Buitengebied Doorn 2011

5.11 Vrijkomende agrarische bebouwing

Gelet op de vaak moeilijke positie waarin het agrarisch bedrijfsleven zich bevindt ten gevolge van scherpe milieu-eisen en het internationale markt- en prijsbeleid mag verwacht worden, dat in de komende planperiode meerdere agrarische bedrijven zullen worden beëindigd. Tot nog toe zijn het vooral de kleinere agrarische bedrijven die ermee ophouden, maar de verwachting bestaat dat dit in toenemende mate ook grotere bedrijven met behoorlijke opstallen zal betreffen.

Deze vrijkomende agrarische opstallen roepen de vraag op naar de toekomstige bestemming en gebruik. Uitgangspunt van het beleid is dat zoveel mogelijk gestreefd moet worden naar agrarisch hergebruik van de opstallen. Voordat over het toestaan van eventuele andere functies gesproken wordt, zal dan ook moeten worden aangetoond, dat agrarisch hergebruik niet mogelijk is of niet reëel is. In de praktijk blijkt echter, dat veel van deze gebouwen zijn verouderd en daarom geen directe waarde meer hebben voor agrarisch hergebruik.

Als agrarisch hergebruik niet mogelijk blijkt, zou uit landschappelijk oogpunt sloop gewenst zijn. In de praktijk is daadwerkelijke sloop daarentegen vaak moeilijk te realiseren (kostenoverweging: kapitaalvernietiging). Het is dan ook wenselijk sturing te geven aan de hergebruikmogelijkheden van deze (voormalig agrarische) bedrijfsgebouwen.

De gedachte daarbij is dat een positief beleid - het onder stringente randvoorwaarden enige mogelijkheden bieden - effectiever wordt geacht dan een verbod. In de praktijk zal handhaving van de verbodspraktijken namelijk moeizaam werken. Bovendien zijn er goede maatschappelijke argumenten aan te voeren: het slopen van de gebouwen wordt voorkomen (kapitaalvernietiging: slopen kost veel geld). In geval van voormalig agrarische gebouwen in zeer kwetsbare gebieden kan sloop evenwel de voorkeur hebben. Dat is alleen te realiseren wanneer daar ook geld voor beschikbaar komt, bijvoorbeeld in de vorm van een sloopfonds.

Als algemene uitgangspunten voor hergebruik van voormalig agrarische gebouwen gelden de volgende regels:

• Het moet gaan om een algehele beëindiging van het agrarisch bedrijf;
• De vrijkomende gronden moeten in agrarisch gebruik blijven of worden ingericht voor natuurontwikkeling;
• De omliggende agrarische bedrijven en/of woningen mogen niet worden belemmerd;
• Goede landschappelijke inpassing;
• Geen hinder voor het milieu;
• Er dient toetsing aan gevolgen voor de natuur en waterhuishouding plaats te vinden;
• Geen uiterlijk vertoon, zoals reclame-uitingen in allerlei vormen;
• Geen toename van de bebouwing: een minimale sloop van 50% van de oppervlakte van de bestaande voormalig agrarische bedrijfsgebouwen, waarbij maximaal 500 m² mag resteren. Van deze maatvoering kan worden afgeweken,als het gaat om de laatste categorie bedrijven (aan landbouw verwante functies), zoals hierna wordt aangegeven onder functieverandering naar bedrijven. Deze regeling geldt overigens niet voor functieverandering naar wonen. Als aandachtspunt geldt dat sloop van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen voorkomen moet worden;
• Geen aanmerkelijke toename van de verkeersbelasting.

Indien aan deze voorwaarden wordt voldaan, kan via een wijzigingsbevoegdheid de agrarische bestemming (het agrarisch bouwvlak) worden omgezet in een aantal andere bestemmingen.

Bij de hergebruiksmogelijkheden kan gedacht worden aan verschillende functies. Echter, de in het plan opgenomen afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden zien in het algemeen wel alleen toe op functies, die in beginsel niet leiden tot een onevenredige aantasting van het landschap, het natuurlijk milieu van de omgeving en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. De activiteiten die volgens het bestemmingsplan in vrijkomende agrarische bebouwing kunnen worden toegestaan, leveren in feite geen (verdere) visuele of akoestische verstoring op voor de omliggende omgeving. Met name ten aanzien van de mogelijke ligging van de bestaande functie binnen of in de nabijheid van de EHS dan wel in een stiltegebied is dat van belang.

Met nadruk wordt tenslotte vermeld dat het dus niet gaat om nieuwvestiging, maar alleen om het benutten van bestaande voormalig agrarische bedrijfsgebouwen, die heden nog een agrarische bestemming hebben.

Functieverandering naar wonen
Het provinciaal beleid voor vrijkomende bebouwing is primair gericht op kwaliteitswinst door ontstening van het landelijk gebied, via (gedeeltelijke) sloop van voormalige bedrijfsbebouwing, in combinatie met vervangende woningbouw. Hierbij geldt een aantal voorwaarden. Bij sloop van alle voormalige (cultuurhistorisch niet-waardevolle) bedrijfsgebouwen is de bouw van één extra woning mogelijk ('Ruimte voor Ruimte'-regeling). In gebied, volgens het Reconstructieplan aangeduid als extensiveringsgebied, bedraagt de ondergrens voor de te slopen oppervlakte aan bedrijfsgebouwen 800 m2. In verwevings- en landbouwontwikkelingsgebied is dat 1.000 m2.

Bij functieverandering naar wonen geldt dat:

• Gebruik van de (voormalige) bedrijfswoning als burgerwoning: omzetten van het agrarisch bouwvlak in een woonbestemming, teneinde verdere toename van de bebouwing tegen te gaan. Anderzijds moet het bouwvlak niet te snel worden verwijderd om agrarisch hergebruik niet onnodig te belemmeren;
• Verbouw van de voormalige boerderij tot twee burgerwoningen is mogelijk, mits:
  • 1. Er is aangetoond dat agrarisch hergebruik niet mogelijk is;
  • 2. Sprake is van inpandige bedrijfsruimte, die verbouwd kan worden tot (tweede) woning (veelal de grotere boerderijen). Geen verbouw van vrijstaande bedrijfs- of bijgebouwen tot woning;
  • 3. De overige opstallen moeten worden gesloopt, met uitzondering van gebouwen die als bijgebouw voor het wonen dienst gaan doen;
  • 4. Verbouw tot twee burgerwoningen mag er niet toe leiden dat deze in een later stadium worden vervangen door vrijstaande woningen;
  • 5. In lijn met de 'Ruimte voor Ruimte'-regeling: bouw van één extra vrijstaande woning, mits er minimaal 800 dan wel 1.000 m2 wordt gesloopt.

Functieverandering naar verblijfsrecreatie
Bij functieverandering naar verblijfsrecreatie is het mogelijk om te veranderen naar:

• Kampeerboerderij/pension;
• Kleinschalige verblijfsrecreatie.

Functieverandering naar horeca
Bij functieverandering naar horeca geldt dat volledige omzetting naar horecadoeleinden (drank- en maaltijdverstrekkend, geen logies) alleen via een afzonderlijke herziening en langs doorgaande wegen toelaatbaar is.

Functieverandering naar bedrijven
Op basis van het principe van een positieve lijst kunnen bij functieverandering naar bedrijven de volgende typen bedrijvigheid worden toegelaten:

• Dienstverlenende bedrijven, nader onder te verdelen in:
  • 1. Medische (verwante) dienstverlening, zoals een privé-kliniek, kuuroord, groepspraktijk of dierenkliniek;
  • 2. Sociale dienstverlening, bijvoorbeeld kinderopvang of een zorgboerderij;
  • 3. Zakelijke dienstverlening, waaronder een adviesbureau of computerservicebedrijf;
• Ambachtelijke landbouwproducten verwerkende bedrijven (bijvoorbeeld een palingrokerij, wijnmakerij, zuivelmakerij, slachterij, imkerij of riet- en vlechtwerk);
• Overige kleinschalige ambachtelijke bedrijven (bijvoorbeeld een dakbedekker, rietdekker, schildersbedrijf, houtbewerkingbedrijf, meubelmaker of installatiebedrijf);
• Aan landbouw verwante functies, zoals agrarische hulpbedrijven, toeleverende bedrijven, semi-agrarisch, paardenpension.