Functieverandering Oosterholtweg 5 Groenlo

Toelichting

Hoofdstuk 1 Gegevens van het plan

Wijzigingsplan 'Functieverandering Oosterholtweg 5 Groenlo

Oktober 2017

Inlichtingen:

Afdeling Omgeving

Nardo Rondeel

tel.nr. 0544 - 393 482

Hoofdstuk 2 Inleiding

2.1 Aanleiding

Op 29 maart 2017 is bij de gemeente Oost Gelre een verzoek ingekomen voor het perceel Oosterholtweg 5 te Groenlo. Op het erf aan de Oosterholtweg 5 bevinden zich voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Al gedurende lange tijd zijn de bedrijfsgebouwen niet meer in gebruik. Initiaftiefnemers zijn voornemens de bedrijfsgebouwen grotendeels te slopen en de bestaande boerderij met aangebouwd bedrijfsgebouw te renoveren. De agrarische activiteiten worden niet hervat. Om als particulier te kunnen wonen op het perceel wordt de agrarische bestemming omgezet in de bestemming Wonen. In het geldende bestemmingsplan is hiervoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen die de functieverandering van 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' naar 'Wonen' mogelijk maakt.

2.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is het agrarisch bouwvlak van het agrarisch bedrijf Oosterholtweg 5 te Groenlo. Het plangebied ligt op ruim 2,5 kilometer ten zuidoosten van Groenlo en op ongeveer 110 meter afstand van de gemeentegrens met Winterswijk. De Oosterholtweg is een zijweg van de Rijksweg tussen Groenlo en Winterswijk. Ten westen van het plangebied loopt de watergang de Groenlose Slinge.

afbeelding: ligging plangebied Oosterholtweg 5 Groenlo

2.3 Planbeschrijving

In deze paragraaf worden de uitgangspunten van het voorliggende plan beschreven.

2.3.1 Aanleiding

De agrarische bedrijfsactiviteiten op het agrarisch perceel Oosterholtweg 5 te Groenlo zijn gestaakt. Een deel van de aanwezige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt en de boerderij met aangebouwd bijgebouw wordt gerenoveerd. Het perceel zal particulier worden bewoond.

Afbeelding: huidige situatie Oosterholtweg 5 met naastgelegen woning Oosterholtweg 7.

2.3.2 Huidige situatie

Aan de Oosterholtweg 5 te Groenlo is een agrarisch bedrijf gelegen. Het betreft een voormalig agrarisch bedrijf met meerdere opstallen. De aanwezige bedrijfsbebouwing is enigszins in verval geraakt. Deze bedrijfsbebouwing met een oppervlakte van ongeveer 640 m2 zal worden gesloopt. De op bovengenoemde bebouwing met donkere dakbedekking blijft als bijbehorend bouwwerk bij de woning behouden.

Direct aangrenzend aan dit agrarisch perceel is burgerwoning Oosterholtweg 7 gelegen. Beide percelen worden ontsloten door één toegangsweg die aansluit op de Oosterholtweg.

2.3.3 Vigerende bestemde situatie

Het perceel Oosterholtweg 5 te Groenlo ligt in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011' met bijbehorende 'Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre' en 'Buitengebied, Reparatieplan 2016'. Het perceel heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' en is voorzien van een 'bouwvlak'. Er geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde 2'.

Oosterholtweg 7 is direct gelegen naast het agrarisch bedrijf Oosterholtweg 5 maar is bestemd als 'Wonen' (gele vlak op onderstaande kaart).

Afbeelding: plankaart uit vigerend bestemmingsplan

2.3.4 Gewenste situatie

Het perceel zal particulier worden bewoond. Hiervoor zal de agrarische bestemming worden gewijzigd in een woonbestemming. De aanwezige vrijstaande bedrijfsbebouwing met een totale oppervlakte van ongeveer 640 m2 wordt gesloopt met uitzondering van een berging van 250 m2. De voormalige boerderij met de aangebouwde bijbehorende bouwwerken, inclusief een voormalige varkensstal, worden gerenoveerd. Daarbij wordt een aangebouwde varkensschuur omgebouwd voor gebruik als bedrijfsruimte voor een 'bedrijf aan huis'. Dit bedrijf aan huis is omschreven als een kleinschalig adviesbureau.

Voor de wijziging van de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' naar 'Wonen' is in het geldende bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Door het volgen van een wijzigingsprocedure kan het college van burgemeester en wethouders aan de functieverandering meewerken.

2.3.5 Landschappelijke inpassing

Ten behoeve van de ruimtelijke ontwikkeling dient er landschappelijke inpassing plaats te vinden. Verzoeker heeft een landschappelijk inpassingsplan ingediend waarbij het perceel wordt ingepast. Dit landschapsplan is door de gemeente goedgekeurd en als bijlage bijgevoegd.

2.3.6 Stedenbouw en welstand

De positie van de woning zal niet wijzigen zodat stedenbouwkundig geen beoordeling behoeft plaats te vinden. Eventuele veranderingen aan het uiterlijk van de boerderij en/of bijbehorende bouwwerken zal worden beoordeeld door de commissie welstand.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Op internationaal, nationaal en provinciaal niveau zijn een aantal juridische kaders en beleidskaders van toepassing op het plangebied. De belangrijkste worden in de volgende paragrafen beschreven.

3.2 Europese wetgeving

Op internationaal niveau zijn diverse regelingen van kracht die de duurzame instandhouding van habitats en soorten tot doel hebben. De meest verplichtende regeling van de Europese Unie is de Europese natuurbeschermingsregelgeving rond Natura 2000-gebieden. Deze regels zijn verder uitgewerkt in de Natuurbeschermingswet en de aanwijzing van zogenaamde Natura 2000-gebieden. De Natuurbeschermingswet is hier van toepassing. In december 2014 is het Korenburgerveen aangewezen als een Natura2000-gebied.

Het Korenburgerveen ligt op ruim 2.000 m afstand van het plangebied. Het Korenburgerveen is een komhoogveen in de Achterhoek, ten westen van Winterswijk. Het veencomplex bestaat uit een aantal deelgebieden waarvan de namen zijn ontleend aan de buurtschappen rondom het veen: het Meddose veen, het Vragenderveen en het Corlese Veen. Samen met het centraal gelegen Korenburgerveen vormen ze het Korenburgerveencomplex. Het is het enige gebied in Nederland waar een redelijk intacte hoogveenkern wordt omzoomd door een randzone, die doet denken aan de wat voedselrijkere laagzone van natuurlijke hoogvenen. De randzone bestaat uit nat schraalland, matig gebufferde vennen, broekbos en vochtige heide. In het Vragenderveen wordt het landschap bepaald door veendijkjes met daartussen langgerekte stroken regenererend hoogveen. Dit patroon is ontstaan tijdens de ontginning, waarbij de dijkjes zijn aangelegd om te voet de centrale delen van het hoogveen te kunnen bereiken.

Uit het aanwijzingsbesluit blijkt dat een groot deel van de habitattypen in het gebied gevoelig tot zeer gevoelig zijn voor vermesting en verzuring als gevolg van stikstofdepositie vanuit de lucht. Omdat veehouderijen ammoniak (en daarmee stikstof) uitstoten moet het agrarisch bedrijf over een vergunning beschikken.

De agrarische bestemming voor het perceel Oosterholtweg 5 wordt gewijzigd in de bestemming Wonen. Op het perceel mogen hierdoor bedrijfsmatig geen dieren meer worden gehouden en het aantal verkeersbewegingen zal afnemen. Hierdoor is een Natuurbeschermingswetvergunning niet meer nodig zodat het plan past binnen Europese wetgeving.

3.3 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tussen nu en 2040. Met deze visie trekt de Rijksoverheid een beleidslijn door die al met de Nota Ruimte werd ingezet, namelijk een verdere concentratie (voor wat betreft beleidsbemoeienis en investeringen) op de ruimtelijke ordening van de hoofdinfrastructuur van Nederland, te weten de havens, Schiphol, belangrijke wegen, spoorwegen, waterwegen en andere netwerken die van wezenlijk belang zijn voor het economisch functioneren van het land. Daaronder vallen verder industriële en agrarische complexen van nationaal belang. Verder wil het Rijk zich concentreren op de maatregelen die noodzakelijk zijn om het land te beschermen tegen de zee.

Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het Rijk nog steeds uit van de bundelingsstrategie. Daarbij wordt voldoende aanbod van ruimte gereserveerd voor stedelijke functies en bij de vraag aangesloten. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de ruimte die in het bestaande bebouwde gebied aanwezig is en er wordt ruimte geboden aan gemeenten om te kunnen bouwen voor de eigen bevolkingsgroei.

De provincies en gemeenten zijn meer dan voorheen verantwoordelijk voor de ruimtelijke ordening met betrekking tot verstedelijking, de afbakening van de bebouwde kommen en het landelijk gebied en het veilig stellen en de verschillende waarden van het landelijk gebied.

In de Structuurvisie is een aantal nationale belangen benoemd. Voor dit wijzigingsplan is het belang 'zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van toepassing. Dit wijzigingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure voor wijzigingsplannen in de gemeente. Daarbij wordt een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze op het plan te dienen.

De overige nationale belangen zijn voor dit wijzigingsplan niet van toepassing omdat het om belangen op een hoger schaalniveau dan het lokale schaalniveau gaat.

3.4 Provinciaal beleid

3.4.1 Omgevingsvisie en -verordening Gelderland

Provinciale Staten van de provincie Gelderland hebben op 10 juli 2017 een geconsolideerde versie van de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld en deze doorvertaald in de Omgevingsverordening Gelderland. De omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsvergunning op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.

In hoofdzaak geeft de Omgevingsverordening regels bij nieuwe ontwikkelingen. Denk hierbij aan nieuwe woningbouw, het oprichten van bedrijventerreinen, et cetera.

Het plangebied is niet gelegen in een maatschappelijke opgave zoals genoemd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen op het perceel.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Geldende bestemmingsplan

Het plangebied is gelegen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011'. Dit plan is voor een deel herzien in het 'Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre' en 'Buitengebied, Reparatieplan 2016'. Deze laatste herziening heeft in dit geval betrekking op de planregels. Het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' met daarbinnen een bouwvlak van circa 1,15 hectare.

Op het perceel ligt tenslotte de dubbelbestemming "Waarde - archeologisch verwachtingswaarde 2". Dit houdt in dat het gebied een lage archeologische waarde heeft. Bij bodemingrepen die dieper gaan dan 30 centimeter over een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 is het verplicht een archeologisch onderzoek uit te voeren.

Wijzigingsbevoegdheid functieverandering naar wonen

In artikel 35.4 van het geldend bestemmingsplan is de wijzigingsbevoegdheid opgenomen die het mogelijk maakt om de gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden - landschapswaarden' te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden die betrekking hebben op deze functieverandering:

a. het agrarisch bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van een reële agrarische bedrijfsvoering;

b. de voormalige bedrijfswoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte, mag worden gebruikt voor bewoning;

c. het agrarische bouwvlak in zijn geheel komt te vervallen;

d. bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd;

e. er kan worden volstaan met een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing;

f. de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond;

g. de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:

• 1. de milieusituatie;
• 2. de verkeersveiligheid;
• 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• 4. de sociale veiligheid.

h. het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving.

De voorwaarden zijn uitgewerkt in hoofdstuk 5.

3.5.2 Landschapsontwikkelingsplan 'Groen licht voor het landschap'

Het Landschapsontwikkelingsplan is een beleidsnota van de gemeente waarin het landschapsbeleid is vastgelegd. Het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) biedt de mogelijkheid de landschappelijke eenheid en kwaliteit in de gemeente te versterken en toch ruimte te bieden aan bestaande bedrijven en nieuwe ontwikkelingen in de toekomst. In het LOP zijn elf landschapsensembles benoemd. Elk landschapstensemble kenmerkt zich door eigen karakteristieke landschapselementen. Het zijn meestal elementen die hier historisch gezien thuis horen, en soms varianten daarop die aansluiten bij het hedendaagse gebruik van het landschap. De visie in het LOP is in hoofdlijnen: 'Groen licht voor het landschap, maar voor wat hoort wat !'.

Het plangebied ligt in het gebied 'Zwols slingerland'. Omschreven als een landschapsensemble met kenmerkende glooiingen in de plateaurand en het dal van de Slinge. Het is een oud cultuurland, waarin de hoogtes al vroeg zijn benut als essen en waar in het dal van de Slinge tamelijk vruchtbare weiden en hooilanden voorkwamen. Het landschap heeft hier door z'n iets grootschaligere structuren vanouds wat meer allure dan in de laagten ten westen van het plateau. Het sluit aan bij de boerderij-landgoederen van de scholtenboeren, die kenmerkend zijn voor het Winterswijkse gebied, uitlopend totaan de plateaurand.

Dit verwevingsgebied leent zich - aansluitend bij de historie van de scholten - voor nieuwe landgoederen om er doelen voor de samenleving te realiseren. Er is bijvoorbeeld flinke behoefte aan recreatieve uitloopmogelijkheden vanuit Groenlo. Daarnaast is er met name langs de Slinge en de Steenbeek behoefte aan aanleg van natuur en aan (kleinschalige) waterberging. Ook combinaties van deze functies met verblijfsrecreatie zijn mogelijk.

Samenvattend: 'Pak de historische karakteristiek op en koppel deze aan het eigentijdse gemengd bedrijf van verbrede landbouw en buitenlui op het platteland. Stimuleer de doorstroming van recreanten langs kavelscheidingen en rem daar de afstroming van het water. Bescherm langs die randen de bestaande beplantingen en stimuleer scholtenlanen langs de wegen en langs kavelranden 'scholtensingels' en 'slingeslingers'.

Te beschermen of op te poetsen parels in dit gebied zijn

• picknickbankjes en andere plekken om kort te verpozen
• essen en beekdalen
• restanten van delfstofwinning
• typerende historische boerderijen met erfbeplantingen

Te behouden en te stimuleren landschapselementen

• 'scholtenlanen': eikenlanen in brede berm, veldpaden: zandpaden

• 'scholtensingels': beplanting langs essen, eiken als hoofdhoutsoort
• 'slingeslingers': els en es langs kavelranden
• 'slingelandjes': eikenbosstroken en weides in de beekdalen.

Voor het plangebied is een landschappelijk inpassingsplan gemaakt op basis van een erfinrichtingsplan. In dit inpassingsplan is rekening gehouden met de waarden van het landschap zoals genoemd in het LOP. Het erfinrichtingsplan is als bijlage opgenomen bij dit wijzigingsplan.

Hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten

4.1 Watertoets

Het waterbeleid van Rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. In het waterbeheerplan 2010-2015 van Waterschap Rijn en IJssel staat het beleid beschreven op een drietal hoofdthema's. Voor het thema Veiligheid is bescherming tegen hoog water op rivieren het speerpunt. Het functioneren van de primaire en regionale waterkeringen staat hierbij centraal. Het thema watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van drietrapsstrategie "vasthouden-bergen-afvoeren". Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt "stand still - step forward". Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvatten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het einddoel is een robuust en klimaatbestendig watersysteem voor de toekomst. Voor het thema Waterketenbeheer streeft het waterschap naar een goed functionerende waterketen waarbij er een optimale samenwerking met de gemeenten wordt nagestreefd.

Thema	Toetsvraag	Relevant
HOOFDTHEMA'S
Veiligheid	1. Ligt in of binnen 20 meter vanaf het plangebied een waterkering (primaire waterkering, regionale waterkering of kade)? 2. Ligt het plangebied in een waterbergingsgebied of winterbed van een rivier?	Nee Nee
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is de toename van het afvalwater (DWA) groter dan 1 m3/uur? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?	Nee Nee Nee
Wateroverlast (oppervlaktewater)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 2.500 m2? 2. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak met meer dan 500 m2? 3. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 4. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen en overstromingsvlaktes?	Nee Nee Nee Nee
Oppervlaktewater-kwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied (hemel)water op oppervlaktewater geloosd?	Nee
Grondwater- overlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Is in het plangebied sprake van kwel? 3. Beoogt het plan dempen van perceelsloten of andere wateren?	Nee Nee Nee
Grondwater- kwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Ja Nee
Volksgezondheid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functie, in of nabij het plangebied die milieuhygienische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Bevindt het plangebied zich in beschermingszones voor natte natuur? 4. Bevindt het plangebied zich in een Natura 2000-gebied?	Nee Nee Nee Nee
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in een TOP-gebied?	Nee
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee

 

De volgende thema's zijn relevant voor dit bestemmingsplan.

Inrichting en beheer

De voorgenomen planontwikkeling op het perceel Oosterholtweg 5 te Groenlo is op ongeveer 100 m gelegen van een watergang in eigendom en beheer van Waterschap Rijn en IJssel. De voorgenomen ontwikkeling op het perceel zijn geen belemmering voor het reguliere beheer en onderhoud van dit watersysteem.

De voorgenomen planontwikkeling op het perceel heeft als gevolg dat er bebouwd oppervlak op het perceel verdwijnt. Dit heeft positieve invloed op de afvoer van (hemel)water wat nu meer ruimte heeft om te infiltreren in de bodem. Hierdoor wordt eventuele wateroverlast beperkt.

4.2 Bodem

Bij een bestemmingsplanprocedure moet worden nagegaan of de bodemkwaliteit de planontwikkeling mogelijk maakt. Aan de hand van de beschikbare bodeminformatie moet onderbouwd worden wat de verwachte bodemkwaliteit is, of bodemonderzoek nodig is en of er maatregelen nodig zijn om de bodem geschikt te maken voor het beoogde gebruik.

Om te bepalen of de bodem op het perceel is verontreinigd is er door Rouwmaat Groep een Verkennend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn verwoord in een onderzoeksrapport met nummer MT-17440 d.d. 26 september 2017. Dit onderzoeksrapport is ter beoordeling toegezonden aan de Omgevingsdienst Achterhoek (ODA).

In een beoordelingsrapport van 13 oktober 2017 geeft de ODA aan dat het onderzoeksbureau de toetsing aan de Wet bodembescherming adequaat heeft uitgevoerd. Er heeft echter geen toetsing aan de normen van het Besluit bodemkwaliteit (Regeling bodemkwaliteit) plaatsgevonden. Dit heeft de ODA zelf gedaan. Uit deze toetsing blijkt dat het gehalte minerale olie ter plaatse van deellocatie B (bovengrondse dieseltank zuidoostelijke schuur) in de bodem, niet voldoet aan de (toekomstige) gebruiksfunctie (Wonen).

Omdat hier sprake is van een nieuwe bodemverontreiniging (ontstaan na 1 januari 1987) behoort de verontreiniging ongedaan te worden gemaakt (zorgplicht art. 13 Wbb), tot aan de Achtergrondwaarde of een voor aanvang van de bodembedreigende activiteit vastgestelde nulsituatie.

Geadviseerd wordt aan de vergunning de voorwaarde te verbinden dat deze bodemverontreiniging gesaneerd moet worden. Daarvoor zal er eerst een Nader (afperkend) bodemonderzoek (NO) moeten worden uitgevoerd, waarna in een Plan van Aanpak (PvA) de sanering kan worden beschreven en ter beoordeling bij de ODA worden ingediend. Zij zullen het NO en PvA namens de gemeente Oost Gelre beoordelen.

In het grondwater is in peilbuis 04, ter plaatse van deellocatie A (bovengrondse HBO-tank garage) een gehalte nikkel in het grondwater vastgesteld die de tussenwaarde overschrijdt. Het is niet aannemelijk dat deze verontreiniging is ontstaan door bedrijfsmatige activiteiten (menselijk handelen). Voor deze deellocatie is er geen noodzaak tot het uitvoeren van een Nader bodemonderzoek. Wel wordt geadviseerd om het grondwater niet te gebruiken voor consumptie en/of gewasbesproeiing.

De bodem op de onderzochte locatie is, behoudens deellocatie B - vanuit milieuhygiënisch opzicht - geschikt voor het beoogde gebruik.

Conclusie

In het wijzigingsbesluit zal worden opgenomen dat er aanvullend bodemonderzoek ter hoogte van deellocatie B, zoals aangegeven in het onderzoeksrapport, moet worden uitgevoerd. Daarbij zal voorafgaand aan een bodemsanering een Plan van Aanpak moeten worden opgesteld en worden toegezonden aan de gemeente Oost Gelre.

Het beoordelingsrapport van de ODA is als bijlage bijgevoegd.

4.3 Natuurwaardenonderzoek

Vanaf 1 januari 2017 bestaat de Nederlandse natuurwetgeving uit de Wet natuurbescherming (Wnb). Deze wet vervangt de drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998, de Boswet en de Flora- en Faunawet. De bevoegdheid is geheel bij de betreffende provincie, waarin de activiteit zich plaatsvindt, komen te liggen.

De Wet natuurbescherming bestaat uit 3 onderdelen: de bescherming van Natura 2000-gebieden, de bescherming van soorten en de bescherming van bosopstanden. Naast de natuurwetgeving bestaat het natuurbeleid, waarbij de kern wordt gevormd door het Natuur Netwerk Nederland, afgekort de NNN.

In het kader van de Wet natuurbescherming is door Natuurbank Overijssel een quickscan Natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport met nummer 1213, versie 1.0 d.d. 27-09-2017 is als bijlage bijgevoegd. De quickscan heeft als doel in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk verstoring kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep. Tevens is beoordeeld of de voorgenomen ingreep invloed kan hebben op gebieden die volgens de Wet Natuurbescherming zijn beschermd, of deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland.

Onderstaand volgen de conclusies en het vervolg naar aanleiding van de quickscan.

Het plangebied behoort mogelijk tot het functionele leefgebied van sommige vogel-, grondgebonden zoogdier-, amfibieën- en vleermuissoorten. Vermoedelijk nestelen er ieder voortplantingsseizoen vogels in het plangebied, benutten sommige grondgebonden zoogdiersoorten het plangebied als foerageergebied en bezetten sommige soorten er ook rust- en voortplantingsplaatsen en benutten sommige amfibieën- en vleermuissoorten het plangebied als foerareergebied.

Het plangebied ligt op enige afstand van het Gelders Natuurnetwerk en de invloedsfeer van de voorgenomen activiteiten is lokaal. Dat houdt in dat de voorgenomen activiteiten geen negatief effect op beschermd (natuur)gebied buiten het plangebied hebben.

Conclusie

Mits bezette vogelnesten beschermd worden, dan leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van soortbescherming. De voorgenomen activiteiten hebben geen negatief effect op beschermde natuurgebieden en leiden daarom niet tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming. Door uitvoering van de quickscan natuurwaardenonderzoek, heeft initiatiefnemer voldaan aan de onderzoeksplicht, zoals verwoord in art. 1.11 van de Wnb.

Algemeen geldende voorwaarde

Ten aanzien van de ingrepen is nog een algemeen geldende voorwaarde vanuit de Wet natuurbescherming van toepassing: Op basis van de zorgplicht volgens artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden altijd rekening moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood.

4.4 Cultuurhistorie en archeologie

In het plangebied staan geen cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. De bouwwerken op het perceel zijn niet als monument aangemerkt.

Het plangebied heeft een matige archeologische verwachtingswaarde. Bij bodemingrepen dieper dan 30 cm over een bodemoppervlakte van 2.500 m2 dient een inventariserend archeologisch onderzoek plaats te vinden. Bij deze functiewijziging van agrarisch naar wonen vinden geen bodemingrepen plaats die een oppervlakte groter dan 2.500 m2 bestrijken. Bij de te slopen bouwwerken is de grond al verstoord. Onderzoek naar archeologie is geen verplichting, heeft geen toegevoegde waarde en is dan ook niet uitgevoerd.

4.5 Leefomgeving

4.5.1 Wegverkeerslawaai

Ingevolge de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij een ruimtelijke planontwikkeling ter waarborging van een akoestisch goed woon- en leefklimaat in verblijfsobjecten rekening te worden gehouden met het aspect wegverkeerslawaai. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) hebben alle wegen een geluidzone met uitzondering van wegen waar een maximum snelheid van 30 km/uur geldt.

In de Wet geluidhinder is aangegeven dat bij ruimtelijke ontwikkelingen dat geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op gronden die zijn gelegen in een zone van een weg rekening wordt gehouden met de geluidsbelasting van deze weg op gevels van woningen, van andere geluidgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen. De daarvoor geldende geluidsbelastingen worden weergegeven in artikel 82 en 100 van de Wet geluidhinder. De zone van de weg is aangegeven in artikel 74 van de Wet geluidhinder.

De voormalige boerderij Oosterholtweg 5 te Groenlo is gelegen op ongeveer 190 m van de Oosterholtweg. Deze weg is gelegen in het buitenstedelijk gebied en te omschrijven als een weg bestaande uit een of twee rijstroken of een of twee sporen. Hiervoor geldt een zone van 250 m.

Om de geluidbelasting van het wegverkeer op de Oosterholtweg op de gevel van de voormalige boerderij te bepalen zijn indicatieve berekeningen gemaakt van de mogelijke geluidsbelasting op de gevel(s). Hierbij is uitgegaan van aannames van het aantal motorvoertuigen nu er geen actuele gegevens bekend zijn.

Uit de indicatieve berekeningen is op te maken dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op 1,5 m en op 4,5 m hoogte op de zij-, voorgevel van de voormalige boerderij niet wordt overschreden.

Het wegverkeerslawaai zal dan ook geen belemmeringen opleveren voor de geplande planontwikkeling.

4.5.2 Woon- en leefklimaat

Bekeken is of de gewenste ontwikkeling past in haar omgeving ten opzichte van aanwezige bedrijven en omgekeerd of er sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat in de woning.

In de directe omgeving van Oosterholtweg 5 zijn enkele agrarische bedrijven gelegen. Deze zijn in het geldende bestemmingsplan aangeduid als 'intensieve veehouderij'. Het dichtstbijzijnde veehouderijbedrijf (Oosterholtweg 3) is gelegen op ongeveer 270 m van de woning Oosterholtweg 5. Deze afstand is dusdanig groot dat er geen overlast van dit agrarisch bedrijf in de woning Oosterholtweg 5 is te verwachten.

Naast de woning Oosterholtweg 5 is burgerwoning Oosterholtweg 7 gelegen. Hier wordt gewoont en er vinden geen andere activiteiten plaats zodat ook hier geen overlast van valt te verwachten.

In het algemeen kan dan ook worden geconstateerd dat er in de voormalige boerderij een goed woon- en leefklimaat kan worden gewaarborgd.

4.5.3 Toekomstige ontwikkelingen

De nieuwe woningen mogen geen beperkende factor zijn voor toekomstige ontwikkelingen van omliggende agrarische bedrijven. Voor de dichtstbijzijnde agrarische bedrijven Oosterholtweg 3 en Meddoseweg 6, 6a zal de burgerwoning Oosterholtweg 7 de eerst beperkende factor zijn. Daarnaast zal de intensieve veehouderij Oosterholtweg 9 en 11 het eerst worden beperkt door de burgerwoning Oosterholtweg 4.

De voormalige boerderij Oosterholtweg 5 is dan ook op voldoende afstand gelegen van de omliggende agrarische bedrijven waardoor deze bedrijven niet in hun toekomstige ontwikkelingen worden beperkt door deze woning. Daarnaast zijn andere woonbestemmingen de eerst beperkende factor voor toekomstige ontwikkelingen van de agrarische bedrijven.

4.6 Luchtkwaliteit

Het wettelijk kader met betrekking tot de luchtkwaliteit is sinds 2007 vastgelegd in hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) en in de algemene maatregel van bestuur: 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM). In titel 5.2 van de Wm is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) geregeld. In dit programma staat onder andere beschreven wanneer en hoe overschrijding van luchtkwaliteitsnormen moet worden aangepakt. In het programma wordt rekening gehouden met nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Ontwikkelingen die binnen het programma passen hoeven niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen. Voor projecten die niet in betekende mate bijdragen aan luchtverontreiniging, hoeft geen onderzoek te worden gedaan naar de luchtkwaliteit. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën opgenomen die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Het voorgenomen plan betreft het wonen in een voormalige boerderij. Daarnaast wordt kleinschalig in een bijgebouw een 'bedrijf aan huis' gevestigd. Hierbij is geen sprake van een significante verkeersaantrekkende werking. In tegenstelling, een agrarisch bedrijf zal meer verkeersbewegingen genereren dan een woonbestemming. Daarnaast is sprake van een eenmansbedrijfje (adviesbureau) waarbij geen of nauwelijks bezoekers komen. Het voorgenomen plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging en is daarmee uitvoerbaar.

4.7 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het verminderen en beheersen van risico's van zware ongevallen met gevaarlijke stoffen in inrichtingen en tijdens het transport. Het doel van het veiligheidsbeleid is zowel individuele burgers als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Om dit doel te bereiken verplicht het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en op termijn ook het Besluit transportroutes externe veiligheid (Btev) gemeenten en provincies bij besluitvorming in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Wet op de ruimtelijke ordening afstand te houden tussen gevoelige objecten (zoals woningen) en risicovolle activiteiten. Geregeld is hoe gemeenten moeten omgaan met risico's voor mensen in de omgeving van een risicobron als gevolg van de aanwezigheid van gevaarlijke stoffen in de risicobron. Afstanden die aangehouden moeten worden, worden bepaald door het plaatsgebonden risico van een risicovolle activiteit. Het ijkpunt voor het groepsrisico wordt bepaald door een oriëntatiewaarde. De externe veiligheid van risicobronnen wordt uitgedrukt in het plaatsgebonden risico en het groepsrisico van de risicobron.

Om in beeld te brengen of er in het plangebied of in de nabijheid daarvan risicobronnen aanwezig zijn, is de provinciale risicokaart geraadpleegd. Een woning betreft geen risicobron. Uit de risicokaart blijkt daarnaast dat er in de nabijheid van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn.

Met betrekking tot het aspect externe veiligheid is het plan dan ook uitvoerbaar.

Uitsnede uit risicokaart

Route voor gevaarlijke stoffen

De Rijksweg N18 is aangewezen als een route voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook hier geldt dat, nu de voormalige boerderij op ruim 2.500 m komt te liggen van deze Rijksweg, aanvullend onderzoek naar mogelijke risico's van het vervoer van gevaarlijke stoffen achterwege kan blijven.

Hoofdstuk 5 Toetsing van het plan aan de wijzigingsbevoegdheid

De voorgenomen ontwikkeling wordt getoetst aan de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid voor Functieverandering naar wonen. De onderzoeksresultaten uit het vorige hoofdstuk worden hierin meegenomen.

Ad a. het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel er geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering.

Door middel van deze wijzigingsprocedure wordt de agrarische bestemming omgezet in een woonbestemming. Hierna mogen geen agrarische activiteiten op bedrijfsmatige wijze meer worden uitgeoefend. Op het perceel zal particulier worden gewoond, wordt een 'bedrijf aan huis' gevestigd en eventueel hobbymatig dieren worden gehouden. Dit is in een woonbestemming toegestaan.

Aan deze voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt dus voldaan.

Ad b. de voormalige bedrijfswoning, en het daaraan aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte mag worden gebruikt voor bewoning.

De voormalige bedrijfswoning zal worden verbouwd en als particuliere woning in gebruik genomen worden. Of het aan de woning aangebouwde voormalige bedrijfsgedeelte bij aan de woning wordt getrokken, de deel bij de woning zodat één woning ontstaat, is toegestaan maar nog niet bekend.

Aan deze voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt dus voldaan.

Ad c. het agrarische bouwvlak in zijn geheel komt te vervallen.

Door wijziging van de agrarische bestemming in wonen zal het gehele agrarische bouwvlak komen te vervallen en worden herbestemd in 'Wonen' of 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden'.

Aan deze voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt dus voldaan.

Ad d. splitsing van de voormalige boerderij in twee woningen uitsluitend is toegestaan wanneer de inhoud (exclusief bijbehorende bouwwerken) meer bedraagt dan 900 m3.

Deze wijziging van het bestemmingsplan heeft geen betrekking op het splitsen van de voormalige boerderij in twee woningen.

Deze voorwaarde is op de voorgenomen ontwikkeling niet van toepassing.

Ad e. bij zowel hergebruik van de bestaande gebouwen zoals bedoeld in sub f als vervangende nieuwbouw zoals bedoeld in sub g, dient 50% van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1, lid 1.16 aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, te worden gesloopt. 

Bij deze ontwikkeling is geen sprake van hergebruik van bestaande gebouwen voor een woning zodat deze voorwaarde op de voorgenomen ontwikkeling niet van toepassing is.

OP het perceel wordt ongeveer 640 m2 aan bedrijfsbebouwing gesloopt. Dit is ongeveer 60% van de aanwezige bedrijfsgebouwen op het perceel. Aan de minimale sloopeis van 50% wordt dan ook voldaan.

Ad f. bij hergebruik van de bestaande gebouwen welke, in afwijking van het bepaalde in artikel 1, lid 1.16, aanwezig waren op 27 april 2006 en daaronder niet zijn begrepen de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken, dient ten minste 600 m2 aan gebouwen te worden gesloopt, met een reductie van de gebouwen - de bestaande woning met daarbij behorende bijbehorende bouwwerken en de her te gebruiken bebouwing niet meegerekend - van 100%.

Bij deze ontwikkeling is geen sprake van hergebruik van bestaande gebouwen voor een woning zodat deze voorwaarde op de voorgenomen ontwikkeling niet van toepassing is.

Ad g. bij hergebruik het totale aantal wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan 3, waarbij uitsluitend sprake mag zijn van vrijstaande woningen dan wel van een gebouw met niet meer dan 2 wooneenheden.

Bij deze ontwikkeling is geen sprake van hergebruik van bestaande gebouwen voor een woning zodat deze voorwaarde op de voorgenomen ontwikkeling niet van toepassing is.

Ad h. bij vervangende nieuwbouw het totale aantal toe te voegen wooneenheden na functieverandering niet meer mag bedragen dan: 

• 1. 1, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.000 m3 aan gebouwen;
• 2. 2, en wel in één gebouw, indien sprake is van de sloop van ten minste 1.500 m2 aan gebouwen;
• 3. 2, en wel vrijstaand, indien sprake is van de sloop van tenminste 2.500 m2 aan gebouwen.

Bij deze ontwikkeling geen sprake is van vervangende nieuwbouw waarbij door sloop van het aangegeven minimale oppervlak aan bedrijfsbebouwing woning(en) worden toegevoegd. Deze voorwaarde op de voorgenomen ontwikkeling niet van toepassing is.

Ad i. bij toepassing van sub h niet de oppervlakte van de voormalige bedrijfswoningen met daarbij behorende bouwwerken bij de minimaal te slopen oppervlakte mag worden meegeteld.

Sub h heeft betrekking op het in het hiervoor genoemde ad h wat dus niet op deze ontwikkeling van toepassing is. Deze voorwaarde dus niet van toepassing is.

Ad j. het totaal aantal wooneenheden op een perceel nooit meer mag bedragen dan 3.

Bij deze ontwikkeling is sprake van bewoning van de al aanwezige voormalige bedrijfswoning. Het aantal woningen zal niet toenemen en blijft onder het aantal van 3. Deze voorwaarde op de voorgenomen ontwikkeling niet van toepassing is.

Ad k. bij alle woningen 150 m2 aan bijbehorende bouwwerken is toegestaan, met dien verstande dat het achtererfgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.

Deze voorwaarde heeft betrekking op de nieuwe woningen die in het kader van functiewijziging, zoals genoemd onder de hiervoor genoemde sub e tot en met sub j, zijn toegestaan. Bij deze planontwikkeling is hiervan geen sprake zodat deze voorwaarde hierop niet van toepassing is.

Ad l. alle nieuwe woningen - de (herbouw van) de voormalige agrarische bedrijfswoningen daaronder niet begrepen - dienen te worden gerealiseerd als levensloopbestendige woning.

Bij deze ontwikkeling is sprake van het in gebruik nemen van de al aanwezige voormalige bedrijfswoning. Hierbij is geen sprake van nieuwbouw zodat deze voorwaarde op de voorgenomen ontwikkeling niet van toepassing is.

Ad m. uit een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing en landschapsversterking blijkt dat het erf en de omliggende gronden landschappelijk worden versterkt. Indien geen woningen worden toegevoegd volstaat een door het college goedgekeurd plan voor erfinpassing.

De planontwikkeling beoogd het gebruik van de voormalige boerderij als woonhuis. Er worden geen nieuwe woningen toegevoegd zodat kan worden volstaan met een erfinrichtingsplan. Op het perceel vindt erfinpassing plaats waarvoor een erfinpassingsplan is ingediend.

Aan deze voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt dus voldaan.

Ad n. de wijziging mag niet leiden tot aantasting van landschappelijke waarden en natuurwaarden, waarvan laatstgenoemde door middel van onderzoek dient te worden aangetoond.

Bij de planontwikkeling is een Natuurwaardenonderzoek uitgevoerd. Deze is beschreven in Hoofdstuk 4, paragraaf 4.3. Uit dit onderzoek volgt dat de voorgenomen planontwikkeling geen wettelijke consequenties heeft in het kader van soortbescherming en geen negatief effect hebben op beschermde natuurgebieden.

Aan deze voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt dus voldaan.

Ad o. de wijziging geen onevenredige aantasting tot gevolg heeft voor:

• 1. de milieusituatie;
• 2. de verkeersveiligheid;
• 3. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
• 4. de sociale veiligheid.

Deze genoemde aspecten zijn besproken en uitgelegd in het genoemde in hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten. Hieruit kan worden geconcludeerd dat er geen onevenredige aantasting is van deze aspecten.

Aan deze voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt dus voldaan.

Ad p. het (wijzigings-)plan per saldo een positief effect heeft op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Burgemeester en wethouders kunnen voorschriften verbinden aan het wijzigingsplan ter bevordering van de kwaliteit van de omgeving.

Door het beeindigen van een agrarisch bedrijf, waardoor er geen uitstoot meer is van ammoniak en fijnstof, het slopen van voormalige bedrijfsgebouwen en het inpassen van het erf zijn ontwikkelingen die een positieve invloed hebben op de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de omgeving.

Aan deze voorwaarde van de wijzigingsbevoegdheid wordt dus voldaan.

Uit bovenstaande blijkt dat de beoogde planontwikkeling voldoet aan de in het geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid.

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het betreft hier een particulier initiatief. De uiteindelijke uitvoering van de mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt zijn voor rekening van de ondernemer. De gemeente werkt mee aan dit initiatief door het opstellen van het wijzigingsplan en door de procedures voor haar rekening te nemen.

Het wijzigingsplan voorziet in een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, waardoor voor de betrokken gronden een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro dient te worden vastgesteld. Burgemeester en wethouders mogen op grond van artikel 6.12 Wro afzien van een exploitatieplan als het verhaal van kosten voor rekening van verzoeker komt. Met verzoeker is een anterieure overeenkomst afgesloten waardoor geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. Burgemeester en wethouders achten het plan economisch uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Inspraak

Het ontwerpwijzigingsplan heeft op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening voor een periode van zes weken ter inzage gelegen van 17 november 2017 tot en met 28 december 2017. In deze periode is een zienswijze ingediend welke in een 'Nota Inhoud en beantwoording zienswijzen' is verwoord en beantwoord. Deze Nota van zienswijzen is als bijlage bijgevoegd.

6.2.2 Artikel 3.1.1.-overleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te worden gevoerd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

Binnen het plan zijn geen nationale belangen in het geding. Vooroverleg met de Vrom-inspectie is dan ook geen verplichting. Daarnaast zijn er geen wateraspecten in het geding waardoor er vooroverleg moet worden gevoerd met het Waterschap Rijn en IJssel.

Wel zijn provinciale belangen in het geding nu het plangebied is gelegen in het Nationaal Landschap. Hierdoor zou het wijzigingsplan ook naar de provincie Gelderland moeten worden gestuurd voor het wettelijke vooroverleg. Echter, gezien de planontwikkeling waarbij functieverandering naar wonen plaatsvindt, is vooroverleg in dit kader niet noodzakelijk.

In de ontwerpfase worden de diensten van provincie en het Waterschap door middel van een kennisgeving op de hoogte gebracht van het ontwerpbestemmingsplan. Gedurende de inzage termijn hebben beide diensten geen zienswijzen en/of op- en/of aanmerkingen ingedient.

Bijlagen

Bijlage 1 Nota van zienswijzen

Bijlage 2 Erfinpassingsplan

Bijlage 3 Bodemonderzoek

Bijlage 4 Beoordeling bodemonderzoek

Bijlage 5 Natuurwaardenonderzoek