Batsdijk 38a en 40 Zieuwent, functieverandering naar wonen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Algemene gegevens bestemmingsplan

Wijzigingsplan Batsdijk 38a en 40 Zieuwent, functieverandering naar wonen

juli 2018

Inlichtingen: Hester Smeenk

Afdeling Omgeving

Hester Smeenk

tel.nr. 0544 - 39 34 78

Hoofdstuk 2 Inleiding

2.1 Aanleiding

Aan de Batsdijk 38a en 40 te Zieuwent ligt een agrarisch bedrijf. De bedrijfsvoering is deels gestaakt. De eigenaren van het perceel hebben een verzoek ingediend om de bestemming van het perceel te wijzigen van een agrarische functie naar een woonfunctie. De wens is om de bestaande varkensstallen te slopen en in ruil hiervoor een extra woning te mogen realiseren. Eén van de bestaande woningen op het perceel wordt mogelijk op termijn verplaatst. Het perceel wordt landschappelijk ingepast. Het college heeft positief gereageerd op dit verzoek en principemedewerking verleend.

In de geldende bestemmingsplannen voor het buitengebied is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor dit soort plannen. Het ingediende plan voldoet aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.

Dit wijzigingsplan maakt de omzetting van een agrarisch bouwvlak naar een woonbestemming mogelijk.

2.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt globaal gezien in het buitengebied noordelijk van Zieuwent. De afstand tot de kern Zieuwent bedraagt ongeveer 1.400 meter.Het perceel ligt aan de Batsdijk. De Batsdijk is de weg die Ruurlo, Zieuwent en Lichtenvoorde met elkaar verbindt. Ten zuiden van het perceel ligt de kruising van de Batsdijk met de Waalderweg (richting Mariënvelde) en de Kunnerij (richting Eefsele-Groenlo). Het gebied wordt gekenmerkt door een mix van woningen en agrarische bedrijven.

Globale ligging plangebied.

Hoofdstuk 3 Bestaande en gewenste situatie

3.1 Bestaande situatie

Op het perceel is momenteel een agrarisch bedrijf met twee agrarische bedrijfswoning aanwezig. De bestaande bebouwing bestaat uit de bedrijfswoningen met berging en vijf varkensstallen. Aan de voorzijde van het perceel staan enkele bomen.

Luchtfoto plangebied.

Vogelvluchtfoto bestaande situatie

3.2 Gewenste situatie

De eigenaren willen graag op het perceel wonen en willen geen agrarisch bedrijf meer uitoefenen. De bestaande woningen blijven gehandhaafd. Eén van de twee bedrijfswoningen wordt op termijn verplaatst naar een locatie wat verder van de weg af om het woongenot te verbeteren. De stallen worden gesloopt. In ruil hiervoor mag één extra woning op het perceel worden gerealiseerd. Op het perceel worden daarmee drie vrijstaande woningen met bijgebouwen mogelijk. In Bijlage 1 Erfindeling, fase 1 en Bijlage 2 Erfindeling, fase 2 is de opzet van het erf met de woningen en de bijgebouwen opgenomen.

Het erf en de directe omgeving worden landschappelijk ingepast. Hier is een landschapsplan voor gemaakt.

3.3 Landschapsplan

De eigenaren hebben een erf- en landschapsinpassingsplan gemaakt. Het plan is afgestemd op de landschappelijke kwaliteiten van de omgeving. Het plan is goedgekeurd door de landschapsdeskundige van de gemeente.

Inpassing van het erf

Het voorstel voor inpassing van het nieuwe erf bestaat uit verschillende onderdelen:
De aanleg van een struweelhaag op een aantal plekken op het erf. De struweelhaag bestaat uit een enkele rij gelijk gemengde beplanting van liguster, veldesdoorn, hazelaar, lijsterbes en enkele stuks hondsroos en Gelderse roos. Als plantmateriaal wordt 2-3 jarig bosplantsoen benut van 80-120 cm hoog. De struweelhaag wordt in een plantvak aangelegd van 1,5 meter breed.

Op het erf worden verschillende scheerhagen aangelegd. De scheerhaag wordt aangelegd in een plantverband van 3 stuks beplanting per strekkende meter haag. De haag wordt 40-80 cm breed en 1 à 1,5 meter hoog, afhankelijk van het uitgevoerde beheer. Het plantvak wordt 1 meter breed. De scheerhaag bestaat uit veldesdoorn, liguster, beuk of haagbeuk. Als plantmateriaal wordt minimaal 2-3 jarig plantsoen gebruikt (80-12 cm).

Ten slotte worden enkele knotwilgen, solitaire zomereiken en walnoten aangeplant. Er worden 3 zomereiken Qurcus robur), drie walnoten en drie knotwilgen geplant. Als beplanting worden als laanboom gekweekte bomen (eiken en walnoot) of als knotboom gekweekte bomen gebruikt met een minimale stamomtrek van 14-16 cm op 1,3 meter hoogte boven de wortelvoet.

Overzichtstekening erfinpassing

Inpassing in de omgeving van het erf

Verdeeld over drie plantvakken worden 45 solitaire elzen aangelegd. Als plantmateriaal wordt bosplantsoen in de maat 80-120 cm (of groter)gebruikt.

Overzichtstekening landschappelijke inpassing (buiten het er

Het inpassingsplan met het uitgewerkte beplantingsplan is opgenomen in Erf- en landschapsplan.

Het inpassings- en beplantingsplan is als voorwaardelijke verplichting aan dit wijziigingsplan gekoppeld. In de anterieure overeenkomst met de eigenaren van het perceel zijn de afspraken over de inpassing van het erf in het landschap ook vastgelegd.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Algemeen

Dit hoofdstuk beschrijft het Rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit hoofdstuk verwoord en afgewogen en indien noodzakelijk op de verbeelding en in de regels.

4.2 Internationaal- en Rijksbeleid

4.2.1 Vogelrichtlijn

De "Vogelrichtlijn" (79/409/EG) uit 1979 heeft tot doel: de bescherming en het beheer van alle op het grondgebied van de Europese Unie in het wild levende vogels en hun habitats. De lidstaten zijn verantwoordelijk voor de instandhouding van al deze vogelsoorten en in het bijzonder de trekvogels en zijn verplicht om de verschillende natuurlijke habitats die het leefmilieu van de wilde vogels vormen, in stand te houden. Op grond van deze richtlijn worden gebieden aangewezen als Speciale Beschermingszone. Deze gebieden maken deel uit van het Europese initiatief om een ecologisch netwerk van natuurgebieden duurzaam te beschermen (Natura-2000). Daarnaast stelt de richtlijn nadere regels voor de bescherming, het beheer en de regulering van vogelsoorten.

De rechtsgevolgen die voortvloeien uit de Vogelrichtlijn betreffen, naast het aanwijzen van de Speciale Beschermingszones, ook de verplichting om passende maatregelen te nemen om de kwaliteit van de leefgebieden van de vogelsoorten niet te laten verslechteren. Verder mogen er geen storende invloeden optreden in gebieden die negatieve gevolgen hebben voor het voortbestaan van de vogelsoorten, die door de Vogelrichtlijn beschermd worden. Nieuwe plannen of projecten in en in de nabijheid van Speciale Beschermingszones worden volgens de richtlijn getoetst.

Het plangebied en de directe omgeving zijn niet aangewezen als Speciale Beschermingszone in het kader van de Vogelrichtlijn. Het plan heeft geen negatieve gevolgen voor eventuele Vogelrichtlijngebieden.

4.2.2 Habitatrichtlijn

De in 1992 vastgestelde "Habitatrichtlijn" is het voornaamste stuk wetgeving van de Europese Gemeenschap ter bevordering van de biologische verscheidenheid. Deze richtlijn houdt de verplichting in voor deelstaten om de habitats en soorten, die voor de Europese Unie van belang zijn, in stand te houden. Iedere lidstaat moet op zijn grondgebied de gebieden die voor het behoud van de onder de richtlijn vallende habitats en soorten het belangrijkst zijn identificeren en vervolgens aanwijzen als Speciale Beschermingszones.

Op basis van de Habitatrichtlijn zijn de zogenaamde Natura 2000-gebieden aangewezen. Op ruim tien kilometer afstand van het plangebied ligt het Natura 2000 gebied Korenburgerveen. Er is geen sprake van een (direct) ruimtelijk effect van de functiewijziging naar wonen. Indirect zijn er ook geen negatieve effecten te verwachten.

4.2.3 Het verdrag van Valletta (Malta)

Het "Europees Verdrag inzake de bescherming van het archeologisch erfgoed", kortweg het Verdrag van Malta, is op 16 januari 1992 te Valletta tot stand gekomen. Uitgangspunt van het verdrag is het archeologisch erfgoed waar mogelijk te behouden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang, beter nog het cultuurhistorisch belang, vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Het verdrag is geratificeerd door de Eerste en Tweede Kamer. Het verdrag is uitgewerkt in de Wet op de archologische monumentenzorg. Alle overheden hebben zorgplicht voor archeologische waarden gekregen, dus ook de gemeenten. Gemeentes moeten bij de vaststelling van een bestemmingsplan rekening houden met aanwezige en te verwachten monumentale- en archeologische waarden.

Het verdrag van Valletta is op gemeentelijk niveau verder uitgewerkt in een gemeentelijk beleid en kaart archeologische verwachtingswaarden. In paragraaf 5.5 Archeologie wordt hier nader op ingegaan.

4.2.4 Kaderrichtlijn water

De Kaderrichtlijn water (KRW) is een Europese richtlijn gericht op de verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. De KRW is sinds december 2000 van kracht en maakt het mogelijk om waterverontreiniging van oppervlaktewater en grondwater internationaal aan te pakken. De kaderrichtlijn is geen vrijblijvende richtlijn, ze vormt een Europese verplichting, waar de waterbeheerder (Rijk, waterschappen, provincies en gemeenten) niet omheen kan. De belangrijkste uitgangspunten van de KRW zijn:

• De vervuiler betaalt
• De gebruiker betaalt
• Na 2000 geen achteruitgang van de chemische en ecologische toestand van het water
• Resultaatsverplichting in 2015
• Stroomgebiedsbenadering

Via de Implementatiewet EG-kaderrichtlijn water is de KRW vertaald in de Nederlandse wetgeving.De Kaderrichtlijn water moet ervoor zorgen dat de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater in 2015 op orde is. In dat jaar moet het oppervlaktewater voldoen aan normen voor bepaalde chemische stoffen (waaronder de zogeheten prioritaire (gevaarlijke) stoffen). Worden die normen gehaald, dan spreken we van 'een goede chemische toestand'. Daarnaast moet het oppervlaktewater goed zijn voor een gevarieerde planten- en dierenwereld. Is dat het geval, dan heet dat 'een goede ecologische toestand'. Hieronder valt ook een groot aantal andere chemische stoffen dan de hierboven al genoemde prioritaire (gevaarlijke) stoffen. Voor het grondwater gelden aparte normen voor chemische stoffen. Daarnaast moet de grondwatervoorraad stabiel zijn en mogen bijvoorbeeld natuurgebieden niet verdrogen door een te lage grondwaterstand (goede kwantitatieve toestand).Voor verschillende typen wateren gelden verschillende ecologische doelstellingen. In een plas leven bijvoorbeeld andere planten- en dierensoorten dan in kustwater. Daarom verschillen de ecologische doelen per watertype. De chemische normen zijn bij ieder water ongeveer hetzelfde, met uitzondering van de nutriënten. Daarvoor geldt weer wel een benadering die per watertype kan verschillen.

In paragraaf 5.1 Watertoets is nader ingegaan op de concrete wateraspecten van dit plan.

4.2.5 Structuurvisie Infrastructuur en milieu

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tussen nu en 2040. Met deze visie trekt de Rijksoverheid een beleidslijn door die al met de Nota Ruimte werd ingezet, namelijk een verdere concentratie (voor wat betreft beleidsbemoeienis en investeringen) op de ruimtelijke ordening van de hoofdinfrastructuur van Nederland, te weten de havens, Schiphol, belangrijke wegen, spoorwegen, waterwegen en andere netwerken die van wezenlijk belang zijn voor het economisch functioneren van het land. Daaronder vallen verder industriële en agrarische complexen van nationaal belang. Verder wil het Rijk zich concentreren op de maatregelen die noodzakelijk zijn om het land te beschermen tegen de zee.

Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het Rijk nog steeds uit van de bundelingsstrategie. Daarbij wordt voldoende aanbod van ruimte gereserveerd voor stedelijke functies en bij de vraag aangesloten. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is en er wordt ruimte geboden aan gemeenten om te kunnen bouwen voor de eigen bevolkingsgroei.

De provincies en gemeenten zijn meer dan voorheen verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening met betrekking tot verstedelijking, de afbakening van de bebouwde kommen en het landelijk gebied en het veilig stellen en de verschillende waarden van het landelijk gebied.

In de Structuurvisie is een aantal nationale belangen benoemd, de voor dit plan relevant belang is:

Nationaal belang 13: zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Voor dit plan wordt de gebruikelijke procedure met alle wettelijke publicatiemomenten gevolgd.

4.3 Provinciaal beleid

4.3.1 Omgevingsvisie provincie Gelderland

In december 2015 is de Omgevingsvisie vastgesteld. De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

1. een duurzame economische structuur;

2. het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Dat is een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Het betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland.

4.3.2 Omgevingsverordening Gelderland

In december 2015 heeft de Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze verordening vormt samen met de tegelijkertijd vastgestelde Omgevingsvisie het ruimtelijk beleid en ziet toe op het veiligstellen van de provinciale belangen.

Een groot deel van de regels uit de verordening heeft betrekking op bebouwing (nieuwe woningen, bedrijventereinen en uitbreidingen van agrarische bedrijven). In dit geval wordt een nieuwe woning toegestaan. Een ander deel van de regels gaat over het beschermen van natuurgebieden (het Gelders NatuurNetwerk). Het plangebied ligt niet in of in de nabijheid van het Gelders NatuurNetwerk.

Dit plan maakt een wijzging naar een woonbestemming mogelijk. In de omgevingsverordening zijn geen regels over functieverandering van agrarische naar woonlocaties opgenomen. Omdat in dit geval wel een nieuwe woning wordt toegevoegd is artikel 2.2.1.1. de Omgevingsverordening van toepassing.

artikel 2.2.1.1 Nieuwe woonlocaties
In een bestemmingsplan worden nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.

Dit wijzigingsplan maakt de toevoeging van één woning mogelijk. In de regio Achterhoek zijn afspraken met de provincie gemaakt over de aantallen nieuwe woningen die gerealiseerd mogen worden. Deze afspraken zijn uitgewerkt in een planningslijst. In de planningslijst is een reservering voor functieveranderingslocaties opgenomen. Deze woning past binnen de reservering die in de planningslijst is opgenomen. Het plan voldoet daarmee aan de voorwaarde uit de provinciale omgevingsverordening.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Geldende bestemmingsplannen

De geldende bestemmingsplannen zijn het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011', ' Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre' en 'Buitengebied, Reparatieplan 2016'.

Uitsnede geldende bestemmingsplan

Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' met een bouwvlak voor een agrarisch bedrijf. Met de aanduiding 'intensieve veehouderij' is aangegeven dat hier een intensieve veehouderij is toegestaan. Het bouwvlak is 1 hectare groot. Er zijn twee bedrijfswoningen toegestaan binnen dit bouwvlak. Op een deel van het perceel ligt de dubbelbestemming 'Waarde -Archeologische verwachtingswaarde 2'.

Voorwaarden voor omzetting naar woonbestemming

In het bestemmingsplan is in de wijzigingsbevoegdheden (functieverandering naar wonen) de mogelijkheid opgenomen om een agrarisch bouwvlak om te zetten naar een woonbestemming. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de gronden met de bestemmingen 'Agrarisch' en 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' te wijzigen ten behoeve van de bestemming 'Wonen', met dien verstande dat:

a. het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering;

b. de voormalige bedrijfswoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte, mag worden gebruikt voor bewoning;

c. het agrarische bouwvlak in zijn geheel komt te vervallen;

d. splitsing van de voormalige boerderij in twee woningen uitsluitend is toegestaan wanneer de inhoud (exclusief bijbehorende bouwwerken) meer bedraagt dan 900 m3;

e. bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub f als vervangende nieuwbouw zoals bedoeld in sub g, dient 50% van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, te worden gesloopt;

f. bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend- van 100%;

g. bij hergebruik het totale aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden;

h. bij vervangende nieuwbouw het totale aantal toe te voegen wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan:

1. 1, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.000 m2 aan gebouwen;

2. 2, en wel in één gebouw, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.500 m2 aan gebouwen;

3. 2, en wel vrijstaand, indien sprake is van de sloop van ten minste 2.500 m2 aan gebouwen;

i. bij toepassing van artikel 35.4 sub h niet de oppervlakte van de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken bij de minimaal te slopen oppervlakte mag worden meegeteld;

j. het totaal aantal wooneenheden op een perceel nooit meer mag bedragen dan 3;

k. bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;

l. alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen - dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning;

m. uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt; Indien geen woningen worden toegevoegd volstaat een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing;

n. de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;

o. de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:

1. de milieusituatie;

2. de verkeersveiligheid;

3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

4. de sociale veiligheid.

p. het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving.

In hoofdstuk 6 wordt het plan getoetst aan deze voorwaarden.

Hoofdstuk 5 Onderzoeksresultaten

5.1 Watertoets

Eind 2000 heeft het kabinet het standpunt "Anders omgaan met water" vastgesteld. Het op een andere manier omgaan met water én ruimte is nodig om in de toekomst bescherming te bieden tegen overstromingen en wateroverlast. De watertoets is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. De toets heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. De watertoets heeft betrekking op alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik van de grond in het plangebied en in de directe omgeving van het plangebied.

Voorbeelden van deze aspecten zijn: veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast en waterkwaliteit. Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. Het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie "Vasthouden-Bergen-Afvoeren" staat hierbij centraal. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt "stand still - step forward". Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvaten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het waterschap streeft naar schoon water, levend water en functioneel water. Het watersysteem dient optimaal afgestemd te zijn op de ruimtelijke functies van een gebied.

Aandachtspunten zijn het verbeteren van waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast. In zowel landelijk- als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem. In deze waterparagraaf worden de effecten van de ruimtelijke ontwikkeling per waterthema afgewogen.In het stedelijke gebied is de waterhuishouding in eerste instantie gericht op het voorkomen van (grond)wateroverlast.

Thema	Toetsvraag	Relevant	Intensiteit#
Veiligheid	1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering? (primaire waterkering, regionale waterkering of kade) 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	Nee Nee	2 2
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI of rioolgemaal van het waterschap?	Nee Nee Nee	2 1 1
Wateroverlast (oppervlakte-water)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2500m2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Nee Nee Ja Nee	2 1 1 1
Oppervlakte- waterkwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	Nee	1
Grondwater- overlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren? 4. Beoogt het plan aanleg van drainage?	Nee Nee Nee Nee	1 1 1 1
Grondwater- kwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee	1
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee Nee	1 2
Volksgezondheid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee	1 1
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	Nee Nee Nee Nee	2 2 1 1
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	Nee	1
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee	2
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee	1

Wateroverlast

Dit wijzigingsplan maakt de omzetting van een agrarisch bouwvlak naar een woonbestemming mogelijk. De voormalige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. De voormalige bedrijfswoningen gaan gebruikt worden als burgerwoning. In ruil voor de sloop van circa 1.700 m2 stallen wordt een nieuwe woning gerealiseerd. Het verhard oppervlak neemt dus af. De initiaitiefnemer bekijkt nog of er mogelijkheden zijn om de bestaande bebouwing af te koppelen en het hemelwater te laten infiltreren.

5.2 Bodem

Onderzoek naar de bodemgesteldheid moet plaatsvinden als er een verblijfsruimte voor personen wordt opgericht. In dit geval wordt de bestaande bestemming omgezet naar een woonbestemming, waarbij een groot deel van de bebouwing wordt gesloopt. In ruil voor de sloop van de stallen wordt een nieuwe woning op het perceel gerealiseerd. Eén van de twee bestaande woningen wordt binnen het perceel verplaatst.

Voor dit plan is een verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 5 Verkennend bodem- en asbestonderzoek. Hierna volgen de belangrijkste conclusies uit het rapport.

Uit het vooronderzoek is naar voren gekomen dat er een aantal verdachte deellocaties aanwezig zijn. Deze zijn separaat onderzocht. Het gaat om de volgende deellocaties:

• ondergrondse HBO tank 3.000 liter
• voormalige bovengrondse dieseltank 500 liter
• ondergrondse HBO tank 3.000 liter
• ondergrondse dieseltank (inhoud onbekend)
• werktuigenberging

Ook is gebleken dat de locatie verdacht is op het voorkomen van asbest. Op de gehele locatie is daarom een NEN5707 asbest in bodemonderzoek worden uitgevoerd. Hierbij zijn twee druppelzones als verdachte deellocatie separaat onderzocht.

Uit het uitgevoerde bodemonderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• In geen van de geanalyseerde parameters in zowel grond als grondwater is de waarde voor nader onderzoek (tussenwaarde) en/of de interventiewaarde overschreden.
• De aangetroffen licht verhoogde gehalten in de grond en in het grondwater vormen geen belemmering voor het toekomstige gebruik.
• De hypothese voor het bodemonderzoek van de deellocaties A t/m D "De locatie van de vml. tanks kan op basis van het vooronderzoek als verdacht worden beschouwd" wordt verworpen.
• De hypothese voor het bodemonderzoek van deellocatie E "De werktuigenberging kan op basis van het vooronderzoek als verdacht worden beschouwd" wordt grotendeels verworpen.
• De hypothese voor het bodemonderzoek van deellocatie F "De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als onverdacht worden beschouwd"wordt grotendeels aangenomen.
• In de grove fractie van de bodem is over de gehele locatie geen asbest aangetroffen. In enkele mengmonster van de fijne fractie zijn gehalten asbest aangetroffen tussen de 1 en 13 mg/kg d.s.. Dit is onder het criterium voor nader onderzoek (50 mg/kg d.s.) en een nader onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.
• De hypothese voor het asbestonderzoek "De gehele onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als heterogeen verdacht worden beschouwd¡¨ wordt grotendeels verworpen".
• De hypothese voor de druppelzones "De locatie kan op basis van het vooronderzoek als heterogeen verdacht worden beschouwd" wordt verworpen.

Eventueel vrijkomende grond kan niet zondermeer in het grondverkeer worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden t.b.v. bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt.

5.3 Flora en Fauna

Op basis van de Wet natuurbescherming moet bij ruimtelijke ontwikkelingen worden nagegaan of beschermde soorten of gebieden worden aangetast. Omdat er bebouwing wordt gesloopt is een onderzoek naar het voorkomen van beschermde soorten uitgevoerd. Het volledige rapport van dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 4 Quickscan flora en fauna.

Het plangebied behoort mogelijk tot het functionele leefgebied van sommige beschermde vogel-, amfibieën-, vleermuis- en grondgebonden zoogdiersoorten. Deze soorten benutten het onderzoeksgebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezetten sommige grondgebonden zoogdiersoorten er rust- en voortplantingslocaties en nestelen er vogels in de kapschuur. Van de vogelsoorten die in het plangebied nestelen zijn uitsluitend de bezette nesten beschermd, niet de oude nesten of de nestplaats. Werkzaamheden die leiden tot het verstoren/vernielen van vogelnesten dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden.

Voor de grondgebonden zoogdiersoorten die een rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten en amfibieënsoorten die het plangebied benutten als foerageergebied, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘doden en verwonden’ en het ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties’, of zijn niet beschermd zoals de mol, bruine rat en huismuis. De functie van het plangebied als foerageergebied voor de in het plangebied voorkomende grondgebonden zoogdier-, amfibieën- en vogelsoorten is niet beschermd.

De voorgenomen activiteiten hebben geen (meetbaar) negatief effect op de kwaliteit van het foerageergebied van vleermuizen.

Het plangebied ligt buiten het Gelders Natuurnetwerk. Vanwege de lokale invloedsfeer, hebben de voorgenomen activiteiten geen negatief effect op beschermd (natuur)gebied buiten het plangebied.

Eindconclusie

Mits bezette vogelnesten beschermd worden, dan leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader soort- of gebiedsbescherming. Er worden alleen dieren verwond of gedood en er worden alleen rust- en voortplantingsplaatsen beschadigd en vernield van soorten waarvoor een vrijstelling geldt. Door uitvoering van de quickscan natuurwaardenonderzoek heeft initiatiefnemer voldaan aan de zorgplicht zoals vermeld in Art. 1.11 van de Wnb.

Het uitvoeren van het inrichtingsplan gaat een leefgebied bieden voor verschillende soorten insecten, kleine zoogdieren en vogels. Naar alle verwachting zal daarmee de natuurwaarde op en rond het erf vergroot worden.

5.4 Duurzaamheid

De gemeente Oost Gelre heeft de ambitie om in 2030 energieneutraal te zijn.

De provincie Gelderland wil in 2050 energieneutraal zijn. Dit betekent onder meer dat de provincie wil dat nieuwe woningen aardgasloos gebouwd worden. De Wet voortgang energietransitie treedt op 1 juli 2018 in werking. Vergunningen voor woningen die worden aangevraagd na 1 juli 2018 kunnen niet meer rekenen op een aardgasaansluiting.

Een andere manier om bij te dragen aan de doelstelling om energieneutraal te worden is zonne-energie. Woningen en/of de bijgebouwen worden dan zodanig gerealiseerd dat één van de dakvlakken op de zon is georienteerd zodat zonnenpanelen efficient geplaatst kunnen worden.

De initiatiefnemers nemen dit mee in de verdere uitwerking van hun bouwplannen.

5.5 Archeologie

Het plangebied heeft voor een deel een lage archeologische verwachtingswaarde. Het perceel heeft in het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch waardevol gebied 2'. Een archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd wanneer de bodem over een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 wordt verstoord. Op het perceel worden gebouwen gebouwd of gesloopt. Voor de werkzaamheden in het kader van de landschappelijke inpassing geldt dat de bodem in het verleden door agrarische activiteiten al is verstoord. De bodemverstoring als gevolg van de uitvoering van het inpassingsplan blijft daarnaast onder de drempelwaarde van 2.500 m2 voor een onderzoek. Het is daarom niet noodzakelijk om een archeologisch onderzoek uit te laten voeren.

De wettelijke meldingsplicht is altijd van toepassing. Deze meldingsplicht is vastgesteld om het documenteren van toevalsvondsten te garanderen. De meldingsplicht luidt als volgt: Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze Minister. Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort. De verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente Oost Gelre dient ook direct in kennis te worden gesteld.

5.6 Geluidhinder

Op basis van de Wet geluidhinder moet een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als geluidgevoelige objecten worden opgericht en/of als de geplande ontwikkeling mogelijk geluidoverlast kan geven.

Met dit wijzigingsplan wordt een nieuwe woning mogelijk gemaakt en de verplaatsing van een bestaande woning mogelijk gemaakt. Omdat er een nieuwe woning mogelijk wordt gemaakt is een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen in Akoestisch onderzoek.

De conclusies van het akoestisch onderzoek luiden als volgt:

De geluidsbelasting voldoet vanwege elk van de omliggende wegen op beide nieuwe woningen aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De voorkeursgrenswaarde wordt vanwege geen enkele weg overschreden. Daarom is de gecumuleerde geluidsbelasting niet berekend. De woningen kunnen wat betreft wegverkeerslawaai gerealiseerd worden zonder verdere procedures in het kader van de Wet geluidhinder.

5.7 Bedrijven en milieuzonering

Bij het toestaan van nieuwe woningen moet rekening worden gehouden met de rechten van aangrenzende (agrarische) bedrijven. In de omgeving van het plangebied is een agrarisch bedrijf gevestigd. Het gaat om het melkveebedrijf aan de Batsdijk 41-43 dat aan de overkant van de weg ligt.

De VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009) is een hulpmiddel voor de beoordeling van de toelaatbaarheid van ruimtelijke ontwikkelingen. Die ontwikkelingen hebben bijvoorbeeld betrekking op nieuwe woningen in de omgeving van bedrijven of op nieuwe bedrijvigheid in de omgeving van woningen.
De in de VNG-publicatie genoemde richtafstanden zijn afhankelijk van de omgevings- en bedrijfskenmerken naar boven of beneden bij te stellen. Het toepassen van de richtafstand moet dus gemotiveerd gebeuren. Uitgangspunt is dat de in de bedrijvenlijst genoemde richtafstanden gelden tussen enerzijds de perceelsgrens van het bedrijf en anderzijds de gevel van de woning. De richtafstanden gelden ten opzichte van rustige woongebieden (rustige woonwijk en rustig buitengebied). Overigens gaan wettelijke afstanden voor de richtafstanden uit de VNG-publicatie.

De aangevraagde ontwikkeling vindt plaats binnen de richtafstanden voor de aspecten stof en geluid van de nabijgelegen veehouderij op het adres Batsdijk 41-43. Het aspect geur is hierbij buiten beschouwing gelaten, omdat hiervoor wetgeving bestaat die voorrang heeft op de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering). Uit de afzonderlijke beoordeling van de aspecten stof en geluid blijkt dat de ontwikkeling niet belemmerend is voor omliggende bedrijven. Ook is het woon- en leefklimaat ter plaatse van de bestaande woning (Batsdijk 40), de te verplaatsen woning (Batsdijk 38a) en de nieuw te realiseren woning niet in het geding.

Deze bestemmingswijziging levert dan ook geen belemmering op voor deze bedrijven.

5.8 Geur

In de voorgenomen ontwikkeling zal een nieuwe woning worden gerealiseerd tussen de twee bestaande bedrijfswoningen. Deze woning zal op een grotere afstand van de grens van het bouwvlak van de veehouderij worden gerealiseerd, waardoor deze woning geen grotere belemmering veroorzaakt dan de huidige bedrijfswoning op het adres Batsdijk 38a.

Daanaast zal de huidige bedrijfswoning op het adres 38a worden gesloopt en zal een nieuwe woning op een grotere afstand van de Batsdijk worden gerealiseerd. Deze woning zal op een grotere afstand van de grens van het bouwvlak van de veehouderij worden gerealiseerd, waardoor deze woning geen grotere belemmering veroorzaakt dan de huidige bedrijfswoning op het adres Batsdijk 38a.

De twee nieuw te bouwen woningen worden buiten de huidige minimale afstand van 50 meter vanaf een emissiepunt van een dierenverblijf binnen de veehouderij tot de huidige bedrijfswoning op het adres Batsdijk 38a gerealiseerd. Dit betreft het gedeelte van het huidige bouwvlak op het perceel op het adres Batsdijk 38a-40 dat is gelegen buiten de 50 meter zone vanaf de bestaande woningen.

De voorgenomen ontwikkeling ligt buiten de minimale afstand van 50 meter tot opslag van agrarische bedrijfsstoffen (kuilvoer, vaste mest, vaste bijvoermiddelen, etc.) binnen de veehouderij op het adres Batsdijk 41-43. Daarnaast wordt voldaan aan de minimale afstand van 50 meter vanaf de voorgenomen ontwikkeling tot het binnen de veehouderij op het adres Batsdijk 41-43 aanwezige mestbassin (mestkelder).

Omdat de twee woningen gerealiseerd worden buiten de huidige minimale afstand van 50 meter vanaf een emissiepunt van een dierenverblijf, een opslag voor agrarische bedrijfsstoffen en een mestbassin binnen de veehouderij op het adres Batsdijk 41-43 tot de huidige bedrijfswoning op het adres Batsdijk 38a is de ontwikkeling qua woon- en leefklimaat toelaatbaar.

De eindconclusie is: de voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op voldoende afstand van omliggende veehouderijen. De voorgenomen ontwikkeling werkt niet belemmerend voor deze bedrijven. Ook het woon- en leefklimaat op de ontwikkelingslocatie is hierbij niet in het geding.

Het volledige advies over het geuraspect is opgenomen in Bijlage 7 Advies geur.

5.9 Verkeer en parkeren

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten voldoen aan de eis dat op eigen terrein in de eigen parkeerbehoefte moet worden voorzien Dit bestemmingsplan maakt een functieverandering van agrarisch naar wonen mogelijk waarbij één extra woning wordt gerealiseerd. Op het terrein is ruim voldoende gelegenheid om te voorzien in de eigen parkeerbehoefte.

De verkeersaantrekkende werking van een woning is beperkt en naar alle redelijkheid minder zwaar dan bij een in werking zijnd agrarisch bedrijf.

5.10 Luchtkwaliteit

Paragraaf 5.2 van de Wet milieubeheer (Luchtkwaliteitseisen), bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden.

Op grond van artikel 5.16 Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen hebben voor de luchtkwaliteit uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het Besluit niet in betekende mate is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (=1,2 µg/m3);
• meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen.

Di wijzigingsplan heeft betrekking op het omschakelen van een agrarisch bedrijf naar een woonfunctie. Er komt één nieuwe woning bij. De verkeersbewegingen van de nieuwe functie zijn minder zwaar dan bij een functionerend agrarisch bedrijf is te verwachten en blijft ver onder de drempelwaardes voor een nader onderzoek. Een nadere toets aan dit thema is dan ook niet noodzakelijk.

5.11 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicobronnen (bedrijven) aanwezig. De meest nabijgelegen risicovolle inrichting is een bovengrondse tank op ruim 1.300 meter afstand van het perceel ligt. Het perceel ligt ruim buiten de risicocontour van deze tank. Een nader onderzoek naar dit aspect is niet nodig.

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle buisleidingen. De dichtsbijzijnde leiding is een aardgastransportleiding op ruim 800 meter afstand.

Hoofdstuk 6 Plantoetsing

Het perceel Batsdijk 38a en 40 te Zieuwent is een agrarisch bedrijf. Op het perceel staan de bedrijfswoningen, de varkensstallen en bijgebouwen.

De bedrijfswoningen worden burgerwoningen. Daarnaast wordt een nieuwe woning gerealiseerd in ruil voor de sloop van de stallen. Voor het perceel is een inpassingsplan voor het erf en de omgeving opgesteld. Het plan wordt hierna getoetst aan voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid.

Voorwaarden functieverandering naar wonen

In het bestemmingsplan is in de algemene wijzigingsbevoegdheden de mogelijkheid opgenomen om een agrarisch bouwvlak om te zetten naar een woonbestemming. Daarvoor gelden de volgende voorwaarden:

a. het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering;

b. de voormalige bedrijfswoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte, mag worden gebruikt voor bewoning;

c. het agrarische bouwvlak in zijn geheel komt te vervallen;

d. splitsing van de voormalige boerderij in twee woningen uitsluitend is toegestaan wanneer de inhoud (exclusief bijbehorende bouwwerken) meer bedraagt dan 900 m3;
e. bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub f als vervangende nieuwbouw zoals bedoeld in sub g, dient 50% van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, te worden gesloopt;
f. bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1 lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend- van 100%;
g. bij hergebruik het totale aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden;
h. bij vervangende nieuwbouw het totale aantal toe te voegen wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan:
1. 1, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.000 m2 aan gebouwen;
2. 2, en wel in één gebouw, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.500 m2 aan gebouwen;
3. 2, en wel vrijstaand, indien sprake is van de sloop van ten minste 2.500 m2 aan gebouwen;

i. bij toepassing van artikel 35.4 sub h niet de oppervlakte van de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken bij de minimaal te slopen oppervlakte mag worden meegeteld;
j. het totaal aantal wooneenheden op een perceel nooit meer mag bedragen dan 3;
k. bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;
l. alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen - dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning;
m. uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt; Indien geen woningen worden toegevoegd volstaat een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing;
n. de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;
o. de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:
1. de milieusituatie;

2. de verkeersveiligheid;
3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

4. de sociale veiligheid.
p. het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving.

Toetsing aan de voorwaarden functieverandering

Ad a:

De agrarische bedrijfsvoering wordt beëindigd. De eigenaren zijn niet van plan de agrarische bedrijfsvoering weer op te starten.

Ad b: 

De eigenaren gaan de voormalige bedrijfswoningen bewonen en gebruiken als 'burgerwoning'.

Ad c:

Het agrarisch bouwvlak krijgt met dit wijzigingsplan de bestemming 'Wonen' en de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' zonder bouwvlak. Het agrarisch bouwvlak is daarmee komen te vervallen.

Ad d tot en met f:

Deze voorwaarden zijn in dit geval niet van toepassing.

Ad g, h en j:

Met dit plan worden in totaal drie vrijstaande woningen toegestaan. Aan deze voorwaarde wordt dus voldaan. Er wordt één nieuwe woning gerealiseerd. In ruil hiervoor wordt ongeveer 1.700 m2 varkensstallen gesloopt. Aan deze voorwaarde wordt voldaan.

Ad i:

De bestaande bedrijfswoningen worden niet gesloopt en zijn dan ook niet meegenomen in de sloopberekening. Eén van de woningen wordt mogelijk op termijn verplaatst naar een andere locatie binnen het erf.

Ad k:

Per woning is 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan.

Ad l:

De nieuwe woning en de te herbouwen woning worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning.

Ad m. en n.:

Voor de ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen is een inpassingsplan voor het erf en de omgeving van het erf opgesteld. De uitvoering en instandhouding hiervan is verplicht gesteld. Naar alle redelijkheid zal de aanplant van de nieuwe beplanting leiden tot een verhoging van de landschaps- en natuurwaarden. Uit de Quickscan flora en fauna blijkt dat met dit plan geen beschermde soorten en gebieden worden aangetast. De aanbevelingen uit het rapport moeten wel worden opgevolgd.

Ad o:

De omzetting naar de woonfunctie leidt niet tot een aantasting van de milieusituatie, de verkeersveiligheid of de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden omdat er in de omgeving van de te splitsen woning geen (agrarische) bedrijven gevestigd zijn. Het plan is getoetst aan de relevante milieuaspecten (zie hoofdstuk 5). Het plan voldoet aan de geldende milieuwet- en regelgeving.

Ad p:

Dit wijzigingsplan maakt de toevoeging van één woning mogelijk. In de regio Achterhoek zijn afspraken met de provincie gemaakt over de aantallen nieuwe woningen die gerealiseerd mogen worden. Deze afspraken zijn uitgewerkt in een planningslijst. In de planningslijst is een reservering voor functieveranderingslocaties opgenomen. Deze woning past binnen de reservering die in de planningslijst is opgenomen. Het plan voldoet daarmee aan de voorwaarde uit de provinciale omgevingsverordening.

Hoofdstuk 7 Juridische planbeschrijving

7.1 Algemeen

De beleidsdoelstellingen zijn juridisch vertaald in de regels en de bijbehorende verbeelding. De basis voor de verbeelding, de tekening, is een recente kadastrale ondergrond en ropografische gegevens. Op de verbeelding is de grens van het bestemmingsplangebied aangegeven. Binnen die grens zijn de verschillende bestemmingen met verschillende kleuren en letteraanduidingen weergegeven. Voorts zijn aanduidingen opgenomen, waarnaar in de regels wordt verwezen. Uitgangspunt voor de regels zijn de planregels die in de meest recente plannen binnen de gemeente zijn opgenomen, deels aangepast aan de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De planologisch-juridische regeling in dit bestemmingsplan sluit -met inachtneming van het vorenstaande- zoveel mogelijk aan bij andere recente bestemmingsplannen van de gemeente Oost Gelre.

7.2 Bestemmingsplan

Het digitale bestemmingsplan 'Batsdijk 38a en 40 Zieuwent, functieverandering naar wonen' is de verzameling geometrisch bepaalde planobjecten dat is vervat in een GML-bestand NL.IMRO.1586.WPBUI2006-VG01 met bijbehorende regels. De papieren plankaart (nu bekend als de analoge verbeelding van het voorliggende bestemmingsplan) is getekend op een schaal 1:1.000 en omvat 1 kaartblad. Het kaartblad geeft de bestemming van de gronden aan. Waar nodig zijn aanduidingen op de kaart opgenomen waarvan de betekenis in de regels wordt verklaard.

7.3 Plansystematiek

7.3.1 Indeling

De regels van het voorliggende bestemmingsplan zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Deze hoofdstukken zijn:

Hoofdstuk 1: Inleidende regels

In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).

Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels

In dit hoofdstuk zijn de (dubbel) bestemmingen vastgelegd. Per bestemming wordt het toegestane gebruik geregeld en eventueel bouwregels opgesteld. In het bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen van toepassing: de bestemming 'Wonen' en de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Met de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' en 'vrijstaand' is aangegeven dat maximaal 3 vrijstaande woningen op het perceel zijn toegestaan.

Daarnaast geldt de dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2" in verband met de archeologische verwachtingswaarde.

Hoofdstuk 3: Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen - dat wil zeggen het gehele bestemmingsplan betreffend - karakter. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels en algemene afwijkingsregels.

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

In het laatste hoofdstuk zijn respectievelijk het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene bepalingen betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

7.3.2 Bestemmingsregels

In het bestemmingsplan zijn twee bestemming van toepassing: de bestemming 'Wonen' en 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'. Binnen het bestemmingsvlak zijn drie woningen toegestaan.

Met een zogenaamde voorwaardelijke verplichting is bepaald dat binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit wijzigingsplan de landschappelijke inpassing aangelegd moet zijn. Het niet instandhouden of niet onderhouden van de landschappelijke inpassing is ook in strijd met het bestemmingsplan.

In verband met de archeologische verwachtingswaarde ligt op bijna het gehele plangebied de dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2". In deze dubbelbestemmingen zijn regels opgenomen die de mogelijke archeologische waarden in de bodem beschermen.

Hoofdstuk 8 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Haalbaarheid

Het plan is een particulier initiatief. De uitvoering van de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt is voor rekening van de initiatiefnemers. Als het project aanleiding geeft tot vergoeding van planschade (artikel 6.1 Wro) zullen de kosten worden doorberekend aan verzoeker. Ten behoeve van het project is een anterieure overeenkomst afgesloten met verzoeker over planschade. Het is daarom niet meer nodig om een exploitatieplan op te stellen en vast te stellen.

8.2 Exploitatieplan

Met het voorliggende plan wordt de omschakeling van een agrarische bestemming naar een woonbestemming mogelijk gemaakt. Met de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten over het verhaal van kosten voor onder meer de exploitatie en eventuele planschade. Een zakelijke (beknopte) beschrijving van de overeenkomst is opgenomen als bijlage bij deze toelichting.

8.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.3.1 Inspraak

Het ontwerpbestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend.

8.3.2 Artikel 3.1.1.-overleg

Op basis van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening moet bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gevoerd worden met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en de relevante diensten van provincie en Rijk. Het wijzigingsplan heeft betrekking op provinciale belangen (woningbouw) en is daarom opgestuurd naar de provincie. De provincie heeft positief geadviseerd. De waterparagraaf is besproken met het waterschap, het waterschap is akkoord met de waterparagraaf.

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1 Erfindeling, fase 1

Bijlage 2 Erfindeling, fase 2

Bijlage 3 Erf- en landschapsplan

Bijlage 4 Quickscan flora en fauna

Bijlage 5 Verkennend bodem- en asbestonderzoek

Bijlage 6 Akoestisch onderzoek

Bijlage 7 Advies geur

Bijlage 8 Zakelijke beschrijving anterieure overeenkomst