aan de hoofdontsluitingsweg is binnen fase 2 plaats voor circa 12 woningen en voor speelgelegenheid. De speelgelegenheid loopt door tot op de hoek van de Haverstraat met de Pelgrimstraat. Een groot deel van deze woningen ligt aan één van de brinkvormige wadi's in het openbaar gebied. Deze wadi's worden gebruikt voor de waterbergingsopgave van Pelgrimsche Hoeve en het biedt ruimte voor spelen.

Langs de hoofdontsluiting en langs de interne ontsluitingsweg is ruimte voor groen en parkeren in het openbaar gebied.

Fase 2 heeft een wat hogere dichtheid dan fase 1 en dan het gemiddelde in Pelgrimsche Hoeve. Deze dichtheid zorgt voor een geleidelijke overgang richting het buitengebied en zorgt voor een goede aansluiting op de bestaande kern.

In de navolgende paragrafen wordt nader ingegaan op het programma, infrastructuur en parkeren en het watersysteem.

Figuur 2.1 Stedenbouwkundig plan fase 1 en 2 met een mogelijke verkaveling

2.2.2 Programma

Fase 1 en 2 bieden ruimte aan maximaal 58 woningbouwkavels. Op basis van de visie zijn deze kavels geschikt voor een mix van sociale woningen, hoekwoningen en 2 onder 1 kap woningen en vrije kavels.

Binnen het stedenbouwkundig plan en de verkeersstructuur die daarin is opgenomen, is ruimte om te schuiven met het programma. Deze flexibiliteit is gewenst vanuit de wisselende vraag in de markt. Het programma met 53 woningen dat is ingetekend in figuur 2.1, moet dan ook worden gezien als een mogelijk programma: zou zo het kunnen worden. Daarbij is ruimte voor de volgende woningaantallen en kaveloppervlaktes:

• 14 Sociale koopwoningen, met een gemiddelde kavelgrootte van circa 150 m2
• 6 Sociale huurwoningen, met een gemiddelde kavelgrootte van circa 130 m2
• 12 Hoekwoningen & 2 onder 1 kap, met een gemiddelde kavelgrootte van circa 280 m2  

• 21 Vrije kavels, met een gemiddelde kavelgrootte van circa 380 m2

Bvengenoemd programma is gebaseerd op de "Visie Pelgrimsche Hoeve" en sluit aan bij de uitgangspunten van het exploitatieplan "Nuland Oost 2011 - herziening 2013".

Ook als de voor Wonen bestemde gronden uiteindelijk bij uitgifte anders verkaveld worden of als er wordt geschoven met woningtypes, dan moet dit binnen de gestelde kaders blijven. 

Bebouwing

De bebouwing in het plangebied heeft een dorpse sfeer die aansluit op de bestaande bebouwing in de omgeving.

Aan de Zandstraat en aan de nieuwe hoofdstructuur zijn platte daken uitgesloten. De toepassing van zadeldaken heeft de voorkeur, ook een samengestelde kap is mogelijk. Nokrichtingen zijn vrij te bepalen. De nieuwbouw bestaat uit één of anderhalve bouwlaag met een kap. De goothoogte van de woningen bedraagt maximaal 4,5 meter en de bouwhoogte maximaal 8,5 meter. Aan de hoofdstructuur zijn naar de pleintjes toe accenten mogelijk. Ter plaatse is een hogere goot- en bouwhoogte toegestaan, namelijk resp. maximaal 6 meter en 10 meter.

In het binnengebied van het woonveld zijn woningen van twee bouwlagen met een eventuele kap passend. De bouwhoogtes zijn hier maximaal 6 meter goothoogte en maximaal 10 meter bouwhoogte. Hoewel schuine daken (zadeldak of samengesteld dak) de voorkeur hebben, zijn platte daken in de binnengebieden ook mogelijk. Voor een goede aansluiting op de bestaande bebouwingsstructuur aan de Gerstakker en de Vlasakker is het van belang dat de nieuwe woningen in het binnengebied samenhang vertonen met de bestaande woningen. Dit kan worden bereikt door de bouwhoogte, het kleurgebruik en het materiaalgebruik van de nieuwe woningen af te stemmen op de bestaande woningen.

De afstand van vrijstaande woningen tot de voorste kavelgrens bedraagt 5 meter en tot de zijdelingse erfgrenzen 3 meter. Voor 2 onder 1 kap-woningen gelden dezelfde afstanden, alleen kan de bebouwing aan één zijde in de erfgrens worden gebouwd. Voor de sociale koop- en huurwoningen geldt 3 meter tot de voorste kavelgrens.

Voor het plangebied zullen geen welstandseisen worden vastgesteld. Wel is in het moederplan de beoogde sfeer voor Pelgrimsche Hoeve beschreven en zijn de beelden uit onderstaande figuur 2.3 opgenomen. Deze sfeerbeelden worden onderstaand ter inspiratie weergegeven, omdat het aansluit bij de ambities die ten grondslag liggen aan het stedenbouwkundig plan. Voor de woningen die aan de Zandstraat zijn gelegen, geldt welstandsniveau 1 uit de Welstandsnota (lintbebouwing). Het toetsingskader is te vinden op www.maasdonk.nl.

De woningen aan de Zandstraat sluiten wat betreft sfeer het beste aan op de landelijke woningen langs de bebouwingslinten in de omgeving (bovenste twee beelden in figuur 2.3). Binnen het plangebied is een dorpse sfeer passend, die aansluit bij de jaren 80 en ‘90 woonwijken aan de westzijde (onderste twee beelden in figuur 2.3).

Figuur 2.2 Mogelijke invulling fase 1 en 2: verkaveling en programma

Figuur 2.3 Sfeerbeelden bebouwing

2.2.3 Infrastructuur en parkeren

Ontsluitingsstructuur

In fase 1 kan een groot deel van de hoofdontsluiting van Pelgrimsche Hoeve worden aangelegd. De Zandstraat wordt via een nieuwe ontsluitingsweg verbonden met de Pelgrimsstraat. Langs de Zandstraat en langs de nieuwe ontsluitingsweg zijn de eerste 15 kavels gesitueerd. De ontsluitingsweg kan zuidwaarts richting Industriestraat worden doorgetrokken. Op die manier wordt het bouwverkeer buiten de kern om afgewikkeld richting de Rijksweg en wordt de woonomgeving ten westen van het plangebied niet onnodig belast.

Fase 2 sluit aan op de hoofdontsluiting die in fase 1 is opgenomen. In het binnengebied van het woonveld wordt een interne ontsluitingsweg gerealiseerd. Deze ontsluiting verbindt de doodlopende einden van de Gerstakker en Vlasakker, zodat een logische afronding van de bestaande structuur ontstaat.

Een langzaamverkeerverbinding voor voetgangers en fietsers verbindt het trottoir van de interne ontsluitingsweg met het trottoir van de hoofdontsluiting van Pelgrimsche Hoeve.

De Pelgrimsche Hoeve wordt ingericht volgens de principes van 'duurzaam veilig'. Het wordt in zijn geheel een 30 km/u gebied. Het gekozen profiel heeft voldoende breedte voor twee trottoirs, aan twee zijden langsparkeren en een wegbreedte van 4,70 meter, waarop het verkeer in twee richtingen rijdt. De trottoirs en parkeerstroken worden aan beide zijden onderbroken door inritten en bomen.

In het verlengde van de Gerstakker en de Vlasakker heeft het profiel aan de ene zijde parkeerhavens en aan de andere zijde trottoir, die wordt onderbroken door inritten.

Parkeren

Langs de hoofdontsluitingsweg en een deel van de interne ontsluitingsweg is ruimte voor langsparkeren aan de straat. Er zijn parkeerhavens opgenomen in het verlengde van de Gerstakker en de Vlasakker. Daarnaast is in het binnengebied ruimte voor extra openbare parkeerplaatsen.

Voor de vrije kavels en de 2 onder 1-kap woningen is een parkeerplaats op eigen terrein verplicht.

De parkeernormen zijn vastgesteld op:

• Sociale huur: 1,7 parkeerplaats per woning (inclusief aandeel bezoekers: 0,3 parkeerplaats in openbaar gebied)
• Sociale koop: 1,7 parkeerplaats per woning (inclusief aandeel bezoekers: 0,3 parkeerplaats in openbaar gebied)
• Hoek / 2-1-kap: 1,9 parkeerplaats per woning (inclusief aandeel bezoekers: 0,3 parkeerplaats in openbaar gebied)
• Vrije kavels: 2,2 parkeerplaats per woning (inclusief aandeel bezoekers: 0,3 parkeerplaats in openbaar gebied)

De parkeerbehoefte bij het in paragraaf 2.2.2 benoemde programma bedraagt 103 parkeerplaatsen. Van deze 103 plaatsen worden er minimaal 33 op eigen terrein gerealiseerd bij de vrije kavels en de 2 onder 1-kap woningen. Dat betekent dat er maximaal 70 parkeerplaatsen in het openbaar gebied moeten komen.

Bij realisatie van het maximale aantal woningen dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, bedraagt de parkeerbehoefte 111 parkeerplaatsen. Met realisatie van minimaal 33 parkeerplaatsen op eigen terrein, moeten er maximaal 78 parkeerplaatsen in het openbaar gebied komen.

In het binnengebied zijn ten minste 39 openbare parkeerplaatsen aan te leggen. Langs de hoofdontsluitingsweg zijn - wanneer wordt uitgegaan van één parkeerplaats aan de voorzijde van elke kavel - ten minste 25 parkeerplaatsen aan te leggen. Zoals te zien is in figuur 2.2 is er voldoende ruimte om langs de hoofdontsluitingsweg, over een totale lengte van circa 340 meter, meer dan 25 parkeerplaatsen te realiseren. Daarmee kan gesteld worden dat er voldoende ruimte in het openbaar gebied is om aan de parkeerbehoefte te kunnen voldoen. Ook bij realisering van het maximale aantal woningen dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is het aannemelijk dat er in het openbaar gebied voldoende ruimte beschikbaar is.

 
Afhankelijk van de uiteindelijke verkaveling, de situering van de inritten en de hoeveelheid bomen kan het exacte aantal parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden bepaald. Bij de vergunningverlening toetst de gemeente aan de gestelde parkeernomen, zodat er geen tekort aan parkeerplaatsen ontstaat. Daarnaast wordt bij de verkoop van de gronden de aanleg van voldoende parkeerplaatsen vastgelegd in de overeenkomsten.

Geconcludeerd kan worden dat er wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

2.2.4 Watersysteem

Het watersysteem voor fase 1 en 2 is uitgewerkt in het kader van de watertoets. De hoofdlijnen van de waterparagraaf zijn beschreven in paragraaf 3.3 van deze toelichting. De volledige waterparagrafen zijn opgenomen in bijlagen 3 en 4 van voorliggend uitwerkingsplan.

In een nog op te stellen waterhuishoudingsplan wordt de waterhuishouding tot besteksniveau uitgewerkt. Later wordt gefaseerd ook de waterhuishouding voor de rest van het woongebied verder uitgewerkt. De planning hiervan is nog niet bekend.

Hoofdstuk 3 Gebiedsinventarisatie

3.1 Algemeen

De milieuaspecten archeologie, flora en fauna, luchtkwaliteit, externe veiligheid, geurhinder en bedrijvigheid, zijn in het kader van het vigerende bestemmingsplan "Nuland Oost" voldoende in kaart gebracht. De resultaten en conclusies zijn nog representatief voor voorliggend uitwerkingsplan; derhalve wordt voor deze aspecten verwezen naar de toelichting van het moederplan.

Aan de totstandkoming van het voorliggende plan liggen verschillende onderzoeken ten grondslag, waarvan de resultaten op hoofdlijnen in dit uitwerkingsplan zijn verwoord. De uitkomsten zijn, voor zover relevant, in onderstaande paragrafen beschreven. De bijbehorende onderzoeksrapportages zijn opgenomen in de bijlagen.

3.2 Bodem

Bodemopbouw

Volgens de Bodemkaart van Nederland 2000 liggen binnen het toekomstige woongebied Pelgrimsche Hoeve hoge zwarte enkeerdgronden, ontwikkeld in leemarm en zwak lemig fijn zand (zEZ21). Ten zuiden van de (oude) Rijksweg liggen beekeerdgronden, ontwikkeld in leemarm en zwak lemig fijn zand (pZg21). Binnen het gebied zijn geen TNO-boringen (DINOloket) gelegen.

Afgaand op de 43 boringen uit het bodemkundig veldonderzoek (Het Veldwerkbureau, april 2013) is de gemiddelde bodemopbouw voor het plangebied van Pelgrimsche Hoeve voor fase 1 en 2 bepaald en weergegeven in tabel 3.1a en 3.1b.

Tabel 3.1a Gemiddelde bodemopbouw plangebied fase 1

Tabel 3.1b Gemiddelde bodemopbouw plangebied fase 2

Waterdoorlatendheid bodem

De doorlatendheidsmetingen en de schattingen, uitgevoerd tijdens het bodemkundig veldonderzoek (Het Veldwerkbureau, april 2013), tonen aan dat de waterdoorlatendheid van de bodem binnen het plangebied van de Pelgrimsche Hoeve fase 1 over het algemeen (matig) goed en fase 2 over het algemeen goed geschikt is voor de infiltratie van hemelwater. Aandachtspunt is dat het gebied ter hoogte van de zuidelijke ontsluiting niet is onderzocht.

Voor de infiltratie van water wordt meestal de minimale waarde van 0,5 meter per dag (m/d) gehanteerd. In de teelaardelaag (tot circa 0,7 m –mv bij fase 1 en tot circa 0,8 m –mv bij fase 2) en de inspoelingslaag (circa 0,7 tot 1,1 m –mv bij fase 1 en circa 0,8 tot 1,2 m –mv bij fase 2) ligt de doorlatendheid tussen circa 0,5 en 1,0 m/d. In de bodem onder de inspoelingslaag tot aan de verkende bodemdiepte ligt de doorlatendheid tussen circa 1,0 en 2,0 m/d.

Bodemkwaliteit

Om inzicht te krijgen in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 2), bestaande uit een vooronderzoek en veld- en laboratoriumwerkzaamheden. Onderzocht is het gebied voor fase 1 en 2 en de directe omgeving. Navolgend worden de belangrijkste bevindingen weergegeven.

Op de onderzoekslocatie zijn zowel in de bovengrond als in de ondergrond geen verontreinigingen aangetroffen. In het grondwater zijn eveneens geen verontreinigingen aangetroffen. Er zijn wel licht verhoogde gehalten gemeten. In het noordelijke deel van de onderzoekslocatie is in de bovengrond van één mengmonster een licht verhoogd gehalte aan PAK aangetoond. Voor de overige parameters en in de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetroffen.

In het grondwater zijn licht verhoogde gehalten aan barium, cadmium, koper en zink (boven de streefwaarde) gemeten. Voor de overige parameters zijn geen verhoogde gehalten aangetroffen.

Er is geen aanleiding tot het verrichten van vervolgonderzoek.

Op basis van de uitkomsten van het onderzoek behoeven er vanuit milieuhygiënisch oogpunt gezien geen beperkingen te worden gesteld aan het toekomstige gebruik van de locatie als woongebied. Indien grond van de locatie vrijkomt en wordt toegepast gelden de regels van het Besluit bodemkwaliteit. Hierdoor is een gebiedsspecifiek beleidskader van kracht voor het toepassen van grond.

Conclusie

De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van fase 1 en 2.

3.3 Water

Voor fase 1 en fase 2 van Pelgrimsche Hoeve zijn aparte waterparagrafen opgesteld (zie bijlagen 3 en 4). Onderstaande tekst is een beknopte samenvatting van deze waterparagrafen en beschrijft de hoofdlijnen van de huidige situatie en opzet van de toekomstige duurzame waterhuishouding. Voor een uitgebreidere beschrijving wordt derhalve verwezen naar de waterparagrafen.

Huidige bodem- en watersituatie

Ontwerpgrondwaterstand en GLG

De wisseling in de grondwaterstand wordt uitgedrukt met behulp van de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) en de gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG). Daarbij wordt de GHG vaak als maatgevende grondwaterstand gehanteerd voor de toetsing van het ontwerp. Deze maatgevende grondwaterstand wordt de “ontwerpgrondwaterstand” genoemd. Voor Pelgrimsche Hoeve fase 1 en 2 is de ontwerpgrondwaterstand geschat op NAP +4,2 m en de GLG op NAP +3,5 m.

De schatting is gebaseerd op verschillende bronnen, te weten: de Bodemkaart van Nederland, grondwaterdynamiekkaarten uit de Wateratlas Noord-Brabant, de peilbuizen uit het grondwatermeetnet van de gemeente Maasdonk en het voor fase 1 en 2 uitgevoerde bodemkundig veldonderzoek.

Door de verzamelde gegevens te interpoleren en met elkaar te vergelijken, is een schatting gemaakt van de ontwerpgrondwaterstand en de GLG. Hieruit blijkt dat de waarden van de GHG en GLG van de informatiebronnen nagenoeg overeen te komen. Een aandachtspunt is dat er van de peilbuizen maar over de afgelopen drie jaar meetgegevens voorhanden zijn, terwijl voor het bepalen van de GHG en GLG van 8 opeenvolgende jaren gegevens nodig zijn.

Oppervlaktewater

Het plangebied valt binnen het beheergebied van het waterschap Aa en Maas. In en rondom het gebied zijn geen waterlopen categorie A (leggerwatergang) en categorie B (schouwsloot) aanwezig. Op circa 200 m ten noorden van de Zandstraat ligt een waterloop categorie A die richting het noorden afwatert. Aan de zuidzijde van de A59 is tevens een waterloop categorie A gelegen.

In/aan de randen van het woongebied Pelgrimsche Hoeve liggen wel enkele greppels zoals naast de Zandweg, Industriestraat en de Schotsheuvel. Het plangebied van fase 1 en 2 heeft te maken met de greppel bij de Zandweg.

Riolering

In het bestaand stedelijk gebied, gelegen ten westen van het nieuwe woongebied, is een gemengd rioleringstelsel gelegen. Op hoofdlijnen watert het stelsel richting het westen af.

Binnen de westrand van het plangebied van het nieuwe woongebied ligt een transportleiding beton Ø800 mm van de gemengde riolering, die richting het noorden afstroomt. Ten noorden van de Zandstraat, op circa 70 meter ten noorden van het gebied, komt de leiding uit in een bergbezinkbassin (BBB). De overstort van de BBB op oppervlaktewater ligt verder richting het noorden.

Toekomstige duurzame waterhuishouding

Hemelwaterbehandeling

Afgaand op de huidige bodem- en watersituatie blijkt het plangebied van Pelgrimsche Hoeve fase 1 (matig) goed en fase 2 over het algemeen goed geschikt te zijn voor de infiltratie van hemelwater. Aandachtspunt is dat de teelaarde- en inspoelingslaag een matige waterdoorlatendheid kunnen hebben.

Het hemelwater dat afstroomt van de daken van de woningen wordt binnen de uit te geven kavels verwerkt. Het hemelwater dat afstroomt van de particuliere opritten en eventueel overige terreinverharding, zoals terrassen, wordt gezamenlijk met het van de openbare verharding (wegen, parkeerplaatsen, trottoirs) afstromende hemelwater afgevoerd naar de openbare wadi’s.

Binnen het totale woongebied is ruimte opgenomen voor drie centrale wadi's, één wadi in het noordoosten van het gebied en een wadizone in het zuiden van het gebied. In de wadi's wordt het afstromende hemelwater van de particuliere opritten en openbare verharding geborgen en geïnfiltreerd.

Tijdens neerslag lopen de wadi's vol met hemelwater. Bij grotere buien (kunnen) de wadi's overstromen op aanliggend maaiveld van het groen en de wegen. De hoogtes van het groen, wegen en woningen wordt zo bepaald dat het hemelwater niet richting/in de woningen stroomt. De vloerpeilen van de woningen komen in ieder geval 0,3 m boven de nabijgelegen weg te liggen. Na neerslag lopen de wadi's met behulp van infiltratie leeg.

In het openbaar gebied vindt de afvoer zoveel mogelijk bovengronds plaats via molgoten. Hierop wordt de ophoging van het gebied, het wegprofiel en het hoogteverloop van de wegen afgestemd.

Binnen het opgestelde waterhuishoudingsplan voor fase 1 zijn de afwerkpeilen voor het totale woongebied uitgewerkt op basis van de waterstructuur en de wateruitgangspunten.

Hemelwaterberging particulier gebied

De voorkeur gaat uit om voor de hemelwaterberging op de woonkavels bovengrondse bergingsvoorzieningen toe te passen. Het toepassen van infiltratiekratten heeft vanuit de gemeente Maasdonk niet de voorkeur omdat het functioneren van de kratten minder goed gewaarborgd kan worden. De situering van de bergings-/infiltratievoorzieningen is aan de ontwikkelaar en/of toekomstige eigenaar van de kavel. Alle uitgangspunten waar de particuliere bergingsvoorzieningen aan moeten voldoen, zijn opgenomen in de waterparagraaf.

Hemelwaterberging openbaar gebied

Met behulp van de HNO-tool is de benodigde berging in het openbaar gebied van het totale woongebied Pelgrimsche Hoeve en van het plangebied van fase 1 en 2 bepaald. In onderstaande tabellen 3.2a en 3.2b is de uitbreiding aan verhard oppervlak en de benodigde berging opgenomen.

Tabel 3.2a Uitbreiding verhard oppervlak en benodigde hemelwaterberging fase 1

Tabel 3.2b Uitbreiding verhard oppervlak en benodigde hemelwaterberging fase 2

Berging

Voor fase 1 komt de benodigde berging uit op circa 422 m3 bij de bui T=10 + 10%. Het grootste deel hiervan stroomt af naar (twee van) de drie centrale wadi's. Een deel stroomt af naar de zuidelijke wadizone. In de drie centrale wadi's en de zuidelijke wadi blijft nog 1.608 m3 beging over. Samen met de beschikbare berging in de noordoostelijke wadi blijft er nog 1.988 m3 over voor de rest van het woongebied.

Voor fase 2 komt de benodigde berging uit op 211 m3 bij de bui T=10 + 10%. Dit volume aan water stroomt in eerste instantie af naar de twee westelijke wadi’s van de drie centrale wadi’s. Wanneer één van de drie wadi’s vroegtijdig volzit kan deze via de weg overlopen op één van de twee andere centraal gelegen wadi’s. Na de ontwikkeling van fase 2 en 1 blijft in de drie centrale wadi’s en de zuidelijke wadi nog 1.397 m3 berging over. Samen met de beschikbare berging in de noordoostelijke wadi blijft er nog 1.777 m3 over voor de rest van het woongebied.

Ont- en afwatering

Afgaand op de geschatte gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) en de maaiveldhoogtes, blijkt het gebied van het nieuwe woongebied Pelgrimsche Hoeve, waaronder ook fase 1 en 2, niet overal te voldoen aan de minimale ontwateringsnormen. Omdat verlaging van de grondwaterstand niet is toegestaan, dienen de woningen, wegen en het maaiveld binnen gebieden met onvoldoende ontwatering te worden opgehoogd.

Alvorens of tijdens de besteksuitwerking is een detailuitwerking van de afwerkpeilen en goten (peilen en dimensionering) binnen het gebied van fase 1 en 2 noodzakelijk, gebaseerd op de uitgangspunten en hemelwaterstructuur uit deze waterparagraaf en de uitgewerkte afwerkpeilen voor het totale woongebied als onderdeel van het waterhuishoudingsplan voor fase 1.

Afvalwaterafvoer

Binnen het nieuwe woongebied Pelgrimsche Hoeve komt een vrijverval afvalwaterriolering te liggen die (grotendeels) wordt aangesloten op de bestaande afvalwaterriolering in de Pelgrimstraat en Industriestraat.

Afgaand op de in totaal 275 woningen komt de piekafvoer van de afvalwaterafvoer uit het totale woongebied uit op 8.250 l/uur, ofwel 8,25 m3/uur. Dit is gebaseerd op 2,5 inwoners per woning en een piekafvoer van 12 liter per inwoner per uur.

De gemeente Maasdonk heeft de afvalwaterriolering (structuur, hoogteligging en diameter) voor het totale woongebied, inclusief de te verplaatsen transportleiding, uitgewerkt. De afvalwaterafvoer vanuit het plangebied van fase 1 en 2 kan op die riolering worden aangesloten. Alvorens of tijdens de besteksuitwerking is een detailuitwerking van de afvalwaterriolering binnen het gebied noodzakelijk.

Oppervlaktewater

De bestaande greppel aan de noordzijde van het plangebied krijgt een plek binnen het plan.

3.4 Geluid

Onderzoek

In het kader van het bestemmingsplan Nuland-Oost is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de effecten van wegverkeerslawaai. De resultaten (in de vorm van geluidcontouren) zijn vastgelegd in Grontmij rapportage A1031306 V5 d.d. 3 maart 2011. Ten behoeve van het uitwerkingsplan voor fase 1 is een gedetailleerd akoestisch onderzoek uitgevoerd, waarbij de gevelbelasting ter plaatse van de nieuwe woningen is bepaald. Dit onderzoek biedt voldoende inzicht in de akoestische situatie van fase 2. Een nieuw onderzoek is derhalve niet uitgevoerd. Het onderzoeksrapport is opgenomen in bijlage 5. Navolgend wordt een beschouwing gegeven van de geluidssituatie ter plaatse van fase 1 en 2.

Fase 1 en 2 liggen binnen de geluidszones van de zoneplichtige stedelijke wegen Schotsheuvel en Zandstraat oost (ten oosten van Schotsheuvel).

Volgens de huidige wetgeving geldt geen zone voor wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur. Hierdoor is het geluid van deze wegen uitgesloten van de verplichte toetsing aan de wettelijke grenswaarden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening worden echter de cumulatieve geluidsbelastingen van alle relevante wegen, dus ook de 30 km/uur wegen, inzichtelijk gemaakt doch niet getoetst. In het onderzoek zijn dan ook de Industriestraat en de Haverstraat beschouwd en de Zandstraat west (tussen Schotsheuvel en ca. 210 meter ten westen daarvan, die ten tijde van het onderzoek nog geen 30 km/uur weg was). Als toetsjaar is 2023 aangehouden.

Overwegingen

Gemeente Maasdonk heeft in september 2013 besloten om het snelheidsregime op het westelijke deel van de Zandstraat West te verlagen naar 30 km/uur. Hierdoor hoeft de Zandstraat niet meer getoetst te worden aan de Wet geluidhinder. Voor de Zandstraat oost kan worden voldaan aan de grenswaarde uit de Wet geluidhinder. Vanuit de Wet geluidhinder zijn er in deze situatie geen knelpunten. Ten aanzien van een goede ruimtelijke ordening kan worden gesteld dat het plan in deze situatie geen gecumuleerde geluidbelasting heeft die hoger is dan 66 dB, tevens is er binnen het plan sprake van tenminste 1 geluidluwe gevel. Vanuit dit oogpunt kan worden gesteld dat ook in deze situatie er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Ten aanzien van de gevelwering van de nieuw te bouwen woningen dient wel onderzoek gedaan te worden naar deze gevelwering in het kader van het voldoen aan de binnenwaarde van 33 dB.

Conclusie

Met inachtneming van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat en dat het aspect geluid geen belemmering vormt voor de toekomstige woningbouw.

3.5 Bedrijvigheid

In Nuland Oost zijn de volgende relevante omliggende bedrijven geïnventariseerd :

• Gemeentewerf;
• Agrarisch bedrijf Zandstraat 60 Nuland
• Hondenkennel van Van Bokhoven aan de Schotsheuvel;
• (nieuwe) bedrijven aan de Industriestraat.

Van deze bedrijvigheid in de omgeving hebben alleen de gemeentewerf en het agrarisch bedrijf mogelijk een hindercirkel over het uit te werken woongebied. Het gedeelte waar de hindercirkel van het agrarische bedrijf Zandstraat 60 overheen ligt, wordt pas in een latere fase ontwikkeld. Bij de verdere uitwerking van dat betreffende plandeel wordt de situatie van het agrarische bedrijf Zandstraat 60 nader onderzocht.

Voor fase 1 en 2 is derhalve alleen de situatie van de gemeentewerf relevant. In het kader van fase 1 is de situatie van de gemeentewerf nader onderzocht door RMB. Dit onderzoek biedt voldoende inzicht in de situatie van fase 2. De resultaten van de indicatieve berekening die in april 2013 is uitgevoerd, is in bijlage 6 opgenomen. Navolgend wordt een beschouwing gegeven van de situatie ter plaatse van fase 2.

3.5.1 Gemeentewerf met depot

Aan de noordzijde van de Zandstraat is de gemeentewerf met depot gelegen. In het bestemmingsplan Nuland Oost is rekening gehouden met een indicatieve geluidsafstand van 50 meter van de toekomstige woningen tot de werf. Omdat het vermoeden bestond dat de geluidsbelasting van de werf en depot vanwege de activiteiten ter plaatse lager ligt, is door RMB in april 2013 een indicatieve berekening uitgevoerd.

De meeste activiteiten van de gemeentewerf vinden op het achterterrein plaats. Deze afstand is zo groot tot het plangebied dat deze activiteiten niet relevant zijn. Per dag rijden circa 5 kleine vrachtwagens van en naar het depot. Op het terrein wordt maximaal een half uur geladen of gelost en de activiteiten vinden alleen plaats in de dagperiode plaats (tussen 07.00 uur en 19.00 uur).

Uit de resultaten van de berekeningen blijkt dat het LAr,LT maximaal 36 dB(A) bedraagt. Het maximaal geluidsniveau bedraagt ten hoogste 66 dB(A). Deze geluidsniveaus leiden niet tot onacceptabele hinder voor de voorgenomen woningbouw.

Aanvullend wordt opgemerkt dat stofhinder afkomstig van de gemeentewerf met depot geen hinder vormen voor de toekomstige woningen, doordat de opslag minimaal is en de activiteiten aan de noordzijde van het perceel plaatsvinden.

Conclusie

De gemeentewerf en het depot vormen geen belemmering voor de toekomstige woningbouw in het plangebied.

3.6 Verkeer

Met behulp van het gemeentelijk verkeersmodel is de invloed van de ontwikkeling Pelgrimsche Hoeve op het omliggende wegennet in beeld gebracht. Drie kruispunten in het dorp zijn bekeken in 2020, met en zonder woningbouw (volledig woningbouwprogramma), voor motorvoertuigen zowel in de ochtend- als de avondspits. De resultaten zijn opgenomen in de bijlagen bij de Visie Pelgrimsche Hoeve (zie bijlage 1).

Uit het model blijkt dat de gekozen structuur geen sluipverkeer oplevert door de bestaande wijk. Andersom vindt er ook geen uitwisseling plaats.

Het kruispunt Bedrijfsstraat - Rijksweg en rotonde Rijksweg - Hoogstraat zijn doorgerekend met toekomstige intensiteiten. De berekeningen laten zien dat de capaciteit in de toekomst ruim voldoende is.

Geconcludeerd wordt dat de nieuwe ontsluitingsstructuur en de ontwikkeling van de woonwijk geen problemen oplevert voor het bestaande weggennet.

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet

4.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt inzicht gegeven in de wijze waarop de gewenste ruimtelijke en functionele ontwikkeling van fase 1 en 2 van Pelgrimsche Hoeve juridisch is vertaald.

Het juridisch bindende deel van het uitwerkingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van deze gronden, regels omtrent de toegelaten bebouwing en eventueel specifieke regels voor het gebruik van de bouwwerken. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor toepassing van de regels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen. De toelichting heeft geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

In dit hoofdstuk wordt de systematiek, de opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

Invulling van de uitwerkingsplicht

Door gefaseerde invulling van de uitwerkingsplicht zal in de toekomst een nieuw woongebied Pelgrimsche Hoeve ontstaan. Met het voorliggende uitwerkingsplan geeft het college van burgemeester en wethouders uitvoering aan de uitwerkingsplicht voor fase 1 en 2 van het woongebied.

Fase 1 was al opgenomen in een uitwerkingsplan. Di betreft het uitwerkingsplan "Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1" dat is vastgesteld op 3 september 2013. De bestemmingen zijn nog niet gerealiseerd. In voorliggend plan is de verbeelding van fase 1 integraal overgenomen, waardoor de bouwvlakken van fase 1 en fase 2 op elkaar aangesloten zijn en een optimaal flexibel plan ontstaat. De planregels komen grotendeels overeen: er zijn in voorliggend plan afwijkingsregels toegevoegd voor aan- en bijgebouwen en de regeling is aangepast ten aanzien van het verplichte advies bij een omgevingsvergunningaanvraag voor de uitvoering van werk of werkzaamheden in het grondwaterbeschermingsgebied.

Wat betreft fase 2 heeft voorliggende uitwerking betrekking op een gedeelte van het plandeel ‘Woongebied – uit te werken’. Deze globale bestemming moet door burgemeester en wethouders nader worden uitgewerkt in een zogeheten uitwerkingsplan. Bij de nadere uitwerking van de bestemming dient het college van burgemeester en wethouders zich te houden aan de door de raad vastgestelde regels. Aan deze regels is middels het onderhavige uitwerkingsplan voldaan. Het uitwerkingsplan vormt dan ook geen zelfstandig nieuw bestemmingsplan omdat het beleidskader, de essentiële elementen van het programma, door de gemeenteraad van Maasdonk reeds is vastgesteld. Bij de uitwerking wordt de “globale” bestemmingsregeling vervangen door een uitgewerkte bestemmingsregeling, dat de basis vormt voor directe bouwtitels.

Het uitwerkingsplan is opgesteld conform de bestemmingsplanstandaarden 2012. De regels van voorliggend plan sluiten inhoudelijk aan bij de regeling in het moederplan. Voor zover de artikelen betrekking hebben op bedrijvigheid of andere zaken die niet van toepassing zijn voor fase 1 en 2 van het woongebied, zijn de betreffende onderdelen verwijderd uit de regels. Hiermee is een zelfstandig leesbare regeling beoogd.

4.2 Planregels

4.2.1 Indeling hoofdstukken

Voor de leesbaarheid en raadpleegbaarheid dienen de regels in hoofdstukken te worden geplaatst. Daarbij dient een vaste volgorde te worden aangehouden, te weten:

Hoofdstuk 1 Inleidende regels (paragraaf 4.2.2)

• begrippen;
• wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels (paragraaf 4.2.3)

• bestemmingen

Hoofdstuk 3 Algemene regels (paragraaf 4.2.4)

• anti-dubbeltelregel
• algemene gebruiksregels
• algemene aanduidingsregels
• algemene afwijkingsregels
• algemene wijzigingsregels
• algemene procedureregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels (paragraaf 4.2.5)

• overgangsrecht
• slotregel

4.2.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die om een nadere omschrijving vragen.

Artikel 2 Wijze van meten

In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden.

4.2.3 Bestemmingsregels

De regels van artikel 3 tot en met 5 in verband met de bestemmingen kennen allen een gelijke opbouw (voor zover van toepassing). De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin limitatief de functies worden genoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Ook het gebruik van gronden en bebouwing is gekoppeld aan de bestemmingsomschrijving. In de bouwregels staan uitsluitend bepalingen die betrekking hebben op het bouwen. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten. De specifieke gebruiksregels vormen een nadere concretisering van het toegestane gebruik. Afwijken van de bouw- en gebruiksregels is onder voorwaarden mogelijk wanneer een omgevingsvergunning is verkregen van het bevoegd gezag. Een wijzigingsbevoegdheid geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid om een bepaalde bestemming te wijzigen binnen de kaders, zoals aangegeven in het betreffende artikel.

Artikel 3 Groen

Gronden binnen deze bestemming zijn bestemd voor groenvoorzieningen en voor waterberging. Tevens is het mogelijk om de hoofdontsluitingsweg en eventuele andere ontsluitingswegen ten behoeve van het nieuwe woongebied op deze grond aan te leggen. Op de grond kunnen geen gebouwen worden gerealiseerd. Alleen het bouwen van bouwwerken, geen gebouw zijnde, zoals bijvoorbeeld speelvoorzieningen, is toegestaan. Parkeren op de gronden binnen deze bestemming is niet toegestaan.

Artikel 4 Verkeer

De gronden binnen deze bestemming zijn onder meer bestemd voor wegen, voet- en rijwielpaden, parkeer-, groen- en waterhuishoudkundige voorzieningen en voorzieningen van algemeen nut. Bouwwerken, geen gebouw zijnde, zijn binnen deze bestemming toegestaan.

Artikel 5 Wonen

Gronden binnen deze bestemming zijn primair bedoeld voor wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Naast wonen zijn onder voorwaarden aan huis verbonden beroepen toegestaan. Daarnaast is het mogelijk met een omgevingsvergunning een aan huis verbonden bedrijf toe te staan. Aanbouwen, dan wel (vrijstaande) bijgebouwen mogen niet gebruikt worden als zelfstandige woning en/of afhankelijk woonruimte. Het bevoegd gezag heeft de mogelijkheid om van dit verbod af te wijken in een omgevingsvergunning en onder voorwaarden mantelzorg toe te staan.

Het is mogelijk om ondergronds te bouwen onder gebouwen tot een diepte van 3 meter beneden peil. Burgemeester en wethouders kunnen hieraan wel nadere eisen verbinden gelet op de ligging van het plangebied in een grondwaterbeschermingsgebied.

4.2.4 Algemene regels

In hoofdstuk 3 van de regels is een aantal standaardregels opgenomen te weten, de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

In dit artikel is voor alle bestemmingen een verbod opgenomen om de gronden te gebruiken, te doen gebruiken of te laten gebruiken in strijd met de wijze of doel van de bestemming. Tevens is opgenomen in welke situaties in ieder geval sprake is van strijdig gebruik.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

Het gehele plangebied is aangeduid als 'Wro-zone-grondwaterbeschermingsgebied'. In dit artikel is onder meer regelt dat voor een bepaald werk, geen bouwwerk zijnde, en bepaalde werkzaamheden een omgevingsvergunning nodig is. Deze omgevingsvergunning kan voorwaarden stellen aan het werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden om zodoende de kwaliteit van het grondwater voor de drinkwatervoorziening te beschermen.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is aan het bevoegd gezag de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bepaalde in de bestemmingsregels geregelde onderwerpen. Hierbij gaat het om afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan. Op grond van dit artikel kan worden afgeweken van maatvoering zoals opgenomen in het bouwregels en is het mogelijk om af te wijken van de gebruiksregels indien strikte toepassing ervan kan leiden tot een beperking van het meest doelmatig gebruik.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is aan het college de bevoegdheid gegeven om gebruik te maken van een beperkte bestemmingswijziging. Hierbij gaat het om een wijzigingsbevoegdheid die geldt voor alle bestemmingen. Op grond van dit artikel wordt het mogelijk om bestemmingsgrenzen maximaal 2,5 meter te verschuiven.

Artikel 11 Algemene procedureregels

Burgemeester en wethouders kunnen op grond van artikel 5 van de planregels nadere eisen stellen. In de Wro is hiertoe geen procedure opgenomen. Daarom wordt in de regels van het bestemmingsplan zelf voorzien in een procedure.

4.2.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht

In dit artikel is vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht overeenkomstig artikel 3.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 13 Slotregel

Als laatste is de slotregel opgenomen. Dit artikel omschrijft de titel van het plan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

De onderbouwing voor de financieel economische uitvoerbaarheid is reeds verzekerd in het moederplan en daarmee voldoende onderbouwd voor voorliggend uitwerkingsplan.

Het 'Exploitatieplan Nuland oost 2011', behorende bij het moederplan, is op 1 augustus 2012 onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan moet jaarlijks worden herzien, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. In 2013 is de eerste herziening van het exploitatieplan gerealiseerd. Het exploitatieplan 'Nuland Oost 2011 - herziening 2013' is op 21 februari 2014 vastgesteld. Deze herziening is gebaseerd op een actuele grondexploitatie, die aansluit bij de hoofdlijnen uit de visie voor de Pelgrimsche Hoeve (zie bijlage 1).

Hoofdstuk 6 Procedure

6.1 Vooroverleg

In het kader van vooroverleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening heeft op 27 februari 2013 een overleg plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de provincie Noord-Brabant, het waterschap Aa en Maas en de regionale Brandweer Brabant-Noord. Tijdens dit overleg is de globale stedenbouwkundige visie voor het gehele woongebied Pelgrimsche Hoeve gepresenteerd en is afgesproken op welke manier deze partijen bij het verdere traject van de uitwerkingsplannen betrokken willen worden.

6.2 Vaststelling

Het ontwerp uitwerkingsplan 'Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1 en 2' ligt gedurende zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn kunnen uitsluitend belanghebbenden zienswijzen indienen bij burgemeester en wethouders. Binnen acht weken na afloop van de zienswijzentermijn, nemen burgemeester en wethouders een besluit omtrent de uitwerking.

6.3 Beroep

Na vaststelling van het uitwerkingsplan 'Nuland Oost, uitwerkingsplan Pelgrimsche Hoeve fase 1 en 2' kan binnen 6 weken na bekendmaking beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter uitsluitend beroep open voor belanghebbenden, die of eerder een zienswijze hebben ingediend dan wel die tegen onderdelen die gewijzigd zijn vastgesteld bezwaar hebben.