Warffum

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In de afgelopen jaren is de gemeente gestart met een actualiseringsproject om verouderde bestemmingsplannen te vervangen door nieuwe bestemmingsplannen.

Het doel hierbij is bestemmingsplannen op te stellen die aansluiten op de huidige inzichten en de bestaande situatie en waarmee ongewenste ontwikkelingen worden voorkomen.

Voor het centrum van het dorp Warffum dat grotendeels in aangewezen als beschermd dorpsgezicht is inmiddels een nieuw bestemmingsplan vastgesteld (20 mei 2010). Nu is een herziening voor het overige dorpsgebied aan de beurt.

Het nieuwe bestemmingsplan is voornamelijk een actualisatie van de bestaande regelingen, teneinde te voldoen aan de wet- en regelgeving die in de Wet ruimtelijke ordening van 2008 en de daaruit voortvloeiende besluiten zijn gesteld.

Het plan heeft een consoliderend karakter, dat wil zeggen dat het in hoofdzaak gaat om een goede en eigentijdse regeling van de bestaande situatie. Nieuwe ontwikkelingen in het bestaande dorpsgebied zijn alleen meegenomen waar het min of meer concrete plannen betreft die inmiddels zijn ontwikkeld. Verder voorziet het plan in perceelsgebonden ontwikkelingen, zoals de mogelijkheden voor uitbreiding van bestaande woningen en andere functies.

1.2 Ligging plangebied

Het bestemmingsplan omvat de gebieden rond het centrum van Warffum die als een schil om dit centrum heen liggen. In dit gebied heeft het wonen de voornaamste rol. Incidenteel zijn ook andere functies, zoals bedrijven en maatschappelijke voorzieningen aanwezig. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 De ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het onderhavige bestemmingsplan voorziet in de herziening van de volgende bestemmingsplannen:

• Bestemmingsplan Warffum (vastgesteld 24 november 2005, goedgekeurd 28 februari 2006);
• Bestemmingsplan De Laan Zuid, Warffum (vastgesteld 23 november 2006, goedgekeurd 17 april 2007.

Zoals gezegd is voor het centrumgebied in 2010 al een nieuw bestemmingsplan vastgesteld dat voldoet aan de nieuwe wet- en regelgeving ten aanzien van digitalisering en standaardisering.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plangebied. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 de planuitgangspunten aan de orde komen. Hoofdstuk 5 bevat een toetsing aan de milieuaspecten. In hoofdstuk 6 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van de bestaande situatie

2.1 Historische kenschets

Een groot deel van het Groninger cultuurlandschap is ontstaan door, of veroverd op de zee. Aangezien men voor de eerste bewoning en bebouwing de hoge, droog gelegen plaatsen als zandruggen, kwelder- en oeverwallen zocht, vertoont de ligging van nederzettingen een duidelijke samenhang met de geomorfologie.

In het gebied van de gemeente Eemsmond vestigden zich de eerste bewoners omstreeks 600 - 400 voor Christus op de hoger gelegen kwelder- en oeverwallen. Men zocht bij voorkeur hooggelegen gebieden langs rivieren, kreken en prielen (maren), omdat die gebieden beschikten over hoge, vruchtbare gronden voor veehouderij en het verbouwen van zomergewassen en er tevens drink- en viswater beschikbaar was. Ook waren in het zeekleigebied de waterwegen geruime tijd de belangrijkste verbindingen voor handel en personenvervoer. Om niet al te sterk afhankelijk te zijn van de wisselende invloeden van de zee, begon men rond 800 na Christus met het kunstmatig ophogen van de woonplek. Zo ontstonden de eerste wierdendorpen.

Vanaf circa 1200 na Christus begon men de kwelders te bedijken en werden geulen afgesloten. Omdat het Groninger wierdengebied was verbrokkeld door geulen en getijdenrivieren werd het geleidelijk, in kleine delen, bedijkt. Voordat de kwelders werden bedijkt, zorgden de natuurlijke waterlopen (maren) voor de afwatering. Door het grillige patroon van de natuurlijke waterlopen ontstond bij verdere ontginning een eveneens grillig patroon van sloten.

2.2 Stedenbouwkundige ontwikkeling

De vorming van het land waarop het dorp Warffum is ontstaan, vond tussen 1000 voor Christus en het begin van de jaartelling plaats. Tijdens de transgressiefase van 1000 tot 600 voor Christus werd een langgerekte kwelderwal gevormd. Deze strekt zich uit van Adorp via Warffum richting Usquert. Tot de eerste bedijkingen, die in de dertiende eeuw plaatsvonden, was het gebied aan de invloeden van de zee blootgesteld. De Oude Dijk is in deze tijd aangelegd.

Door de vele overstromingen bestaat de grond voor een belangrijk deel uit vruchtbare kleigrond. Hierdoor was het een aantrekkelijk gebied voor agrarisch gebruik. De eerste bewoners beschermden zich tegen de zee door de grond plaatselijk op te hogen, de zogenaamde wierden, en zich hierop te vestigen. De oude kern van Warffum ligt op een vrij grote wierde.

De naam Warffum komt het eerst voor in een geschrift van Liudger (744 - 809), die in de vijf gouwen ten oosten van de Lauwers was aangesteld als evangelieprediker. Hieruit blijkt dat het dorp Warffum vóór het jaar 800 is gesticht. Een schatting over het ontstaan wijst in de richting van de vijfde eeuw. De naam Warffum komt waarschijnlijk van "erf" (heem) op een wierde.

De hoofdstructuur van het dorp bestaat uit een aantal parallel gelegen straten en paden, die in noord-zuidrichting lopen. Deze structuur is dusdanig gaaf bewaard gebleven dat de oude kern van Warffum is aangewezen als beschermd dorpsgezicht.

Tot 1811 heeft Warffum aan zee gelegen. Het dorp bestond toen uit enkele grote veehouderijen, die op wierden lagen. Na 1800 werd Warffum door de rijkdom van de boeren een welvarend dorp.

In 1850 was een groot deel van de wierde bebouwd. Deze bebouwing bestond grotendeels uit panden met een woon- of een ambachtsfunctie. Tussen 1850 en 1900 trad er een sterke groei op in de woningvoorraad, zowel door verdichtingen in de oude kern als door lineaire uitbreidingen langs de doorgaande wegen.

De vestiging van de Rijks Hogere Burgerschool in 1868 aan de Oosterstraat gaf het dorp een belangrijke impuls. De invloed hiervan is tot op de dag van vandaag merkbaar. Nog steeds is in Warffum een scholengemeenschap gevestigd, het Hogeland College. Deze school, met onder meer een atheneumopleiding, heeft dependances in Uithuizen en in Wehe-Den Hoorn.

In de periode van 1900 tot 1940 werd de bebouwing langs de bestaande wegen verder aangevuld. Zo werd de Westervalge verder ingevuld en de westkant van de Schapedijk bebouwd. In 1933 wordt begonnen met het plan Helpman, ten noordwesten van het dorp. Dit gebied bestaat uit twee straten met arbeiderswoningen op ruime kavels volgens de Landarbeiderswet uit 1918. In deze periode worden er ook landarbeiderswoningen gebouwd aan de R. van Bolhuisstraat. Door de hogere dichtheid maakt dit gebied een veel steniger indruk. Tussen 1930 en 1940 werd het ook gebied tussen haven en de spoorlijn gedeeltelijk bebouwd.

Figuur 2: Historische ontwikkeling

In 1937 werd de Juffer Marthastraat aangelegd, die deel uitmaakt van de huidige provinciale weg, de N363. Hierdoor hoefde het verkeer van Baflo naar Usquert niet meer door de oude kern te worden geleid. Deze weg vormt in het huidige Warffum een duidelijke barrière.

Als gevolg van de sterke groei in de periode van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog is de oude structuur van het dorp aangevuld met uitbreidingen naar het noordoosten en het westen.

In de jaren vijftig en zestig werd de buurt Burgemeester Arkemastraat-prof. dr. M.W. Beijerinkstraat aangelegd, evenals Zuiderweide en het gebied tussen de Warffumermade en de huidige vestiging van het Hogeland College aan de A.G. Bellstraat.

In de jaren tachtig werd begonnen met de bebouwing aan De Laan, de Bekemalaan, Rottumeroog en Rottumerplaat.

Vanaf circa 1990 werd de bebouwing aan de Bekemalaan in noordwestelijke richting uitgebreid, via het Korenzand tot aan de Westervalge. In deze periode werd ook het gebied tussen de haven, het spoor en de Onderdendamsterweg verder ingevuld.

2.3 Huidige ruimtelijke en functionele situatie

Het centrumgebied is als voorbeeld van een dorpshart op een wierde goed bewaard gebleven. Het heeft de status van beschermd dorpsgezicht en maakt geen deel uit van dit bestemmingsplan.

Tussen Oudendijk en Juffer Marthastraat/Oostervalge

De eerste woningen in dit gebied werden gebouwd rond 1850 aan de Oudendijk. De Juffer Marthastraat werd in 1927 aangelegd en aangesloten op de Oostervalge. Opvallend is dat de lintbebouwing langs deze weg vrijwel alleen aan de noordzijde ligt.

De buurt tussen de Oudendijk, Schaapweg, Burgemeester Arkemastraat en de Oostervalge wordt gekenmerkt door de bebouwing van de jaren zestig.

Gebied tussen Oostervalge en Oosterstraat: Op Roakeldais

In dit deel van Warffum staat de sport- en evenementenhal "Op Roakeldais". Deze hal is particulier eigendom en wordt voor diverse activiteiten gebruikt.

Het overige deel van het gebied behoort bij een kwekerij aan de Oostervalge.

Tussen station, haven en Onderdendamsterweg

In dit gebied staat aan de Stationsweg, Spoorstraat en Cronjéstraat woningbouw uit de jaren dertig. Deze is in de jaren negentig aangevuld met nieuwbouw in de vorm van vrijstaande woningen aan De Pollen.

Gebied ten westen van het centrum, Westervalge en Zuiderweide

In dit gedeelte van het dorp staat bebouwing die varieert van het begin van de negentiende eeuw tot in de jaren zestig. Diverse invullingen, verdichtingen en uitbreidingen maken er deel van uit. De buurt Zuiderweide dateert uit de jaren zestig.

Terrein tussen Juffer Marthastraat, Westervalge en Warffumermaar

Hier ligt het Sportpark Warffum, de basis van VV Warffum. De ingang ligt aan de Westervalge. Ook een wandelpark maakt deel uit van dit gebied.

Tussen Bekemalaan/Boschplaat, Westervalge en A.G. Bellstraat: school met sportvoorzieningen en bibliotheek

Hier staat de scholengemeenschap het Hogeland College met bijbehorend sportveld. De school heeft recentelijk een opvallende uitbreiding aan de westkant gekregen. In dit deel is ook de bibliotheek gevestigd.

Omgeving Bekemalaan

Dit gebied is een uitbreiding uit de jaren tachtig en negentig. De bebouwing bestaat uit vrijstaande woningen en een aantal twee-onder-een-kapwoningen. Het oudste zijn de woningen aan De Laan, Rottumeroog, Rottumerplaat en het zuidelijke deel van de Bekemalaan. In de jaren negentig werd de bebouwing voortgezet langs de verder slingerend aangelegde Bekemalaan en het Korenzand.

Helpman

In 1933 werd met de aanleg begonnen door de Landarbeidersstichting. De buurt bestaat uit circa 20 woningen, gelegen aan twee straten. Kenmerkend is de bijzondere stedenbouwkundige structuur. De woningen liggen op ruime kavels in het groen.

Breede

Een apart deel van dit plan is de buurtschap Breede, ontstaan als arbeidersgehucht. De naam Breede is afgeleid van Breede Ae; de buurtschap is ontstaan op een hoge plaats op een kwelderwal. Het was een zelfstandig kerspel met een eigen kerk en pastorie. De witgeschilderde kerk met een rode, uivormige toren en een pastorie vormen samen met een aantal monumentale woningen en de Breedenborg een markant geheel. Voor de borg geldt overigens een afzonderlijk bestemmingsplan.

Verder ligt hier recreatiegebied "De Breede". Dit heeft een omvang van circa 6 ha en bestaat uit een prachtig bosterrein met oude boomgaarden en grasvelden. Het gebied bevat een karakteristiek stukje natuurschoon temidden van mooie akkerbouwvelden. Hier bevinden zich een camping en één van de twee openluchtzwembaden in de gemeente Eemsmond.

De Laan - Zuid

De woonwijk De Laan - Zuid ligt in het zuidwesten van Warffum. Het betreft een woonwijk van een hoge stedenbouwkundige kwaliteit, waarbij het landschap als onderlegger heeft gefungeerd. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn oorspronkelijk vertaald in de regeling van het bestemmingsplan De Laan - Zuid (2006). Deze zijn opnieuw in dit bestemmingsplan meegenomen.

2.4 Rijksmonumenten en karakteristieke panden

In het plangebied bevinden zich 5 monumentale panden:

• 1. Westervalge 14, villa, in gebruik door de Stichting Vriesenstein;
• 2. Helpman 11, arbeiderswoning;
• 3. de kerk in Breede;
• 4. de voormalige pastorie naast de kerk;
• 5. Oostervalge 53, gymnastiekgebouw.

Het gaat hier om rijksmonumenten die geen nadere regeling in het bestemmingsplan behoeven, aangezien deze reeds via de Monumentenwet 1988 worden beschermd.

Ten aanzien van karakteristieke panden is op te merken dat de inventarisatie voor karakteristieke panden onlangs gereed gekomen. Er zijn geen beeldbepalende panden aanwezig die van belang zijn voor de bescherming in het kader van de Provinciale Omgevingsverordening 2009-2013 (zie paragraaf 3.1).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan moet rekening gehouden worden met het relevante beleid van de hogere overheden. Daarnaast is ook het eigen gemeentelijk beleid van belang. Hierna volgt een overzicht van het relevante beleid. Er zijn geen rijksbelangen in het geding, dus het rijksbeleid wordt niet behandeld.

3.1 Provinciaal beleid

Provinciaal omgevingsplan 2009-2013

Het Provinciaal Omgevingsplan (POP) is de grootste beleidsnota die de provincie eens per vier jaar maakt. Het is een nota die de beleidsthema's milieu, verkeer, vervoer, water en ruimtelijke ordening verbindt. Dat is nodig, omdat bijvoorbeeld investeren in wegen automatisch gevolgen heeft voor het milieu. In het Provinciaal Omgevingsplan staat het beleid voor de leefomgeving van de inwoners van Groningen. Nu geldt het Provinciaal Omgevingsplan 2009-2013.

De dorpskern van Warffum wordt tot bebouwd gebied gerekend. Dat betekent dat het beleid voor dorpsgebieden van toepassing is. Dorpsfuncties moeten daarin worden opgenomen.

Het bestemmingsplan voorziet, gelet op het conserverende karakter (zie paragraaf 1.1), niet in ontwikkelingen die in strijd zijn met het POP.

Provinciale Omgevingsverordening 2009-2013

Naast het POP is heeft de provincie Groningen sinds 17 juni 2009 de beschikking over een vastgestelde Omgevingsverordening. De Provinciale Omgevingsverordening 2009 - 2013 (POV) is opgesteld om het omgevingsbeleid uit het Provinciaal Omgevingsplan goed te kunnen uitvoeren en te handhaven.

Onder de Provinciale Omgevingsverordening vallen regels voor het saneren van de bodem en het onttrekken van grondwater. Maar ook afspraken over ontgrondingen, grondwaterbescherming, stiltegebieden en de handhaving zijn erin opgenomen. Daarnaast bevat de Provinciale Omgevingsverordening regels over de ruimtelijke ordening. Deze regels gaan over de inrichting van de ruimte binnen de provincie en daarmee over de leefomgeving van de inwoners van Groningen.

De Omgevingsverordening is in 2011 en 2013 op onderdelen partieel gewijzigd.

Het bestemmingsplan voorziet, gelet op het conserverende karakter (zie paragraaf 1.1), niet in ontwikkelingen die in strijd zijn met het POP.

Ontwikkelingsvisie Eemsdelta

Voor de regio Eemsdelta is een ontwikkelingsvisie vastgesteld (20 juni 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Eemsmond). Deze ontwikkelingsvisie is een uitwerking van de gebiedsopgave in het POP.

Met de regio Eemsdelta wordt gedoeld op het grondgebied van de gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum (‘DEAL-gemeenten’). Hierbij gaat het om zowel het binnendijkse territorium, de kustzone, als om de buitendijks gelegen Waddenzee en de Eems-Dollard. Deze visie richt zich in de tijd op 2030, met een doorkijk naar 2050. Daar, waar cruciale, regionale thema's de grenzen van de DEAL-gemeenten overschrijden, is ook over die grenzen heen gekeken. Zo wordt in deze visie nadrukkelijk rekening met ontwikkelingen in het omringende gebied (de buur gemeenten), met het nabijgelegen stedelijk netwerk Groningen-Assen en met het Duitse gebied aan de overzijde van de Eems. Tevens heeft afstemming plaatsgevonden met ontwikkelingen en beleidsuitwerking voor de Waddenzee, de Eems-Dollard en het Deltaprogramma. Dan gaat het om zaken als natuurbehoud- en ontwikkeling, kustverdediging en klimaatverandering, de offshore ontwikkelingen en de aanlanding van kabels en leidingen.

Het bestemmingsplan voorziet, gelet op het conserverende karakter (zie paragraaf 1.1), niet in ontwikkelingen die in strijd zijn met de ontwikkelingsvisie.

3.2 Gemeentelijk beleid

Strategische visie Eemsmond

In de Strategische Visie Eemsmond (16 januari 2001) heeft de gemeente het omgevingsbeleid uit het eerste POP uitgewerkt. De visie geeft voor elke kern een dorpsprofiel met daarin een historisch-ruimtelijke karakteristiek, een overzicht van de consequenties en thema's die volgen uit de strategische visie, een beeld van de inspraakreacties die mondeling en schriftelijk zijn verkregen gedurende de dorpenronde en een koers voor het dorp voor de komende jaren. Het dorpsprofiel bevat daarmee de belangrijkste ingrediënten voor het opstellen van integrale dorpsplannen, bestemmingsplannen en uitvoeringsplannen. Het wierdendorp Warffum wordt omschreven als een cultuurdorp met bijzondere voorzieningen. De historische structuur en identiteit van het dorp worden gekoesterd. Ingrepen in de bestaande structuur zullen tot doel hebben de kwaliteit van de woon- en leefomgeving op te knappen. De cultuurhistorische elementen zullen verder worden benadrukt waarbij eisen aan de beeldkwaliteit van (ver)nieuwbouw zullen worden gesteld.

Identiteitsstudie Warffum

Om te komen tot een planologische regeling voor de uitbreidingsplannen in Warffum is op verzoek van de provincie in 2004 een structuurvisie opgesteld. Deze structuurvisie vormde de ruimtelijke onderbouwing voor de nieuwe uitbreidingsplannen. Vervolgens is besloten om de structuurvisies om te zetten in de identiteitsstudie Warffum (vastgesteld 21 december 2006).

De identiteitsstudie belicht meer aspecten dan de eerdergenoemde structuurvisie. In deze identiteitsstudie worden de (dis)kwaliteiten beschreven en zijn uitgangspunten geformuleerd voor het beschermen en instandhouden van de kernkwaliteiten en het repareren van een aantal diskwaliteiten.

Het onderhavige bestemmingsplan houdt rekening met de uitgangspunten in de identiteitsstudie in die zin dat zowel het behoud als de reparaties planologisch mogelijk zijn, voorzover in het plangebied gelegen.

Ontwikkelingsperspectief Platteland en dorpen Eemsdelta

De gemeenten Eemsmond en Loppersum hebben in gezamenlijkheid een ontwikkelingsperspectief opgesteld voor het platteland en de dorpen. Dit Ontwikkelingsperspectief Platteland en dorpen Eemsdelta (vastgesteld door de gemeenteraad op 16 februari 2012) is gebruikt als bouwsteen voor de Ontwikkelingsvisie Eemsdelta 2030 die onder leiding van de provincie Groningen is opgesteld (zie paragraaf 3.1).

In het Ontwikkelingsperspectief is naast een samenvatting van relevant beleid een sterkte-zwakte-analyse uitgevoerd voor het gebied. Hierin komen de volgende thema's aan de orde; natuur, landschap en cultuurhistorie; kustverdediging; economie en landbouw; wonen, voorzieningen en leefbaarheid; recreatie en toerisme; verkeer en vervoer.

Deze analyse heeft een beoordeling gegeven van de sterke en zwakke punten van de regio voor de bepaling van de (strategische) beleidsdoelen. Deze zijn afgezet tegen de kansen en bedreigingen die door autonome ontwikkelingen of door ontwikkelingen elders op het gebied afkomen en waarop gemeenten zouden kunnen anticiperen. Dit heeft vervolgens geleid tot speerpunten per thema. De kansen die uit het ontwikkelingsperspectief naar voren zijn gekomen zijn vervolgens op de Visiekaart Kansen geplaatst om het geheel meer te visualiseren.

Woon- en leefbaarheidsplan Eemsdelta

Omdat het gebied Eemsdelta een zogenaamde 'krimpregio' betreft is in samenwerking met 35 organisaties (woningcorporaties, detailhandel en zorg- en welzijns- en onderwijsinstellingen) en overheden (gemeenten Appingedam, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum en de Provincie Groningen) het Woon- en Leefbaarheidsplan (WLP) opgesteld. Het WLP dat door de samenwerkende partijen is ondertekend op 13 maart 2013 geeft aan op welke wijze met de huidige en nieuwe bewoners het wonen en leven op een goed niveau kan worden gehouden. Uitgangspunt is dat zal worden gewerkt aan goede woningen, goede zorg en onderwijs en bereikbare voorzieningen.

In het WLP worden de gevolgen voor de bevolkingsdaling voor de Eemsdelta aan de orde en wordt aangegeven welke acties kunnen worden ondernomen voor de leefbaarheid.

Eén van de keuzes is dat woningcorporaties en particuliere eigenaren in de hele regio woningen geschikt maken voor wonen met zorg. Ze verbeteren en renoveren woningen, hier en daar vindt nieuwbouw plaats. De nadruk ligt op het behoud van het bestaande, nieuwbouw is mogelijk in de regionale centra en de centrumdorpen. Ook wordt getracht oplossingen te vinden voor het probleem van de goedkope koopwoningen.

Om dit mogelijk te maken wordt in Warffum, zijnde een centrumdorp, vastgehouden aan verdere invulling in het lint door het opvullen van lege plekken.

Welstandsnota

De welstandsnota van de gemeente Eemsmond is vastgesteld op 5 april 2012. De Welstandsnota biedt een kader voor beleid en advisering met betrekking tot de beeldkwaliteit van de bebouwing in de gemeente. Daarvoor worden eerst de structuur per gebied en de ruimtelijke opbouw ervan geanalyseerd en beschreven. Vervolgens vindt er een waardering plaats van de verschillende kwaliteiten, waarna de koers kan worden aangegeven waarin de bebouwing zich zal ontwikkelen.

Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten

De huidige situatie en het beleidskader zoals beschreven in de vorige hoofdstukken, zijn vertaald in de uitgangspunten van dit bestemmingsplan. Deze worden in dit hoofdstuk uiteengezet.

4.1 Algemeen

Het hoofduitgangspunt voor dit bestemmingsplan, is het behoud en waar mogelijk het versterken van de bestaande ruimtelijke en cultuurhistorische waarden in het dorp Warffum. Dit in combinatie met het behoud en waar mogelijk versterken van de leefbaarheid in het dorp.

Waar het gaat om de leefbaarheid, moet gezocht worden naar een evenwicht tussen enerzijds het behoud en - waar mogelijk - de versterking van de aanwezige woonfunctie en anderzijds het bieden van ruimte voor passende voorzieningen Binnen dit algemene uitgangspunt geldt een aantal speerpunten:

• behoud van de woonfunctie en waar mogelijk versterking van de woonfunctie op passende locaties;
• ruimte bieden aan passende voorzieningen;

Vertaling van deze speerpunten in het bestemmingsplan, betekent voor het overgrote deel van het plangebied dat de bestaande ruimtelijke en functionele structuur (opnieuw) wordt vastgelegd. Functieveranderingen die bijdragen aan de hiervoor genoemde uitgangspunten, worden met toepassing van een wijzigingsbevoegdheden mogelijk gemaakt. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de invulling van een woonfunctie op een bedrijfsperceel gelegen in een woongebied.

4.2 Ruimtelijke structuur

De bescherming van de kenmerkende ruimtelijke structuur, zoals beschreven in hoofdstuk 2, is een belangrijk uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. De bescherming van de hoofdvorm en situering van de bebouwing is geregeld via bouwregels en bouwvlakken.

Bij de bescherming van de bebouwde ruimtelijke structuur, spelen ook de gemeentelijke Welstandsnota en de Monumentenwet 1988 een belangrijke rol. Bij wijzigingen in de bebouwing moet rekening gehouden worden met wat in de Welstandsnota is vastgelegd. Op grond van de Monumentenwet geldt onder meer een verbod voor het slopen van monumentale bebouwing en een vergunningsplicht voor het veranderen / vernieuwen van een monument.

Naast bebouwing, bestaat de ruimtelijke structuur in Warffum ook uit wegen, groengebieden en waterlopen. Ook hiervoor geldt dat het bestemmingsplan gericht is op behoud.

4.3 Functionele structuur

Het behoud van de woonfunctie is een belangrijk uitgangspunt van dit bestemmingsplan.

De bestaande woningen in het dorp zijn dan ook als zodanig bestemd. Bij de woningen worden mogelijkheden geboden voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen.

De diverse voorzieningen (die overigens voor het merendeel in het centrum liggen) dragen bij aan de leefbaarheid in Warffum. Uitgangspunt ten aanzien van de bestaande voorzieningen is het behoud en de versterking ervan. In het onderhavige bestemmingsplan zijn deze functies specifiek bestemd. Functies c.q. voorzieningen die zijn ondergebracht in een oorspronkelijk voor de woonfunctie bestemde gebouwen, zijn ondergebracht in een woonbestemming via een aanduiding. Op deze manier kunnen de niet-woonfuncties gehandhaafd blijven en zonder meer weer in gebruik worden genomen tot woning.

In de woongebieden bestaat ruimte voor kleinschalige bedrijfsactiviteiten in de vorm van aan-huis-verbonden beroepen die passen binnen de woonomgeving.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

De huidige situatie en het beleidskader zoals beschreven in de vorige hoofdstukken, zijn vertaald in de uitgangspunten van dit bestemmingsplan. Deze worden in dit hoofdstuk uiteengezet. Daarbij wordt tevens aandacht besteed aan de diverse omgevingsaspecten.

5.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

In het bestemmingsplan is de regeling voor de diverse bedrijven afgestemd op die Basiszoneringslijst. Concreet betekent dit dat uitsluitend lichte vormen van bedrijven zijn toegestaan (tot en met milieucategorie 2) op de huidige bedrijfslocaties. Daar waar feitelijk sprake is van een bedrijf uit een hogere categorie, zijn deze specifiek vastgelegd zodat vanuit planologisch oogpunt geen verslechtering van de milieusituatie kan optreden.

De sportvelden vallen (met verlichting) onder milieucategorie 3.1. met een hinderzone (geluid) van 50 meter. Deze zijn in het bestemmingsplan als bestaande situatie bestemd.

5.2 Geluid

Ten aanzien van geluidshinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidshinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van weg verkeerslawaai van belang.

In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidshinder moet worden besteed. Uitzondering hier zijn wegen waar 30 km per uur als maximumsnelheid geldt.

De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidsgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Van negatieve effecten door weg verkeerslawaai is in de huidige situatie in het plangebied geen sprake. In het grootste deel van het plangebied zijn geen zoneringsplichtige wegen aanwezig. Het grootste deel van de wegen in het plangebied valt onder een 30 km/uur zone, waaraan geen wettelijke geluidzones verbonden zijn.

In het plangebied zijn enkele (delen van) wegen zoneringsplichtig, maar omdat dit bestemmingsplan de bestaande situatie (opnieuw) vastlegt, is een akoestisch onderzoek niet nodig.

Indien er sprake is van concrete initiatieven voor nieuwbouw van geluidgevoelige gebouwen, zal per locatie nader onderzoek moeten worden verricht mocht er sprake is van een nieuwe situatie ingevolge de Wgh.

5.3 Water

Bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen moet de watertoets worden toegepast. Dit houdt in dat alle ruimtelijke plannen een waterparagraaf moeten bevatten. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het plangebied ligt in het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest.

De wet en regelgeving rond het aspect water is opgenomen in onder meer de Waterwet, de Nota Ruimte, de Kaderrichtlijn Water, het Waterbeheerplan 2015 en de Beleidsnotitie Water en Ruimte.

Uit de watertoets blijkt dat er geen waterschapsbelang is. Het bestemmingsplan is immers bedoeld als actualisatie van de bestaande regeling en maakt alleen perceelsgebonden ontwikkelingen bij recht mogelijk die geen invloed hebben op de waterhuishouding.

5.4 Bodem

Bodem is een belangrijk toetsingskader op het moment dat nieuwe ontwikkelingen spelen. Vooral bij nieuwe woningbouwontwikkelingen moet aangetoond worden dat woningen op bodem van voldoende kwaliteit worden gebouwd.

Dit bestemmingsplan heeft als uitgangspunt de bestaande situatie te voorzien van een actuele regeling. In dat geval is een bodemonderzoek niet nodig. Dit bestemmingsplan maakt bij recht geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Wel is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor nieuwe woningbouw. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning moet in dat gebied een bodemonderzoek uitgevoerd zijn.

5.5 Archeologie en cultuurhistorie

Dit bestemmingsplan geeft in principe alleen een nieuwe regeling voor de huidige situatie. Een wijziging van archeologische en cultuurhistorische waarden wordt daarom niet verwacht.

Archeologie

De bron voor de archeologische waarden is de Archeologische verwachtingskaart en de beleidsadvieskaart Eemsmond.

Figuur 3: Fragment Archeologische verwachtingskaart en de beleidsadvieskaart Eemsmond

Uit deze kaart is af te leiden dat een groot deel van dit plan onder het gebied 'moderne woonwijken en industrieën' (grijs) valt. In deze gebieden is geen onderzoek nodig.

Voor een deel is er sprake van gebieden met 'een hoge verwachtingswaarde' (zalmrose). Bij ingrepen van 200 m² of meer dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Een deel van het plangebied valt onder de 'historische kern'. Hier is voor ingrepen met een oppervlakte vanaf 100 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk. Voor de nog 'aanwezige boerderijplaatsen' in het plangebied (oranje) geldt een onderzoeksverplichting vanaf 15 m².

Een deel van Warffum valt onder 'geregistreerd AMK terrein' (blauw gearceerd), maar dit deel valt buiten het bestemmingsplangebied. Hier is voor ingrepen met een oppervlakte vanaf 15 m² archeologisch onderzoek noodzakelijk. Het zwart gearceerde gebied is onderzocht en bevat geen archeologische waarden.

In het bestemmingsplan zijn de verschillende archeologische waardetoekenningen specifiek bestemd via een aantal dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie'.

Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Een beschrijving van de cultuurhistorische situatie van het dorp Warffum is opgenomen in de paragrafen 2.1 en 2.4. Voor wat betreft het behoud van deze cultuurhistorische waarden in het bestemming kan worden gesteld dat het onderhavige bestemmingsplan een vrij gedetailleerd karakter kent. Alle functies zijn vrij specifiek bestemd. De wegen-, straten en groenstructuur, alsmede de bebouwingsstructuur is vastgelegd door middel van eigen bestemmingen dan wel bouwvlakken. Hierdoor wordt het behoud van de cultuurhistorische patronen die nu nog in het dorp voorkomen afdoende gewaarborgd.

5.6 Ecologie

In het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met het beleid en de wetgeving voor de natuurbescherming. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Uitgangspunt is dat met beide geen strijdigheid ontstaat.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Natuurbeschermingswet. Indien ontwikkelingen (mogelijk) negatieve effecten op de natuurwaarden binnen deze gebieden hebben, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid over de Ecologisch Hoofdstructuur (EHS).

Dit bestemmingsplan geeft in principe alleen een nieuwe regeling voor de huidige situatie. Een wijziging van effecten op ecologische waarden wordt daarom niet verwacht.

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen beschermde natuurgebieden aanwezig.

Soortenbescherming

Ondanks dat het plangebied geen beschermde natuurgebieden kent, kan het voorkomen van beschermde plant- en diersoorten in het plangebied niet uitgesloten worden. De Flora- en faunawet biedt wetgeving over beschermde plant- en diersoorten. Bij nieuwe ontwikkelingen is in ieder geval een verkennend ecologisch onderzoek nodig.

5.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag of handelingen met gevaarlijke stoffen. Dit kan betrekking hebben op inrichtingen (bedrijven) of transportroutes. Op beide categorieën is verschillende wet- en regelgeving van toepassing. Voor inrichtingen is dit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), voor transportroutes het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en voor hogedruk aardgastransportleidingen het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen het beleidskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico (PR) geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. De kans heeft betrekking op een fictief persoon die de hele tijd op die plaats aanwezig is. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6/jaarcontour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen nieuwe kwetsbare objecten geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt de 10-6/jaarcontour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico (GR) is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang. Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting bij een calamiteit. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Dit invloedsgebied wordt begrensd door de 1%-letaliteitsgrens (tenzij anders bepaald): de afstand waarop nog 1% van de blootgestelde mensen in de omgeving komt te overlijden bij een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Het GR kan niet 'op de kaart' worden weergegeven, maar wordt weergegeven in een grafiek waar de kans (f) afgezet wordt tegen het aantal slachtoffers (N): de fN-curve.

Binnen en nabij het plangebied zijn een aantal risicobronnen geïnventariseerd die invloed kunnen hebben op het plangebied. Om die reden is een advies externe veiligheid opgesteld dat is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Hierin is geconstateerd dat rekening moet worden gehouden met de spoorlijn Sauwerd - Roodeschool als transportroute 'vervoer gevaarlijke stoffen'. Verder blijkt uit het advies dat er ten aanzien van het aspect externe veiligheid geen belemmergingen aanwezig zijn voor het bestemmingsplan.

Voor de inhoud van het advies wordt kortheidshalve verwezen naar deze bijlage.

5.8 Luchtkwaliteit

Dit bestemmingsplan geeft in principe alleen een nieuwe regeling voor de huidige situatie. Een wijziging van de luchtkwaliteit wordt daarom niet verwacht.

De luchtkwaliteit levert in de huidige situatie geen negatieve effecten op. Ook bij mogelijk toekomstige ontwikkelingen worden negatieve effecten niet verwacht. De ontwikkelingen zijn hiervoor te kleinschalig van aard, waardoor ze onder de gevallen 'niet in betekenende mate' vallen. Ze voldoen aan de vereisten van de Wet milieubeheer, waarin de regelgeving over luchtkwaliteit opgenomen is.

5.9 Kabels, leidingen en zoneringen

In en rondom het plangebied zijn geen kabels, leidingen of zoneringen aanwezig die planologische beperkingen vormen voor de voorgenomen ontwikkelingen in het plangebied.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

6.2 Algemeen

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

6.3 Toelichting op de bestemmingen

Agrarisch

De landbouwgronden in het noorden en oosten van het plangebied in Breede zijn te gebruiken voor het bewerken en/of beweiding.

Bedrijf

Bestaande bedrijven binnen het plangebied hebben een bestemming Bedrijf gekregen. Alleen bedrijven tot en met milieucategorie 2 zijn toegestaan. Een aantal bedrijven die niet tot deze milieucategorie behoren zijn specifiek bestemd. De bebouwing dient binnen het bouwvlak plaats te vinden. Het bestaande aantal bedrijfswoningen is vastgelegd.

Bedrijf - Nutsvoorziening

Bestaande gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen hebben een bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' gekregen. Het betreft de nutsvoorzieningen die niet als vergunningvrij zijn aan te merken en dus een planologische regeling moeten hebben (groter dan 15 m² en 3 meter hoog).

Bos

Het noordwestelijk in het plangebied gelegen bosperceel is als zodanig bestemd. Het betreft een gebied dat in de provinciale verordening aangewezen als bos- en natuurgebied.

Groen

De essentiële groenelementen en bepaalde te behouden groenstructuren, zoals onder meer de afscherming rond het kampeerterrein, zijn onder de bestemming 'Groen' gebracht.

Maatschappelijk

De maatschappelijke voorzieningen in het plangebied, zoals de scholen, de verenigingsgebouwen, de kerken en een sporthal, hebben de bestemming 'Maatschappelijk'. Omdat ze bijdragen aan een goed leefmilieu, moeten de maatschappelijke instellingen intact worden gelaten. Tevens bestaat de mogelijkheid van een uitwisselbaarheid van maatschappelijke functies, mocht een gebouw leeg komen te staan.

Maatschappelijk - Begraafplaats

Voor de begraafplaats in Breede is de bestemming 'Maatschappelijk - Begraafplaats' opgenomen.

Recreatie - Kampeerterrein

Camping Breede is als 'Recreatie - Kampeerterrein' bestemd. Het betreft hier een camping met bijbehorende voorzieningen en een beheerderswoning.

Sport

Het openluchtzwembad en het sportterrein zijn bestemd als 'Sport'. De bouw- en gebruiksregels zijn zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande situatie.

Verkeer

De doorgaande wegen zijn bestemd als 'Verkeer', de erfonsluitingswegen die ondergeschikt zijn aan de verblijfsfunctie vallen onder de bestemming 'Woongebied'.

Water

De hoofdwatergangen die een belangrijke functie vervullen in de waterhuishouding vallen onder de bestemming 'Water'.

Woongebied

Het grootste deel van het dorp is bestemd als 'Woongebied'. Binnen deze gebieden zijn de woningen geregeld met bijbehorende tuinen en erven en ook de ontsluitingswegen en verblijfsgebieden (groen, woonstraten, parkeren, water).

Voor wat betreft de woningen, wordt onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen en erfbebouwing (aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen).

De basisregeling is dat er per woning 60 m² aan erfbebouwing mag worden gebouwd. Een grotere oppervlakte aan erfbebouwing is toegestaan indien het perceel van een bepaalde omvang is. Zo kan worden afgeweken van de basisregeling tot een maximale oppervlakte van 80 m², indien het bouwperceel minimaal 500 m² bedraagt en tot een maximale oppervlakte van 100 m² indien het perceel minimaal 1.000 m² bedraagt. Ten aanzien van voornoemde afwijkingsmogelijkheden wordt echter een uitzondering gemaakt. Er kan ook omgevingsvergunning worden verleend tot een oppervlakte van 70 m² voor percelen met een oppervlakte kleiner dan 500 m². Ten behoeve van zorgwonen, wordt bovendien een extra uitbreiding geboden van 13 m².

In de bestemming 'Woongebied' is eveneens een afwijkingsmogelijkheid opgenomen op basis waarvan lege plekken binnen de bebouwing kunnen worden opgevuld. Het aantal woningen kan op basis hiervan met maximaal twee per locatie toenemen, mits dit passend is binnen de uitgangspunten van het woon- en leefbaarheidsplan Eemsdelta (zie paragraaf 3.2). Het woon- en leefbaarheidsplan Eemsdelta heeft provinciale instemming. Het woon- en leefbaarheidsplan Eemsdelta heeft provinciale instemming. Het is echter niet exact bekend bekend om hoeveel woningen het kan gaan die gerealiseerd kunnen worden met de betreffende afwijkingsbevoegdheid, maar geschat wordt dat dit het aantal tussen de één en vier woningen zal bedragen. Concrete plannen zijn op dit moment niet bekend.

De niet-woonfuncties binnen de bestemming zijn specifiek aangeduid. Dit geldt bijvoorbeeld voor de aanwezige detailhandel en bedrijven.

Waarde - Archeologie

De archeologische waarden, zoals die zijn beschreven in paragraaf 5.5, zijn vertaald in de bestemmingen 'Waarde - Archeologie 2', 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4', afhankelijk van de aan het gebied toegekende archeologische (verwachtings)waarde.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vanuit het oogpunt van maatschappelijke uitvoerbaarheid is van belang dat organisaties betrokken worden bij de planvorming. Het voorontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan de betrokken diensten en instanties als bedoeld in het Overleg volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en is het kader van de inspraak voor een ieder ter inzage gelegd. In bijlage 2 zijn de ingekomen overleg- en inspraakreacties samengevat en van gemeentelijk commentaar voorzien. De aanpassingen die voortvloeien uit de overleg- en inspraakreacties zijn verwerkt.

Na de fase van Overleg volgt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) vastgelegde formele bestemmingsplanprocedure. Tijdens het ter visie liggen van het plan kan een ieder zijn zienswijze kenbaar maken.

Het bestemmingsplan heeft als ontwerp ter visie gelegen van 18 september tot en met 29 okotber 2015. In deze periode zijn twee zienswijzen binnengekomen die hebben geleid tot een gewijzigde vaststelling door de gemeenteraad op 14 januari 2016. Daarnaast is het plan ambtelijk aangepast op een aantal onderdelen. In het raadsbesluit en het bijbehorende raadsvoorstel is vermeld om welke aanpassingen het gaat.

Na de vaststelling staat voor belanghebbenden beroep open tegen dat besluit bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan Warffum is een in hoofdzaak consoliderend plan, met uitzondering van de woonwijk De Laan - Zuid. Hier is de gemeente actief voor wat betreft het grondbeleid. De ontwikkeling hiervan en de daarmee gepaard gaande financiële haalbaarheid is in het vorige bestemmingsplan reeds verantwoord.

Eventuele (binnenplanse) afwijkingen komen voor rekening van particuliere opdrachtgevers. De economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarmee gewaarborgd.

Grondexploitatie

Doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

In dit bestemmingsplan worden bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen is de grondexploitatieregeling van toepassing, tenzij het verhaal van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd zijn.

De gronden in het plan De Laan - Zuid, zijnde de enige aanwezige ontwikkellocatie, zijn in gemeentelijk eigendom. Op deze manier kan de grondexploitatie worden gestuurd via het gemeentelijk grondbeleid.

Voor de overige gronden is er in hoofdzaak sprake van een consoliderend plan, met uitzondering van de eventueel nog in te vullen open plekken. Omdat invulling daarvan niet bij recht is toegestaan, zullen bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid anterieure overeenkomsten tussen gemeente en initiatiefnemers worden opgesteld om het eventuele kostenverhaal te verzekeren.

De gemeenteraad zal bij de vaststelling van het bestemmingsplan om die reden besluiten geen grondexploitatieplan vast te stellen.