Buitengebied Doorn 2011

4.7 Buitenplaatsen, landgoederen, bijzondere complexen

De gemeente is druk doende met het opstellen van een nieuw integraal beleidskader voor het ontwikkelen van nieuwe landgoederen. Zoals vermeld in paragraaf 2.4 is dit in concept gereed. Het bestuurlijke traject moet nog afgerond worden. In de hiernavolgende onderdelen zijn de hoofdlijnen uit het concept opgenomen.

Bestaande buitenplaatsen en landgoederen
De in het plangebied aanwezige buitenplaatsen en landgoederen vormen vanuit cultuurhistorisch en landschappelijk oogpunt belangrijke dragers van het plangebied. Het bestemmingsplan moet daarom in eerste instantie de bestaande karakteristieke kenmerken van deze buitenplaatsen en landgoederen, voor zover mogelijk, vastleggen. Hiermee wordt de ruimtelijke identiteit van dit deel van de Stichtse Lustwarande gewaarborgd.

Echter, de buitenplaatsen en landgoederen zijn ook belangrijke economische dragers in het plangebied. Een steeds groter wordend probleem voor de buitenplaatsen en landgoederen is het instandhouden van de gronden en gebouwen, mede gezien de hoge onderhoudskosten. Daarbij komt dat in de huidige situatie vaak de (planologische) ruimte ontbreekt om extra activiteiten te kunnen ontplooien, terwijl er gelden mee kunnen worden gegenereerd om de buitenplaats of het landgoed in stand te houden. Vanuit die optiek moet het bestemmingsplan (planologische) ruimte bieden om nieuwe initiatieven (verder) te kunnen ontplooien op de buitenplaats of het landgoed. Maar, doordat de buitenplaatsen en landgoederen veelal gelegen zijn in gebieden binnen de groene contour en dus de EHS, is het bieden van ontwikkelingsruimte niet zonder meer mogelijk. Alleen onder voorwaarden kan het plan deze toestaan, zij het nog in beperkte mate. Daarnaast vraagt de ligging in, of nabij, de EHS in de meeste gevallen juist om een zo veel mogelijk strakke begrenzing van het terrein en de bestaande bebouwing.

Gewenst is wel dat de functie van de gebouwen op het landgoed onder voorwaarden gewijzigd kan worden, in bijvoorbeeld een maatschappelijke voorziening, kantoor, recreatieve voorziening of kleinschalige horeca. Dit is een verruiming van het beleid ten opzichte van de huidige situatie. Deze verruiming van de economische mogelijkheden stelt de eigenaren van buitenplaatsen en landgoederen in staat nieuwe of extra middelen te verkrijgen, die noodzakelijk zijn ten behoeve van het in stand houden van het landgoed of de buitenplaats. Hierbij dienen als vanzelfsprekend de cultuurhistorische waarden van het landgoed behouden te worden.

Bij activiteiten, die eventueel op bestaande landgoederen of buitenplaatsen toegestaan kunnen worden, kan onder andere gedacht worden aan:

• Wonen, al dan niet in combinatie met aan huis verbonden beroep;
• Kleinschalige kantoren;
• Educatie;
• Wellness, recreatie;
• Zorg.

Nieuwe landgoederen
In de gemeente zijn, gelet op het concept van genoemd integraal beleidskader, gebieden waar ontwikkeling van nieuwe landgoederen aan de orde kan zijn. De gebieden waar dit mogelijk en wellicht gewenst wordt geacht, zijn in het beleidskader aangewezen als zoekgebied voor nieuwe landgoederen. Ook in het Doornse buitengebied wijst het beleidskader dergelijke zoekgebieden aan. Het betreft met name de zone ten zuiden van de kern. Maar vanwege het belang dat wordt gehecht aan de hoge landschappelijke en cultuurhistorische waarden binnen de gemeente en gezien het vele onderzoek dat noodzakelijk is, dient voor de realisatie van een (nieuw) landgoed de 'zware' procedure van herziening van het bestemmingsplan te worden.

In dit bestemmingsplan wordt daarom geen regeling getroffen ten behoeve van ontwikkeling van nieuwe landgoederen.

Bijzondere complexen
In het plangebied ligt een aantal bijzondere complexen. Het betreft onder andere de Van Braam Houckgeestkazerne en het Militair Revalidatiecentrum Aerdenburg, beide in eigendom en beheer bij Defensie.

Het streven is dat de bijzondere complexen zo veel mogelijk hun bestaande functie behouden. Met betrekking tot de ontwikkelingsruimte voor deze complexen moet daarom in eerste instantie uitgegaan worden van zowel de gebruiks- als bebouwingsmogelijkheden uit het nog vigerende bestemmingsplan. Er kan echter sprake zijn van zwaarwegender belangen, waardoor het nodig is hiervan af te wijken. In voorkomend geval zal dit leiden tot enige inperking van de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden uit het nog vigerende plan.

Een voorbeeld van zo'n belang is het aan de EHS gerelateerde 'Nee, tenzij'-regime. Ook voor een aantal van de bijzondere complexen geldt dat zij gelegen zijn in gebieden binnen de groene contour, ofwel binnen de EHS. Omdat binnen de EHS ontwikkelingen slechts zijn toegestaan, indien zij de wezenlijke kenmerken en/of waarden van dit gebied niet significant aantasten, tenzij er geen reële alternatieven zijn en van redenen van groot openbaar belang geen sprake is, is het niet aanvaardbaar de ruime gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden uit het nog vigerende plan één op één over te nemen. Het is van wezenlijk belang af te kunnen wegen of een gewenste uitbreiding op de daarvoor beoogde locatie kan worden toegestaan. Uit dat oogpunt gezien vraagt dit complex om een nadere afweging wat betreft de ontwikkelingsruimte die door het plan al dan niet bij recht geboden wordt.

Bedrijfsontwikkeling en ruimtelijke plannen voor de bijzondere complexen die gelegen zijn in de EHS moeten, evenals dat voor andere functies het geval is, getoetst op wenselijkheid en aan het 'Nee, tenzij'-regime. Voor toekomstige plannen, die uitkomen boven de door dit bestemmingsplan toegestane ontwikkelingsruimte, zal er een separate planologische procedure gevolgd moeten worden. In het algemeen is een afzonderlijke bestemmingsplanherziening de aangewezen weg. Een deel van het terrein van Militair Revalidatiecentrum Aerdenburg maakt eveneens onderdeel uit van de EHS. Conform provinciaal beleid is het 'Nee, tenzij'-principe hierop echter niet van toepassing, omdat het een militair terrein betreft.

Voor met name de Van Braam Houckgeestkazerne geldt het bovenstaande niet: het kazerneterrein valt buiten de EHS. Ten aanzien van dit bijzondere complex mag het bestemmingsplan daarom op voorhand -bij recht- een ruimere ontwikkelingsruimte bieden.