| Plan: | Haarbosch, Maarsbergen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.MAAHaarbosch-va01 |
In het plangebied komen zeven bestemmingen voor, namelijk:
De gronden met de bestemming 'Groen' mogen gebruikt worden voor groenvoorzieningen (waaronder bosgebieden en bermen), plantsoenen en water- en waterhuishoudingvoorzieningen. Dit zijn met name de grotere groengebieden. De kleine(re) stukjes groen zijn in de regels in de bestemming 'Verkeer' opgenomen. Hierdoor is een zekere flexibiliteit in de inrichting van de openbare ruimte gewaarborgd.
Tevens is binnen deze bestemming voorzien in de realisatie van een geluidsscherm, waarvan de minimale afmetingen zijn voorgeschreven in de regels van dit bestemmingsplan.
De gronden met de bestemming 'Tuin' mogen gebruikt worden voor tuinen met daarbij behorende voorzieningen zoals (ontsluitings)wegen, paden, parkeervoorzieningen en waterhuishoudingvoorzieningen. Op deze gronden mogen enkel gebouwen in de vorm van erkers of bouwwerken, geen gebouw zijnde (zoals erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten en dergelijke) worden gerealiseerd.
De in het plangebied te realiseren wegen, straten en paden met een verkeers- en verblijfsfunctie, voet- en rijwielpaden, parkeerplaatsen en verhardingen zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. In de bestemming past tevens de bij de wegen behorende bermen en groenvoorzieningen, kunstwerken, nutsvoorzieningen, waterhuishoudingvoorzieningen en dergelijke. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen gerealiseerd worden wel enkele bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals lichtmasten, bewegwijzering, kunstobjecten en dergelijke. Tevens is binnen deze bestemming voorzien in de realisatie van een geluidsscherm, waarvan de minimale afmetingen zijn voorgeschreven in de regels van dit bestemmingsplan.
De gronden met de bestemming 'Water' zijn bedoeld voor waterhuishouding, verkeer in en over het water, waterlopen en waterpartijen. Op deze gronden mogen geen gebouwen gerealiseerd worden. Er mogen wel bouwwerken, een gebouwen gerealiseerd worden met een maximale bouwhoogte van 6 meter. Uitzondering hierop zijn eventuele bruggen. Deze krijgen een maximale bouwhoogte van 2,5 meter.
Aan de woningen aan de oost-, noord- en westrand van het plangebied is de bestemming Wonen toegekend. De bestemming Wonen laat rijenwoningen, twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen toe. Het is de intentie om ter plaatse vooral twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen te realiseren, maar gezien de marktomstandigheden is in het bestemmingsplan ruimte gelaten om eventueel, als marktomstandigheden daarom vragen, hier rijwoningen te realiseren. Het aantal woningen binnen deze bestemming mag met maximaal 8 woningen worden vergroot. Voor een toelichting hierop, wordt verwezen naar paragraaf 5.3.8.
Het plangebied kent een aantal woningtypen: vrijstaande woningen, twee-aaneen gesloten woningen en rijwoningen. Elke, binnen het plangebied voorkomende, woningcategorie heeft een eigen bestemming, zodat op heldere wijze uitdrukking kan worden gegeven aan de onderlinge verschillen in bouwmogelijkheden. Op enkele plekken is het mogelijk om te kiezen tussen meerdere woningtypen.
De bestemming Wonen - 2 laat uitsluitend vrijstaande woningen toe. Deze bestemming is toegekend aan het middengebied, waar alleen vrijstaande woningen zijn voorzien. De bestemming Wonen - 4 laat uitsluitend rijenwoningen toe. De bestemming Wonen - 4 is toegekend aan de zuidelijke rand van de nieuwe woonwijk, vanwege het feit dat deze woningen nodig zijn voor het halen van een acceptabel geluidniveau op de overige woningen in het plangebied.
De regels van de verschillende Wonen-bestemmingen delen een aantal gemeenschappelijke kenmerken. De toegestane goot- en bouwhoogte zijn afgestemd op het stedenbouwkundige plan, namelijk respectievelijk 3,5 en 13 meter. Ten behoeve van dakopbouwen mag de maximale goothoogte worden overschreden, over maximaal 20% van de gootlengte, tot een goothoogte van maximaal 9 m.
De bouwregels maken onderscheid in hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen, vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen, opkappingen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor deze bouwwerken gelden maxima voor goothoogten, bouwhoogten, oppervlakten en afstanden tot de zijdelingse perceelsgrens. Als belangrijke hoofdregel in de bestemmingsregeling voor wonen geldt dat hoofdgebouwen, aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen uitsluitend zijn toegestaan binnen de bouwvlakken. Vrijstaande bijgebouwen zijn ook toegestaan buiten de bouwvlakken waarbij de maximaal toegestane oppervlakte is gekoppeld aan de totale omvang van het perceel.
Vanwege de uitkomsten van het geluidonderzoek, worden enkele specifieke maatregelen getroffen om in het plangebied een acceptabel geluidniveau op de gevels van de woningen te kunnen garanderen. Zo is in de regels van de bestemming Wonen – 4 Rijwoningen als voorwaardelijke verplichting opgenomen dat de hoofdgebouwen binnen deze bestemming pas in gebruik mogen worden genomen als de bijgebouwen op het bijbehorende achterterrein zijn gerealiseerd met een minimale hoogte van 3,75 m. Immers zorgen deze bijgebouwen voor de afscherming van geluid. Ook is als voorwaarde opgenomen, dat de geluidsschermen binnen de bestemmingen Groen en Verkeer eerder zijn opgericht dan de hoofdgebouwen in deze bestemming in gebruik worden genomen.
Vervolgens is in de twee andere woonbestemmingen, de bestemmingen Wonen en Wonen – 2, opgenomen dat de hoofdgebouwen in deze bestemmingen niet eerder mogen worden gebruikt dan nadat de hoofdgebouwen in de bestemming Wonen – 4 Rijwoningen zijn gebouwd. Immers zorgen laatstgenoemde woningen voor het bereiken van een acceptabel geluidsniveau van de woningen die noordelijke in het plangebied staan. Door toepassing van deze voorwaardelijke verplichtingen is in dit bestemmingsplan als het ware een fasering opgenomen, die start met de realisatie van het geluidsschermen en de bijgebouwen van de zuidelijke woningen, waarna de overige woningen kunnen worden gerealiseerd.
Tussen gemeente en initiatiefnemer zijn afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma. Hierbij is het maximale aantal woningen bepaald op 78.
Om ervoor te zorgen dat niet meer dan 78 nieuwe woningen worden gerealiseerd, zijn de maximale woningaantallen vastgelegd op de verbeelding.
Binnen de bestemming Wonen is via een afwijkings- en wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid opgenomen om 8 extra woningen te bouwen. Het maximum aantal woningen van 86 woningen voor het hele plangebied mag daarbij niet worden overschreden.
Het gebied binnen de bestemming waarvoor de extra woningen via een afwijkingsbevoegdheid kunnen worden gerealiseerd is aangeduid als 'wro-zone - ontheffingsgebied'. Het gebied waarbinnen de extra woningen via een wijzigingsbevoegdheid mogelijk kunnen worden gemaakt is aangeduid als 'wro-zone - wijzigingsgebied'.
Binnen de overige woonbestemmingen geldt het aantal woningen dat als maximum op de verbeelding is aangegeven.