Omgevingsvergunning chalets Residence Lichtenvoorde

Ruimtelijke onderbouwing

Hoofdstuk 1 Algemene gegevens bestemmingsplan

Omgevingsvergunning chalets Residence Lichtenvoorde

Inlichtingen:

Afdeling omgeving

de heer N. Rondeel

Telefoonnummer 0544 - 393 482

Hoofdstuk 2 Ruimtelijk kader

2.1 Aanleiding

Op 20 november 2015 is een aanvraag om omgevingsvergunning aangevraagd voor het afwijken van de bouwregels voor 41 te plaatsen chalets op het verblijfsrecreatiepark Résidence Lichtenvoorde, gelegen aan de Boschlaan 26 te Lichtenvoorde. Het perceel is kadastraal bekend als gemeente Lichtenvoorde, sectie N, nummer 1590. De te plaatsen 41 chalets hebben een dusdanige vormgeving dat niet kan worden voldaan aan de oppervlakte en bouw- en goothoogte zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Door middel van een omgevingsvergunning onderdeel handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening kan aan deze afwijkingen worden meegewerkt.

2.2 Ligging en begrenzing

De 41 chalets komen te liggen op het in ontwikkeling zijnde verblijfsrecreatiepark Résidence Lichtenvoorde. Dit vakantiepark is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oost Gelre aan de Boschlaan. Deze weg is een doorgaande weg tussen de bebouwde kom Lichtenvoorde en toegangswegen tussen de plaatsen Zieuwent en Ruurlo. De directe omgeving van het vakantiepark kenmerkt zich als agrarisch gebied met een mix van agrarische bedrijven en burgerwoningen.

Omgeving plangebied Résidence Lichtenvoorde

Deel van vakantiepark voor plaatsing van de beoogde 41 chalets

2.3 Planbeschrijving

In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten van het voorliggende plan beschreven.

2.3.1 Aanleiding

Het vakantiepark Résidence Lichtenvoorde is in ontwikkeling. Een deel van het park wordt ingericht met 41 chalets die afwijken van de in het geldende bestemmingsplan Buitengebied Oost Gelre opgenomen bouw- en goothoogte. Het vakantiepark, wat hoofdzakelijk zal bestaan uit chalets, is al gedeeltelijk ingericht met chalets. Op het park is een hoofdgebouw met zwembad, restaurant en overige horecavoorzieningen aanwezig. De meeste chalets zijn te koop en worden daarna te huur aangeboden. Permanente bewoning van de chalets is niet toegestaan.

2.3.2 Vigerende bestemde situatie

Voor het plangebied geldt het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011' van 18 december 2012 met bijbehorende 'Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre' van 15 juli 2014. In dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als 'Recreatie - Verblijfsrecreatie' en een functieaanduiding van 'specifieke vorm van recreatie - chaletterrein'. Laatsgenoemde is omschreven in de regels van het bestemmingsplan waarbij de gronden zijn bestemd voor bedrijfsmatige exploitatie van verblijfsrecreatieterrein door middel van chalets.

In de directe nabijheid is een woning van derden gelegen (gele vlak op onderstaande kaart). Deze woning heeft geen binding met het recreatiepark.

Plankaart uit vigerende bestemmingsplan

2.3.3 Gewenste situatie

Een deel van het vakantiepark wordt ingericht met chalets die niet voldoen aan de bouw- en goothoogte zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan. In de regels van het bestemmingsplan is aangegeven dat op het terrein met de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - chaletterrein' de te plaatsen chalets een maximale bouw- en goothoogte mogen hebben van respectievelijk 4 m en 2,5 m met een maximale bebouwde oppervlakte van 55 m2 per chalet met bijbehorende inpandige aan- en uitbouwen en bijgebouwen. Omdat de chalets voorzien zijn van een platdak, is de goothoogte gelijk aan de bouwhoogte en wijkt derhalve af van de bestemde maat.

De 41 te plaatsen chalets zijn in drie modellen leverbaar en derhalve ook verschillend van elkaar. De drie modellen zijn:

• 1. Module Basis (totaal 14 stuks): met een maximale bouw- en goothoogte van 3,30 m en een maximale oppervlakte, inclusief overstekken, van 50 m2;
• 2. Module Z (totaal 13 stuks): met een maximale bouw- en goothoogte van 3,60 m en een maximale oppervlakte, inclusief overstekken, van 62,1 m2;
• 3. Module XL (totaal 14 stuks): met een maximale bouw- en goothoogte van 4,12 m en een maximale oppervlakte, inclusief overstekken, van 63,2 m2.

De modellen zien er als volgt uit:

Module Basis

Module Z

Module XL

Afwijking oppervlakte chalets

Hiervoor is in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Oost Gelre 2011' met 'Reparatieplan Buitengebied Oost Gelre' een afwijking opgenomen om af te wijken van de maximale oppervlakte van 55 m2 met maximaal 15% oftewel een maximale oppervlakte van 63,25 m2 per chalet.

Afwijking bouw- en goothoogte

In het geldende bestemmingsplan is geen mogelijkheid opgenomen om af te wijken van de bouw- en goothoogte. Dit kan wel met een herziening van het bestemmingsplan worden geregeld of met een omgevingsvergunning Wabo waarbij wordt afgeweken van het geldende bestemmingsplan. Middels het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning heeft verzoeker aangegeven een procedure om omgevingsvergunning Wabo conform artikel 2.12. lid 1 onder a sub 3 van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) te willen volgen, zodat medewerking kan worden verleend aan de gewenste woning.

2.3.4 Stedenbouwkundig

Het plan voor het toestaan van 41 chalets is stedenbouwkundig positief beoordeeld. De uitstraling van de te plaatsen chalets zullen, qua materiaalgebruik, kleur en uitstraling, een positief effect hebben op de kwlaiteit in aanbod van chalets op het vakantiepark.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Algemeen

Voor het gebied geldt een groot aantal juridische- en beleidskaders. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste samengevat die relevant zijn voor het plangebied.

3.2 Internationaal niveau

Er is getoetst aan het relevant Internationaal beleid voor dit plangebied. Geconcludeerd wordt dat het Internationaal beleid geen problemen geeft voor de geplande planontwikkeling. Getoetst is aan het beleid voor

• de Vogelrichtlijn;
• de Habitatrichtlijn;
• Het Verdrag van Valetta (Malta);
• de Kaderrichtlijn water.

3.3 Rijksbeleid

Er is getoetst aan het relevante Rijksbeleid voor dit plangebied. Geconcludeerd wordt dat het Rijksbeleid geen problemen geeft voor de geplande planontwikkeling. Getoetst is aan het nagenoemde beleid:

• Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte;
• Besluit ruimtelijke ordening voor met name de 'ladder voor duurzame verstedelijking';
• Natuurbeleid;
• Vierde Nota Waterhuishouding;
• Flora en fauna
• Nota Belvedere.

3.4 Provinciaal beleid

3.4.1 Omgevingsverordening Gelderland

Provinciale Staten van de provincie Gelderland hebben op 24 september 2014 de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. De omgevingsverordening richt zich op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsvergunning op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekkening hebben op de fysieke leefomgeving.

In hoofdzaak geeft de Omgevingsverordening regels bij nieuwe ontwikkelingen. Denk hierbij aan nieuwe woningbouw, het oprichten van bedrijventerreinen, et cetera. De te plaatsen chalets komen te staan op een vakantiepark die planologisch al is geregeld. Het vakantiepark wordt nu ingevuld met chalets. De Omgevingsverordening is hierop niet van toepassing.

Het plangebied is niet gelegen in een maatschappelijke opgave zoals genoemd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening vormt geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkelingen op het perceel.

3.4.2 Waterplan Gelderland 2010-2015

Het Waterplan dat op 11 november 2009 door Provinciale Staten is vastgesteld, is de opvolger van het derde Waterhuishoudingsplan (WHP3). Het beleid uit WHP3 wordt grotendeels voortgezet. Het Waterplan Gelderland is tegelijk opgesteld met de water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

In het plan staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaat uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provinciebrede doelen. Voor een aantal functies, zoals landbouw, natte natuur, waterbergingsgebieden en grondwaterbeschermingsgebieden, zijn specifieke doelen geformuleerd.

Voor de realisatie van deze specifieke waterdoelen zijn ruimtelijke maatregelen nodig. Hiervoor krijgt het Waterplan Gelderland op basis van de nieuwe Waterwet de status van structuurvisie. In het Waterplan Gelderland is beschreven welke instrumenten uit de Wet ruimtelijke ordening de provincie wil inzetten.

In hoofdstuk 4 is een watertoets opgenomen die, indien nodig, aangeeft of en welke maatretgelen er getroffen moeten worden voor wat betreft het waterbeheer, -gebruik, etc.

3.4.3 Gelders Milieuplan 3

In het Gelderse Milieuplan ligt de nadruk vooral op een gezonde, schone en veilige leefomgeving voor mens en natuur. De provincie wil een leefomgeving die de huidige en toekomstige generaties kansen biedt om veilig en gezond te wonen, te werken en te recreëren. Om dit te bereiken zijn maatregelen nodig die de milieuverontreiniging tegen gaan. De maatregelen betreffen het verkeer en vervoer, het bedrijfsleven, de landbouw en het wonen.

In hoofdstuk 4 zijn aan de relevante milieuaspecten aandacht besteedt.

Hoofdstuk 4 Onderzoeksresultaten

4.1 Bodemonderzoek

Normstelling en beleid

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening is een onderzoek naar de bodemgesteldheid in het plangebied noodzakelijk. Er dient te worden onderzocht of de bodemkwaliteit voldoende is voor het nieuwe gebruik. Nieuwe bestemmingen (waarin een gedeelte van de uitbreiding van het huidige terrein voorziet) dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

De provincie hanteert bij de beoordeling van en de richtlijn dat voorafgaand aan de formele besluitvorming over het bestemmingsplan ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, wordt verricht. Indien uit het historisch onderzoek blijkt dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Onderzoek en conclusie

In 2003 is er op twee locaties binnen het plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat er in de bovengrond sprake is van een lichte verontreiniging met Extraheerbare Organe Halogenen (EOX). Deze verontreiniging is echter dusdanig beperkt dat er geen milieu- hygiënische belemmeringen aan het grondgebruik worden gesteld.

In 2008 is er voor het gehele plangebied een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek blijkt dat de bovenlaag van de bodem licht is verontreiding met Polycyclische Aromatische Koolwaterstoffen (PAK). Deze verontreiniging is te relateren aan bijmenging van de bovengrond met puinresten. Ook in dit onderzoek wordt er geconcludeerd dat ten aanzien van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmeringen voor het grondgebruik gelden.

In de periode tussen 2008 en 2016 hebben in het plangebied geen activiteiten of gebeurtenissen plaatsgevonden die een negatief effect kunnen hebben gehad op de bodemkwaliteit. Een aanvullend bodemonderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat het aspect bodemkwaliteit de verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg staat.

4.2 Watertoets

Het waterbeleid van rijk en provincie is gericht op een veilig en goed bewoonbaar land met gezonde, duurzame watersystemen. In het Waterbeheerplan 2010-2015 van Waterschap Rijn en IJssel staat het beleid beschreven op een drietal hoofdthema's. Voor het thema Veiligheid is bescherming tegen hoog water op de rivieren het speerpunt. Het functioneren van de primaire en regionale waterkeringen staat hierbij centraal. Het thema watersysteembeheer is gericht op het voorkomen van afwenteling door het hanteren van de drietrapsstrategie 'Vasthouden-Bergen-Afvoeren'. Voor de waterkwaliteit is het uitgangspunt 'stand still - step forward'. Watersysteembenadering en integraal waterbeheer dienen als handvatten voor het benutten van de natuurlijke veerkracht van een watersysteem. Het einddoel is een robuust en klimaatbestendig watersysteem voor de toekomst. Voor het thema Waterketenbeheer streeft Waterschap Rijn en IJssel naar een goed functionerende waterketen waarbij er een optimale samenwerking met de gemeenten wordt nagestreefd.

Thema	Toetsvraag	Relevant
HOOFDTHEMA'S
Veiligheid	1. Ligt in of nabij het plangebied een primaire of regionale waterkering? 2. Ligt in of nabij het plangebied een kade?	Nee Nee
Riolering en Afvalwaterketen	1. Is er toename van het afvalwater (DWA)? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?	Ja Nee Nee
Wateroverlast (oppervlaktewater)	1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak? 2. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 3. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Ja Ja Nee
Grondwater- overlast	1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Bevindt het plangebied zich in de invloedzone van de Rijn of IJssel? 3. Is in het plangebied sprake van kwel? 4. Beoogt het plan dempen van slootjes of andere wateren?	Nee Nee Nee Nee
Oppervlakte- waterkwaliteit	1. Wordt vanuit het plangebied water op oppervlaktewater geloosd? 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Ligt het plangebied geheel of gedeeltelijk in een Strategisch actiegebied?	Nee Nee Nee
Grondwaterkwaliteit	1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee
Volksgezondheid	1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde of verbeterde gescheiden stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee
Verdroging	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur?	Nee
Natte natuur	1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur?	Nee Nee
Inrichting en beheer	1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee Nee
AANDACHTSTHEMA'S
Recreatie	1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee
Cultuurhistorie	1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee

Bij de aanleg van het vakantiepark is rekening gehouden met de opvang, infiltratie en afvoer van hemel- en afvalwater. Door plaatsing van de chalets zal het verharde oppervlak in het plangebied toenemen. Dit water wordt niet rechtstreeks op het oppervlaktewater geloosd of in de gemeentelijke riolering maar wordt via de trits vasthouden - bergen - afvoeren behandeld. Hiervoor zijn in het plangebied op diverse plekken (retentie)vijvers aangelegd die het hemelwater vasthouden, bergen en afvoeren door middel van infiltratie in de bodem.

Het grijze afvalwater wordt vooralsnog verzameld en afgevoerd naar het gemeentelijk riool, gelegen aan de Boschlaan. In de toekomst wil men het afvalwater zuiveren in een waterzuivering op eigen terrein en het schone effluent lozen op het oppervlaktewater.

4.3 Flora en Fauna

Plaatsing van 41 chalets op een vakantiepark hebben geen nadelige invloed op flora en fauna. Onderzoek naar flora- en fauna is dan ook niet noodzakelijk. Er zullen geen sloopwerkzaamheden plaatsvinden.

Ten aanzien van de ingrepen is wel een algemeen geldende voorwaarde vanuit de Flora- en faunawet van toepassing: Op basis van de zorgplicht volgens artikel 2 van de Flora- en faunawet dient bij de uitvoering van de werkzaamheden voldoende zorg in acht te worden genomen voor in het wild levende dieren en hun leefomgeving. Dit houdt in dat bij het uitvoeren van werkzaamheden altijd rekening moet worden gehouden met aanwezige planten en dieren. Dieren moeten de gelegenheid hebben om uit te wijken en mogen niet opzettelijk worden gedood.

4.4 Archeologie

De chalets worden op de bodem geplaats. Er vinden geen bodemingrepen plaats die van nadelige invvloed kunnen zijn op mogelijke archeologische vondsten in de bodem.

Wel dient bij het afgeven van een omgevingsvergunning de wettelijke meldingsplicht (ex artikel 53 Monumentwet 1988) kenbaar te worden gemaakt om het documenteren van toevalsvondsten te garanderen: Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze Minister. Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort. Het dient aanbeveling ook de verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente Oost Gelre hiervan direct in kennis te stellen.

4.5 Geluid

Bij ontwikkeling van het plangebied is het aspect geluid naar het plangebied en van het plangebied beoordeeld. Nadien is er een bestemmingsplan voor het plangebied vastgesteld. Het aspect geluid is dan ook niet van nadelige invloed op het verlenen van de gevraagde omgevingsvergunning.

4.6 Verkeer en parkeren

In het plangebied kan worden geparkeerd op eigen terrein bij de chalet. Daarnaast zijn er extra parkeervoorzieningen aangelegd om te voorzien in de parkeerbehoefte van bezoekers en overige gasten.

4.7 Externe veiligheid

Het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is op 27 oktober 2004 in werking getreden. Het BEVI heeft als doel zowel individuele als groepen burgers een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het BEVI legt veiligheidsafstanden vast tussen bedrijven die risicovolle activiteiten met gevaarlijke stoffen verrichten (zoals LPG-tankstations en chemische fabrieken) en zogenoemde kwetsbare objecten (zoals woningen en scholen). Tevens beperkt het BEVI het totale aanwezige personen in de directe omgeving van een risicovol bedrijf. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen risicovolle bedrijven gevestigd. In de directe omgeving van het plangebied is ook geen route voor gevaarlijke stoffen aangewezen.

Hoofdstuk 5 Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid

5.1 Haalbaarheid en exploitatieplan

Het project en bijbehorende procedure worden door verzoeker bekostigd. Indien het project aanleiding geeft tot vergoeding van planschade (artikel 6.1 Wro) zullen de kosten worden doorberekend aan verzoeker. Ten behoeve van het project is een anterieure overeenkomst afgesloten met verzoeker inzake planschade.

De economische uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd. De kosten voor de ontwikkeling liggen onder de drempelwaardes zoals bepaald in de Besluit ruimtelijk ordening, waardoor er geen exploitaiteplanplicht is.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

5.2.1 Inspraak

Voor het plan wordt de uitgebreide procedure doorlopen zoals bepaald in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Dit betekent dat de ontwerp omgevingsvergunning voor een periode van zes weken ter inzage wordt gelegd. Een ieder kan gedurende deze periode een zienswijze indienen. Het ontwerp heeft op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening gedurende zes weken ter inzage gelegen van 27 mei 2016 tot en met 7 juli 2016. Er zijn een tweetal zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn verwoord en beantwoord in een Nota van zienswijzen die als bijlage is bijgevoegd.

5.2.2 Artikel 3.1.1.-overleg

In artikel 6.18 van het Besluit Omgevingsrecht is voor de projectafwijking (artikel 2.12. eerste lid a, onder 3) overeenkomstig artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening van toepassing. Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te worden gevoerd met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In dit kader is het voorontwerp bestemmingsplan vanwege het ontbreken van provinciaal- en waterbelang niet voorgelegd aan de provincie en aan het Waterschap Rijn en IJssel.

Beide diensten kunnen reageren op het ontwerpplan. Beide diensten hebben hierop geen reactie ingediend.

Bijlagen

Bijlage 1 Nota Inhoud en beantwoording zienswijzen

Bijlage 2 Aanvraagformulier omgevingsvergunning Wabo

Bijlage 3 Erfinrichtingsplan

Bijlage 4 Plattegrondtekening plangebied