De Poortmannen 2015

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "De Poortmannen 2015" van de gemeente Heeze-Leende.

1.1 Aanleiding en doel

Op 19 september 2011 is het bestemmingsplan "De Poortmannen" vastgesteld. Tegen het vaststellingsbesluit zijn enkele beroepen ingesteld. Op 27 februari 2013 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State één van de beroepen gegrond verklaard en de gemeente opgedragen het bestemmingsplan op onderdelen te herzien. Het betreffen aanpassingen van de planregels ten aanzien van het bouwen op en gebruiken van de bouwpercelen Industrieweg 103 en 111.

De gemeente Heeze-Leende benut de opgedragen herziening van het bestemmingsplan om nog enkele aanpassingen in de planregels en op de verbeelding door te voeren. Het betreffen ondergeschikte aanpassingen die gedeeltelijk van toepassing zijn op het gehele plangebied en gedeeltelijk op delen van het plangebied.

Hoewel grote delen van het vigerende bestemmingsplan in tact blijven en volstaan had kunnen worden met een partiële herziening, is er voor de gebruiksvriendelijkheid van het bestemmingsplan gekozen voor een integrale herziening van het vigerende bestemmingsplan. Voorliggende toelichting beschrijft uitsluitend de aanpassingen en de ruimtelijke effecten daarvan. De complete toelichting van het vigerende bestemmingsplan is als bijlage bij deze toelichting bijgevoegd.

1.2 Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische ligging weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE 

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De plangrens is gelijk aan de plangrens van het vigerende bestemmingsplan, behoudens enkele percelen aan de noordoostzijde, die in het bestemmingsplan "Kom Heeze" worden opgenomen.

De oppervlakte van het plangebied bedraagt circa 41 hectare.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "De Poortmannen":

• vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 19 september 2011;
• gedeeltelijk onherroepelijk door uitspraak Raad van State d.d. 27 februari 2013.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding, waarbij er voor de leesbaarheid voor gekozen is alleen de bestemmingen en bouwvlakken weer te geven. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Het vigerende bestemmingsplan omvat het per 2011 bestaande bedrijventerrein De Poortmannen inclusief een uitbreiding daarvan aan de zuidzijde.

Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2 toegestaan. Voor de bedrijfspercelen nabij het woongebied van Heeze (noordoostzijde) geldt een lagere milieucategorie.

Het bedrijventerrein wordt aan de westzijde begrensd door een groensingel en aan de zuidzijde door een brede zone met opgaand groen.

Alle wegen op het bedrijventerrein zijn binnen de bestemming 'Verkeer' vervat en daarmee ruimtelijk vastgelegd.

Hoofdstuk 2 Gebiedsanalyse

Voor de gebiedsanalyse wordt verwezen naar hoofdstuk 3 Bestaande toestand van de toelichting van het vigerende bestemmingsplan, dat als bijlage 1 is bijgevoegd.

Hoofdstuk 3 Plan

In dit hoofdstuk beschrijft de aanpassingen ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan. Het betreffen:

• 1. Aanpassingen van de planregels
  • a. Als gevolg van de gerechtelijke uitspraak het toestaan dat de gezamenlijke oppervlakte van de bouwpercelen Industrieweg 103 en 111 maximaal 14.815 m² bedraagt. De rechter heeft hiertoe opgedragen omdat de bestaande bouwpercelen reeds deze omvang hebben en moet worden voorkomen dat deze legale situatie onder het overgangsrecht komt te vallen. Deze aanpassing is verwerkt in artikel 3.4.1 van de planregels.
  • b. Als gevolg van de gerechtelijke uitspraak het toestaan dat buitenopslag op de bouwpercelen Industrieweg 103 en 111 tot op de zijdelingse en achterste perceelgrens plaatsvindt. Ook dit betreft het positief bestemmen van een bestaande, legale situatie. Deze aanpassing is verwerkt in artikel 3.4.1 van de planregels.
  • c. Als gevolg van de gerechtelijke uitspraak het toestaan dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen binnen het bouwvlak van het perceel Industriestraat 111 maximaal 5,75 meter bedragen. Dit betreft wederom het positief bestemmen van een bestaande, legale situatie. Deze aanpassing is verwerkt in artikel 3.2.4.
  • d. Het toestaan dat met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken voor het bouwen van erf- en terreinscheidingen tot een hoogte van 4 meter. Deze aanpassing is opgenomen in artikel 3.3.3. De toelaatbaarheid van deze grotere hoogte wordt afgewogen aan de hand van artikel 3.3.5.
  • e. Het onder voorwaarde van (brand)veiligheid toestaan dat met een omgevingsvergunning wordt afgeweken voor buitenopslag tot op de zijdelingse en achterste perceelgrens. Deze aanpassing is verwerkt in artikel 3.5.1.
  • f. Het aanpassen van het begrip 'bouwperceel / perceel' in 'bouwperceel' (artikel 1.19) en het vervangen van de term 'perceelsoppervlakte' door 'bouwperceelsoppervlakte' in artikel 3.1. Deze aanpassingen leiden tot een duidelijkere toepasbaarheid van de planregels.
  • g. Het verwijderen van het begrip 'zijdelings-/achterperceelgrens' (artikel 1.35).
    
• 2. Aanpassing van de verbeelding
  • a. Het verwijderen van de aanduiding 'maximale goothoogte 7 meter en maximale bouwhoogte 7 meter' in het zuidelijke deel van het plangebied (het uitbreidingsgebied). Gelet op de grote afstand tot burgerwoningen en de brede groenstrook is de overigens toegestane maximale goot- en bouwhoogte (10 meter) ruimtelijk aanvaardbaar.
  • b. Het aanpassen van de bestemming 'Verkeer' aan de nieuwe inrichtingsschets voor het uitbreidingsgebied en de nieuwe aansluiting van De Heivelden op De Kluis.
  • c. Het opnemen van nieuwe bouwvlakken in het uitbreidingsgebied, waarbij een afstand van 5 meter tot aan de bestemming 'Verkeer' wordt aangehouden en 0 meter tot aan de bestemming 'Groen'.
  • d. Het aanpassen van het bouwvlak van het bedrijfsperceel De Geestakkers 10, zodat intensiever gebruik kan worden gemaakt van dit perceel.

Onderstaande afbeelding geeft de aanpassing van de bestemmingen in het zuidelijke deel van het plangebied weer.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN (BOVEN) EN VOORLIGGEND BESTEMMINGSPLAN

Hoofdstuk 4 Beleid

Een toetsing van het totale bedrijventerrein De Poortmannen heeft reeds plaatsgevonden in het kader van de voorbereiding van het vigerende bestemmingsplan, zie hoofdstuk 2 van de toelichting in bijlage 1.

De in hoofdstuk 3 beschreven aanpassingen van het vigerende bestemmingsplan zijn slechts beperkt van omvang. Deze passen eveneens binnen het beleid van de diverse overheden.

Hoofdstuk 5 Uitvoeringsaspecten

De uitvoerbaarheid van het totale bedrijventerrein De Poortmannen is reeds aangetoond in het kader van de vaststelling van het vigerende bestemmingsplan. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen aanpassingen zijn zodanig beperkt van omvang dat geen nieuwe toetsing hoeft plaats te vinden.

Hoofdstuk 6 Financiële aspecten

Voorliggend bestemmingsplan staat geen ontwikkelingen toe ten opzichte van de bestaande situatie. Het is derhalve niet nodig de economische uitvoerbaarheid aan te tonen en het kostenverhaal te regelen.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

Voorliggend bestemmingsplan vervangt het bestemmingsplan De Poortmannen (vastgesteld op 19 september 2011) volledig.

De planregels en verbeelding van het vigerende bestemmingsplan vormden uitgangspunt. De in hoofdstuk 3 genoemde aanpassingen zijn daarin verwerkt. Hiermee is sprake van een zelfstandig bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

Hoofdstuk 8 Procedure

Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn:

• 1. Inspraak
• 2. Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro
• 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan
• 4. Vaststelling door gemeenteraad
• 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

8.1 Inspraak

Het voorontwerp heeft met ingang van 21 augustus 2014 tot en met 1 oktober 2014 ter visie gelegen. Het verslag van de inspraakprocedure bestemmingsplan is in bijlage 2 opgenomen.

8.2 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de provincie Noord-Brabant en waterschap De Dommel. Het verslag van dit overleg is eveneens in bijlage 2 opgenomen.

8.3 Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 13 november 2014 tot en met 24 december 2014 ter inzage gelegen. Bijlage 3 bevat de Nota van zienswijzen.