Buitengebied Doorn 2011

Bijlage 6 Buurtweg 5, 8 en 8a

Onderstaand volgt een weergave van de toetsing van de ontwikkeling op de locatie Buurtweg 5, 8 en 8a op beleidsmatige haalbaarheid en ruimtelijke inpasbaarheid.

Aanleiding ontwikkeling

Initiatiefnemer heeft, aan de Buurtweg 5 in Doorn, een agrarisch bedrijf. Vanwege zijn leeftijd wil hij het bedrijf beëindigen en met toepassing van de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling de agrarische bestemming op bovengenoemde locatie laten wijzigen in een woonbestemming. Tegenover het perceel Buurtweg 5 zal een nieuwe woning gerealiseerd worden (Buurtweg 8a).

Afbeelding: luchtfoto Buurtweg 5, 8 en 8a

Situatie
Beschrijving huidige situatie
De percelen Buurtweg 5 en 8 liggen in het buitengebied ten oosten van de kern Doorn. De locatie Buurtweg 5 wordt globaal begrensd door de Postweg (noord), Buurtweg (zuid), sportpark Tuilland (west) en de Geersteeg (oost). De locaties Buurtweg 8 en Buurtweg 8a liggen ten zuiden van het perceel Buurtweg 5, aan de overzijde van de Buurtweg.

Op het perceel Buurtweg 5 is momenteel een agrarisch bedrijf gevestigd. Op de locatie zijn een bedrijfswoning, agrarische bedrijfsgebouwen (circa 1.250 m2) en twee paardenbakken aanwezig. Een groot deel van het onbebouwde erfgedeelte is verhard.

Op het perceel Buurtweg 8 staat een woning met bijbehorend bijgebouw. De locatie Buurtweg 8a is momenteel in gebruik als weiland.

Beschrijving nieuwe situatie
Op het perceel Buurtweg 5 worden alle agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt (circa 1.250 m2), met uitzondering van de aanwezige bedrijfswoning en één bijgebouw van ongeveer 70 m2. Ook worden alle erfverharding en één van de paardenbakken verwijderd. Het bij de woning behorend erf krijgt een woonbestemming. Aan de overig tot het bedrijf behorende gronden (6 ha) wordt de bestemming 'Agrarisch met waarden' toegekend.

In ruil voor de sloop van bebouwing en het verwijderen van de erfverharding zal aan de overzijde van de Buurtweg (toekomstig '8a') een woning met een inhoud van 600 m3 en een bijgebouw met een oppervlakte van 50 m2 gebouwd gaan worden. Daarnaast wordt de bestaande woning op het perceel Buurtweg 8 vervangen en wordt het bestaande bijgebouw vergroot tot maximaal 210 m2. De beide erven bij deze woningen krijgen de bestemming 'Wonen'. Voor het omliggende weiland (om en nabij 2 ha) wordt de bestemming 'Agrarisch met waarden' opgenomen, daar het in gebruik zal blijven voor het hobbymatig houden van paarden.

Beleid
In Hoofdstuk 2 van deze toelichting is het actuele beleidskader geschetst en is het gehele bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2009' hieraan getoetst. Verondersteld wordt dat de ontwikkeling op de locatie Buurtweg 5, 8 en 8a voldoende is meegenomen in deze toetsing, daar zij integraal onderdeel is van dit bestemmingsplan voor het Doornse buitengebied. Vanaf deze plaats wordt daarnaast specifiek verwezen naar paragraaf 5.11, waarin meer uitgebreid aandacht is besteed aan de eisen, die bij de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling gelden. Verder wordt opgemerkt dat nieuw- en verbouwplannen van woningen en andere gebouwen door de welstandscommissie beoordeeld worden. De ontwikkeling op de locatie Buurtweg 5, 8 en 8a is niet in strijd met relevant beleid op rijksniveau, provinciaal niveau en gemeentelijk niveau.

Milieu
In het vervolg worden de resultaten weergegeven van de onderzoeken, die met betrekking tot de ontwikkeling op de locatie Buurtweg 5, 8 en 8a uitgevoerd zijn. Het betreft de aspecten bodem, luchtkwaliteit, geluid, externe veiligheid en bedrijven en milieuzonering.

Bodem
Ter onderbouwing van de bestemmingswijziging van de percelen Buurtweg 5 en Buurtweg 8a, van een agrarische bestemming in een woonbestemming, is onderzocht of de locaties (bodem en grondwater) geschikt zijn voor het beoogde gebruik.

In april 2009 is op de locatie Buurtweg 8a door Grondslag B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd conform NEN 5740. Uit de rapportage volgt dat het onderzoek geen aanleiding geeft tot vervolgonderzoek: de bodem is na toetsing geschikt bevonden voor het beoogde doel (zie Bijlage 7).

Aangaande de locatie Buurtweg 5 is in mei 2009, eveneens door Grondslag B.V., een verkennend en aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 8). Dit onderzoek geeft wel aanleiding tot het uitvoeren van nader bodemonderzoek. Op 16 juni 2010 is de rapportage uitgebracht (zie Bijlage 9). Uit het rapport blijkt dat er sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging. Van humane, ecologische of verspreidingsrisico's is, bij het gebruik van de locatie voor wonen met tuin, geen sprake. Omdat deze risico's er niet zijn, bestaat er op dit moment geen saneringsverplichting.

Luchtkwaliteit
Sinds 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteit van kracht, als zijnde een onderdeel van de Wet milieubeheer. In de AMvB 'Niet in betekenende mate bijdragen' (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd, die betrekking hebben op het begrip 'niet in betekende mate'. Voor de periode tussen het in werking treden van de Wet luchtkwaliteit en het verlenen van derogatie door de EU is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor NO2 en PM10. In de Regeling NIBM is vastgelegd dat projecten van één ontsluitingsweg of tot 500 woningen als 'niet in betekende mate' worden aangemerkt.

Er zal slechts één extra woning worden gerealiseerd. De ontwikkeling draagt daarmee dus 'niet in betekende mate' bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit heeft dan ook geen gevolgen voor de haalbaarheid van de ontwikkeling.

Geluid
De locatie ligt in de zone wegverkeerslawaai van de Buurtweg en de Geersteeg. De verwachte geluidsbelasting op de gevels van de drie woningen ten gevolge van deze wegen overschrijdt de voorkeurswaarde van 48 dB niet. Het aspect geluid heeft daardoor geen negatieve gevolgen voor de haalbaarheid van de ontwikkeling.

Externe veiligheid
Uit onderzoek van de Milieudienst Zuidoost-Utrecht blijkt dat er in de omgeving van de locatie Buurtweg 5, 8 en 8a geen inrichtingen, transportroutes of ondergrondse buisleidingen aanwezig zijn, waarvan de risicocontouren over de locatie heen liggen. Het aspect externe veiligheid heeft dan ook geen gevolgen voor de haalbaarheid van de ontwikkeling.

Bedrijven en milieuzonering
Als hindergevoelige functies, zoals woningen, nabij bedrijven mogelijk worden gemaakt, kan dit negatieve gevolgen hebben voor de bedrijfsvoering en bedrijfsmogelijkheden van die bedrijven. Andersom kunnen bedrijven hinder veroorzaken voor hindergevoelige functies.

In de directe omgeving van de locatie liggen geen (agrarische) bedrijven, die beperkt worden door de voorgestelde ontwikkeling. Daarmee vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor de haalbaarheid van de ontwikkeling.

Overige ruimtelijke aspecten
Water
Op 8 april 2010 is door het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden een positief wateradvies uitgebracht (zie Bijlage 10). Geconcludeerd is, dat de voorgenomen ontwikkeling op de locatie Buurtweg 5, 8 en 8a voldoet aan het 'stand still' beginsel, wat inhoudt dat verslechtering van de waterhuishouding niet zal ontstaan. Ten behoeve van de nieuw te bouwen woning worden infiltratievoorzieningen toegepast voor de afvoer van hemelwater. Het aspect water heeft geen negatieve gevolgen voor de haalbaarheid van onderhavige ontwikkeling.

Archeologie
Bij ingrepen waarbij de bodem wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Archeologisch (voor)onderzoek moet worden uitgevoerd, indien sprake is van een hoge of middelhoge trefkans, het projectgebied niet is gekarteerd en/of het projectgebied gelegen is nabij een gebied met een hoge of middelhoge archeologische verwachtingswaarde.

Op en bij de locatie zijn in het verleden reeds enkele onderzoeken uitgevoerd. Op basis van het bureau- en booronderzoek van RAAP uit 2005 (RAAP-notitie 1412, zie Bijlage 11) en het bureauonderzoek van het ADC uit 2008 (ADC-rapport 1673, zie Bijlage 12) kan het volgende geconcludeerd te worden:

• Het perceel ten noorden van de Buurtweg (nr. 5) is grotendeels verstoord en kan daarom vrijgegeven worden voor ontwikkeling;
• De bouwkavel ten zuiden van de Buurtweg (nr. 8) is onderzocht. Het bodemprofiel is intact, maar er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen. Verder onderzoek is daarom niet noodzakelijk en het terrein kan worden vrijgegeven voor ontwikkeling;
• De locatie Buurtweg 8a dient op basis van bovengenoemde onderzoeken nader onderzocht te worden.

RAAP heeft in opdracht van initiatiefnemer een Plan van Aanpak opgesteld voor vervolgonderzoek. Dit is door het bevoegd gezag goedgekeurd, waarna het onderzoek op 22 april jongstleden is uitgevoerd. Uit het rapport (RAAP-notitie 3477, zie Bijlage 13) blijkt dat er geen archeologische sporen of vondsten aangetroffen zijn op deze locatie. Het terrein kan daarom vrijgegeven worden voor ontwikkeling.

Flora en fauna
Teneinde de voorgenomen ruimtelijke ingrepen te kunnen toetsen aan de Flora- en faunawet en gebiedsgericht natuurbeleid heeft Eco-Groen Advies B.V. in oktober 2008 een quickscan uitgevoerd (zie Bijlage 14). De quickscan bestaat uit een bureauonderzoek en een veldbezoek.

Uit de quickscan blijkt dat op basis van de ligging en de aard van de ruimtelijke ingrepen geconcludeerd kan worden dat zij geen negatieve effecten hebben op de in de omgeving aanwezige Natura 2000-gebieden, beschermde natuurmonumenten of specifieke natuurwaarden.

Het noordelijk deel van de locatie (Buurtweg 5) is gelegen in een gebied dat is aangewezen als 'EHS-overig'. Omdat op dat deel echter alleen bebouwing gesloopt wordt, wordt verwacht dat de voorgenomen werkzaamheden geen negatieve, maar eerder gunstige effecten zullen hebben op het functioneren van de omringende EHS.

Voor de sloop van bebouwing is op basis van het onderzoek geen ontheffing ex artikel 75 van de Flora- en faunawet noodzakelijk. Wel is de zorgplicht uit de Flora- en faunawet van toepassing. Dit betekent dat werkzaamheden, die broedgevallen van alle aanwezige vogels (kunnen) verstoren of beschadigen, te allen tijde voorkomen dienen te worden.

Flora en fauna vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de ontwikkeling.

Financiële haalbaarheid
Onderhavige ontwikkeling is een particulier initiatief. Aan de ontwikkeling zijn voor de gemeente geen kosten verbonden. Wat betreft het kostenverhaal wordt met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten ('anderszins verzekerd'). Het opstellen van een exploitatieplan is daarom niet nodig.

Met initiatiefnemer wordt eveneens een planschadeovereenkomst gesloten, zodat eventueel uit te keren planschade niet voor rekening van de gemeente komt.

Vertaling in bestemmingsplan
In het bestemmingsplan 'Buitengebied Doorn 2009' zijn zowel Buurtweg 5, 8 als 8a bestemd tot 'Wonen'. Op de plankaart zijn bestemmings- en bouwvlakken opgenomen met deze bestemming. In de regels (artikel 16: Wonen) is voor de woning aan de Buurtweg 5 de bestaande inhoud (1.050 m3) opgenomen als maximale inhoudsmaat. Aangezien de woningen aan de Buurtweg 8 en 8a niet specifiek genoemd zijn in de regels, geldt daarvoor een maximale inhoud van 600 m3.

Met betrekking tot de bij de woning behorende bijgebouwen is voor Buurtweg 5 een bijgebouw van maximaal 70 m2 groot in de regels opgenomen. Voor Buurtweg 8 is dat maximaal 210 m2. Voor Buurtweg 8a geldt dat een maximum oppervlakte van 50 m2 aan bijgebouwen is toegestaan.

Voor alle bij de woningen behorende gronden, welke niet zijn bestemd tot 'Wonen', geldt dat daar de bestemming 'Agrarisch met waarden' aan is toebedeeld. Het gebruik hiervan blijft agrarisch. De bij Buurtweg 5 resterende paardenbak is binnen de aanduiding 'paardenbak' gebracht.