Buitengebied Doorn 2011

3.6 Wonen

Huidige situatie
Er zijn, zoals in de vorige paragrafen is omschreven, een drietal verschillende deelgebieden te onderscheiden in het plangebied. De bebouwing die zich in het gebied voordoet, blijkt slechts in geringe mate verband te houden met het landschapstype; de verschillen houden vooral verband met de tijd waarin de bebouwing is opgericht.

Utrechtse Heuvelrug
Het bebouwingsbeeld in dit gebied wordt bepaald door verspreid staande bouwmassa’s, welke enerzijds aan de doorgaande wegen en anderzijds verscholen in het bos liggen. Hier bestond de eerste bebouwing uit buitenplaatsen, die met hun tuinaanleg grote stukken bos in bezit hadden. In de loop der tijd zijn langs de wegen een enkele boerderij en een aantal woningen gebouwd.

Gelijkopgaand met de verkaveling van de landgoederen hebben instellingen en complexen zich in de bossen gevestigd. Veelal trokken deze in de bestaande bouwwerken van de landgoederen. Op kleinere schaal is nieuwbouw gepleegd. Na de Tweede Wereldoorlog is op kleine schaal ook ruimte geboden aan recreatieve bebouwing.

De bebouwing in het bos van de Heuvelrug is verspreid en solitair van karakter. Deze bebouwing staat zonder uitzondering verscholen tussen de begroeiing van het bos. Dit komt door de ligging, relatief ver van de doorgaande wegen. De vrijstaande bouwmassa's hebben een vrije plaatsing op de kavels. De bouwwerken op de camping staan echter zorgvuldig geordend op de ruime kavels. De bebouwing bestaat uit maximaal twee bouwlagen en aan- en uitbouwen zijn in verschillende mate al dan niet toegepast. Vormen van massa's verschillen tevens. Er komen zowel eenvoudige, rechte vormen voor als meer vrijere vormen. De kwaliteit van de bebouwing op dit deel van de Heuvelrug is de vrije setting en individualiteit. Tevens is de mix van verschijningsvormen met veel aandacht voor kwaliteit waardevol.

Kampen- en overgangsgebied
In het overgangsgebied staat een kasteel, te weten Moersbergen. Daarnaast is Huis Doorn een voormalig kasteel. De historie van dit soort bebouwing kan terug gaan tot de 13e eeuw en is zeer waardevol. In het overgangsgebied wordt het bebouwingsbeeld echter in grote mate bepaald door de agrarische bebouwing. In mindere mate komen historische boerderijen voor. Dit zijn vaak boerderijen van het hallenhuistype. Varianten hierop zijn de langhuis- en dwarshuisboerderij. De agrarische bebouwing heeft zich vanaf het eind van de 18e eeuw, gevestigd op de oeverwallen. Zo worden de boerderijen ontsloten door de Gooyerdijk. Boerderijen bestaan meestal uit grote complexen en staan veelal haaks georiënteerd op de doorgaande wegen. In de richting van de Utrechtse Heuvelrug is de ligging meer verspreid.

Qua bebouwingsbeeld verschillen de bouwwerken. Er staan, vooral langs de Gooyerdijk, enkele historische bouwwerken, die zorgvuldig zijn vormgegeven. Ze zijn van het langgeveltype en in het algemeen liggen ze karakteristiek in het landschap. Door hun vormgeving en historie genieten de bouwwerken veelal de monumentenstatus. De bouwwerken hebben één bouwlaag met een laag doorlopend (afgewolfd) zadeldak. Ze zijn haaks op de straat georiënteerd. Bijgebouwen zijn er in de loop van de tijd aan de zij-en achterkant bijgebouwd. Naast deze historisch agrarische bebouwing komt er ook modernere agrarische bebouwing in het kampen- en overgangsgebied voor. Hiermee wordt bebouwing van na de Tweede Wereldoorlog bedoeld. Een kenmerk hiervan is de scheiding tussen het hoofdgebouw en de (agrarische) bijgebouwen. Daarnaast komen ook woningen, campings en andere recreatieve bebouwing voor.

Langbroekerweteringgebied
Ook het bebouwingsbeeld in het Langbroekerweteringgebied wordt bepaald door de agrarische bebouwing. Sommige boerderijen hebben een lange historie die terug kan gaan tot de 17e eeuw. Deze zijn dan ook erg waardevol. Boerderijcomplexen van meer recente datum komen ook voor. In het deel van het plangebied dat aan het Langbroekerweteringgebied grenst is onder meer het landgoed Sandenburg gelegen. Daarnaast heeft vroeger in het Langbroekerweteringgebied een aantal ridderhofsteden en kastelen gestaan. In de loop der tijd zijn deze nagenoeg alle gesloopt.

Ontwikkelingen
Als gevolg van te verwachten verdergaande beëindiging van agrarische bedrijven zal het aantal verzoeken voor het herbestemmen van de bedrijfswoningen tot burgerwoningen in de komende planperiode nog enigszins kunnen toenemen. Handhaving van de bestaande, legaal gebouwde burgerwoningen is voor de komende periode een algemeen uitgangspunt, mits de kwaliteit van deze woningen voldoende is en de ligging acceptabel. Van het principe om in het buitengebied geen nieuwe burgerwoningen toe te staan (zie Hoofdstuk 4), kan eventueel worden afgeweken in het geval van beëindiging van het agrarisch bedrijf en daarbij vrijkomende agrarische gebouwen. Er kan bijvoorbeeld gedacht kan worden aan het toestaan van een tweede woning in de vroegere boerderij, waarbij de deel wordt verbouwd tot woning. Zo kan de karakteristieke bebouwing van het buitengebied in stand worden gehouden. De omliggende agrarische bedrijven mogen echter door deze nieuwe burgerwoningen niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.

Gevolgen voor visie en planopzet vanuit wonen

• De bestaande, legaal gebouwde burgerwoningen dienen positief te worden bestemd in het bestemmingsplan, indien de kwaliteit en ligging dit rechtvaardigen;
• Voor aldus geregelde burgerwoningen moet het plan voldoende uitbreidingsmogelijkheden bieden, daarbij inspelend op toekomstige behoeften. Voor de mogelijke bouw van specifiek bij het wonen behorende bijgebouwen, zoals een garage, geldt hetzelfde;
• Gewenst is dat via het bestemmingsplan, in geval van beëindiging van het agrarisch bedrijf, mogelijkheden geboden worden voor herbestemming tot burgerwoning;
• Het bestemmingsplan moet waarborgen dat nieuwbouw van bijgebouwen niet tot gevolg heeft, dat de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen toeneemt. Het is gewenst dat in die gevallen een sanerende regeling wordt opgenomen ten aanzien van de voormalig agrarische bedrijfsbebouwing;
• Het splitsen van voormalige boerderijen in twee zelfstandige wooneenheden, ten behoeve van het behoud van waardevolle en/of karakteristieke panden, dient via het bestemmingsplan onder voorwaarden mogelijk te zijn.